Factsheet Overkampweg en Patersweg DEF_2.pdf

Verhuisketens Overkampweg en Patersweg De gemeente Dordrecht heeft aan het Onderzoekcentrum Drechtsteden gevraagd om bij twee projecten de verhuisketens in beeld te brengen. In 2020 zijn de verhuisketens van Valkhorst gerapporteerd. Eind 2021 zijn de verhuisketens van Wilgenveld geanalyseerd. En nu gaat het om verhuisketens van project Overkampweg en Patersweg.

Inhoud 1. Conclusies 2. Tabellen

Dordrecht heeft in het lokale woonplan aangegeven in aantal en kwaliteit een bijdrage te leveren aan de groeiagenda. Er is hierbij behoefte aan verdiepende informatie. Dit betreft de doorstroming in de bestaande voorraad als gevolg van nieuwbouw: wat levert een nieuwbouwproject aan verhuisketens in de bestaande voorraad op. Hiermee wordt ook voldaan aan de informatiebehoefte van de Gemeenteraad. De belangrijkste vragen: wat voor woningen komen er nog meer vrij en komen de meeste bewoners uit de gemeente/regio of van buiten? Op basis van een overzicht van 14 gerealiseerde projecten in Dordrecht is gekomen tot de keuze voor het project Overkampweg en Patersweg. Dit voldeed het best aan drie criteria: • Het is een project met enige omvang (rond 30 of meer woningen) • dat al enige tijd geleden gerealiseerd is (zodat verhuisketens te achterhalen zijn) • en samen hebben ze enige differentiatie zodat ook tussen de (deel)projecten verschillen geanalyseerd kunnen worden. Overkampweg is een project van 55 middeldure1 meergezinswoningen met lift uit 2022. Van project Patersweg (de tuinen van Krispijn) met 51 woningen zijn de 27 middeldure eengezinswoningen uit 2021 aan de Patersweg bekeken.

1

Conclusies

Het project Overkampweg bevat 55 middeldure koopappartementen en zorgde voor gemiddeld 2 verhuizingen binnen de regio. Dat is inclusief de nieuwbouwwoning die betrokken is. De verhuisketen van 2,0 is lager dan de verhuisketens van eerder onderzochte projecten (met vooral grondgebonden woningen, zoals Valkhorst (2,5) en Wilgenveld (2,3)).

Het verslag over de verhuisketens als gevolg van nieuwbouw van Overkampweg en Patersweg zal worden aangeboden aan de Gemeenteraad van Dordrecht. Definities van verhuisketen, doorlooptijd en prijsgrenzen staan in de bijlage

Het project Patersweg waarvan 27 middeldure eengezinswoningen bestudeerd zijn, zorgde voor een verhuisketen van 1,4. Waarom dit project een korte verhuisketen heeft, heeft twee verklaringen. Zo werd ruim een kwart van de nieuwbouw bewoond door iemand van buiten de regio en eveneens ruim een kwart door een (semi-)starter. Ook de door doorstomers achtergelaten woningen werden relatief vaak bewoond door iemand van buiten de regio. Het project is ontwikkeld door een ontwikkelaar van buiten de regio, maar wel via twee Dordtse makelaars verkocht. De doorlooptijd van de verhuisketen hangt (uiteraard) ook samen met de lengte van de verhuisketen. Per verhuizing gerekend vinden verhuizingen door project Overkampweg meestal plaats binnen 0,5 tot 1 maand gemiddeld. Dat gold ook voor de meeste woningen van de Patersweg. Met uitzondering van 1 verhuisketen, waar de doorlooptijd 12 maanden was. De korte doorlooptijd is een indicatie voor de druk op de woningmarkt. In tabel 2 zijn verhuisketens en gemiddelde doorlooptijd per verhuizing bij elkaar gezet. Waardoor wordt de verhuisketen beëindigd? Er zijn vier mogelijke redenen te onderscheiden (in volgorde van omvang): • bewoning uit een gemeente van buiten de regio of het buitenland • kinderen die uit huis gaan (starters) • een verhuizing waarbij nog iemand blijft wonen op het achtergelaten adres (semistarter)

1 Prijsgrenzen: goedkoop tot 300.000 euro, betaalbaar 300.000-390.000 euro, middelduur 390.000-

500.000 euro, duur 500.000 en meer.

