ONGETEKENDE RIB Weeskinderendijk_ proces minnelijke verwerving taxatie en onteigening.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

27 januari 2026

Betreft

Weeskinderendijk Oost: Proces minnelijke verwerving, taxatie en onteigening

2026-0006858

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Maarten Burggraaf Bouwend en Bereikbaar Dordrecht Opgaven / Gebiedsontwikkeling / Programma's - Bouwende Stad Bianca van der Molen b.van.der.molen@dordrecht.nl Joris Stouten Ja

Deadline Op 27 januari 2026 staat het voorstel voor het uitbrengen van biedingsbrieven geagendeerd bij het college. Deze raadsinformatiebrief n.a.v. de ingekomen email mag niet later dan dit collegevoorstel in het college behandeld worden. Raadsinformatiebrief Hoe zijn de bevoegdheden rond dit onderwerp verdeeld? De gemeenteraad heeft op 2 juli 2025 het bestemmingsplan Maasterras fase 1 vastgesteld. Het college van B&W is bevoegd om uitvoering te geven aan dit besluit. Hiervoor is het nodig om gronden en woningen te verwerven. Op de betreffende gronden rust een voorkeursrecht onder de Omgevingswet. De gemeente probeert de gronden en woningen eerst minnelijk te verwerven op basis van volledige schadeloosstelling. Wanneer deze verwerving niet vrijwillig lukt, resteert het onteigeningsinstrument. Dan kan het college de raad voorstellen om een onteigeningsbeschikking te nemen. De gemeenteraad heeft op 4 januari 2026 een e-mail ontvangen van het Platform Weeskinderendijk. Dit platform vertegenwoordigt vijf eigenaren van de totaal 44 woningen aan de Weeskinderendijk Oost. Vanuit diverse fracties is het college gevraagd de raad te informeren over het proces van de taxaties.

Wat is de aanleiding om deze informatie kenbaar te maken? Na vaststelling van het bestemmingsplan Maasterras fase 1 heeft het college op 15 juli 2025 besloten te starten met het proces van actieve verwerving van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost. Dit als opvolging van het bestemmingsplan dat door de raad is vastgesteld. De gemeente staat nu op het punt om aan de eigenaren van de resterende aan te kopen woningen van Weeskinderendijk Oost een eerste biedingsbrief te versturen. Dit biedt duidelijkheid aan alle eigenaren en is een noodzakelijke stap. Het college informeert u graag over het proces rondom deze biedingen en geeft u een doorkijk in het proces wat hierop volgt, met de gemaakte keuzes en de vervolgstappen. Op 4 januari 2026 heeft het Platform Weeskinderendijk, bestaande uit vijf eigenaren van totaal 44 woningen aan de Weeskinderendijk Oost, een e-mail verzonden aan gemeenteraadsleden met als

Zaaknummer

2026-0006858

onderwerp ‘Verloop taxatie huizen Weeskinderendijk’. Het Platform beschrijft daarin hun visie op hoe de zaken zijn verlopen rondom de taxaties en de communicatie over de minnelijke verwerving van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost. Vanuit de gemeenteraadsfracties heeft het college het verzoek gekregen te reageren op de ingekomen e-mail van het Platform. In deze raadsinformatiebrief wordt zowel vooruitgekeken naar de komende periode, als teruggekeken op de periode vanaf het vaststellen van het bestemmingsplan Maasterras fase 1. Eerst zal worden ingegaan op het algehele proces van taxaties, biedingen en onteigening. Daarna zal meer in detail worden stilgestaan bij het proces van de afgelopen periode. Wat is de te delen informatie? Stand van zaken eigendom Van de 44 woningen aan de Weeskinderendijk Oost zijn per begin januari 2026 in totaal 17 woningen eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente nog 27 woningen moet aankopen. Procesbeschrijving taxatie van de woningen De gemeente heeft na vaststelling van het bestemmingsplan op 2 juli 2025 alle eigenaren geïnformeerd over de vaststelling van het bestemmingsplan en wat dit besluit betekent voor het voorkeursrecht. Daarnaast is door het college een besluit tot actieve verwerving genomen, waarmee de fase van semi-actieve verwerving is afgesloten.

