ONGETEKENDE RIB Uitvoering Motie M9 'Proactiviteit voor transformatiebeleid'.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

24 maart 2026

Betreft

Uitvoering Motie M9 'Proactiviteit voor transformatiebeleid'

2025-0131167

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Ordening en Mobiliteit Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Maarten Burggraaf Bouwend en Bereikbaar Dordrecht Ruimtelijke Strategie en Beleid - Volkshuisvesting, Ruimtelijke Roos de Korte rtj.de.korte@dordrecht.nl Roos de Korte Ja

Raadsinformatiebrief Hoe zijn de bevoegdheden rond dit onderwerp verdeeld? De raad heeft met de motie het college gevraagd om te onderzoeken of er kansen zijn voor een gemeentelijk beleid gericht op de transformatie van kantoorgebouwen en (voormalige) winkelpanden naar woonruimte. Het college voert de motie uit en informeert de raad over de voortgang hiervan. Wat is de aanleiding om deze informatie kenbaar te maken? De gemeenteraad heeft in haar vergadering van 11 november 2025 met een motie het college verzocht om kansen te verkennen voor gemeentelijk beleid gericht op de transformatie van kantoorgebouwen en (voormalige) winkelpanden naar woonruimte. In deze verkenning is gekeken naar kantoorgebouwen, winkelpanden en panden met een maatschappelijke functie die kansen bieden voor substantiële transformatie (meer dan 10 woningen). Daarbij zijn gerealiseerde transformaties uit de afgelopen jaren, geplande ontwikkelingen en potentiële kansen in beeld gebracht. Ook zijn cijfers over de behoefte aan kantoorruimte en winkelpanden in Dordrecht meegenomen, evenals lessen uit andere gemeenten, om zo een zo volledig mogelijk beeld te schetsen. Met deze brief deelt het college de bevindingen van deze verkenning met de gemeenteraad. Wat is de te delen informatie? De ontwikkeling van de stad vraagt om een zorgvuldige afweging van ruimte voor wonen, werken en voorzieningen.

Dordrecht staat voor een substantiële woningbouwopgave en werkt tegelijkertijd, in het kader van de Agenda 2030, aan het versterken van de sociaaleconomische positie van de stad. Dordrecht scoort momenteel relatief laag op diverse sociaaleconomische indicatoren. Het versterken van werkgelegenheid, het aantrekken van hoogwaardige (dienstverlenende) bedrijvigheid en het bieden van ruimte aan kwalitatieve kantoorfuncties zijn daarom belangrijke randvoorwaarden voor een vitale ontwikkeling van de stad. De ruimte in Dordrecht is schaars. Dit betekent dat keuzes over de inzet van locaties steeds in samenhang moeten worden gemaakt. Transformatie van kantoren en winkelpanden naar woningen

Zaaknummer

2025-0131167

kan bijdragen aan het versnellen van de woningbouwproductie, maar kan tegelijkertijd ten koste gaan van ruimte voor economische functies en werkgelegenheid. In de afgelopen jaren is fors ingezet op de transformatie van kantoorgebouwen, (verdiepingen van) winkelpanden en maatschappelijk vastgoed naar woonruimte. Veel leegstaande of incourante panden zijn inmiddels getransformeerd of herontwikkeld. In totaal heeft dit 525 woningen nieuwe voorraad opgeleverd: 216 woningen zijn reeds gerealiseerd, 55 woningen zijn in uitvoering en 254 woningen bevinden zich in de voorbereidings- of vergunningsfase. De huidige marktsituatie laat zien dat de beschikbare kantoorruimte inmiddels beperkt is. De leegstand ligt met minder dan 4% onder het niveau dat doorgaans nodig is voor een gezonde en dynamische markt. Hierdoor zijn de mogelijkheden voor nieuwe grootschalige transformaties (meer dan 10 woningen per pand) beperkt. Deze feiten en ontwikkelingen vormen de basis voor de verkenning die het college heeft uitgevoerd naar de vraag of aanvullend gemeentelijk beleid gericht op transformatie wenselijk en haalbaar is. Huidig beleidskader Dordrecht Binnen het bestaande ruimtelijke beleid van de gemeente Dordrecht wordt structureel gestuurd op een zorgvuldige afweging tussen wonen, werken en voorzieningen.

