Prognose Grondbedrijf 2021.pdf
Tekst van het document
Prognose Grondbedrijf 2021 Vermogenspositie per 31-12-2020
Kernteam Grondzaken, Cluster Stad Gemeente Dordrecht November 2021
Samenvatting ..................................................................................................................................... 3 1. Inleiding .......................................................................................................................................... 4 1.1 Doel Prognose ......................................................................................................................... 4 1.2 Relatie planning- & control cyclus .................................................................................... 4 1.3 Leeswijzer ................................................................................................................................ 4 2. Programma .................................................................................................................................... 6 2.1 Bouwopgave ............................................................................................................................ 6 2.2 Portefeuille grondexploitaties............................................................................................. 6 2.3 Gronduitgifte woningbouw .................................................................................................. 9 2.4 Gronduitgifte overige functies ......................................................................................... 10 3.
Uitgangspunten........................................................................................................................... 11 3.1 Grondbeleid ........................................................................................................................... 11 3.2 Afbakening ............................................................................................................................. 11 3.3 Wet- en regelgeving ........................................................................................................... 12 3.4 Financiële parameters ........................................................................................................ 13 3.5 Rekenmethodiek .................................................................................................................. 13 4. Resultaten grondexploitaties .................................................................................................. 14 4.1 Financiële stand portefeuille............................................................................................. 14 4.2 Mutatie grondexploitaties .................................................................................................. 14 4.3 Verliesvoorzieningen ...........................................................................................................
16 4.4 Winstnemingen en afsluitingen ....................................................................................... 16 5. Risico’s ........................................................................................................................................... 18 5.1 Risicomanagement .............................................................................................................. 18 5.2 Stand risico's ......................................................................................................................... 18 6. Reserve Grondbedrijf ................................................................................................................ 20 6.1 Mutaties Reserve 2020....................................................................................................... 20 6.2 Weerstandsvermogen ......................................................................................................... 20 6.3 Verwacht verloop Reserve ................................................................................................ 21 7. Vermogenspositie Grondbedrijf ............................................................................................ 23 7.1 Stand vermogenspositie ....................................................................................................
23 7.2 Verloop vermogenspositie ................................................................................................. 24 7.3 Sturing portefeuille.............................................................................................................. 24 1
2
Samenvatting In deze Prognose en deze samenvatting wordt een beeld geschetst van de totale portefeuille aan grondexploitaties, toekomstige ontwikkelingen en ontwikkelingen van derden. Ook wordt een beeld gegeven van de ontwikkeling van de reserve grondbedrijf en de vermogenspositie van het grondbedrijf. Daarbij wordt nadrukkelijk uitgegaan van de situatie per 1-1-2021. Ontwikkelingen nadien zullen impact hebben op de verschillende onderdelen waarover in deze Prognose wordt gerapporteerd. Vermogenspositie grondbedrijf De vermogenspositie bedraagt per 31-12-2020 € 37,4 miljoen positief. Met de huidige portefeuille aan grondexploitaties is het totaal aan verwachte inkomsten hoger dan het totaal aan verwachte risico's op lange termijn. De vermogenspositie is ten opzichte van 31-12-2020 per saldo toegenomen met € 5,1 mln. Dit is het resultaat van een toename van de reserve grondbedrijf (€ 17,4 miljoen), waar tegenover staat dat de risico's zijn toegenomen (€ 11,7 miljoen), onder meer als gevolg van de opening van de grondexploitatie Amstelwijck Wonen en een hoger risicoprofiel op de grondexploitatie Stadswerven. Reserve Grondbedrijf De stand van de reserve grondbedrijf per 31-12-2020 bedraagt € 18,9 miljoen. De norm voor het weerstandvermogen bedraagt per 31-12-2020 circa € 3,25 miljoen.
De stand van de reserve is daarmee voldoende groot om de risico's in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Op basis van de Prognose winstnemingen binnen de huidige portefeuille grondexploitaties is het de verwachting dat de stand van de reserve per 31-12-2021 tussen € 34,6 miljoen en € 35,7 miljoen bedraagt (toename reserve tussen € 15,7 miljoen en € 16,8 miljoen). In de jaren daarna zal de toename van de reserve zich beperken tot € 0,2 miljoen tot € 1,4 miljoen per jaar. De groeiambitie in combinatie met de wens om deze binnenstedelijk te realiseren, zorgt voor een complexe (financiële) opgave. De verwachting is dat de investeringen bij deze opgave niet alleen kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van gronduitgifte. Dit vraagt extra aandacht voor de financiële sturing op projecten. Met de grondbeleidskaart wordt een relatie gelegd tussen de financiële dekking van de ontwikkellocaties en het grondbeleid van de gemeente. Bij toevoeging van nieuwe projecten zal het effect voor de vermogenspositie inzichtelijk worden gemaakt, waarbij mogelijk ook bijdragen van derden en andere dekkingsbronnen nodig zullen zijn om projecten financieel sluitend te krijgen.
3
1. Inleiding Het grondbedrijf exploiteert de gemeentelijke eigendommen die voor ontwikkeling in aanmerking komen en levert daarmee een bijdrage aan de realisatie van de doelstellingen van de gemeente binnen de opgaven Bouwende Stad, Ondernemende Stad, Groenblauwe Stad, Duurzame stad en Levendige Binnenstad. Gebiedsontwikkelingen worden financieel mogelijk gemaakt en van dekking voorzien. De Prognose is de financiële vertaling van deze activiteiten en brengt de financiële positie van het grondbedrijf in beeld. Bij de Prognose (ook wel Meerjaren Prognose Grondexploitaties genoemd) worden alle actieve grondexploitaties en haalbaarheidsberekeningen van de grondvoorraad geactualiseerd. Dit gebeurt binnen de door de raad gestelde kaders en vastgestelde uitgangspunten zoals plangrenzen en het programma. De actualisatie vindt plaats op het punt van fasering, actualiseren van prijzen en aanpassing van hoogte van te hanteren parameters op basis van de marktomstandigheden. 1.1 Doel Prognose In de Prognose wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie van het Grondbedrijf. In de jaarrekening, met als onderdeel de paragraaf grondbeleid, wordt met name gerapporteerd op het effect van de mutaties in de projecten op het afgelopen jaar. De Prognose heeft tot doel een doorkijk naar de toekomst te geven.
Deze doorkijk geeft sturingsinformatie op de samenstelling van de portefeuille en de (on)mogelijkheden om nieuwe projecten te financieren vanuit het grondbedrijf. De ontwikkeling van de vermogenspositie en de resultaten in projecten kunnen aanleiding vormen om een ingezette koers bij te sturen of om te buigen. Tevens kan het resultaat aanleiding geven om het Grondbeleid van de gemeente aan te passen. Ook biedt de Prognose de mogelijkheid om het totaal van projecten te toetsen aan de programmatische gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, werken en recreëren. 1.2 Relatie planning- & control cyclus De Prognose geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf per 31-12-2020 met een doorkijk naar de toekomst. Het uitgangspunt van de financiële vertaling is de Jaarrekening 2020. In de Prognose 2021 zijn de boekwaarden per 31-12-2020 verwerkt. Bij de Prognose wordt de portefeuille grondexploitaties geactualiseerd en verwerkt in de begroting. 1.3 Leeswijzer Allereerst wordt in Hoofdstuk 2 een beeld geschetst van het programma dat in de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen in relatie tot de bouwopgave van de stad. Hoofdstuk 3 gaat in op de beleidsmatige context van de Prognose en de belangrijkste uitgangspunten waarop de grondexploitaties zijn gebaseerd.
