Prognose grondbedrijf 2022.pdf

Prognose Grondbedrijf 2022 Vermogenspositie per 31-12-2021

Kernteam Grondzaken, Cluster Stad Gemeente Dordrecht Oktober 2022

Samenvatting ........................................................................................................................................ 3 1. Inleiding ............................................................................................................................................. 4 1.1 Doel Prognose .......................................................................................................................... 4 1.2 Relatie planning- & control cyclus ............................................................................... 4 1.3 Leeswijzer .................................................................................................................................. 4 2. Programma ....................................................................................................................................... 6 2.1 Bouwopgave.............................................................................................................................. 6 2.2 Portefeuille grondexploitaties........................................................................................ 7 2.3 Gronduitgifte woningbouw .............................................................................................. 9 2.4 Gronduitgifte overige functies ....................................................................................... 9 3.

Uitgangspunten............................................................................................................................ 11 3.1 Grondbeleid ............................................................................................................................. 11 3.2 Afbakening ............................................................................................................................... 11 3.3 Wet- en regelgeving ........................................................................................................... 12 3.4 Financiële parameters....................................................................................................... 13 3.5 Rekenmethodiek ................................................................................................................... 13 4. Resultaten grondexploitaties .............................................................................................. 14 4.1 Financiële stand portefeuille......................................................................................... 14 4.2 Mutatie grondexploitaties ............................................................................................... 14 4.3 Verliesvoorzieningen .........................................................................................................

17 4.4 Winstnemingen en afsluitingen................................................................................... 17 5. Risico’s .............................................................................................................................................. 19 5.1 Risicomanagement .............................................................................................................. 19 5.2 Stand risico's .......................................................................................................................... 19 6. Reserve Grondbedrijf ............................................................................................................... 21 6.1 Mutaties Reserve 2021 ..................................................................................................... 21 6.2 Weerstandsvermogen ....................................................................................................... 22 6.3 Verwacht verloop Reserve.............................................................................................. 23 7. Vermogenspositie Grondbedrijf ........................................................................................ 24 7.1 Stand vermogenspositie ..................................................................................................

24 7.2 Verloop vermogenspositie .............................................................................................. 25 7.3 Sturing portefeuille ............................................................................................................. 25 1

2

Samenvatting In deze Prognose en deze samenvatting wordt een beeld geschetst van de totale portefeuille aan grondexploitaties, toekomstige ontwikkelingen en ontwikkelingen van derden. Ook wordt een beeld gegeven van de ontwikkeling van de reserve grondbedrijf en de vermogenspositie van het grondbedrijf. Daarbij wordt nadrukkelijk uitgegaan van de situatie per 1-1-2022. Ontwikkelingen nadien zullen impact hebben op de verschillende onderdelen waarover in deze Prognose wordt gerapporteerd. In het geval daarvoor gedurende het jaar besluitvorming gevraagd wordt zullen ook de gevolgen voor de vermogenspositie van het grondbedrijf in beeld gebracht worden. Vermogenspositie grondbedrijf De vermogenspositie bedraagt per 31-12-2021 € 25,0 miljoen positief. Met de huidige portefeuille aan grondexploitaties is het totaal aan verwachte inkomsten hoger dan het totaal aan verwachte risico's op lange termijn. De vermogenspositie is ten opzichte van 31-12-2020 per saldo afgenomen met € 12,4 mln. Dit is vooral het gevolg van het treffen voor hogere voorzieningen voor verschillende verlieslatende grondexploitaties. Reserve Grondbedrijf De stand van de reserve grondbedrijf per 31-12-2021 bedraagt € 20,2 miljoen. De norm voor het weerstandvermogen bedraagt per 31-12-2020 circa € 2,5 miljoen.

De stand van de reserve is daarmee voldoende groot om de risico's in de grondexploitaties op te kunnen vangen, uitgaande van de huidige projectenportefeuille. Nieuwe ontwikkelingen, zoals toekomstige nog te openen grondexploitaties, zijn hierin niet meegenomen. Dit kan ertoe leiden dat in de toekomst een groter beslag op de reserve gelegd moet worden dan de huidige norm weerstandsvermogen laat zien. Op basis van de Prognose winstnemingen binnen de huidige portefeuille grondexploitaties is het de verwachting dat de stand van de reserve per 31-12-2022 tussen € 20,1 miljoen en € 20,9 miljoen bedraagt. Deze beperkte toename is het gevolg van verwachtte winstnames ter grootte van € 12,7 miljoen en geplande onttrekkingen van € 12 miljoen voor de WDO (Westelijke Dordtse Oever) in 2022. Vooral binnen de grondexploitaties Dordste Kil IV deel 1 en de Drechtwerk B&S-locatie worden in 2022 aanzienlijke winstnames verwacht. Op basis van de huidige inschattingen en huidige portefeuille is het de verwachting dat de reserve per 1-1-2030 zal zijn toegenomen tot € 54,3 miljoen. Dat betekent een gemiddelde toename van 4,3 miljoen per jaar. De groeiambitie in combinatie met de wens om deze binnenstedelijk te realiseren, zorgt voor een complexe (financiële) opgave. De verwachting is dat de investeringen bij deze opgave niet alleen kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van gronduitgifte.

Dit vraagt extra aandacht voor de financiële sturing op projecten. Met de grondbeleidskaart wordt een relatie gelegd tussen de financiële dekking van de ontwikkellocaties en het grondbeleid van de gemeente. Bij toevoeging van nieuwe projecten zal het effect voor de vermogenspositie inzichtelijk worden gemaakt. Daarbij zullen mogelijk ook bijdragen van derden en andere dekkingsbronnen nodig zijn om projecten financieel sluitend te krijgen, ook omdat het de beleidslijn is om bij de opening van grondexploitaties eventuele tekorten in principe niet ten laste van de reserve Grondbedrijf te brengen.

3

1. Inleiding Het grondbedrijf exploiteert de gemeentelijke eigendommen die voor ontwikkeling in aanmerking komen en levert daarmee een bijdrage aan de realisatie van de doelstellingen van de gemeente binnen de opgaven Bouwende Stad, Ondernemende Stad, Groenblauwe Stad, Duurzame stad en Levendige Binnenstad. Gebiedsontwikkelingen worden financieel mogelijk gemaakt en van dekking voorzien. De Prognose is de financiële vertaling van deze activiteiten en brengt de financiële positie van het grondbedrijf in beeld. Bij de Prognose (ook wel Meerjaren Prognose Grondexploitaties genoemd) worden alle actieve grondexploitaties en haalbaarheidsberekeningen van de grondvoorraad geactualiseerd. Dit gebeurt binnen de door de raad gestelde kaders en vastgestelde uitgangspunten zoals plangrenzen en het programma. De actualisatie vindt plaats op onder meer het punt van fasering, actualisatie van prijzen en aanpassing van hoogte van te hanteren parameters op basis van de marktomstandigheden. 1.1 Doel Prognose In de Prognose wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie van het Grondbedrijf. In de jaarrekening, met als onderdeel de paragraaf grondbeleid, wordt met name gerapporteerd op het effect van de mutaties in de projecten op het afgelopen jaar. De Prognose heeft tot doel een doorkijk naar de toekomst te geven.

