OCD_Factsheet data bescherming opkopen.pdf

Verkenning opkoopbescherming

Inhoud 1. Conclusies 2. Ontwikkelingen

Door de krapte op de woningmarkt is het een toenemend probleem voor starters en woningzoekenden om een goedkope of middeldure woning te vinden. Om hier in te kunnen sturen heeft het Rijk een regeling opkoopbescherming voor bestaande woningen in de maak die naar verwachting per 1 januari 2022 in zal gaan. De gemeente Dordrecht heeft het Onderzoekcentrum Drechtsteden gevraagd informatie te geven over de situatie op de Dordtse woningmarkt waarmee een afweging gemaakt kan worden over de invoering van de regeling. Deze factsheet geeft input voor die afweging.

particuliere verhuur 3. Buurten met goedkope en middeldure koopwoningen 4. Buurten met een hoge mutatiegraad in de koopsector 5. Buurten waar leefbaarheid onvoldoende of zwak is

Uit landelijke cijfers blijkt dat particuliere verhuurders de afgelopen jaren relatief veel woningen opgekocht hebben. Door de lage rente levert investeren in beleggingen (vastgoed) veel meer op dan sparen. Bovendien is er na de woningcrisis (2007) een herstel van de woningmarkt opgetreden en is er sprake van forse prijsstijgingen van zowel huur- als koopwoningen (ook deels aangedreven door de lage rente). Het rendement op vastgoedinvesteringen is hoog. In 2020 was er nog een extra impuls voor het aankopen van vastgoed, omdat per 1-1-2021 de overdrachtsbelasting voor kopers die de woning niet zelf gaan bewonen, omhoog is gegaan van 2 naar 8 procent. Het was een maatregel om in de toekomst de woningzoekenden op de koopmarkt te beschermen, maar had in 2020 dus eenmalig een mogelijk omgekeerd effect. We zullen daarom eerst kijken naar de ontwikkeling van de particuliere huursector in 2020 met ook een terugblik naar 1-1-2016, het jaar van de regionale woonvisie. De opkoopbeschermingsregeling kan van toepassing worden verklaard voor bepaalde (kwetsbare) wijken qua leefbaarheid of bepaalde prijssegmenten binnen de gemeente wanneer sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of een kwetsbare leefbaarheid van de buurt. Deze keuze van (prijs)segmenten en/of wijken zal onderbouwd moeten worden door data.

Zoals in welke buurten/wijken bevinden zich koopwoningen in de goedkope/middeldure segmenten en in welke buurten/wijken is de mutatiegraad hoog geweest? Via de Leefbaarometer is ook inzicht te krijgen in buurten en wijken met een relatief mindere leefbaarheid.

Het Rijk streeft ernaar om de opkoopbescherming per 1-1-2022 in te voeren Om woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een middeldure koopwoning, kan een gemeente ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. In drie uitzonderingsgevallen moet een gemeente, ondanks de ingevoerde opkoopbescherming, toch een vergunning voor verhuur verlenen, dit geldt bij woningen die aan familie worden verhuurd, onderdeel zijn van een winkel-, kantoorof bedrijfspand of tijdelijk worden verhuurd. Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. De landelijke opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf jaar. Bron: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/opkoopbescherming

