Nota Grondbeleid 2024 - Op goede gronden.pdf

Met het invoeren van voornoemd(e) Stapsgewijze aanpak is ook de afstemming tussen het college en het ambtelijk apparaat geborgd.

4.6.1 Projectrisico's De dynamiek, complexiteit en multidisciplinaire context bij grondexploitaties vragen om een projectmatige aanpak om zo: de doelstellingen van een gebiedsontwikkeling te realiseren, de risico’s te managen, de verschillende belangen te wegen en daarover adequaat verantwoording af te leggen. Binnen elk project bestaan projectspecifieke risico’s, zoals eventuele bodemverontreiniging of risico’s op het gebied van flora en fauna of van de planologische procedures. Het managen van deze risico's gebeurt dan ook binnen de verantwoordelijkheid van de projecten. De werkwijze risicomanagement voor grondexploitatieprojecten is daarom vastgelegd in een standaard werkwijze. Zo wordt de kwaliteit en uniformiteit bij de uitvoering van risicomanagement voor grondexploitatie geborgd.

4.6.2 Algemene risico's Naast de projectspecifieke risico's zijn er ook prijs-, aanbesteding- en afzetrisico’s die volgen uit de ontwikkelingen op de (vastgoed)markt en die voor alle projecten gelden. Deze markt kent zijn eigen mondiale, nationale en regionale dynamiek, die vooral is afgeleid van de eveneens mondiale, nationale en regionale economische ontwikkelingen. Zo worden

3

Financiële Verordening (DROP) art. 10 & 11

27

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

bijvoorbeeld verschillende economische scenario's vertaald naar andere sets van parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijging etc.) en wordt de financiële impact hiervan op de gehele portefeuille van actieve grondexploitaties als algemene risico's verwerkt. Deze project-overstijgende, algemene risico's worden gemonitord en zo goed mogelijk beheerst. Tezamen met de projectrisico’s vormen zij het totale risicoprofiel. Dit risicoprofiel wordt vervolgens afgezet tegen de beschikbare middelen; de weerstandscapaciteit.

4.7 Kaders informatievoorziening raad In deze paragraaf wordt geschetst hoe en op welk moment de gemeenteraad kaders stelt voor het door het college uit te voeren grondbeleid en daarmee sturing geeft, en hoe en op welk moment het college verantwoording aflegt over het gevoerde grondbeleid. Voor een deel valt dit reeds binnen de gemeentelijke planning- en control cyclus (met onder andere de paragraaf grondbeleid in begroting en jaarrekening, en de Prognose Grondbedrijf), deels is sprake van andere geëigende momenten, zoals bij vaststelling of herziening van een grondexploitatie. Omdat de gekozen vorm afhankelijk is van de concrete situatie, is het ook niet mogelijk een vast en in alle gevallen gelijk moment te stellen waarop het college de gemeenteraad inzicht moet geven in de gemaakte keuze van het te voeren grondbeleid. In ieder geval wordt met de Nota van Uitgangspunten de raad vroegtijdig een beeld geschetst van het planproces van ontwikkelingen, zodat de raad sturing kan geven aan gebiedsontwikkelingen. Als gekozen wordt voor actief grondbeleid of samenwerking met een marktpartij zal al in een vroeg stadium van het proces een financiële haalbaarheidsberekening worden opgesteld. Wanneer dit kansrijk blijkt kan er een grondexploitatie worden geopend, wat valt onder het budgetrecht van de gemeenteraad.

Bij het voorstel van het college aan de gemeenteraad om zo’n grondexploitatie te openen, zal tevens verklaard moeten worden voor welke vorm van grondbeleid is gekozen en welke motieven daaraan ten grondslag liggen. Ook zal in de paragraaf Grondbeleid van de begroting en de jaarrekening inzicht worden gegeven over welke vorm van grondbeleid voor welk plan gekozen wordt. In de paragrafen bij de begroting en de jaarrekening wordt op totaalniveau over het grondbeleid gerapporteerd, alle projecten zijn hierin als het ware opgeteld. De Prognose Grondbedrijf licht elk project uitgebreid toe. In

28

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Tabel 1 staan de momenten en de wijze van verantwoording van het grondbeleid. Verdere toelichting op de producten is opgenomen in Bijlage 2 Kaders informatievoorziening Gemeenteraad.

29

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Tabel 1 Cyclus grondbeleidsproducten Nr

Wat

Wanneer

Sturing door de raad

1

Nota grondbeleid

1x per raadsperiode

Vaststellen kaders van het grondbeleid

2

Nota kostenverhaal

Zodra aan de orde

Vaststellen nota kostenverhaal

3

Nota van Uitgangspunten (inclusief bijlage haalbaarheidsstudie)

Zodra aan de orde

Vaststellen kaders van de haalbaarheidsfase (plot of gebieds)ontwikkeling.

4

Openen/ herzien Grondexploitatie (als bijlage van het projectdocument)

Zodra aan de orde

Vaststellen van (herziene) grondexploitatie; Inzicht in begrote inkomsten en uitgaven per gebiedsontwikkeling en openen in administratie

5

Gedeeltelijke aanpassing op het Omgevingsplan

Zodra aan de orde

Vaststellen van kaders ruimtelijke ontwikkeling plangebied inclusief financieel-economische uitvoerbaarheid

6

Burap

Jaarlijks

Afwijkingen jaarschijf grondexploitatie(s) t.o.v. begroting

7

Paragraaf Grondbeleid (als onderdeel van Begroting)

Jaarlijks

Vaststellen ruimtelijk en programmatische ambities incl. financiële effecten hiervan op de begroting

8

Actualiseren grondexploitatie(s) bij Jaarrekening en paragraaf grondbeleid

Jaarlijks

Verantwoording college over behaalde resultaten in het grondbeleid

9

Actualiseren grondexploitatie(s) in de ‘Prognose Grondbedrijf’

Jaarlijks gelijktijdig met de jaarrekening

College geeft een doorkijk op het grondbeleid en de vermogenspositie van het Grondbedrijf op de lange termijn.

Jaarlijks

Kennisnemen van parameter- en grondprijzenbrief.

Onderliggend aan deze nota grondbeleid wordt gewerkt met de volgende kaderdocumenten die gericht zijn op specifieke thema’s in de uitvoering van het grondbeleid. De onderstaande kaderdocumenten worden door het college vastgesteld:     



Grondprijzenbrief; Erfpachtbeleid; Uitgiftecriteria; Taxatieprotocol; Onderhandelingsprotocol; Werkwijze kostenverhaal.

30

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

5 Koers Nota Grondbeleid 2024 We constateren dat de gemeente extra inspanningen moet verrichten om haar doelen op het gebied van wonen, werken en verduurzamen te behalen. In deze nota wordt de mogelijkheid verruimd om actiever grondbeleid te gaan voeren ten opzichte van de vorige nota. Tussen actief ontwikkelen en louter passief-faciliteren van (markt)ontwikkelingen zijn tussenvormen van grondbeleid mogelijk en nuttig. De exacte toepassing van het grondbeleidssoort blijft maatwerk. De verruiming van de mogelijkheid wordt geflankeerd met verdieping in de verantwoording van het college aan de raad, de samenwerking tussen beiden en het formaliseren van het ontwerptraject van (gebieds)ontwikkelingen. De grootste veranderingen van deze nota ten opzichte van de voorgaande nota zijn: 1

In de keuze van een vorm van grondbeleid geldt het principe: “actiever grondbeleid: ja, indien het valt binnen de bestaande ambities en visies”. Daarnaast worden altijd de 7 afwegingscriteria doorlopen ter ondersteuning van een afgewogen beslissing.