Deze doorkijk geeft sturingsinformatie op de samenstelling van de portefeuille en de (on)mogelijkheden om nieuwe projecten te financieren vanuit het grondbedrijf. De ontwikkeling van de vermogenspositie en de resultaten in projecten kunnen aanleiding vormen om een ingezette koers bij te sturen of om te buigen. Tevens kan het resultaat aanleiding geven om het Grondbeleid van de gemeente aan te passen. Ook biedt de Prognose de mogelijkheid om het totaal van projecten te toetsen aan de programmatische gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, werken en recreëren. 1.2 Relatie planning- & control cyclus De Prognose geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf per 31-12-2021 en het uitgangspunt van de financiële vertaling is de Jaarrekening 2021. In de Prognose 2022 zijn de boekwaarden per 31-12-2021 verwerkt. Bij de Prognose wordt de portefeuille grondexploitaties geactualiseerd en verwerkt in de begroting. 1.3 Leeswijzer Allereerst wordt in Hoofdstuk 2 een beeld geschetst van het programma dat in de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen in relatie tot de bouwopgave van de stad. Hoofdstuk 3 gaat in op de beleidsmatige context van de Prognose en de belangrijkste uitgangspunten waarop de grondexploitaties zijn gebaseerd.

In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de grondexploitaties per 31-12-2021 nader toegelicht en worden de verliesvoorzieningen en winstnemingen gepresenteerd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan op de risico's die samenhangen met de grondexploitaties en het grondbedrijf in het algemeen. De risico's bepalen het benodigde weestandvermogen voor de reserve grondbedrijf. In hoofdstuk 6 worden de mutaties van de reserve grondbedrijf toegelicht en wordt een doorkijk gegeven op het verwachte verloop van de reserve. Hoofdstuk 7 gaat over de vermogenspositie van het grondbedrijf. Hier komen de verschillende onderdelen uit de andere hoofdstukken samen en wordt een beeld gegeven van de totale financiële positie van het grondbedrijf.

4

Onderdeel van deze Prognose is een toelichting op de grondexploitaties per project. Deze is als geheime bijlage opgenomen. Hierin wordt weergegeven wat de stand van zaken is van de grondexploitaties per 31-12-2021.

5

2. Programma In dit hoofdstuk wordt het programma van de gemeentelijke grondexploitaties gepresenteerd. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de bouwopgave, de huidige projectportefeuille en het geplande programma aan woningbouw en andere functies. 2.1 Bouwopgave In 2022 is een nieuw college en een nieuwe gemeenteraad aangetreden. Het nieuwe college heeft met het Politiek Akkoord 2022-2026 aangegeven welke doelen zij nastreeft in de komende jaren, zo ook met betrekking tot de bouwopgave. Omdat deze prognose als peildatum 1 januari 2022 heeft, worden hieronder ook nog de ambities van het voorgaande college weergegeven, waarover ook de verantwoording plaats vindt. Daarnaast worden kort de ambities vanuit het Politiek Akkoord 20222026 weergegeven. Wonen Coalitieakkoord 2018-2022 De gemeente Dordrecht heeft de ambitie om te groeien. In het coalitieakkoord (2018-2022) is de bouwopgave gesteld om 4.000 woningen en 4.000 banen toe te voegen tot en met 2022 en om daarnaast een planvoorraad van 6.000 woningen te creëren die vanaf 2023 gebouwd kunnen worden op nieuwe locaties. Deze groei, zowel kwantitatief als kwalitatief, is nodig voor de draagkracht van stedelijke voorzieningen en een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling van de stad. Op het moment wordt met de overige regiogemeenten gewerkt aan nieuwe afspraken over de woningbouwplannen.

Politiek Akkoord 2022-2026 In het Politiek Akkoord 2022-2026 wordt de nadruk gelegd op de realisatie van meer betaalbare woningen in Dordrecht in een duurzame en groene stad, met als doelstelling dat 30% van de nieuwe woningen uit sociale woningbouw bestaat. Dordrecht wil groeien naar een stad met 140.000 inwoners in 2030. Het nieuwe college heeft als actiepunten gesteld om 4.000 woningen te bouwen, verdeeld over alle segmenten, waarvan 30% in het sociale huursegment. Minimaal 1.500 woningen uit de harde planvoorraad moet betaalbaar zijn. Een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave wordt binnen de gemeentelijke bouwgrondexploitaties gerealiseerd. De gemeente maakt daarbij locaties bouw- en woonrijp voor uitgifte van kavels aan marktpartijen of particulieren, die deze vervolgens bebouwen. Het overige deel van de woningbouwopgave wordt door private partijen opgepakt, waarbij de gemeente een meer faciliterende rol vervult. Economie Coalitieakkoord 2018-2022 Dordrecht streeft naar meer werkgelegenheid, beter opgeleide inwoners en minder laaggeletterdheid. Door in te zetten op acquisitie en servicegerichtheid wil Dordrecht ondernemers binden aan de stad. Deze ondernemers creëren werkgelegenheid en dragen bij aan de welvaart in de stad.

Samen met het bedrijfsleven en het onderwijs zet de gemeente in op activiteiten om de mismatch op de arbeidsmarkt te verkleinen door onder andere het opleidingsaanbod beter aan te laten sluiten bij de marktvraag. Dit wordt voor een groot deel gefaciliteerd op het Leerpark. In de sectoren waar groei wordt verwacht binnen de Drechtsteden, zoals logistiek, kennis gedreven maakindustrie, dienstverlening, zorg en leisure/toerisme, wil Dordrecht in deze college periode 4.000 nieuwe banen realiseren. Deze groei wordt actief verbonden met bestaande bedrijven en netwerken, zodat nieuwe samenwerkingen ontstaan. Daarnaast bouwt de gemeente Dordrecht in samenwerking met diverse uitvoerings- en acquisitieorganisatie aan een veerkrachtig "bedrijfsecosysteem" in de

6

regio. Binnen de Drechtsteden vindt afstemming plaats met betrekking tot de programmering van bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Politiek Akkoord 2022-2026 Het nieuwe college wil bouwen aan kwaliteit van de Dordtse economie, met meer kwaliteit van banen, die passen bij de beroepsbevolking, met bedrijven die duurzaam werken en goed werkgeverschap tonen, met de juiste bedrijven op de juiste plek in de stad. Functiemenging van wonen en werken (zakelijke dienstverlening), wordt mogelijk gemaakt in onder andere de Spoorzone en de binnenstad. Op die plekken gaan een goede leef en werkomgeving hand in hand. Innovatie en circulaire, duurzame bedrijvigheid worden gestimuleerd. De Grote Markt wordt herontwikkeld om het historische havengebied op een aantrekkelijke manier te verbinden met het kernwinkelgebied en het blik van de straat in garages onder te brengen. Om de groei te faciliteren worden onder meer bedrijfskavels uitgegeven op het nieuwe bedrijventerrein Dordtse Kil IV (deel 1 en deel 2) en de kantoorlocatie Amstelwijck Businesspark. Ook worden diverse losse percelen op bestaande bedrijventerreinen ontwikkeld (binnen de grondexploitaties Baanhoekweg, Drechtwerk B&S, Kilkade 7, Rogam/Nijverheidsstraat). Ondersteunend aan de ontwikkeling van diverse woonlocaties dragen voorzieningen ook bij aan de realisatie van nieuwe banen.