1

Conclusies

Aan de hand van vier criteria zijn 93 buurten1 in Dordrecht geanalyseerd. Het gaat om informatie over: a) buurten waar de toename van particuliere huurwoningen bovengemiddeld is; b) buurten waar bovengemiddeld goedkope en middeldure koopwoningen staan; c) buurten waar de mutatiegraad in de koopsector bovengemiddeld is; d) buurten waar de leefbaarheid onvoldoende of zwak is. Voor een objectieve maatstaf voor het hanteren van prijssegmenten wordt in de regeling uitgegaan van WOZ-waardes. Buurten met bovengemiddelde toename particuliere huursector In 19 buurten is de voorraad particuliere huurwoningen in het jaar 2020 met bovengemiddeld percentage of absoluut met meer dan 5 woningen toegenomen. Een toename van 4,4% in deze 19 buurten. Het gaat om relatief kleine particuliere verhuurders. De grootste heeft in totaal 26 particuliere huurwoningen in bezit. Buurten met bovengemiddeld aandeel goedkope en middeldure koopwoningen (dit is de voorraad tot NHG grens) en buurten met bovengemiddeld aandeel goedkope koopwoningen Dordrecht heeft 26.551 woningen met een WOZ-waarde die overeenkomt met de NHGgrens. Gebaseerd op een mutatiegraad van 5,3% betekent dit dat circa 1.400 woningen per jaar onder de nieuwe regeling vallen. Buurten met een bovengemiddelde mutatiegraad in de koopsector Gemiddeld is 5,3% van de koopwoningen in 2020 van eigenaar verwisseld.

In 17 buurten vinden relatief veel verhuizingen plaats. Daar is de mutatiegraad meer dan 1,5x het gemiddelde in 2020. In nog eens 10 buurten ligt de mutatiegraad meer dan 1,25x boven het gemiddelde. Deze buurten zullen het meeste effect ondervinden van de regeling opkoopbescherming. Buurten met onvoldoende of zwakke leefbaarheid In twee buurten in Dordt-west is sprake van relatief onvoldoende leefbaarheid en in 15 buurten van Dordrecht is deze zwak (kwetsbaar). Begin 2022 wordt de Leefbaarometer waar deze gegevens uit afkomstig zijn opnieuw geactualiseerd. De verwachting is dat de regeling opkoopbescherming een positieve bijdrage zal hebben op de leefbaarheid.

1 Er zijn 23 buurten met minder dan 50 koopwoningen die we buiten beschouwing hebben gelaten.

2

2

Ontwikkelingen particuliere verhuur

Op 1-1-2021 telde Dordrecht 8.323 particuliere huurwoningen. Het gaat voor 42% om (kleine en grote) beleggers,2 38% betreft natuurlijke personen en 20% zijn woningen van overige niet-commerciële verhuurders, zoals zorginstellingen, landelijk toegelaten corporaties of gemeente.3 Figuur 1: Samenstelling particuliere huurvoorraad per 1-1-2021

natuurlijk persoon

1848 3151

niet-commercieel en zorg kleine beleggers 1640 grote belegger 1684

Toelichting: een grote belegger heeft 25 of meer woningen in Drechtsteden per 1-1-2016 of in Dordrecht per 1-1-2021; een kleine belegger heeft 2 tot maximaal 24 woningen in bezit Kijkend naar de periode vanaf 1-1-2016 zien we jaarlijks een lichte toename van het aantal particuliere huurwoningen. De afgelopen 5 jaar is het aantal particuliere huurwoningen toegenomen van 8.115 naar 8.323, een toename van 2,6%. Met name de kleine beleggers (3-24 woningen) hebben in deze periode bezit aangekocht. Het aandeel particuliere huurwoningen is in deze periode toegenomen van 14,9% per 1-12016 naar 15,0 per 1-1-2021.4

Figuur 2: Samenstelling particuliere huurvoorraad per 1-1-2016

2042 natuurlijk persoon

3033

overig kleine beleggers grote belegger

1393

1647

We hebben een overzicht gemaakt van buurten waar in het jaar 2020 het aantal particuliere huurwoningen bovengemiddeld of met meer dan 5 woningen is toegenomen (tussen 1-1-2020 en 1-1-2021).

