Leegstandverordening Dordrecht.pdf

Leegstandverordening gemeente Dordrecht De RAAD van de gemeente DORDRECHT;

gezien het voorstel van het college van 25 november 2025 inzake Vaststellen Leegstandsverordening Dordrecht;

gelet op artikel 149 van de Gemeentewet en artikel 2 van de Leegstandwet;

gelet op de motie van de gemeenteraad “Verminderen leegstand” van 18 juni 2024;

overwegende dat: -

het de ambitie van de gemeente Dordrecht is dat iedere inwoner toegang heeft tot een passende en betaalbare woning;

-

het, gezien de grote schaarste op de woningmarkt, maatschappelijk niet uitlegbaar is dat woonruimten langdurig leegstaan;

-

het opnieuw in gebruik nemen van leegstaande woonruimten bijdraagt aan een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad en daarmee helpt de druk op de woningmarkt te verlichten.

besluit: vast te stellen de volgende: LEEGSTANDVERORDENING GEMEENTE DORDRECHT

Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: -

Beheerder: een persoon die of bedrijf dat namens de verhuurder de dagelijkse taken van het verhuurproces, het onderhoud en het contact met huurders op zich neemt. College: burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht; Eigenaar: degene die het volledig eigendom heeft van een gebouw of woning; Gebouw: gebouw als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet;

-

-

-

Gebruiker: één of meer natuurlijke personen of rechtspersonen, voorgedragen door het college als gebruiker van een daartoe aangewezen gebouw; Leegstand: het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn van een gebouw of woning alsmede een gebruik dat in strijd is met deze verordening; Toegelaten instelling: vereniging met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Werkingsgebied: een door de raad aangewezen gebied of delen daarvan, binnen de gemeente, met per categorie aangegeven gebouwen of woningen waarvan leegstand moet worden gemeld overeenkomstig de regels van deze verordening; Woning: zelfstandige woning als bedoeld in artikel 7: 234 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 2 Aanwijzing werkingsgebied 1. Deze verordening heeft betrekking op woningen en gebouwen die zijn aangemerkt als woning binnen de hele gemeente Dordrecht. 2. Toegelaten instellingen vallen buiten de toepassing van deze verordening.

Artikel 3 Plicht tot leegstandmelding 1. De eigenaar of beheerder van een woning of een gebouw, gelegen in het werkingsgebied binnen de gemeente is verplicht de leegstand van de woning of het gebouw binnen twee weken te melden aan het college, zodra die leegstand langer duurt dan zes maanden. 2. De leegstandmelding is ook van toepassing op woningen die door een leegstandbeheerbedrijf worden beheerd. 3. Voor de leegstandmelding wordt gebruik gemaakt van een door het college vastgesteld papieren of digitaal formulier. 4. Bij de leegmelding worden in ieder geval de volgende gegevens en bescheiden overgelegd: a. naam en adres van de eigenaar; b. adres van de woning; c. kadastrale aanduiding van de woning; d. ingangsdatum van de leegstand. 5. Het college kan aanvullende gegevens en bescheiden verlangen van de eigenaar na de melding van leegstand. 6. In afwijking van het eerste lid is de eigenaar verplicht de leegstand van de woning binnen vier weken te melden, wanneer het gebouw of de woning na een verplichtende voordracht als bedoeld in artikel 8 binnen één jaar opnieuw leeg komt te staan.

Artikel 4 Leegstandlijst 1. Het college houdt een leegstandlijst bij waarin de volgende woningen worden opgenomen: a. woningen die overeenkomstig artikel 3, eerste lid, door de eigenaar of beheerder zijn leeggemeld; b. woningen waarvan ambtshalve geconstateerd is dat deze leegstaan en waarvan de leegstand overeenkomstig artikel 3, eerste lid, gemeld had moeten worden door de eigenaar. 2. De leegstandlijst bevat ook de gegevens en bescheiden als bedoeld in artikel 3, vierde lid, voor zover deze beschikbaar zijn en de datum van inschrijving van de woning in de leegstandlijst. 3. De opname van de woning in de leegstandlijst wordt aan de eigenaar bekendgemaakt.

Artikel 5 Actueel houden leegstandlijst en beëindiging inschrijving 1. Het college kan ambtshalve en op aanvraag van de eigenaar, de inschrijving doorhalen indien de woning niet langer leegstaat. De doorhaling wordt aan de eigenaar bekendgemaakt. 2. De reden en de datum van de doorhaling worden in de leegstandlijst aangetekend. 3. De inschrijving wordt doorgehaald, indien de woning sinds de leegstandmelding meer dan één jaar in gebruik is geweest.