De gemeente kan in de fase van actieve verwerving werken op basis van volledige schadeloosstelling volgens het onteigeningsrecht. De gemeente heeft een sterke voorkeur om er op minnelijke wijze uit te komen en bereid dit proces zorgvuldig voor. Aan alle eigenaren wordt per brief meegedeeld welke vervolgstappen de gemeente gaat nemen. De gemeente heeft 3 taxateurs verzocht de woningen te taxeren. Als een eigenaar een andere taxateur wenst aan te wijzen, dan is dat ook mogelijk. Een aantal eigenaren heeft van deze laatste optie gebruik gemaakt. De opgestelde taxatierapporten zijn aan de gemeente (opdrachtgever) verstuurd. Deze rapporten zijn vervolgens gecontroleerd op eventuele (feitelijke) onjuistheden, maar ook of de opdrachtinstructies correct zijn toegepast. De gemeente voert geen controle uit op de getaxeerde waarde, de bepaling daarvan is geheel aan de onafhankelijk opererende taxateurs. De definitieve rapporten zijn naar de eigenaren gestuurd, via een belangenbehartiger, als zij die in de arm hebben genomen. Dit proces is zo ingericht om de eigenaren zo min mogelijk te belasten, omdat zij in één keer een definitief rapport ontvangen. Procesbeschrijving voor biedingen Op basis van de voorkeursrechtregeling in de Omgevingswet is de gemeente gehouden om de werkelijke waarde te vergoeden.

Om in 2030 conform de planning te kunnen starten met de bouw, is het noodzakelijk om nu een volgende stap in het verwervingsproces te doen. Dit betekent dat de gemeente in het minnelijke traject een eerste schadeloosstelling-aanbieding doet. De biedingen worden opgesteld waarbij uitgegaan wordt van volledige schadeloosstelling conform het onteigeningsrecht. De eerste bieding is onderdeel van de minnelijke verwerving. Deze biedingen zijn gebaseerd op een optelsom van de vermogensschade, inkomsensschade (indien van toepassing) en bijkomende schade. De eigenaren hebben enkele weken om op de bieding te reageren. De reacties op de eerste bieding worden afgewogen en betrokken bij het opstellen van een tweede bieding die de gemeente zal uitbrengen. Wanneer de minnelijke verwerving na deze biedingen niet lukt, zal worden voorgesteld om de onteigeningsfase in te gaan. Het college verwacht dat met de meeste bewoners overeenstemming wordt bereikt. Maar verwacht ook dat het minnelijke traject niet in alle gevallen tot een oplossing zal leiden. De planning van de gebiedsontwikkeling gaat uit van een start bouw in 2030. Dit lijkt nog ver weg, maar deze planning betekent in de praktijk dat de gemeente voortgang moet blijven boeken in het proces van verwerving, omdat dan het risico op vertraging en financiële tegenvallers toeneemt. Als de

Zaaknummer

2026-0006858

minnelijke verwerving stokt, zal het college aan de raad voorstellen het proces van onteigening te starten. Daarom wil het college de raad via deze raadsinformatiebrief informeren en alvast een doorkijk geven over hoe het proces van onteigening er op hoofdlijnen uitziet. Het vervolg bij het proces van onteigening Het college stelt een concept-onteigeningsbeschikking op. Daarin staat beschreven welke gronden onteigend moeten worden en wat de bestemming zal zijn volgens het bestemmingsplan. In deze beschikking moet ook de noodzaak voor het algemeen belang uiteengezet worden. De conceptonteigeningsbeschikking wordt door het college ter inzage gelegd voor 6 weken, met bijbehorende publicatie en toezending aan belanghebbenden. Daarop kunnen zienswijzen ingediend worden binnen deze 6 weken. De gemeenteraad neemt vervolgens een onteigeningsbeschikking. De beschikking moet de gemeenteraad binnen 6 weken voorleggen aan de bestuursrechter met het verzoek deze te bekrachtigen. Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank schriftelijk bedenkingen inbrengen tegen de onteigeningsbeschikking. Binnen 4 weken (met mogelijkheid tot verlenging) nadat de rechtbank de bedenkingen aan de gemeenteraad heeft verzonden, dient een reactie aan de rechtbank verstuurd te worden door de gemeenteraad.

