Inspreekbijdrage dhr. vd Broek (juridisch adviseur gemeente) over bezwaar tegen Wvg Meubeloutlet (commissie 11-06-2024).pdf

Vijfhuizenberg 80D 4708 AM Roosendaal info@vdbgrondzaken.nl

NOTITIE

Aan Van Datum Kenmerk Betreft

: Gemeenteraad Dordrecht : VDB Grondzaken - de heer mr. O.J.C. van den Broek : 11 juni 2024 : 30405174|N01|obr : Bijdrage commissievergadering inzake gevestigd voorkeursrecht Meubeloutlet

Inleiding Het college van burgemeester en wethouders van Dordrecht heeft op 24 oktober 2023 besloten om een voorlopig voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna ook: ‘Wvg’) te vestigen op het perceel gelegen aan de westkant van Crabbehof, tegen de Zuidendijk, plaatselijk bekend als Troelstraweg 197-199 te Dordrecht. Bij raadsbesluit van 19 december 2023 is het gevestigde voorkeursrecht bestendigd voor een termijn van drie jaar. In deze bijdrage wenst de gemeente u een toelichting te geven over de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht op de onderhavige locatie. In deze bijdrage wordt ingegaan op de volgende onderwerpen: 1. 2. 3. 4. 5.

Inhoud en doelstellingen vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Vereisten vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Motivatie vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Zelfrealisatie na vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij vestiging gemeentelijk voorkeursrecht 6. Gemeentelijke projectaanpak 7. Resumé en vervolg

1. Inhoud en doelstellingen vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Het gemeentelijk voorkeursrecht biedt gemeenten (of de provincie of het Rijk) de mogelijkheid om grondeigenaren bij een voorgenomen verkoop te verplichten hun gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente heeft na de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht feitelijk dus een eerste recht van koop. Om een voorkeursrecht te vestigen dient de gemeente een zogeheten vestigingsbesluit te nemen. In de praktijk wordt vaak door het college van burgemeester en wethouders een besluit genomen tot het voorlopig vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht, waarna dit besluit binnen drie maanden wordt bestendigd door de gemeenteraad. De doelstellingen van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht zijn: 1. 2. 3.

versterking van de regisserende rol van de overheid; verbetering van de onderhandelingspositie van de overheid op de grondmarkt; beheersing van de grondprijzen.

Met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht wordt dan ook grondspeculatie voorkomen en kan de gemeente haar regiefunctie uitoefenen bij een voorgenomen herontwikkeling. 2. Vereisten vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Vooropgesteld gaat het bij de bevoegdheid tot het nemen van een vestigingsbesluit om een discretionaire bevoegdheid, waardoor de gemeente een ruime bevoegdheid heeft om naar eigen inzicht te beslissen en deze door de rechter terughoudend wordt getoetst. 1 Voor de vestiging van een voorkeursrecht gelden twee formele vestigingsvereisten, te weten: 1. aan de betrokken grond moet een niet-agrarische bestemming zijn toegedacht; 2. het huidige gebruik dient af te wijken van de toegedachte bestemming. In de huidige casus wordt hieraan evident voldaan. Zo is het huidige gebruik van het met voorkeursrecht belaste perceel bedrijfsmatig. Ter plaatse is een Meubeloutlet met bijbehorende voorzieningen gevestigd. De toegedachte bestemming voor de locatie is wonen met bijbehorende voorzieningen, alle niet-agrarisch en nader uit te werken. Daarnaast dient er ten tijde van het raadsbesluit een grondslag voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht te zijn. De Wet voorkeursrecht gemeenten kent drie grondslagen, te weten: 1. Een planologisch voornemen, artikel 5 Wvg. 2. Een structuurvisie, artikel 4 Wvg. 3. Een bestemmingsplan, artikel 3 Wvg.

