Evaluatie Starterslening Dordrecht.pdf

Evaluatie Starterslening 2021 - 2025

Colofon Auteurs Dennis Jonker & Roos de Korte Afdeling Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Mobiliteit Cluster Ruimtelijke Strategie en Beleid Organisatie Gemeente Dordrecht Publicatiedatum januari 2026 Versie 1.0

Inhoudsopgave Colofon................................................................................................................. 2 Inhoudsopgave..................................................................................................... 2 1. Inleiding............................................................................................................ 3 2. De doelgroep.................................................................................................... 4 2.1 Kenmerken van de doelgroep.........................................................................4 2.2 Toegankelijkheid van de lening......................................................................4 2.3 Redenen voor afwijzing.................................................................................. 5 3. Effecten op de woningmarkt.............................................................................6 3.1 Impact op woningmarkt.................................................................................. 6 3.2 Effect op koopgedrag van starters..................................................................9 3.3 Effect op doorstroming................................................................................... 9 4. Impact en beleving.........................................................................................

11 4.1 Algemene ervaring....................................................................................... 11 4.2 Impact op andere keuzes............................................................................. 12 4.3 Terugbetalen van de lening..........................................................................12 5. Financiële analyse.......................................................................................... 14 5.1 Budgetgebruik.............................................................................................. 14 5.2 Revolverend fonds........................................................................................ 15 6. Proces en uitvoering....................................................................................... 17 6.1 Ervaringen met het aanvraagproces............................................................17 6.2 Communicatie en informatievoorziening......................................................18 6.3 Knelpunten in proces of regelgeving............................................................19 7. Conclusies en aanbevelingen.........................................................................21 2

7.1 Conclusies..................................................................................................... 21 7.2 Slotbeschouwing........................................................................................... 22

1. Inleiding De Starterslening Dordrecht is inmiddels circa vier jaar van kracht en heeft als doel starters financieel te ondersteunen bij de aankoop van hun eerste woning. Binnen de huidige verordening kan een lening worden verstrekt tot maximaal € 55.000,-, bij een maximale koopsom van € 275.000, -. Gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt is het van belang om te evalueren in hoeverre deze voorwaarden nog aansluiten bij de praktijk en bij de behoeften van starters. Deze evaluatie brengt in kaart hoe realistisch de vastgestelde leen- en koopbedragen zijn, welk woningaanbod beschikbaar is binnen deze prijscategorie en hoe starters de regeling ervaren. Daarbij wordt gekeken naar de vraag wat in de huidige markt als een starterswoning kan worden beschouwd. De ervaringen van starters die daadwerkelijk gebruik hebben gemaakt van de Starterslening vormen een belangrijk onderdeel van dit onderzoek. Tot op heden zijn er in Dordrecht in totaal 171 Startersleningen verstrekt. Om de werking en effectiviteit van de regeling goed te kunnen beoordelen, is gebruikgemaakt van een combinatie van onderzoeksmethoden. Het onderzoek bestaat uit een enquête onder starters (63 respondenten), verdiepende interviews en bronnenonderzoek.

Dit bronnenonderzoek omvat onder meer een financiële analyse, een analyse van de woningmarkt in Dordrecht en resultaten uit het onderzoek van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). De evaluatie sluit af met conclusies en proces- en beleidsmatige aanbevelingen, die handvatten bieden voor de verdere ontwikkeling en eventuele bijsturing van de Starterslening in Dordrecht.

3

2. De doelgroep Dit hoofdstuk geeft inzicht in de doelgroep van de Starterslening in Dordrecht. Er wordt ingegaan op de kenmerken van de aanvragers, de toegankelijkheid van de regeling en de redenen waarom aanvragen (gedeeltelijk) worden afgewezen. Hiermee wordt inzicht gecreëerd in wie de Starterslening bereikt en hoe de regeling in de praktijk functioneert.

2.1 Kenmerken van de doelgroep In totaal hebben 63 respondenten hun leeftijd ingevuld. De gemiddelde leeftijd binnen deze groep bedraagt 27,2 jaar. De jongste respondent is 21 jaar, de oudste 35 jaar. De mediaan ligt op 26 jaar, wat betekent dat de helft van de respondenten jonger is dan 26 en de andere helft ouder. Een van de toelatingscriteria voor de Starterslening is een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar. Het overgrote deel van de starters dat gebruik heeft gemaakt van de Starterslening is alleenstaand (86%). Slechts 14% van de respondenten heeft de woning samen met een partner gekocht. Dit wijst erop dat de regeling vooral aantrekkelijk is voor alleenstaande starters. Deze groep heeft doorgaans meer moeite om een eerste woning te bemachtigen, onder andere vanwege een lager totaal inkomen en beperkte mogelijkheden om te concurreren op de woningmarkt. Ook de woonsituatie voorafgaand aan het aanvragen van de lening is meegenomen in het onderzoek. Meer dan de helft van de respondenten (59%) woonde toen nog bij hun ouders. Daarnaast huurde 30% een woning. De overige11% kende een andere woonsituatie. Zo woonden drie respondenten tijdelijk in bij vrienden of familieleden, verbleef één respondent in een antikraakwoning en maakte één respondent gebruik van tijdelijke jongerenhuisvesting via TimeInn.

