Notulen Commissie Bestuur en Middelen Dordrecht 30 november 2021 - getekend.pdf

VERSLAG VAN DE OPENBARE VERGADERING VAN DE COMMISSIE BESTUUR EN MIDDELEN DORDRECHT D.D. 30 NOVEMBER 2021

Voorzitter: Mevr. Kruger Connmissiegriffier: dhr. Bakker Verslag: NotuBiz Aanwezig: Mevr. Van den Bergh (PvdA) Dhr. De Boer (Fractie Nijhof) Dhr. Bosuguy (D66) Dhr. 't Lam (SP) Dhr. De Lijster (GroenLinks) Dhr. De Looze (ChristenUnie/SGP) Dhr. Peters (VVD) Dhr. Polat (D66) Dhr. Veldman (ChristenUnie/SGP) Dhr. Wisker (VSP) Dhr. Wringer (Beter Voor Dordt) Dhr. Van Leeuwen (PVV) Dhr. Van der Kruijff (CDA) Annbtelijke ondersteuning: de heren Knapen en Nap Portefeuillehouders: wethouder Burggraaf

Opening

1. Opening, mededelingen en vaststellen agenda De voorzitter: Oke, ben ik nu te horen? Ja het is weer even wennen allennaal, goedenavond. Welkom bij de vergadering Bestuur en Middelen, weer digitaal. Het is vandaag 30 november. We zijn bijna weer in de laatste maand van het jaar. En ja, ik zag er een beetje tegenop, ik was ook van alles vergeten, mijn oordopjes. Gelukkig hebben we dan Clark die daar nog even voor kan zorgen. Extra laptopje zodat ik alles nog mee kan kijken. Maar goed, Clark heeft overal voor gezorgd. We kunnen gaan beginnen, dus ik wilde eventjes voor de agenda, voor het verslag de namen even opnoemen die aanwezig. Voor Beter Voor Dordt de heer Wringer. Voor de VVD de heer Peters. Voor D66 de heer Polat. GroenLinks, de heer De Lijster. SGP/ChristenUnie, De Looze, de heer De Looze. Voor de SP is de heer 't Lam. VSP de heer Wisker. Partij van de Arbeid, mevrouw Van den Bergh. En voor de Fractie Nijhof is Robbert de Boer aanwezig. De heer De Boer: Voorzitter, een ding. Ik had een link gekregen voor Sociaal, nnaar ik zit nu in Bestuur en Middelen. Dus ik er weer, jullie zo verlaten. Ik wens jullie heel veel succes verder en dan ga ik naar de andere commissie.

1

De voorzitter: informatie geven bij het vaststellen van Prognose Grondbedrijf 2011. Ja, dan wil ik als eerste vragen: heeft er iemand mededelingen? En de heer Bosuguy deelt mee dat hij ook aanwezig is, welkom. En de heer Veldman is ook in de vergadering, dat mag zeker mijnheer Veldman. Wacht nog even twee seconden voordat er nog meer enthousiastelingen zich aanmelden. Bestuur en Middelen is in trek merken we, helemaal goed. Zoals de agenda voorligt, kan iedereen daarin, kan iedereen daarmee instemmen? Ik zie niks op de chat.

2. Vaststellen besluitenlijst commissie Bestuur en Middelen van 26 oktober 2021 De voorzitter: Dan gaan we naar agendapunt 2, dat is de vaststellen besluitenlijst commissie Bestuur en Middelen van 26 oktober 2021. Ik wil vragen of die akkoord is, maar ik weet dat de heer 't Lam een opmerking wil maken. De heer 't Lam, gaat uw gang. De heer 't Lam: Goedenavond voorzitter en collega's. Normaal kijk ik niet zo in het, in de besluitenlijst, maar vanwege agendapunt 5 was ik wat verbaasd, dus daarom heb ik even in de besluitenlijst gekeken en ik ben tot twee punten gekomen waarop ik iets wil zeggen. Dat gaat over handhaving, dat was de toelichting bij punt 5 in de besluitenlijst. Daar zou ik graag aan toegevoegd zien dat door de SP wordt erop aangedrongen de evaluatie waarnaar in de RIB wordt verwezen aan de raad te verstrekken. En de burgenneester geeft dat er geen evaluatie is gemaakt. Dat element was een wezenlijk onderdeel van de bespreking en heeft zelfs geleid tot een discussie in de raad, dus graag toevoegen aan de besluitenlijst. En bij punt 7 was ik wat verbaasd over de tekst in de besluitenlijst, want ik heb het nog even teruggeluisterd en volgens mij moet het zijn: de planner wordt teruggestuurd naar het college omdat het stuk niet compleet is. Dat waren mijn opmerkingen bij de besluitenlijst. De voorzitter: Dank u wel.

Ik nnoet eerlijk bekennen dat ik er niets van gehoord heb, want mijn geluid stond kennelijk niet op de speaker, dus ik heb net de laatste woorden van u gehoord. Maar ik heb begrepen dat de heer Bakker ons, die ik trouwens niet eens heb voorgesteld als ook aanwezig, onze griffier, die heeft alles wel gehoord, dus die heeft dat ook meegenonnen. Wilt u er nog iets meer over zeggen, of heeft iemand er een opmerking over? Zo niet, dan nemen we de opmerkingen mee en stellen we de besluitenlijst bij dezen vast.

3. Vragen aan het College De voorzitter: Konnen we bij agendapunt 3: vragen aan het college. Zijn er vragen aan het college? Niet van tevoren aangekondigd, maar je weet nooit wat iemand vannniddag of aan het begin van de avond nog heeft verzonnen. Geen vragen aan het college. Stukken ter bespreking

4. Vaststellen Prognose Grondbedrijf 2021 — Raadsvoorstel

2

De voorzitter: Oke, dan komen we bij stukken ter bespreking. Agenda punt 4: vaststellen van Prognose Grondbedrijf 2021. Ik zal zo de heren Nap en Knapen het woord geven, want zoals u net als voorgaande jaren gewend bent komt er een nadere toelichting op de activiteiten van het grondbedrijf en het financieel resultaat. Na het gesprek van de heren is er alle ruimte voor verhelderende dan wel politieke vragen, eventueel ook aan de wethouder. Ik geef graag eerst het woord aan de heer Nap en de heer Knapen. De heer Nap: Dank u wel voorzitter. Ik zal gelijk de presentatie even starten, nadat ik me heb voorgesteld. Mijn naam is Albert Nap, ik ben teamleider van het Grondbedrijf binnen de gemeente Dordt. De prognose zoals die voorligt is opgesteld door mijn collega, Marcel Knapen, senior planeconoonn binnen het Grondbedrijf. En dan ga ik hem nu proberen te starten. Ik heb het geoefend, dus het zou goed nnoeten komen. De voorzitter: Het is weer even wennen he? Ja. De heer Nap: Het is weer helemaal wennen ja. Ik had me er zo op verheugd om gewoon weer in het stadskantoor live een presentatie aan u te kunnen geven, maar helaas. Toch weer ook voor deze laatste keer deze raadsperiode een presentatie door mu j via het digitale scherm. Nou ja, kan ook, de boodschap is hetzelfde. De Prognose Grondbedrijf, een jaarlijks terugkerend document. Dit jaar lets later dan gebruikelijk.

Gebruikelijk gekoppeld aan de jaarrekening, maar gelukkig van u de ruimte gekregen om als gevolg van de drukte door corona dit document wat later in het jaar aan u te nnogen presenteren. Het is wel de prognose 2021, die we u rapporteren in het jaar 2021, maar kijkt vooral vooruit. Dus geen te laat document, als ik zo vrij mag zijn. Dan begin ik even met een plaatje, want er komen nog genoeg cijfers op u af deze avond. En dacht, dan beginnen we gewoon met lets fysieks en dat is even een overzicht van onze portefeuille. Laat even een overzichtje zien waar onze bouwgronden in exploitatie liggen. De zogenaamde BIE's, de door u vastgestelde grondexploitaties, de IVA's, immateriele vaste activa, de zogenaamde voorbereidingsbudgetten om te komen tot een vastgestelde exploitatie, ontwikkelingen van derden en gronden die we in het verleden voor mogelijke ontwikkeling hebben aangekocht en nog in ons bezit zijn. Wat zijn dan naast deze prognose andere belangrijke rapportagemomenten, om even het perspectief te schetsen. Voor u denk ik bekende documenten. De jaarrekening, de bestuursrapportage en de begroting, ook in het licht van de rapportage en verantwoording over het Grondbedrijf.