2.2 Portefeuille grondexploitaties Per 1-1-2022 heeft de gemeente Dordrecht 22 vastgestelde grondexploitaties. Deze worden administratief aangeduid als bouwgrond in exploitatie (BIE). Per 31-12-2021 zijn twee grondexploitaties afgesloten (Oudendijk en Patersweg 1). Er zijn vier grondexploitaties geopend (Admiraalsplein, Dordste Kil IV deel 2, Oranjepark en Prof. Langeveldlaan). Er zijn 7 exploitaties in voorbereiding (IVA). Dit zijn locaties die nog als grondexploitatie vastgesteld moeten worden. Er zijn 3 locaties waar geen ontwikkeling voorzien is, deze vallen onder de categorie grondvoorraad (MVA) en zijn aangeduid als 'overige gronden' op de kaart. Daarnaast zijn er 3 ontwikkellocaties van derden waar de gemeente kostenverhaal pleegt, deze staan als vordering op de balans. Onderstaande kaart geeft de portefeuille per 31-12-2021 weer.

7

Kaart: In 2021 zijn er vier grondexploitaties geopend en is één nieuw voorbereidingskrediet opgehaald1:

1

Voor projecten met aanduiding BIE is een grondexploitatie vastgesteld. Voor projecten met de aanduiding IVA is een voorbereidingskrediet verstrekt.

8

-

Admiraalsplein (BIE) Dordtse Kil IV deel 2 (BIE) Oranjepark (BIE) Wooncomplex Professor Langeveldlaan (BIE) Bouwhuyslocatie (IVA)

Per 31-12-2021 zijn twee grondexploitaties afgesloten omdat de uitgifte en de werkzaamheden voltooid zijn: Oudendijk Patersweg 2.3 Gronduitgifte woningbouw Een belangrijk onderdeel van de grondexploitaties is de uitgifte van bouwkavels voor de realisatie van woningbouw. In onderstaande tabel is het uitgifteprogramma van de grondexploitaties per 31-12-2021 voor woningbouw weergegeven. programma wonen in grondexploitatie (BIE)

Appartementen Eengezinswoningen Vrije kavels Totaal

totaal

eenheid

2.348 stuks 987 stuks 183 stuks 3.518 stuks

gerealiseerd totaal nog te nog te realiseren realiseren t/m 2021 634 417 43 1.094

1.714 570 140 2.424

2022 481 104 20 605

2023 499 107 52 658

2024 126 78 3 207

2025 416 124 7 547

2026 ev 192 157 57 406

Binnen de huidige portefeuille grondexploitaties zijn 3.518 woningen opgenomen. Het woningbouwprogramma bestaat uit 2.348 appartementen, 987 (grondgebonden) ééngezinswoningen en 183 kavels voor zelfbouw. Per 1-1-2022 is de gronduitgifte van 1.094 woningen gerealiseerd en zijn 2.424 woningen nog te realiseren. In de exploitaties in voorbereiding is aanvullend van de uitgifte van 700 woningen uitgegaan (zie onderstaande tabel). Dit woningbouwprogramma bestaat uit 516 appartementen, 167 ééngezinswoningen en 17 vrije kavels. Voor dit programma dienen de grondexploitaties nog vastgesteld te worden voordat tot uitgifte kan worden overgegaan. programma wonen in voorbereiding (IVA) Appartementen Eengezinswoningen Vrije kavels Totaal

totaal

eenheid

516 stuks 167 stuks 17 stuks 700 stuks

totaal nog te realiseren 516 167 17 700

nog te realiseren 2022 25

25

2023 50 77 17 144

2024 37 50

2025 257 20

2026 ev 147 20

87

277

167

Het grootste deel van het nog te realiseren woningbouwprogramma maakt deel uit van de projecten Stadswerven, Amstelwijck Wonen, Middenzone Gezondheidspark en de IVA Spuiboulevard.

2.4 Gronduitgifte overige functies Naast woningbouw worden er bouwkavels uitgegeven voor functies als kantoren, bedrijven, winkels en (maatschappelijke) voorzieningen. In onderstaande tabel is het programma van overige functies weergegeven.

9

totaal programma niet-wonen in grondexploitatie (BIE) Kantoren Bedrijven Winkels Overige voorzieningen Totaal

eenheid

gerealiseerd totaal nog te nog te realiseren realiseren

94.604 m² BVO 747.439 m² grond 4.744 m² BVO 16.381 m² BVO / grond 863.168 m² BVO / grond

t/m 2021 65.015 337.012

402.027

29.589 410.427 4.744 16.381 461.141

2022 11.267 90.669 14.667 116.603

2023 4.581 10.690 2.305 771 18.347

2024 4.581 77.845 1.700 84.126

2025 4.581 739 943 6.263

2026 ev 4.581 231.222

235.803

In de actieve grondexploitatieprojecten is afgerond 863.000 m2 bvo/grond aan niet-woningbouw programma opgenomen. Met de voorgaande prognose bedroeg dit 545.000 m². Het verschil wordt vooral veroorzaakt door de opening van de grondexploitatie Dordtse Kil IV deel 2. Van het te realiseren programma is 94.600 m2 bvo (bruto vloer oppervlakte) bedoeld voor kantoren, 747.400 m2 grond bedoeld voor bedrijven, 4.700 m2 bvo voor winkels en 16.400 m2 grond voor voorzieningen. Per 3112-2021 is de gronduitgifte voor 402.027 m2 gerealiseerd en is 461.141 m2 nog te realiseren. In de exploitaties in voorbereiding is aanvullend van een verwacht programma uitgegaan van afgerond 43.100 m2, waarvan ca. 37.900 m2 bvo kantoren, 1.500 m2 bvo voor winkels en 3.750 m2 bvo voor voorzieningen. programma niet-wonen in voorbereiding (IVA)

totaal

eenheid

totaal nog te realiseren

nog te realiseren 2022

Kantoren Bedrijven Winkels Overige voorzieningen Totaal

37.881 m² BVO m² grond 1.500 m² BVO 3.750 m² BVO / grond 43.131 m² BVO / grond

2023

2024

2025

37.881 1.500 3.750 43.131

2026 ev 37.881 1.500

3.750 3.750

39.381

Het grootste deel van het nog te realiseren niet-woningbouw programma betreft de uitgifte voor kantoren en maakt deel uit van het project Amstelwijck Businesspark deel 2.

10

3. Uitgangspunten Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste uitgangspunten voor de Prognose 2022. Eerst wordt kort ingegaan op het gemeentelijke grondbeleid. Vervolgens wordt de afbakening van de Prognose en de relevante wet- en regelgeving toegelicht. Ten slotte wordt ingegaan op de financiële parameters en rekenmethodiek die uitgangspunt zijn geweest voor de grondexploitaties. 3.1 Grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente Dordrecht is vastgelegd in de Nota grondbeleid 2018 en is bedoeld om uitvoering te geven aan de ruimtelijke kaders die gesteld zijn binnen de Structuurvisie 2040. In de nota zijn de wijzigingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) uit 2016 verwerkt en gelijktijdig is door het college een aantal richtlijnen voor gronduitgifte vastgesteld. Het uitgangspunt hierbij is dat gronduitgifte in concurrentie plaatsvindt. Het grondbeleid laat zich het best kenmerken als situationeel grondbeleid. Per locatie wordt beschouwd welke ontwikkelstrategie het best past bij de doelstellingen en ambities van de gemeente Dordrecht. In de nota grondbeleid worden drie typen ontwikkellocaties onderscheiden: 1. Strategische ontwikkelingsprioriteit Dit zijn ontwikkelingen die vanuit het programma en/of de strategische ligging belangrijk zijn voor de stad en waarbij de gemeente een sterke regierol wil vervullen.