2.2 Toegankelijkheid van de lening De toegankelijkheid van de Starterslening wordt bepaald door zowel de toelatingscriteria als de mate waarin starters op de hoogte zijn van het bestaan en de voorwaarden van de lening. De lening is bedoeld om jonge woningzoekenden in Dordrecht te ondersteunen bij het kopen van hun eerste woning, maar vereist dat zij aan specifieke voorwaarden voldoen. Daarnaast speelt de informatievoorziening een cruciale rol in het bereiken van de doelgroep.

Toelatingscriteria Om in aanmerking te komen voor een Starterslening via de gemeente Dordrecht en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), moet de aanvrager voldoen aan een aantal voorwaarden. Zo mag de aankoopsom van de woning niet hoger 4

zijn dan € 275.000, - en bedraagt de maximale lening € 55.000, - (tot 20% van de aankoopsom). De lening is uitsluitend beschikbaar voor personen tussen de 18 en 35 jaar die nog niet eerder een woning in eigendom hebben gehad, zelf in de woning gaan wonen, en een aantoonbare binding hebben met Dordrecht, bijvoorbeeld door woonverleden of werk.

Informatievoorziening en bekendheid onder starters De bekendheid van de Starterslening onder potentiële aanvragers is essentieel voor het succes van dit instrument. Uit de enquête blijkt dat een meerderheid van de respondenten (59%) via een makelaar of hypotheekadviseur op de hoogte is gebracht van de lening. Daarnaast geeft ongeveer een kwart aan dat zij via familie of vrienden kennis hebben genomen van de regeling. Een kleiner deel van de respondenten heeft informatie gevonden via online-bronnen of de gemeente Dordrecht. Wat betreft de informatievoorziening beoordeelt 70% van de respondenten de informatie op de website van de gemeente Dordrecht als voldoende, terwijl 26% deze zelfs als zeer duidelijk ervaart. Slechts 3% vindt de informatie onduidelijk. Over het algemeen zijn de respondenten dus positief over de beschikbaarheid en helderheid van de informatie. Een belangrijk aandachtspunt dat naar voren komt, is de onduidelijkheid over het beschikbare budget voor de Starterslening: het is niet duidelijk wanneer het budget uitgeput is en wanneer er weer nieuwe middelen beschikbaar komen. Daarnaast geeft een klein aantal respondenten aan dat de website lastig navigeerbaar is en dat sommige termen niet voor iedereen begrijpelijk zijn.

2.3 Redenen voor afwijzing Hoewel de Starterslening een waardevol instrument kan zijn voor jonge woningkopers, komt het in een beperkt aantal gevallen voor dat een aanvraag niet wordt gehonoreerd. In 2025 zijn er vier aanvragen afgewezen. De redenen hiervoor zijn uiteenlopend. Zo werd een aanvraag gedaan voor de aankoop van grond, wat buiten de voorwaarden van de regeling valt. In een ander geval lag de aankoopsom boven het maximale toegestane bedrag van € 275.000. Ook is een aanvraag afgewezen omdat de aanvrager al eerder een woning in eigendom had, wat niet strookt met de eis dat het om een starter moet gaan. Daarnaast is één aanvraag buiten behandeling gesteld omdat de benodigde documenten niet zijn aangeleverd. Ook in voorgaande jaren zijn er afwijzingen geweest. In twee gevallen werd slechts een gedeeltelijke lening toegekend, waarbij de aanvrager recht had op 20% van de aankoopsom, terwijl een hoger bedrag was aangevraagd. Zes aanvragers hebben hun aanvraag zelf ingetrokken, waarbij de reden niet is vastgelegd. Eén aanvraag werd afgewezen omdat de aanvrager geen

5

aantoonbare binding met de gemeente Dordrecht had, wat een voorwaarde is voor toekenning. In totaal zijn er in de afgelopen jaren dertien gevallen geweest waarin een lening niet of slechts gedeeltelijk is verleend. Dit komt neer op 9,3% van het totaal aantal aanvragen. Naast aanvragen die door de gemeente worden afgewezen, kunnen leningen ook worden afgekeurd op basis van de financiële toetsing die wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Op grond hiervan zijn nog eens twintig aanvragen afgewezen.

3. Effecten op de woningmarkt Sinds de inwerkingtreding van de Starterslening in 2021 zijn er in totaal 2.036 woningen verkocht voor maximaal € 275.000 (Spotzi). Tot op heden zijn er 171 aanvragen voor een Starterslening toegekend. Dit betekent dat circa 8,4% van deze woningen is gefinancierd met een Starterslening.

3.1 Impact op woningmarkt Het merendeel van de aanvragen betreft woningen in Dordrecht West, met name in de wijk Krispijn. In dit gebied bevinden zich ook de meeste woningen die binnen de maximale koopsom van € 275.000 vallen. In Dubbeldam zijn tot op heden geen aanvragen voor een Starterslening geregistreerd. In figuur 1 is de verdeling per wijk weergeven, hierin zijn 144 verstrekte leningen meegenomen.

6

Figuur 1. Verstrekte Startersleningen per wijk.