Afwijkend bij de bestuursrapportage is dat we daar niet inhoudelijk, maar alleen kwalitatief over de grexen rapporteren en vooral een bijstelling doen op het exploitatieproduct waar wij als Grondbedrijf wel een bijdrage aan leveren, namelijk de exploitatie van onze erfpachtgronden, die dus buiten de rapportage van deze prognose valt eigenlijk. Ga ik gelijk maar door naar wat is dan die prognose aanvullend op zo'n document als de jaarrekening. De jaarrekening is vooral een nnonnentopnanne, en die focust zich op de realisatie en realiteit van de waarderingen, en dat vooral de korte term ijn. Wat we met deze prognose ook vooral doen is een vooruitblik werpen op wat komen gaat. Op wat zit er nou allemaal in die portefeuille van dat Grondbedrijf en hoe beinvloedt die nou die financiele positie van ons Grondbedrijf. Niet alleen gekoppeld aan een reserve Grondbedrijf, maar ook kijkend naar welke projecten zitten daaraan vast, wat is de verwachting van het resultaat van die projecten

3

in de toekomst en welke risico's lopen we daarbij. Wat er dan dus gebeurt bij een jaarrekening, wat dus bij de jaarrekening 2020 is gebeurd en straks bij de jaarrekening 2021 weer gaat gebeuren, is dat de reserve Grondbedrijf wordt gemuteerd, er worden voorzieningen voor de projecten waar we verliezen op verwachten gevormd en gennuteerd, en er wordt rekening gehouden met de risico's die het weerstandsvermogen bepalen. Wat als besluit aan deze prognose dan aanvullend is gevraagd aan u, is am de begroting, voor de meerjarenbegroting de jaarschijven te wijzigen. Dat betekent dus dat aan deze prognose eigenlijk geen nieuwe besluiten aan u gevraagd warden en dat het het vastleggen is en het doorkijken naar de toekomst, op basis van besluiten die al genomen zijn op projecten individueel niveau. Is dat dan vertaald naar cijfers, dan herkent u het cijfer uit het document wat u heeft kunnen lezen. Dan ziet u dat de prognose aangeeft dat ons vermogen in het grondbedrijf verder is toegenomen. In tegenstelling wat ik u vele jaren heb moeten vertellen, een afname van het vermogen, is het de laatste jaren echt aan het veranderen. Iedereen kent innniddels de economische situatie. We hebben inmiddels een verschil van 4,9 miljoen ten opzichte van de jaarrekening 2019.

Dat klinkt echt al heel lang geleden, is voor deze cijfers slechts een ijkmoment zeg ik dan maar, en hierin zijn dus wel alle cijfers meegenomen over toekomstige ontwikkeling. Wat we aanvullend gedaan hebben in deze presentatie op de prognose 2021, is dat we straks oak vast een vooruitblik hebben gennaakt op de grondexploitaties die u in de loop van dit jaar heeft behandeld en wat dat dan gaat betekenen voor onze vernnogenspositie naar de toekomst toe. Ik wil naar de volgende sheet, maar dat doet hij even niet. Ja. Wat zit daar dan in die vermogenspositie als je het eventjes terugbrengt tot eigenlijk een drietal elementen: het is het muteren van de reserve als gevolg van verliezen en winsten uit het verleden. Daar tellen we bij op de positieve exploitaties die we nog op ons af zien konnen. Onndat de negatieve exploitaties al zijn afgedekt, tellen die niet mee, zitten hier dus als neutraal in. En daarvan af trekken we de risico's, daar waar die een negatief effect hebben. En daar waar risico's een positief effect hebben, bijvoorbeeld bij projecten die we nog niet in exploitatie hebben genomen, maar die naar verwachting wel een positief effect gaan hebben, die zitten in de risicosfeer. Op het volgende plaatje is denk ik best interessant am te zien hoe de economie zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en hoe dat zich heeft vertaald in onze vermogenspositie.

U ziet een enornne dip met een negatief vermogen in de blauwe lijn van 47,9 miljoen, naar de situatie waar we dan nu zitten met een positief vermogen van 37,4 miljoen. Wat oak opvalt in deze grafiek is dat de gele balk is de reservepositie, de groene balk is de positieve ontwikkeling, de winstpotentie uit onze huidige exploitaties, en de rode balk zijn de risico's die we daar nog bij zien, is dat het totaal toeneemt, dat weerspiegelt oak het vermogen, het toegenomen vermogen, maar wat oak opvalt vooral is dat die reservepositie toeneennt. We hebben afgelopen jaar veel winst kunnen realiseren op met name een project, project DistriPark, al lange tijd in exploitatie en was oak meegenonnen in alle verwachtingen. En oak blij te kunnen nnelden dat oak daadwerkelijk de uitgiftes zeer voorspoedig verlopen en dat dat zich terugvertaalt in harde toename van onze reservepositie, waardoor die verwachte vermogenspositie naar de toekomst toe oak wat steviger is dan in het verleden, waarbij de reservepositie beperkt was of zelfs negatief en moest warden afgedekt vanuit andere middelen. Dan kom ik op de sheet waarin wij ingaan op dan de actualiteit, dus dit is eigenlijk iets wat nornnaal gesproken buiten de prognose valt die we laten zien. Maar

4

omdat we nu at wat later in het jaar zijn, is het wel interessant om te zien dat u in ieder geval dit jaar een drietal grondexploitaties heeft behandeld die de cijfers die ik net heb laten zien aanzienlijk beInvloeden. Dan kijk ik weer naar wat is nou onze vermogenspositie van 37,4 miljoen, het bedrag dat ik u net liet zien, en wat zou het gaan worden naar verwachting bij jaarrekening 2021 en prognose 2022. Dan zien we ook een toename naar 51 miljoen, met een verschil van 14,3 miljoen. Dat zit hem met name in het openen van de grondexploitatie Dordtse Kit 4 deel 2. Dat is denk ik wet een aardig voorbeeld om te laten zien hoe het dan werkt in deze cijfertjes, want die grondexploitatie van Dordtse Kil deel 4, of sorry, Dordtse Kil 4 deel 2, zat voorheen in onze risicobeschouwing als winstpotentie, als positief risico, als een kans. U ziet dat risico's dan zijn toegenomen nu, van 35 miljoen naar 59 miljoen. Dat komt omdat de grex Dordtse Kil 4 deel 2 niet nneer als risico is meegenomen, maar die winstpotentie is vertaald naar een daadwerkelijke harde winstpotentie. Dat ziet u hier, die is dus toegevoegd aan de winstpotentie in de grondexploitaties. Die is toegenomen met 32,9 miljoen.

Zo ziet u zo'n verschuiving van een project wat nog niet in exploitatie is genomen wat eerst in de risicosfeer meeweegt in het vermogen van het grondbedrijf, en later als u besluit om daadwerkelijk de kaders en uitgangspunten van zo'n exploitatie vast te stellen, ook als harde financiele uitgangspunt mee gaat wegen in het totale vermogen. Wat ik aanvullend nog vertel is hoe wij dan vervolgens sturen op die financiele ontwikkeling van het Grondbedrijf. Er zijn een aantal ontwikkelingen gaande in relatie tot het grondbeleid, die we u graag mee willen geven om mee te nemen in overwegingen die u maakt bij besluiten die u in projecten neemt. Als eerste kom ik op hoe de dekking van projecten nu geregeld is in het grondbeleid. Dat is ontstaan in een periode waarin we veel hebben moeten afboeken en we hebben gezegd, of het college heeft aan u voorgesteld en u heeft daarmee ingestemd om geen nieuwe exploitaties te openen ten laste van het vermogen Grondbedrijf. Als voorbeeld noem ik de exploitatie van het Papeterspad. Daar is bewust gekozen voor een bepaalde invulling, wat met een tekort gepaard ging. Wat er toen is gebeurd is dat u besloot om dat tekort in eerste instantie te dekken uit de reserve Stad, en vervolgens het project voor rekening en risico in te brengen in de portefeuille van het Grondbedrijf.