In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de grondexploitaties per 31-12-2020 nader toegelicht en worden de verliesvoorzieningen en winstnemingen gepresenteerd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan op de risico's die samenhangen met de grondexploitaties en het grondbedrijf in het algemeen. De risico's bepalen het benodigde weestandvermogen voor de reserve grondbedrijf. In hoofdstuk 6 worden de mutaties van de reserve grondbedrijf toegelicht en wordt een doorkijk gegeven op het verwachte verloop van de reserve.
Hoofdstuk 7 gaat over de vermogenspositie van het grondbedrijf. Hier komen de verschillende onderdelen uit de andere hoofdstukken samen en wordt een beeld gegeven van de totale financiële positie van het grondbedrijf.
4
Onderdeel van deze Prognose is een toelichting op de grondexploitaties per project. Deze is als geheime bijlage opgenomen. Hierin wordt weergegeven wat de stand van zaken is van de grondexploitaties per 31-12-2020.
5
2. Programma In dit hoofdstuk wordt het programma van de gemeentelijke grondexploitaties gepresenteerd. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de bouwopgave, de huidige projectportefeuille en het geplande programma aan woningbouw en andere functies. 2.1 Bouwopgave Wonen De gemeente Dordrecht heeft de ambitie om te groeien. In het coalitieakkoord (2018-2022) is de bouwopgave gesteld om 4.000 woningen en 4.000 banen toe te voegen tot en met 2022 en om daarnaast een planvoorraad van 6.000 woningen te creëren die vanaf 2023 gebouwd kunnen worden op nieuwe locaties. Deze groei, zowel kwantitatief als kwalitatief, is nodig voor de draagkracht van stedelijke voorzieningen en een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling van de stad. Op het moment wordt met de overige regiogemeenten gewerkt aan nieuwe afspraken over de woningbouwplannen. Een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave wordt binnen de gemeentelijke bouwgrondexploitaties gerealiseerd. De gemeente maakt daarbij locaties bouw- en woonrijp voor uitgifte van kavels aan marktpartijen of particulieren, die deze vervolgens bebouwen. Het overige deel van de woningbouwopgave wordt door private partijen opgepakt, waarbij de gemeente een meer faciliterende rol vervult. Economie Dordrecht streeft naar meer werkgelegenheid, beter opgeleide inwoners en minder laaggeletterdheid.
Door in te zetten op acquisitie en servicegerichtheid wil Dordrecht ondernemers binden aan de stad. Deze ondernemers creëren werkgelegenheid en dragen bij aan de welvaart in de stad. Samen met het bedrijfsleven en het onderwijs zet de gemeente in op activiteiten om de mismatch op de arbeidsmarkt te verkleinen door onder andere het opleidingsaanbod beter aan te laten sluiten bij de marktvraag. Dit wordt voor een groot deel gefaciliteerd op het Leerpark. In de sectoren waar groei wordt verwacht binnen de Drechtsteden, zoals logistiek, kennis gedreven maakindustrie, dienstverlening, zorg en leisure/toerisme, wil Dordrecht in deze college periode 4.000 nieuwe banen realiseren. Deze groei wordt actief verbonden met bestaande bedrijven en netwerken, zodat nieuwe samenwerkingen ontstaan. Daarnaast bouwt de gemeente Dordrecht in samenwerking met diverse uitvoerings- en acquisitieorganisatie aan een veerkrachtig "bedrijfsecosysteem" in de regio. Binnen de Drechtsteden vindt afstemming plaats met betrekking tot de programmering van bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Om de groei te faciliteren worden onder meer bedrijfskavels uitgegeven op het nieuwe bedrijventerrein Dordtse Kil IV en de kantoorlocatie Amstelwijck Businesspark.
Ook worden diverse losse percelen op bestaande bedrijventerreinen ontwikkeld (binnen de grondexploitaties Baanhoekweg, Drechtwerk B&S, Kilkade 7, Rogam). Ondersteunend aan de ontwikkeling van diverse woonlocaties dragen voorzieningen ook bij aan de realisatie van nieuwe banen. 2.2 Portefeuille grondexploitaties Per 1-1-2021 heeft de gemeente Dordrecht nog 20 vastgestelde grondexploitaties. Deze worden administratief aangeduid als bouwgrond in exploitatie (BIE). Per 31-12-2020 zijn drie grondexploitaties afgesloten (Amnesty Internationalweg, Iepenlaan, Papeterspad). Er zijn 8 exploitaties in voorbereiding (IVA). Dit zijn locaties die nog als grondexploitatie vastgesteld moeten worden. Er zijn 3 locaties waar geen ontwikkeling voorzien is, deze vallen onder de categorie grondvoorraad (MVA) en zijn aangeduid als 'overige gronden' op de kaart. Daarnaast zijn er 3 ontwikkellocaties van derden waar de gemeente
6
kostenverhaal pleegt, deze staan als vordering op de balans. De kaart op de volgende pagina geeft de portefeuille per 31-12-2020 weer.
7
8
Kaart: exploitatiegebieden projecten Prognose 2021 In 2020 zijn er twee projecten toegevoegd1: Amstelwijck Wonen (BIE) Karel Doormanweg (IVA) Per 31-12-2020 zijn drie grondexploitaties afgesloten omdat de uitgifte en de werkzaamheden voltooid zijn: Amnesty Internationalweg; Iepenlaan; Papeterspad.
2.3 Gronduitgifte woningbouw Een belangrijk onderdeel van de grondexploitaties is de uitgifte van bouwkavels voor de realisatie van woningbouw. In onderstaande tabel is het uitgifteprogramma van de grondexploitaties per 31-12-2020 voor woningbouw weergegeven. programma wonen in grondexploitatie (BIE)
Appartementen Eengezinswoningen Vrije kavels Totaal
totaal
eenheid
1.969 stuks 993 stuks 195 stuks 3.157 stuks
gerealiseerd totaal nog te nog te realiseren realiseren t/m 2020 602 401 50 1.053
1.367 592 145 2.104
2021 61 39 4 104
2022 499 157 51 707
2023 126 78 24 228
2024 416 124 8 548
2025 ev 265 194 57 516
Binnen de huidige portefeuille grondexploitaties zijn 3.157 woningen opgenomen. Het woningbouwprogramma bestaat uit 1.969 appartementen, 993 (grondgebonden) ééngezinswoningen en 195 kavels voor zelfbouw. Per 1-1-2021 is de gronduitgifte van 1.053 woningen gerealiseerd en zijn 2.104 woningen nog te realiseren. In de exploitaties in voorbereiding is aanvullend van de uitgifte van 612 woningen uitgegaan (zie onderstaande tabel). Dit woningbouwprogramma bestaat uit 473 appartementen, 122 ééngezinswoningen en 17 vrije kavels. Voor dit programma dienen de grondexploitaties nog vastgesteld te worden voordat tot uitgifte kan worden overgegaan. programma wonen in voorbereiding (IVA) Appartementen Eengezinswoningen Vrije kavels Totaal
totaal
eenheid
473 stuks 122 stuks 17 stuks 612 stuks
totaal nog te realiseren 473 122 17 612
nog te realiseren 2021 43 29 72
2022 117 63 17 197
2023 43 30
2024 58
2025 ev 211
73
58
211
Het grootste deel van het nog te realiseren woningbouwprogramma maakt deel uit van de projecten Stadswerven, Amstelwijck Wonen, Middenzone Gezondheidspark en de IVA Spuiboulevard.