Artikel 6 Overleg met eigenaren Het college treedt binnen drie maanden na ontvangst van de leegstandmelding als bedoeld in artikel 3, eerste lid, dan wel een ambtshalve constatering als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, in overleg met de eigenaar over het gebruik van de woning.

Artikel 7 Leegstandbeschikking 1. Het college kan na het overleg als bedoeld in artikel 6, of indien de eigenaar geen medewerking verleent aan dit overleg een leegstandbeschikking vaststellen. 2. In de leegstandbeschikking wordt bepaald of de woning geschikt is voor gebruik. 3. Het college kan, indien de woning noodzakelijke voorzieningen behoeft om weer op redelijke wijze tot gebruik te kunnen dienen, de eigenaar verplichten om binnen een door hem te bepalen termijn de door hem aan te geven voorzieningen te treffen. 4. Het college kan andere voorwaarden stellen aan de uitvoering van het bepaalde in de leegstandbeschikking.

Artikel 8 Voordracht gebruiker 1. Het college kan een gebruiker voordragen aan de eigenaar indien de woning van de eigenaar in een leegstandbeschikking is aangewezen als geschikt voor gebruik en als de leegstand van de woning langer duurt dan twaalf maanden. 2. De eigenaar is verplicht de gebruiker binnen drie maanden na de voordracht, als bedoeld in het eerste lid, een overeenkomst aan te bieden tot ingebruikname van de woning. 3. Het tweede lid is niet van toepassing indien de eigenaar binnen drie maanden na de voordracht een overeenkomst is aangegaan met een andere gebruiker, die de woning binnen een termijn van twee maanden in gebruik neemt.

Artikel 9 Bestuurlijke boete 1. Het college kan een bestuurlijke boete per woning opleggen voor overtreding van artikel 3, eerste lid en artikel 7 derde lid van de wet overeenkomstig de onderstaande boetetabel. 2. De bedragen in de boetetabel worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Voor boetebedragen onder een maximum geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.

Boete leegmelding ex artikelen 3, eerste lid, en 7, derde lid, van de

Hoogte

Leegstandwet

Particuliere verhuurder of eigenaar

€ 3.500 per woning

Professionele verhuurder (meer dan één woning)

€ 10.300 per woning

Artikel 10 Toezichthouders Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de door het college aangewezen personen.

Artikel 11 Nadere regels Het college kan nadere regels vaststellen ten aanzien van tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet.

Artikel 12 Inwerkingtreding en citeertitel 1. Deze verordening treedt in werking op 1 september 2026; 2. Deze verordening wordt aangehaald als: Leegstandsverordening gemeente Dordrecht.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van ..................... 2025. De griffier,

De voorzitter,

A.E.T. Wepster

N. Mol

Bijlage 1: Toelichting Algemeen Langdurige leegstand is een ongewenst maatschappelijk verschijnsel. Dordrecht acht het, gelet op de grote vraag naar woonruimte, wenselijk dat leegstand van woonruimten zoveel mogelijk wordt beperkt. De gemeente Dordrecht stelt in deze leegstandverordening het volgende vast: 1. 2.

3.

4.

Meldplicht: eigenaren van leegstaande woonruimte zijn verplicht de leegstand te melden zodra de leegstand langer duurt dan zes maanden. Leegstandoverleg: na het ontvangen van de melding volgt een leegstandoverleg. In dit overleg bespreekt gemeente met de eigenaar wat er nodig is om de woonruimte zo snel mogelijk in gebruik te nemen. Leegstandbeschikking: het resultaat van het leegstandoverleg kan worden vastgelegd in een leegstandbeschikking. Conform het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche) kunnen burgemeester en wethouders in de beschikking een maximale marktconforme huurprijs bepalen. Voordracht gebruiker: als de leegstand langer duurt dan 12 maanden kunnen burgemeester en wethouders volgens de Leegstandwet een gebruiker voordragen.

