Presentatie BPD Bouwfonds, Van Pelt en Heijmans bij Omgevingsvisie 2.0 (13-05-2025).pdf

Inspraak Raadscommissie

Dordtse Omgevingsvisie 2.0

13 mei 2025

Van Pelt – Heijmans – BPD

Geachte gemeenteraad van Dordrecht, U gaat binnenkort de Dordtse Omgevingsvisie 2.0 vaststellen. Een waardevol wettelijk instrument waarmee u – samen met inwoners, partners en ondernemers – helder de koers uitzet voor de toekomst van Dordrecht, gericht op de fysieke leefomgeving. Wij hebben onlangs, onafhankelijk van elkaar, een zienswijze ingediend op het ontwerp van de omgevingsvisie. Naar aanleiding van de reactie op onze zienswijze maken wij gebruik van de inspreekavond op 13 mei aanstaande. Wij vragen daarin aandacht voor de woningzoekenden binnen de gemeente Dordrecht. Net als u staan wij voor het maken en behouden van een sociale, gezonde en duurzame samenleving. Onze exponentieel groeiende wereld daagt u als gemeenteraad uit om een zorgvuldige keuze te maken voor de toekomst van Dordrecht en haar inwoners. In de diverse partijprogramma’s neemt het onderwerp ‘Wonen in Dordrecht’ een centrale rol in. Een gezonde leefomgeving, een passend huis en plek voor iedereen (natuur-dier-mens met elkaar verbonden) en sociale verbinding, lezen als voorwaardelijke uitgangspunten. Ook binnen het huidige beleid en de concept omgevingsvisie van uw gemeente is veel aandacht voor voldoende, passende, betaalbare en toekomst-bestendige woningen. Een huis voor elke portemonnee, levensfase en woonwens.

Naar onze mening bieden de huidige plannen onvoldoende ruimte om de groei tot 2040 te faciliteren.

Onafhankelijke databronnen (ABF Socrates 2024) geven aan dat indien in de volledige behoefte zou worden voorzien, een wijk zo groot als Sterrenburg nodig is. Het Maasterras, Leerpark, Amstelwijck, Gezondheidspark, de Stadswerven en de ontwikkeling rondom de Spuiboulevard zijn ontoereikend om in de kwantitatieve woningbehoefte te voorzien. Daarnaast zijn deze plannen vooral gericht op hoogstedelijke leefmilieus. Wij juichen deze binnenstedelijke (her)ontwikkeling van harte toe. Echter, door alleen in te zetten op binnenstedelijke ontwikkeling wordt voorbij gegaan aan de vraag naar grondgebonden woonmilieus.

We vragen aandacht voor een betere woondifferentiatie aanvullend op de huidige binnenstedelijke plannen. Een huis met tuin voor het gezin, een levensloopbestendige woning in een knarrenhof voor de senior met een doorstroomwens. Sociaal en beschermd wonen. Of wonen in tiny-housing in een eco-buurt. De Dordtse Omgevingsvisie 2.0 gaat ons inziens voorbij aan deze behoefte. Daarom stellen we voor om Dubbeldam Zuid als te onderzoeken woninglocatie op te nemen in de omgevingsvisie. Om voor huidige én voor toekomstige woningzoekenden in de vraag te voorzien, Wij bieden u aan om dit samen met ons te onderzoeken. Het kan in ‘Nieuw Dubbeldam’!

1

Wie zijn wij … Wij bestaan gezamenlijk al meer dan 200 jaar (102+76+33). Wij zijn betrouwbare partners voor veel gemeentes door heel Nederland. Wij opereren zowel landelijk als lokaal en versterken elkaar in onze bedrijfsprofielen. Wij bouwen en ontwikkelen jaarlijks circa 10.000 woningen. Wij lopen niet weg voor de opgave van morgen. heijmans-boekt-resultaat-met-natuurinclusief-bouwen-parijsch-in-culemborg

Voor Van Pelt Ontwikkelt geldt dat de wensen

Heijmans Vastgoed werkt aan gezonde,

Met onze integrale aanpak bij iedere

van de toekomstige gebruikers centraal staan.

gelukkige en veilige leefomgevingen. We zetten

gebiedsontwikkeling zetten we bij BPD

Respect voor de bestaande omgeving en het

in op duurzame, diverse, groene en sociaal

gebiedsontwikkeling in op betaalbaarheid en

creëren van een meerwaarde voor diezelfde

verbonden plekken. Onze focus ligt op het maken

duurzaamheid. Zodat we inclusieve leefomgevingen

omgeving zijn hierbij vanzelfsprekend.

van leefomgevingen die voldoen aan de behoeften

creëren met integrale aandacht voor de fysieke,

van vandaag en van morgen.

ruimtelijke en sociale dimensie van het wonen.