2

Gemeenteraad keurt ontwikkelingen goed en stelt een grondexploitatie vast onder voorwaarde dat de eventuele tekorten gedekt zijn. Hiervoor ligt de eindverantwoordelijkheid bij de opdrachtgever.

3

Gemeenteraad keurt ontwikkelingen goed en stelt een grondexploitatie vast onder voorwaarde dat de voorziene risico’s gedekt zijn, ten behoeve van een beheersbaar risicoprofiel van de ontwikkelingen.

5

De Stapsgewijze aanpak structureert de planontwikkelingen van projecten waarin gemeente zowel actief in deelneemt als faciliteert. Hierin wordt uiteengezet: de dekking van gemeentelijke kosten, afbakening, go/no-go momenten, rolverdeling tussen raad en college, en inspraakmomenten.

6

Projectinitiatieven worden in een vroeg stadium door een QuickScan in kaart gebracht en dienen als korte inventarisatie op kans van slagen en relevantie.

7

De Nota van Uitgangspunten –die aan de raad wordt voorgelegd– beschrijft de leidende uitgangspunten voor het verdere proces.

8

Het college en desbetreffende wethouders zullen vroegtijdig de raad informeren en Wensen en Eisen ophalen voor projecten met substantiële omvang en impact. Hiervoor maakt de wethouder een politieke afweging.

Een verdere uiteenzetting van de verschillen tussen de voorliggende en voorgaande nota is te vinden in Bijlage 6 Verschillen in Nota Grondbeleid 2024.

31

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Bijlage 1 Overzicht beleidskaders Dordrecht Politiek akkoord 2022-2026 Hierin staan de plannen voor de huidige collegeperiode tot 2026. Bouwen aan een sterke en veilige stad voor 140.000 inwoners, waar iedereen gelijke kansen heeft en duurzaamheid vanzelfsprekend is. Een levendige stad die groeit en bloeit, omdat groen er de ruimte krijgt. Waar mensen sneller een passende woning kunnen vinden en prettig wonen en werken. Waar bedrijven zich graag vestigen. Dáár gaat het college voor en wil dit samen met de raad en de stad uitwerken en uitvoeren. Samengevat:         

   



Ambitie 4.000 woningen bouwen, verdeeld over alle segmenten. Focus op meer betaalbare woningen. Forse inhaalslag maken door 30% (1.200) woningen te realiseren in het sociale huursegment. Streven naar toevoegen minimaal 1.500 betaalbare koopwoningen in de harde planvoorraad. Zorgen voor meer bouwplannen voor de toekomst in lijn met de geldende woonvisie. Investeren in samenwerking met onze bouwpartners, zoals woningcorporaties, zodat deze snel aan de slag kunnen gaan. Borgen kwaliteit van woningen én woonomgeving. Versnellen overgang op duurzame energie. Ambitie in 2030 klimaatneutraal. Plan gereed voor aanpak woningen met energielabel E, F en G. Wijkgerichte aanpak met oog voor onderscheid tussen corporatiebezit en particulier woningbezit en met inzet van energiecoaches. Gemeente geeft het goede voorbeeld op het gebied van duurzaamheid door gebouwen te verduurzamen en hier bij mobiliteit en inkoop rekening mee te houden. Stimuleren functiemenging wonen en werken (zakelijke dienstverlening) in Spoorzone en binnenstad. Op die plekken gaan een goede leef- en werkomgeving hand in hand. Raadsvoorstel voor oprichting Binnenstadbedrijf naar coöperatief model. Herontwikkeling Grote Markt om het historische havengebied op een aantrekkelijke manier te verbinden met het kernwinkelgebied en het blik van de straat in garages onder te brengen.

Met transferia, parkeergelegenheden aan de rand van de stad en tariefdifferentiatie, verlagen we de druk op wegen in het centrum en de parkeerdruk in de binnenstad.

Relevante thema’s in het politiek akkoord: Programma

Ambitie

Spoorzone

Een aantrekkelijk stedelijke plek met veel nieuwe huizen voor Dordtenaren en nieuwe inwoners. Met ruimte voor ontmoeting, bedrijvigheid, cultuur en evenementen. Met meer groen en water. En betere toegang tot de stad door een aantrekkelijk stationsgebied, beter openbaar vervoer en parkeermogelijkheid. Feiten en cijfers  4600 duurzame en klimaatbestendige woningen;  Nieuwe banen;  Nieuw NS-station bij campus Leerpark  Ontwikkeling van het Maasterras;  Vernieuwing van het stationsgebied;  Ontwikkeling Spuiboulevard;  €140 miljoen gereserveerd;

32

Gemeente Dordrecht

Dordtwijkzone

Ruimte voor banen

Duurzame stad

Binnenstad

Nota Grondbeleid 2024

 Partners: NS, ProRail, het Rijk en provincie. Een toegankelijk centraal gelegen stadspark met ruimte voor sport en recreatie. Sportparken en wijken zijn beter bereikbaar door een netwerk van fiets- en wandelpaden. Groenvoorzieningen en ecologische verbindingen zorgen voor een gezonde en leefbare stad. Feiten en cijfers  Verbetering van infrastructuur en bereikbaarheid;  Fiets- en wandelpaden;  Meer groen en ecologische verbindingen;  €55 miljoen gereserveerd;  Partners: EU en het Rijk. Een welvarende stad vraagt om een goed draaiende economie, met voldoende werk en verschillende typen banen komt ruimte. Banen die ook in de toekomst nuttig zijn en een positieve bijdrage leveren. Daarvoor is ruimte nodig op nieuwe en bestaande bedrijventerreinen. En in de Spoorzone komt ruimte voor moderne werkplekken. Feiten en cijfers  25 hectare bedrijventerrein herontwikkelen;  Moderne werkplekken in de Spoorzone;  Duizenden nieuwe banen in 2030;  €20,5 miljoen gereserveerd;  Partners: Rijk, bedrijfsleven. Duurzaamheid is een rode draad door de investeringen. We zetten in op meer zonnepanelen op bedrijfsdaken, particuliere daken en –waar binnen de stad mogelijk- ook op de grond. Voor de eigen gebouwen wil de gemeente energiebesparende maatregelen nemen en de CO2 uitstoot terugdringen.

Feiten en cijfers  Verduurzamen 150 gebouwen in gemeentelijke eigendom;  Zonnepanelen;  €14 miljoen gereserveerd;  Partners: HVC, bedrijven, huiseigenaren, Europese Unie. Een levendige binnenstad is het visitekaartje voor Dordrecht 2030. Een kleiner winkelgebied met meer ruimte voor woningen vraagt goede openbare ruimte, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Ruimte voor groen en activiteiten zorgt voor levendigheid. Feiten en cijfers  Aanpak Grote Markt;  Investeren in bereikbaarheid en parkeren;  Meer groen en mooie openbare ruimte;  Een breed aanbod van goede winkels in een kleiner winkelgebied;  €40 miljoen gereserveerd;  Partners: Ondernemers en bewoners van de binnenstad.