Woningaanbod per koopsom Uit de evaluatie blijkt dat veel respondenten de huidige maximale koopsom van € 275.000 als onvoldoende passend bij de huidige woningmarkt ervaren. Woningen binnen deze prijsklasse worden vrijwel structureel overboden, waardoor starters regelmatig niet langer in aanmerking komen voor de Starterslening. De woningen die nog binnen deze koopsom beschikbaar zijn, bevinden zich voornamelijk in een beperkt aantal wijken en verkeren bovendien vaak in een staat die aanzienlijke investeringen in onderhoud of renovatie vereist. In dit kader wordt geadviseerd de maximale koopsom te verhogen naar € 300.000. Bij een verhoging van de koopsomgrens naar dit niveau neemt het aantal beschikbare woningen toe tot 2.499, wat neerkomt op een stijging van het aanbod met 22,8%. Sommige gemeenten hanteren de NHG-grens als maximale koopsom voor de Starterslening. Deze grens bedroeg € 450.000 in 2025 en is in 2026 verhoogd naar € 470.000. Dordrecht positioneert de Starterslening echter nadrukkelijk als een regeling voor starters die financieel moeite hebben met het aankopen van hun eerste koopwoning. Het hanteren van de NHG-grens als maximale koopsom zou ertoe leiden dat ook huishoudens met hogere inkomens aanspraak kunnen maken op de regeling, wat het risico op oneigenlijk gebruik vergroot. .

Op korte termijn leidt een verhoging van de maximale koopsom ertoe dat een 7

bredere groep starters toegang krijgt tot woningen die beter aansluiten bij het actuele woningaanbod. Starters die voorheen net buiten de regeling vielen, kunnen hiermee alsnog een woning financieren met behulp van de Starterslening, wat hun keuzemogelijkheden op de woningmarkt vergroot. Tegelijkertijd is het aannemelijk dat het aantal aanvragen zal toenemen, wat gevolgen kan hebben voor de uitvoeringslasten bij zowel de gemeente als het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Gelet op de aanhoudende stijging van de woningprijzen en de krapte op de woningmarkt is het verhogen van de maximale koopsom een logische stap om de Starterslening ook op de langere termijn toegankelijk en effectief te houden voor de beoogde doelgroep.

Effect op de woningprijzen In 2023 heeft het Kadaster, in opdracht van SVn, onderzoek 1 gedaan naar de prijseffecten van Startersleningen op de woningmarkt. Van een direct prijsopdrijvend effect is sprake wanneer koopstarters hun hogere betaalcapaciteit gebruiken om voor woningen van vergelijkbare kwaliteit meer te betalen dan andere kopers. Wanneer deze extra betaalruimte echter wordt ingezet om woningen te kopen die zonder Starterslening buiten bereik zouden blijven, is er geen sprake van een direct prijseffect. Daarnaast kan theoretisch een indirect prijseffect ontstaan wanneer het aantal potentiële kopers toeneemt en daarmee de vraag naar woningen groeit. Het Kadaster en SVn concluderen dat zowel directe als indirecte prijseffecten in de praktijk niet aantoonbaar zijn. Koopstarters met een Starterslening betalen niet meer voor een vergelijkbare woning dan andere kopers. Dit hangt onder meer samen met het feit dat zij niet meer mogen bieden dan de vastgestelde maximale koopsom, waardoor een direct prijseffect wordt voorkomen. Ook blijkt dat een hoger aandeel aankopen met een Starterslening binnen dezelfde buurt geen significant effect heeft op de koopsom, wat verklaarbaar is door de beperkte omvang van deze groep. De groep koopstarters die gebruikmaakt van een Starterslening is daarmee te klein om een merkbare invloed op de woningprijzen te hebben.

Bovendien gaat het voornamelijk om het naar voren halen van vraag in de tijd: starters kopen eerder dan zij zonder de lening zouden doen. Hoewel dit theoretisch tot een tijdelijk prijseffect kan leiden, is dit effect verwaarloosbaar vanwege de beperkte extra vraag. Het effect vlakt bovendien weer af, aangezien er per saldo geen structurele toename van de vraag ontstaat. Het verstrekken van Startersleningen kan daarmee worden aangemerkt als niet marktverstorend en draagt bij aan een betere toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor een specifieke doelgroep, zonder significante prijsopdrijvende effecten.

1

onderzoek-kadaster-prijseffecten-startersleningen.pdf

8

3.2 Effect op koopgedrag van starters Uit het onderzoek van SVn2 blijkt dat koopstarters met een Starterslening zich in een ander segment van de woningmarkt bevinden dan starters zonder Starterslening. Deze groep is gemiddeld jonger, koopt relatief vaker woningen van woningcorporaties en kiest vaker voor kleinere woningen die zijn gebouwd tussen 1960 en 1979. Dit vertaalt zich in een gemiddeld lagere koopsom: koopstarters met een Starterslening betaalden gedurende de onderzoeksperiode gemiddeld €18.000 minder dan starters zonder Starterslening. Deze prijsverschillen blijven bestaan wanneer wordt uitgesplitst naar woningtype, oppervlakteklasse en bouwjaarklasse. Dit vormt een eerste aanwijzing dat er geen direct prijseffect van Startersleningen is. Met andere woorden: ondanks de extra financiële ruimte die de Starterslening biedt, kopen deze starters nog steeds kleinere en goedkopere woningen. In combinatie met hun gemiddeld jongere leeftijd wijst dit erop dat deze groep zonder Starterslening mogelijk (nog) geen woning had kunnen kopen. De Starterslening fungeert dus vooral als een instrument om toegang tot de woningmarkt te creëren voor huishoudens die anders buiten de boot zouden vallen. Dat koopstarters met een Starterslening goedkopere woningen kopen dan andere koopstarters is niet verrassend. Zij opereren immers in een ander segment van de markt.