2

Aanleiding

Het risico is het grootst voor de groepen die het minst goed bediend worden. Bijvoorbeeld gezinnen die een huis met een tuin zoeken. De huidige planvoorraad bestaat namelijk voornamelijk uit appartementen.

Ruim 10.000 mensen zoeken een woning tot 2040, terwijl de planvoorraad daar ver onder blijft en niet aansluit op de vraag naar het type woningen. Het is met name lastig geschikte woonruimte te vinden voor gezinnen, evenals voor kwetsbare doelgroepen. Op basis van analyse van de data van ABF socrates blijkt dat de nieuwbouwprognose ruim 10.000 woningen betreft. De vraag bestaat voor meer dan 50% uit eengezinswoningen met een tuin. 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 -

Nieuwbouwprognose

Het toevoegen van appartementen kan deze vraag gedeeltelijk oplossen omdat daarmee doorstroming op gang komt. Maar zelfs als elk nieuwbouwhuis een verhuisbeweging op gang brengt, wordt niet aan de vraag voldaan. Op basis van de BPD Hittekaart 2025 is duidelijk dat de druk op de koopmarkt in Dordrecht harder oploopt dan in andere gemeentes in de Drechtsteden.

Planvoorraad Dordrecht hard in uitvoering

appartementen 2025-2040

in voorbereiding

grondgebonden woningen

Bron: ABF Socrates 2024

Ook woningen voor doelgroepen met een (toekomstige) zorg- en beschermingscomponent (o.a. dementie) verdient meer aandacht. Deze worden niet altijd goed ingepast in de hoogstedelijke plannen. Beschermd en begeleid wonen met dagbesteding hoort daarbij. Vooral nu is er aandacht voor eenzaamheid en is er behoefte aan ontmoetingsplekken in de wijk. Het bouwen voor gezinnen, ouderen en kwetsbare doelgroepen komt in bijna alle partijprogramma’s voor.

Bron: Locatus Woningbouwplannen

De toenemende vraag is te verklaren doordat huishoudens kleiner worden en de bevolking blijft groeien. Het gaat om een uitbreiding van 20% ten opzichte van de huidige voorraad. Qua omvang vergelijkbaar met de wijk Sterrenburg. De huidige planvoorraad in Dordrecht voor korte en lange termijn plannen bedraagt circa 8.000 woningen, waarvan verreweg het grootste deel binnenstedelijke appartementen. Het aantal is inclusief onzekere plannen. Vanwege de zogenaamde ‘zachte plannen’ sturen overheden over het algemeen op 30% overcapaciteit. Er is dus een planbehoefte van meer dan 13.000 woningen.

Jonge, vermogende gezinnen verlaten de stad (bron: Vastgoed Actueel)

Knarrenhof als woonconcept voor gemengde doelgroepen (bron: Actief Online)

3

Een greep uit de partij-programma’s van de politieke partijen in Dordrecht

Bouwen voor starters, gezinnen (huis en tuin) en ouderen.

Bouwen voor wat nodig is. We nemen hierbij de bestaande behoefte als uitgangspunt en maken ruimte voor groei.

4

NIEUW DUBBELDAM

5

NIEUW DUBBELDAM

In lijn met groenblauw Dordrecht, het lineaire stadspark en de plannen voor de Dordtse Biesbosch zien wij Nieuw Dubbeldam als een belangrijke schakel in het recreatieve en ecologische netwerk. MAAS

BINNENSTAD

19E EEUWSE SCHIL

NIEUW DUBBELDAM

DE NIEUWE DORDTSE BIESBOSCH

De ontwikkeling van Nieuw Dubbeldam draagt bij aan het toegankelijk maken van de polder maakt de verbinding tussen de 19e eeuwse schil en de Nieuwe Dordtse Biesbosch mogelijk.

6

Hoe willen we dit bereiken … Voor ons zijn 3 principes van wezenlijk belang om tot een succesvolle een geslaagde gebiedsontwikkeling te komen. SOCIAAL Nieuw Dubbeldam moet in eerste instantie een sociale wijk worden; inclusief, verbonden en betaalbaar.

Voor een gezonde ontwikkeling sluiten we

GEZOND

aan bij de principes van groenblauw Dordrecht en een klimaatadaptieve ontwikkeling waarin bewegen wordt

gestimuleerd.

Nieuw Dubbeldam kan alleen dan duurzaam

DUURZAAM

zijn als we water en bodem gestuurd ontwikkelen, natuurinclusief en ecologisch verantwoord met gebruik van duurzame materialen.