Als er geen bedenkingen zijn ingebracht doet de rechtbank binnen 6 maanden na afloop van de termijn voor het inbrengen van de bedenkingen uitspraak. Als er wel bedenkingen zijn ingebracht, doet de rechtbank binnen 6 maanden na ontvangst van de reactie van de gemeenteraad op de bedenkingen uitspraak. Wanneer de onteigeningsbeschikking middels de uitspraak van de rechtbank is bekrachtigd, treedt deze in werking op de dag na ter inzagelegging van de uitspraak. Hoger beroep is mogelijk via de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na de bekendmaking van de onteigeningsbeschikking, kan de gemeente de rechtbank verzoeken om de schadeloosstelling vast te stellen. Daar benoemt de rechtbank deskundigen om een schriftelijk bericht uit te brengen over de schadeloosstelling. Er wordt een onderzoek ter plaatse gehouden, ook wel descente genoemd. De deskundigen maken op basis van het onderzoek ter plaatse en op basis van andere beschikbare informatie een deskundigenbericht op. Het deskundigenbericht bevat een begroting van de schadeloosstelling. De rechtbank stelt zo spoedig mogelijk met een tussenbeschikking de voorlopige schadeloosstelling voor elke belanghebbende vast. Die schadeloosstelling is gelijk aan het aanbod dat is gedaan bij het verzoekschrift, tenzij de rechtbank aanleiding ziet de voorlopige schadeloosstelling vast te stellen op een ander bedrag.

In de eindbeschikking wordt de door de rechtbank vastgestelde definitieve schadeloosstelling verrekend met de voorlopige schadeloosstelling. Tegen de eindbeschikking staat beroep in cassatie open. Als beroep in cassatie is ingesteld, dan staat dat niet in de weg aan de mogelijkheid om de onteigeningsakte te verlijden, aangezien daarvoor een vereiste is dat de voorlopige (en dus niet de definitieve) schadeloosstelling is betaald. Er zijn 3 voorwaarden om de notaris het verzoek te doen de onteigeningsakte te verlijden: 1. Bestemmingsplan is onherroepelijk; 2. Onteigeningsbeschikking is onherroepelijk; 3. De voorlopige schadeloosstelling is betaald. Binnen twee maanden nadat aan deze voorwaarden is voldaan, moet dit verzoek worden gedaan. De akte wordt ingeschreven in het Kadaster. Met het inschrijven van een door een notaris verleden onteigeningsakte in de openbare registers verkrijgt de gemeente de eigendom vrij van alle lasten en rechten die met betrekking tot de zaak bestaan Binnen drie jaar nadat de onteigeningsakte is ingeschreven moet een begin zijn gemaakt met de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer waarvoor werd onteigend. Hieraan wordt ook voldaan als binnen die termijn elders in het projectgebied, in plaats van op het onteigende, wordt begonnen.

Wordt niet tijdig begonnen, dan moet de onteigende door de gemeente worden aangeboden het onteigende terug geleverd te krijgen. Het verwervingsproces Weeskinderendijk Oost tot op heden Hieronder volgt een chronologisch overzicht van de stappen die de gemeente heeft genomen om tot een taxatie van de vijf woningen te komen:

Zaaknummer

2026-0006858

•

10 juni 2025: de vijf eigenaren van het Platform Weeskinderendijk bieden in het kader van het voorkeursrecht de woningen aan de gemeente aan. Het college heeft daarop een beginselbesluit tot aankoop genomen. Hiermee zijn de onderhandelingen gestart. De gemeente heeft bij de vijf eigenaren geïnformeerd naar een voorkeur voor de taxateur.

•

8 juli 2025: de gemeente heeft alle eigenaren Weeskinderendijk Oost geïnformeerd middels een brief over het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Daarin is uitgelegd wat dit besluit voor de eigenaren betekent en is aangegeven wat zij van de gemeente kunnen verwachten in het verdere proces. Bovendien is toegelicht wat het besluit tot vaststelling betekent voor het voorkeursrecht. In deze brief heeft de gemeente aangekondigd dat het college op korte termijn zal besluiten tot een actieve benadering voor de verwerving van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost.