Agenda Dordrecht 2030 De gemeenteraad heeft ingestemd met de manier waarop wij gaan investeren in de Agenda Dordrecht 2030: In de kwaliteit van de stad en het welzijn van alle Dordtenaren. We bouwen verder aan, een fijne, duurzame leefomgeving en meer gelijke kansen. Een stad met uitstekende voorzieningen. En een goed vestigingsklimaat. Een stad die het goede heeft behouden, maar haar zwakke plekken heeft verbeterd. Dat is onze ambitie met de Agenda Dordrecht 2030.

33

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Woonvisie regio Drechtsteden De regionale woonvisie Drechtsteden vormt het kader voor het woonbeleid in onze gemeente. In de regio zijn er afspraken gemaakt over wat we gaan bouwen. De gemeente Dordrecht is nu aan zet hoe en waar we dit gaan doen. In de regionale Woonvisie is geregeld hoe we samen willen werken aan goed wonen in de Drechtsteden. Afspraken uit de regionale woonvisie:        



   

Inspanningsverplichting om 15.000 woningen te realiseren; In 2035 is de gebouwde omgeving in de Drechtsteden energieneutraal; De Drechtstedengemeenten werken met alle relevante partners samen op het gebied van ‘langer en passend thuis’; Bij de nieuwbouwplannen in de koopsector zorgen we voor voldoende aanbod in het duurdere segment; We zetten in op groei in het duurdere segment om een meer evenwichtig samengestelde bevolking te realiseren; Aandacht aan het vasthouden van jongeren/studenten en het aanboren van nieuwe doelgroepen (nieuwe innovatieve woonconcepten); We kiezen voor de sociale huurvoorraad voor een 'pas-op-de-plaats-beleid' en kiezen voor een meer evenwichtige spreiding; Het 'pas-op-de-plaats-beleid' kan ook ingevuld worden door de reductie van de voorraad in een buurt waar een grote concentratie huurwoningen is, met compensatie nieuwbouw op een andere plek die daarvoor beter geëigend is; De ontwikkeling in de onderscheiden segmenten van de sociale huurvoorraad wordt actief gevolgd.

Zo nodig wordt het beleid aangepast aan gewijzigde omstandigheden binnen de kaders van de woonvisie; We bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, zodat ruimte buiten de stad voor natuurlandbouw en ontspanning beschikbaar blijft; We ontwikkelen een gezamenlijke strategie om beleggers te stimuleren om in de vrije huursector te investeren; Gemeenten geven de bijdrage aan die zij aan de vraag naar onderscheidende woonmilieus leveren; Gemeenten verplichten zich locaties te vinden om de woonopgave te realiseren.

Woonvisie Dordrecht In deze Dordtse paragraaf beschrijft de gemeente Dordrecht hoe zij uitvoering geeft aan de afspraken zoals vastgelegd in de Regionale Woonvisie 2017-2031 'Goed wonen in de Drechtsteden'. De regionale woonvisie vormt het kader voor het woonbeleid in onze gemeente zowel kwantitatief als kwalitatief. Regionaal is afgesproken wat we gaan bouwen, de gemeente is nu aan zet hoe en waar we dit gaan doen. Naast de thema's uit de regionale woonvisie gaat Goed wonen in Dordrecht in op actuele lokale vraagstukken, waaronder de huisvesting van kwetsbare groepen, de vervangingsopgave in Crabbehof en Wielwijk en het woonwagenbeleid. We kijken naar de opgaven voor de periode tot 2031. Logischerwijs worden de plannen naarmate ze verder in de tijd liggen abstracter. Deze Dordtse paragraaf sluit af met een concreet uitvoeringsprogramma voor de komende jaren.

Routekaart woningbouwprogramma 2022 Dordrecht komt uit een periode van krimp, een lage woningbouwproductie, goedkope woningvoorraad en bijna geen planvoorraad. Er zijn in die tijd veel woningbouwprojecten

34

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

komen te vervallen. Van alle woningen bestond 80% uit koopwoningen onder de Nationale Hypotheekgarantie norm en huurwoningen onder de sociale grens. Vanwege het beperkte woningaanbod voor vooral de hogere inkomens vertrok deze groep uit de stad. De woningbouw had dus een impuls nodig. In 2018 is daaruit de ambitie ontstaan om 4.000 woningen te bouwen voor de eigen inwoners en nog eens 6.000 om te groeien en de sociaaleconomische positie van de stad te verbeteren. In 2019 zijn daar 1.000 sociale huurwoningen aan toegevoegd om te compenseren voor sloop en verkoop. In totaal bestaat de opgave uit 11.000 woningen. De gemeente heeft de ambitie om deze 11.000 woningen per 2030 te realiseren. Deze ambitie en de ambities voor het realiseren van extra banen en het hebben van een uitstekend vestigingsklimaat vragen om een adequate sturing en regie van de gemeente met de juiste instrumenten. Bijvoorbeeld een afwegingskader dat de gemeente in staat stelt om een duidelijke koers te kiezen. Omgevingsvisie 1.0 Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de gemeente de Omgevingsvisie 1.0 opgesteld. De Omgevingsvisie 1.0 vervangt de Structuurvisie Dordrecht 2040. De Omgevingsvisie 2.0 is in de maak.

In de visie geeft de gemeenteraad aan wat de kernkwaliteiten zijn van onze gemeente, wat de ambities zijn voor de lange termijn en welke kaders er zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie beschrijft doelen in de fysieke leefomgeving voor Dordrecht, op integrale wijze en voor de langere termijn. De visie heeft een zelfbindend karakter en biedt de basis voor de inzet van andere gemeentelijke instrumenten op grond van de Omgevingswet. De Omgevingsvisie Dordrecht 1.0 is een integraal en samenhangend verhaal waarin al het beleid, dat voorheen in fysieke sectorale plannen was opgenomen, op hoofdlijnen samenkomt. De 7 doelen uit de omgevingsvisie: Doel 1: Aantrekkelijk. Doel 2: Bereikbaar. Doel 3: Gezond. Doel 4: Vestigingsklimaat. Doel 5: Klimaatbestendig. Doel 6: Energieneutraal. Doel 7: Biodivers.

35

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

36

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Bijlage 2 Kaders informatievoorziening Gemeenteraad Nr

Wat

Wanneer

Sturing door de raad

1

Nota grondbeleid

1x per raadsperiode

Vaststellen kaders van het grondbeleid

2

Nota kostenverhaal

Zodra aan de orde

Vaststellen nota kostenverhaal

3

Nota van Uitgangspunten (inclusief bijlage haalbaarheidsstudie)

Zodra aan de orde

Vaststellen kaders van de haalbaarheidsfase (plot of gebieds)ontwikkeling.