Hun jongere leeftijd gaat vaak gepaard met lagere inkomens en vermogens, waardoor zij zich noodgedwongen richten op de onderkant van het koopsegment. Daarbij kopen zij relatief vaker van woningcorporaties en kiezen voor woningen die minder gewild zijn bij andere kopers. Aangenomen mag worden dat starters met een Starterslening hun maximale leencapaciteit benutten om überhaupt te kunnen starten. Hierdoor komen zij per definitie uit bij woningen die nét binnen hun financiële bereik liggen. Andere koopstarters, voor wie een Starterslening niet noodzakelijk is, hebben meer keuzevrijheid en kunnen zich duurdere woningen permitteren.

3.3 Effect op doorstroming De woonsituatie voorafgaand aan het aanvragen van de lening is eveneens meegenomen in het onderzoek. Meer dan de helft van de respondenten (59%) woonde destijds nog bij hun ouders. Daarnaast huurde 30% een woning. De overige 11% kende een andere woonsituatie. Deze gegevens geven inzicht in de dynamiek van verhuizingen en de mogelijke effecten op de woningmarkt. Wanneer starters vanuit een huurwoning verhuizen 2

onderzoek-kadaster-prijseffecten-startersleningen.pdf

9

naar een koopwoning, komt hun huurwoning vrij voor nieuwe huurders. Dit kan bijdragen aan het verkorten van wachtlijsten en het verbeteren van de doorstroming binnen de sociale en particuliere huursector. Het feit dat 30% van de respondenten voorafgaand aan de aankoop een huurwoning bewoonde, betekent dat hun overstap naar koopwoningen direct invloed heeft op verhuisketens. Daarnaast is het relevant dat een groot deel (59%) bij ouders woonde. Hun verhuizing naar een eigen woning creëert geen directe leegstand in de huurmarkt, maar kan indirect druk verlichten doordat zij geen beroep meer doen op tijdelijke huisvesting of sociale huur. De overige groep (11%) die in tijdelijke of alternatieve woonvormen verbleef, zoals antikraak of jongerenhuisvesting, zorgt er eveneens voor dat deze plekken opnieuw beschikbaar komen voor anderen in een vergelijkbare situatie. De overstap van starters naar koopwoningen heeft niet alleen invloed op hun persoonlijke woonsituatie, maar draagt ook bij aan het vrijkomen van huurwoningen en het verbeteren van doorstroming in de woningmarkt. Dit effect is vooral zichtbaar bij de groep die vanuit een huurwoning verhuist, maar ook bij tijdelijke woonvormen speelt dit een rol.

10

4. Impact en beleving In dit hoofdstuk wordt behandeld hoe starters de Starterslening hebben ervaren en welke invloed de lening heeft op hun persoonlijke en financiële situatie. Daarbij komt zowel de tevredenheid over de woning en aan bod, als de bredere impact van de lening op andere keuzes in het leven en het terugbetalen van de lening. De resultaten laten zien dat de Starterslening niet alleen toegang biedt tot de woningmarkt, maar ook bijdraagt aan financiële rust en mogelijkheden voor de toekomst.

4.1 Algemene ervaring De ervaringen met de Starterslening zijn overwegend zeer positief. Alle respondenten (100%) geven aan tevreden te zijn met de woning die zij met behulp van de Starterslening hebben kunnen aankopen. Daarnaast geeft 94% van de respondenten aan de Starterslening te zullen aanbevelen aan andere starters. Slechts een kleine minderheid geeft aan dit niet te doen (3%) of hierover te twijfelen (3%). De positieve impact van de Starterslening komt ook duidelijk naar voren in de persoonlijke ervaringen van respondenten. Meerdere starters geven aan dat de lening hen in staat heeft gesteld om eerder een woning te kopen in een markt waarin betaalbare woningen schaars zijn. Eén respondent verwoordt dit als volgt: “Ik ben heel enthousiast over mijn appartement en woon er met veel plezier. Het is onwijs fijn dat ik mede door de Starterslening een mooie stap heb kunnen zetten in mijn toekomst, in Dordrecht.” Een andere respondent benadrukt het belang van het juiste moment van aankoop: “Super blij met mijn huis! Er zijn nu, twee jaar later, bijna geen soortgelijke huizen meer voor onder de 2,5 ton te koop. Ik ben erg blij dat ik door de Starterslening dit heb kunnen kopen en niet nog drie jaar heb hoeven sparen.” Hoewel de algemene tevredenheid hoog is, plaatsen enkele respondenten ook een nuance.

