Prognose Grondbedrijf Dordrecht 2023.pdf

Naast de verslechterende resultaten van de grondexploitaties zijn ook de risico's toegenomen met € 5,8 miljoen als gevolg van een toename van de risico's binnen de projecten en verslechterde verwachtingen ten aanzien van de resultaten op toekomstige grondexploitaties (materiële vaste activa).

24

7.2 Verloop vermogenspositie In onderstaande grafiek is het verloop van de vermogenspositie over de afgelopen jaren weergegeven.

Verloop vermogenspositie grondbedrijf (lange termijn verwachting per jaar) € 100,0 € 80,0

€ 20,2 € 4,9

€ 60,0 € 40,0 € 20,0 €€ 20,0-

€ 6,8 € 32,2

€ 8,3

€ 80,0-

€-

€ 34,8 € 36,7

€ 0,4-

€ 22,6

€-

€ 48,9

€ 23,3 € 18,4

€ 56,2

€ 0,7

€ 26,0

€ 1,5 €-

€ 60,5 € 42,6

€ 39,3

€ 18,9

€ 37,4

€ 32,5 € 54,4

€ 53,6

€ 25,0 € 64,8

€ 2,3 € 51,0

€ 12,5-

€ 22,4

€ 20,1- 2020 € 23,4- 2021 2022 2023 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

€ 12,9-

€ 35,2-

€ 19,6-€ 12,5-

€ 35,1-

€ 60,1- € 65,8-

€ 20,6-

€ 40,0€ 60,0-

€-

€ 3,7

€ 47,9-

€ 39,0-

€ 42,3-

€ 35,8- € 35,3-

€ 57,0-

€ 100,0-

€ 84,6Risico's negatief

Risico's positief

Algemene reserve GBD

Vermogenspositie

Grafiek: meerjarig verloop vermogenspositie (bedragen x 1.000.000) Het verloop van de vermogenspositie had vanaf 2009 een neergaande trend vanwege de crisis op de vastgoedmarkt. Vanaf 2013 is er weer een positieve trend te zien. De afname in de jaren 2017 en 2018 is voornamelijk het gevolg geweest van administratieve wijzigingen. Daarmee is een nieuw ijkpunt ontstaan omdat een één op één vergelijking met de voorgaande jaren lastig te maken is. Dit jaar laat een neergaande lijn en dus een afname van de vermogenspositie zien. In 2017 is de waardering van de strategische grondvoorraad aangepast naar netto marktwaarde (deze is verwerkt in de stand 2018). In 2018 zijn de voorzieningen opgehoogd naar eindwaarde en zijn erfpachtinkomsten komen te vervallen (deze is verwerkt in de stand 2019). Deze administratieve wijzigingen hebben een eenmalig effect gehad en zijn nu verwerkt in de cijfers. Ze hebben geleid tot een voorzichtigere waardering van de portefeuille, hetgeen een meer solide basis biedt voor de toekomst. De negatieve vermogenspositie betekent dat de verwachte toekomstige inkomsten lager zijn dan de omvang van de risico's.

7.3 Sturing portefeuille De vermogenspositie geeft inzicht in de financiële positie van het Grondbedrijf op basis van de huidige projectenportefeuille. Met de groeiopgave van de stad komen er in de toekomst projecten bij. Steeds vaker zijn dit complexe ontwikkelingen in het binnenstedelijke gebied. Denk daarbij aan de

25

ontwikkeling van de Spuiboulevard of het Maasterras. Deze binnenstedelijke ontwikkelingen brengen mogelijk grote financiële tekorten en risico's met zich mee. Dit vraagt extra aandacht voor de financiële haalbaarheid en de dekkingsmogelijkheden voordat nieuwe projecten aan de portefeuille kunnen worden toegevoegd. Veelal zijn de ontwikkelingen ook afhankelijk van investeringen in (infrastructurele) voorzieningen. De huidige vermogenspositie kent een negatief saldo van € 12,5 miljoen. Tegen de verwachting in is de reserve grondbedrijf sterk gedaald. Daarmee is de hardheid van de vermogenspositie afgenomen en meer dan vorig jaar gebaseerd op verwachtingen. Het is de verwachting dat de reserve in de komende jaren weer zal groeien en gestoeld blijft op de uitgiften in het project Dordtse Kil IV deel 2. Aangroei van de reserve Grondbedrijf is nodig om de risico's binnen het grondbedrijf af te kunnen dekken. Deze risico's bepalen de norm weerstandsvermogen. Op het moment is de norm weerstandsvermogen dusdanig hoog dat de reserve deze niet kan afdekken. Er is op het moment onvoldoende ruimte om grote tegenvallers op te kunnen vangen en mogelijk moet in de toekomst een beroep op het overige weerstandsvermogen binnen de stad gedaan worden. Op het moment dat nieuwe grondexploitaties worden geopend nemen ook de risico's toe.

In de wetenschap dat toekomstige projecten steeds vaker verlieslatend zullen zijn, zal vaker een beroep op de reserve grondbedrijf gedaan worden om de daarbij behorende risico's op te vangen (risico's bij verlieslatende grondexploitaties kunnen immers niet opgevangen worden binnen het verwachtte resultaat, zoals dat bij winstgevende grondexploitaties wel kan). Gelet op de opgave wordt dus een toename van het risicoprofiel verwacht en de omvang van de reserve zal hierin mee moeten bewegen. Bij de huidige stand van de reserve is dat niet mogelijk en dus zal bij opening van een grondexploitatie ook dekking voor het bijbehorende risicoprofiel gevonden moeten worden. Gelet op de beperkte omvang van de huidige en toekomstige Reserve Grondbedrijf in relatie tot de risico's is het van belang wordt gestuurd op de voorwaarden waaronder nieuwe projecten worden toegevoegd aan de portefeuille van het grondbedrijf. In principe is het uitgangspunt hierbij minimaal een sluitende businesscase, waarbij ook rekening wordt gehouden met het risicoprofiel van het betreffende project en de impact voor het risicoprofiel van het Grondbedrijf als geheel. Daarom zal bij elke toevoeging aan de projectenportefeuille het effect op de vermogenspositie van het grondbedrijf inzichtelijk worden gemaakt, zodat de financiële consequenties van een besluit duidelijk zijn.

Voor nieuwe projecten zal dekking uit andere bronnen dan de Reserve Grondbedrijf gevonden moeten worden. Het sterker sturen op voorwaarden voor toevoeging aan de projectenportefeuille van het grondbedrijf is verder nodig omdat ontwikkellocaties steeds vaker een financieel tekort kennen en bovendien drogen de winstgevende locaties op. Het aantal locaties met gunstige kenmerken neemt af, maar ook de potentiële winst daalt als gevolg van negatieve ontwikkelingen in de kosten en de opbrengsten.

26