4

Openen/ herzien Grondexploitatie (als bijlage van het projectdocument)

Zodra aan de orde

Vaststellen van (herziene) grondexploitatie; Inzicht in begrote inkomsten en uitgaven per gebiedsontwikkeling en openen in administratie

5

Gedeeltelijke aanpassing op het Omgevingsplan

Zodra aan de orde

Vaststellen van kaders ruimtelijke ontwikkeling plangebied inclusief financieel-economische uitvoerbaarheid

6

Burap

Jaarlijks

Afwijkingen jaarschijf grondexploitatie(s) t.o.v. begroting

7

Paragraaf Grondbeleid (als onderdeel van Begroting)

Jaarlijks

Vaststellen ruimtelijk en programmatische ambities incl. financiële effecten hiervan op de begroting

8

Actualiseren grondexploitatie(s) bij Jaarrekening en paragraaf grondbeleid

Jaarlijks

Verantwoording college over behaalde resultaten in het grondbeleid

9

Actualiseren grondexploitatie(s) in de ‘Prognose Grondbedrijf’

Jaarlijks gelijktijdig met de jaarrekening

College geeft een doorkijk op het grondbeleid en de vermogenspositie van het Grondbedrijf op de lange termijn.

Jaarlijks

Kennisnemen van parameter- en grondprijzenbrief.

Hieronder volgt een verdere toelichting op de verantwoordingsmomenten en de kaderstellende nota’s en verantwoordingsdocumenten, zoals in paragraaf 4.7 tevens is vermeld met referentienummers: 1. Nota grondbeleid Wordt 1x per raadsperiode vastgesteld door de raad waarbij er afstemming tussen college en de raad plaatsvindt. In de Nota Grondbeleid stelt de raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Vastgelegd zijn de kaders voor actief en passief

37

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen en het risicomanagement. Dit sturingsmoment en de frequentie ervan wordt ook aangegeven in artikel 22 van de Verordening ex. 212 van de Gemeentewet. 2. Nota kostenverhaal Wanneer sprake is van faciliterend grondbeleid, waarbij grondeigenaren en/of ontwikkelaars op eigen grond een plan realiseren, dan is een gemeente verplicht om de door haar te maken kosten (zoals planontwikkelingskosten of kosten van civieltechnische ingrepen) te verhalen. Dit kostenverhaal bestond reeds onder de Wro en heeft een plek gekregen in de Omgevingswet. Art. 13.11 Ow (kostenverhaalsplicht) en art. 13.12 (bouwverbod zonder kostenverhaal) zijn hiervoor de overkoepelende artikelen. Deze gelden zowel voor het publiekrechtelijk als het privaatrechtelijk kostenverhaal. Het publiekrechtelijk kostenverhaal was onder de Wro geregeld via een apart op te stellen exploitatieplan, maar dit plan is onder de Ow vervallen en kostenverhaalsregels moeten nu in het omgevingsplan worden opgenomen. Echter, in 95% van de gevallen kiezen gemeente voor het via privaatrechtelijke weg met eigenaren/ontwikkelaars afspreken van het kostenverhaal via de zogenaamde anterieure overeenkomsten. Deze praktijk zal naar verwachting ook onder de Omgevingswet blijven bestaan.

De wetgeving biedt reeds een groot aantal richtlijnen voor de wijze waarop kosten mogen worden toegerekend aan een ontwikkeling (de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid zijn daarbij belangrijk) en de soorten kosten die verhaald mogen worden (benoemd in de kostensoortenlijst, gebaseerd op artikel 8.15 Omgevingsbesluit en de daarbij behorende bijlage IV). Naast dit normaal gebruikelijke kostenverhaal biedt de Omgevingswet ook de mogelijkheid om zogenaamde ‘bijdragen ruimtelijke ontwikkeling’ te vragen. Dit betreft conform artikel 8.21 Omgevingsbesluit 6 categorieën van ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald: 1. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden; 2. aanleg of wijziging van gebieden voor bijvoorbeeld herstel van natuur of dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen: 3. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken; 4. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; 5. ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen: 6.

stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen. Samenvattend gaat het dus om bijdragen ter compensatie van onderdelen die in een bepaalde gebiedsontwikkeling niet realiseerbaar zijn (bijv. het voldoen aan een bepaalde parkeernorm) of om bijdragen aan ontwikkelingen waarvan ook het te realiseren project zal profiteren (bijv. de realisatie van natuur- en recreatievoorzieningen in de gemeente). De gemeente kan een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling echter alleen vragen als de ruimtelijk functionele samenhang tussen een project (ook wel ‘activiteit’ genoemd) en de ruimtelijke

38

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

ontwikkeling goed is onderbouwd. Daarover heeft het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) de volgende toelichting gegeven4: a. Er moet functionele samenhang zijn tussen de activiteit en ontwikkeling voor het verbeteren van de fysieke leefomgeving. De functionele samenhang kan het hebben van dezelfde functie zijn. Bijvoorbeeld bij woningbouw een financiële bijdrage voor sociale woningbouw. Of bij de bouw van een bedrijventerrein een bijdrage voor het opknappen van een bestaand bedrijventerrein. Het gaat erom dat beoogde locaties voor nieuwbouw op gemeentelijk niveau in samenhang (moeten) worden bezien. De functionele samenhang kan dan onderbouwd worden door het vaststellen van een samenhangend beleid voor dezelfde functie binnen een gemeente. b. Functionele samenhang kan ook bestaan als de bouwlocatie objectief gezien voordeel heeft van de ontwikkeling om de fysieke leefomgeving te verbeteren. Denk aan de aanleg van een stadspark in de buurt van een bouwlocatie. Deze ontwikkeling maakt het woon- en leefklimaat aantrekkelijker. De ligging van de bouwlocatie ten opzichte van de ontwikkeling kan dus een rol spelen bij de beoordeling van de functionele binding. c. Functionele samenhang betekent niet dat de ontwikkeling noodzakelijk is voor de functies op de bouwlocatie. Als een ontwikkeling noodzakelijk is, moeten de kosten via kostenverhaal worden verhaald. d.

De functionele samenhang moet blijken uit de toelichting bij het omgevingsplan. Een onderbouwing in een omgevingsvisie of programma kan hierbij als basis dienen. Zoals uit bovenstaande, onderstreepte zinsgedeelten blijkt, zal de gemeente in een goede onderbouwing van de ruimtelijk functionele samenhang moeten voorzien. Vaak wordt deze onderbouwing uitgewerkt in een nota kostenverhaal. Op dit moment beschikt gemeente Dordrecht nog niet over zo’n nota kostenverhaal. Afhankelijk van de omvang die faciliterende projecten gaan krijgen in Dordrecht, en afhankelijk van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen, zal deze nota kostenverhaal uitgewerkt gaan worden.