Die portefeuille van het grondbedrijf die dient dan vervolgens ter afdekking van de risico's die aan de ontwikkeling van zo'n project gekoppeld zijn. En op het moment dat dat ertoe leidt dat die ontwikkeling een negatief effect heeft op zo'n project, dan wordt dat aanvullende tekort uit de reserve Grondbedrijf gedekt. Wat zien we nu gebeuren, is dat er in het vooruitzicht, dat die reserve Grondbedrijf enorm aan het toenemen is. Dat is al gebeurd de afgelopen tijd als gevolg van met name DistriPark, Dordtse Kil 4, en dat zien we de komende tijd nog verder gebeuren. Zeker als de uitgiftes op dezelfde nnanier voortgang hebben als die zich nu ontwikkelen, dan zal die reserve Grondbedrijf op korte ternnijn verder toe gaan nennen. Nu weet u ook dat de reserve Grondbedrijf onderdeel uitmaakt van het weerstandsvermogen van de stad. Ook in het verleden voor gekozen om de reserve Stad en de reserve Grondbedrijf in het kader van het weerstandsvermogen en de weerstandsratio aan elkaar te koppelen. En met als gevolg van die enornn toegenomen en toenennende reserve Grondbedrijf, ontstaat er dus een enornne zogenaamde surplusruimte in het weerstandsvermogen ten opzichte van de benodigde weerstandsbuffer om de risico's op te vangen. Hoe gaan we daar nu mee om? Daar zou ik het graag met u nog verder over willen hebben. Want wat zijn wij ook? Wij zien ook

5

een enornne opgave voor de konnende jaren in de agenda 2030, waarbij de annbitie steeds kostbaarder wordt am te kunnen realiseren. We zien veel binnenstedelijke ontwikkelingen, met hoge kosten voor verwervingen, maar ook een hoge complexiteit, wat nneer risico's met zich meebrengt. Als gevolg daarvan zullen die grondexploitaties dus vaker dan in het verleden verlieslatend zijn. We hebben met elkaar afgesproken dat die verlieslatende grexen nu gedekt warden uit andere middelen dan de reserve Grondbedrijf. Daar zou je opnieuw naar kunnen kijken: wat betekent dat nu als je zo'n negatieve grex wilt openen? Het betekent oak, als je dit soort complexe exploitaties wilt openen, dat daar meer risico's bij gepaard, mee gepaard gaan. Dus het totaal aan weerstandsvermogen is aan allerlei veranderingen onderhevig. Als je nu zou stellen dat er dus een enornne surplusruimte ontstaat, waardoor de reserve Grondbedrijf bijvoorbeeld ingezet zou kunnen warden voor afdekken voor allerlei andere zaken, niet aan Grondbedrijf gerelateerd, dan wil ik u wel opmerkzaann nnaken op dat enornne risico wat er dus op ons afkomt en die opgave die er ligt en waarmee het weerstandsvermogen dus, ondanks het feit dat die reserve Grondbedrijf hoger wordt, toch onder druk staat.

De voorzitter: Mijnheer Nap, nnag ik heel eventjes onderbreken? Want mevrouw Van den Bergh heeft nog een vraag over Kil 4. De heer Nap: Ja, ik kan dat niet zien inderdaad. De voorzitter: Nee, daar ben ik voor. De heer Nap: Ja kijk, dank u wel. Mevrouw Van den Bergh: Ja even heel kart, dank u voorzitter. Over Kil 4, begrijp ik nou goed dat onze vermogenspositie vooral gegroeid is door Kil 4, voornamelijk door Kil 4? Klopt dat? De heer Nap: Ja, dat klopt. De voorzitter: Dan de heer Polat heeft ook denk ik over Kil 4 een vraag. De heer Polat: Nee voorzitter, ik heb over de verlieslatende grondexploitaties, vragen over. De voorzitter: Oke nou Ja, dan wou ik die eventjes bewaren net als de heer De Looze voor als het verhaal klaar is. Gaat u verder, mijnheer Nap. De heer Nap: Ja, dank u wel voorzitter. Wat zijn dan die ontwikkelingen die op ons afkomen? Met name op de korte termijn, 2022 ontwikkelingen aan de Spuiboulevard, maar ook voorheen het Maasterras, ontwikkeling in de Spoorzone en een aantal kleinere binnenstedelijke ontwikkelingen. Zoals u ook weet wordt ons grondbeleid elke vier jaar geactualiseerd. Wij hebben u in het begin van dit jaar een presentatie gegeven over in hoeverre de huidige nota grondbeleid toegepast kan warden am het actieve grondbeleid, wat op een aantal dossiers noodzakelijk is am de doelen te bereiken, in te kunnen

6

zetten. Daarvoor komt de wethouder met een voorstel in uw richting nog voor het eind van deze raadsperiode, waarbij we, en dan loop ik even op de muziek vooruit, vast een voorstel gaan doen waarbij wij niet meer alleen maar nee, tenzij als grondbeleid willen voorstellen, maar ook gekoppeld aan de agenda 2030 ja, mits, gelijk aan het uitgangspunt zoals dat bij de onngevingsvisie is gehanteerd. Betekent natuurlijk wel dat wij met een actiever grondbeleid meer gaan investeren en ook meer risico's naar ons toe krijgen. Daarom wil ik u nog de volgende kaart laten zien, die we ook aan u voorgelegd hebben ter besluitvorming, waarbij wij uitgangspunten voor de huidige maar ook toekomstige ontwikkelingen vastleggen in een zogenaamde grondbeleidskaart. En waarom laat ik die nu als laatste van deze presentatie zien? Omdat u in de positie bent am hiermee kaders te stellen en dus ook financiele sturing te geven aan toekomstige ontwikkelingen, hoe wij die financieren. Naast de middelen die vrijkomen als gevolg van uitgifte van gronden, zijn er ook externe middelen, bijdragen van derden, die daarbij betrokken moeten warden en kunt u door middel van het grondbeleid aangeven hoe u ziet dat een bepaalde locatie een bijdrage moet leveren aan de totale financiering en ontwikkeling van de portefeuille.

Wat ik net al in het begin van de presentatie aangaf, is deze prognose op projectniveau alleen een technische actualisatie en vinden dus nieuwe kaderstellingen plaats bij besluiten op projectniveau, en zullen, zal het college u voorstel doen bij zo'n nieuw vastgestelde exploitatie, in welke categorie deze valt van het grondbeleid en of wij dus de locatie zien als mogelijkheid am eventuele verevening te gaan organiseren binnen onze portefeuille, of dat we bij de ontwikkeling een verlies accepteren, waarbij we ook dan zullen aangeven hoe we dat verlies zullen afdekken. Daarmee kom ik op nnijn laatste sheet en wil ik u de gelegenheid stellen am vragen te stellen. De voorzitter: Nou, dat is mooi. Dan wil ik als eerste de heer De Looze de mogelijkheid geven een vraag te stellen. Gaat uw gang. De heer De Looze: Ja, ik heb eigenlijk Ja, dank u wel voorzitter. Ik heb eigenlijk twee vragen. Een is hoe kan het Grondbedrijf Kijk, we hebben het verlies uit het verleden weer goedgemaakt en dat komt met name door DistriPark. Dat is goed nieuws, maar hoe kunnen we als Grondbedrijf en ook als gemeente Dordrecht lets doen aan het betaalbaar houden van huizen voor starters? Zeg maar, kijk, het is natuurlijk, ja de marktprijzen ook voor grand gaan echt door het dak. Dat is ook een van de redenen waaronn de huizenprijs, of een van de vele redenen waarom de huizenprijs ook zo hoog is.

Het Grondbedrijf heeft natuurlijk wel een winstoogmerk, of een, geen winstoogmerk maar het moet in ieder geval de gemeente helpen daarmee. Maar hoe kunnen, hoe kan het Grondbedrijf ook helpen am woningen voor starters betaalbaar te houden? Dat is vraag een. Tweede vraag is eigenlijk, jullie gaan ook in de stukken uit van een naming van aantal woningen voor de komende jaren. Ik vond die aantallen best wel laag, dus voor bijvoorbeeld 2022 tweehonderd woningen, '23 73 woningen. Hoe staan die aantallen ten opzichte van de ambitie die wij hebben am toch wel minimaal duizend woningen per jaar te realiseren? Kan ik dat vergelijken, of warden er nog meer woningen gebouwd als die ik hier zie? Dat is de tweede vraag. De voorzitter: Wie nnag ik het woord geven, de heer Nap of de heer Knapen?

7

De heer Nap: Ja. De heer Knapen: Zal ik hem nemen? Als het gaat cm de eerste vraag ... Ben ik goed hoorbaar trouwens voor iedereen? Ja? De voorzitter: Zeker. De heer De Looze: Zeker, gelukkig wel. De heer Knapen: Gaat het om het antwoord op de eerste vraag, dan is eigenlijk de koppeling met het woonbeleid denk ik zou gelegd nnoeten worden. Vanuit Grondzaken zouden wij denk ik vooral willen sturen op locaties, waarbij de kosten zo laag mogelijk zullen zijn, van dat soort type, dergelijke type woningen. Of [...] tijdelijke locaties. Maar het is vanuit Grondzaken is dat in ieder geval van belang cm de kosten zo veel mogelijk te drukken, zodat je ook die uiteindelijke kosten voor de woningen ook zo laag mogelijk kan houden. Maar ja, het is toch wel wat vooral lets vanuit woonbeleid denk ik getriggerd zou moeten worden, denk aan subsidies of desnoods vanuit het Rijk, of vanuit het gemeentelijke beleid. Maar vanuit Grondzaken zelf kunnen we daar verder niet lets heel specifieks voor betekenen, denk ik dan. Heb jij daar iets misschien aan toe te voegen Albert? De heer Nap: Wij zijn natuurlijk gehouden onn als Grondbedrijf ook namens de overheid een marktconforme prijs te vragen voor de grond die wij op de markt brengen, ook al is dit grond voor specifiek sociale woningen. Nu maken wij daar natuurlijk regionaal afspraken over, de zogenaamde PALT-afspraken.

