Programma bouwende stad beeldvormende commissievergadering 1 nov 2022.pdf
Tekst van het document
Programma Bouwende stad Beeldvormende commissievergadering 1. 2.
Voorgeschiedenis en waar we nu staan Planning en sturingsinformatie 2022-2026
1 november 2022
Waar komen we vandaan • • • •
Krimp Lage woningbouwproductie Goedkope woningvoorraad Bijna geen planvoorraad
Lage woningbouwproductie
Nieuwbouw Dordrecht 225
203
77
40 2014
2015
2016
2017
Bron: CBS/BAG
Koopwoningen
NHG norm 2016 € 245.000 Dordrecht 73% onder € 250.000 Nederland 57% Drechtsteden 67%
Bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO
Huurwoningen
Sociale huurgrens €711 Dordrecht 87% onder €711 Nederland 84% Drechtsteden 88%
Bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO
Woningvoorraad heeft (kwaliteits)impuls nodig Goedkope en kwalitatief slechte woningvoorraad 80% ‘betaalbaar’ • 73% van de koopwoningen onder de NHG norm • 37% sociale huurwoningen • Gemiddelde woningoppervlakte 98 m2 (indicator kwaliteit) Gevolg: hogere inkomens verlaten de stad Woonvisie: Bouwen voor de eigen behoefte 4.000
Oorspronkelijk programma woonvisie:
Plus 6.000 woningen om de sociaal-economische positie te versterken
10% sociaal 10% markthuur 30% koop tot 300.000 30% koop tot 450.000 20% koop boven de 450.000
2019: +/- 1.000 extra sociaal aan toegevoegd totaal 11.000
Hoe staan we ervoor na 4 jaar Nieuwbouw 2013-2021
Verdubbeling jaarlijkse bouwproductie Verdubbeling woningen in aanbouw Meer dan drie keer zoveel bouwvergunningen
Overige toevoegingen 2013-2021
Krimp gekeerd Meetbare kwaliteitsverbetering: 98>103 m2 Bron: CBS/BAG (Statline)
Verdubbeling woningen in aanbouw Nieuwbouw Dordrecht
Bron: BAG/Realisatiemonitor Dordrecht 2022 Bron: BAG/Nieuwbouwmonitor Geodienst
Bouwvergunningen meer dan verdrievoudigd
Bron: CBS/waarstaatjegemeente
Nederland
Inwoneraantal Dordrecht 122000
18000000
121.301
121500
17600000
121000
17400000
120500
17200000
120000
17000000
119500
16800000
119000
2018: 118.700
16400000
117500
16200000
117000
16000000
116500
+2.601 inwoners In 2022 1.095 uit Oekraïne
Perioden
Bron: CBS (statline)
2022 augustus*
Bron: GBA gemeente Dordrecht
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2008
15800000 2010
118000
16600000
2009
118500
17800000
Corona dip inwoneraantal 2020-2022 119700 119600 119500 119400 119300 119200 119100 119000 118900
Bron: CBS/Waarstaatjegemeente
Bron: GBA gemeente Dordrecht
-365 inwoners Gering positief migratiesaldo: er komen meer mensen naar Dordt dan dat er vertrekken Met uitzondering van 2020 (corona) Dordtenaren betrekken nieuwe woningen Ruim 70% nieuwbouw gaat naar Dordtenaren
Landelijke actualiteit
Bron: Vereniging Eigen Huis/Metafoor RO Bron: BDB.eu/Metafoor RO Bron: Rijksoverheid.nl
Bron: Calcasa Bron: Calcasa
Maandlasten koopwoning > €2.000
Momenteel veel onzekerheden in de bouw •
• • •
Stijgende kosten • Inflatie • Energieprijzen (spelen ook mee in productie materiaal) • Grondstoffen Tekort aan personeel Tekort aan materiaal (lange levertijden) Verkooptijden worden langer • Door stijgende rente (vertraagt)
Dat vertaalt zich in: onzekerheid/risico/vertraging
Kwartaalbericht NVM Nederland
Koopwoningen Dordrecht
Woningaanbod/Spotzi Q2 2022
Woningaanbod onder de 355.000 euro
Waarstaatjegemeente/Huizenzoeker.nl
2021
Woningaanbod Dordrecht Bron: Spotzi