Bij deze locaties kan de afweging worden gemaakt om een actief grondbeleid in te zetten om gemeentelijke doelstellingen te kunnen verwezenlijken. 2. Derdenontwikkeling Derdenontwikkelingen zijn ontwikkelingen die de gemeente overlaat of over moet laten aan private partijen. Hierbij geldt per definitie een faciliterend grondbeleid. Bij voorkeur worden hier met ontwikkelaars anterieure afspraken over gemaakt, evenals over het kostenverhaal. Mocht dit niet lukken dan zal met een exploitatieplan het kostenverhaal en eventuele kwaliteitseisen worden afgedwongen. 3. Vereveningslocatie Bij deze ontwikkelingen wordt ingezet op het behalen van een positief financieel resultaat dat gebruikt kan worden ten behoeve van projecten die verliesgevend zijn, zoals locaties met een strategische ontwikkelprioriteit. In bijlage 1 is de grondbeleidskaart van Dordrecht opgenomen. De kaart geeft de relatie aan tussen de projecten en het gemeentelijk grondbeleid. Per project is aangeven tot welk type ontwikkellocatie deze behoort. Hiermee wordt per project richting gegeven aan de ontwikkelstrategie, het in te in zetten grondbeleid en de financiële doelstelling. 3.2 Afbakening Het grondbedrijf richt zich op de exploitatie en ontwikkeling van gemeentelijke gronden. De kosten en opbrengsten hiervan zijn vertaald in grondexploitaties.

Er gelden regels voor de wijze waarop een grondexploitaties ingericht en verantwoord dien te worden (Besluit begroting en verantwoording gemeenten, BBV) en welke kosten en opbrengsten deel uit mogen maken van de grondexploitaties (Besluit Ruimtelijke Ordening). In het algemeen behelst de grondexploitatiebegroting: de opbrengsten van gronduitgifte voor vastgoedontwikkeling en de kosten die gemaakt worden om deze te realiseren, zoals verwerving, bouwrijp maken, inrichting van de openbare ruimte en plankosten voor ontwikkeling en uitvoering. Kosten die niet toerekenbaar zijn aan de uitgifte van gronden, maken geen deel uit van de grondexploitatie, maar worden apart als investeringsproject opgenomen binnen de gemeentelijke begroting. Financiële effecten van keuzes in projecten en nieuw te starten projecten worden afgezet tegen het lange termijn resultaat van het Grondbedrijf, waardoor het mogelijk is een verantwoorde financiële

11

afweging te maken op project- en portefeuilleniveau. Uitgangspunt bij toevoeging van nieuwe projecten aan de portefeuille van het grondbedrijf is dat er sprake is van een minimaal sluitende businesscase. Bij een negatief resultaat wordt naar aanvullende dekkingsmiddelen gezocht. Deze keuzes ten aanzien van nieuwe projecten worden echter niet gemaakt bij het ter besluitvorming aanbieden van de Prognose Grondbedrijf. In het geval sprake is nieuwe projecten of wijziging van uitgangspunten van bestaande projecten, zal via separate besluitvorming in de projecten een herziening van de grondexploitatie worden voorgelegd aan de raad. Actualisatie van de grondexploitaties vindt wel plaats bij de Prognose. Gronden die ontwikkeld worden door marktpartijen maken geen deel uit van de gemeentelijke grondexploitaties. Voor ontwikkelingen van derden beperkt de financiële begroting van het grondbedrijf zich tot het verhalen van (plan)kosten van openbare voorzieningen bij de grondeigenaren voor zover deze toerekenbaar zijn. 3.3 Wet- en regelgeving Voor grondexploitaties gelden wettelijke kaders en richtlijnen. De grondexploitaties zijn op onderstaande wet- en regelgeving gebaseerd. Besluit begroting en verantwoording gemeenten (BBV) In 2016 zijn de BBV-verslagleggingsregels voor grondexploitaties geactualiseerd.

In het wijzigingsbesluit BBV van 5 maart 2016 en de notitie Grondexploitaties van de Commissie BBV zijn de nieuwe regels opgenomen en toegelicht. De belangrijkste BBV-verslagleggingsregels betreffen: Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het plan; De looptijd van een grondexploitatie mag in principe maximaal 10 jaar bedragen; Voor de kosten die aan grondexploitaties kunnen worden toegerekend wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening; De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen; Het treffen van een voorziening gebeurt bij een negatief grondexploitatiesaldo direct ter grootte van dit volledige saldo op eindwaarde. Winstneming In 2018 zijn aanvullende regels geformuleerd ten aanzien van winstnemen op grondexploitaties. Conform BBV moet bij projecten met een voordelig saldo tussentijds winst worden genomen volgens het zogenaamde het Percentage of Completion (POC) principe. Daarbij wordt gekeken naar de procentuele voortgang in de realisatie van de kosten en opbrengsten en doormiddel van een formule wordt de te nemen winst bepaald. In 2019 zijn de regels voor winstneming aangevuld.

Bij de bepaling van de winstname hoort voortaan rekening gehouden te worden met het saldo van de projectrisico's. Het saldo van de projectrisico's wordt na het toepassen van het POC principe in aftrek van het berekende resultaat gebracht alvorens de winst daadwerkelijk genomen mag worden. Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering VPB-plicht voor overheidsondernemingen in werking getreden. Indien sprake is van structurele winstoverschotten zijn gemeenten over de ondernemingsactiviteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Voor het grondbedrijf is op basis de portefeuille grondexploitaties per 31-12-2021 een winsttoets (Quick-scan VPB) uitgevoerd. Het resultaat van de winsttoets laat per 31-12-2021 (net als in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020) een negatief resultaat zien. Geconcludeerd kan worden dat er voor het grondbedrijf van de gemeente Dordrecht op basis van de huidige portefeuille geen structurele winstoverschotten zijn. Er is dan ook geen sprake van een onderneming en daarmee ook geen sprake van een VPB-heffing over de grondexploitaties.

12

3.4 Financiële parameters De nog te realiseren kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden doorgerekend op basis van aannames over prijsontwikkelingen in de toekomst. Het gaat om de financiële parameters op het gebied van kosten, opbrengsten en rente. De hoogte van de financiële parameters worden in overleg met betrokkenen bepaald op basis van actuele marktinformatie en publicaties over macro-economische ontwikkelingen. In de grondexploitaties en haalbaarheidsberekeningen per 1-1-2022 is van de volgende financiële parameters uitgegaan:

Parameters Prognose 2022

2022

2023

2024 en verder

omslagrente rentekosten grex rentebaten grex disconteringsvoet kostenstijging opbrengstenstijging woningbouw

2,0% 0,7% 0,7% 2,0% 4,0% 3,0%

2,0% 0,7% 0,7% 2,0% 3,0% 3,0%

2,0% 0,7% 0,7% 2,0% 2,0% 2,0%

opbrengstenstijging niet-woningbouw

2,0%

2,0%

2,0%

De financiële parameters dienen als uitgangspunt voor de actualisatie van de grondexploitaties en worden jaarlijks door het college vastgesteld. In specifieke gevallen kan er middels besluitvorming binnen projecten van worden afgeweken. 3.5 Rekenmethodiek De grondexploitaties zijn opgesteld volgens de methodiek van de dynamische eindwaardeberekening. Dit betekent dat alle bedragen op startwaarde in de exploitatie worden ingevoerd en aan de hand van de fasering rentekosten, inflatie en opbrengstenstijging worden toegerekend. Van de grondexploitaties wordt het saldo op netto contante waarde en op eindwaarde berekend. De netto contante waarde is de huidige waarde van toekomstige kasstromen. De eindwaarde is het verwachte saldo van het project aan het eind van de looptijd. De bedragen in deze rapportage zijn exclusief BTW. De resultaten van de grondexploitaties zijn op eindwaarde gepresenteerd tenzij anders vermeld. De eindwaarde geeft het verwachte eindresultaat van het project en is daarmee jaar op jaar beter vergelijkbaar. Daarnaast wordt vanuit begrotingsrichtlijnen (BBV) voorgeschreven om voorzieningen voor grondexploitaties op eindwaarde aan te houden.