Zo geeft één respondent aan dat er altijd verbeteringen mogelijk zijn en dat de Starterslening in veel gevallen vooral toegang biedt tot woningen in een lagere prijsklasse. Dit leidde er in meerdere gevallen toe dat een kluswoning moest worden gekocht: “Kan altijd beter natuurlijk. Ik had liever een iets duurdere woning gekocht die af was. De woning die ik heb gekocht was op het moment van aankoop niet bewoonbaar.” Deze opmerkingen laten zien dat de Starterslening voor veel starters een doorslaggevend instrument is geweest om de woningmarkt te betreden, maar dat de beperkingen van het beschikbare budget ook invloed kunnen hebben op het type woning dat uiteindelijk wordt aangekocht.

11

4.2 Impact op andere keuzes De meeste respondenten geven aan dat de Starterslening niet direct invloed heeft gehad op andere levenskeuzes. Wel benadrukken zij dat de lening een essentiële randvoorwaarde was om de woningmarkt te kunnen betreden. Zonder de Starterslening hadden zij langer moeten doorsparen of was het kopen van een woning in het geheel niet mogelijk geweest. In die zin heeft de Starterslening indirect wel invloed gehad op bredere financiële beslissingen. Een aantal respondenten geeft aan dat de financiële ruimte die de Starterslening bood, heeft gezorgd voor mogelijkheden om te investeren in de woning, bijvoorbeeld door te verbouwen of te verduurzamen. Ook wordt genoemd dat men dankzij de lening een kluswoning kon aankopen en deze met eigen spaargeld kon opknappen. Daarnaast geven sommige respondenten aan dat het kunnen kopen van een woning invloed heeft gehad op belangrijke levenskeuzes. Zo wordt genoemd dat de aankoop van een woning het mogelijk maakte om te trouwen, dichter bij de werklocatie te wonen of te starten met een kinderwens. In enkele gevallen was er sprake van een urgente woonsituatie, zoals zwangerschap, waarbij de Starterslening doorslaggevend was om op korte termijn een geschikte woning te kunnen verkrijgen.

Tot slot benoemen enkele respondenten expliciet dat de Starterslening het mogelijk maakte om als alleenstaande een woning te kopen en daarmee zelfstandig als koper actief te worden op de woningmarkt. Zoals één respondent aangeeft: zonder de Starterslening had het kopen van een woning niet alleen financiële, maar ook andere ingrijpende keuzes onmogelijk gemaakt.

4.3 Terugbetalen van de lening Uit de enquête blijkt dat het terugbetalen van de Starterslening op dit moment geen problemen oplevert voor de meeste starters. Zo geeft 86% van de respondenten aan op dit moment geen problemen te ervaren bij het terugbetalen van de lening, en weet de overige 14% het niet zeker. Geen enkele respondent meldt momenteel daadwerkelijk betalingsproblemen. Ook op de langere termijn verwachten de meeste starters geen financiële knelpunten. Zo geeft 84% aan dat zij geen problemen verwachten met terugbetalen, 13% twijfelt nog en slechts 3% voorziet moeilijkheden. De positieve verwachting wordt voornamelijk toegeschreven aan de relatief late start van de aflossingsperiode, aanstaande salarisstijgingen en het hebben van spaargeld. Respondenten geven aan dat de lening hen financiële ruimte biedt en dat zij zich goed voorbereid voelen op de terugbetalingsverplichtingen. Zo licht één respondent toe: 12

“Het terugbetalen van mijn Starterslening is nog niet begonnen. Wel weet ik wat de hoogte is van deze lening en wat mij financieel te wachten staat in de toekomst. Mijn loon is inmiddels gestegen, dus ik verwacht in de toekomst geen problemen met terugbetalen.” Daarnaast geven sommige respondenten aan dat de Starterslening hen de mogelijkheid heeft geboden om de woningmarkt te betreden, terwijl zij ondertussen hun financiële situatie verbeteren, bijvoorbeeld door een hogere functie of een tweede inkomen. In een aantal gevallen is de lening inmiddels volledig afgelost, na de verkoop van de woning. Een enkeling geeft aan enige zorg te hebben over toekomstige terugbetaling, bijvoorbeeld afhankelijk van inkomensontwikkeling of persoonlijke situatie. Over het algemeen blijkt echter dat de Starterslening de financiële druk voor starters beheersbaar houdt en bijdraagt aan een realistische en veilige manier om een eerste woning aan te schaffen.

13

5. Financiële analyse In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het gebruik van het Startersleningbudget sinds de invoering in 2021. De ontwikkeling van het aantal verleende leningen, de groei van het beschikbare budget en het gemiddelde leenbedrag worden besproken, evenals de stand van terugbetalingen door starters. Daarnaast wordt ingegaan op de opbouw van een revolverend fonds en de verwachte termijn waarop de Starterslening zichzelf gedeeltelijk zal gaan financieren.