Zoekgedrag Dordrecht Bron: Spotzi
Bron: Spotzi/Kadaster
Doelstellingen In totaal: 11.000 woningen realiseren vanaf 2018 Eerst 4.000 voor eigen behoefte, vervolgens versterken van de sociaal economische positie 4.000 woningen realiseren in 2022-2026 Hiervan 30% sociale huur (1.200) Planvoorraad toevoegen conform woonvisie Hiervan 1.500 koop onder de 355.000
Kunnen we sturen? Afhankelijk van: •
Soort ontwikkeling • ‘Doe locatie’ (gemeentelijke locatie) • Initiatieven van derden • Gebiedsontwikkeling • Wijkontwikkeling
•
Fase in het proces • Van ‘zachte’ naar ‘harde’ planvoorraad • Bouwfase
Planvoorraad
Planmonitor Wonen gemeente Dordrecht 2022
Proces woningbouw en rol gemeente Rol gemeente: Plan en besluitvorming
Gemeenteraad: Kaderstelling: (Omgevings)visie, programma, bestemmingsplan, GREX
College: Voorstellen doen aan de raad Uitvoering: Bouwenvelop en gunnen van de opdracht (aangaan van overeenkomsten) Planbegeleiding
Bouwvoorbereiding
Bouw woningen
Doorlooptijd plan- en besluitvorming Vergunningverlening Dordrecht OZHZ
Plan- en besluitvorming Gemiddeld 5 jaar Dordrecht nu: 2,5 jaar Versnelling 50% Bouwvoorbereiding Vergunning verlening
Binnen 8 weken
Ca. 2-3 maanden Verkoop woningen (70%)
Binnen 12 weken
Bron: OZHZ
Dordrecht
Bouwtijd Varieert (5-24 maanden)
Bron: BAG/Nieuwbouwmonitor Geodienst
Zachte planvoorraad
6.504
Harde planvoorraad
3.916
Voortgangsmonitor gemeente Dordrecht 1 okt 2022
harde planvoorraad
aantal woningen
10000
9000
8000
7000
Voorspelling woningbouw
Totaal 5.945 2018 t/m 2026
6000
5000
4000
4.000 eind 2023
3000
2000
2.641
1000
0 Q122 Q222 Q322 Q422 Q123 Q223 Q323 Q423 Q124 Q224 Q324 Q424 Q125 Q225 Q325 Q425 Q126 Q226 Q326 Q426
Voortgangsmonitor gemeente Dordrecht 1 okt 2022
Realisatie gewenst programma Realisatie nieuwbouw 2018 t/m medio 2022
9% 19%
28%
40% 1) Door prijsstijging is deel van het programma onder de NHG norm verschoven naar duurder segment 2) Voldoende sociale huurwoningen geprogrammeerd. Maar niet gerealiseerd
4 %
sociale huur
markthuur
koop tot 550K
koop vanaf 550K
koop tot 355K
Voortgang 11.000 woningen
Woningbouwopgave 11.000 woningen koop vanaf 550K
gebouwd; 2644; 24%
koop tot 550K
4012; 36% koop tot 355K
markthuur
geprogrammeerd; 4344; 40% sociale huur
0
500
1000
Richtlijn: 69% koop tot 355.000 27% koop tot 550.000 4% sociale huurwoningen
1500
2000
2500
3000
3500
Bron: Realisatiemonitor Dordrecht 2022
Sociale huurwoningen Doelstellingen: • Totaal: 2.000 van de 11.000 • 10% van (oorspronkelijke) 10.000 woningen • EN terugbouwen van gesloopte en verkochte woningen (ca. 1.000) • In de periode 2022-2026: 30% van de gerealiseerde woningen • Streven is in totaal 4.000 woningen waarvan 30% sociaal, 1.200 woningen • Er zijn voldoende plannen voor (ruim 1.600) • Sturen en rapporteren op realisatie
Planning realisatie sociale huurwoningen 600
2500
500
1910
1961
1991
2022
2057
2112 2000
1732 400
1556 1500 1225
300
1000
885 200 543
500
100 66
66
2020
2021
0
0 2022
2023
2024 Woonbron
2025
2026 Trivire
2027 Derden
2028
2029
Cumulatief
Realisatiemonitor gemeente Dordrecht 2022
2030
2035
2040
Vervolg • •
•
De raad krijgt voorstellen voor besluitvorming 1x per kwartaal rapportage over de voortgang • 1 januari, 1 april, 1 juli, 1 oktober 1x per jaar rapportage over realisatie incl. sociale huurwoningen • binnenkort rapportage 2022