13

4. Resultaten grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de resultaten van de grondexploitaties binnen de portefeuille per 31-12-2021. De projectsaldi en verschillen van de resultaten ten opzichte van de vorige Prognose (stand 31-12-2020) worden op hoofdlijn toegelicht. Tevens wordt de actuele stand van verliesvoorzieningen en winstnemingen van de grondexploitaties gepresenteerd. 4.1 Financiële stand portefeuille De Prognose grondbedrijf geeft de financiële stand van de portefeuille grondexploitaties per 31-122021 weer. In onderstaande tabel ‘Resultaat ontwikkeling bouwgronden in projecten’ zijn de resultaten per type ontwikkeling (BIE, IVA of Vordering) weergegeven. Het resultaat is het saldo van de positieve en negatieve resultaten van de projecten op eindwaarde. bedragen x € 1.000.000,Resultaat ontw ikkeling bouw gronden in projecten

Resultaat

Resultaat

Vergelijking

31-12-2020 Eindw aarde

31-12-2021 Eindw aarde

2020-2021

Bouw gronden in exploitatie (BIE)

€

8,01

€

Exploitaties in voorbereiding (IVA)

€

7,13- €

Ontw ikkeling Derden (Vorderingen)

€

0,79- €

0,89- €

0,10-

Totaal:

€

0,09

13,34

13,25

€

18,93

€

10,92

4,70- €

2,43

€

Bouwgronden in exploitatie (BIE) Het totale saldo van de bouwgronden in exploitatie (BIE) is verbeterd van € 8,01 miljoen voordelig naar € 18,93 miljoen voordelig. Deze verbetering is grotendeels het gevolg van het toevoegen van de BIE Dordtse kil IV deel 2 (€ 32,7 miljoen voordelig, was voorheen een IVA/haalbaarheidstudie). Alle mutaties van individuele projecten worden toegelicht in paragraaf 4.2. Exploitaties in voorbereiding (IVA) Het saldo van de exploitaties in voorbereiding (IVA) is verbeterd van €- 7,13 mln. naar € -4,70 mln. Dit wordt veroorzaakt door de opening van de grondexploitaties Dordtse Kil IV deel 2, Admiraalsplein, Oranjepark en Wooncomplex Professor Langeveldlaan. Voor de overige IVA's zijn de boekwaarden als gevolg van planontwikkeling opgelopen. In 2021 is voor de ontwikkeling van de Bouwhuyslocatie en het Maasterras een IVA geopend. Derdenontwikkelingen (vorderingen) Deze categorie betreft bouwlocaties die door derden (marktpartijen) geëxploiteerd worden. Het gaat om de projecten: Wilgenwende (Smitsweg) en Plan tij (Jagers en Windhondenpolder). Het financiële resultaat van de gemeente beperkt zich tot kostenverhaal van openbare voorzieningen en plankosten. Het resultaat hiervan staat opgenomen als vordering op de balans. 4.2 Mutatie grondexploitaties In onderstaande tabel zijn de belangrijkste mutaties van de actieve grondexploitaties opgenomen.

Het gaat om de projecten met een afwijking groter dan € 0,20 mln. ten opzichte van de Prognose 2021 (stand 31-12-2021). Een nadere toelichting van de mutaties per project is opgenomen in de bijlage 'Toelichting grondexploitatieprojecten'. In onderstaande tabel wordt per grondexploitatie de eindwaarde weergegeven. Reeds genomen winsten zijn niet in deze saldi verwerkt.

14

-1

Resultaat grondexploitaties (BIE)

bedragen x € 1.000.000,-

stand EW per

stand EW per

Mutatie

prognose 2021

prognose 2022

2021 - 2022

31-12-2020

31-12-2021

Admiraalsplein - nieuw

€

-

€

-0,29

€

-0,29

Amstelw ijck Noord

€

13,39

€

12,58

€

-0,81

Amstelw ijck dl1

€

0,74

€

-0,36

€

-1,11

Blekersdijk

€

-1,53

€

-1,74

€

-0,20

Dordtse Kil IV dl1

€

28,61

€

28,97

€

0,36

Dordtse Kil IV dl2

€

-

€

32,72

€

32,72

Grote Hondring

€

0,86

€

0,66

€

-0,20

Leerpark

€

-16,46

€

-17,62

€

-1,16

Middenzone Gezondheidspark

€

10,50

€

4,13

€

-6,38

Oranjepark - nieuw

€

-

€

-3,63

€

-3,63

Oudendijk

€

1,10

€

-

€

-1,10

Patersw eg 1

€

0,13

€

-

€

-0,13

Stadsw erven

€

-44,77

€

-50,77

€

-6,00

Wielw ijk

€

3,50

€

1,79

€

-1,72

Wooncompl. Prof. Langeveldlaan - nieuw

€

-

€

-1,18

€

-1,18

Subtotaal grootste m utaties

€

-3,92

€

5,26

€

9,18

Subtotaal overige m utaties

€

11,94

€

13,68

€

1,74

Totaal BIE

€

8,01

€

18,93

€

10,91

Admiraalsplein Deze grondexploitatie is in 2021 geopend en bestond voorheen uit een IVA. De mutatie bestaat daarom uit het nadelige saldo van de grondexploitatie. Amstelwijck Noord De plankosten en de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn toegenomen. Daartegenover staat een stijging van de grondopbrengsten, die lager is dan eerder begroot. Amstelwijck Businesspark deel 1 De grondopbrengsten vallen lager uit dan eerder geraamd. Dordtse Kil IV deel 1 De grondopbrengsten zijn opnieuw getaxeerd en vallen zodoende hoger uit.

15

Dordtse Kil IV deel 2 Deze grondexploitatie is in 2021 geopend en bestond voorheen uit een IVA en een MVA. De mutatie bestaat daarom uit het voordelige saldo van de grondexploitatie.

Leerpark De plankosten vallen hoger uit dan eerder begroot. Daarnaast vallen de grondopbrengsten voor deelgebied 6C lager uit. Middenzone Gezondheidspark De plankosten zijn toegenomen als gevolg van het opstellen van een meer gedetailleerde plankostenraming gebaseerd op een capaciteitsraming. Eerder vormde een plankostenscan de basis. Verder vallen de kosten voor bouw- en woonrijp hoger uit nadat deze opnieuw zijn geraamd. Tot slot is nu een tekort in de grondexploitatie opgenomen voor het openbaar parkeren in de nieuw te bouwen parkeergarage. Oranjepark Deze grondexploitatie is in 2021 geopend en bestond voorheen uit een IVA en een MVA. De mutatie bestaat daarom uit het nadelige saldo van de grondexploitatie. Stadswerven De grondopbrengsten zijn opnieuw getaxeerd, wat heeft geleid tot een positieve bijstelling van de grondopbrengsten. Daartegenover staan hogere VTU kosten dan eerder begroot als gevolg van toegenomen kosten voor o.a. damwanden, ecologische voorzieningen en kabels en leidingen en hogere kosten voor bouw en woonrijp maken. Wielwijk De grondopbrengsten zijn opnieuw getaxeerd en verlaagd als gevolg van de aanbesteding. Wooncomplex Professor Langeveldlaan Deze grondexploitatie is in 2021 geopend en bestond voorheen uit een IVA. De mutatie bestaat daarom uit het nadelige saldo van de grondexploitatie.