Kantoorgebouwen De leegstandverordening geldt niet voor kantoorgebouwen. Leegstaande kantoorgebouwen kunnen via de leegstandverordening niet getransformeerd worden naar woonruimte. Een leegstandverordening voor kantoren draagt in Dordrecht niet bij aan een betere bezettingsgraad van kantoorruimten. Het opnemen van kantoorruimte in de leegstandverordening is in de Dordtse situatie niet efficiënt. Dordrecht heeft door intensieve monitoring voldoende zicht op leegstaande kantoorgebouwen. Het aandeel leegstaande kantoren dat actief wordt aangeboden is namelijk zeer laag en daalt al jaren. Enige frictieleegstand is juist wenselijk vanwege renovatie of verduurzaming, groei en doorstroom van bedrijven. Net als bij woonruimten geldt in Dordrecht inmiddels ook een schaarste aan kantoren. De kantoren zijn de komende jaren hard nodig om onze werkgelegenheid mee te laten groeien met de bevolkingsgroei. Leegstandverordening in verhouding tot de regeling opkoopbescherming Indien de woonruimte onder de regelgeving van de opkoopbescherming valt, kan er gekeken worden naar de gronden om een verhuurvergunning aan te vragen zoals limitatief opgesomd in artikel XXXXXXXXXXXX van de huisvestingsverordening Dordrecht. Dit wordt besproken in het leegstandoverleg. Ook als een andere vergunning is aangevraagd dient de eigenaar zich te houden aan de termijnen bepaald in de leegstandbeschikking.

Leegstandverordening in verhouding tot tweede woningen Een tweede woning is één zelfstandige woonruimte die niet dient als hoofdverblijf voor de gebruiker(s). De eigenaar van een tweede woning heeft zijn “hoofdverblijf” elders. De woonruimte wordt dus wel gebruikt, maar er staat niemand in het BRP ingeschreven. Het is in Dordrecht toegestaan één tweede woning te gebruiken. Bijvoorbeeld wanneer iemand hier af en toe vanwege werkzaamheden in Dordecht verblijft. Voor het in eigendom hebben van één tweede woning geldt in Dordrecht alleen de meldplicht uit de leegstandverordening. Indien de eigenaar meer leegstaande woonruimten bezit, dan is de leegstandverordening onverkort van toepassing. Leegstandverordening niet voor Toegelaten Instellingen In de leegstandverordening zonderen we toegelaten instellingen uit. Dit zijn stichtingen of verenigingen die werken op het gebied van de volkshuisvestiging. De urgentie voor het gebruik van woonruimte staat bij deze organisaties niet ter discussie en daarom sturen zij actief op het beperken van leegstaande woonruimte. Voor deze organisaties wordt een andere leegstandsaanpak gevolgd die beter aansluit bij de bestaande prestatieafspraken en het convenant woonfraude.

Afspraken over leegstand in relatie tot onderhoud, renovatie of nieuwbouw worden vastgelegd in de prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties. Een meldplicht van leegstaande woonruimten zorgt voor een verhoging van de administratieve werkzaamheden aan de kant van de toegelaten instelling en bij de gemeente. De capaciteit kan effectiever ingezet worden op de controle en handhaving van langdurige leegstand van andere woonruimten.

Handhaving Toezicht en handhaving is erop gericht om de naleving van de leegstandverordening te controleren en indien nodig handhavend op te treden om zo overtredingen te corrigeren. Het toezicht op de Leegstandwet en de leegstandverordening wordt uitgevoerd door toezichthouders van de gemeente Dordrecht. De leegstandverordening geeft het college de mogelijkheid om bij een overtreding van artikel 3, 6 en 8 van de leegstandverordening en artikel 7.3 van de Leegstandwet bestuursrechtelijk handhavend optreden door het opleggen van een bestuurlijke boete, overeenkomstig de in artikel 9 opgenomen tabel. Op het moment dat de gemeente een overtreding constateert, dan wordt een bestuurlijke boete opgelegd aan de eigenaar van de woonruimte. De boete is niet gericht op herstel van de overtreding maar op het bestraffen en daarmee voorkomen van een (volgende) overtreding. Het betreft een onvoorwaardelijke verplichting en kan dus niet voorwaardelijk worden opgelegd. De boete kan worden opgelegd in combinatie met een last onder dwangsom. Burgemeester en wethouders kunnen slechts wegens bijzondere omstandigheden afwijken van de genoemde bedragen. Het college kan de boete verlagen als er sprake is van verminderde verwijtbaarheid (artikel 5.41, Algemene wet bestuursrecht). De overtreder zal in beginsel de verminderde verwijtbaarheid aannemelijk moeten maken.