5.1 Budgetgebruik De Starterslening is in 2021 in werking getreden, met een maximale lening van € 50.000. Inmiddels is dit bedrag verhoogd naar € 55.000. Sinds de invoering is de regeling bekender geworden onder zowel starters als hypotheekadviseurs, die hun klanten wijzen op de mogelijkheden van de Starterslening. In 2021 zijn 24 leningen verleend; in 2022 was dit aantal 16, in 2023 25, in 2024 35 en in 2025 71. Behalve de daling in 2022 neemt het aantal verleende leningen sindsdien sterk toe, waardoor het totaal sinds de start bijna is verdrievoudigd. De vraag naar de Starterslening is de afgelopen jaren gestaag gegroeid, en het beschikbare budget is daarop aangepast. In 2021 startte de regeling met een budget van € 1 miljoen, dat later dat jaar werd aangevuld met € 500.000 tot een totaal van € 1,5 miljoen. In 2022 werd het budget verhoogd met € 1,5 miljoen tot € 3 miljoen, in 2024 met € 3 miljoen tot € 6 miljoen, en in 2025 met € 5 miljoen tot € 11 miljoen totaal. In de periode 2021–2025 bedroeg het gemiddelde leenbedrag € 39.737,61. In 2025 lag het gemiddelde echter hoger, op € 42.341,36. Door de toename van het aantal aanvragen werd in 2025 in totaal € 3.006.236,80 aan leningen verstrekt, tegenover € 1.350.564 in 2024.

Voor 2026 en de komende jaren wordt verwacht dat zowel het aantal aanvragen als het gemiddelde leenbedrag verder zal toenemen, zij het minder explosief dan de verdrievoudiging in de afgelopen jaren. De woningmarkt blijft relatief ontoegankelijk voor starters, en de Starterslening blijft daarom een belangrijk instrument om hen de toegang tot koopwoningen te vergemakkelijken.

Stand van terugbetalingen Van de 63 respondenten geeft een meerderheid van 54 personen aan momenteel geen problemen te hebben met het terugbetalen van de lening. De overige 9 respondenten twijfelen hier nog over. De meeste starters geven aan dat ze nog niet hoeven terug te betalen, omdat de driejarige termijn nog niet is verstreken. Wat betreft de toekomstige terugbetaling verwachten 52 respondenten geen problemen, 2 respondenten voorzien wél mogelijke

14

problemen, en 8 respondenten weten dit nog niet.

5.2 Revolverend fonds De kosten voor het verstrekken van een Starterslening zijn eenmalig, terwijl de aflossingen jaarlijks binnenkomen. Na verloop van tijd ontstaat hierdoor een revolverend fonds: de leningen kunnen dan opnieuw worden verstrekt uit de ontvangen aflossingen. Het jaar waarin de lening zichzelf (deels) gaat financieren, is afhankelijk van verschillende factoren. Zo kan een lening eerder worden afgelost wanneer een woning wordt verkocht, maar kunnen er ook betalingsproblemen optreden. Daarnaast beïnvloeden beheerkosten, transactiekosten en rente het beschikbare budget. Ook het aantal aanvragen speelt een belangrijke rol. In de onderstaande berekening wordt uitgegaan van de cijfers uit 2025. Deze liggen aanzienlijk hoger dan in voorgaande jaren. Hoewel wordt verwacht dat het aantal leningen en het gemiddelde leenbedrag in de toekomst verder zal toenemen, is deze toename in de berekening niet verwerkt vanwege de vele variabelen die van invloed zijn. In 2025 zijn 71 leningen verleend, met een gemiddeld leenbedrag van € 42.341,36 per lening. Het totaal aan uitgeleende bedragen in dat jaar bedraagt € 3.006.236,80. De gemeente Dordrecht ontvangt jaarlijks gemiddeld € 2.448,61 per lening aan aflossingen, wat neerkomt op een totaal van € 173.850,97 per jaar.

Grafiek 1. Revolverend fonds. Uit de grafiek blijkt dat het revolverend fonds naar verwachting tussen 2041 en 2042 ontstaat. Door de jaarlijkse aflossingen af te zetten tegen de jaarlijks 15

verstrekte leningen, wordt inzichtelijk welk bedrag jaarlijks beschikbaar blijft voor nieuwe leningen. Volgens deze berekening is er € 24.383.746,16 nodig om de periode te overbruggen waarin het budget negatief is, totdat de Starterslening volledig revolverend functioneert.

16

6. Proces en uitvoering Het laatste onderdeel van de evaluatie richt zich op het proces en de uitvoering van de Starterslening. De analyse is gebaseerd op de uitkomsten van de enquête en wordt aangevuld met inzichten en suggesties uit de verdiepende interviews.

6.1 Ervaringen met het aanvraagproces Het aanvraagproces van de Starterslening bestaat uit twee hoofdlijnen: de procedure bij de gemeente Dordrecht en de beoordeling door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Starters dienen eerst bij de gemeente aan te geven dat zij in aanmerking willen komen voor de lening. De gemeente controleert of de basisvoorwaarden, zoals leeftijd, woningprijs en woonbinding, worden gehaald. Vervolgens wordt de aanvraag ter beoordeling en formele goedkeuring door SVn voorgelegd. Het proces omvat het verzamelen en aanleveren van diverse documenten, zoals inkomensverklaringen, werkgeversverklaringen en andere bewijsstukken die nodig zijn voor zowel de financiële toetsing als de formele aanvraag. Uit de evaluatie blijkt dat de meeste starters het proces over het algemeen positief ervaren, maar dat er ook aandachtspunten bestaan op het gebied van snelheid, duidelijkheid en communicatie tussen betrokken partijen.