In de destijds vigerende structuurvisie en bestemmingsplan is de beoogde herontwikkeling niet opgenomen. Wel is in het door uw raad vastgestelde ontwikkelkader Crabbehof d.d. 16 mei 2023 de beoogde herontwikkeling weergegeven. Gezien het ontbreken van een structuurvisie of een bestemmingplan, waarin de toegedachte bestemming c.q. de beoogde herontwikkeling is opgenomen, wordt de grondslag voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht hier gevormd door het ontwikkelkader ex artikel 5 Wvg.

1

ABRvS 27 oktober 2010, LJN BO1862.

Notitie | 11 juni 2024 | 30405174 | N01 | obr | Pagina 2 van 6

3. Motivatie vestiging gemeentelijk voorkeursrecht In het raadsvoorstel behorende bij het vestigingsbesluit is de motivatie voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht opgenomen. De argumenten om het voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende. 1.

2.

3. 4.

Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen. Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van Ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) kunnen worden voorkomen. Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen). Het voorkeursrecht maakt het voor de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen het plangebied. Bij een voorgenomen gewenste verkoop door een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.

Het voornaamste argument voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht behelst het behouden en versterken van de regie op de beoogde herontwikkeling. Daarbij is het vaste jurisprudentie dat de gemeenteraad het belang bij het vestigen van het voorkeursrecht voldoende heeft gemotiveerd 'indien de raad verwijst naar het behouden van de regierol bij de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente'. 2 4. Zelfrealisatie na vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Van belang om op te merken is dat zuivere zelfrealisatie losstaat van het besluit tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht. Het gemeentelijk voorkeursrecht is een passief grondverwervingsinstrument, dat de gemeente ondersteunt bij haar grondverwervingsbeleid. Het verplicht de eigenaar niet tot verkoop. Indien eigenaar bereid en in staat is om conform de gemeentelijke randvoorwaarden tot herontwikkeling over te gaan, dan blijft zelfrealisatie ook na de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht mogelijk. Tot op heden is echter gebleken dat er geen plannen door de eigenaar en projectontwikkelaars zijn ingediend die voldoen aan de gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden. 5.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij vestiging gemeentelijk voorkeursrecht Bij een besluit tot vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht dient de gemeente in lijn te handelen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Onder meer het vertrouwensbeginsel, rechtszekerheidsbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel dienen in acht te worden genomen. De gemeente heeft in haar verweerschrift gemotiveerd uiteengezet dat hieraan is voldaan. De onafhankelijke bezwaarschriftencommissie is eveneens tot het oordeel gekomen dat de gemeente bij haar besluitvorming de algemene beginselen van 2

ABRvS 22 november 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AZ2785.

Notitie | 11 juni 2024 | 30405174 | N01 | obr | Pagina 3 van 6

behoorlijk bestuur voldoende in acht heeft genomen. Met name is van belang dat de gesprekken in het voortraject over het al dan niet voldoen aan de gestelde randvoorwaarden geen rol spelen bij het onderhavige besluit tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht. Een eventueel geslaagd beroep op bijvoorbeeld de schending van het vertrouwensbeginsel, met gevolgen voor het onderhavige besluit, dient te gaan over het gevestigde voorkeursrecht. Bezwaren over genoemd voortraject behoren dan ook niet thuis in de onderhavige heroverweging van het vestigingsbesluit. Desalniettemin zal de gemeente desgevraagd ingaan op het voortraject, mede om uw raad ook mee te nemen in de gemeentelijke projectaanpak en daarmee gepaard gaande tijd en energie die daarin is gestoken. 6. Gemeentelijke projectaanpak • Vanaf het voorjaar van 2020 is de gemeente met de eigenaren in gesprek over de planvorming voor de locatie Troelstraweg 197 – 199. Begin 2022 is gestart met een overlegstructuur van minimaal 1 keer per maand in de vorm van een projectgroepoverleg met de eigenaren, een ontwikkelende partij, een architect en de ambtelijke projectgroep bestaande uit alle betrokken vakdisciplines. Het doel van deze overleggen is samenwerken aan de totstandkoming van een haalbaar woningbouwplan. • Aan de start van deze ontwikkeling zijn randvoorwaarden voor de betreffende locatie meegegeven.