•

de woning is nog niet bewoond of incidenteel na vertrek gesloopt. In tabel 4 zijn de redenen per deelproject benoemd.

Verder zorgden de 55 koopappartementen van project Overkampweg er indirect voor dat 23 goedkope (huur- of koop) woningen met een WOZ-waarde tot 300.000 bewoond konden worden (tabel 4). In verhouding is dat 42% t.o.v. het aantal nieuwe woningen. Bij de Patersweg was dat vergelijkbaar, namelijk 44%. Tabel 1 Kengetallen Overkampweg en Patersweg i.v.m. Valkhorst (2020) en Wilgenveld (2022) Valkhorst WilgenOverkampPatersonderwerp 2020 veld weg weg 2022 2024 2024 Aantal woningen 44 63 55 27 Verhuisbewegingen 110 142 111 38 Verhuisketen 2,5 2,3 2,0 1,4 Waarvan binnen Dordrecht 62 74 62 11 Overige Drechtsteden 35 4 11 2 Van buiten Drechtsteden 13 30 37 13 Uit huis (Starter) 11 17 8 4 Leeg 9 11 1 2 Er blijft iemand op adres 10 9 6 7 Vanuit koop 36 53 47 11 Vanuit corporatie 8 8 2 1 Vanuit particuliere huur 15 12 13 1

In vergelijking met de twee eerder onderzochte projecten zijn door de projecten Overkampweg en Patersweg weinig corporatiewoningen vrijgekomen en door Patersweg ook weinig particuliere huurwoningen.

2

Tabellen

Overkampweg is een project appartementen van 55 middeldure koopappartementen. Met bouwjaar 2022. Bij project Overkampweg zijn de verhuisketens van de woningen gemiddeld 2,0, dat is minder dan bij de onderzochte eerdere projecten. Per verhuizing gerekend vinden verhuizingen meestal plaats binnen 0,5- 1 maanden gemiddeld. De 27 bestudeerde eengezinskoopwoningen aan de Patersweg hebben bouwjaar 2021. De verhuisketen is hier 1,4. Tabel 2 Verhuisketens en doorlooptijd projecten Overkampweg en Patersweg Project Gemiddelde Percentage met Verhuisketena doorstromingb

Gemiddelde doorlooptijd in maandenc 0,8 1,0

Overkampweg 2,0 64% Patersweg 1,4 33% a dit is inclusief de verhuizing naar de nieuwbouw b het aandeel woningen waar een verhuisketen binnen Dordrecht/de regio is opgetreden c per verhuizing

2

Toelichting nieuwbouw 55 koopwoningen Overkampweg • Bewoning door iemand van buiten de regio is de belangrijkste reden voor de beëindiging van de verhuisketen in de regio. Dat was bij tweederde van de nieuwbouw Overkampweg het geval. • Door de opgeleverde nieuwbouw konden uiteindelijk ook starters op de woningmarkt een woning vinden. Dat was bij 15% van de nieuwe woningen van Overkampweg het geval. • Als iemand op een adres achter blijft, dan kunnen we dat als semi-starter zien. Het kan gaan om einde samenwoning/scheiding of een familierelatie anders dan een kind dat uit huis gaat. Dat is bij 11% het geval. Toelichting nieuwbouw 27 koopwoningen Patersweg • Bewoning door iemand van buiten de regio is de belangrijkste reden voor de beëindiging van de verhuisketen in de regio. Dat was bij bijna de helft van de nieuwbouw Patersweg het geval. • Door de opgeleverde nieuwbouw konden uiteindelijk ook starters op de woningmarkt een woning vinden. Dat was bij 15% van de nieuwe woningen van Patersweg het geval. • Als iemand op een adres achter blijft, dan kunnen we dat als semi-starter zien. Het kan gaan om einde samenwoning/scheiding of een familierelatie anders dan een kind dat uit huis gaat. Dat is bij 26% het geval.