Proces bij de gemeente Ook het aanvraagproces van de Starterslening bij de gemeente Dordrecht wordt door een groot deel van de respondenten positief beoordeeld. In totaal geeft 49% van de respondenten aan het proces als positief te hebben ervaren, en heeft 32% het proces zelfs als zeer positief beoordeelt. Daarnaast beoordeelt 16% het proces als neutraal. Slechts een klein aantal respondenten beoordeelt het proces als negatief (2%) en zeer negatief (2%). Respondenten die positief zijn over het aanvraagproces noemen met name de snelheid van de beoordeling, de behulpzaamheid van medewerkers van de gemeente en de duidelijke terugkoppeling als belangrijke pluspunten. Daarnaast geeft een groot deel van deze groep aan goed ondersteund te zijn door hun hypotheekadviseur, wat heeft bijgedragen aan een soepel verloop van het proces. Kritische respondenten geven aan dat zij te maken kregen met het afkeuren van aangeleverde documenten, wat in sommige gevallen leidde tot herhaalde vertragingen. Volgens deze respondenten was de informatievoorziening niet altijd voldoende duidelijk. Daarnaast werd de doorlooptijd van de beoordeling in deze gevallen als lang ervaren. Dit zorgde voor onzekerheid en stress, waardoor het aanvraagproces als minder prettig werd beleefd.

17

Proces bij SVn De beoordeling van het aanvraagproces bij het SVn laat een gemengd beeld zien. Ongeveer 40% van de respondenten beoordeelt het proces als “redelijk”, terwijl een vergelijkbare groep van 37% het proces positief ervaart en omschrijft als “snel en soepel”. Bij 23% van de respondenten gaat het proces minder goed en wordt het ervaren als “traag en ingewikkeld”. Respondenten geven aan dat de vereiste documenten en de daarbij gebruikte termen soms lastig te begrijpen zijn. Het uploaden van alle bewijsstukken werd als tijdrovend en stressvol ervaren, vooral omdat sommige documenten meerdere keren afgekeurd werden. Een respondent beschrijft dit als volgt: “Het waren enorm veel documenten die moesten worden geüpload, waarbij dezelfde documenten meerdere keren afgekeurd werden. Dit veroorzaakte wat stress bij ons. Voor de rest werden we altijd (telefonisch) netjes en goed geholpen door SVn.” Een aantal respondenten geeft aan dat de verwerking van de aanvraag soms traag en ondoorzichtig verliep, waardoor vertraging in de financiering ontstond. Anderen ervaren juist dat de procedure relatief snel verliep, sneller dan de op de website genoemde termijn van acht weken. Zo meldt een respondent: “Ik denk zo snel als dat het kan met dit soort aangelegenheden.

Het ging wel om lange termijnen, dus als deze korter zouden kunnen, zou dit richting de cliënt prettiger zijn.” Over het algemeen laat het beeld zien dat het SVn-proces voor veel starters beheersbaar en correct verloopt, maar dat er verbeterpunten zijn op het gebied van duidelijkheid, snelheid en het verminderen van administratieve lasten.

6.2 Communicatie en informatievoorziening De informatievoorziening over de Starterslening op de website van de gemeente Dordrecht wordt overwegend positief beoordeeld. Zo geeft 70% van de respondenten aan de informatie voldoende duidelijk te vinden, terwijl 27% deze zelfs als zeer duidelijk ervaart. Slechts 3% van de respondenten beoordeelt de informatie als onduidelijk; geen enkele respondent geeft aan de informatie als zeer onduidelijk te hebben ervaren. Respondenten geven aan dat veel relevante informatie online beschikbaar is, hetzij via de website van de gemeente Dordrecht, hetzij via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Dit deel van de respondenten geeft aan goed te weten aan welke voorwaarden zij moesten voldoen om in aanmerking te komen voor de Starterslening en omschrijft de informatie als duidelijk en helder. Tegelijkertijd worden enkele aandachtspunten genoemd. Zo geven sommige respondenten aan dat de website niet altijd even gemakkelijk te vinden is en dat bij de aanvraag gebruik wordt gemaakt van relatief lastige termen. Ook geven 18

respondenten aan dat de informatie soms ingewikkeld was. Daarnaast wordt genoemd dat de informatie over de beschikbaarheid van het budget voor de Starterslening onvoldoende actueel en transparant is. Het was niet altijd duidelijk wanneer de regeling beschikbaar was, hoe lang het beschikbare budget zou toereiken en wanneer het budget mogelijk zou zijn uitgeput. Deze onduidelijkheid zorgde in sommige gevallen voor onzekerheid tijdens het biedingsproces, aangezien het uitbrengen van een bod vaak afhankelijk was van de beschikbaarheid van de Starterslening en daardoor onder voorbehoud moest plaatsvinden. Hoewel het algemene proces en de voorwaarden grotendeels als duidelijk worden ervaren, geven enkele respondenten aan dat de praktische uitwerking en het daadwerkelijke verloop van de aanvraag in de praktijk soms minder voorspelbaar waren dan vooraf werd verwacht.