In verdichtingsstudies en gebiedsontwikkelingen worden kansen voor woningbouw standaard onderzocht, waaronder de transformatie van leegstaande of incourante panden. Ook bij individuele initiatieven vindt steeds een integrale beoordeling plaats. Per pand wordt afgewogen of transformatie naar wonen ruimtelijk wenselijk en stedenbouwkundig passend is, en wat de effecten zijn op de beschikbaarheid van ruimte voor werkgelegenheid en voorzieningen. Daarbij speelt mee dat de marktdruk in Dordrecht zodanig is dat initiatiefnemers zelf actief met voorstellen komen voor herontwikkeling wanneer zich kansen voordoen. Het bestaande beleidskader biedt daarmee reeds ruimte om passende transformaties mogelijk te maken. Tegelijkertijd vraagt de Omgevingsvisie om een zorgvuldige balans tussen wonen, werken en voorzieningen, met name in de stationsomgeving en het centrum. Dordrecht heeft niet alleen een woningbouwopgave, maar ook een duidelijke opgave op het gebied van werkgelegenheid, economische functies en maatschappelijke voorzieningen. Het aantal dienstverlenende werkgelegenheid is momenteel ondermaats in Dordrecht, een factor die mede bepalend is voor de kwetsbare sociaal economische positie van de stad.

Ook is het in centrumgebieden van belang dat wonen wordt gecombineerd met commerciële functies die bijdragen aan de levendigheid overdag, zoals kantoren waarvan medewerkers de stad in gaan. Een ongerichte of generieke stimulans voor transformatie naar wonen kan het risico met zich meebrengen dat economische of maatschappelijke functies verdwijnen op locaties waar deze juist essentieel zijn voor het functioneren en de sociaaleconomische versterking van de stad. Om die reden blijft maatwerk per gebied en per pand noodzakelijk en wordt bij iedere ontwikkeling een integrale ruimtelijke en programmatische afweging gemaakt. Inventarisatie transformatiekansen Aanvullende mogelijkheden om leegstaande kantoor- en winkelpanden om te zetten naar woonfuncties zijn momenteel zeer beperkt. Door de al gerealiseerde (en geplande) transformaties is er momenteel nauwelijks leegstand van kantoren, grotere winkelpanden en maatschappelijk vastgoed, met voldoende potentie voor substantiële woningbouw (meer dan 10 woningen per pand). Bovendien ligt de leegstand van kantoren in Dordrecht met minder dan 4% onder de gebruikelijke frictieleegstand van circa 5%, die nodig is voor een gezonde en dynamische markt. Daarnaast zijn niet alle panden geschikt voor transformatie naar wonen, bijvoorbeeld vanwege ligging of omgeving. Een typisch voorbeeld zijn panden vlakbij het spoor.

In theorie zou transformatie naar woningen op dergelijke locaties mogelijk zijn, maar door de directe nabijheid van het spoor (en bijbehorende problemen met externe veiligheid) is dit in de praktijk onwenselijk of onhaalbaar en daarom geen geschikte optie. Kantoorruimte in de stad Uit recente extern onderzoek en e-inventarisaties blijkt dat er al veel kantoormeters uit de markt zijn gehaald in Dordrecht. In totaal is in de afgelopen jaren circa 13.500 m² kantoorruimte

Zaaknummer

2025-0131167

verdwenen door transformatie en herontwikkeling. Daar bovenop wordt tot 2035 per saldo nog eens circa 26.600 m² aan kantoorruimte onttrokken, vooral langs de Spuiboulevard, als nettoresultaat van de transformatie van Crownpoint en het Stads- en Regiokantoor, en de nieuwbouw van het Dordthuis. Tegelijkertijd is er in Dordrecht meer vraag dan aanbod aan moderne kantoormeters, en heeft Dordrecht tot 2035 een opgave van circa 16.300 m² uitbreiding van kantoorruimte en circa 19.400 m² vervanging van bestaande kantoorruimte. Per saldo is in met name de stationsomgeving inmiddels sprake van schaarste aan geschikte kantoorruimte, mede doordat hier relatief veel transformaties hebben plaatsgevonden. Voor een gezonde kantorenmarkt is het daarom noodzakelijk om juist op strategische OV-locaties, zoals het stationsgebied en het Maasterras, ook ruimte voor werken te behouden en toe te voegen. Winkelpanden in de stad In de afgelopen jaren zijn 14 woningen getransformeerd uit voormalige winkelruimten. Daarnaast zijn er momenteel 33 woningen in uitvoering en staan nog eens 144 woningen gepland. Ook hierbij is het van belang te blijven sturen op een gezonde balans in het aantal winkelmeters dat nodig is voor een goed functionerende stad. Dit wordt dit jaar in beeld gebracht via een nadere analyse ten behoeve van een programma voor detailhandel en wijkeconomie.