2

Een kleine belegger heeft 3-24 woningen in bezit; een grote belegger, die vaak ook bovenlokaal opereert, meer dan 25 woningen 3 Bij een deel van de voorraad (1.218 woningen) in de particuliere huursector is er geen gebruiker

bekend, bijvoorbeeld omdat de woning in verkoop is, verbouwd wordt of om andere redenen. Omdat er wel een eigenaar bekend is, is dat op zich minder relevant. Wel geeft het aan dat in de praktijk geen 8.323, maar 7.105 particuliere huurwoningen ook formeel verhuurd zijn. Het CBS berekent de leegstand in de totale voorraad op 2.535 woningen 4 In Nederland nam het aandeel particuliere huurwoningen toe van 13,1% naar 13,9%

https://datawonen.nl/dashboard/dashboard/huursector/

3

Tabel 1

Ontwikkeling particuliere huurwoningvoorraad per buurt 1-1toename percentage buurt buurtnaam 1-1-2020 2021 5050306 Jacob Catsstraat e.o. 221 242 21 8,7% 5050800 Crabbehof-Zuid * 381 395 14 3,5% 5050801 Crabbehof-Noord + 276 288 12 4,2% 5050305 Krispijnse Driehoek 50 60 10 16,7% 5050501 Transvaalstraat e.o. 146 156 10 6,4% 5050604 Merwedepolder-West 251 259 8 3,1% 5050114 Kon. Wilhelminastraat 50 57 7 e.o. 12,3% 5050200 Bleijenhoek 208 215 7 3,3% 5050205 Kasperspad e.o. 126 133 7 5,3% 5050502 Indische Buurt-Zuid 94 101 7 6,9% 5050503 Indische Buurt-Noord 101 108 7 6,5% 5050106 Boogjes e.o. 97 103 6 5,8% 5050108 Centrum 394 400 6 1,5% 5050602 Noorderkwartier 5 10 5 50,0% 5050701 Van Kinsbergenstraat 177 182 5 e.o. 2,7% 5050908 Vredenburg e.o. 131 136 5 3,7% 5050909 Wittenstein e.o. 57 62 5 8,1% 5051101 Palissander e.o. 58 63 5 7,9% 5051107 Suze Groeneweg-erf 5 10 5 e.o. 50,0% totaal 2828 2980 152 # 4,4% * waarvan 7 onbewoonde nieuwbouw + waarvan 3 onbewoonde nieuwbouw #minus 10 nieuwbouw In de buurten Minnaertweg e.o. en Beverwijckplein e.o. was ook een toename van particuliere huurwoningen. Dit betrof 44 individuele zorgappartementen en 18 portiekflats voor studenten/jongeren en zijn verder buiten beschouwing gelaten. Kaart 1 Buurten met een toename van particuliere huurwoningen

Legenda: lichtblauw: buurten waar het aantal particuliere huurwoningen met 5 of meer toenam Donderblauw: buurten waar het aantal particulier huurwoningen met 5 of meer én relatief bovengemiddeld toenam

De voorraad particuliere huurwoningen is in deze buurten toegenomen met 152 (oftewel 4,4%). In deze buurten staat 36% van de particuliere huurvoorraad. De toename komt door ongeveer 60 eigenaren, bij 45 gaat het om enkelvoudige transactie of een combinatie van maximaal twee transacties. Conclusie: In 19 buurten is de voorraad particuliere huurwoningen in het jaar 2020 met een bovengemiddeld percentage en/of meer dan 5 woningen toegenomen. Een toename van 4,4%. Het gaat om relatief kleine beleggers/particuliere verhuurders. De grootste heeft in totaal 26 particuliere huurwoningen in bezit.

4

3

Buurten met goedkope en middeldure koopwoningen

Er zijn in Dordrecht 31.700 koopwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt in Dordrecht op 57%. Het aandeel koopwoningen in Dordrecht is vergelijkbaar aan het Nederlands gemiddelde. Uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden blijkt dat er schaarste is in alle koopprijssegmenten. Er is een aanbodtekort met name aan eengezins-koopwoningen. 5 Het aanbodtekort aan eengezins-koopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit andere segmenten alsook starters naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. Eengezins-koopwoningen worden overwegend bewoond door huishoudens van middelbare leeftijd. Wellicht dat zij op den duur te verleiden zijn om de stap naar een appartement te maken. In dat geval zou het aanbod aan eengezinswoningen uit de voorraad toenemen (alsmede de vraag naar appartementen). Op de lange termijn gaan deze woningen ook vrijkomen door overlijden. Momenteel is er echter onvoldoende aanbod eengezins-koopwoningen uit de voorraad te verwachten om aan de vraag te voldoen. In figuren 3 en 4 is te zien dat de vraag van doorstromers en van starters in de koopsector het aanbod overtreft.6 Figuur 3: actuele fricties naar eigendom en type (2020)