16

4.3 Verliesvoorzieningen Voor grondexploitaties met een negatief resultaat worden verliesvoorzieningen gevormd. De verliesvoorziening is gelijk aan het saldo op eindwaarde en is bedoeld om het verlies af te dekken. In onderstaande tabel zijn de verliesvoorzieningen per 1-1-2021 weergegeven. bedragen x € 1.000.000,Voorzieningen

Voorziening op eindw aarde

Voorziening op eindw aarde

Vergelijking

31-12-2020

31-12-2021

2019-2020

Voorziening nadelige projecten Admiraalsplein - nieuw !

€

-

€

0,29

€

0,29

Amstelw ijck Businesspark dl1 Blekersdijk

€

-

€

1,53

€

0,36

€

0,36

€

1,74

€

Leerpark

€

0,20

16,46

€

17,62

€

Mijlw eg

1,16

€

0,63

€

0,64

€

0,00

Oranjepark - nieuw !

€

-

€

3,63

€

3,63

Rogam

€

0,43

€

0,47

€

0,05

Stadsw erven

€

44,77

€

50,77

€

6,00

Troelstrahof

€

0,13

€

0,21

€

0,08

Wooncomplex Professor Langeveldlaan vm 2f€

-

€

1,18

€

1,18

€

12,96

€

12,96

Subtotaal nadelige projecten

€

63,96

€

76,91

Subtotaal restant afgew ikkelde complexen

€

0,05

€

0,05

Totaal voorzieningen

€

64,01

€

76,96

Het totaal aan verliesvoorzieningen voor de huidige portefeuille van verlieslatende grondexploitaties neemt toe van € 64,01 miljoen naar € 76,96 miljoen en het resultaat is verrekend met de Reserve Grondbedrijf. De oorzaken van de grootste wijzigingen zijn in voorgaande paragraaf toegelicht.

4.4 Winstnemingen en afsluitingen Winstnemingen Op grondexploitaties met een positief resultaat wordt jaarlijks winstgenomen. Dit gebeurt volgens de methode 'percentage of completion' op basis van BBV regelgeving. Dit houdt in dat op grondexploitaties gefaseerd winstgenomen wordt naarmate de uitvoering van de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. In de tabel op de volgende pagina zijn de winstnemingen in 2021 weergeven per project. Winstnemingen

bedragen x € 1.000.000,Winstnem ing 2021

Amstelw ijck Businesspark dl1 Dordtse Kil IV dl1 Grote Hondring Oud Krispijn Zuid Overkampzone

€ € € € €

-0,40 10,95 0,15 0,60 -0,10

Totaal

€

11,20

17

Afsluitingen

Per 31-12-2021 zijn twee grondexploitaties afgesloten, te weten Oudendijk en Patersweg. De resultaten van deze grondexploitaties zijn verwerkt in de Reserve Grondbedrijf. Winstnemingen

Oudendijk Patersw eg 1 Totaal

bedragen x € 1.000.000,Saldo op eindw aarde bij afsluiting 31-12-2021 € -0,02 € 0,06 €

0,03

18

5. Risico’s De ontwikkeling en exploitatie van bouwgronden brengt financiële risico's met zich mee. Bij grondexploitaties gaat het vaak om complexe ruimtelijke projecten met een lange looptijd die gevoelig zijn voor ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de risico's die verbonden zijn met de huidige portefeuille van het grondbedrijf. 5.1 Risicomanagement De gemeente Dordrecht zet actief in op risicomanagement. Onder risicomanagement wordt verstaan: het regelmatig en systematisch onderzoeken van de risico’s die de financiële haalbaarheid en de doelstelling van een project bedreigen en het formuleren en toepassen van maatregelen, waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk beheerst kunnen worden. Het risicomanagement kan worden gezien als een van de belangrijkste sturingsmaatregelen om de gestelde doelen te realiseren. Door beter inzicht te hebben in de risico’s die mogelijk tot verslechteringen kunnen leiden, kan beter worden gestuurd op maatregelen om de verslechteringen te voorkomen. Per project wordt periodiek een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico's worden gekwantificeerd en er beheersmaatregelen worden geformuleerd. Deze worden vertaald naar een risicoparagraaf die deel uitmaakt van de grondexploitatie. De risico’s worden gemeentebreed verwerkt in beheerssysteem NARIS.

Alle risico's voor de BIE's die zich binnen een periode van drie jaar kunnen manifesteren worden bij de bepaling van het weerstandsvermogen meegenomen. Voor de IVA's en de MVA's zijn dergelijke actieve risico doorgaans beperkt of niet aanwezig. 5.2 Stand risico's De financiële positie van het grondbedrijf wordt voor een groot deel bepaald door de risico’s. Er wordt onderscheid gemaakt naar specifieke risico’s en algemene risico’s. Specifieke risico’s komen voort uit de specifieke context van het project, bijvoorbeeld tegenvallers ten aanzien van uitvoering, aanbesteding en contracten. De algemene risico’s hebben o.a. betrekking op schommelingen in de vastgoedmarkt en zijn van toepassing voor het grondbedrijf in zijn totaliteit. In onderstaande tabel is het risicoprofiel per 31-12-2021 en vergeleken met de stand per 31-12-2020. Risico's grondbedrijf

31-12-2020

31-12-2021

Verschil

Risico's - specifiek Grondexploitatie (BIE) Vorderingen Voorraad gronden (MVA)

€ € €

33.600.000 200.000 -15.100.000

€ € €

34.000.000 € 200.000 € 11.400.000 €

400.000 26.500.000

Risico's - algemeen Parameters Afdrachten

€ €

400.000 16.000.000

€ €

400.000 € 14.000.000 €

-2.000.000

Totaal

€

35.100.000

€

60.000.000

24.900.000

€

Het totale risicoprofiel van de portefeuille van het grondbedrijf bedraagt € 60,0 mln. per 31-12-2021. Ten opzichte van 31-12-2020 is het totale saldo van de risico's met € 24,9 mln. toegenomen. De verandering van het risicoprofiel van het grondbedrijf wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de opening van de grondexploitatie Dordtse Kil IV deel 2, welke eerder als MVA in grote mate positief bijdroeg aan het beperken van het risicoprofiel. Met het openen van een BIE neemt het saldo van de voorraad gronden (MVA) af. Bij een BIE worden vervolgens de risico's actief en neemt het saldo van

19

risico's op de grondexploitaties (BIE) toe. In de bijlage 'Toelichting grondexploitatie-projecten' worden de risico's per project nader toegelicht. Een bijzondere categorie risico's zijn de Voorraad Gronden (MVA). Dit zijn gronden waar ontwikkelingen op zijn voorzien en waarvoor in de meeste gevallen ook voorbereidingskredieten beschikbaar zijn gesteld. Voor deze ontwikkelingen zijn haalbaarheidsstudies opgesteld. De saldi van deze ontwikkelingen worden, na aftrek van de bij deze projecten behorende risico's, als een negatief risico (verwachte marktwaarde is bij deze prognose negatief) meegenomen binnen de vermogenspositie van het grondbedrijf. Het risico parameters betreft een berekening van bandbreedtes op de gehanteerde hoogte van de financiële parameters voor de totale portefeuille aan grondexploitaties. Deze risico's zijn nagenoeg gelijk gebleven. Een bijzondere component onder het kopje risico's betreft de afdrachten vanuit het grondbedrijf aan de reserve WDO. Afgesproken is dat het grondbedrijf totaal € 22 miljoen bijdraagt aan de businesscase van WDO.