1
Voor projecten met aanduiding BIE is een grondexploitatie vastgesteld. Voor projecten met de aanduiding IVA is een voorbereidingskrediet verstrekt.
9
2.4 Gronduitgifte overige functies Naast woningbouw worden er bouwkavels uitgegeven voor functies als kantoren, bedrijven, winkels en (maatschappelijke) voorzieningen. In onderstaande tabel is het programma van overige functies weergegeven. totaal programma niet-wonen in grondexploitatie (BIE) Kantoren Bedrijven Winkels Overige voorzieningen Totaal
eenheid
gerealiseerd totaal nog te nog te realiseren realiseren
91.804 m² BVO 436.672 m² grond 3.544 m² BVO 12.907 m² BVO / grond 544.927 m² BVO / grond
t/m 2020 65.015 294.532
359.547
26.789 142.140 3.544 12.907 185.380
2021 8.467 91.384 500 11.193 111.544
2022 4.581 44.490 605 771 50.447
2023 4.581 6.266 1.700 12.546
2024 4.581
2025 ev 4.581
739 943 6.263
4.581
In de actieve grondexploitatieprojecten is afgerond 545.000 m² aan niet-woningbouw programma opgenomen, waarvan 91.800 m2 bvo (bruto vloer oppervlakte) kantoren, 436.700 m2 grond bedrijven, 3.500 m2 bvo winkels en 12.900 m2 grond voor voorzieningen. Per 31-12-2020 is de gronduitgifte van 359.500 m2 gerealiseerd en is 185.400 m2 nog te realiseren. In de exploitaties in voorbereiding is aanvullend van een verwacht programma uitgegaan van afgerond 355.300 m2, waarvan 38.900 m2 bvo kantoren, 309.100 m2 grond bedrijven en 7.300 m2 grond voor voorzieningen. programma niet-wonen in voorbereiding (IVA) Kantoren Bedrijven Winkels Overige voorzieningen Totaal
totaal
eenheid
38.929 m² BVO 309.067 m² grond m² BVO 7.260 m² BVO / grond 355.256 m² BVO / grond
totaal nog te realiseren
nog te realiseren 2021
2022
650 650
3.750 3.750
38.929 309.067 7.260 355.256
2023
2024
2025 ev 38.929 309.067 2.860 350.856
Het grootste deel van het nog te realiseren niet-woningbouw programma betreft de uitgifte voor bedrijven en maakt deel uit van het project Dordtse Kil IV (deel 1 betreft een BIE, deel 2 betreft een IVA / MVA).
10
3. Uitgangspunten Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste uitgangspunten voor de Prognose 2021. Eerst wordt kort ingegaan op het gemeentelijke grondbeleid. Vervolgens wordt de afbakening van de Prognose en de relevante wet- en regelgeving toegelicht. Ten slotte wordt ingegaan op de financiële parameters en rekenmethodiek die uitgangspunt zijn geweest voor de grondexploitaties. 3.1 Grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente Dordrecht is vastgelegd in de Nota grondbeleid 2018 en is bedoeld om uitvoering te geven aan de ruimtelijke kaders die gesteld zijn binnen de Structuurvisie 2040. In de nota zijn de wijzigingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) uit 2016 verwerkt en gelijktijdig is door het college een aantal richtlijnen voor gronduitgifte vastgesteld. Het uitgangspunt hierbij is dat gronduitgifte in concurrentie plaatsvindt. Het grondbeleid laat zich het best kenmerken als situationeel grondbeleid. Per locatie wordt beschouwd welke ontwikkelstrategie het best past bij de doelstellingen en ambities van de gemeente Dordrecht. In de nota grondbeleid worden drie typen ontwikkellocaties onderscheiden: 1. Strategische ontwikkelingsprioriteit Dit zijn ontwikkelingen die vanuit het programma en/of de strategische ligging belangrijk zijn voor de stad en waarbij de gemeente een sterke regierol wil vervullen.
Bij deze locaties kan de afweging worden gemaakt om een actief grondbeleid in te zetten om gemeentelijke doelstellingen te kunnen verwezenlijken. 2. Derdenontwikkeling Derdenontwikkelingen zijn ontwikkelingen die de gemeente overlaat of over moet laten aan private partijen. Hierbij geldt per definitie een faciliterend grondbeleid. Bij voorkeur worden hier met ontwikkelaars anterieure afspraken over gemaakt, evenals over het kostenverhaal. Mocht dit niet lukken dan zal met een exploitatieplan het kostenverhaal en eventuele kwaliteitseisen worden afgedwongen. 3. Vereveningslocatie Bij deze ontwikkelingen wordt ingezet op het behalen van een positief financieel resultaat dat gebruikt kan worden ten behoeve van projecten die verliesgevend zijn, zoals locaties met een strategische ontwikkelprioriteit. In bijlage 1 is de grondbeleidskaart van Dordrecht opgenomen. De kaart geeft de relatie aan tussen de projecten en het gemeentelijk grondbeleid. Per project is aangeven tot welk type ontwikkellocatie deze behoort. Hiermee wordt per project richting gegeven aan de ontwikkelstrategie, het in te in zetten grondbeleid en de financiële doelstelling. 3.2 Afbakening Het grondbedrijf richt zich op de exploitatie en ontwikkeling van gemeentelijke gronden. De kosten en opbrengsten hiervan zijn vertaald in grondexploitaties.
