ONGETEKENDE RIB - Verkooptrajecten Berckepoort en Biesboschhal.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum

2 november 2021

Zaaknummer

2021-0153695 Verkooptrajecten Berckepoort en Biesboschhal

Betreft

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Pijler Kernteam/Opgave: Wijkaccommodaties Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Maarten Burggraaf Financiën (inclusief overhead) Bestuur en Middelen Publieksaccommodaties - Vastgoed, Onderwijshuisvesting & Marcel van Embden mj.van.embden@dordrecht.nl Walter Rozendaal Ja

Raadsinformatiebrief Wat is de aanleiding om deze informatie kenbaar te maken? Uw raad heeft besloten om een openbare aanbieding van de Berckepoort en Biesboschhal te starten om partijen op basis van onderbouwde plannen een kans te geven deze objecten van de gemeente te verwerven. Er zijn kaders meegegeven waaraan biedingen moeten voldoen. Diverse partijen hebben zich voor beide objecten ingeschreven met een bod en een plan. In beide trajecten is inmiddels duidelijk geworden dat het nodig is de beide procedures opnieuw in de markt te gaan zetten. Wat is de te delen informatie? Berckepoort In het voorjaar van 2020 besloot uw raad de panden Voorstraat 220 en Nieuwstraat 12-24 toe te voegen aan de dispositielijst. De panden zijn in het vierde kwartaal 2020 met een openbare verkoopprocedure te koop gezet. Bij de openbare verkoopprocedure konden partijen zich inschrijven voor het pand Voorstraat 220, het pand Nieuwstraat 12-24 of voor beide panden gecombineerd. De gemeentelijke beoordeling van de inschrijvingen vond plaats op basis van kwaliteit plan (50%) en bod (50%). Er waren biedingen op het pand aan Nieuwstraat 12-24 en biedingen op beide panden gezamenlijk. Er bleek geen marktinteresse voor separaat het pand Voorstraat 220. Uit de beoordeling kwam een partij naar voren met de hoogste score die een bod en plan had voor beide panden.

Eén van de andere partijen die interesse had in alleen het pand Nieuwstraat 12-24 kon zich niet verenigen met het besluit van de gemeente over deze verkoop. Zij hebben hun bezwaren over de verkoopprocedure aan de voorzieningenrechter voorgelegd en zijn in het kort geding in het gelijk gesteld. Het vonnis vermeldt dat uit de twee afzonderlijk gevoerde verkoopprocedures door de gemeente onvoldoende de bedoeling bleek om de panden ook als één geheel te verkopen. Ook

Zaaknummer

2021-0153695

bepaalde de rechter dat de gemeente haar beoordelingsmethode van de verkoop van de panden nog meer in detail en duidelijker vooraf kenbaar had moeten maken aan de inschrijvers. De rechter oordeelde dat de procedure moet worden ingetrokken. Als de gemeente haar panden nog wil verkopen, dan mag dit alleen via een nieuwe openbare verkoopprocedure. Biesboschhal Op 22 september 2020 heeft de raad besloten om een openbare aanbieding van de Biesboschhal te starten om partijen op basis van onderbouwde plannen een kans te geven het pand van de gemeente te kopen of te huren. De raad heeft tegelijkertijd kaders meegegeven waaraan de biedingen moeten voldoen. Na de nodige voorbereidingen is het pand in de periode van 22 februari 2021 tot 16 april 2021 openbaar aangeboden. Partijen konden zich inschrijven voor de Biesboschhal met een bod en een plan. Een acceptabel plan moet voldoen aan de door uw raad vastgestelde bouwenvelop en passen in de aanvullende kaders die daarop door uw raad zijn meegegeven, zoals dat het plan geen structureel gemeentelijke subsidie aantrekkende functie mag betreffen. Via een amendement heeft uw raad gevraagd uiterlijk in Q2 van 2021 een voorstel te doen aan welke partij en onder welke condities de Biesboschhal wordt gegund, gepaard met een top drie op basis van de ingediende plannen.