7

SOCIAAL

Een sociale ontwikkeling van Nieuw Dubbeldam bestaat uit drie hoofdthema’s. Inclusief - Het gaat om een plek voor iedereen, onafhankelijk van leeftijd, afkomst of verdienvermogen. Een wijk maar men omkijkt naar elkaar en plekken om een praatje te maken met de buren. Verbonden – Mensen komen elkaar tegen in het huis van de buurt. Ook bewoners van omliggende buurten zijn welkom. Hierdoor wordt Nieuw Dubbeldam niet alleen fysiek, maar ook in sociale opzichten verbonden met andere wijken. Betaalbaar - Wij zetten in op 60% betaalbaarheid. Gezinnen die zijn aangewezen op het vinden van een sociale huurwoning kunnen hier terecht.

8

GEZOND

Een gezonde ontwikkeling van Nieuw Dubbeldam bestaat uit drie hoofdthema’s. Groenblauw – De ontwikkeling is dé kans om de groenblauwe structuur van Dordrecht af te maken: Dordtwijkzone wordt verbonden met de Nieuwe Dordtse Biesbosch, volgens de spelregels van https://groenblauwdordrecht.nl Klimaat – Met watersensitieve, koele groene plekken worden klimaatrisico’s als droogte, hitte en wateroverlast geadresseerd – en kan zelfs de klimaatdruk op omliggende wijken worden verlicht. De bouw van een nieuwe wijk biedt een unieke kans om een stad op korte termijn groener te maken en op lange termijn weerbaarder tegen klimaatverandering.

Bewegen – De groene wijk nodigt uit tot bewegen, binnen de wijk maar ook door aantrekkelijke routes van Dordrecht naar de polder. Zo wordt de polder nog toegankelijker gemaakt.

9

DUURZAAM

Een duurzame ontwikkeling van Nieuw Dubbeldam bestaat uit drie hoofdthema’s. Ecologie – De ecologie van het gebied wordt verrijkt en versterkt. We werken met duurzame materialen in de bouw. Het draait om het vinden van een gezonde balans tussen de mens, het milieu en een welvarende gemeenschap. Zonder de aarde uit te putten. Water en bodem – De planontwikkeling wordt gestuurd door kennis van bodemtype, waterpeil, maaiveldhoogte en de kansen en knelpunten die hieruit voortkomen. Natuurinclusief – De gebouwde omgeving wordt natuur inclusief ontwikkeld met flora en fauna als medebewoners. Deze vormt een schakel in het groenblauwe netwerk.

10

Resultaten op basis van voorlopig onderzoek Een eerste quickscan langs diverse aandachtspunten levert geen noemenswaardige belemmeringen op voor gebiedsontwikkeling.

Het gebied heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde. De oude kreekrug kan identiteits-drager van Nieuw Dubbeldam worden.

In omliggende wijken is sprake van hittestress. Door koele plekken met bomen aan te leggen kunnen omliggende wijken hiervan profiteren.

Actief werken aan infiltratie en berging van regenwater is nodig om kans op wateroverlast laag te houden, en kan zelfs de druk van ‘Woonwijk Noord’ laten afnemen.

De locatie leent zich uitstekend om de ecologische verbinding tussen Dordtwijkzone en Nieuwe Dordtse Biesbosch te versterken, in lijn met de spelregels uit groenblauwdordrecht.nl

Planontwikkeling wordt water- en bodemgestuurd: we houden rekening met kwaliteiten en knelpunten rondom het waterpeil en de bodemgesteldheid van de polder.

Het gebied heeft geen last van sterke geluidsbelasting. Het is een rustige plek om te wonen. Voor wie rust wil in de nabijheid van de stad

Dordrecht scoort hoog op de BPD hittekaart 2025. Woningbouw in Nieuw Dubbeldam helpt om de druk op de woningmarkt te verlagen.

De Biesbosch is een natura 2000 gebied. Op basis van onderzoek verwachten we dat onder de huidige beleidslijnen en jurisprudentie geen belemmeringen vanuit stikstof zijn.

PFOA en landbouwchemie zijn aandachtspunten om een gezonde leefomgeving te borgen.

Nieuw Dubbeldam valt volgens de parkeernota (april 2025) onder de rest bebouwde kom.

11

Ons pleidooi is om in de Omgevingsvisie de locatie Nieuw Dubbeldam als ontwikkelingslocatie niet onmogelijk te maken. Uitbreiding aan de zuidkant van de stad is complementair aan de huidige inbreidings- en verdichtingslocaties en sluit aan bij de vraag die tot 2040 wordt verwacht. Wij geloven dat met de ontwikkeling van Nieuw Dubbeldam de Dordtse Omgevingsvisie 2.0 toekomstbestendiger en robuuster wordt.