Daar zijn al specifieke grondprijzen met elkaar overeen gekomen die lager zijn dan de reguliere woningbouwprijzen. Dus op die nnanier dragen wij als genneente ook vanuit het Grondbedrijf bij aan de productie van sociale woningbouw. De heer De Looze: Oke, dank je wel. Dank je wel. De heer Knapen: De tweede vraag die ging over, ben ik hem even kwijt. De heer De Looze: Ja, de aantallen woningen De heer Knapen: 0 ja, ja. De heer De Looze: ... die jullie in de prognose hebben staan ten opzichte van de annbitie die de gemeente Dordrecht heeft. De heer Knapen: Ja ook daar, daar zitten normaal, wat daar normaal gesproken ook daar wordt de link met het woonbeleid natuurlijk gelegd, daar zit ook de, daar wordt normaalgesproken ook het overzicht gegeven van hoe het verloopt met de totale bouwopgave. Ontwikkelingen die niet in de prognose zitten, maar wel daar natuurlijk een flink aandeel in hebben, dat zijn ook ontwikkelingen van derden. Dus denk aan ontwikkelingen op Wilgenwende, ontwikkelingen zoals... De heer De Looze: Stadswerven, bijvoorbeeld.

8

De heer Knapen: ... Plan Tij. Stadswerven is dan wel weer grondexploitatie van de gemeente, dus wat dat betreft die zit wel in de prognose. Maar het zijn ontwikkelingen van derden die naar nog een toevoeging op zijn. Het zijn ook allerlei ontwikkelingen die niet per se gaan over, betrekking hebben op grondposities van derden, echt grote ontwikkelingen, maar dat zijn ook ontwikkelingen bijvoorbeeld die binnenstedelijk plaatsvinden op kleinere locaties. En ook die ontwikkelingen zitten niet bij ons in de prognose. Wat wij daar... De heer De Looze: Je staat nu even mute weer, Marcel. De heer Knapen: Sorry. Hebben jullie het la... heeft u het laatste nog verstaan? De voorzitter: De laatste twee regels. De heer De Looze: Ja en, niet helemaal, maar ik heb een korte vraag. De heer Knapen: Oke, ja. De heer De Looze: Is het de helft, of is het een kwart, of is het driekwart? Of weet je ongeveer wat de verhouding is? De heer Knapen: Nee, dat durf ik niet te zeggen vanuit, ik denk dat dat, dan spreek ik nnisschien voor mijn beurt als dat, daar kunnen mijn collega's van Wonen beter antwoord op geven, die houden dat heel goed bij. De heer De Looze: Oke. De heer Knapen: Die hebben een hele plan [...], dus als daar specifieke vragen over zijn nog dan denk ik dat ik die beter even kan doorgeven aan hen,... De heer De Looze: Nee, maar het is goed zo. Dank je wel, ja. De heer Knapen: Ja.

De heer De Looze: Verder is ... het moet ook niet te technisch worden. Maar ik dacht eigenlijk dat Stadswerven ook door OCW ontwikkeld werd. Maar goed, dat terzijde, maar

De heer Knapen: Ja, dat klopt ook. De heer De Looze: Ja. De heer Knapen: Dat is ook zo. Dus OCW die neemt van de gemeente de grond af, maar het is nog steeds een gemeentelijke grondexploitatie waarbij wij dus aan gronduitgifte doen. Uiteindelijk bouwen zij [...]. De heer De Looze: Ja. Oke, helder. Dank je wel.

9

De voorzitter: Dank u wel. Dan wil ik de heer Polat het woord geven. De heer Polat: Dank u, voorzitter. Ik heb ook twee vragen. Ik heb begrepen dat het weerstandsvermogen, daar zit [...] Grondbedrijf zit daarin. U zegt: als wij dat, als de reserve gaat toenemen, dan is dat gewoon, dan gaat dat toch een wat scheef beeld geven. SteIt u voor, of om dat meer inzichtelijk te nnaken of uit de weerstandsvermogen uit te halen, zodat in ieder geval dat we daar een beetje deel krijgen van wat de grondpositie is, van weerstandvermogen om in te zetten voor andere doeleinden in de stad? Dat is een. Twee, u zegt: de reservepositie van het Grondbedrijf, is dat voldoende om in de toekomst de risico's af te kunnen dekken? Het is nu 18,5 mil... 7 miljoen, zie ik. Is dat dan voldoende omdat ook bij grootschalige projecten met verlieslatende grondexploitaties van het problemen kunnen ontstaan? Dank. De voorzitter: Wie van de twee? De heer Knapen: Zal ik De heer Nap: Ja hoor, doe jij maar Marc, is goed. De voorzitter: Is iedere keer weer even spa nnend. De heer Knapen: De eerste vraag dacht ik dat Albert die misschien beter kan beantwoorden. Dat gaat wat Dus als jij die eerste zou willen doen. De heer Nap: Ja, dat is goed.

Het klopt inderdaad dat wat ik u wil nneegeven is dat de reserve Grondbedrijf inderdaad nu onderdeel uitmaakt van het totale weerstandsvermogen en dat als gevolg van de ontwikkeling van de reserve Grondbedrijf het totale weerstandsvermogen enorm toeneemt. U wordt daarover geInformeerd in het kader van het weerstandsvermogen en de zogenaamde surplusruimte. En die surplusruimte die zou mogelijk ingezet kunnen worden voor andere doeleinden dan doeleinden waarvoor de toename van de reserve Grondbedrijf het gevolg is, en van gebiedsontwikkelingen. Wat ik u adviseer is om daar kritisch op te zijn, omdat wij ook, en dat houdt verband met uw tweede vraag, veel ontwikkelingen in de toekonnst op ons af zien komen met veel risico's, waardoor die huidige omvang van de reserve mogelijk niet afdoende is om al die risico's op te gaan vangen op het moment dat die projecten ook onderdeel uitmaken van de portefeuille en dan die huidige surplusruimte, ten opzichte van het totaal, wel eens heel nodig zou kunnen zijn om die toekomstige portefeuille te kunnen gaan afdekken qua weerstandsvermogen en qua afdekking van risico's. Dat is eigenlijk wat ik u wil meegeven, dat het omdat het nu onderdeel is van zorgt voor een hele toename en hoge surplusruimte, maar als u die af zou zonderen, dat het dan voor het Grondbedrijf heel noodzakelijk zou kunnen zijn. De heer Polat: Korte vraag, voorzitter.

Dus met andere woorden, u stelt voor om de surplus van het Grondbedrijf, om dat apart inzichtelijk te maken zodat we gewoon precies weten dat dat, dat die gelden niet ingezet moeten gaan worden voor andere doeleinden.

10

De heer Nap: Mogelijk ook dat de wethouder daar nog een aanvullende toelichting op heeft. De heer Polat: Oke. De voorzitter: De heer Burggraaf. De heer Burggraaf: Ja, dank u wel voorzitter. De voorzitter: Heeft u daar een aanvulling op? De heer Burggraaf: Zeker. Ja, de aanvulling die ik er nog op zou willen geven is dat we natuurlijk de vorige raadsperiode, of ik denk die daarvoor misschien zelfs al wel de kwestie van kiezen of richting kiezen traject hebben gehad. Dat was toen in natuurlijk de mindere tijd, waarbij heel veel exploitaties zijn stilgezet. Een groot voorbeeld daarvan is Gezondheidspark, waarbij toen echt alle plannen weer geschrapt zijn. De verliezen die er toen waren die zijn toen genomen, alles is afgeboekt. Vervolgens zag je dat in deze periode we veel een actiever beleid ingezet, al die plannen weer opgestart moesten worden. Dat heeft ons zeker denk ik wel twee, drie jaar vertraging gegeven in de bouwontwikkeling. Dus voordat je dan weer opgestart bent als de markt zo ver is, ben je dan weer twee, drie jaar verder. Nou, en de annbitie die u deze periode heeft meegegeven is om onder andere met die Spoorzone-ontwikkeling eigenlijk een langjarige gebiedsontwikkeling in te zetten. Dat duurt tien, twintig jaar lang, om die ontwikkeling te volbrengen.

