Opbrengst rondetafelgesprek makelaars - ontwikkelaars - corporaties (2 december 2025).pdf

Opbrengst rondetafelgesprek met makelaars, projectontwikkelaars en woningcorporaties n.a.v. Monitor ontwikkeling woningvoorraad en Woningmarktanalyse Drechtsteden Datum: Dinsdag 2 december 2025 Rondetafelgesprek met als centrale vraag:  'Hoe komen we van (bestemmings)plannen naar realisatie?' Aan het rondetafelgesprek nemen deel:  Hans Meurs van projectontwikkelaar VORM  Wouter van de Braak van projectontwikkelaar Heijmans  Dorrit Kools van Waltmann makelaars  Diderik Lock van Woonbron  Arnold Schep van Trivire  André Buys van RIGO De hoofdlijnen uit het rondetafelgesprek: Projectontwikkelaars  Er zijn veel partijen bij een ontwikkeling nodig, dat vraagt veel afstemming en daarom duren trajecten lang.  Graag flexibiliteit in de programma’s om mee te bewegen met wat de markt vraagt. Belangrijk dat wensen en eisen vanuit de gemeente passen binnen het bestemmingsplan. Timmer bestemmingsplannen niet dicht, geef daarin flexibiliteit. Er zijn andere instrumenten, zoals anterieure overeenkomsten, om zaken te regelen. Flexibiliteit helpt om tempo te maken.  In Rotterdam wordt veel uitgewisseld tussen corporaties, ontwikkelaars en gemeente, ook over beleid. Je moet echt samen optrekken. Hier kan in Dordt nog een slag op gemaakt worden.  2/3 betaalbaar bouwen is vrijwel altijd haalbaar. Als we denken dat dit niet haalbaar is communiceren we daar open en transparant over.

We doen niet mee als het niet haalbaar is.  Amsterdam kent ook sociale koop, soms in plaats van sociale huur. Dat kan in veel gevallen. Sociale koop levert dezelfde waarde op als sociale huur.  Ontwikkelaars maken best vaak afspraken over voorrang voor bijvoorbeeld eigen inwoners of beroepen.  Als we als ontwikkelaars veel zelf kunnen doen (zoals stedenbouwkundige plannen maken) en de gemeente alleen een toetsende rol heeft kan het sneller. Scheelt ook heel veel ambtelijke capaciteit. Makelaars  Er worden vanuit de gemeente zoveel richtlijnen meegegeven dat er geen flexibiliteit is. Laat de ontwikkelaars out of the box denken.  De markt selecteert zichzelf.  Voor wie bouwen we? Veel Rotterdammers kijken naar bestaande bouw in Dordrecht vanwege het prijsniveau. Bij nieuwbouw is het merendeel voor eigen inwoners.  Veel mensen gaan alleen wonen, dus meer kleinere woningen nodig. Maar je moet ook bouwen voor de doorstromers, dus niet alleen kleine woningen. Voor doorstromers moet je een diversiteit aan woningen bouwen omdat de behoeften snel veranderen en bouwprojecten lang duren. Daarom is flexibiliteit belangrijk. Zorg voor een gevarieerd aanbod.  Er is veel vraag naar grondgebonden eengezinswoningen, terwijl we in de praktijk meer gestapelde woningen bouwen.  Seniorenwoningen geven een enorme doorstroom. Wat zij achterlaten is heel geschikt voor gezinnen.

Maar is er te weinig aantrekkelijk aanbod voor senioren.  Maximum bedrag voor startersleningen is in Dordrecht erg laag in vergelijking met andere gemeenten.  Onvoldoende parkeergelegenheid zorgt voor afhakers onder potentiële kopers. De Dordtenaar is erg gehecht aan zijn eigen auto. Corporaties  Voorspelbaarheid is van belang. Leg een visie vast, ga niet op projectniveau allerlei discussies voeren.  Samenwerking met gemeente is belangrijk en verloopt goed. Samen bereik je veel meer. Beschikbaarheid van voldoende ambtelijke capaciteit is belangrijk.  Netcongestie is een groot risico, gemeente moet ook een rol pakken in de gesprekken met de nutsbedrijven.  Beleidskaders: hoe meer kaders, hoe lastiger het wordt. Veel groen blauwe eisen zijn kosten opdrijvend.  Corporaties hebben best wel moeite om aan de onderhouds- en ontwikkelvraag te voldoen, ook financieel.  Corporaties zoeken wel naar schaal, 50 tot 80 woningen is wel ondergrens. Zoek naar verevening tussen projecten. RIGO  We beginnen al met een achterstand: het huidige woningtekort.  Verwachting is dat tot 2035 groot deel van de huidige (ouder wordende) bewoners in hun eengezinswoning blijven. Bestaande voorraad blijft daardoor grotendeels bezet.  Als je senioren in beweging weet te krijgen krijg je woningen vrij en krijg je verhuisbeweging op gang. Eengezinswoningen uit bestaande voorraad komen dan vrij.

 Senioren willen wel kleiner wonen, maar niet al te klein. Ze zijn meestal niet armlastig omdat ze vaak een koopwoning achterlaten.  Starters is een acute doelgroep. Daar goedkopere woningen voor realiseren. Wat is flexibiliteit? In praktijk betekent dat minder vierkante meters. Daar zit wel een ondergrens aan.  Er komt zeker bij jonge mensen steeds meer acceptatie dat je in een kleiner appartement komt te wonen.  Starters blijven geen starters. Op dit moment is nood zo hoog dat 45 m2 volstaat, maar op termijn wordt dit krap. Dan ontstaat behoefte aan doorstroming.  Er komen steeds meer kleine huishoudens, maar dat zijn vooral senioren die al een huis hebben. Dat is niet de doelgroep voor kleine woningen.  Bij co-ouderschap na scheidingen hebben beide ouders een grotere woning nodig. Bij de technische sessie op 7 oktober heeft de commissie aangegeven ook nog een technische sessie te willen over de gevolgen van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet is nog steeds in behandeling bij de Eerste Kamer. Daarnaast wordt in onze regio momenteel gewerkt aan een groeimodel voor samenwerking op het gebied van volkshuisvesting. De nieuwe wet vraagt ook nadrukkelijk om het maken van regionale afspraken.

De commissie besluit dan ook nu geen eigen sessie over de nieuwe wet organiseren, maar de griffies van de Drechtstedengemeenten te vragen een regionale radenbijeenkomst te organiseren over de nieuwe wet en de uitwerking van regionale samenwerking op het gebied van volkshuisvesting. De commissie concludeert dat voor nu voldoende informatie is verzameld en besluit beide raadsinformatiebrieven ter kennisname naar de raad te sturen. GroenLinks geeft aan schriftelijk nog een aantal vragen te zullen indienen.