De plannen zijn beoordeeld op criteria die op de kaders van de raad zijn gebaseerd: 1. Het concept moet passen binnen het unieke karakter van het pand en dient een bijdrage te leveren aan de kernkwaliteiten van de stad. 2. Visie op het vastgoed (o.a. gemeentelijk monument, duurzaamheid en architectuur). 3. Inpasbaarheid van het plan binnen de omgeving "De Stadswerven". 4. Financiële businesscase (o.a zelfstandig exploitabel, geen structureel subsidieaantrekkende functie). Er zijn acht partijen die een bod en een plan hebben uitgebracht op de Biesboschhal. Geen van de partijen heeft aangegeven te willen huren. Alle acht partijen zijn uitgenodigd voor een presentatie van hun plan op 30 april of 3 mei 2021. De presentaties zijn beoordeeld door een ambtelijke beoordelingscommissie. Eind juni bent u door middel van een wethoudersmemo geïnformeerd dat deze termijn in verband met extra benodigde tijd voor een zorgvuldige toetsing, niet gehaald kon worden en is aangegeven dat uiterlijk in september aan uw raad een voorstel zou worden gedaan. Naar aanleiding van de toetsing door inhoudelijk deskundigen aan de bouwenvelop is gebleken dat een aantal plannen wel veel potentie en perspectief bieden, maar dat elk plan ook één of meerdere elementen bevat, waarmee niet wordt voldaan aan de bouwenvelop of de gestelde kaders.

Er is nog overwogen (enkele) inschrijvers alsnog in de gelegenheid te stellen nadere verduidelijkingsvragen te laten beantwoorden, maar dat bleek niet meer in deze procedure in te passen met behoud van een gelijk speelveld voor alle potentiële gegadigden. Het bovenstaande hebben wij juridisch getoetst en dit heeft ons geleerd dat de juridische grondslag ontbreekt voor beoordeling en gunning aan één partij, aangezien alle inschrijvers op één of meerdere punten niet voldoen aan de gestelde criteria. De conclusie kan daarom niet anders zijn dan de aanbieders te melden dat er geen gunningsbeslissing is gevallen. De gemeente zal separaat aan elke van de aanbieders aangeven op welke gronden hun bieding niet als geldig kon worden aangemerkt en daarom moest worden uitgesloten van deelname. Het is de intentie van de gemeente om na het doorvoeren van enkele aanpassingen zo spoedig mogelijk een nieuwe verkoopprocedure op te starten. Hernieuwd verkoop traject Uit de gelopen verkooptrajecten is gebleken dat er voor beide objecten voldoende marktinteresse is. En daarom is ook besloten de verkoop opnieuw openbaar en onder voorwaarden te laten

Zaaknummer

2021-0153695

plaatsvinden. Uiteraard wordt daarbij een gelijk speelveld gecreëerd voor alle potentiële gegadigden. Het nieuwe verkooptraject geven wij als volgt vorm: a. Weging van prijs en kwaliteit Met een aanscherping en een uitbreiding op de af te wegen kwaliteitsaspecten kunt u voor de Berckepoort denken aan aspecten als 'een programmering die ruimte biedt voor toerisme, horeca en cultuur'. Aandacht voor een versterking van de lokale infrastructuur, zoals 'de mate van inzet van lokale partijen' zal een kwaliteitscriteria vormen. Door op nieuwe punten te beoordelen heeft niemand een kennisvoorsprong. Op deze manier zal een nieuwe invulling aan de verkoopprocedure worden gegeven, die niet vergelijkbaar is met de vorige. Bij deze nieuwe verkoopprocedure hanteren wij een minimum prijs, maar toetsen vervolgens wel sterker op kwaliteit dan op prijs: 20% prijs en 80% kwaliteit. Dit om het belang dat uw gemeenteraad bij het dispositiebesluit hechtte aan een goede inhoudelijke invulling na verkoop en invloed op die uitkomst, goed te borgen. Voor de Berckepoort geldt dat alleen biedingen/plannen in aanmerking komen die openbare toegankelijkheid van het gebouw garanderen. Uw raad benadrukte bij het dispositiebesluit ook dat op de elementen bijdrage aan de gemeentelijke doelstelling 'levendige binnenstad'; visie op vastgoed (o.a.