Als ik gesprekken voer met ontwikkelaars, met corporaties, dan zeggen ze ook altijd tegen mu: ja, zo'n gebiedsontwikkeling gaan we graag aan, maar we weten allemaal, dat duurt dus zo lang, daar heb je zeker twee mindere periodes tussen zitten. Dus ik bedoel, er zit, in zo'n periode van tien, twintig jaar konnt altijd wel een of twee keer een crisis voorbij. En hetgeen we hier willen nneegeven is als je dus zo'n ambitie hebt voor zo'n lange term ijn en je wit aan de voorkant een gebiedsontwikkeling waar je kwaliteit, hoge kwaliteitskaders stelt, waarbij je een programma in een mooi evenwicht vaststelt, dan moet je ook een reservepositie hebben om die slechte tijden door te kunnen konnen. En dus op het moment dat je die eerste twee, drie jaar de goede tijden hebt en dan een slechte tijd, moet je ook die periode voldoende reservepositie hebben om die gebiedsontwikkeling wel voort te kunnen blijven zetten.

Dat is het punt wat we hier willen adresseren voor een volgende bestuursperiode, houd er rekening mee dat als je dus een Grondbedrijfreserve met een reserve Stad combineert, en je zou daaruit boven die weerstandsratio 1 elke keer incidenteel nniddelen halen om andere beleidswensen in te vullen, dan zitten we nu in de goede tijd en dan kan je voorspellen dat je in de slechte tijd opeens bij een weerstandsratio onder de 1 zit en dat je dan dus moet gaan kiezen weer om dus stop te gaan zetten. Dat is het punt dat we hiermee willen meegeven, dat nogmaals, als je voor een lange gebiedsontwikkeling gaat, dan heb je een reserve Grondbedrijf daarachter staan die je de continuIteit moet geven om ook de tegenvallers in zo'n lange periode op te vangen, los van de incidentele risico's die natuurlijk voorbijkomen als het gaat om: we dachten die grond is bouwrijp maar er blijkt toch wat vervuild te zijn, dus we moeten wat extra kosten maken, dat zijn de reguliere risico's. En om ook de lange termijnrisico

11

van slechtere tijden te kunnen overbruggen moet je een goede buffer achter de hand hebben.

De voorzitter: Dank u wel. De heer Polat: Kort vraagje. De voorzitter: Een hele korte vraag, mijnheer Polat De heer Polat: Oke De voorzitter: ... want er staan nog een aantal achter u te dringen. De heer Polat: ... heel korte. Dus, een vraag aan de wethouder, we hebben gewoon in het verleden hebben we vastgesteld dat de weerstandsratio 1 kan zijn. Dus met andere woorden, wat u nu voorstelt zegt u: ja, we moeten eigenlijk als wij die reservepositie van het Grondbedrijf daarin willen houden, dan moeten wij gewoon een hogere weerstandsratio handhaven, of iets dergelijks afspreken, zoiets? De heer Burggraaf: Nou kijk, op zich een weerstandsratio die kunt u zelf als raad vaststellen op uw eigen vernnogenspositie, cm te zorgen dat je daarmee risico's af kunt dekken en als het een keer zich voordoet filet moet gaan bezuinigen binnen je reguliere begroting. Dus de hoogte daarvan dat is er eentje die je met elkaar regelmatig even tegen, ertegenaan moet houden. Eigenlijk is mijn punt meer dat je je moet afvragen, we hebben in de tijd dat we heel veel moesten bezuinigen hebben, heeft uw raad bewust gekozen om de reserve Grondbedrijf en de reserve Stad bij elkaar te voegen, onn daarmee eigenlijk een stukje Grondbedrijf mede te sponsoren aan je gewone stadsreserve, cm daarmee te voorkonnen dat je in je nornnale beleid nog meer moest bezuinigen. Dat is eigenlijk de stap die je hebt gezet.

Mijn punt is eigenlijk meer: als u de gebiedsontwikkeling aangaat, Maasterras komt er binnenkort aan waarbij we ook een grex gaan openen, dan zou mijn advies zijn richting de volgende bestuursperiode: zorg dan dat je zo'n reservepositie Grondbedrijf gewoon inricht op de ambitie die je hebt en dat is tien, twintig jaar. En daarmee heb je gewoon voor je reserve Grondbedrijf puur op de continuiteit gericht van je gebiedsontwikkeling en heb je daar los van je reservepositie in de stad zitten, die nu ratio 1 is, waarvan je zegt: en daar vangen we gewoon onze alle andere reguliere risico's in op. Dan heb je een heel stabiel systeem voor de verre toekonnst ingericht op je begrotingscyclus. De heer Polat: Dank, dat was het. De voorzitter: Dank u wel. Korn ik nu bij de heer De Lijster. De heer De Lijster: Ja, dank u wel voorzitter. Hartelijk dank voor de presentatie. Een aantal vragen die zijn al gesteld, die hoef ik niet meer te stellen. Ik heb er nog wel een paar. Misschien even kort aansluiten op wat de heer Burggraaf net zei, dat klinkt allemaal logisch, even zo gezegd, maar hoe nnaken we dat nou inzichtelijk? Dat is eigenlijk ook onze vraag vanuit de fractie, want die vraag hadden wij toch wel: hoe

12

maken we dat dan inzichtelijk voor elkaar? Verder hadden wij nog een aantal opmerkingen. Op de overgang van pagina 11 naar pagina 12 staat de zin: het uitgangspunt bij toevoeging van nieuwe projecten aan de portefeuille van het grondbedrijf is dat er sprake is van een minimaal sluitende business case. Wat is de achterliggende gedachte bij het uitgangspunt? Bij bijvoorbeeld strategische projecten, als het cm Amstelwijck en Stadswerven, wordt met negatieve exploitatie genoegen genomen, terwijI het daar niet bepaald onn goedkope woningen gaat. Is er dan een reden cm daar als gemeente wel bij te passen en bij de nieuwe wijken waar goedkoper gebouwd moet worden niet? Het andere stuk, wij zouden, en dat is politiek gevoel natuurlijk, wij zouden uit het oogpunt van bevorderen van gelijkheid en doorbreken van de impasse op woningmarkt het onngekeerde verwachten. En tot slot voorzitter, bij vastgestelde exploitaties wordt er ook gesproken over nieuwbouw van kantoren. Eigenlijk gewoon een vraag: hoe moet ik dit zien? Spreken we dan over grote kantoren, spreken we over flexwerkplekken? Want ja, als we kijken, opmerkelijk wanneer we nog steeds bezig zijn onn kantoren te bouwen tot woningen. En met het toekomstig nieuwe werken is de vraag hoe groot deze behoefte naar kantoorruimte is. Dank u wel, voorzitter.

De heer Burggraaf: Ja, ik zal een begin maken en ik denk dat Albert ook of Marcel nog wel wat tekst hier kan aanvullen. Kijk, het uitgangspunt waar we deze periode echt op gestuurd hebben is even doorredenerend pratend op wat ik hier net zei, dat we zelfstandig een Grondbedrijfsystematiek hebben waarbij je continufteit kan bieden. Daar zit het uitgangspunt in minimaal sluitend, als je een grex opent. Dat betekent namelijk dat op het moment dat je ergens een ontwikkeling start, dan wil je dat de risico's die erin zitten kunnen worden opgevangen door de opbrengsten die je genereert. Als je dan zou zeggen: we openen een grex met een negatief saldo en die halen we uit het Grondbedrijf, dan financier je eigenlijk een niet-rendabele ontwikkeling, en daarvan zeggen we: dat is een beleidsmatige keuze. Dus als je zegt: we willen heel graag ontwikkelen in Maasterras, terwijI dat daar veel vervuiling zit, veel kosten, zeg je ja dat doen we omdat we geloven dat we dat deel van de stad, die entree enorm mooi kunnen maken, en dat als wij aan het begin daar kosten nemen die de markt niet wil nemen, dat daar uiteindelijk wel nieuwe ontwikkelingen gaan ontstaan en een hele groene stadswijk ontstaat die heel veel waarde aan de stad toevoegt.