Er gelden regels (Besluit begroting en verantwoording gemeenten, BBV) welke kosten en opbrengsten deel uit mogen maken van de grondexploitaties. In het algemeen behelst de grondexploitatiebegroting: de opbrengsten van gronduitgifte voor vastgoedontwikkeling en de kosten die gemaakt worden om deze te realiseren, zoals verwerving, bouwrijp maken, inrichting van de openbare ruimte en plankosten voor ontwikkeling en uitvoering. Kosten die niet toerekenbaar zijn aan de uitgifte van gronden, maken geen deel uit van de grondexploitatie, maar worden apart als investeringsproject opgenomen binnen de gemeentelijke begroting. Financiële effecten van keuzes in projecten en nieuw te starten projecten worden afgezet tegen het lange termijn resultaat van het Grondbedrijf, waardoor het mogelijk is een verantwoorde financiële afweging te maken op project- en portefeuilleniveau. Uitgangspunt bij toevoeging van nieuwe
11
projecten aan de portefeuille van het grondbedrijf is dat er sprake is van een minimaal sluitende businesscase. Bij een negatief resultaat wordt naar aanvullende dekkingsmiddelen gezocht. Deze keuzes ten aanzien van nieuwe projecten worden echter niet gemaakt bij het ter besluitvorming aanbieden van de Prognose Grondbedrijf. In het geval sprake is nieuwe projecten of wijziging van uitgangspunten van bestaande projecten, zal via separate besluitvorming in de projecten een herziening van de grondexploitatie worden voorgelegd aan de raad. Actualisatie van de grondexploitaties vindt wel plaats bij de Prognose. Gronden die ontwikkeld worden door marktpartijen maken geen deel uit van de gemeentelijke grondexploitaties. Voor ontwikkelingen van derden beperkt de financiële begroting van het grondbedrijf zich tot het verhalen van (plan)kosten van openbare voorzieningen bij de grondeigenaren voor zover deze toerekenbaar zijn. 3.3 Wet- en regelgeving Voor grondexploitaties gelden wettelijke kaders en richtlijnen. De grondexploitaties zijn op onderstaande wet- en regelgeving gebaseerd. Besluit begroting en verantwoording gemeenten (BBV) In 2016 zijn de BBV-verslagleggingsregels voor grondexploitaties geactualiseerd. In het wijzigingsbesluit BBV van 5 maart 2016 en de notitie Grondexploitaties van de Commissie BBV zijn de nieuwe regels opgenomen en toegelicht.
De belangrijkste BBV-verslagleggingsregels betreffen: Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het plan; De looptijd van een grondexploitatie mag in principe maximaal 10 jaar bedragen; Voor de kosten die aan grondexploitaties kunnen worden toegerekend wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening; De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen; Het treffen van een voorziening gebeurt bij een negatief grondexploitatiesaldo direct ter grootte van dit volledige saldo op eindwaarde. Winstneming In 2018 zijn aanvullende regels geformuleerd ten aanzien van winstnemen op grondexploitaties. Conform BBV moet bij projecten met een voordelig saldo tussentijds winst worden genomen volgens het zogenaamde het Percentage of Completion (POC) principe. Daarbij wordt gekeken naar de procentuele voortgang in de realisatie van de kosten en opbrengsten en doormiddel van een formule wordt de te nemen winst bepaald. In 2019 zijn de regels voor winstneming aangevuld. Bij de bepaling van de winstname hoort voortaan rekening gehouden te worden met het saldo van de projectrisico's.
Het saldo van de projectrisico's wordt na het toepassen van het POC principe in aftrek van het berekende resultaat gebracht alvorens de winst daadwerkelijk genomen mag worden. Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering VPB-plicht voor overheidsondernemingen in werking getreden. Indien sprake is van structurele winstoverschotten zijn gemeenten over de ondernemingsactiviteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Voor het grondbedrijf is op basis de portefeuille grondexploitaties per 31-12-2020 een winsttoets (Quick-scan VPB) uitgevoerd. Het resultaat van de winsttoets laat per 31-12-2020 (net als in 2016, 2017, 2018 en 2019) een negatief resultaat zien. Geconcludeerd kan worden dat er voor het grondbedrijf van de gemeente Dordrecht op basis van de huidige portefeuille geen structurele winstoverschotten zijn. Er is dan ook geen sprake van een onderneming en daarmee ook geen sprake van een VPB-heffing over de grondexploitaties.
12
3.4 Financiële parameters De nog te realiseren kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden doorgerekend op basis van aannames over prijsontwikkelingen in de toekomst. Het gaat om de financiële parameters op het gebied van kosten, opbrengsten en rente. De hoogte van de financiële parameters worden in overleg met betrokkenen bepaald op basis van actuele marktinformatie en publicaties over macro-economische ontwikkelingen. In de grondexploitaties en haalbaarheidsberekeningen per 1-1-2021 is van de volgende financiële parameters uitgegaan:
Parameters Prognose 2021
2021
2022
2023 en verder
omslagrente rentekosten grex rentebaten grex disconteringsvoet kostenstijging opbrengstenstijging woningbouw
3,0% 0,7% 0,7% 2,0% 2,0% 2,0%
3,0% 0,7% 0,7% 2,0% 2,0% 2,0%
3,0% 0,7% 0,7% 2,0% 2,0% 2,0%
opbrengstenstijging niet-woningbouw
2,0%
2,0%
2,0%
De financiële parameters dienen als uitgangspunt voor de actualisatie van de grondexploitaties en worden jaarlijks door het college vastgesteld. In specifieke gevallen kan er middels besluitvorming binnen projecten van worden afgeweken. 3.5 Rekenmethodiek De grondexploitaties zijn opgesteld volgens de methodiek van de dynamische eindwaardeberekening. Dit betekent dat alle bedragen op startwaarde in de exploitatie worden ingevoerd en aan de hand van de fasering rentekosten, inflatie en opbrengstenstijging worden toegerekend. Van de grondexploitaties wordt het saldo op netto contante waarde en op eindwaarde berekend. De netto contante waarde is de huidige waarde van toekomstige kasstromen. De eindwaarde is het verwachte saldo van het project aan het eind van de looptijd. De bedragen in deze rapportage zijn exclusief BTW. De resultaten van de grondexploitaties zijn op eindwaarde gepresenteerd tenzij anders vermeld. De eindwaarde geeft het verwachte eindresultaat van het project en is daarmee jaar op jaar beter vergelijkbaar. Daarnaast wordt vanuit begrotingsrichtlijnen (BBV) voorgeschreven om voorzieningen voor grondexploitaties op eindwaarde aan te houden.
13
4. Resultaten grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de resultaten van de grondexploitaties binnen de portefeuille per 31-12-2020. De projectsaldi en verschillen van de resultaten ten opzichte van de vorige Prognose (stand 31-12-2019) worden op hoofdlijn toegelicht. Tevens wordt de actuele stand van verliesvoorzieningen en winstnemingen van de grondexploitaties gepresenteerd. 4.1 Financiële stand portefeuille De Prognose grondbedrijf geeft de financiële stand van de portefeuille grondexploitaties per 31-122020 weer. In onderstaande tabel ‘Resultaat ontwikkeling bouwgronden in projecten’ zijn de resultaten per type ontwikkeling (BIE, IVA of Vordering) weergegeven. Het resultaat is het saldo van de positieve en negatieve resultaten van de projecten op eindwaarde. bedragen x € 1.000.000,Resultaat ontw ikkeling bouw gronden in projecten
Resultaat
Resultaat
Vergelijking
31-12-2019 Eindw aarde
31-12-2020 Eindw aarde
2019-2020
Bouw gronden in exploitatie (BIE)
€
19,17- €
1,15
€
20,32
Exploitaties in voorbereiding (IVA)
€
9,15- €
7,13- €
2,03
Ontw ikkeling Derden (Vorderingen)
€
0,55- €
0,79- €
0,24-
Totaal:
€
28,87- €
6,77- €
22,10
Bouwgronden in exploitatie (BIE) Het totale saldo van de bouwgronden in exploitatie (BIE) is afgenomen van € -19,17 mln. nadelig naar € 1,15 mln. voordelig. Deze verbetering is grotendeels het gevolg van het toevoegen van de BIE Amstelwijck Noord (€ 13,4 miljoen voordelig, was voorheen een IVA) en het verbeteren van de saldo van de BIE Stadswerven (€ 7,1 miljoen voordelig). Alle overige voor- en nadelige mutaties afzonderlijk zijn lager dan € 1,6 miljoen. De mutaties van individuele projecten hebben verschillende oorzaken en worden toegelicht in paragraaf 4.2. Exploitaties in voorbereiding (IVA) Het saldo van de exploitaties in voorbereiding (IVA) is verbeterd van €- 9,15 mln. naar € -7,13 mln. Dit wordt vooral veroorzaakt door de ontwikkeling van Amstelwijck Noord. Hiervoor is een grondexploitatie geopend en daardoor is de IVA komen te vervallen. De overige saldi van de IVA's zijn opgelopen door het toenemen van de boekwaarde. In 2020 is voor de ontwikkeling van de Karel Doormanlocatie een IVA geopend. Derdenontwikkelingen (vorderingen) Deze categorie betreft bouwlocaties die door derden (marktpartijen) geëxploiteerd worden. Het gaat om de projecten: Wilgenwende (Smitsweg) en Plan tij (Jagers en Windhondenpolder). Het financiële resultaat van de gemeente beperkt zich tot kostenverhaal van openbare voorzieningen en plankosten.
