Presentatie Financiele positie Grondbedrijf.pdf

Financiële positie Grondbedrijf Technische sessie Grondexploitaties & Prognose 2026 30 juni 2026

Deel 1: werking grondexploitaties Wat is een grex en wat niet?

Deel 2: portefeuille Dordrecht Ontwikkelingen in de stad en financiële positie

Werking grondexploitaties - Wat is een grex en hoe is het opgebouwd? - Risico’s en beheersing - Reserve Grondbedrijf en vermogenspositie - Sturing en besluitvorming

Opbouw grondexploitatie Meerjarige begroting van de kosten en opbrengsten van een gebiedsontwikkeling, binnen afgebakend plangebied

KOSTEN Verwerving Aankoop/inbreng grond

Plankosten Ambtelijke inzet en VTU

Bouwrijpmaken Kavel vrij maken van opstallen e.d.

Woonrijpmaken Inrichten openbaar gebied

Overige Tijdelijk beheer, exploitatielasten...

OPBRENGSTEN

-5

Grondopbrengsten Verkoop bouwrijpe grond

6

-5

Subsidies en bijdragen Bijv. vanuit Rijk of PZH

2

-2

Overige

0

Bijv. tijdelijke verhuur

-2 -1

Financieringslasten, kosten- en opbrengstenstijging Rente, parameters, inflatie

Saldo op eindwaarde Kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd

-1 -8

Cijfers begroting 2026

Stad: € 13,8 mln.

Grondbedrijf: € 55,5 mln.

Risicoprofiel

Alg. reserves

Risico’s en risicobeheersing

Stad: € 13,9 mln. Grondbedrijf: € 61,4 mln.

Risico’s en risicobeheersing • Algemene risico’s/marktrisico’s  Afwijkingen in parameters • Scenario’s • Projectspecifieke risico’s  Afwijkingen binnen vastgestelde kaders  Gelden in het bijzonder voor een project • Plankaderwijzigingen  Vragen expliciet besluit Sturing door de gemeenteraad

Reserve Grondbedrijf Reserve 1-1 Mutaties verliesvoorziening

Vermogenspositie Stand reserve Negatieve risico’s Markt- en projectrisico’s

Eindwaardes negatieve grexen

Tussentijdse winstneming

Eindwaarde grexen

POC-methode

Som van resultaten

Af te sluiten complexen

Verliesvoorzieningen

Verrekenen winst of verlies

Dekking verlieslatende grexen

Overige stortingen en onttrekkingen

Vermogenspositie Grondbedrijf

Reserve 31-12

• Ter dekking risicoprofiel

• Opbrengstpotentie portefeuille

Rapportagemomenten Vroege prognose en RIB majeure afwijkingen • Geen mutaties, informatief •

Eerdere start accountantscontrole

Jaarrekening • Paragraaf Grondbeleid •

Toetsing realiteit van de waardering

•

Verwerking financieel resultaat grondexploitaties

Bestuursrapportage • Bijstelling exploitatieproducten ((erf-)pacht, huur, grondbeleid) • Grexen alleen kwalitatief en afwijkingen huidig boekjaar Begroting • Paragraaf Grondbeleid •

Ontwikkeling van de portefeuille (o.a. reserve Grondbedrijf)

Portefeuille Dordrecht - Grondexploitaties op de kaart - Actualisatie grexen per 1-1-2026 - Concrete resultaten - Ontwikkelingen afgelopen jaar - Toekomstige ontwikkelingen

Jaarrekening & Prognose Technische actualisatie • Parameteroverzicht en grondprijzen 2026 •

Fasering

•

Eerdere besluitvorming als basis

•

Prijspeil 1-1-2026

Jaarrekening • Waardering actieve grondexploitaties (BIE), gronden (MVA) en voorbereidingskredieten (IVA) • Focus op realisatie 2025 Prognose • Alle (toekomstige) ontwikkelingen (incl. nog niet vastgestelde grondexploitaties – neutrale inbreng) • Focus op toekomstbeeld Grondbedrijf (vermogenspositie) •