Dan ben je, neem je aan de voorkant bewust de keuze, je zegt: en dat is ons, ik noem nu maar even een heel fictief bedrag, maar stel dat kost ons tien nniljoen en we zijn bereid om die tien nniljoen te betalen, want het !evert groene stad op, zoveel meer bewoners, et cetera. Dat betaal je dan op dat moment en dan draag je hem vervolgens over naar het Grondbedrijf op een nul exploitatie. Het grondbedrijf zegt dan: nu kunnen wij een gebiedsontwikkeling doen met normaal risicoprofiel en dan kunnen wij ook garanderen dat we die opgave voor u gaan realiseren. Dus dat is waaronn dat uitgangspunt is. Als u dan zegt: ja, maar wij willen heel graag dat woningen betaalbaar worden en het moet zelfs nog meer dan wat u al doet op sociale woningbouw met hele lage grondprijzen, dan moet je dat beleidsmatig aan de voorkant geld daarop zetten. Dus dat is vanwege die systennatiek. Over kantoren, ik weet niet precies in de context hier van Grondbedrijf, dus daar kan Albert of Marcel wel op ingaan, maar inhoudelijk kan ik wel stellen dat wat wij gezien hebben in Dordrecht is dat we heel veel jaren tachtig grote kantoorpanden rondom de

13

Spuiboulevard onder andere hebben zitten die gewoon verouderd zijn. De vraag naar kantoorruinnte is juist naar moderne meters en kleinere ruimtes, andere ruimtes dan pakweg dertig jaar geleden. Dus wat je nu ziet in de markt, is dat die hele oude kantoorgebouwen zeggen ontwikkelaars: ja, dat is veel, kan ik veel meer winst nnaken door die nu om te zetten naar woningen, want daar is nu vraag naar. En het, ik merk aan de andere kant de kantoorgebruikers, daar is echt aantoonbaar vraag, ik kan een heel rijtje noemen, die zeggen: ja, we willen heel graag in Dordrecht zitten dicht bij het station, maar dan moeten het wel moderne kantoornneters zijn en een beetje van deze omvang. Dat is vaak niet voldoende om een hele kantoorontwikkeling te maken. Er is geen ontwikkelaar die zegt: nou, wij gaan die huurders allemaal bij elkaar zoeken, of wij durven die investering aan en dan vinden we die huurders vanzelf, of ze vinden dat op dit moment even wat ingewikkelder of minder geld opleveren dan als ze woningen ontwikkelen. Dus daar zijn we qua economisch beleid mee bezig, komt denk ik eind januari, begin februari nog een voorstel uw kant op, waarbij we dat vraagstuk goed in kaart brengen en laten zien dat Dordrecht wel degelijk ook kwaliteit heeft voor die kantoormeters en wat daarvoor nodig is om dat ook weer in het stationsgebied te

krijgen, want als je kijkt naar kantoren in de toekomst, die zitten juist dichtbij stations. En als je kijkt naar de Atlas van genneenten, we zijn heel trots dat we op plek 7 staan aan woonaantrekkelijkheid, maar we zijn nog erg verdrietig dat we nog steeds op plek 42 staan op sociaaleconomische positie. Een deel daarvan is dat we niet heel veel dienstverlenende banen meer hebben, die hebben we allemaal naar Rotterdam, andere plekken laten verdwijnen. Als we daar niet beleid op gaan voeren, dan gaan we daar nooit op verbeteren. Dus daar hebben we ambities om op dat vlak het tij te keren en genoeg signalen in de markt dat als we daar wat meer gaan sturen als gemeente en wat meer incentives op gaan zetten, dat dat ook, dat we dat tij kunnen keren. Maar goed, dat is even een andere discussie. Ik weet niet in het kader van het grondbeleid hier hoe dat in het stuk stond. En, dus die vraag kan nnisschien Albert of Marcel beantwoorden en ook het inzichtelijke vraagstuk, daar kunnen jullie nnisschien wat reflectie op geven. De voorzitter: Dank. De heer Nap: Wil jij een poging wagen Marcel met betrekking tot kantooraantallen denk ik dat het dan over gaat, als ik de vraag goed begrepen heb? Je geluid, Marcel. De voorzitter: Ja, even geluid aanzetten, ja. De heer Knapen: Wat zou u willen weten over de aantallen? Ik ... Heel specifiek.

De heer De Lijster: Ik denk dat de wethouder ook wel aardig antwoord heeft gegeven over, want onze vraag lag ook dan voornamelijk bij wat voor kantoren worden dat dan en wat is de insteek daarvan, dus die is denk ik wel duidelijk. Maar de vraag over het inzichtelijke, dat is misschien wel even, ja. De heer Nap: En dan begrijp ik hem zo als het inzichtelijk nnaken over die relatie tussen de reserve Stad en de reserve Grondbedrijf denk ik inderdaad tot de omgang van het weerstandsvermogen.

14

De heer De Lijster: Juist, ja. Want inderdaad wat daarnet wordt aangegeven natuurlijk, wat er allemaal nog komt en dat het misschien dan dus wel nodig zal zijn, maar dat stukje dus, want het nou heel goed verwoord wel, maar ja, hoe maken we dat inzichtelijk? De heer Knapen: Ja. la, dat is een opgave ook waar wij ons denk ik het konnende jaar op zullen moeten focussen, hoe ziet het er nou straks uit en wat wordt nou de impact op het moment dat die portefeuille gaat veranderen, maar ook het risicoprofiel. Want wat wij zien is dat het risicoprofiel bij het, bij afnemend aantal voordeligere grondexploitaties ook in onze portefeuille aan nieuwe grondexploitaties die nog niet geopend zijn, is dat het risicoprofiel dan ook toeneennt. En dus de reserve is nu eigenlijk vooral gericht op het huidige risicoprofiel van de huidige portefeuille, maar er zit nog niet altijd in van wat er in de toekomst nog aan zit te komen. Dat is juist hetgeen waar het ook spannend wordt voor ons: hoe kunnen we daar nou goed zicht op krijgen, zodat dat in ieder geval, zodat we een reserve straks hebben die eigenlijk bij, ook bij de toekonnstige ontwikkelingen past. De heer De Lijster: Ja precies, want dat [...] een voor ons ook zijn qua sturen en qua dingen, als dat bij ons dan ook niet inzichtelijk is: hoe kunnen we daar dan op acteren, even zogezegd. De heer Knapen: Ja.

De voorzitter: Ik zie dat de heer Burggraaf De heer Burcigraaf: Ja, het vraagt De voorzitter:

zijn microfoontje alweer open heeft, dus

De heer Burggraaf: Ja. Ik besef me, weet je wel, dat vraag van ons zo meteen als we de volgende fase van de Maasterrasontwikkeling ingaan, dat je op, want daar zitten we nu echt nog in de voorbereidingsfase. Dus als je een volgende fase verder bent, kan je daarvan ook zeggen: dit is de ambitie die we hebben, en daar kan je ook je risico's bij updaten. Ik denk dat dat een hele concrete casus is om dit gesprek, want dat is een hele goede vraag, en eigenlijk is het antwoord: we weten dat het risicoprofiel groter wordt. Want we weten: we hebben geen nnakkelijke uitrollocaties nneer waar weinig risico zit en wel heel veel winst. Dus we weten dat het risico groter wordt, dus dat er beslag op de reserve begroot wordt. Maar hoe veel precies, dat kunnen we, dat is een mooie vingeroefening die we voor het eerst met die denk ik de Maasterras de eerste fase zal zijn om dat eens te doen. Dan zou je daarop met over de duim een beetje kunnen zeggen: dat betekent als voor zo'n gebied zo veel, nou als je, wat is dan realistisch voor tien, twintig jaar in omvang? Nou, doe dan factor zoveel, dan denk ik dat je die exercitie een beetje met elkaar kan doen. Dus laten we die noteren als een actiepunt om dat zodra die Maasterrasontwikkeling is dat ook eens op het Grondbedrijf dit, dat exercitie eens met u in een aparte presentatie eens even door te nemen. De heer De Lijster: Dank je wel.

15

De voorzitter: Mooi. Dan gaan we naar mevrouw Van den Bergh. Mevrouw Van den Bergh: Ja voorzitter, goedenavond. Ik moet altijd even wachten met het aanklikken. Even een vervolg op wat hiervoor was, dat hadden wij ook over, we hebben een aantal punten. Met name ook was ons opgevallen dat de woningen per locaties, ik noem allennaal niet even die verschillen, ik noenn dat nou maar alles bij elkaar, dat die nogal laag, aan de lage kant zijn. En wij dachten: we hebben het natuurlijk af moeten schalen diverse dingen, dingen zijn in de vertraging, dat hebben jullie ook net verteld. Is nu niet de tijd om te kijken of je toch nog wat meer kan doen, intensiveren, ook bij bestaande projecten, bijvoorbeeld ook bij Stadswerven, bij Amstelwijck. Dus wij willen gewoon eens even daar de mogelijkheden van verkennen, ook van derdenontwikkeling, of dat je bepaalde voorwaarden kan scheppen, en strategische ontwikkelingen uiteraard. Opgevallen is ook dat met name de grondpositie, wat natuurlijk heel goed is, want het Grondbedrijf heeft natuurlijk lang in nnoeilijke tijden verkeerd, dat het nou zo goed gaat. Maar het hangt begrijp ik eigenlijk alleen op Kit 4.