6.3 Knelpunten in proces of regelgeving Ongeveer een kwart van de respondenten (24%) geeft aan één of meerdere knelpunten te hebben ervaren tijdens het aanvraagproces van de Starterslening. Deze knelpunten hebben voornamelijk betrekking op de complexiteit van de informatie, de beoordeling van documenten en de afstemming tussen betrokken partijen. Meerdere respondenten geven aan dat het aanvraagproces veel informatie bevat en dat er gebruik wordt gemaakt van lastige of onduidelijke termen. Met name voor starters die voor het eerst een woning kopen, kan dit als overweldigend worden ervaren. Respondenten geven aan dat het zou helpen om in een vroeg stadium een duidelijk overzicht te krijgen van alle stappen en documenten die gedurende het proces nog aangeleverd moeten worden. Daarnaast worden er knelpunten ervaren bij de beoordeling van bewijsstukken door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Respondenten geven aan dat documenten die door de hypotheekverstrekker zijn goedgekeurd, door SVn alsnog worden afgekeurd, vaak zonder duidelijke toelichting. Dit leidt volgens respondenten tot vertraging, herhaalde aanlevering van documenten en extra onzekerheid. Ook wordt genoemd dat er weinig ruimte is voor overleg of maatwerk vanuit SVn. Tot slot benoemen respondenten de communicatie en afstemming tussen SVn, de gemeente Dordrecht en de hypotheekverstrekker als knelpunt.

In enkele gevallen voelden respondenten zich heen en weer gestuurd tussen verschillende partijen, waardoor onduidelijkheid ontstond over verantwoordelijkheden en vereiste documenten.

19

20

7. Conclusies en aanbevelingen Op basis van de enquête, interviews, woningmarktanalyse en financiële analyse kan worden geconcludeerd dat de Starterslening Dordrecht een instrument is dat daadwerkelijk bijdraagt aan de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters. De regeling bereikt voornamelijk alleenstaande starters met een gemiddeld inkomen en weinig eigen vermogen, een doelgroep die zonder ondersteuning moeilijk toegang krijgt tot de koopmarkt.

7.1 Conclusies De evaluatie laat zien dat de Starterslening duidelijk haar doel bereikt. De regeling sluit goed aan bij de beoogde doelgroep: jonge starters, veelal alleenstaand, die vaak nog bij hun ouders wonen of afkomstig zijn uit een huurwoning of tijdelijke woonvorm. Voor een groot deel van deze starters blijkt de lening van doorslaggevend belang. Zonder de Starterslening zou het kopen van een woning voor hen niet mogelijk zijn geweest of aanzienlijk langer hebben geduurd. Daarnaast draagt de Starterslening bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Doordat starters een koopwoning kunnen betrekken, komen huurwoningen en tijdelijke woonplekken vrij voor andere woningzoekenden. De ervaringen van de starters zelf zijn zeer positief. De tevredenheid over zowel de woning als de regeling is hoog en vrijwel alle gebruikers bevelen de Starterslening aan bij andere starters. Verder wordt het gemeentelijke deel van het proces overwegend positief beoordeeld. Bij de uitvoering door SVn ervaren starters echter meer administratieve lasten, onduidelijkheid en vertraging. Het aanvraagproces bij de gemeente kan nog wel verbeterd worden. Omdat het om starters gaat, zou een toegankelijke uitleg en een duidelijk stappenplan (inclusief overzicht van de benodigde documenten) zeer behulpzaam zijn.

Daarnaast zou transparantie over de actuele stand van de beschikbare budgetten voor de Starterslening gewenst zijn, om te voorkomen dat aanvragers misgrijpen. Financieel gezien staat de regeling onder druk. Het gebruik van het budget neemt sterk toe door de groeiende vraag en het stijgende gemiddelde leenbedrag, waardoor de Starterslening voorlopig afhankelijk blijft van aanvullend gemeentelijk budget. De terugbetalingen door starters verlopen tot nu toe grotendeels volgens verwachting, maar zijn op korte termijn onvoldoende om de jaarlijkse uitgaven volledig te dekken. Pas op de langere termijn kan de regeling daadwerkelijk revolverend worden, wanneer de aflossingen uit verstrekte leningen de financiering van nieuwe leningen mogelijk maken.

21

7.2 Slotbeschouwing De Starterslening Dordrecht vervult een belangrijke rol in het ondersteunen van jonge starters op een steeds minder toegankelijke woningmarkt. De regeling functioneert goed, wordt gewaardeerd door gebruikers en leidt niet tot ongewenste markteffecten. Tegelijkertijd vraagt de dynamiek van de woningmarkt om periodieke bijsturing van voorwaarden en budget. Door tijdig te anticiperen op prijsontwikkelingen, het proces te vereenvoudigen en transparanter te maken, kan de Starterslening ook in de komende jaren een effectief en doelgericht instrument blijven voor Dordtse starters.

22