Dit is immers nodig, omdat er als bestemming nu een bedrijfsfunctie is gevestigd. De gemeente kan alleen medewerking verlenen als er een woningbouwplan wordt ontwikkeld dat past binnen gestelde randvoorwaarden. De gestelde randvoorwaarden zijn passend binnen de raad vastgestelde (beleids)kaders en akkoord bevonden door de Stuurgroep Wielwijk & Crabbehof op 7 juli 2022. • Binnen de vastgestelde randvoorwaarden is onder andere het maximale bebouwd oppervlakte, maximale bouwhoogte en bouwvolume vastgelegd. Over de woningen is opgenomen dat deze minimaal 70 m2 oppervlakte moeten hebben. Randvoorwaarden stel je niet zomaar op, via een grove model- of massastudie wordt gekeken wat past qua bebouwing op deze locatie. Passend binnen de randvoorwaarden is bijvoorbeeld een alzijdig woongebouw (appartementen of grondgebonden woningen) met een compacte footprint in een landschappelijke setting. Het parkeren kan dan onder het gebouw (deels op maaiveldniveau of half verdiept) worden opgelost. Door het toepassen van slimme architectuur kan er toch een levendige plint gerealiseerd worden. • Deze locatie is in de Wijkvisie Crabbehof (2012) en het daaropvolgende Ontwikkelkader Crabbehof (2023) beoogd als woningbouwlocatie. Bij een woningbouwontwikkeling op deze locatie wordt vanuit deze visies ook verwezen naar onderstaande randvoorwaarden.

Deze randvoorwaarden zijn ook aan de ontwikkelende partij meegegeven: o Het versterken van de groene as/structuur van de wijk Crabbehof ten opzichte van naastgelegen Zuidendijk en historische brug de Crabbegeul. Hierdoor is er een maximaal bouwvlak/volume opgenomen. Het parkeren onder het gebouw brengen, biedt de mogelijkheid om zowel woningen toe te voegen en voldoende ruimte te behouden om de groene as/structuur aan te zetten. o Het toevoegen van een levendige plint dient te zorgen voor een sterke relatie tussen de woningen en het openbaar gebied. • De randvoorwaarden zijn nimmer gewijzigd, maar zijn gedurende de samenwerking uitgewerkt met voorbeelden en verduidelijkt, om meer richting te geven aan een passend plan. Zo is op 28 juni 2023 een modelstudie gedeeld voorzien van een

Notitie | 11 juni 2024 | 30405174 | N01 | obr | Pagina 4 van 6

•

•

•

•

•

•

•

concreet aantal mogelijke appartementen of grondgebonden woningen (met daaronder bijvoorbeeld half verdiept parkeren of parkeren op maaiveld onder de woning) passend binnen het bouwvolume. In 2022 heeft ontwikkelende partij Bolton meerdere plannen aangeleverd. De aangeleverde plannen bestonden uit grondgebonden woningen met een daarbij behorende (te) grote parkeervraag in het openbaar gebied. Dit sloot niet aan bij de randvoorwaarden, omdat er te weinig ruimte overbleef om een groene omgeving te creëren. Er is meermaals aangegeven om te kiezen voor appartementen waarbij het parkeren onder de woning plaatsvindt. Hier werd niets mee gedaan. Doordat er geen haalbaar plan tot stand kwam, heeft Bolton zich begin 2023 teruggetrokken uit deze ontwikkeling. Op 27 februari 2023 heeft de gemeente, in een gesprek met de eigenaren, aangegeven te willen onderzoeken of aankoop van de locatie door de gemeente zelf interessant is. De eigenaren stonden open voor dit onderzoek, welke vanaf dit moment in gang is gezet. Met als gevolg in de periode van maart t/m juli 2023 verminderd contact, totdat de uitkomsten van dit onderzoek gedeeld konden worden. Terwijl het onderzoek naar de aankoop van de locatie intern bij de gemeente werd uitgevoerd, zijn de eigenaren een samenwerking aangegaan met Pap Projectontwikkeling.