Wij denken dat die basis moet toch verbreed worden, en hoe kun je nou zo veel nnogelijk kijken met in achtneming van alle beleidsonderwerpen ook van de verduurzaming, hoe je inderdaad kunt intensiveren en toch de kwaliteit voor woningen behouden waardoor de opbrengstenkant je kunt verhogen, waardoor je ook weer nnakkelijker of geld beschikbaar hebt voor betaalbare woningen. En er wordt in de stukken gezegd op een gegeven moment dat, en dat wordt ook in de presentatie gezegd

De voorzitter: Dat is de derde vraag, mevrouw Van den Bergh? Mevrouw Van den Bergh: Ja. Dat de verwachting is dat investeringen bij deze opgave, bij de complexe financiele opgave voor de toekonnstige binnenstedelijke realiseringen, filet alleen kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van de gronduitgifte. Onze vraag is: we hebben ook een aantal afspraken gemaakt en beleid gennaakt over de Enecogelden, die zitten ook gedeeltelijk gereserveerd voor projecten. Hoe is die relatie met de Enecogelden? Dat wilden wij wat verder in beeld. En tot slot ... Nee, dat waren even de twee vragen voorlopig. De voorzitter: Wie van jullie? De heer Burggraaf: Ja, zal ik beginnen? Want de eerste vraag heb ik gemist, maar even kijken, om de derde vraag op antwoord te geven is hoe, wat is de relatie met de Enecomiddelen. Dat is uw reservering met name op de 140 nniljoen in de Spoorzoneontwikkeling, dus daar kan je een aantal financieringen uithalen om die grondexploitatie op een sluitende manier of op een nut in het Grondbedrijf in te brengen. Daar hebben we ook natuurlijk in uw strategie nneegegeven dat we ook vooral nadrukkelijk op zoek zijn naar cofinanciering. Dus wat je daar in die pot hebt zitten is dat je, nu discussie is rondom de Oude Lijn bijvoorbeeld, waar ook een stukje cofinanciering wordt gevraagd vanuit de gemeente.

Dat kan je inzetten om bijvoorbeeld wegenstructuur aan te leggen die nodig is om een ontwikkeling te doen. Dan zegt het Rijk: oke, maar als u dat doet, dan betalen wij vanuit de woningbouwimpulsmiddelen een stukje onrendabele top mee, want we willen graag die betaalbare woningen, dus dan halen we een stukje daarvan

16

financieren we mee, of wij investeren mee in het station, of nou, dat soort aspecten. Dus dat is de relatie met Enecogeld. Het verbreden van de basis waar u vraagt zoals DistriPark dat doet, dat is eigenlijk een politieke keus, waarbij we ook moeten constateren dat Amstelwijck en DistriPark, dus Amstelwijck aan de woningenkant, DistriPark aan de bedrijfskant, de laatste weilanden zijn waar je in kan bouwen. Dus als je dat graag wil, dan moet u ervoor kiezen om in het buitengebied te gaan bouwen. En de huidige beleidskaders zijn om binnenstedelijk te bouwen, om niet in het buitengebied te bouwen, dus die kaders die hanteren wij. Dan moet je constateren dat met die kaders er eigenlijk geen kansen zijn om die basis te verbreden, als u het zo vraagt. Er zijn gewoon geen eenvoudige uitlegplekken meer met woningbouw, dus er zijn ook geen eenvoudige winstpakkers meer en je exploitaties zullen allemaal binnenstedelijk complexe ontwikkelingen zijn die een stuk duurder zijn en niet meer dit soort winsten gaan opleveren zoals we dat nu bij DistriPark zien. De eerste vraag die heb ik gemist, maar ik hoop dat Albert of Marcel die wel genoteerd hebben. Mevrouw Van den Bergh: Daar nog even, voorzitter, op reageren, want... De voorzitter: Heel kort, mevrouw Van den Bergh.

Mevrouw Van den Bergh: maar de vraag was ook het intensiveren van bestaande projecten, bijvoorbeeld dat je hoger bouwt, of toch wat meer volume toevoegt aan de projecten ook al in de bestaande stad. Is dat nog niet, omdat vaak voordat we afschaalden waren een aantal al hoger, ze zijn minder teruggekonnen, kun je dan toch niet wat meer weer verruinnen in de projecten die er al zijn zoals Amstelwijck, Stadswerven bijvoorbeeld? Daar kun je veel hoger. De heer Burggraaf: Tja, zou je, of dat, dat is de vraag of dat in alle gevallen meer grondwaarde oplevert. Hoogbouw is ook vaak weer duurder, dus het is niet per definitie zo als je daar meer volume maakt dat het ook uiteindelijk een betere opbrengst geeft. Je ziet toch ook vaak dat juist de woningen met een kaveltje eronnheen, dat dat uiteindelijk de qua grondprijs de hoogste opbrengst oplevert. Dus die correlatie zoals u hem legt die zie ik even vanuit financieel perspectief niet. Ik zie Albert en Marcel knikken, dus volgens mij zeg ik hier geen gekke dingen. De voorzitter: Rest er nog een vraag geloof ik. Dat was de eerste vraag. Ik heb hem ook niet opgeschreven, maar ik zie de heer Knapen knikken, dus die heeft hem wel. De heer Knapen: Ja dat, de eerste vraag ging eigenlijk over het intensiveren nog steeds. Dat is eigenlijk ook waar die laatste vraag nog over ging.

Maar wat dus, wat je ziet bij ons in de projecten is dat veel projecten zijn al eigenlijk al geintensiveerd. Als we kijken naar bijvoorbeeld de Middenzone, daar was ooit de gedachte om daar met vijfhonderd woningen een progrannma te nnaken en inmiddels is dat ook 720 woningen geworden. Dus intensivering heeft op veel projecten eigenlijk al plaatsgevonden. Wat je in veel projecten bij ons ziet is dat er vooral heel veel appartennenten worden gebouwd. Ook in toekonnstige projecten als Spuiboulevard komen heel veel appartementen terug, dus het is ook belangrijk om als tegenwicht daarvan op andere projecten juist een wat minder intensief programma te doen, want anders ben je heel eenzijdig aan het bouwen, met

17

ook gevolgen voor de markt. Want de markt die, je kan daarmee ook weer de markt overladen, dus het is denk ik juist goed om een soort van gezonde mix te hebben binnen alle projecten. Bij het ene project zal dat wat intensiever zijn, maar bij een ander project is dat juist weer andersom. De voorzitter: Oke, dank u wel. Kom ik bij de heer 't Lam. De heer 't Lam: Dank u voorzitter. Ik vind het altijd knap zoals de heren van het Grondbedrijf zo'n ingewikkelde materie met veel cijfers toch over het algenneen heel helder kunnen uitleggen, dus ik heb niet al te veel technische vragen. Vooraf ook dank aan mijnheer Knapen die naar aanleiding van mijn vraag waar de 10,4 miljoen uit bestaat die we moeten bijleggen uit de lopende exploitaties uit gekomen is, heeft hij een keurig overzicht, volgens mij tot op de cent nauwkeurig, aangeleverd. Het ziet er allemaal degelijk uit. Nu even naar mijn eerste vraag. De vernnogenspositie van het Grondbedrijf was 37,5 miljoen, daar heeft mijnheer Nap net ook iets van verteld. Dat was eind 2020 als ik dat even goed zeg uit mijn hoofd. Daarin zit dan die 10,4 miljoen die we gaan [...] op de toekomstige plannen. Klopt het dat als we op Stadswerven geen 44 miljoen tekort zouden hebben, volgens dat staatje, we dus aanzienlijk hoger waren at uitgekomen dan nu gepresenteerd wordt? Dat is mijn eerste vraag.