Bron, Woningmarktanalyse Drechtsteden, Factsheet Dordrecht, p 3 In de koopsector is er een aanbodtekort in alle prijsklassen. 7 Figuur 4: actuele fricties koopwoningen naar prijs (2020)

Bron, Woningmarktanalyse Drechtsteden Factsheet Dordrecht, p 3

5 zo blijkt uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 en factsheet Dordrecht, p 3. 6 Zie Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 7

Het gaat om de door eigenaars geschatte verkoopprijzen in 2018, geïndexeerd met de prijsindex koopwoningen naar prijspeil 2020.

5

De voorraad koopwoningen bestaat voor 84% uit woningen tot de NHG grens. Gemeenten dienen voor de invoering van de regeling opkoopbescherming te bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Woningen tot de NHG-grens behoren tot de goedkope en middeldure koopwoningen. De NHG grens 8 is 355.000 euro in 2022. Figuur 5 laat de opbouw van de woningvoorraad in Dordrecht per 1-1-2021 naar verschillende prijssegmenten zien. Ongeveer 84% van de woningen heeft een WOZ-waarde tot de NHG grens.9

Figuur 5 WOZ waardes van koopwoningen per 1-1-2021 (peildatum 1-1-2020)

3627

tot 175

1387

175-200 200-250 250-275

9756

2025 2161

275-310

310-350 350 en meer

8263

4346

Toelichting: de kleuren blauw zijn goedkope en middeldure koopwoningen tot de NHG-grens Bron: Exclusief 135 woningen waar de WOZ-waarde niet bekend is

Op kaart 2 is te zien welke buurten een bovengemiddeld aantal goedkope en middeldure woningen hebben met een waarde tot aan de NHG-grens. In de bijlage, tabel 4 zijn de absolute aantallen woningen per buurt opgenomen. Kaart 2: Buurten, waar de voorraad goedkope en middeldure koopwoningen bovengemiddeld is

Toelichting: in de lichtblauwe buurten is het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen tot de NHG grens hoger dan 77% In de lichtgrijze buurten is het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen lager dan 77% (of is het aantal koopwoningen minder dan 50).

Uit deze kaart blijkt dat in grote delen van Dordrecht het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen boven het gemiddelde ligt. Het gaat om:  vrijwel geheel Dordt-west, met uitzondering van Dordtse Hout en Zuidhoven,  de Staart,

8

De NHG grens betreft in de periode 1-1-2022 tot en met 31-12-2002 355.000 euro marktwaarde en geldt in het jaar waarin de overdacht plaatsvindt. Deze wordt jaarlijks aangepast. 9 Het betreft gegevens per 1-1-2021, gebaseerd op de waarde van 1-1-2020. Half maart 2022 komen

gegevens over 1-1-2022 beschikbaar. De NHG grens lag in 2020 op 310.000 euro.

6

   

een groot deel van het Reeland, een groot deel van Sterrenburg, de buurt Stadspolder (onder de spoorlijn) en enkele buurten in de Binnenstad.