Het resultaat hiervan staat opgenomen als vordering op de balans. 4.2 Mutatie grondexploitaties In onderstaande tabel zijn de belangrijkste mutaties van de actieve grondexploitaties opgenomen. Het gaat om de projecten met een afwijking groter dan € 0,25 mln. ten opzichte van de Prognose 2020 (stand 31-12-2019). Om een zuivere vergelijking te maken worden de eindwaarden vergeleken waarin nog geen winstname van het afgelopen jaar is verwerkt. Een nadere toelichting van de mutaties per project is opgenomen in de bijlage 'Toelichting grondexploitatieprojecten'.
14
bedragen x €1.000.000,Resultaat grondexploitaties (BIE)
Amstelw ijck Noord - nieuw Amstelw ijck dl1 Dordtse Kil IV dl1 Middenzone Gezondheidspark Oudendijk Oud Krispijn Zuid Stadsw erven Wielw ijk
stand EW per prognose 2020 31-12-2019
13,39 0,66 1,62 1,12 0,48 -0,31 7,08 -1,59
Subtotaal grootste m utaties
€
22,45
Subtotaal overige m utaties
€
-2,12
1,15 €
20,32
€
€ 0,09 € 27,00 € 9,38 € 0,49 € 2,01 € -51,85 € 5,09 €
-19,17
13,39 0,74 28,61 10,50 0,98 1,70 -44,77 3,50
Mutatie 2020- 2021
€ € € € € € € €
Totaal BIE
€ € € € € € € €
stand EW per prognose 2021 31-12-2020
€
Amstelwijck Noord Deze grondexploitaties is in 2020 geopend en bestond voorheen uit een IVA en een MVA. De mutatie bestaat daarom uit het voordelige saldo van de grondexploitatie. Amstelwijck deel 1 Voor de grondopbrengsten zijn opnieuw getaxeerd en als gevolg daarvan bijgesteld. Daarnaast zijn de plankosten lager begroot dan waar eerder vanuit werd gegaan. Dordtse Kil IV deel 1 De grondopbrengsten zijn geïndexeerd en vallen zodoende hoger uit. Daarnaast zijn er voordelige effecten in de uitvoering van milieukundige werkzaamheden en vallen kosten voor sloop en planvorming en prijsstijgingen lager uit. Daar tegenover staat dat de opbrengstenstijging lager uitvalt dan waar eerder vanuit werd gegaan. Middenzone Gezondheidspark De grondopbrengsten zijn ten behoeve van de grondtransactie opnieuw getaxeerd en in de actualisatie verwerkt. Dit leidt tot een aanzienlijke verbetering. Daartegenover staan hogere kosten voor het geluidscherm dan waar eerder vanuit werd gegaan en vallen de plankosten hoger uit dan verwacht (zowel de gerealiseerde plankosten in 2020 als de verwachting voor de komende jaren). Oudendijk
De geraamde kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn afgeraamd. Oud Krispijn Zuid De plankosten, verwervingen en kosten voor bouw- en woonrijp maken vallen hoger uit dan verwacht. Daarnaast zijn de grondopbrengsten licht negatief bijgesteld.
Stadswerven De grondopbrengsten zijn opnieuw getaxeerd, wat heeft geleid tot een positieve bijstelling van de grondopbrengsten. Aan de kostenkant wordt voortaan rekening gehouden met exploitatielasten die op
15
de grondexploitatie drukken (voorheen niet geraamd). Daarnaast zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken toegenomen doordat bepaalde risico's op de uitvoering van de werkzaamheden nu zijn geraamd binnen de grondexploitatie. Ook zijn er werkzaamheden geraamd die niet eerder waren voorzien, of die eerder als risico werden meegenomen. Daarbij gaat het onder meer om ondergrondse obstakels, ondergrondse containers en grondwatersanering. Door toename van de civieltechnische kosten zijn ook de VTU kosten (onderdeel van de plankosten) toegenomen. Wielwijk De aanbesteding van de ontwikkeling heeft niet geleid tot het gewenste resultaat. De looptijd is verlengd, met hogere plankosten tot gevolg. Verder zijn de grondopbrengsten verlaagd na taxatie van de gronden. 4.3 Verliesvoorzieningen Voor grondexploitaties met een negatief resultaat worden verliesvoorzieningen gevormd. De verliesvoorziening is gelijk aan het saldo op eindwaarde en is bedoeld om het verlies af te dekken. In onderstaande tabel zijn de verliesvoorzieningen per 1-1-2021 weergegeven. bedragen x € 1.000.000,Voorzieningen
Voorziening op eindw aarde
Voorziening op eindw aarde
Vergelijking
31-12-2019
31-12-2020
2019-2020
Voorziening nadelige projecten Blekersdijk
€
1,34
€
1,53
€
0,20
Leerpark
€
16,50
€
16,46
€
-0,04
Mijlw eg
€
0,63
€
0,63
€
0,01
Papeterspad
€
1,28
€
-
€
-1,28
Rogam
€
0,38
€
0,43
€
0,05
Stadsw erven
€
51,85
€
44,77
€
-7,08
Troelstrahof
€
0,15
€
0,13
€
-0,02
Subtotaal nadelige projecten
€
72,13
€
63,96
€
8,17-
Subtotaal restant afgew ikkelde complexen
€
0,05
€
0,05
Totaal voorzieningen
€
72,18
€
64,00
€
8,17-
Het totaal aan verliesvoorzieningen neemt af van € 72,18 miljoen naar € 64,00 miljoen en het resultaat is verrekend met de Reserve Grondbedrijf. Voor Papeterspad is vanwege de afsluiting per 3112-2020 geen verliesvoorziening meer noodzakelijk. De oorzaken van de grootste wijzigingen zijn in voorgaande paragraaf toegelicht. 4.4 Winstnemingen en afsluitingen Winstnemingen Op grondexploitaties met een positief resultaat wordt jaarlijks winstgenomen. Dit gebeurt volgens de methode 'percentage of completion' op basis van BBV regelgeving. Dit houdt in dat op grondexploitaties gefaseerd winstgenomen wordt naarmate de uitvoering van de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. In de tabel op de volgende pagina zijn de winstnemingen in 2020 weergeven per project.