20

6. Reserve Grondbedrijf De Reserve Grondbedrijf (vanaf hier: Reserve) is opgebouwd uit de resultaten van de in het verleden afgesloten grondexploitaties plus alle tussentijdse winst- en verliesnemingen. De Reserve moet worden gezien als het kapitaal dat kan worden ingezet voor het opvangen van de risico’s binnen de portefeuille van het Grondbedrijf. In dit hoofdstuk wordt het verloop van de Reserve gepresenteerd en wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen. 6.1 Mutaties Reserve 2021 De stand van de Reserve bedraagt per 31-12-2021 € 20,2 miljoen. Bedragen x € 1.000.000 Stand reserve grondbedrijf 1-1-2020

€

18,90

Winstnemingen

€

11,20

Resultaat afgesloten complexen

€

0,03

Subtotaal bijschrijvingen

€

11,23

Overige verrekeningen

€

-2,66

Toename verliesvoorzieningen

€

-7,28

Subtotaal onttrekkingen

€

-9,94

Mutatie reserve

€

1,30

Stand reserve grondbedrijf 31-12-2020

€

20,20

Bijschrijving

Onttrekking

De stand van de reserve per 31-12-2021 is € 20,2 miljoen. Bij de Prognose 2021 was een positieve stand van de reserve verwacht tussen € 34,6 en € 35,7 miljoen als gevolg van tussentijdse winstnemingen. Er is sprake van lagere winstnames dan verwacht (€ 7,2 miljoen), hogere voorzieningen (€ 7,7 miljoen) en hogere verrekeningen (€ 0,7 miljoen). Bijschrijvingen In 2021 is er in totaliteit voor afgerond € 11,2 miljoen winst genomen op de winstgevende projecten, terwijl € 18,8 miljoen winstname werd verwacht. Zie de tabel op de volgende pagina voor de verschillen per grondexploitatie (verwachtte winst ten opzichte van de genomen winst). De grondexploitaties Oudendijk en Patersweg 1 worden afgesloten met een gezamenlijk resultaat van € 0,03 miljoen positief.

21

bedragen x € 1.000.000

Verwachtte Genomen winstname winst Amstelwijck Businesspark € 0,1 € -0,4 € Amstelwijck Wonen € 0,1 € € Dordtse Kil IV deel 1 € 14,5 € 11,0 € Drechtwerk B&S € 3,1 € € Oud Krispijn Zuid € 0,8 € 0,6 € Grote Hondring € 0,0 € 0,2 € Overkampzone € 0,1 € -0,1 € Oudendijk € 0,1 € -0,0 € Patersweg € 0,0 € 0,1 € € 18,8 € 11,2 €

Verschil -1 -0 -4 -3 -0 0 -0 -0 0 -7,5

Verliesvoorzieningen De verliesvoorzieningen worden verhoogd met circa € 7,3 miljoen, vooral als gevolg van de ontwikkelingen in Stadswerven (-€ 6,0 miljoen). Andere resultaten die verslechteren zijn Leerpark (-€ 1,2 miljoen), Amstelwijk Businesspark (-€ 0,8 miljoen), Blekersdijk (-€ 0,2 miljoen) en Troelstrahof (-€ 0,1 miljoen). Grondexploitaties die zich verbeteren zijn Oranjepark (€ 0,5 miljoen) en Professor Langeveldlaan (€ 0,1 miljoen).

Onttrekkingen De verrekeningen van € 2,7 miljoen bestaan uit een bijdrage van € 2,0 miljoen aan het project WDO en kosten voor afgesloten complexen die ten laste van de reserve zijn gebracht (waaronder de verplaatsing van het rioolgemaal aan de Oudendijk). 6.2 Weerstandsvermogen De stand van de Reserve Grondbedrijf moet worden afgezet tegen de norm van het weerstandvermogen. De norm voor het weerstandsvermogen is de buffer die nodig is om de lopende risico's op te kunnen vangen en wordt bepaald aan de hand van de risico’s voor de komende drie jaar. Hiervoor wordt inzichtelijk gemaakt welke risico’s, zowel positief als negatief, het Grondbedrijf de komende drie jaar loopt. Deze gesaldeerde risico’s worden aan de hand van een Monte Carlo-analyse vertaald in een norm voor het weerstandsvermogen. Op basis van de huidige portefeuille is de uitkomst van de simulatie dat voor het afdekken van de risico's een weerstandsvermogen beschikbaar moet zijn van € 2,50 miljoen (bij een zekerheidspercentage van 75%). De reserve van het grondbedrijf bedraagt per 31-12-2021 € 20,2 miljoen en voldoet dus ruim aan de norm voor het weerstandvermogen en kan daarmee de korte termijn risico’s opvangen. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat in het risicoprofiel van het grondbedrijf ook kansen worden meegewogen.

Tot die kansen behoren onder meer de mogelijke winstnames die voor de komende drie jaren zijn geprognosticeerd. Deze hoge winstnames drukken zodoende in grote mate het risicoprofiel van het grondbedrijf. Het is de verwachting dat de risico's van het grondbedrijf in de komende jaren zullen toenemen omdat de verwachte winstnames in de komende jaren zullen afnemen. Verder zijn ontwikkelingen rondom de spoorzone (waaronder het Maasterras) nog niet meegenomen in het risicoprofiel van het grondbedrijf. Het is de verwachting dat deze ontwikkelingen aanzienlijke risico's met zich meebrengen, waar niet direct verwachtte winstnames tegenover staan. Als gevolg hiervan zal het risicoprofiel ook toenemen.

22

6.3 Verwacht verloop Reserve Op basis van de fasering binnen de huidige grondexploitaties is in de grafiek op de volgende pagina het mogelijke verloop van de reserve grondbedrijf weergegeven. De norm weerstandsvermogen is in de grafiek op het huidige niveau en dus als een vlakke lijn weergegeven. Normaal gesproken zou verwacht mogen worden dat bij een gelijkblijvende portefeuille de risico's geleidelijk zullen afnemen en daarmee ook de norm weerstandsvermogen gunstiger zal worden. Op het moment zijn de kansen die binnen de bepaling van het risicoprofiel meedoen van dusdanig grote invloed, dat verwacht moet worden dat het risicoprofiel, en daarmee de norm, zal oplopen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de grote afzetvolumes op Dordtse Kil IV deel 1, waardoor hier in de komende twee jaar nog aanzienlijke winstnames gerealiseerd zullen worden. De winstnames in de eerstvolgende drie jaar doen binnen de bepaling van de norm weerstandsvermogen mee als een kans. Verwacht wordt dat de winstnames per jaar zullen afnemen en zodoende het risicoprofiel van het grondbedrijf op termijn toeneemt.