Verder is te zien dat in Dubbeldam, Vissershoek en Oudelandshoek en de Binnenstad het aandeel dure woningen bovengemiddeld is. Bij het aanwijzen van het toepassingsgebied voor de regeling kan men naast een grens voor goedkope en middeldure koopwoningen (de NHG-grens) ervoor kiezen gebieden (wijken bijvoorbeeld) aan te wijzen waar de regeling gaat gelden. Als we kijken naar de woningvoorraad in Dordrecht zien we verschillen tussen wijken. Deze verschillen zijn echter relatief beperkt. In vrijwel alle wijken bevinden zich woningen die behoren tot het goedkope en middeldure segment. Bij het afbakenen van de regeling tot een beperkt aantal wijken is de kans reëel dat investeerders zich zullen richten op het bezit dat beschikbaar komt in de gebieden waar de regeling niet van toepassing is (waterbedeffect). Op basis van de kaart is een stadsbrede toepassing plausibel. In dat geval vallen 26.551 (ongeveer 84% van de voorraad) koopwoningen onder de regeling (alle goedkope en middeldure koopwoningen met marktwaarde tot NHG-grens). Wanneer alleen de buurten met bovengemiddeld aandeel goedkope en middeldure koopwoningen als toepassingsgebied worden aangewezen, dan zou het gaan om 17.393 (55% van de voorraad) koopwoningen (zie bijlage). Een andere variant zou zijn dat de regeling van toepassing wordt verklaard op de gehele goedkope voorraad koopwoningen.

Dan zou het gaan om 14.096 woningen (44% van de voorraad koopwoningen). Conclusie: om ervoor te zorgen dat er voldoende goedkope en middeldure woningen in de koopsector voor woningzoekenden beschikbaar blijven, zou de gehele stad tot beschermd gebied kunnen worden verklaard. Het gaat dan om 26.551 goedkope en middeldure koopwoningen met een verwacht jaarlijks aanbod van 1.400 woningen. 10 Een variant hierop is dat de regeling alleen van toepassing wordt verklaard op buurten waar een relatief groot aandeel is aan goedkope en middeldure woningen (die ook het meest kwetsbaar zijn voor opkopen). Dat betreft 54 buurten met in totaal 17.393 goedkope en middeldure koopwoningen.

4

Buurten met een hoge mutatiegraad in de koopsector

Het jaarlijks aanbod van woningen qua prijsklasse komt in grote lijnen overeen met de voorraad.11 De mutatiegraad van goedkope en middeldure woningen is wel iets hoger dan die van duurdere woningen. Zo behoren de meeste appartementen in de bestaande voorraad tot de goedkope voorraad. En daar is de mutatiegraad relatief hoog (zie tabel 2). Tabel 2

Kenmerken voorraad koopwoningen mutaties in categorie 2020 eengezins (inclusief 2^1 1115 kap/vrijstaand) appartement 559

totaal Bron: Kadaster.

1674

voorraad

mutatiegraad

24.368

4,8

7.335

7,6

31.703

5,3

In 17 buurten vinden relatief veel verhuizingen plaats. Daar is de mutatiegraad meer dan 1,5x het gemiddelde in 2020. In nog eens 10 buurten ligt de mutatiegraad meer dan 1,25x boven het gemiddelde. In deze buurten zal het effect van de regeling opkoopbescherming het grootst zijn.

10 Gebaseerd op het aantal verkochte woningen van 5,3% in 2020 11 Gemeente Dordrecht, Monitoring woningbouwopgave, p 12

7

Tabel 3 buurt

Verkochte woningen 2020 per buurt (mutatiegraad) Aantal Totaal verkocht verbuurtnaam tot NHG kocht grens in 2020 0505 0604 Merwedepolder-West 57 57 0505 0111 Rozenhof e.o. 33 36 0505 0106 Boogjes e.o. 20 26 0505 0203 Matena's Pad e.o. 6 14 0505 0601 Beekmanstraat e.o. 12 12 0505 0306 Jacob Catsstraat e.o. 61 63 0505 0401 Waldeck Pyrmontweg e.o. 12 12 0505 0109 Augustijnenkamp e.o. 9 12 0505 0300 Zuidendijk 10 11 0505 0110 Geldelozepad e.o. 15 16 0505 0108 Centrum 12 20 0505 0800 Crabbehof-Zuid 74 76 0505 0801 Crabbehof-Noord 49 52 0505 0102 Grote Markt e.o. 9 11 0505 0501 Transvaalstraat e.o. 34 37 0505 0404 Bloemenbuurt 12 12 0505 0305 Krispijnse Driehoek 17 18 0505 0107 Lombard e.o. 8 12 Vogelplein0505 0505 Aalscholverstraat e.o. 23 25 0505 0113 Burg. de Raadtsingel e.o. 8 13 0505 0301 Viottakade e.o. 60 61 0505 0700 Admiraalsplein 19 19 0505 0507 Standhasenstraat e.o. 24 31 0505 0200 Bleijenhoek 22 26 0505 0506 Hoekenessestraat e.o. 15 17 0505 0500 Wantijpark e.o. 7 18 0505 0602 Noorderkwartier 11 11 Bron: GBD