3. Nota van Uitgangspunten (inclusief bijlage Haalbaarheidsstudie) De wijze waarop het college de gemeenteraad informeert over de voorgenomen ontwikkeling en in staat stelt om vroegtijdig wensen en eisen mee te geven. In deze nota wordt de afweging gemaakt tussen de verschillende sectorale en programmatische beleidsambities en prioriteiten om tot een afgewogen overzicht van de effecten en prioriteiten te komen. De gemeenteraad krijgt hierdoor inzicht op de mogelijke en verkende ontwikkelrichtingen en krijgt de mogelijkheid om vroegtijdig bij te sturen. 4. Openen/herzien grondexploitatie (als bijlage bij het projectdocument) Voor het begroten van alle kosten en opbrengsten, het inschatten van planning en kostenen opbrengstenstijgingen en rentekosten en het correct en overzichtelijk verantwoorden van financiële boekingen is het veelal nodig een grondexploitatie te openen. De gemeenteraad heeft op grond van zijn budgetrecht de bevoegdheid daartoe. Bij het voorstel daartoe dient

4

https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-grondbeleid/regeling-publiekrechtelijkeafdwingbare-financiele/#h8df06f91-5715-4465-b8a4-af6a98ba15b1

39

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

een toelichting te worden gegeven op het te voeren grondbeleid. Zodra sprake is van afwijkingen in de uitgangspunten van een door de raad vastgestelde grondexploitatie (zoals bijvoorbeeld afwijkingen in het programma en/of de looptijd en/of de stedenbouwkundige randvoorwaarden), dan zal de herziene grondexploitatie opnieuw ter besluitvorming worden aangeboden aan de raad. 5. Omgevingsplan Het door de gemeenteraad vast te stellen omgevingsplan bepaalt op hoofdlijnen wat de kaders zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van een plangebied en wat de evenwichtige toedeling van functies aan locaties is. Bij de besluitvorming over dat plan maakt de raad een afweging tussen alle gemeentelijke doelstellingen voor het gebied en neemt daarbij de financiële haalbaarheid mee. Wanneer plannen concreter zijn uitgewerkt, bijvoorbeeld in de voorbereiding op de aanvraag van een omgevingsvergunning, worden ook de financiële kaders (grondexploitatie of kostenverhaal) verder uitgewerkt. 6. Bestuursrapportage (Burap) Door middel van de Burap zal jaarlijks gerapporteerd worden over afwijkingen binnen de grondexploitatie op het lopende jaar. 7. Begroting In het derde kwartaal wordt de begroting ter besluitvorming aangeboden. Net als in de jaarrekening wordt hierin door het college in de paragraaf grondbeleid verantwoording afgelegd over het grondbeleid.

De nadruk ligt hierbij op het te voeren beleid en de effecten daarvan op het weerstandsvermogen. 8. Jaarrekening In het tweede kwartaal wordt de jaarrekening ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Hierbij wordt in de paragraaf grondbeleid op hoofdlijnen een toelichting gegeven op het gevoerde grondbeleid conform een aantal verplichte onderdelen uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De nadruk ligt op een toelichting van het weerstandsvermogen en is gericht op de korte termijn. 9. Prognose Grondbedrijf Tegelijk met de jaarrekening wordt de Prognose Grondbedrijf aangeboden aan de raad. Deze bevat geconsolideerd het totaal aan exploitaties binnen het Grondbedrijf en geeft inzicht in het lange termijn resultaat.

40

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Bijlage 3 Actualisatie wetgeving Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Omgevingswet bundelt wetgeving voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. De wet beoogt een verandering in het omgevingsrecht met onder andere als doelen: overzichtelijke regels, gelijke toegang tot informatie (burgers/ondernemers beschikken over dezelfde informatie als overheden), meer ruimte voor initiatieven en lokaal maatwerk en bevordering van onderling vertrouwen tussen burgers/ondernemers en de overheid. Ten behoeve van deze Omgevingswet zijn vier aanvullingswetten opgesteld als onderdeel van het stelsel omgevingsrecht. Het gaat om de onderwerpen bodem, natuur, geluid en grondeigendom. De Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet “zorgt dat een aantal instrumenten van het grondbeleid een plaats krijgen binnen het stelsel van de Omgevingswet. Het gaat hierbij om:    

voorkeursrecht, onteigening, landinrichting en kavelruil.

Deze modernisering en gedeeltelijke vernieuwing zorgt dat grondeigenaren en andere rechthebbenden een gelijkwaardige en op onderdelen betere bescherming krijgen5”. De nu geldende Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincie en gemeente een omgevingsvisie te maken. De gemeentelijke omgevingsvisie wordt vastgesteld door de gemeenteraad. In de omgevingsvisie worden de ruimtelijke doelstellingen vastgelegd en de hoofdlijnen geschetst van het voorgenomen ruimtelijke en maatschappelijke beleid. Tevens zijn de gemeentelijke bestemmingsplannen vervangen door één omgevingsplan. In een omgevingsplan moeten gemeenten meer regels laten samen komen dan nu in het bestemmingsplan mogelijk is. Tegelijk zal het omgevingsplan meer ruimte bieden aan initiatieven en zal het dus vooral randvoorwaarden bevatten. Gemeente Dordrecht heeft Omgevingsvisie 1.0 vastgesteld en werkt aan versie 2.0.

5

https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/35133_aanvullingswet_grondeigendom

41

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Didam-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen. Hoofdregel In dat arrest heeft de Hoge Raad concreet aangegeven dat en hoe een overheidslichaam invulling moet geven aan het gelijkheidsbeginsel. Kort gezegd, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam (de Gemeente) in beginsel gehouden is om mededingingsruimte te bieden in de gevallen waarin er voor de (te verrichten) uitgifte meerdere gegadigden (kunnen) zijn. De Gemeente moet ruimte bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen door (a) ter zake een openbare selectieprocedure te organiseren waaraan objectieve, toetsbare én redelijke criteria ten grondslag liggen én; (b) in dat verband een passende mate van openbaarheid te verzekeren. Wat betreft de te volgen selectieprocedure, zal de Gemeente kiezen voor een procedure die – gelet op de aard van de transactie – daarvoor het meest passend wordt geacht. De Gemeente kan de te volgen procedure vrijelijk inrichten, hetgeen (onder meer) betekent dat niets haar belet de procedure te stoelen op (bijvoorbeeld) het beginsel van 'first come, first served' of de 'economisch meest voordelige aanbieding of prijs'. De Gemeente moet daarbij in ieder geval een passende mate van openbaarheid verzekeren, zodat (potentiële) gegadigden hiervan tijdig kennis kunnen nemen.

Wat betreft de te formuleren selectiecriteria, dient de Gemeente te borgen dat deze voldoende duidelijk, precies en eenduidig zijn geformuleerd en inhoudelijk objectief, toetsbaar én redelijk zijn. De Gemeente kan (de door haar geformuleerde) selectiecriteria vastleggen in een door haar gewenst (beleids)document. Het gebiedspaspoort is hiervan een voorbeeld. Bij het creëren van ruimte voor mededinging dient de Gemeente voorts een passende mate van openbaarheid te garanderen, zodat geïnteresseerde partijen alle belangrijke aspecten van de toewijzingsprocedure kunnen kennen. Dit vereiste van kenbaarheid strekt zich uit tot details over de beschikbaarheid van het object, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria. Dit betekent, met andere woorden, dat in de publicatie in ieder geval moet zijn opgenomen: (a) het object (van de transactie); (b) de te volgen procedure en; (c) de periode waarbinnen gegadigden zich kunnen aanmelden. De digitale gemeentepagina van Dordrecht is daarvoor doorgaans het geschikte platform. Bij een grotere selectie kan (ook) publicatie via de gebruikelijke aanbestedingsrechtelijke kanalen (bijv. TenderNed, Aanbestedingskalender) geschikt zijn.

Uitzondering De voornoemde 'kernverplichting' om een openbare selectieprocedure te doorlopen, lijdt uitzondering wanneer bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare én redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de voorgenomen transactie in aanmerking komt. In dat geval staat het de Gemeente wél vrij om onderhands met haar (beoogde) partij een rechtshandeling aan te gaan, waardoor de openbare selectieprocedure (die zij normaliter volgt) niet hoeft te worden doorlopen .