•

17 juli 2025: de gemeente heeft alle eigenaren Weeskinderendijk Oost schriftelijk uitleg gegeven over het besluit van het college over de actieve verwerving. In deze uitleg is gemeld dat de bieding van de gemeente maatwerk is. De eigenaren kunnen ook eerder al het gesprek met de gemeente aangaan over de verkoop van de woning. De bieding komt onder meer tot stand door de taxatie van de woning (bij voorkeur op basis van een bezichtiging van de binnenkant en buitenkant) door een lokale taxateur en een berekening van de schadeloosstelling. Uit de selectie van diverse taxateurs worden uiteindelijk drie lokale taxateurs geselecteerd.

•

16 juli 2025: de lokale taxateurs zijn door de gemeente gevraagd een offerte uit te brengen voor het uitvoeren van de taxaties.

•

1 september 2025: uit alle reacties zijn drie lokale taxateurs geselecteerd. Medio september is vervolgens overleg geweest met deze taxateurs over de uitgangspunten. Deze richtlijnen zijn gelijk aan de taxatierichtlijnen die uitgangspunt waren bij het verwervingsproces bij de woningen van Weeskinderendijk Noord conform de NWWIrichtlijnen. Specifiek wordt verzocht om als uitgangspunt te hanteren dat de (eventuele) kwalitatieve achteruitgang van de Weeskinderendijk als gevolg van de vooruitgeworpen schaduw van het project buiten beschouwing te laten.

•

29 september 2025: de gemeente heeft de brief bijna bij alle eigenaren persoonlijk overhandigd. Deze brief informeert de eigenaren over de uitvraag en selectie van de drie taxateurs. Hierbij is aangegeven dat zij een keuze kunnen maken uit één van deze drie taxateurs. Ook doet de gemeente het aanbod, dat eigenaren in overleg met de gemeente een andere taxateur dan deze drie kunnen aanwijzen. Indien door de eigenaar geen medewerking aan de taxatie wordt verleend of er geen reactie wordt gestuurd, wordt in opdracht van de gemeente een geveltaxatie uitgevoerd. Een aantal eigenaren heeft niet gereageerd of heeft aangegeven niet mee te willen werken. Dit betekent dat de taxatie van buitenaf en op basis van beschikbare informatie gedaan wordt.

•

Alle vijf eigenaren, aangesloten bij Platform Weeskinderendijk, werken mee aan een volledige taxatie en kiezen uiteindelijk voor een andere taxateur, namelijk Klijsen makelaars & adviseurs. Een geveltaxatie voor deze vijf woningen is op dat moment niet aan de orde. Alle taxateurs hebben dezelfde uitvraag gekregen. Een voorwaarde is dat de taxatie conform NWWI-richtlijnen wordt uitgevoerd. De keuze voor NWWI-gevalideerde taxatierapporten is gemaakt omdat dit leidt tot consistentie en uniformiteit. De actuele marktwaarde wordt onderbouwd. Deze getaxeerde marktwaarde, is samen met bijkomende schade en inkomensschade de basis voor de berekening van de volledige schadeloosstelling conform het onteigeningsrecht.

•

Klijsen heeft in de maanden juli t/m oktober 2025 voor de vijf woningen een taxatieopdracht van de gemeente ontvangen. Er zijn vijf opdrachten verstrekt op respectievelijk 12 juli (nr. 133), 5 augustus (nr. 157), 19 september (nr. 167) en 29 oktober (nrs. 163/169). In de opdrachtvoorwaarden is verklaard door Klijsen dat zij in 14 werkdagen de taxatieopdracht kunnen uitvoeren. Vanaf de laatste opdrachtverlening heeft de gemeente herhaaldelijk de firma Klijsen gerappelleerd om de ontbrekende taxaties aan te leveren. Op 21 oktober ontvangt de gemeente vragen van de firma Klijsen over de methode van taxeren op basis van het NWWI-model. Op 29 oktober beantwoordt de

Zaaknummer

2026-0006858

gemeente de gestelde vragen en benadrukt nogmaals dat de NWWI-methode wordt gehanteerd. •