Bij het eerste overleg op 24 augustus 2023, dat gepland stond op het stadskantoor van de gemeente, werd direct een volledig woningbouwplan gepresenteerd. Echter na een halfjaar geen contact, kwam dit plan als een verrassing. Vanuit de gemeente werd dit overleg juist gezien als een voorbespreking waarin de eerder gedeelde randvoorwaarden voor deze locatie toegelicht zouden worden aan de nieuwe ontwikkelaar. Het ontvangen plan van PAP Projectontwikkeling op 24 augustus 2023 is wederom intern doorgestuurd aan de betrokken vakdisciplines. Uitkomst was dat het plan niet voldeed aan de randvoorwaarden, het bevatte: o Een te groot bebouwde oppervlakte. o Te weinig ruimte om de groene structuur te versterken (omdat er te veel parkeerplaatsen waren toegevoegd op het maaiveld). o Een zorgfunctie in de plint, waardoor de parkeervraag nog groter wordt. Op 12 oktober is de gemeente opnieuw met de eigenaren, de projectontwikkelaar en architect op het stadskantoor in gesprek gegaan om de feedback op het plan van 24 augustus te delen. De feedback op het plan van 24 augustus is ook per e-mail aan de eigenaren gedeeld. Na het overleg van 12 oktober is op 13 oktober een aangepast plan aangeleverd. In dit plan waren een aantal aanpassingen gedaan, maar die aanpassingen sloten niet aan bij de verstrekte randvoorwaarden.

Ook dit plan (van 13 oktober) is weer intern doorgestuurd naar de projectleden, waarbij de afspraak is gemaakt om met de eigenaren en de projectontwikkelaar in de maand november de feedback op het aangeleverde plan terug te koppelen. Bij dit overleg zou dan ook de stedenbouwkundige aansluiten. Vanaf half oktober is het proces gestart voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht. Het gelijktijdig communiceren in deze twee trajecten zou verwarrend kunnen werken. Om deze reden is er voor gekozen om het projectoverleg in november te annuleren. De terugkoppeling op het aangepaste plan van 13 oktober heeft de gemeente telefonisch aan de eigenaar teruggekoppeld. In dit gesprek heeft de gemeente een toelichting gegeven waarom het plan nog niet voldeed aan de gestelde randvoorwaarden.

Notitie | 11 juni 2024 | 30405174 | N01 | obr | Pagina 5 van 6

7. Resumé en vervolg De gemeente heeft alle aangeleverde plannen serieus genomen en beoordeeld. Op ieder plan zijn concrete aanpassingen teruggekoppeld om een haalbaar plan binnen de randvoorwaarden te realiseren. De betrokken collega's van de verschillende vakdisciplines zijn hierbij aangesloten. Vanaf 2022 heeft de gemeente circa 7 versies van plannen voor deze locatie mogen beoordelen. Dit kost tijd, die de gemeente er uiteraard graag in investeert. Echter voldeden de tot nu toe ingediende plannen niet aan de randvoorwaarden. De gemeente hecht belang aan het versterken van haar regierol bij de beoogde herontwikkeling, waardoor zij een gemeentelijk voorkeursrecht heeft gevestigd op deze locatie. De rechtmatigheid van dit besluit blijkt ook uit het onafhankelijk advies van de bezwaarschriftencommissie. Mocht het gemeentelijk voorkeursrecht niet meer van toepassing zijn, dan verliest de gemeente de regie op de herontwikkeling van de locatie en kan er grondspeculatie plaatsvinden. De gemeente staat nog steeds open om met de eigenaar en projectontwikkelaars in gesprek te treden over zelfrealisatie, doch wel met inachtneming van de gemeentelijke randvoorwaarden. De belangen van de eigenaar worden op dit aspect dan ook niet geschaad door de gemeentelijke besluitvorming.

De gemeente is bevoegd om een vrijstelling van de aanbiedingsplicht in het kader van het gevestigde voorkeursrecht te verlenen indien er een plan wordt ingediend dat voldoet aan de gemeentelijke randvoorwaarden.

Notitie | 11 juni 2024 | 30405174 | N01 | obr | Pagina 6 van 6