16
Winstnem ingen
Amstelw ijck dl1 Dordtse Kil IV Drechtw erk B&S Kilkade 7 Oud Krispijn Zuid Oudendijk Overkampzone Patersw eg 1 Wielw ijk
Saldo op eindw aarde Saldo op eindw aarde voor w instnam e na w instnam e 31-12-2020 31-12-2020 € -0,74 € -0,34 € -28,61 € -19,59 € -3,42 € -3,32 € -0,57 € -0,12 € -1,70 € -1,35 € -0,98 € -0,08 € -1,42 € -0,07 € -0,13 € -0,03 € -3,50 € -3,58
Totaal
bedragen x € 1.000.000,Winstnem ing 2020
€ € € € € € € € €
0,40 9,03 0,10 0,45 0,35 0,90 1,35 0,10 -0,07
€
12,60
Afsluitingen
Per 31-12-2020 zijn drie grondexploitaties afgesloten, te weten Amnesty Internationalweg, Iepenlaan en Papeterspad. De resultaten van deze grondexploitaties zijn verwerkt in de Reserve Grondbedrijf.
Winstnem ingen
Amnesty Internationalw eg Iepenlaan Papeterspad Totaal
bedragen x € 1.000.000,Saldo op eindw aarde bij afsluiting 31-12-2020 € 0,26 € 0,15 € -0,10 € 0,30
17
5. Risico’s De ontwikkeling en exploitatie van bouwgronden brengt financiële risico's met zich mee. Bij grondexploitaties gaat het vaak om complexe ruimtelijke projecten met een lange looptijd die gevoelig zijn voor ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de risico's die verbonden zijn met de huidige portefeuille van het grondbedrijf. 5.1 Risicomanagement De gemeente Dordrecht zet actief in op risicomanagement. Onder risicomanagement wordt verstaan: het regelmatig en systematisch onderzoeken van de risico’s die de financiële haalbaarheid en de doelstelling van een project bedreigen en het formuleren en toepassen van maatregelen, waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk beheerst kunnen worden. Het risicomanagement kan worden gezien als een van de belangrijkste sturingsmaatregelen om de gestelde doelen te realiseren. Door beter inzicht te hebben in de risico’s die mogelijk tot verslechteringen kunnen leiden, kan beter worden gestuurd op maatregelen om de verslechteringen te voorkomen. Per project wordt periodiek een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico's worden gekwantificeerd en er beheersmaatregelen worden geformuleerd. Deze worden vertaald naar een risicoparagraaf die deel uitmaakt van de grondexploitatie. De risico’s worden gemeentebreed verwerkt in beheerssysteem NARIS.
Alle risico's voor de BIE's die zich binnen een periode van drie jaar kunnen manifesteren worden bij de bepaling van het weerstandsvermogen meegenomen. Voor de IVA's en de MVA's zijn dergelijke actieve risico doorgaans beperkt. 5.2 Stand risico's De financiële positie van het grondbedrijf wordt voor een groot deel bepaald door de risico’s. Er wordt onderscheid gemaakt naar specifieke risico’s en algemene risico’s. Specifieke risico’s komen voort uit de specifieke context van het project, bijvoorbeeld tegenvallers ten aanzien van uitvoering, aanbesteding en contracten. De algemene risico’s hebben o.a. betrekking op schommelingen in de vastgoedmarkt en zijn van toepassing voor het grondbedrijf in zijn totaliteit. In onderstaande tabel is het risicoprofiel per 31-12-2020 en vergeleken met de stand per 31-12-2019. Risico's grondbedrijf
31-12-2019
31-12-2020
Verschil
Risico's - specifiek Grondexploitatie (BIE) Vorderingen Voorraad gronden (MVA)
€ € €
22.900.000 € 200.000 € -18.700.000 €
33.600.000 € 200.000 € -15.100.000 €
10.700.000 3.600.000
Risico's - algemeen Parameters Afdrachten
€ €
1.000.000 18.000.000
€ €
400.000 € 16.000.000 €
-600.000 -2.000.000
Totaal
€
23.400.000
€
35.100.000
11.700.000
€
Het totale risicoprofiel van de portefeuille van het grondbedrijf bedraagt € 35,1 mln. per 31-12-2020. Ten opzichte van 31-12-2019 is het totale saldo van de risico's met € 11,7 mln. toegenomen. De verandering van het risicoprofiel van het grondbedrijf wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door ontwikkelingen binnen Stadswerven (+ € 7,25 miljoen) het openen van een grondexploitatie (BIE) voor de ontwikkeling Amstelwijck Noord ( + 5,46 miljoen). Met het openen van een BIE neemt het saldo van de voorraad gronden (MVA) af. Bij een BIE worden vervolgens de risico's actief en neemt het
18
saldo van risico's op de grondexploitaties (BIE) toe. In de bijlage 'Toelichting grondexploitatieprojecten' worden de risico's per project nader toegelicht. Een bijzondere categorie risico's zijn de Voorraad Gronden (MVA). Dit zijn gronden waar ontwikkelingen op zijn voorzien en waarvoor in de meeste gevallen ook voorbereidingskredieten beschikbaar zijn gesteld. Voor deze ontwikkelingen zijn haalbaarheidsstudies opgesteld. De saldi van deze ontwikkelingen worden, na aftrek van de bij deze projecten behorende risico's, als een positief risico meegenomen binnen de vermogenspositie van het grondbedrijf. Het risico parameters betreft een berekening van bandbreedtes op de gehanteerde hoogte van de financiële parameters voor de totale portefeuille aan grondexploitaties. Ten opzichte van de Prognose 2019 wordt het effect van mogelijk hogere grondopbrengsten groter ingeschat. Een bijzondere component onder het kopje risico's betreft de afdrachten vanuit het grondbedrijf aan de reserve WDO. Afgesproken is dat het grondbedrijf totaal € 22 miljoen bijdraagt aan de businesscase van WDO. In 2020 heeft een afdracht van € 2 miljoen plaatsgevonden waardoor het 'restant risico' met € 2 miljoen is afgenomen.