Aantal woningen

Mutatiegraad

407 267 198 110 95 507 100 104 97 142 184 757 520 113 394 128 194 137

14,0% 13,5% 13,1% 12,7% 12,6% 12,4% 12,0% 11,5% 11,3% 11,3% 10,9% 10,0% 10,0% 9,7% 9,4% 9,4% 9,3% 8,8%

286 157 741 233 392 329 219 237 149

8,7% 8,3% 8,2% 8,2% 7,9% 7,9% 7,8% 7,6% 7,4%

5. Buurten waar leefbaarheid onvoldoende of zwak is Met de Leefbaarometer wordt al sinds 2007 de leefbaarheidsontwikkeling in alle woonbuurten in Nederland gemeten. De positieve trend die in de afgelopen jaren te zien was, zet – gemiddeld genomen - ook de laatste jaren door. Het is met name de veiligheid die zich positief ontwikkelde en een positief effect heeft op de leefbaarheid. Ook de gemeenten in de Drechtsteden kenden een positieve ontwikkeling van de leefbaarheid. In twee buurten in Dordt-west is nog wel sprake van relatief onvoldoende leefbaarheid en in vijftien (van de 71) buurten van Dordrecht is deze zwak (kwetsbaar). Zie kaart 1. De Leefbaarometer wordt begin 2022 opnieuw uitgebracht.

Kaart 1: Leefbaarometer 2018

8

6. Onderbouwing wijken en prijssegmenten 1.

Het advies is om qua prijssegmenten uit te gaan van WOZ-waardes van de voorraad.

2.

De totale voorraad goedkope en middeldure koopwoningen (met waarde equivalent tot de NHG-grens) betreft 26.551 koopwoningen (ongeveer 84%).

3.

Bij het aanwijzen van het toepassingsgebied voor de regeling kan men naast een grens voor goedkope en middeldure koopwoningen (de NHG-grens) ook gebieden (wijken bijvoorbeeld) aanwijzen waar de regeling gaat gelden. Uit kaart 2 blijkt dat in grote delen van Dordrecht het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen boven het gemiddelde ligt en dat zijn dan wijken die het meest in aanmerking komen voor de regeling. Het gaat om 54 buurten met 17.393 woningen: vrijwel geheel Dordt-west, met uitzondering van Dordtse Hout en Zuidhoven, de Staart, een groot deel van het Reeland, een groot deel van Sterrenburg en de buurt Stadspolder (onder de spoorlijn). Verder is in Dubbeldam, Vissershoek en Oudelandshoek en de Binnenstad het aandeel dure woningen bovengemiddeld, die zouden dan in die variant buiten de regeling kunnen blijven.