Winstnemingen van nog te openen grondexploitaties In de grafiek is nog geen rekening gehouden met toekomstige winstnemingen uit exploitaties in voorbereiding en strategische grondvoorraad. Hetzelfde gaat op voor de risico's van deze toekomstige ontwikkelingen. Deze maken wel deel uit van de vermogenspositie van het grondbedrijf, waar het volgende hoofdstuk nader op in gaat. Onttrekkingen WDO In 2021 heeft besluitvorming plaats gevonden om de jaarlijkse onttrekkingen ten behoeve van de WDO van € 2,0 miljoen per jaar naar voren te trekken. In 2022 zal daarom een bedrag van € 12,0 miljoen ineens worden onttrokken. Deze onttrekking is in bovenstaande grafiek verwerkt.

23

7. Vermogenspositie Grondbedrijf De vermogenspositie geeft een totaalbeeld van de financiële positie van het grondbedrijf. De vermogenspositie is het toekomstig resultaat van het grondbedrijf op lange termijn van alle lopende projecten en de grondvoorraad. Het is een optelling van de Reserve Grondbedrijf, het saldo van de grondexploitaties, de voorzieningen, de marktwaarde van de grondvoorraad en de financiële risico's die samenhangen met de grondbedrijfsactiviteiten. De vermogenspositie laat zien wat de situatie zou zijn na afloop van de exploitaties, bij ongewijzigd beleid als de projecten zich ontwikkelen zoals verwacht. Dit geeft informatie voor het sturen op de totale portefeuille van het grondbedrijf. 7.1 Stand vermogenspositie In onderstaande tabel is de stand van de vermogenspositie per 31-12-2021 weergegeven in vergelijking met de stand per 31-12-2020 (Prognose 2021). Vermogenspositie grondbedrijf

31-12-2020

31-12-2021

Verschil

Stand reserve grondbedrijf Saldo grondexploitaties (eindw aarde) Stand voorzieningen Resultaten erfpachtexploitaties Risico's grondbedrijf

€ € € € €

18.900.000 € -10.400.000 € 64.000.000 € € -35.100.000 €

20.200.000 € -11.300.000 € 77.000.000 € € -60.000.000 €

1.300.000 -900.000 13.000.000 -24.900.000

Totaal

€

37.400.000

25.000.000 €

-12.400.000

€

De vermogenspositie van het Grondbedrijf bedraagt € 25,0 miljoen per 31-12-2021. Ten opzichte van de vorige Prognose is deze met € 12,4 miljoen afgenomen.   



De stand van de reserve is met € 1,3 miljoen toegenomen. Zie paragraaf 6.1 voor een nadere toelichting van de mutaties op de reserve. Het saldo van de lopende grondexploitaties op eindwaarde (na verrekening van de reeds genomen winsten) is in totaal met € 0,9 miljoen verslechterd. De omvang van de voorzieningen is met € 13,0 miljoen toegenomen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door ontwikkelingen binnen de grondexploitatie Stadswerven en de opening van de grondexploitatie Oranjepark. Zie paragraaf 4.3 voor de mutaties van de verliesvoorzieningen per project. Het totaal aan risico's op de portefeuille is per saldo toegenomen met € 25,0 miljoen. Belangrijkste oorzaak is de het openen van de BIE Dordtse Kil IV deel 2, waardoor de Voorraad gronden (MVA) aanzienlijk is afgenomen en tegelijkertijd de risico's voor de BIE's zijn toegenomen. Zie hoofdstuk 5 voor de toelichting op de risico's.

24

7.2 Verloop vermogenspositie In onderstaande grafiek is het verloop van de vermogenspositie over de afgelopen jaren weergegeven.

Grafiek: meerjarig verloop vermogenspositie (bedragen x € 1.000.000,-) Het verloop van de vermogenspositie had vanaf 2009 een neergaande trend vanwege de crisis op de vastgoedmarkt. Vanaf 2013 is er weer een positieve trend te zien. De afname in de jaren 2017 en 2018 is voornamelijk het gevolg geweest van administratieve wijzigingen. Daarmee is een nieuw ijkpunt ontstaan omdat een één op één vergelijking met de voorgaande jaren lastig te maken is. Dit jaar laat een neergaande lijn en dus een afname van de vermogenspositie zien. In 2017 is de waardering van de strategische grondvoorraad aangepast naar netto marktwaarde (deze is verwerkt in de stand 2018). In 2018 zijn de voorzieningen opgehoogd naar eindwaarde en zijn erfpachtinkomsten komen te vervallen (deze is verwerkt in de stand 2019). Deze administratieve wijzigingen hebben een eenmalig effect gehad en zijn nu verwerkt in de cijfers. Ze hebben geleid tot een voorzichtigere waardering van de portefeuille, hetgeen een meer solide basis biedt voor de toekomst. De positieve vermogenspositie betekent dat de verwachte toekomstige inkomsten hoger zijn dan de omvang van de risico's.

7.3 Sturing portefeuille De vermogenspositie geeft inzicht in de financiële positie van het Grondbedrijf op basis van de huidige projectenportefeuille. Met de groeiopgave van de stad komen er in de toekomst projecten bij. Steeds vaker zijn dit complexe ontwikkelingen in het binnenstedelijke gebied. Denk daarbij aan de

25

ontwikkeling van de Spuiboulevard of het Maasterras. Deze binnenstedelijke ontwikkelingen brengen mogelijk grote financiële tekorten en risico's met zich mee. Dit vraagt extra aandacht voor de financiële haalbaarheid en de dekkingsmogelijkheden voordat nieuwe projecten aan de portefeuille kunnen worden toegevoegd. Veelal zijn de ontwikkelingen ook afhankelijk van investeringen in (infrastructurele) voorzieningen. De huidige vermogenspositie kent een positief saldo van een aanzienlijke omvang. Zoals verwacht neemt het aandeel van de reserve Grondbedrijf in de totale vermogenspositie toe en daarmee ook de hardheid van de vermogenspostitie. Het is de verwachting dat de reserve in de komende jaren verder zal groeien, maar gestoeld blijft op de uitgiften in het project Dordtse Kil IV (deel 1 en deel 2). Een vertraging in dit project kan daarom directe gevolgen hebben voor de mogelijkheden van andere projecten. Op dit moment is de reserve grondbedrijf voldoende groot om de norm weerstandvermogen af te kunnen dekken. Tegenvallers op de korte termijn kunnen met de reserve grondbedrijf worden opgevangen zonder dat een beroep op de algemene reserve stad gedaan hoeft te worden. Op het moment dat nieuwe grondexploitaties worden geopend nemen ook de risico's toe.

In de wetenschap dat toekomstige projecten steeds vaker verlieslatend zullen zijn, zal vaker een beroep op de reserve grondbedrijf gedaan worden om de daarbij behorende risico's op te vangen (risico's bij verlieslatende grondexploitaties kunnen immers niet opgevangen worden binnen het verwachtte resultaat, zoals dat bij winstgevende grondexploitaties wel kan). Gelet op de opgave wordt dus een toename van het risicoprofiel verwacht en de omvang van de reserve zal hierin mee moeten bewegen. De laatste jaren wordt sterker gestuurd op de voorwaarden waaronder nieuwe projecten worden toegevoegd aan de portefeuille van het grondbedrijf. In principe is het uitgangspunt hierbij minimaal een sluitende businesscase. Ook als projecten een sluitende businesscase hebben, betekent het toevoegen aan de portefeuille dat dit gepaard gaat met nieuwe risico’s. Daarbij is het van belang dat bij elke toevoeging aan de portefeuille het effect op de vermogenspositie van het grondbedrijf inzichtelijk wordt gemaakt, zodat de financiële consequenties van een besluit nu en in de toekomst duidelijk zijn.

26