Hiermee wordt inzicht verkregen in waar winkelruimte behouden of toegevoegd moet worden en waar mogelijk sprake is van een overschot dat kan worden getransformeerd naar wonen of andere functies. Vrijkomende winkelruimten zijn daarbij niet automatisch geschikt of wenselijk voor woningbouw. In sommige wijken is herbestemming naar andere maatschappelijke functies, zoals kinderopvang, zorgvoorzieningen of voorzieningen voor ouderen, juist van groot belang voor de leefbaarheid en het functioneren van de wijk. Landelijke trend Ook landelijk wordt dit beeld zichtbaar, het aantal kantoor-naar-woningtransformaties neemt af. Veel relatief eenvoudige panden zijn al getransformeerd, en resterende gebouwen zijn vaak complex of minder geschikt voor woninggebruik. Tegelijkertijd neemt de vraag naar moderne werkruimte toe, waardoor gemeenten zoeken naar een balans tussen wonen en werken. Dit wordt onder andere duidelijk in Zwolle, waar de ruimhartige facilitering van kantoortransformatie naar wonen inmiddels grotendeels is losgelaten. Zwolle streeft naar de realisatie van 100.000 m² nieuwe kantoorruimte om het verlies door sloop en transformatie te compenseren. Kantoren mogen alleen nog worden omgezet naar woningen als elders gelijkwaardige werkruimte wordt toegevoegd, en de Spoorzone is aangewezen als nieuw zwaartepunt voor duurzame en hoogwaardige kantoorontwikkeling.

De verkenning laat zien dat Dordrecht de afgelopen jaren al intensief heeft ingezet op transformatie van kantoor-, winkel- en maatschappelijke panden naar woningen. Door deze ontwikkelingen is de beschikbare ruimte voor grootschalige aanvullende transformatie naar wonen momenteel beperkt. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om bij elke transformatie zorgvuldig af te wegen wat dit betekent voor de balans tussen wonen, werken en voorzieningen, zodat zowel de woningbouwopgave als de behoefte aan kwalitatieve werkruimte en maatschappelijke functies geborgd blijft. Hoe verder na deze raadsinformatiebrief? Met deze raadsinformatiebrief beschouwt het college de motie M9 als afgehandeld. Uit de verkenning blijkt dat een groot deel van de kansrijke locaties voor transformatie in de afgelopen jaren reeds is benut of in ontwikkeling is gebracht. Daarnaast is de ruimte voor nieuwe grootschalige transformaties momenteel beperkt, mede door de lage leegstand van kantoren en de noodzaak om ruimte te behouden voor werkgelegenheid en voorzieningen. Het college constateert dat het bestaande beleidskader reeds voldoende mogelijkheden biedt om wenselijke transformaties te faciliteren.

Binnen gebiedsontwikkelingen, verdichtingsstudies en bij individuele initiatieven worden integrale afwegingen gemaakt, waarbij per pand wordt beoordeeld of transformatie naar wonen passend en wenselijk is in relatie tot de bredere ruimtelijke en sociaaleconomische opgaven van de stad. Bij het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma blijft het geschikt maken van bestaande gebouwen voor wonen onderdeel van de bredere opgave om de woningvoorraad beter te laten

Zaaknummer

2025-0131167

aansluiten op de woonbehoefte in Dordrecht, waarbij steeds een zorgvuldige afweging tussen wonen, werken en voorzieningen wordt gemaakt. Welke kosten zijn verbonden aan het proces? Niet van toepassing. Het college van Burgemeester en Wethouders

C.H.W.M. Post secretaris

N. Mol burgemeester