Het OCD streeft naar hoge kwaliteit van de informatie in deze factsheet. Heeft u nog suggesties of aanvullingen, laat het ons dan weten.

drs. J.M.A. Schalk + Kees Klootwijk december 2021 Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05 ocd@drechtsteden.nl www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl

9

Bijlage Tabel 4 geeft de voorraad koopwoningen in Dordrecht naar twee prijsklassen. Tabel 4 buurt

Voorraad koopwoningen naar twee prijsklassen buurtnaam aantal aantal tot tot 200.000 275.000 0505 0100 Nieuwe Haven e.o. 46 87 0505 0101 Groenmarkt e.o. 54 136 0505 0102 Grote Markt e.o. 58 75 0505 0103 Wijnstraat e.o. 15 43 0505 0104 Kalkhaven 19 40 0505 0105 Achterhakkers e.o. 28 115 0505 0106 Boogjes e.o. 136 180 0505 0107 Lombard e.o. 89 109 0505 0108 Centrum 116 168 0505 0109 Augustijnenkamp e.o. 37 71 0505 0110 Geldelozepad e.o. 103 121 0505 0111 Rozenhof e.o. 166 194 0505 0112 Beverwijckplein e.o. 46 69 0505 0113 Burg. de Raadtsingel e.o. 61 111 0505 0114 Kon. Wilhelminastraat e.o. 81 118 0505 0200 Bleijenhoek 174 246 0505 0201 Stadswerven 9 32 0505 0202 Lijnbaan 61 114 0505 0203 Matena's Pad e.o. 54 79 0505 0204 Merwestein Noord 48 175 0505 0205 Kasperspad e.o. 107 173 0505 0206 Park Merwestein 41 106 0505 0300 Zuidendijk 79 95 0505 0301 Viottakade e.o. 610 737 0505 0302 Erasmuslaan e.o. 53 233 0505 0303 Breitnerstraat e.o. 264 319 0505 0304 Jacob Marisstraat e.o. 212 342 0505 0305 Krispijnse Driehoek 160 193 0505 0306 Jacob Catsstraat e.o. 415 459 0505 0307 Rembrandtlaan e.o. 132 134 0505 0400 Prins Bernhardstraat e.o. 297 314 0505 0401 Waldeck Pyrmontweg e.o. 93 100 0505 0402 Anna Paulownastraat e.o. 18 93 0505 0403 Emmastraat e.o. 168 259 0505 0404 Bloemenbuurt 123 125 0505 0500 Wantijpark e.o. 72 72 0505 0501 Transvaalstraat e.o.

347 383 0505 0502 Indische Buurt-Zuid 245 335 0505 0503 Indische Buurt-Noord 102 232 0505 0504 Boeroestraat e.o. 241 306 0505 0505 VogelpleinAalscholverstraat e.o. 200 277 0505 0506 Hoekenessestraat e.o. 168 199 0505 0507 Standhasenstraat e.o. 270 330 0505 0508 Heysterbachstraat e.o. 99 219 0505 0509 Leerpark 131 214 0505 0600 Plein 1940-1945 e.o. 64 66 0505 0601 Beekmanstraat e.o. 93 95 0505 0602 Noorderkwartier 147 148 0505 0603 Amerstraat e.o. 284 285 0505 0604 Merwedepolder-West 371 405 0505 0605 Merwedepolder-Oost 401 427 0505 0700 Admiraalsplein 186 228 0505 0701 Van Kinsbergenstraat e.o. 84 148 0505 0702 Cornelis Evertsenstraat e.o. 264 264 0505 0703 Dorus Rijkersstraat e.o. 85 127