Lange termijn

Overzicht portefeuille grondbedrijf Overzicht met alle: Bouwgronden in exploitatie Grondexploitaties

Exploitaties in voorbereiding Immateriële vaste activa (IVA)

Overige gronden Momenteel geen planvorming

Derdenontwikkelingen Kostenverhaal

Nieuwe ontwikkelingen in 2025 Vastgestelde grondexploitaties

BIE 3e Merwedehaven BIE Maasterras

Nieuwe ontwikkelingen in 2025

BIE 3e Merwedehaven

BIE Maasterras

Bedrijventerrein

Gebiedsontwikkeling

Baanhoekweg 92

Wonen – economie - infra

Plangebied

Woningbouwopgave

Ca. 41.000 m2

2200 woningen, 187.000 m2

Grond gekocht van PZH

Complex

Verwerving in 2024

Civiele techniek en verwerving

Gronduitgifte aan ROM-D

Ontwikkeling tot 2041

In 2026

Gronduitgifte in delen

Afgesloten complexen 2025

Blekersdijk

Leerpark Kilkade 7

Afgesloten complexen 2025

Leerpark: 450 woningen, 44.000 m2 scholen en sport, - € 18,7 mln. Kilkade 7: + 26.000 m2 bedrijfsterrein, + € 3,4 mln. Blekersdijk: 3500 m2 hotelontwikkeling, - € 2,0 mln.

Financiële positie Algemene Reserve Grondbedrijf Bedragen x € 1.000.000 Stand reserve grondbedrijf 1-1-2025

€

2,0

Winstnemingen

€

2,3

Resultaat afgesloten complexen

€

0,3

Overige stortingen

€

53,9

Vrijval verliesvoorzieningen

€

13,3

Subtotaal bijschrijvingen

€

69,8

Onttrekking exploitatie- en ontwikkelkosten

€

-

Rente en beheer strategische verwervingen

€

-

Afwaardering strategische gronden

€

-

Resultaat afgesloten complexen

€

0,1

Overige verrekeningen

€

0,5

Toename verliesvoorzieningen

€

2,5

Subtotaal onttrekkingen

€

3,1

Mutatie reserve

€

66,7

Stand reserve grondbedrijf 31-12-2025

€

68,7

Bijschrijving

Onttrekking

Financiële positie Algemene Reserve Grondbedrijf Bedragen x € 1.000.000 Stand reserve grondbedrijf 1-1-2025

€

2,0

O.a. Amstelwijck Wonen Bijschrijving Winstnemingen

€

2,3

Resultaat afgesloten complexen

€

0,3

Overige stortingen

€

53,9

Vrijval verliesvoorzieningen

€

13,3

Subtotaal bijschrijvingen

€

69,8

Onttrekking exploitatie- en ontwikkelkosten

€

-

Rente en beheer strategische verwervingen

€

-

Afwaardering strategische gronden

€

-

Resultaat afgesloten complexen

€

0,1

Overige verrekeningen

€

0,5

Toename verliesvoorzieningen

€

2,5

Subtotaal onttrekkingen

€

3,1

Mutatie reserve

€

66,7

Stand reserve grondbedrijf 31-12-2025

€

68,7

Maasterras, weerstandsratio O.a. herziening Stadswerven

Onttrekking

Hans Petri Kunstlandschap O.a. voorgevallen risico’s

Financiële positie Vermogenspositie Grondbedrijf Vermogenspositie grondbedrijf Stand reserve grondbedrijf Saldo grondexploitatie (eindwaarde) Saldo derden ontwikkelingen (eindwaarde) Stand voorzieningen

31-12-2024 € 2,0 € € -69,1 € € 0,1 € € 117,9 €

Risico's grondbedrijf - projectspecifiek* Risico's grondbedrijf - algemeen Geplande stortingen en onttrekkingen

