Factsheet Valkhorst.pdf

Verhuisketens Valkhorst De gemeente Dordrecht heeft aan het Onderzoekcentrum Drechtsteden gevraagd om bij één project de verhuisketens in beeld te brengen.

Inhoud 1. Conclusies 2. Tabellen

Dordrecht heeft in het lokale woonplan aangegeven in aantal en kwaliteit een bijdrage te leveren aan de groeiagenda. Er is hierbij behoefte aan verdiepende informatie. Dit betreft de doorstroming in de bestaande voorraad als gevolg van nieuwbouw: wat levert een nieuwbouwproject aan verhuisketen in de bestaande voorraad op. De belangrijkste vragen: wat voor woningen komen er nog meer vrij en komen de meeste bewoners uit de gemeente/regio of van buiten?

Motie Gemeenteraad Dordrecht De Dordtse gemeenteraad heeft eind 2019 een motie aangenomen Verhuisketen dashboard. "Men verzoekt een verhuisketen dashboard, dat zowel cumulatief getotaliseerd als afzonderlijk voor een tweetal recent gerealiseerde woningbouwprojecten én voortaan elk jaar voor één in overleg met de gemeenteraad te selecteren nieuw in het duurdere segment gerealiseerd woningbouwproject op te stellen".

Op basis van een overzicht van 14 gerealiseerde projecten in Dordrecht is gekomen tot de keuze voor het project Valkhorst. Dit voldeed het best aan drie criteria:  Het is een project met enige omvang (meer dan 30 woningen)  dat al enige tijd geleden gerealiseerd is (zodat verhuisketens te achterhalen zijn)  en heeft enige differentiatie zodat ook binnen de (deel)projecten verschillen geanalyseerd kunnen worden. Valkhorst is een project met 47 (waarvan 44 onderzochte) grondgebonden koopwoningen met bouwjaar 2018 en 2019) (zie tabel 1).

1

Conclusies

Bij project Valkhorst zijn de verhuisketens van de woningen gemiddeld 2,5. Dit is inclusief de nieuwbouwwoning die betrokken is. De verhuisketens van de woningen die in 2019 zijn opgeleverd zijn redelijk kort (gemiddeld 2,3), die van de duurdere woningen uit 2018 hebben een verhuisketen van 2,4 en de betaalbare woningen hebben gemiddeld de langste verhuisketen van 2,7. Bij de eerdere studie naar verhuisketens van De Hoven was de conclusie over de lengte van de verhuisketens vergelijkbaar.

Het verslag over de verhuisketens als gevolg van nieuwbouw van Valkhorst zal worden aangeboden aan de Gemeenteraad van Dordrecht.

De doorlooptijd van de verhuisketen hangt (uiteraard) ook samen met de lengte van de verhuisketen. Per verhuizing gerekend vinden verhuizingen meestal plaats binnen 0,5 tot 2 maanden gemiddeld. In tabel 2 zijn verhuisketens en gemiddelde doorlooptijd per verhuizing bij elkaar gezet. Waardoor wordt de verhuisketen beëindigd? Er zijn vier mogelijke redenen te onderscheiden (in volgorde van omvang):  bewoning uit een gemeente van buiten de regio of het buitenland  kinderen die uit huis gaan (starters)  een verhuizing waarbij nog iemand blijft wonen op het achtergelaten adres (semistarter)  de woning is nog niet bewoond of incidenteel na vertrek gesloopt. In tabel 3 zijn de redenen per deelproject benoemd. Verder zorgden de 44 koopwoningen van project Valkhorst er indirect voor dat 28 goedkope (huur- of koop) woningen met een WOZ-waarde tot 175.000 bewoond konden worden (tabel 4). In verhouding is dat 64% t.o.v. het aantal nieuwe woningen. Bij de verhuisketens van De Hoven kwam ook naar voren dat het verschil tussen en aankoopwaarde van het nieuwe eigendom en de verkoopwaarde van het oude eigendom vaak groot is.

1

Tabellen

Valkhorst is een project grondgebonden woningen in Land van Valk (Leerpark), qua prijs gedifferentieerd, met meerderheid woningen in het duurdere segment. Tabel 1

Kenmerken Valkhorst (Wijnie Jabaaijlaan en Romboutslaan) Dordrecht

categorie

huisnrs.