Dat willen we doen door woningen te ontwikkelen in een groene omgeving met respect voor het landschap en de natuur. Hiermee maken we duurzame wijken waar mens en dier samenleven en creëren we gezonde samenlevingen waar aandacht is voor elkaar. Zo kunnen gezinnen blijven en bieden we kwetsbare doelgroepen de ruimte. 12

Bijlagen

13

Nieuwbouwprognose naar woningtype en jaar gemeente Dordrecht Bron: ABF Socrates 2024

Nieuwbouwprognose naar woningtype gemeente Dordrecht Bron: ABF Socrates 2024 8%

1400

6% 28%

1200 1000 800 600 400

MGW Koop

MGW Koop

MGW Vrije Sector Huur

MGW Vrije Sector Huur

MGW Sociale Huur

MGW Sociale Huur

EGW Koop

EGW Koop

1%

EGW Vrije Sector Huur

EGW Sociale Huur

EGW Sociale Huur 200

EGW Vrije Sector Huur

42% 15%

0

14

Bron: Locatus GEMEENTE

PLAATS

STRAAT

NAAM_PLAN

Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht

Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht

Weeskinderendijk Sportboulevard Hastingsweg Mauritsweg S.M. Hugo van Gijnweg Simon de Danserweg Van der Steenhovenplein Kilweg Geldelozepad Merwedestraat Spuiweg Geldelozepad Laan van Loonen Johan Willem Frisostraat Werf van Biesbosch Zuiderdijk Kolfstraat Colijnstraat Laan van Loonen Overkampweg Noordendijk Werf van Koopman Burgemeester de Raadtsingel Recklinghausenweg Vlijweg Laan van Loonen Werf van Schouten Admiraalsplein Matthijs Balenstraat Max Grootelaan

Maasterras Middenzone Hastingsweg Thureborgh Spoorzone Steve Bikopad Bouwhuys-locatie Amstelwijck Park Amstelwijck Spoorzone Frontier Wervenpark West De Hellingen Sloop stadskantoor Tussen de Velden Het Witte Dorp De Biesboschhal Amstelwijck Smitzigt Schefferplein - Statenplaats Crabbehof Aan de Lanen Overkampweg 135 (de Kreek) Nieuwbouw Noordendijk Tweede fase The Yard Leen Bakker locatie Oudland Vlijweide Op de Eilanden De Punt Wielwijk - Admiraalplein De Johan van Beverwijck Liv Rest Amstelwijck Rest De Stadswerven Rest Spuiboulevard

OVERKOEPELEND_PLAN

Spoorzone Gezondheidspark

Amstelwijck Amstelwijck Spuiboulevard De Stadswerven Spuiboulevard Spuiboulevard Amstelwijck De Stadswerven Amstelwijck

Amstelwijck Spoorzone Gezondheidspark De Stadswerven Spuiboulevard

Amstelwijck De Stadswerven Spuiboulevard Amstelwijck De Stadswerven Spuiboulevard

AANTAL_NOG_OP_TE_LEVEREN UITLEGLOCATIE_BINNENSTEDELIJK PLANSTATUS 3500 Binnenstedelijk 720 Binnenstedelijk 500 Binnenstedelijk 450 Binnenstedelijk 300 Binnenstedelijk 200 Binnenstedelijk 72 Binnenstedelijk 180 Binnenstedelijk 158 Binnenstedelijk 155 Binnenstedelijk 150 Binnenstedelijk 150 Binnenstedelijk 150 Binnenstedelijk 143 Binnenstedelijk 121 Binnenstedelijk 120 Binnenstedelijk 108 Binnenstedelijk 71 Binnenstedelijk 100 Binnenstedelijk 100 Binnenstedelijk 100 Binnenstedelijk 91 Binnenstedelijk 76 Binnenstedelijk 75 Binnenstedelijk 70 Binnenstedelijk 67 Binnenstedelijk 60 Binnenstedelijk 55 Binnenstedelijk 53 Binnenstedelijk 51 Binnenstedelijk 0 0 0 8146

in voorbereiding in voorbereiding zacht - potentieel hard zacht - potentieel in voorbereiding in uitvoering in voorbereiding hard hard in voorbereiding in voorbereiding in uitvoering in uitvoering hard zacht - potentieel in uitvoering in uitvoering in uitvoering zacht - potentieel in uitvoering hard in voorbereiding hard in voorbereiding hard in uitvoering in voorbereiding in uitvoering hard rest rest rest

15

De jaarlijks hittekaarten van BPD brengen de sterkte van de gemeentelijke huur- en koopwoningenmarkt in beeld. De hittekaarten van 2025 laten zien dat de druk op de Nederlandse woningmarkt verder oploopt

16

17

NIEUW DUBBELDAM

18

NIEUW DUBBELDAM

19

NIEUW DUBBELDAM

20

NIEUW DUBBELDAM

21