Tabel 3 Reden beëindiging keten (deel)projecten Overkampweg en Patersweg Project er blijft woning nog bewoning van kinderen die iemand niet buiten de uit huis gaan achter op bewoond of regio adres nu gesloopt Overkampweg 38 8 6 1 Patersweg 13 4 7 2 a Het aantal beëindigde verhuisketens kan hoger liggen dan het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen doordat soms twee woningen vrijkomen wanneer mensen gaan samenwonen

In tabel 4 wordt beschreven wat de kenmerken zijn van de vrijgekomen woningen qua eigendom, type en WOZ-waarde. De 55 koopwoningen van project Overkampweg zorgden er indirect voor dat in de regio 23 goedkope (huur- of koop) woningen met een WOZ-waarde tot 300.000 bewoond konden worden, een verhouding van 42%. De nieuwbouw van Patersweg zorgde voor 12 vrijgekomen goedkope woningen (44%).

Tabel 4 Kenmerken vrijgekomen woningen binnen de gemeenteregio Project aantal binnen aantal aantal koop de gemeente grondgebonden Overkampweg 46 39 40 Patersweg 11 11 10

aantal goedkoop 23 12

De tabellen 5a en 5b geven voor Overkampweg en Patersweg per (willekeurig) adres de verhuisketens weer. De reden beëindiging geldt voor de laatste woning uit de keten en staat daarom onderaan uitgelijnd. Er kunnen als twee alleenstaanden gaan samenwonen ook twee woningen vrijkomen; daarom kunnen ook meerdere redenen zijn voor beëindiging van de verhuisketen.

3

Tabel 5a Verhuisketens Overkampweg appartementen met lift, middelduur Lengte Doorlooptijd in vrijgekomen woningen maanden 2 2 Dordrecht, koop, geschakelde woning 455.000 2 2

0 1

1 1

0 0

3

1

2

2

1

0

1

0

3

1

2

1

1

0

3

2

1

0

1

0

2 3

0 1

3

1

6

3

2 2

1 1

4

1

Papendrecht, koop, tussenwoning 275.000 Dordrecht, koop, twee-onder-een-kap 415.000

Dordrecht, koop, twee-onder-een-kap 475.000 Dordrecht, corporatie, tussenwoning 165.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 285.000

Papendrecht, koop, eindwoning 300.000 Dordrecht, overige huur, maisonnette 230.000 Dordrecht, overige huur, portiekflat 330.000

Zwijndrecht, onbekend Zwijndrecht, koop, hoekwoning 420.000

Dordrecht, koop, geschakelde woning 455.000 Dordrecht, overige huur, portiekflat 305.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 350.000 Dordrecht, overige huur, portiekflat 255.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 215.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 370.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 245.000 Dordrecht, koop, eindwoning 325.000 Dordrecht, overige huur, benedenwoning 130.000 Dordrecht, overige huur, vrijstaande woning 190.000 Dordrecht, corporatie, portiekflat 165.000 Dordrecht, koop, maisonnette 160.000 Dordrecht, koop, eindwoning 375.000 Dordrecht, overige huur, tussenwoning 230.000 Dordrecht, koop, portiekflat 175.000

1

0

1 2

0 0

3

1

1

0

2

1

Dordrecht, koop, hoekwoning 515.000

2 1 2

1 0 0

Dordrecht, overige huur, tussenwoning 225.000

4

1

Dordrecht, koop, twee-onder-een-kap 415.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 172.000 Dordrecht, koop, bovenwoning 170.000

1

0

Sliedrecht, koop, tussenwoning 305.000 Papendrecht, koop, portiekflat 325.000 Papendrecht, koop, portiekflat 315.000

Dordrecht, koop, tussenwoning 270.000

4

reden beëindiging Bewoning uit 'sGravenhage Bewoning uit Westland 2 personen verhuizen, 1 blijft achter Bewoning uit Goes Kind verlaat ouderlijk huis 2 personen verhuizen, 1 blijft achter Bewoning uit 'sGravenhage Bewoning uit Barendrecht Kind verlaat ouderlijk huis Bewoning uit Capelle a/d/ IJssel Bewoning uit 'sGravenhage Kind verlaat ouderlijk huis Bewoning uit Rotterdam Ouders uit huis, kind blijft achter Bewoning uit Hellevoetsluis Nog leeg op 1-1-2024 Bewoning uit Zoetermeer Bewoning uit Barendrecht