42

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Naast de reeds door de Gemeente te formuleren selectiecriteria in het kader van de openbare selectieprocedure, dient de Gemeente voor de toepassing van de 'uitzonderingsregel' afzonderlijke selectiecriteria te formuleren. De Gemeente mag deze selectiecriteria formuleren met inachtneming van de haar toekomende 'beleidsruimte', met dien verstande dat zij de buitengrens die wordt bepaald door de vereiste objectiviteit, toetsbaarheid én redelijkheid te allen tijde respecteert. Het staat de Gemeente derhalve uitdrukkelijk niet vrij om de selectiecriteria voor de toepassing van de uitzonderingsregel expliciet toe te schrijven aan haar (beoogde) contractspartner. Als de Gemeente op basis van haar selectiecriteria voor de toepassing van de ´uitzonderingsregel´ tot de conclusie komt dat haar (beoogde) contractspartner de enige serieuze gegadigde is én de Gemeente voornemens is met deze partij onderhands een transactie aan te gaan, dan is de Gemeente in het licht van het Didam-arrest gehouden om dit voornemen tijdig bekend te maken. De Gemeente is, met andere woorden, in dat geval belast met een 'publicatieplicht’. De Gemeente moet in dat kader motiveren waarom op grond van objectieve, toetsbare én redelijke criteria vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat haar (beoogde) contractspartner als enige serieuze gegadigde voor de (voorgenomen) transactie in aanmerking komt.

In die bekendmaking zal, naar analogie van de 'Alcatel-termijn' binnen het aanbestedingsrecht (art. 4.16 lid 1 sub c Aw 2012), in principe een termijn van twintig (20) kalenderdagen worden gesteld waarbinnen derden zich tegen de voorgenomen transactie kunnen verzetten.

43

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Bijlage 4 Overzicht instrumenten Grondbeleid Uitvoering van het grondbeleid gebeurt binnen het wettelijke kader en houdt rekening met beleidsmatige kaders van de gemeente en andere overheden. Het uitgangspunt bij grondverwerving is de minnelijke verwerving. Hierbij is sprake van het doen van een aankoop van gronden op vrijwillige basis. Planmatige verwerving van gronden vindt plaats voor zover deze past binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente. Indien nodig en mogelijk maakt de gemeente gebruik van de bevoegdheden die de Omgevingswet biedt op het gebied van onteigening en/of het vestigen van een voorkeursrecht. Grondverwerving 1. Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente (op eigen initiatief) onroerend goed koopt en de verkoper verkoopt de onroerende zaak op vrijwillige basis. Door onderhandeling komt er een koopovereenkomst tot stand. Bij voorkeur wordt benodigd onroerend goed of een gewenste grondpositie op basis van minnelijke verwerving gekocht. De gemeente probeert door onderhandeling tot overeenstemming te komen. Minnelijke verwerving vindt plaats tegen marktconforme prijzen.

Vormen van minnelijke verwerving zijn: Strategische verwerving Er is sprake van een strategische verwerving wanneer een (grond) aankoop wordt gedaan die een (al dan niet urgente) gewenste of ongewenste ontwikkeling deels of geheel mogelijk, dan wel onmogelijk maakt en/ of waarvoor nog geen project- of grondexploitatie is vastgesteld:   



De gemeente wil in een vroeg stadium een grondpositie verwerven om initiator te zijn voor toekomstige planontwikkelingen; De gemeente wil gronden en/of opstallen aankopen die binnen de huidige functie geen toekomst meer hebben en waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden; De gemeente wil gronden aankopen als ruilgrond of compensatiegrond met als doel deze strategisch te kunnen inzetten voor mogelijke verplaatsingsgevallen uit andere projecten; De gemeente wil gronden verwerven om ongewenste effecten op toekomstige planontwikkelingen te voorkomen.

Planmatige verwerving In het kader van een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (wijziging van het omgevingsplan) kunnen planmatige verwervingen worden gedaan. Uitgangspunt is de minnelijke weg. De gemeente treedt op eigen initiatief in onderhandeling met de grondeigenaar om de grond en/of de opstallen te kopen. Parallel aan het spoor van verwerving kan het instrument voorkeursrecht alsook het instrument onteigening worden ingezet. 2. Voorkeursrecht De Omgevingswet maakt het mogelijk om een voorkeursrecht te vestigen. Zo'n voorkeursrecht heeft tot doel de gemeente een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. Daarnaast voorkomt een voorkeursrecht prijsopdrijving en speculatie.

44

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Voor locaties waarvoor in de toekomst sprake is van een niet- agrarische bestemming en het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming, kan de gemeente een voorkeursrecht vestigen. De regeling omtrent het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet biedt de mogelijkheid om in een vroeg stadium, nog voordat er een omgevingsvisie aan ten grondslag ligt, het voorkeursrecht te vestigen. Door dit juist in een vroeg stadium te doen, kan worden voorkomen dat marktpartijen zich in kopen. Na het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht, is de eigenaar verplicht om bij voorgenomen verkoop van de onroerende zaak deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Als de eigenaar niet voornemens is om te verkopen, hoeft de onroerende zaak ook niet aangeboden te worden. Door het inzetten van het voorkeursrecht kan de regiefunctie van de gemeente worden versterkt. De besluitvorming om over te gaan tot het vestigen van een voorkeursrecht wordt voorafgegaan door een analyse waarin wordt nagegaan of inzet van actief grondbeleid noodzakelijk is. Dat wil zeggen of de vestiging van het voorkeursrecht noodzakelijk is ter versterking van de regierol van de gemeente ter uitvoering van het ruimtelijke beleid. 3.

Onteigening Indien, na inspanning van de gemeente om op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen, niet tot overeenstemming kan worden gekomen, heeft de gemeente de mogelijkheid om tot onteigening over te gaan. Van het starten van een administratieve onteigeningsprocedure (als uiterst middel om het ruimtelijke beleid (tijdig) te kunnen realiseren) kan een stimulans uitgaan om alsnog aan minnelijke verwerving medewerking te verlenen, zeker als deze wordt gebaseerd om een volledige schadeloosstelling in het kader van de onteigeningsprocedure. De besluitvorming om over te gaan tot onteigening wordt voorafgegaan door een risicoanalyse waarin de realisatietermijn, risico’s, prijs, dekking en het toekomstig resultaat worden overwogen. Uitgangspunt is altijd dat minnelijke verwerving de voorkeur heeft. Een tweesporenbeleid waarbij een minnelijk traject parallel oploopt met een administratieve onteigeningsprocedure is daarbij ook mogelijk. 4. Omgevingsplan en de omgevingsvergunning Onder de Omgevingswet stelt de gemeente één omgevingsplan vast voor haar hele grondgebied. Het omgevingsplan heeft een brede reikwijdte en kan regels bevatten die over de hele fysieke leefomgeving gaan. Concreet regelt het omgevingsplan de balans in de toedeling van functies aan locaties. Onder de Omgevingswet stelt de gemeenteraad een Omgevingsplan vast voor het gemeentelijk grondgebied.