12 koopwoningen eengezins, betaalbaar bouwjaar 2018 21 koopwoningen eengezins, duur bouwjaar 2018 11 koopwoningen eengezins, bouwjaar 2019 WOZ-waarde in jaar van bewoning

W10,W14,W16,W18,W20,W22,W24,W26 R11,R13,R15,R19 W1 t/m W9,W11,W12,W13,W15 R1,R3,R5,R7,R9,R17,R21,R23 W17 t/m W37 o

WOZwaarde 255.000350.000 360.000560.000 onbekend

Bij project Valkhorst zijn de verhuisketens van de woningen gemiddeld 2,5. Bij het deel dat in 2019 is opgeleverd zijn ze redelijk kort (gemiddeld 2,3), die van de duurdere woningen uit 2018 hebben een verhuisketen van 2,4 en de betaalbare woningen hebben gemiddeld de langste verhuisketen van 2,7. Per verhuizing gerekend vinden verhuizingen meestal plaats binnen 0,5 tot 2 maanden gemiddeld. Tabel 2 Verhuisketens en doorlooptijd (deel)projecten Valkhorst Project Gemiddelde Percentage met Verhuisketen# doorstroming Valkhorst betaalbaar 2,7 75% Valkhorst duur 2,4 95% Valkhorst 2019 2,3 82% Gemiddeld Valkhorst 2,5 86% # dit is inclusief de verhuizing naar de nieuwbouw *per verhuizing

 





Gemiddelde doorlooptijd* 2,0 1,2 0,5 1,2

Bewoning door iemand van buiten de regio is de belangrijkste reden voor de beëindiging van de verhuisketen in de regio. Door de opgeleverde nieuwbouw konden uiteindelijk ook redelijk veel starters op de woningmarkt een woning vinden. Dat was bij 25% van de nieuwe woningen het geval. Als iemand op een adres achter blijft, dan kunnen we dat als semi-starter zien. Het kan gaan om einde samenwoning/scheiding of een familierelatie anders dan een kind dat uit huis gaat. Dat is bij 23% het geval. Van de 9 woningen die op 1-1-2020 nog leeg (20%) stonden zal een deel wellicht inmiddels wel bewoond kunnen zijn. We hebben daar echter nu nog geen statistische gegevens van. De verhuisketens kunnen dus nog (iets) langer worden. 1 woning die vrijkwam als gevolg van de verhuisketen is gesloopt.

Tabel 3 Reden beëindiging keten (deel)projecten Valkhorst Project bewoning van kinderen die buiten de uit huis gaan regio Valkhorst betaalbaar Valkhorst duur Valkhorst 2019 Totaal Valkhorst

3 8 2 13

3 5 3 11

er blijft iemand achter op adres 4 3 3 10

woning nog niet bewoond of nu gesloopt 2 5 3 10

In tabel 4 is beschreven wat de kenmerken zijn van de vrijgekomen woningen qua eigendom, type en WOZ-waarde. De 44 koopwoningen van project Valkhorst zorgden er indirect voor dat 28 goedkope (huurof koop) woningen met een WOZ-waarde tot 175.000 bewoond konden worden, een verhouding van 64%. Tabel 4 Kenmerken vrijgekomen woningen Project aantal binnen aantal koop de gemeente Valkhorst betaalbaar 17 9 Valkhorst duur 30 18 Valkhorst 2019 15 9 Totaal Valkhorst 62 36

2

aantal grondgebonden 12 18 8 38

aantal goedkoop 5 17 6 28

De tabellen 5a t/m 5c geven voor Valkhorst per (willekeurig) adres de verhuisketens weer. De reden beëindiging geldt voor de laatste woning uit de keten en staat daarom onderaan uitgelijnd. Er kunnen als twee alleenstaanden gaan samenwonen ook twee woningen vrijkomen; daarom kunnen ook meerdere redenen zijn voor beëindiging van de verhuisketen.

Tabel 5a Verhuisketens Valkhorst betaalbaar Lengte Doorlooptijd in vrijgekomen woningen maanden 3 1 Dordrecht, overige huur, flat, 225.000 Dordrecht, koop, 2^1 kap, 260.000 2 6 Dordrecht, overige huur, egw, 195.000 2 2 Dordrecht, koop, egw, 160.000 7 5 Dordrecht, overige huur, bovenwoning, 135.000 Dordrecht, koop, egw, 275.000 Dordrecht, overige huur, maisonnette, 205.000 Zwijndrecht, koop, 2^1 kap, 330.000 Zwijndrecht, koop, egw, 350.000 Zwijndrecht, koop, 2^1 kap, 375.000 4 14 Dordrecht, koop, egw, 200.000 Dordrecht, corporatie, flat, 65.000 Dordrecht, overige huur, egw, 200.000 2 1 Dordrecht, overige huur, egw, 310.000 1 1 4 17 Dordrecht, koop, egw, 275.000 Dordrecht, overige huur, bovenwoning, 150.000 Dordrecht, koop, flat, 325.000 1 4

18

reden beëindiging

er blijft iemand op adres uit huis uit huis

huis staat leeg leeg bewoning uit Rotterdam bewoning uit Rotterdam

uit huis/uit studentwoning bewoning uit Goes

Dordrecht, overige uur, flat, 120.000 Dordrecht, overige huur, egw, 185.000 Dordrecht, overige huur, bovenwoning, 125.000

er blijft iemand op adressen 1 er blijft iemand op adressen Lengte= aantal woningen waar iemand is gaan wonen (inclusief de opgeleverde nieuwbouw) De reden van beëindiging heeft betrekking op het laatste adres dat vrij is gekomen en heeft dus alleen indirect verband met de opgeleverde nieuwbouw. Eengezins is grondgebonden, rij- of tussenwoning WOZ-waarde in jaar van bewoning