Naast een boete kan de gemeente ook een last onder dwangsom opleggen op grond (artikel 5:31d en 5:32 Algemene wet bestuursrecht en artikel 125 Gemeentewet). De dwangsom is een herstelsanctie, bedoeld voor het ongedaan maken of beëindigen van een overtreding, het voorkomen van herhaling, dan wel het wegnemen of beperken van de gevolgen van de overtreding (artikel 5:2, eerste lid onder b Awb). Ook bij het opleggen van een last onder dwangsom geldt dat de hoogte en de termijn van de dwangsom in redelijke verhouding moet staan tot de zwaarte van de vermeende geschonden belangen. Bij het niet voldoen aan de verplichtende voordracht kan geen boete worden opgelegd. In dat geval kan alleen een last onder dwangsom worden opgelegd. Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Begripsomschrijvingen Artikel 1 bevat definities van begrippen die op meerdere plaatsen in de verordening worden gebezigd. Indien een begrip uit artikel 1 in een bepaling wordt gebruikt dient dit begrip met inachtneming van de definities uit artikel 1 te worden toegepast. a. eigenaar Onder eigenaar wordt verstaan degene die bevoegd is een woonruimte in gebruik te geven. Dat kan naast de eigenaar ook een beheerder of een andere, door de eigenaar gemachtigde, partij zijn. b.

leegstand In de Leegstandwet wordt er voor het begrip leegstaan geen onderscheid gemaakt tussen het leegstaan van gebouwen en het leegstaan van woonruimten. In deze leegstandverordening gaat het enkel over woonruimten. Hieronder wordt verstaan het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn dan wel een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de Leegstandwet of deze leegstandverordening. Een woonruimte wordt aangemerkt als leegstaand indien niemand daar zijn woonadres heeft als bedoeld in artikel 1.1. onder o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen. In deze wet wordt onder woonadres verstaan:

1.

2.

het adres waar betrokkene woont, waaronder begrepen het adres van een woning die zich in een voertuig of vaartuig bevindt, indien het voertuig of vaartuig een vaste stand- of ligplaats heeft, of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar redelijke verwachting gedurende een half jaar de meeste dagen zal overnachten; het adres waar, bij het ontbreken van een adres als bedoeld onder 1, betrokkene naar redelijke verwachting gedurende drie maanden ten minste twee derde van de tijd zal overnachten.

c. Tweede woning Een tweede woning is één zelfstandige woonruimte die niet dient als hoofdverblijf voor de gebruiker(s). De eigenaar van een tweede woning heeft zijn hoofdverblijf elders. De woonruimte wordt dus wel gebruikt, maar er staat niemand in het BRP ingeschreven. d. wet Het begrip wet verwijst naar de Leegstandwet. e. woonruimte Onder woonruimte wordt verstaan een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Deze definitie is overgenomen uit de Huisvestingswet 2014. Het begrip ‘gebouw’ in de Leegstandwet omvat ook woonruimte. Het begrip ‘woonruimte’ is in de leegstandverordening afzonderlijk gedefinieerd. Daarmee wordt duidelijk dat de leegstandverordening alleen betrekking heeft op woonruimten Artikel 2 Aanwijzing werkingsgebied Het werkingsgebied van dit hoofdstuk omvat alle woonruimten in de gemeente Dordrecht met uitzondering van woonruimten in eigendom van toegelaten instellingen (hoofdstuk 4 Woningwet). Artikel 3 Meldplicht Zodra de woonruimten langer dan zes maanden leegstaat moet de eigenaar van de woonruimten die onder de leegstandverordening valt, de leegstand melden bij burgemeester en wethouders. De melding vindt plaats via een elektronisch formulier op de gemeentelijke website, die door het college is vastgesteld. De melding wordt geregistreerd.

Artikel 4 Leegstandlijst Dit artikel regelt dat het college een leegstandlijst bijhoudt waarin woonruimten waarvoor een leegstandmelding is gedaan worden opgenomen. Woonruimten waarvan ambtshalve geconstateerd is dat ze leegstaan en waarvan de leegstand, bedoeld artikel 3, eerste lid, gemeld had moeten worden door de eigenaar, worden ook opgenomen op de leegstandlijst. De BAG-id (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) wordt ook opgenomen in de leegstandlijst. De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) bevat alle officiële, als zodanig toegekende, adressen op Nederlands grondgebied. Een adres is de door de bevoegde gemeente toegekende benaming, bestaande uit de naam van een openbare ruimte, een nummeraanduiding en woonplaats. In de BAG zijn, naast alle adressen, alle panden, verblijfsobjecten, standplaatsen en ligplaatsen geregistreerd. Deze 'objecttypen' zijn afgebakend en voorzien van een unieke aanduiding. Artikel 5 Leegstandoverleg Binnen drie maanden na een leegmelding wordt de eigenaar van een woonruimte uitgenodigd voor het leegstandoverleg over het gebruik van de woonruimte. Dit overleg kan uit meerdere gesprekken bestaan. Van dit leegstandoverleg wordt een verslag gemaakt waar de eigenaar een exemplaar van ontvangt. Artikel 6 Leegstandbeschikking Artikel 6 bepaalt dat het college na het leegstandoverleg een leegstandbeschikking kan vaststellen.