19
6. Reserve Grondbedrijf De Reserve Grondbedrijf (vanaf hier: Reserve) is opgebouwd uit de resultaten van de in het verleden afgesloten grondexploitaties plus alle tussentijdse winst- en verliesnemingen. De reserve moet worden gezien als het kapitaal dat kan worden ingezet voor het opvangen van de risico’s binnen de portefeuille van het Grondbedrijf. In dit hoofdstuk wordt het verloop van de Reserve gepresenteerd en wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen. 6.1 Mutaties Reserve 2020 De stand van de Reserve bedraagt per 31-12-2020 € 18,91 miljoen. Bedragen x € 1.000.000 Stand reserve grondbedrijf 1-1-2020
€
1,53
Winstnemingen
€
12,60
Resultaat afgesloten complexen
€
0,30
Vrijval verliesvoorzieningen
€
6,65
Subtotaal bijschrijvingen
€
19,56
Overige verrekeningen
€
-2,18
Subtotaal onttrekkingen
€
-2,18
Mutatie reserve
€
17,38
Stand reserve grondbedrijf 31-12-2020
€
18,91
Bijschrijving
Onttrekking
Bij de Prognose 2020 was een positieve stand van de reserve per 31-12-2020 verwacht van € 8,9 miljoen. Vooral door de voorspoedige verkopen op Dordtse Kil IV is de winstname in 2020 hoger met € 12,6 miljoen dan verwacht. Bijschrijvingen Op de volgende grondexploitaties is in 2020 gezamenlijk € 12,6 miljoen winst genomen: Amstelwijck Businesspark, Dordtse Kil IV deel 1, Drechtwerk B&S, Kilkade 7, Oud Krispijn Zuid, Oudendijk, Overkampzone en Patersweg 1. De grondexploitaties Amnesty Internationalweg, Iepenlaan en Papeterspad worden afgesloten met een gezamenlijk resultaat van € 0,3 miljoen positief. De verliesvoorzieningen worden verlaagd met circa € 6,7 miljoen. De grootste mutatie komt voort uit het project Stadswerven (€ 7,1 miljoen lagere voorziening). Onttrekkingen De verrekeningen van € 2,2 miljoen betreffen hoofdzakelijk bijdragen aan het project Westelijke Dordtse Oever (WDO) en de MVA Oudenlijk. Daarnaast zijn er boekingen van afgesloten complexen ten laste van de reserve gebracht. 6.2 Weerstandsvermogen De stand van de Reserve Grondbedrijf moet worden afgezet tegen de norm van het weerstandvermogen. De norm voor het weerstandsvermogen is de buffer die nodig is om de lopende
20
risico's op te kunnen vangen en wordt bepaald aan de hand van de risico’s voor de komende drie jaar. Hiervoor wordt inzichtelijk gemaakt welke risico’s, zowel positief als negatief, het Grondbedrijf de komende drie jaar loopt. Deze gesaldeerde risico’s worden aan de hand van een Monte Carlo-analyse vertaald in een norm voor het weerstandsvermogen. Op basis van de huidige portefeuille is de uitkomst van de simulatie dat voor het afdekken van de risico's een weerstandsvermogen beschikbaar moet zijn van € 3,25 miljoen. De reserve van het grondbedrijf bedraagt per 31-12-2020 € 18,91 miljoen en voldoet dus ruim aan de norm voor het weerstandvermogen en kan daarmee de korte termijn risico’s opvangen. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat in het risicoprofiel van het grondbedrijf ook kansen worden meegewogen. Tot die kansen behoren onder meer de mogelijke winstnames die voor de komende drie jaren zijn geprognosticeerd. Deze hoge winstnames drukken zodoende in grote mate het risicoprofiel van het grondbedrijf. Het is de verwachting dat de risico's van het grondbedrijf in de komende jaren zullen toenemen omdat de verwachte winstnames vanaf 2024 aanzienlijk afnemen (uitgaande van de huidige portefeuille aan grondexploitaties).
6.3 Verwacht verloop Reserve Op basis van de fasering binnen de huidige grondexploitaties is in de grafiek op de volgende pagina het mogelijke verloop van de reserve grondbedrijf weergegeven op basis van een tweetal scenario's. Blauwe lijn: er voltrekken zich geen risico's en kansen. Dit is het scenario met tussentijdse winstnemingen als de projecten lopen zoals begroot en moet worden gezien als een best case scenario. Grijze lijn: in de komende drie jaar wordt het totale risico van het grondbedrijf (gelijk aan de norm weerstandvermogen) in gelijke delen opgelopen. Dit scenario moet gezien worden als het base case scenario. Daarmee komt de totaalstand van de reserve eind 2023 €3,25 miljoen lager te liggen dan verwacht zou mogen worden op basis van de blauwe lijn. De norm weerstandsvermogen is in de grafiek op het huidige niveau en dus als een vlakke lijn weergegeven. Normaal gesproken zou verwacht mogen worden dat bij een gelijkblijvende portefeuille de risico's geleidelijk zullen afnemen en daarmee ook de norm weerstandsvermogen gunstiger zal worden. Op het moment zijn de kansen die binnen de bepaling van het risicoprofiel meedoen van dusdanig grote invloed, dat verwacht moet worden dat het risicoprofiel, en daarmee de norm, zal oplopen.
Dit wordt vooral veroorzaakt door de grote afzetvolumes op Dordtse Kil IV deel 1, waardoor hier in de komende twee jaar nog aanzienlijke winstnames gerealiseerd zullen worden.
21
Prognose verloop stand Reserve Grondbedrijf x € 1 mln 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 2019
2020
2021
2022
2023
2024
verloop stand Reserve Grondbedrijf - verwacht
2025
2026
2027
2028
2029
2030
norm weerstandsvermogen
Verloop bij oplopen risico's De lijn van het meest waarschijnlijke scenario ligt ergens tussen de blauwe en de grijze lijn en is onder meer afhankelijk van de mate waarin binnen de projecten wordt/kan worden (bij)gestuurd op de risico's en de kansen. Dat betekent dat eind 2021 een saldo op de reserve tussen € 34,6 miljoen en € 35,7 miljoen mag worden verwacht. Eind 2022 zal dat saldo waarschijnlijk tussen € 34,9 miljoen en € 37,1 miljoen liggen.
Winstnemingen van nog te openen grondexploitaties In de grafiek is nog geen rekening gehouden met toekomstige winstnemingen uit exploitaties in voorbereiding en strategische grondvoorraad. Deze maken wel deel uit van de vermogenspositie van het grondbedrijf, waar het volgende hoofdstuk nader op in gaat. Onttrekkingen WDO In 2021 heeft besluitvorming plaats gevonden om de jaarlijkse onttrekkingen ten behoeve van de WDO van € 2,0 miljoen per jaar naar voren te trekken. In 2022 zal daarom een bedrag van € 10,0 miljoen ineens worden onttrokken. Deze onttrekking in niet in bovenstaande grafiek verwerkt (hier wordt nog uitgegaan van onttrekkingen van € 2,0 miljoen per jaar).