Bewoning uit Tsjechië 1 blijft achter Kind verlaat ouderlijk huis Bewoning uit Albrandswaard Bewoning uit Dijk en Waard Bewoning uit Houten Bewoning uit Zoetermeer Bewoning uit Molenlanden Bewoning uit Albrandswaard Bewoning uit Barendrecht 1 persoon blijft achter Bewoning uit Moerdijk Bewoning uit krimpenwaard

Bewoning uit Apeldoorn Bewoning uit Barendrecht

1

0

3

2

2 1

1 0

2 3

2 2

1 1

0 0

1

0

2 1 3

0 0 2

3

1

4

2 4

1

1 6

Dordrecht, overige huur, galerijflat 150.000 Dordrecht, overige huur, galerijflat 120.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 315.000

Dordrecht, koop, twee-onder-een-kap 470.000 Dordrecht, koop, hoekwoning 350.000 Dordrecht, koop, twee-onder-een-kap 202.000

Dordrecht, koop, tussenwoning 245.000 Dordrecht, koop, vrijstaand 670.000 Dordrecht, overige huur, tussenwoning 350.000 Alblasserdam, koop, vrijstaand 674.000 Alblasserdam, koop, twee-onder-een-kap 454.000 Dordrecht, overige huur, galerijflat 245.000 Dordrecht, overige huur, hoekwoning 315.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 240.000 Dordrecht, overige huur, portiekflat 350.000 Dordrecht, koop, portiekflat 470.000 Dordrecht, koop, twee-onder-een-kap 475.000 Dordrecht, koop, tussenwoning 170.000 Dordrecht, koop, hoekwoning 350.000

Bewoning uit Capelle a/d IJssel Kind verlaat ouderlijk huis 1 persoon blijft achter Bewoning uit Hoeksche Waard Bewoning uit Ridderkerk Bewoning uit Rotterdam 1 persoon blijft achter Kind verlaat ouderlijk huis Bewoning uit Hoeksche Waard Bewoning uit Nieuwgein Bewoning uit Nissewaard Bewoning uit Amsterdam Bewoning uit NieuwLekkerland Kind verlaat ouderlijk huis Bewoning uit Rotterdam

Bewoning uit Rotterdam Kind verlaat ouderlijk huis 0 0 Woning nog leeg per 11-2024 2 2 Zwijndrecht, koop, vrijstaand 530.000 Bewoning uit Ridderkerk 2 1 Dordrecht, overige huur, galerijflat 150.000 Bewoning uit SúdwestFryslân 1 0 Bewoning uit Rotterdam 2 0 Papendrecht, koop, tussenwoning 320.000 Bewoning uit Hoeksche Waard Lengte= aantal woningen waar iemand is gaan wonen (inclusief de opgeleverde nieuwbouw) De reden van beëindiging heeft betrekking op het laatste adres dat vrij is gekomen en heeft dus alleen indirect verband met de opgeleverde nieuwbouw. Eengezins is grondgebonden, rij- of tussenwoning WOZ-waarde in jaar van bewoning 2

2

5

Tabel 5b Verhuisketens Patersweg eengezinswoningen, bouwjaar 2021, middelduur Lengte Doorlooptijd in vrijgekomen woningen reden beëindiging maanden 2 1 Dordrecht, koop, tussen, 185.000 bewoning uit Rotterdam 1 0 bewoning uit Schiedam en uit huis 2 12 Dordrecht, overig huur, maisonnette, 125.000 bewoning uit Rotterdam 2 1 Dordrecht, koop, tussen, 210.000 achtergelaten staat nog leeg op 1-1-2024 1 0 er blijft iemand op adres 1 0 er blijft iemand op adres én woning is nog leeg 3 2 Dordrecht, koop, eengezins, 245.000 Dordrecht, koop, galerijflat, 125.000 er blijft iemand op adres 2 1 Zwijndrecht, koop, tussen, 175.000 bewoning uit Den Haag 3 1 Dordrecht, koop, tussen, 160.000 Dordrecht, koop, maisonnette. 205.000 1 0 er blijft iemand op adres 1 0 bewoning uit Schiedam 1 0 bewoning uit Rotterdam 3 2 Dordrecht. koop, tussen, 300.000 uit huis, bewoning uit Dordrecht, koop, eind, 235.000 Rotterdam 1 0 bewoning uit Den Haag 1 0 er blijft iemand op adres.