Vlak voor het kerstreces waren 23 van de 27 taxatierapporten door de gemeente ontvangen. De gemeente wachtte alleen op de rapporten van Klijsen. Op 16 december 2025 heeft de gemeente de belangenbehartiger van het Platform een brief gestuurd om de urgentie van het verkrijgen van de ontbrekende taxaties te benadrukken. Ook heeft de gemeente op 18 december 2025 de vijf leden van het Platform een individuele e-mail gestuurd om hen op de hoogte te stellen van de stand van zaken. Dit met het doel om eventuele onduidelijkheid en onvolledigheid in de communicatie nog voor de kerstperiode weg te nemen. Dit heeft onbedoeld stress veroorzaakt bij de leden van het platform, mede omdat door de daaropvolgende kerstperiode het voor hen niet mogelijk was om hier nadere informatie over in te winnen bij de gemeente. Het college betreurt dit. Op de brief van de gemeente heeft de belangenbehartiger op 24 december 2025 een reactie gestuurd naar de gemeente (bij de gemeenteraad bekend). De gemeente zal richting de belangenbehartiger nogmaals bevestigen dat de gemeente opdrachtgever is voor taxateurs die door de eigenaren zijn gekozen en dat vanaf het begin vast heeft gestaan dat het NWWI-model voor de taxaties (net als bij alle andere taxaties) zal worden gehanteerd.

•

14 januari 2026 heeft de gemeente een laatste maal Klijsen gerappelleerd om binnen 2 weken de ontbrekende taxaties aan te leveren.

•

20 januari 2026 is de laatste taxatie door Klijsen naar de gemeente gestuurd en zijn daarmee alle woningen getaxeerd.

De gemeente wenst graag tegelijk duidelijkheid te geven aan alle 27 eigenaren. Dit wordt gedaan op basis van de ontvangen taxaties. Deze voorbereidingen leken te vertragen vanwege de ontbrekende rapporten. Een dergelijke vertraging zorgt voor de eigenaren voor langere onzekerheid. Dat vond het college onwenselijk. Er is dan ook overwogen om bij uitblijven van de taxaties door Klijsen om voor de ontbrekende woningen een geveltaxatie in te zetten voor de 1e bieding en vervolgens bij de 2e bieding alsnog een complete taxatie gereed te hebben. Het gebruik van een geveltaxatie bij de 1e bieding in dit alternatieve proces is geenszins bedoeld om de bewoners te straffen voor het ontbreken van de taxatie. Maar wel om te zorgen dat er geen vertraging voor de andere eigenaren optreedt. Inmiddels zijn alle taxaties ontvangen en worden de biedingsbrieven op tijd verstuurd naar alle eigenaren. Hoe verder na deze raadsinformatiebrief? Het college bereidt de biedingen voor op basis van de beschikbare taxatie en/of geveltaxaties. De eigenaren ontvangen een eerste bieding. Indien nodig volgt er nog een tweede bieding. Wanneer op basis van de biedingen de minnelijke verwerving niet slaagt, zal worden voorgesteld om de onteigeningsprocedure conform de wettelijke vereisten te starten.

Het doel blijft om vrijwillige verwerving te realiseren, maar de gemeente bereidt zich ook voor op de route van onteigening. Welke kosten zijn verbonden aan het proces? De aankoop van de woningen Weeskinderendijk Oost met bijbehorende procedures past binnen de scope van de vastgestelde grondexploitatie Maasterras fase 1. Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? • Gemeenteraadsbesluit Bekrachtigen beslissing op bezwaren Wvg Weeskinderendijk Oost -9 april 2024 (2024-0034160) •

Raadsinformatiebrief Voortgang proces zienswijzeprocedure Maasterras fase1 - 5 november 2024 (2024-0112927);

•

Gemeenteraadsbesluit Semi-actieve verwerving woningen Weeskinderendijk-Oost op basis van volledige schadeloosstelling – 4 februari 2025 (2024-0120949)

•

Gemeenteraadsbesluit Bestemmingsplan Maasterras fase 1 - 2 juli 2025 (2025-0048267)

Het college van Burgemeester en Wethouders

C.W.H.W.M. Post secretaris

N. Mol burgemeester