Daarin legt de raad lokale beleidskaders vast voor de fysieke leefomgeving. Het college van burgemeester en wethouders (college van B&W) is en blijft bevoegd gezag voor het afgeven van omgevingsvergunningen en toetst aanvragen voor initiatieven en ruimtelijke ontwikkelingen aan het Omgevingsplan. Voor aanvragen omgevingsvergunning die in strijd zijn met het Omgevingsplan is geen instemming van de gemeenteraad nodig. De gemeenteraad adviseert dan het college van B&W (artikel 16 lid 15 Omgevingswet). Daarnaast heeft de gemeenteraad straks de bevoegdheid om het Omgevingsplan te wijzigen en regels op te nemen waarmee een goede fysieke leefomgeving geborgd wordt.

45

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

5. Kostenverhaal In projecten waarbij de gemeente zelf geen grondpositie heeft worden de kosten die de gemeente maakt, verhaald op de initiatiefnemer(s). Dit kostenverhaal omvat enerzijds de kosten die de gemeente maakt voor de inzet van het ambtelijk apparaat en externe adviseurs (de plankosten) en anderzijds kosten voor de aanleg of aanpassing van de openbare ruimte. Kostenverhaal is ook van toepassing op kosten voor voorzieningen met een bovenwijks karakter: dat wil zeggen, voorzieningen waarvan meerdere gebieden of projecten profijt hebben (de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen). Kostenverhaal kan plaatsvinden via het privaatrechtelijke spoor (de anterieure overeenkomst) of het publiekrechtelijke spoor (de kostenverhaalsregeling onder de Omgevingswet). Kostenverhaal via de anterieure overeenkomst Op basis van de Omgevingswet kan de gemeente nog steeds een anterieure overeenkomst sluiten met een initiatiefnemer. De gemeente dient bij het aangaan van overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen en is onder meer gebonden aan de regels uit het Burgerlijk Wetboek. De kostensoortenlijst en de wettelijke regeling van het kostenverhaal (waaronder de 'PPT'-criteria) zijn niet direct van toepassing op de anterieure overeenkomst.

De wetgever verwacht dat zij, net als nu, wel het referentiekader zullen vormen en zo (net als onder de werking van de Wro) een schaduwwerking zullen hebben op de onderhandelingen over de totstandkoming van een anterieure overeenkomst. Het beleid met betrekking tot kostenverhaal wordt opgenomen in de nog op te stellen nota kostenverhaal die later als bijlage aan de nota grondbeleid zal worden toegevoegd. Het privaatrechtelijke spoor blijft de voorkeur voor afspraken over te verhalen kosten. Publiekrechtelijk kostenverhaal gebiedsontwikkeling Indien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, moet de gemeente de te verhalen kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen in het geïntegreerde omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vaststellen. Het innen van kosten gebeurt onder via de kostenverhaalsbeschikking. Ook wel de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld genoemd. Dit gebeurt dus niet meer via de omgevingsvergunning. Bijdragen Ruimtelijke Ontwikkeling De gemeente kan aanvullend op het kostenverhaal ook financiële bijdragen verzoeken en verplichten voor ruimtelijke ontwikkelingen. 6. Stedelijke kavelruil De Omgevingswet introduceert in afdeling 12.6 een nieuw instrument waarmee eigenaren van onroerende zaken hun eigendommen kunnen ruilen.

Dit instrument wordt stedelijke kavelruil genoemd en kan uitkomst bieden in gevallen waarin stedelijke gebiedsontwikkeling niet van de grond komt door bijvoorbeeld versnippering van eigendomsposities. Uitgangspunt van de wet is dat er sprake moet zijn van minimaal drie partijen die op vrijwillige basis bereid zijn hun onroerende zaken onderling te ruilen. Hiertoe dienen de partijen een kavelruilovereenkomst te sluiten. In de kavelruilovereenkomst kunnen een groot aantal koop- of ruilovereenkomsten en transacties worden opgenomen. In de overeenkomst wordt vastgelegd welke onroerende zaken worden samengevoegd en hoe de

46

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

eigendommen worden herverdeeld. De nieuwe verdeling wordt ingeschreven in de openbare registers. Minnelijke verwerving is het uitgangspunt. In gevallen waarbij het traject van minnelijke verwering niet tot het gewenste resultaat leidt en de gemeente niet wenst over te gaan tot onteigening, zal stedelijke kavelruil worden overwogen. 7. Gronduitgifte/ uitgifte van onroerende zaken Het uitgeven van grond is een belangrijk sturingsinstrument van de gemeente. Met de uitgifte van grond kan de gemeente regie houden over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, de selectie van partijen en uiteindelijk de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Tevens kunnen de door de gemeente gemaakte kosten van bouwgrondproductie via de opbrengsten uit gronduitgifte worden verhaald. Gronduitgifte is maatwerk: de manier waarop grond wordt uitgegeven, wordt in principe per locatie bepaald.

47

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Bijlage 5 Uitgebreid overzicht grondbeleidsrollen gemeente

48

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

Bijlage 6 Verschillen in Nota Grondbeleid 2024 In aanvulling op de samenvatting tonen onderstaande tabellen per thema de beleidsmatige uitgangspunten in de Nota Grondbeleid 2024 ten opzichte van voorgaand beleid: Thema Grondbeleid

6

Voorgaand beleid

Nota Grondbeleid 2024

Bij (ruimtelijke) ontwikkelingen voert de gemeente de regie waarbij het grondbeleid ondersteunend is.

ongewijzigd

In de keuze van een vorm van grondbeleid geldt het principe: “actief grondbeleid: nee, tenzij…”

In de keuze van een vorm van grondbeleid geldt het principe: “actiever grondbeleid: ja, indien het valt binnen de bestaande ambities en visies”. Daarnaast worden altijd 7 afwegingscriteria doorlopen ter ondersteuning van een afgewogen bestuurlijke beslissing.

Ongeacht de gekozen vorm van grondbeleid heeft de gemeente in alle varianten een sturende regierol.

In vrijwel alle vormen van gekozen grondbeleid heeft de gemeente een sturende regierol, behalve bij (passief) faciliterend grondbeleid.

De gemeente zet in op maximale regie en opbrengsten tegen minimale kosten en risico’s. Per geval dient te worden bepaald welke vorm van grondbeleid hier het beste bij past.

De gemeente zet in op maximale regie en op de balans tussen hoge opbrengsten/hoge kwaliteit, tegen passende kosten, en passende risico’s voor zover mogelijk. Onderkend wordt dat de maximale regie vaak juist meer risico draagt. Per geval dient te worden bepaald welke vorm van grondbeleid hier het beste bij past.

Planmatige verwervingen worden slechts gedaan binnen het kader van een vooraf door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie.

Planmatige verwervingen worden in de regel gedaan binnen het kader van een vooraf door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie. In uitzonderingsgevallen is een strategische aankoop mogelijk mits passend binnen de vastgestelde kaders.6

Strategische en gelegenheids(grond)aankopen in het kader van

ongewijzigd

Financiële Verordening (DROP) art. 10 en 10 2023.

49

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

actief grondbeleid vinden plaats voor zover deze passen binnen de door de raad vastgestelde plannen en visies, waaronder de Structuurvisie. Strategische aankopen worden gedaan op voorstel van grondbeleidsteam waarna het college formeel besluit. Om moverende redenen kan daarvan worden afgeweken. Het college van burgemeester en wethouders verantwoordt zich daarover achteraf bij de jaarrekening. Grondprijsbeleid

Uitgiftebeleid

De gemeente gaat uit van marktconforme grondprijzen. Deze worden bepaald door taxatie (zie hiervoor ook bijlage 7 Taxatieprotocol) of komen tot stand door middel van een biedprocedure.