Tabel 5b Verhuisketens Valkhorst bouwjaar 2019 Lengte Doorlooptijd in vrijgekomen woningen maanden 4 1 Dordrecht, koop, hoek, 185.000 Dordrecht, overige huur, flat 170.000 Dordrecht, koop, egw, 175.000 2 0

3

Dordrecht, koop, flat, 195.000

3

3

Dordrecht, koop, egw, 200.000 Dordrecht, overige uur, flat, 125.000

1 3

2 2 3

2

1 1 1

2 3

Dordrecht, corporatie, flat, 125.000 Dordrecht, koop, flat, 160.000 Dordrecht, koop, flat, 125.000 Dordrecht, koop, eindwoning, 225.000 Dordrecht, koop, egw, 170.000 Dordrecht, overige huur, egw, 230.000 Dordrecht, overige huur, eindwoning, 245.000 Dordrecht, overige huur, flat, 300.000 Dordrecht, koop, egw, 225.000

Toelichting: zie tabel 5a

3

reden beëindiging

bewoning uit Hoeksche Waard huis staat leeg huis is nog niet officieel bewoond op 1-1-2020 huis staat leeg bewoning uit Lansingerland er blijft iemand op adres uit huis er blijft iemand op adres uit huis, vanuit kamers uit huis huis staat leeg huis staat leeg, er blijft iemand op adres

Tabel 5c Verhuisketens Valkhorst duur Lengte Doorlooptijd in vrijgekomen woningen maanden 1 2 Dordrecht, overige huur, flat, 140.000 2 1 Dordrecht, koop, hoek, 170.000 2

1

Dordrecht, koop, rij, 225.000

3

8

Dordrecht, koop, egw, 205.000 Dordrecht, koop, flat, 150.000

1 3

4

2

Dordrecht, corporatie, flat, 95.000 Dordrecht, corporatie, flat, 52.000 Dordrecht, koop, egw, 255.000

1 2

Dordrecht, koop, egw, 180.000

4

10

3

1

2 4

10

3

2

2 2 3

1 1 8

3

1

3

4

3

6

Dordrecht, koop. egw, 310.000 Dordrecht, koop, flat, 105.000 Dordrecht, overige huur, flat, 85.000 Dordrecht, koop, egw, 275.000 Dordrecht, corporatie, flat, 56.000 Dordrecht, koop, hoek, 130.000 Dordrecht, overige huur, egw, 220.000 Dordrecht, koop, eindwoning, 190.000 Dordrecht, overige huur, bovenwoning, 94.000 Dordrecht, corporatie, flat, 95.000 Dordrecht, corporatie, flat, 35.000 Dordrecht, koop, egw, 130.000 Dordrecht, koop, egw, 175.000 Dordrecht, koop, egw, 130.000 Dordrecht, koop egw 470.000 Dordrecht, koop, hoek, 215.000 Dordrecht, koop, maisonnette, 110.000 Dordrecht, overige huur, egw, 150.000 Dordrecht, koop, egw, 145.000 Dordrecht, corporatie, flat, 240.000 Dordrecht, overige huur, egw, 185.000

reden beëindiging bewoning uit Tilburg leegstand er blijft iemand op adres wonen er blijft iemand op adres wonen bewoning uit buitenland bewoning uit Barendrecht leegstand er blijft iemand op adres wonen bewoning uit Rotterdam uit huis en bewoning uit Albrandswaard

bewoning uit Ridderkerk flat is afgebroken uit huis

huis staat leeg huis staat leeg en uit huis kamerbewoning uit huis bewoning uit buitenland uit huis uit huis bewoning uit Den Haag

Toelichting: zie tabel 5a

Het OCD streeft naar hoge kwaliteit van de informatie in deze factsheet. Heeft u nog suggesties of aanvullingen, laat het ons dan weten.

Bijlage Shortlist projecten Dordrecht project Tromppark Fase 1 De Bloei van Krispijn Wilgenwende - Wilgenweide Nieuw Land van Valk project Valkhorst fase 2 Wilgenwende - Wilgenveld Nieuw Land van Valk project Valkhorst Thuis in 3314 Wilgenwende - Molenzigt Nieuwe LTS Wilgenwende - Wilgenkroon Wantijhof Park Zuidhof (gebouw Eik) Nieuw Land van Valk project Valkzicht fase 2 Overkamppark fase 2 WOZ-waarde in jaar van bewoning

drs. J.M.A. Schalk + Kees Klootwijk mei 2020 Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05 ocd@drechtsteden.nl www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl

4

aantal 32 38 38 41 45 47 51 72 47 36 36 48 53 54

woningtype eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning e.a. appartement appartement appartement appartement appartement