10

totaal aantal koop 283 246 113 148 61 163 198 137 184 104 142 267 123

aandeel tot 200.000 16% 22% 51% 10% 31% 17% 69% 65% 63% 36% 73% 62% 37%

Aandeel tot 275.000 31% 55% 66% 29% 66% 71% 91% 80% 91% 68% 85% 73% 56%

157

39%

71%

216 329 290 143 110 238 236 293 97 741 276 323 345 194 507 134

38% 53% 3% 43% 49% 20% 45% 14% 81% 82% 19% 82% 61% 82% 82% 99%

55% 75% 11% 80% 72% 74% 73% 36% 98% 99% 84% 99% 99% 99% 91% 100%

323

92%

97%

100

93%

100%

107 275 128 237 394 378 413 348

17% 61% 96% 30% 88% 65% 25% 69%

87% 94% 98% 30% 97% 89% 56% 88%

286 219 392 302 297 66 95 149 286 407 428 233

70% 77% 69% 33% 44% 97% 98% 99% 99% 91% 94% 80%

97% 91% 84% 73% 72% 100% 100% 99% 100% 100% 100% 98%

190

44%

78%

276 128

96% 66%

96% 99%

0505 0704 0505 0705 0505 0707 0505 0800 0505 0801 0505 0802 0505 0900 0505 0901 0505 0902 0505 0903 0505 0904 0505 0905 0505 0906 0505 0907 0505 0908 0505 0909 0505 0910 0505 1001 0505 1002 0505 1006 0505 1007 0505 1010 0505 1011 0505 1100 0505 1101 0505 1102 0505 1103 0505 1105 0505 1106 0505 1107 0505 1108 0505 1109 0505 1110 0505 1111 0505 1900 0505 1909 0505 1915 0505 9804

Van Ewijckstraat e.o. Zeehavenlaan e.o. Dordtse Hout Crabbehof-Zuid Crabbehof-Noord Zuidhoven Sterrenburg 1-West Sterrenburg 1-Oost Waterman e.o. Driehoek e.o. Blaauwweg e.o. Minnaertweg e.o. Mildenburg e.o. Zuilenburg e.o. Vredenburg e.o. Wittenstein e.o. Smitsweg Vissersdijk-Beneden Vissersdijk-Oost Dubbeldam-Noord Dubbeldam-Zuid Albert Schweitzerplaats De Hoven Amazone e.o. Palissander e.o. Azobe e.o. Iroko e.o. Van Ravesteijn-erf e.o. Van den Broek-erf e.o. Suze Groeneweg-erf e.o. Joke Smit-erf e.o. Pearl Buck-erf e.o. Aletta Jacobs-erf e.o. Johanna Naber-erf e.o. Weeskinderendijk/ Dokweg Wieldrecht Tweede Tol Dordtse Biesbosch

131 109 0 595 478 42 76 299 233 18 158 31 463 348 581 540 86 3 1 269 36 57 7 32 81 21 12 110 31 104 59 480 112 140

161 118 2 739 516 179 281 444 588 452 201 277 676 506 1046 941 165 17 3 1086 655 77 8 349 488 207 144 582 372 162 212 814 418 446

162 118 265 757 520 350 363 457 609 462 201 309 733 520 1151 1143 285 97 155 1644 1512 114 380 471 691 352 348 758 550 164 243 816 492 561

81% 92% 0% 79% 92% 12% 21% 65% 38% 4% 79% 10% 63% 67% 50% 47% 30% 3% 1% 16% 2% 50% 2% 7% 12% 6% 3% 15% 6% 63% 24% 59% 23% 25%

99% 100% 1% 98% 99% 51% 77% 97% 97% 98% 100% 90% 92% 97% 91% 82% 58% 18% 2% 66% 43% 68% 2% 74% 71% 59% 41% 77% 68% 99% 87% 100% 85% 80%

47 21 13 193 14096

52 32 71 225 24520

53 55 116 261 31703

89% 38% 11% 74% 44%

98% 58% 61% 86% 77%

In kaart 3 laten we de verdeling zien van de voorraad goedkope koopwoningen in Dordrecht. Kaart 3: Buurten, waar de voorraad goedkope koopwoningen bovengemiddeld is

Toelichting: in de lichtblauwe buurten is het aandeel goedkope koopwoningen tot WOZ-waarde 200.000) bovengemiddeld (44-55%) In de midden blauwe buurten is het aandeel goedkope koopwoningen ruim bovengemiddeld (55-66%) In de donkerblauwe buurten is het aandeel goedkope koopwoningen meer dan 1,5x het gemiddelde (67% of meer) In de lichtgrijze buurten is het aandeel goedkope koopwoningen lager dan 44% (of is het aantal koopwoningen minder dan 50). Er zijn 23 buurten met minder dan 50 woningen die we buiten beschouwing hebben gelaten.

11