De tweede vraag die komt naar aanleiding van een opmerking van de heer Burggraaf, want die vertelde dat we nieuwe exploitaties pas opnemen in het Grondbedrijf als ze sluitend zijn, we beginnen op nul. Maar hebben we dat bij Stadswerven dan ook gedaan, op nul beginnen? Dan mijn volgende punt, dat is meer politiek naar aanleiding van vragen van mijnheer De Looze en De Lijster en ook mevrouw Van den Bergh wet, nannelijk: hoe ga je nou om met dat surplus? Ik boor dan ternnen als bij de Grondbedrijf gaan we uit van nnarktconfornne berekeningen. Ik boor de wethouder zeggen: Enecogelden bij de Spoorzone die gebruiken we om weer op nul te kunnen beginnen in het Grondbedrijf. Maar we hebben een enornn woningbouwprobleenn, er moeten woning... sociale huurwoningen worden gebouwd, er moeten goedkope koopwoningen komen, betaalbare koopwoningen. Dat betekent dat die prijzen van die woningen omlaag moeten. Ja, en dat moet dan de stad nnaar opbrengen en als de stad dat niet kan, dan werken we marktconform. Dus ja, ik vind dat toch een duidelijk politiek onderwerp waar we misschien nog eens een keer met elkaar van gedachten over moeten wisselen, dat we dat niet zo naar aanleiding van een presentatie aannemen. Dat waren even mijn vragen en opnnerkingen tot nu toe. De voorzitter: Ik denk dat die laatste zeker een goede opmerking is voor later, dus daar hoeven we nu niet verder op in te gaan.

Maar u heeft ook vragen openstaan. Wie van de drie kan ik daar het woord over geven? Hoe ga je om met het surplus, bijvoorbeeld. De heer 't Lam: Nou, dat is weer de politieke vraag. Mijn vraag was wat dat die 44 miljoen van die ... De voorzitter: 0 ja sorry, sorry, ja.

18

De heer 't Lam: [geluid valt even weg...] ertoe leidt dat we nu dus maar, dat we nu een tekort van 10,4 miljoen hebben in plaats van een overschot, en of we bij Stadswerven ooit op nul zijn begonnen. De voorzitter: Dat was hem ja, sorry. De heer Burggraaf: Die kan Albert denk ik goed beantwoorden. De heer Knapen: Ja, precies. De heer Burggraaf: Die heeft toch wel iets meer historie in de cijfertjes dan ik. De heer Nap: Ja de ... Het uitgangspunt voor het op nul inbrengen van exploitaties is echt ontstaan in de crisisperiode. Daar waar het voorheen zo was dat grondexploitaties altijd per definitie volledig gefinancierd werden uit het grondbedrijf, dus gedekt werden uit de reserve Grondbedrijf, is natuurlijk in de crisisperiode een situatie ontstaan waarin de reserve Grondbedrijf zelfs negatief werd. Dus op het moment dat er dan een wens was om een nieuwe exploitatie te openen met een negatief saldo, was er Oberhaupt niet eens ruimte om die exploitatie te starten vanuit de reserve Grondbedrijf. Er was ook de wens om wel financieel te sturen op die financiele positie van dat Grondbedrijf, en van daaruit heeft het toenmalige college uw raad voorgesteld om te zeggen: we blijven zien dat er ontwikkelingen gestart moeten worden met een tekort.

Laten we dan afspreken dat dat tekort vooraf wordt afgedekt, en alleen dan als een soort neutraal uitgangspunt laten exploiteren door het Grondbedrijf en de plussen en minnen dan binnen dat Grondbedrijf verrekenen. Ten tijde van Stadswerven was dat uitgangspunt dus nog niet van toepassing. Daarbij was het zelfs zo dat de grondexploitatie Stadswerven op het moment dat die werd geopend een stevig positief saldo kende. Dus die is eigenlijk, als je het op de uitgangspunten zoals je die nu bekijkt toepast, conform de huidige uitgangspunten ingebracht in de portefeuille. Aileen als gevolg van de toegenomen risico's, vanwege de zeer lange looptijd van het project en de kosten die dat met zich mee heeft gebracht, en de bijgestelde uitgangspunten voor ontwikkeling van het project, is uiteindelijk een tekort ontstaan. Ik zal niet vervallen in allerlei herhalingen van de politieke discussies over dit project, maar dat heeft natuurlijk in het verleden al de nodige discussies opgeleverd. Ik denk dat dat ook wel het antwoord is op uw eerste vraag. Als dat verlies van Stadswerven niet deze omvang had gekend, dan had het vernnogen van het Grondbedrijf er anders uitgezien. Dat is het antwoord. De voorzitter: Dat is een kort en krachtig antwoord met een stevig aanloopje, zullen we maar zeggen. De heer 't Lam: Nog een opmerking maken voorzitter, kort. De voorzitter: Een kleine opmerking, zeker.

De heer 't Lam: ...nnerking. Stadswerven heeft dus meer gekost dan 44 nniljoen, is me nu helder geworden. Dat stoppen we erin om een bepaalde categorie mensen een behoorlijke woning te geven. Als we dan nu woningen nnoeten bouwen in de sociale

19

woningbouw en betaalbare koopwoningen, dan moet de stad dat maar weer opbrengen en gebruiken we niet het surplus. Dus misschien straks ter afronding dat we nog eens even van dit onderwerp kijken wanneer we die discussie dan voeren of we dat ook zo willen, en niet als automatisme aannemen. Dank u wel.

De voorzitter: Goed, komen we straks nog even op bij de afronding van dit agendapunt. Mag ik de heer Peters het woord geven. De heer Peters: Ja, dank u voorzitter. De meeste vragen zijn al gesteld. Ik had eigenlijk ook nog een vraag over de reserves, maar die had de heer Polat al gesteld en die zijn keurig beantwoord door de wethouder. Heb ik eigenlijk nog een dingetje openstaan. Geeft het grondbedrijf in Dordrecht nou ook nog erfpachtgrond uit? De heer Nap: Ja, wij geven als gemeente Dordrecht nog steeds erfpachtgronden uit. Die resultaten van die erfpachtgronden zitten niet meer als onderdeel van de reservepositie van het Grondbedrijf in de financiele huishouding van de gemeente, maar zitten als onderdeel van de exploitatiebegroting in de financiele boeken. De heer Peters: Oke, dank je wel. De voorzitter: Dat was hem? De heer Peters: Dat was hem. De voorzitter: Helemaal goed. Ja zie je, ja het is jammer, maar inderdaad hoe meer er al vragen gesteld zijn blijft er weinig over ... De heer Peters: Dat geeft niet, ja. De voorzitter: alhoewel, er komen toch weer nieuwe mensen weer bij. Dan wil ik nu het woord aan de heer Wringer geven. De heer Wringer: Ja, dank voorzitter. Dank voor de presentatie ten eerste, duidelijke presentatie daarvoor. Ten tweede even een opmerking voor de wethouder. In het buitengebied gaan we natuurlijk niet bouwen, dat houden we groen.

In de stukken staat dat de strategische ontwikkelprioriteit een actief grondbeleid gaan inzetten om de gemeentelijke doelstellingen te gaan verwezenlijken. Dat impliceert dat we nu een passief grondbeleid hebben, hoewel we natuurlijk tegen wel nnarktconforme prijzen de grond moeten verkopen. Kunt u wat uitleggen tussen het verschil tussen een actieve grondbeleid en een passieve grondbeleid en wat daarvoor de aantrekkelijkheid voor Dordrecht is voor projectontwikkelaars? De heer Nap: Zal ik de vraag beantwoorden, Marcel? Het duidelijke verschil tussen een passief en een actief grondbeleid is op het moment dat marktpartijen omwille van de complexiteit van een ontwikkeling geen rendabele ontwikkeling mogelijk zien en daardoor een ontwikkeling niet op zullen pakken, dat op het moment dat wij als gemeente een passief grondbeleid zouden hanteren een dergelijke ontwikkeling dus niet van de grond komt. Marktpartijen zullen uiteindelijk niet met verlies gaan investeren en

20

dat vraagt dus om een actief grondbeleid van de gemeente, waarbij wij afwegingen maken tussen welk maatschappelijk rendement levert zo'n investering nou op, in het kader van extra woningen, extra banen, et cetera, en is dat dan die extra investering en het aanvullende risico waard om een actief grondbeleid toe te passen? Dat is de afweging in het kader van een locatie die we bestempelen met de term strategische ontwikkelprioriteit, waarbij we vanuit financieel oogpunt natuurlijk nog steeds proberen te sturen op een business case met een neutraal resultaat, maar vanuit beleidsmatige overwegingen kunnen accepteren dat een dergelijke ontwikkeling ook een negatief resultaat heeft. De heer Wringer: Ja. De heer Nap: De huidige nota grondbeleid schrijft geen specifieke vornn van beleid voor. Die zegt eigenlijk: kijk nu welke vorm van grondbeleid van toepassing is om doelen te verwezenlijken, een zogenaamd situationeel grondbeleid, waarbij de vorige raad heel expliciet heeft gevraagd om de ruinnte te houden om actief grondbeleid toe te passen. Dus nee, maar ook een sterke tenzij. De heer Wringer: Ja, duidelijk. Dank u wel. De voorzitter: Nou, voor zover ik kan zien, de heer Polat had nog een vraag maar dat hoeft niet nneer, dus ik neenn aan dat die ook at beantwoord is.