22
7. Vermogenspositie Grondbedrijf De vermogenspositie geeft een totaalbeeld van de financiële positie van het grondbedrijf. De vermogenspositie is het toekomstig resultaat van het grondbedrijf op lange termijn van alle lopende projecten en de grondvoorraad. Het is een optelling van de Reserve Grondbedrijf, het saldo van de grondexploitaties, de voorzieningen, de marktwaarde van de grondvoorraad en de financiële risico's die samenhangen met de grondbedrijfsactiviteiten. De vermogenspositie laat zien wat de situatie zou zijn na afloop van de exploitaties, bij ongewijzigd beleid als de projecten zich ontwikkelen zoals verwacht. Dit geeft informatie voor het sturen op de totale portefeuille van het grondbedrijf. 7.1 Stand vermogenspositie In onderstaande tabel is de stand van de vermogenspositie per 31-12-2020 weergegeven in vergelijking met de stand per 31-12-2019 (Prognose 2020). Vermogenspositie grondbedrijf
31-12-2019
31-12-2020
Verschil
Stand reserve grondbedrijf Saldo grondexploitaties (eindw aarde) Stand voorzieningen Resultaten erfpachtexploitaties Risico's grondbedrijf
€ € € € €
1.500.000 € -17.700.000 € 72.100.000 € € -23.400.000 €
18.900.000 € -10.400.000 € 64.000.000 € € -35.100.000 €
17.400.000 7.300.000 -8.100.000 -11.700.000
Totaal
€
32.500.000
37.400.000
4.900.000
€
€
De vermogenspositie van het Grondbedrijf bedraagt € 37,4 miljoen per 31-12-2020. Ten opzichte van de vorige Prognose is deze met €4,9 miljoen toegenomen. De verschillen op de stand van de vermogenspositie kunnen op hoofdlijn als volgt verklaard worden: De stand van de reserve is toegenomen, vooral als gevolg van het verlagen van de verliesvoorzieningen en de winstnames. Zie paragraaf 6.1 voor een nadere toelichting van de mutaties op de reserve. Het saldo van de lopende grondexploitaties op eindwaarde (na winstname) is in totaal met € 7,3 miljoen verbeterd. Dit is onder meer het gevolg van het openen van de BIE voor Amstelwijck Wonen en de actualisaties van Stadswerven en Dordtse Kil IV deel1. Zie paragraaf 4.2 voor een nadere toelichting van de verschillen per grondexploitatie. De omvang van de voorzieningen is met € 8,1 miljoen afgenomen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door ontwikkelingen binnen de BIE's Stadswerven en de afsluiting van de BIE Papeterspad. Zie paragraaf 4.3 voor de mutaties van de verliesvoorzieningen per project. Het totaal aan risico's op de portefeuille is per saldo toegenomen met € 11,7 miljoen. Belangrijkste oorzaak is de het openen van de BIE voor Alstelwijck Wonen, waardoor de Voorraad gronden (MVA) aanzienlijk is afgenomen en tegelijkertijd de risico's voor de BIE's zijn toegenomen. Ook zijn de risico's voor Stadswerven toegenomen.
Zie hoofdstuk 5 voor de toelichting op de risico's.
23
7.2 Verloop vermogenspositie In onderstaande grafiek is het verloop van de vermogenspositie over de afgelopen jaren weergegeven.
Verloop vermogenspositie grondbedrijf (lange termijn verwachting per jaar) € 100,0 € 80,0 € 60,0
€ 14,4
€ 4,9 € 13,9
€ 6,8
€ 40,0 € 20,0
€ 32,6
€ 40,0€ 60,0-
€ 32,2
€€-
€ 34,8 € 36,7
€ 15,1 € 2,4
€€ 20,0-
€ 32,0
€ 8,3
€ 0,4-
€ 22,6
€-
€ 48,9
€ 3,7
€ 0,7
€ 1,5 €-
€ 56,2
€ 18,9
€ 32,5
€ 39,3€ 60,5€ 26,0 € 42,6
€ 54,4
€ 37,4
€ 53,6
€ 22,4
€ 23,3 € 18,4
€ 20,1- 2020 € 23,4- 2021 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
€ 12,9-
€ 35,2-
€ 12,5€ 19,6-
€ 35,1-
€ 20,6€ 31,9-
€ 47,9-
€ 43,5- € 39,0-
€ 80,0€ 100,0-
€ 42,3-
€ 35,8- € 35,3-
€ 57,0-
€ 84,6Risico's negatief
Risico's positief
Algemene reserve GBD
Vermogenspositie
Grafiek: meerjarig verloop vermogenspositie (bedragen x € 1.000.000,-) Het verloop van de vermogenspositie had vanaf 2009 een neergaande trend vanwege de crisis op de vastgoedmarkt. Vanaf 2013 is er weer een positieve trend te zien. De afname in de jaren 2017 en 2018 is voornamelijk het gevolg geweest van administratieve wijzigingen. Daarmee is een nieuw ijkpunt ontstaan omdat een één op één vergelijking met de voorgaande jaren lastig te maken is. Dit jaar laat weer een opgaande lijn en dus een toename van de vermogenspositie zien. In 2017 is de waardering van de strategische grondvoorraad aangepast naar netto marktwaarde (deze is verwerkt in de stand 2018). In 2018 zijn de voorzieningen opgehoogd naar eindwaarde en zijn erfpachtinkomsten komen te vervallen (deze is verwerkt in de stand 2019). Deze administratieve wijzigingen hebben een eenmalig effect gehad en zijn nu verwerkt in de cijfers. Ze hebben geleid tot een voorzichtigere waardering van de portefeuille, hetgeen een meer solide basis biedt voor de toekomst. De positieve vermogenspositie betekent dat de verwachte toekomstige inkomsten hoger zijn dan de omvang van de risico's.
7.3 Sturing portefeuille De vermogenspositie geeft inzicht in de financiële positie van het Grondbedrijf op basis van de huidige projectenportefeuille. Met de groeiopgave van de stad komen er in de toekomst projecten bij. Steeds vaker zijn dit complexe ontwikkelingen in het binnenstedelijke gebied. Denk daarbij aan de ontwikkeling van de Spuiboulevard of het Maasterras. Deze binnenstedelijke ontwikkelingen brengen
24
mogelijk grote financiële tekorten en risico's met zich mee. Dit vraagt extra aandacht voor de financiële haalbaarheid en de dekkingsmogelijkheden voordat nieuwe projecten aan de portefeuille kunnen worden toegevoegd. Veelal zijn de ontwikkelingen ook afhankelijk van investeringen in (infrastructurele) voorzieningen. De huidige vermogenspositie kent een positief saldo van een aanzienlijke omvang. Zoals verwacht neemt het aandeel van de reserve Grondbedrijf in de totale vermogenspositie toe en daarmee ook de hardheid van de vermogenspostitie. Het is de verwachting dat de reserve in de komende jaren verder zal groeien, maar gestoeld blijft op de uitgiften in het project Dordtse Kil IV (deel 1 en deel 2). Een vertraging in dit project kan daarom directe gevolgen hebben voor de mogelijkheden van andere projecten. Op dit moment is de reserve grondbedrijf voldoende groot om de norm weerstandvermogen af te kunnen dekken. Tegenvallers op de korte termijn kunnen met de reserve grondbedrijf worden opgevangen zonder dat een beroep op de algemene reserve stad gedaan zal moeten worden. Sinds de laatste jaren wordt sterker gestuurd op de voorwaarden waaronder nieuwe projecten worden toegevoegd aan de portefeuille van het grondbedrijf. In principe is het uitgangspunt hierbij minimaal een sluitende businesscase.
Ook als projecten een sluitende businesscase hebben, betekent het toevoegen aan de portefeuille dat dit gepaard gaat met nieuwe risico’s. Daarbij is het van belang dat bij elke toevoeging aan de portefeuille het effect op de vermogenspositie van het grondbedrijf inzichtelijk wordt gemaakt, zodat de financiële consequenties van een besluit nu en in de toekomst duidelijk zijn.
25