Het tweede lid bepaalt dat indien de eigenaar geen medewerking verleent aan het leegstandoverleg, het college ook een leegstandbeschikking kan vaststellen.

Ook kan het college in de leegstandbeschikking de maximale marktconforme huurprijs vaststellen. Bij het vaststellen van de maximale marktconforme huurprijs zal het college bij niet-geliberaliseerde woonruimten uitgaan van de maximale redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Voor geliberaliseerde woonruimte is wettelijk geen maximale redelijke huurprijs geregeld. Bij het bepalen van de maximale marktconforme huurprijs voor geliberaliseerde woonruimten zal het college een objectieve methode hanteren die uitgaat van de marktconforme huurprijs voor de woonruimte in de staat waarin het verkeert. De marktconforme huurprijs voor geliberaliseerde woonruimten wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Artikel 7 Leegstandbeheer Het college kan kwalitatieve eisen vaststellen voor leegstandbeheer van woonruimten, om de positie van de gebruikers te versterken. Artikel 8 Voordracht gebruiker Het eerste en tweede lid bepalen dat het college aan de eigenaar van een leegstaande woonruimte, een gebruiker kan voordragen zodra die leegstand langer duurt dan twaalf maanden en in de leegstandbeschikking is vastgesteld dat de woonruimte geschikt is voor gebruik overeenkomstig de bestemming.

Bovendien geldt dat de voordracht pas wordt gedaan als de eigenaar geen medewerking verleent aan het leegstandoverleg dan wel hetgeen is overeengekomen tijdens het leegstandoverleg niet nakomt. Een gebruiker kan één of meer natuurlijke personen of een rechtspersoon zijn. Als er een voordracht tot stand zal komen, wordt contact opgenomen met het huurteam. Het huurteam adviseert huurders en woningzoekenden en zijn een bekende partij die kosteloos toegankelijk is. Het huurteam houdt vanaf inschakeling een lijst woningzoekenden bij die als gebruiker voorgedragen kunnen worden door de gemeente. De volgorde is gebaseerd op inschrijfduur oftewel hoe lang een persoon op de lijst staat bij het huurteam. Als voor gebruik van de woonruimte voorzieningen nodig zijn om weer op redelijkerwijze tot gebruik te kunnen dienen, kunnen burgemeester en wethouders bij de voordracht een termijn aangeven waarbinnen de eigenaar de aan te geven voorzieningen moet treffen. Het derde lid bepaalt dat de verplichtende voordracht vervalt indien de eigenaar binnen drie maanden een overeenkomst is aangegaan met een andere gebruiker, die de woonruimte binnen een redelijke termijn, dat wil zeggen twee maanden nadat die overeenkomst tot stand is gekomen, in gebruik neemt.

Artikel 9 Bestuurlijke boete en last onder dwangsom Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de meldplicht. De hoogte van deze boete staat in de tabel in artikel 9 lid 2. Onder professional wordt verstaan de eigenaar die twee of meer woonruimten in bezit heeft bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten. Denk bijvoorbeeld aan woonruimten die bestemd zijn voor de verhuur. De ratio achter het verschil in boetebedragen is dat van professionals bij uitstek te verwachten valt dat zij zich houden aan de geldende regelgeving op de Dordtse woningmarkt. Naast een boete kan de gemeente ook een last onder dwangsom opleggen op grond van artikel 5:31d en 5:32 Algemene wet bestuursrecht en artikel 125 Gemeentewet. De dwangsom is een herstelsanctie, bedoeld voor het ongedaan maken of beëindigen van een overtreding, het voorkomen van herhaling, dan wel het wegnemen of beperken van de gevolgen van de overtreding. De gemeenteraad acht de boete evenredig in de zin van artikel 6 van het EVRM. In het geval van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt, is een lagere boete mogelijk. Dit artikel bevat de algemene bevoegdheid voor overheden, zoals de gemeente, om boetes in individuele situaties te matigen als er sprake is van bijzondere omstandigheden.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (2 september 2020, Externe link:ECLI:NL:RVS:2020:2096) heeft overwogen dat een verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van een overtreding en een geringe financiële draagkracht kunnen worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om een

boete te matigen. Het is aan de overtreder om aan te tonen dat er omstandigheden zijn die nopen tot matiging. Artikel 10 Inwerkingtreding en citeertitel Dit artikel bepaalt dat deze verordening op 01-01-2026 in werking treedt en dat deze verordening wordt aangehaald als ‘Leegstandverordening Dordrecht 2025'.