monument, duurzaamheid en kwaliteit van architect en architectuur); en communicatie met de omgeving en inpasbaarheid van het plan binnen de omgeving beoordeeld moet worden. Deze aspecten zullen ook in het nieuwe verkoopproces derhalve weer een belangrijke positie in de afweging krijgen. Om alles zo zorgvuldig en transparant mogelijk te laten verlopen wordt de samenstelling van de eerdere beoordelingscommissies gewijzigd. b. Het toevoegen van een tussentijdse informatieronde Partijen die eerder hebben meegedaan krijgen separaat nog een schrijven waarin wordt aangegeven op welke punten hun plan niet voldoet aan de eerder gestelde kaders. Dat doet niets af aan het intrekken van de procedure, maar is vooral bedoeld om partijen die daar behoefte aan hebben, te informeren op welke punten hun plan niet binnen de gestelde kaders past. Voor de nieuwe verkoopprocedure zal tenminste een tussenronde worden ingelast, waar partijen hun plan en bieding kunnen toelichten en bespreken met de gemeente. Als daar vragen uitkomen, waar de gemeente antwoord op geeft, worden die vragen (geanonimiseerd) en de antwoorden daarop in een nota van toelichting na afloop van de tussentijdse informatieronde gedeeld met alle partijen.

Daarmee wordt ruimte gecreëerd binnen het proces van aanbieding voor meer verduidelijking over en weer en bovendien blijft de informatievoorziening tussen de gemeente en partijen daarmee gelijk en transparant. c. Het stellen van een minimale verkoopprijs Bij de nieuwe openbare procedure van aanbieding zal een minimale verkoopprijs worden gehanteerd die nog nader wordt bepaald en gecommuniceerd bij de bekendmaking van de nieuwe openbare procedure. De minimale prijsbepaling is bedoeld om te voorkomen dat de wegingsfactor van 80% op kwaliteit en 20% op prijs tot biedingen leidt die een symbolische waarde hebben. Een plan en bieding moet voldoende recht doen - op beide punten van kwaliteit en prijs - aan de voor de gemeente geldende economische en cultuurhistorische waarde. Deze punten a tot en met c zijn bedoeld om zorgvuldig en transparant tot een definitieve gunning te komen en de objectiviteit te waarborgen. Wij zijn van mening dat hiermee de kans groter is om te komen tot een succesvolle selectie, dan in de eerder gevoerde procedure. Planning De komende twee maanden wordt in samenwerking met inhoudelijk deskundigen het aanbiedingsproces verder vormgegeven. Partijen die aan het verkooptraject hebben meegedaan welke nu is teruggetrokken - worden uitgenodigd opnieuw met een plan en bod te komen dat voldoet aan de nieuwe kaders.

Tevens kunnen door de nieuwe openbare inschrijving ook nieuwe gegadigden zich melden met een plan en bod.

Zaaknummer

2021-0153695

Wij streven ernaar om uiterlijk begin volgend jaar de Berckepoort opnieuw in de etalage te hebben staan voor een periode van zes weken en uiterlijk voor de zomer volgend jaar de Biesboschhal opnieuw in de etalage te hebben staan. In de planning wordt rekening gehouden met een definitieve besluitvorming voor gunning van de Berckepoort aan een de winnende aanbieder in de eerste helft van 2022 en gunning van de Biesboschhal in de tweede helft van 2022. Dit heeft met diverse factoren te maken:  Het zorgvuldig informeren van de aanbieders in de lopende aanbiedingsronde op welke gronden hun bieding niet als geldig kon worden aangemerkt.  Het zorgvuldig vormgeven van het nieuwe proces om tot een goede verkoop te komen (inclusief een eventuele herijking van de bouwenvelop).  Voor de Biesboschhal de ontwikkeling van de plannen rond Wantij-West die in eerstkomende maanden is voorzien, wellicht nog invloed hebben op de inhoud van de bouwenvelop. Wij streven ernaar om voor het einde van 2022 beide objecten - Biesboschhal en Berckepoort definitief te hebben gegund aan de winnende aanbieders. Daarbij wordt rekening gehouden met de uitkomst van de wensen en bedenkingen procedure, waarbij de raad gekend wordt in de gunning, waarna wij vervolgens de gunning definitief kunnen maken.

Hoe verder na deze raadsinformatiebrief? Wij voeren de bovenomschreven werkzaamheden uit en leggen overeenkomstig de planning op de aangegeven momenten de raad de betreffende besluiten voor. Welke kosten zijn verbonden aan het proces? De kosten van het verkoopproces kunnen worden gedekt uit de reguliere budgetten.

Het college van Burgemeester en Wethouders

secretaris

burgemeester