De gemeente gaat uit van marktconforme grondprijzen. Deze worden bepaald door taxatie (zie hiervoor ook bijlage 7 Taxatieprotocol) of komen tot stand door middel van een openbare biedprocedure.

Jaarlijks wordt (met de grondprijzenen parameterbrief) een grondprijzenoverzicht vastgesteld waarin de diverse soorten uitgiftes en ook de minimum grondprijzen zijn vastgelegd, en gerapporteerd wordt over de methode om tot een prijs te komen.

ongewijzigd

Ten aanzien van lopende contractafspraken geldt dat de gemeente bereid is om ten opzichte van contractpartijen strikte nakoming te vorderen indien zij afspraken niet of niet tijdig nakomen.

ongewijzigd

Alle vormen van gronduitgifte zijn mogelijk (huur, erfpacht, verkoop), tenzij nadrukkelijk anders is bepaald.

ongewijzigd

De selectie van marktpartijen en de verkoop van grond door de gemeente komt in concurrentie tot stand. Grondtransacties binnen een grondexploitatie vallen onder mandatering van de verantwoordelijke ambtenaar. Grondtransacties die niet binnen een grondexploitatie zijn opgenomen passeren voor goedkeuring het college van burgemeester en wethouders en voor eventuele wensen en bedenkingen de

50

De selectie van marktpartijen en de verkoop van grond door de gemeente komt in concurrentie tot stand. De enige uitzondering hierop is een één op één uitgifte op basis van de Didamarrest principes. ongewijzigd.

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

gemeenteraad (met bijbehorende begrotingswijziging). Beheer

Financiële kaders

Het tijdelijk beheer is gericht op het voorkomen van waardevermindering van de onroerende zaak. Het behoud is gericht op het in stand houden van de zaak, het voorkomen van vandalisme, overlast en (bodem) vervuiling.

Beheer is gericht op het voorkomen van waardevermindering van de onroerende zaak. Het behoud is gericht op het in stand houden van de zaak, het voorkomen van vandalisme, overlast en (bodem) vervuiling. Tijdelijk beheer staat daarnaast deze ten dienste van de planontwikkeling, en is gericht op veiligheid en beperking van de lasten.

Om risico’s van juridische belemmeringen te voorkomen, vindt in eerste instantie tijdelijk beheer plaats op basis van voortgezet gebruik.

ongewijzigd

De opbrengsten die voortvloeien uit tijdelijk beheer kome n ten goede aan de grondexploitatie.

ongewijzigd

Permanent beheer valt niet onder grondexploitatie maar onder vastgoedexploitatie.

ongewijzigd

Als een locatie niet binnen een termijn van 5 jaar zal worden (her)ontwikkeld, valt deze onder beheer en verantwoording van het Vastgoedbedrijf.

Als een locatie niet binnen een termijn van 5 jaar zal worden (her-) ontwikkeld, valt deze onder permanent beheer en verantwoording van het team Vastgoed in het Cluster Publieksaccommodaties

Het deel van de weerstandscapaciteit dat de benodigde weerstandscapaciteit overstijgt, kan in principe worden afgestort aan de stad.

Gemeente voert een bestemmingsreserve Grondbedrijf die door dotaties van winstnemingen wordt opgebouwd. Onder strikte voorwaarden kunnen posities hiermee worden ingenomen die bijdragen aan het (sneller) realiseren van beleidsambities.

Het openen van een grondexploitatie valt onder het budgetrecht van de gemeenteraad. Bij het voorstel van het college aan de gemeenteraad tot het openen van zo’n complex, zal tevens verklaard moeten worden voor welke vorm van grondbeleid is gekozen en welke motieven daaraan ten grondslag liggen.

Gemeenteraad keurt ontwikkelingen goed en stelt een grondexploitatie vast onder voorwaarde dat de verwachte tekorten en risico's bij vaststelling gedekt zijn. Hiervoor ligt de eindverantwoordelijkheid bij de opdrachtgever.

De voorziene projectspecifieke risico’s worden als apart onderdeel van de vermogenspositie opgenomen binnen het Grondbedrijf. Het benoemen van deze verwachte risico’s leidt nog niet tot het vormen van een

Gemeenteraad keurt ontwikkelingen goed en stelt een grondexploitatie vast onder voorwaarde dat de voorziene risico’s gedekt zijn, ten behoeve van beheersbare risicoprofielen van de ontwikkelingen.

51

Gemeente Dordrecht

Nota Grondbeleid 2024

verliesvoorziening zoals die gevormd wordt voor onafwendbare verliezen. De benoemde risico’s worden daarmee nog niet ten laste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht. Rolverdeling tussen raad en college

De raad heeft besloten om met betrekking tot het grondbeleid, niet (meer) op projectniveau een rapportage te willen ontvangen. Er wordt volstaan met een verwijzing naar de toelichting specifiek per project bij de Prognose Grondbedrijf.

De Stapsgewijze aanpak structureert de gebiedsontwikkelingen waarin gemeente actief en/of faciliterend deelneemt. Hierin wordt uiteengezet: de dekking gemeentelijke kosten, afbakening, go/no-go momenten, rolverdeling tussen raad en college, en inspraakmomenten.

De beslissing om te gaan verwerven, wordt genomen door het college, op voorstel van het Grondbeleidsteam. Dit voorstel zal vertrouwelijk worden behandeld waarover de raad eveneens vertrouwelijk wordt geïnformeerd. Keuzes ten aanzien van een project worden vastgelegd in een startnotitie die door het college en raad wordt vastgesteld.

Projectinitiatieven worden in een vroeg stadium door een QuickScan in kaart gebracht en dienen als korte inventarisatie van de kans van slagen en de relevantie.

Bij nieuwe ruimtelijke plannen zet de gemeente Dordrecht in een vroegtijdig stadium een globale grondexploitatie op als basis voor de integrale ontwikkelstrategie.

Een Nota van Uitgangspunten (inclusief bijlage Haalbaarheidsstudie) wordt aan de raad voorgelegd, en beschrijft de leidende uitgangspunten voor het verdere projectmanagement.

De raad heeft besloten om met betrekking tot het grondbeleid, niet (meer) op projectniveau een rapportage te willen ontvangen. Er wordt volstaan met een verwijzing naar de toelichting specifiek per project bij de Prognose Grondbedrijf.

Het college en desbetreffende wethouders zullen vroegtijdig de raad informeren en Wensen en Bedenkingen ophalen voor projecten. Uitzonderingen kunnen gemaakt worden voor projecten met een geringe substantiële impact en/of die binnen het vigerend beleid vallen. De portefeuillehouder(s) maakt(/maken) de politieke afweging of eerder in het traject afstemming gewenst/genoodzaakt is.

De beslissing om te gaan verwerven, wordt genomen door het college, op voorstel van het Grondbeleidsteam. Dit voorstel zal vertrouwelijk worden behandeld waarover de raad eveneens vertrouwelijk wordt geïnformeerd.

52