ONGETEKENDE RIB Evaluatie Starterslening Dordrecht.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

10 februari 2026

Betreft

Evaluatie Starterslening Dordrecht

2026-0007223

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Ordening en Mobiliteit Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Wim van der Kruijff Bouwend en Bereikbaar Dordrecht Ruimtelijke Strategie en Beleid - Volkshuisvesting, Ruimtelijke Roos de Korte rtj.de.korte@dordrecht.nl Roos de Korte Ja

Raadsinformatiebrief Wat is de aanleiding om deze informatie kenbaar te maken? De Starterslening Dordrecht is sinds 2021 van kracht en ondersteunt starters bij de aankoop van hun eerste woning. In juli 2025 is aan de raad toegezegd dat er in het najaar van 2025 een evaluatie zou plaatsvinden, waarbij onder andere het beschikbare woningaanbod, de haalbaarheid van de koopsom, en de ervaringen van starters met de lening zouden worden onderzocht. Dit met het doel te beoordelen of de regeling nog aansluit bij de praktijk en de behoeften van de doelgroep. Het onderzoek heeft inmiddels plaatsgevonden en bestond uit een enquête onder 63 starters, verdiepende interviews en bronnenonderzoek, waaronder een financiële analyse, een analyse van het woningaanbod in Dordrecht en gegevens van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). In deze brief worden eerst de hoofdlijnen van de evaluatie toegelicht, waarna de belangrijkste aanbevelingen worden gepresenteerd. Wat is de te delen informatie? Hieronder worden de belangrijkste bevindingen van de evaluatie van de Starterslening per hoofdstuk weergegeven: De doelgroep De Starterslening bereikt vooral jonge alleenstaanden, met een gemiddelde leeftijd van 27 jaar, die hun eerste woning kopen.

Ruim de helft woonde voor de aankoop nog bij hun ouders en 30% huurde een woning; de rest verbleef tijdelijk bij vrienden, familie of in jongerenhuisvesting. De regeling is over het algemeen goed toegankelijk: de meeste starters vinden de informatie van de gemeente duidelijk en worden vooral via makelaars of hypotheekadviseurs geïnformeerd. Afwijzingen zijn zeldzaam (9,3% van de aanvragen) en komen vooral voor bij niet-naleving van de voorwaarden, zoals het overschrijden van de maximale koopsom, eerder woningbezit of ontbrekende documenten. Effecten op de woningmarkt Sinds de start in 2021 zijn 171 Startersleningen toegekend, goed voor circa 8,4% van de woningen tot € 275.000. Het merendeel van de leningen is verstrekt in Dordrecht West, met name in

Zaaknummer

2026-0007223

Krispijn. Starters ervaren de huidige maximale koopsom als te laag; veel woningen worden structureel overboden of vereisen grote onderhoudsinvesteringen. Een verhoging naar € 300.000 zou het aanbod met bijna 23% vergroten. De lening leidt niet tot hogere prijzen: starters kopen nog steeds goedkopere en kleinere woningen, waardoor de regeling de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt vergroot zonder de markt te verstoren. Effect op koopgedrag en doorstroming Starters met een Starterslening kopen gemiddeld kleinere en oudere woningen, vaak van woningcorporaties, en betalen gemiddeld €18.000 minder dan starters zonder lening. Dit laat zien dat de lening vooral nieuwe toegang tot de woningmarkt biedt voor starters die anders buiten bereik zouden blijven. De overstap van starters naar een koopwoning heeft niet alleen invloed op hun persoonlijke woonsituatie, maar zorgt in een deel van de gevallen voor het vrijkomen van huurwoningen en het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt. Dit effect is vooral zichtbaar bij de groep die vanuit een huurwoning verhuist (30%), maar ook bij starters uit tijdelijke woonvormen (11%) speelt dit een rol. Daarnaast woonde een groot deel van de starters (59%) bij hun ouders.

Hun verhuizing naar een eigen woning zorgt niet voor vrijkomende woningen op de huurmarkt, maar kan indirect de druk verlichten doordat zij geen beroep meer doen op tijdelijke huisvesting of sociale huur. Impact en beleving van de Starterslening Starters zijn overwegend zeer tevreden met de Starterslening en de woningen die zij hierdoor hebben kunnen kopen; 94% zou de lening aanbevelen aan andere starters. De lening maakt het voor veel jonge kopers mogelijk om eerder een woning te kopen en biedt financiële rust en toekomstperspectief. Hoewel de lening soms leidt tot de aankoop van een kluswoning vanwege het beperkte budget, biedt deze ook mogelijkheden om te investeren, verduurzamen of persoonlijke keuzes te maken, zoals trouwen of starten met een gezin. Terugbetalen vormt op dit moment nauwelijks een probleem: 86% ervaart geen moeilijkheden, en de meerderheid verwacht ook in de toekomst geen financiële knelpunten. Financiële analyse Het gebruik van de Starterslening is sinds 2021 sterk gegroeid: van 24 leningen in 2021 tot 71 in 2025, met een gemiddeld leenbedrag van circa €42.300 in 2025. Om aan deze groeiende vraag te voldoen, is het beschikbare budget in deze periode stapsgewijs opgehoogd tot €11 miljoen. De aflossingen op verstrekte leningen dragen bij aan de opbouw van een revolverend fonds.