Inwoning kan tijdelijk zijn geweest 1 0 bewoning uit Rotterdam en Utrecht 1 0 uit huis 1 er blijft iemand op adres én woning is nog leeg op 1-1-2024 3 2 Dordrecht, koop, tussen, 180.000 bewoning uit Schouwen Sliedrecht, corporatie, hoek, 165.000 Duiveland 1 0 er blijft nog iemand op adres 2 1 Dordrecht, koop, hoek, 190.000 uit huis 1 0 uit huis 1 0 bewoning uit Gouda 0 0 woning staat per 1-1-2024 nog leeg 1 0 bewoning uit Bergen op Zoom 0 0 woning staat per 1-1-2024 nog leeg 1 0 Hoeksche Waard én woning staat nog leeg op 1-1-2024 Lengte= aantal woningen waar iemand is gaan wonen (inclusief de opgeleverde nieuwbouw) De reden van beëindiging heeft betrekking op het laatste adres dat vrij is gekomen en heeft dus alleen indirect verband met de opgeleverde nieuwbouw. Eengezins is grondgebonden, rij- of tussenwoning WOZ-waarde in jaar van bewoning

6

Bijlage Shortlist projecten Dordrecht project Tromppark Fase 1 De Bloei van Krispijn Wilgenwende - Wilgenweide Nieuw Land van Valk project Valkhorst fase 2 Wilgenwende - Wilgenveld Nieuw Land van Valk project Valkhorst Thuis in 3314 Wilgenwende - Molenzigt Nieuwe LTS Wilgenwende - Wilgenkroon Wantijhof Park Zuidhof (gebouw Eik) Nieuw Land van Valk project Valkzicht fase 2 Overkamppark fase 2 WOZ-waarde in jaar van bewoning

aantal 32 38 38 41 45 18 47 51 72 47 36 36 48 53 54

woningtype eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning patiobungalows eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning e.a. appartement appartement appartement appartement appartement

Bijlage Bronnen en Definities Gebruikte bronnen Voor de selectie van projecten is gebruik gemaakt van de Verkoopmonitor 2022, 2023 en 2024. De kenmerken van de woning (eigendom, type en waarde) komen uit het WOZ-bestand 1-1-2024, bewerkt door Onderzoekcentrum Drechtsteden. Voor de verhuisbewegingen is gebruik gemaakt van stand- en stroomstatistiek 1-1-2022, 1-1-2023 en 1-1-2024. Een verhuisketen is een serie van aaneengeschakelde verhuizingen doordat een nieuwe woning wordt gerealiseerd of doordat een bestaande woning vrijkomt, bijvoorbeeld door overlijden van de bewoner(s) of een verhuizing. Een verhuisketen eindigt als er geen woning meer wordt achtergelaten, bijvoorbeeld in het geval van sloop van de woning of een scheiding waarbij één van de partners in het huis blijft wonen of inwonende kinderen die uit huis gaan. De schakels in een verhuisketen zijn de huishoudens die een woning betrekken en ook een woning vrijmaken. Het aantal schakels in dit proces is de lengte van een verhuisketen (definitie conform CBS). In deze factsheet wordt de nieuwbouwwoning ook als schakel meegeteld. Gemiddelde doorlooptijd De periode tussen bewoning van de eerste (nieuwbouw)woning en laatste woning in de keten, gedeeld door het aantal verhuizingen in de verhuisketen.

Prijsgrenzen Goedkoop: tot 300.000 euro Betaalbaar: 300.000-390.000 (NHG) Middelduur: 390.000-500.000 euro Duur: 500.000 euro en meer

Het OCD streeft naar hoge kwaliteit van de informatie in deze factsheet. Heeft u nog suggesties of aanvullingen, laat het ons dan weten.

drs. J.M.A. Schalk, Kees Klootwijk + Justen Kwakernaat, in dierbare herinnering aan Kees Klootwijk februari 2025 Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05 ocd@drechtsteden.nl

7