€ € € €

-18,0 -6,8 -0,5 25,7

€ € € €

bedragen x 31-12-2025 68,7 € -78,5 € -0,2 € 120,0 €

-75,8 -17,3 5,0 22,2

€ € € €

1.000.000 Verschil 66,7 -9,3 -0,3 2,1

-57,8 -10,4 5,5 -3,6

• Stabiele vermogenspositie door neutrale inbreng • Reserve nog steeds onder druk door hoge risico’s (ratio < 1.0) • Meer blootstelling aan marktrisico’s door grote portefeuille • Onzekerheid over toekomstige aanvullingen reserve

Programma huidige portefeuille Grondexploitaties programma wonen in grondexploitatie (BIE)

Appartementen Eengezinswoningen Vrije kavels Totaal

• • •

totaal

eenheid

4.506 stuks 1.285 stuks 243 stuks 6.034 stuks

gerealiseerd

t/m 2025 696 731 87 1.514

totaal nog te nog te realiseren realiseren

3.810 554 156 4.520

2026 76 195 32 303

2027 48 205 44 297

2028 584 127 61 772

2029 419 27 19 465

2030 e.v. 2.683

2028

2029

37.288 2.070 2.966 42.324

40.256

2030 e.v. 18.102 146.960 1.045 11.109 177.216

2.683

Appartementen Amstelwijck, Spuiboulevard, Stadswerven 2026: Stadswerven, Wielwijk totaal

programma niet-wonen in grondexploitatie (BIE) Kantoren Bedrijven Winkels Overige voorzieningen Totaal

eenheid

98.273 m² BVO 385.943 m² grond 4.307 m² BVO 24.512 m² BVO / grond 513.035 m² BVO / grond

gerealiseerd

t/m 2025 70.371 36.639 404 107.414

totaal nog te nog te realiseren realiseren

27.902 349.304 3.903 24.512 405.621

2026 8.367 100.141 318 9.587 118.413

2027 1.433 24.659 470 26.562

• Dordtse Kil IV • 2026: Amstelwijck Businesspark (kantoor), 3e Merwedehaven (bedrijfsterrein)

850 41.106

Financiële sturing en grondbeleid (1 van 3) Grondbeleid • Nieuwe exploitaties bij opening voorzien van dekking Reserve Grondbedrijf • Ter afdekking van de risico’s van actieve verlieslatende grondexploitaties •

Projectresultaten worden verrekend met de reserve Grondbedrijf

•

Vooruitzicht: momenteel risico’s hoger dan reserve

Financiële sturing en grondbeleid (2 van 3) Agenda 2030 Ambitie bouwopgave wordt kostbaarder • Binnenstedelijk • Sociale opgave • Hoge verwervingswaarde • Complex (o.a. geluid, veiligheid, parkeren, inpassing omgeving, aanpassing infra) • Risicovoller (o.a. bodemsanering, procedures) Grondexploitaties steeds vaker verlieslatend • Leidt tot dekkingsvraagstukken bij opening grondexploitatie • Leidt tot meer fluctuaties reserve Grondbedrijf • Oplopend tekort bij grondexploitatie verplicht tot ophoging voorziening (ten laste van reserve grondbedrijf)

Financiële sturing en grondbeleid (3 van 3) Weerstandsvermogen onder druk • Risico’s grondbedrijf worden hoger, reserve wordt vaker belast door oplopende tekorten en lagere toekomstige winstnames • Reserve Grondbedrijf niet toereikend voor opvangen risico’s • Reserve Stad als dekking Wat komt er aan? • Kleinere binnenstedelijke ontwikkelingen

Gevraagde besluiten • • • •

Vaststellen Prognose Grondbedrijf 2026 Wijziging begroting Vaststellen grondbeleidskaart De grondexploitaties Blekersdijk, Kilkade 7 en Leerpark af te sluiten • De looptijd van diverse grondexploitaties bij te stellen

Vragen?