Op basis van de huidige prognoses is de verwachting dat dit fonds tussen 2041 en 2042 volledig functioneel zal zijn en zichzelf in stand kan houden. Om dit te realiseren, kan het nodig zijn om nogmaals een aanvullend bedrag in het fonds te storten. Indien deze aanvullende middelen nodig blijken om het revolverende karakter te waarborgen, wordt hiervoor te zijner tijd een voorstel ingediend. Hoewel een enkeling zorgen uit over de toekomstige terugbetaling, bijvoorbeeld in relatie tot inkomensontwikkeling of persoonlijke omstandigheden, ondervindt en verwacht het merendeel van de starters geen problemen bij het aflossen van de lening. Dit ondersteunt de verwachting dat het fonds geleidelijk opnieuw kan worden ingezet voor het verstrekken van nieuwe leningen. Proces en uitvoering Het aanvraagproces verloopt via de gemeente Dordrecht en SVn. Over het algemeen wordt het proces als positief ervaren, met waardering voor de snelheid, duidelijkheid en ondersteuning van medewerkers en hypotheekadviseurs. Enkele knelpunten betreffen lange doorlooptijden, complexe of onduidelijke informatie, het herhaaldelijk moeten aanleveren van documenten en de afstemming tussen betrokken partijen.

De communicatie en informatievoorziening over de lening wordt overwegend als voldoende duidelijk beoordeeld, maar er is ruimte voor verbetering, vooral rond het actuele budget en de praktische toepassing van de regeling. Conclusies De evaluatie laat zien dat de Starterslening Dordrecht effectief bijdraagt aan de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters. De regeling bereikt voornamelijk jonge, vaak alleenstaande

Zaaknummer

2026-0007223

starters met een beperkt eigen vermogen en speelt een doorslaggevende rol bij hun woningkopen. Daarnaast bevordert de lening de doorstroming op de woningmarkt en wordt de regeling positief ervaren door gebruikers. Verbeterpunten liggen deels bij het gemeentelijke aanvraagproces en de informatievoorziening: starters geven aan dat de stappen en benodigde documenten beter kunnen worden toegelicht, zodat het proces voorspelbaarder en toegankelijker wordt. Daarnaast ligt de maximale koopsom van €275.000 aan de lage kant voor de huidige woningmarkt, waardoor starters soms ondanks de lening buiten het aanbod vallen. Financieel is de regeling op korte termijn afhankelijk van aanvullend gemeentelijk budget; pas op langere termijn kan deze volledig revolverend functioneren. Op basis van de bevindingen zijn de volgende aanbevelingen opgesteld: 1.

Verhoog de maximale koopsom naar €300.000,Actualiseer de maximale koopsom van de Starterslening zodat deze beter aansluit bij de huidige woningmarkt en het beschikbare aanbod voor starters. Hiermee wordt voorkomen dat starters ondanks de lening buiten de boot vallen.

2.

Blijf in de toekomst investeren tot de regeling revolverend is Zet de Starterslening de komende jaren voort met aanvullend gemeentelijk budget, zodat de regeling kan doorgroeien naar een daadwerkelijk revolverend fonds en haar effectiviteit behouden blijft.

3.

Verbeter de informatievoorziening en procesduidelijkheid Vereenvoudig en verduidelijk de informatie op de gemeentelijke website. Zorg voor een helder, toegankelijk stappenplan waarin starters vooraf inzicht krijgen in het proces, de benodigde documenten en wat zij per fase kunnen verwachten.

4.

Maak het budget transparanter en actueel inzichtelijk Maak de beschikbaarheid en de actuele stand van het Startersleningbudget duidelijk en regelmatig zichtbaar op de gemeentelijke website, zodat starters weten waar zij aan toe zijn en onzekerheid tijdens het aanvraagproces wordt verminderd.

Met deze aanpassingen kan de Starterslening ook in de komende jaren een effectief instrument blijven voor jonge kopers in Dordrecht. Hoe verder na deze raadsinformatiebrief? Om de effectiviteit van de Starterslening te behouden, worden intern de verbeterpunten voor het gemeentelijke aanvraagproces meegenomen en de informatievoorziening te vereenvoudigd. Daarnaast zal op termijn, naar verwachting eind 2026, opnieuw budget beschikbaar moeten worden gesteld om de regeling voort te zetten totdat deze volledig revolverend kan functioneren. In het tweede kwartaal van 2026 wordt het voorstel om de maximale koopsom te verhogen naar €300.000,- ter besluitvorming aan de raad voorgelegd, met als doel de lening beter aan te laten sluiten bij het actuele woningaanbod voor starters. Welke kosten zijn verbonden aan het proces? Niet van toepassing. Het college van Burgemeester en Wethouders

C.H.W.M. Post secretaris

N. Mol burgemeester