Een huis voor iedereen - Deel 1- Beschikbaarheid woningen.pdf

€56.000 €72.000

> €72.000

3.670

2.480

810

960

1.025

845

Potentiële keuze

640

760

1.410

2.565

870

400

Potentiële vraag

3.670

2.480

810

2.960

1.025

845

Keuze-index vraag-aanbod 2021

0,17

0,31

1,74

0,87

0,85

0,47

Actief woningzoekenden Sociale huur < 2e aftoppingsgrens

640

Sociale huur > 2e aftoppingsgrens

120

Particuliere huur

1.290

Koop < €200.000

625

Koop €200.000-€300.000

650

Koop €300.000-€400.000

220

Koop > €400.000

180

Zoekprofiel van actief woningzoekenden op basis van financiële mogelijkheden en woonwensen Bron: Woningmarktonderzoek Drechtsteden (2016), NVM (2021), Beschikbaarheidsmonitor (2020)

Ten opzichte van 2016 lijken de verhoudingen tussen de verschillende doelgroepen in Dordrecht hetzelfde als in 2016; de grootste druk wordt ervaren door de woningzoekenden met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (laagste inkomensgroep) en met een inkomen vanaf €72.000 (hoogste inkomensgroep). Toch zijn er veel verschillen ten opzichte van de situatie in 2016. Voor de woningzoekenden met een inkomen tot €56.000 is de beschikbaarheid afgenomen. Voor de hogere inkomens (vanaf €56.000) is de beschikbaarheid weliswaar nog niet op een acceptabel niveau, maar wel verbeterd ten opzichte van vijf jaar eerder. De ontwikkelingen worden zowel door de vraag- als aanbodzijde veroorzaakt. Het aantal actief woningzoekenden is in elke inkomenscategorie in Dordrecht fors toegenomen, terwijl het beschikbare woningaanbod in de sociale- en particuliere huur en de koopsector tot €200.000 is afgenomen. Het aanbod aan koopwoningen boven de €200.000 is juist wat toegenomen. Mogelijk deels door het ingezette woonbeleid van de gemeente (meer focus op duurdere nieuwbouw; zie hoofdstuk 4), maar feit is dat hier ook de prijsstijgingen van bestaande koopwoningen een belangrijke factor zijn in het toegenomen aanbod aan duurdere koopwoningen. De vraag is wel of het beschikbare aanbod aan duurdere koopwoningen in kwalitatief opzicht aansluit bij wat hogere inkomens zoeken.

Het grotere aanbod wordt namelijk deels veroorzaakt door woningen die enkele jaren geleden een lagere waarde kenden. Daarnaast geven diverse geïnterviewden aan dat er de afgelopen jaren diverse projecten zijn ontwikkeld met relatief dure koopappartementen, terwijl hier vanuit de lokale woningzoekenden in Dordrecht een beperkte vraag naar is. EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

36

2.5

Lange termijnontwikkeling woningvraag

Voorgaande analyses geven vooral een beeld van de actuele marktdruk. Waar zien we op dit moment de grootste tekorten, gelet op vraag versus aanbod? Daarnaast wordt door analyse van demografische tendensen (geboorte, sterfte, migratie, gezinsverdunning) periodiek een prognose gemaakt van de lange termijn vraag. In het woningmarktonderzoek van 2020 werd becijferd dat er 4.190 woningen (netto) in de periode 2020-2030 moeten worden toegevoegd om de verwachte huishoudensgroei in Dordrecht op te vangen (ongeveer 420 woningen per jaar). Daarmee kent de gemeente Dordrecht veruit de grootste woningbouwopgave in de regio (60% van de totale bouwopgave in de regio). Tabel 2.6: Verwachte woningbehoefte in Dordrecht en regiogemeenten op basis van woningmarktonderzoeken 2016 en 2020. Onderzoek 2016

Onderzoek 2020

Woningbehoefte 20162031

Per jaar

Woningbehoefte 20202030

Per jaar

Dordrecht

+3.110

+207

+4.190

+419

Hendrik-Ido-Ambacht

+1.660

+111

+860

+86

Zwijndrecht

+1.410

+94

+840

+84

Sliedrecht

+1.600

+107

+410

+41

Hardinxeld-Giessendam

+850

+57

+350

+35

Papendrecht

+460

+31

+220

+22

Alblasserdam

+490

+33

+120

+12

Totaal Regio

+9.560

+637

+6.990

+699

Bron: Woningmarktonderzoek Drechtsteden, Rigo (2016, 2020)

De woningbehoefte in Dordrecht is fors toegenomen ten opzichte van het vorige onderzoek (2016). Destijds werd nog rekening gehouden met een netto uitbreidingsopgave van 3.110 woningen in de periode 2016-2030 (ruim 200 woningen per jaar). Inlopen bestaand woningtekort: opgave nog groter Bovenstaande woningbehoefte houdt alleen rekening met de woningbehoefte als gevolg van de verwachte huishoudensgroei. Maar daarmee zijn bestaande woningtekorten nog niet opgelost. Als ook het bestaande woningtekort weggewerkt moet worden, komt de woningbouwopgave voor Dordrecht voor 2020-2030 op 5.870 woningen uit (1.680 woningen meer dan de reguliere opgave). Ook in 2016 was er reeds sprake van een woningtekort, al is dat in het woningmarktonderzoek destijds niet expliciet benoemd voor de individuele gemeenten. Op het niveau van de regio Drechtsteden is die vergelijking wel gemaakt. In de afgelopen jaren is het woningtekort opgelopen van 1.670 woningen (2016) naar 3.550 woningen (2020).

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

37

2.6 •

•

•

•

•

Conclusies De afgelopen vijf jaar is de beschikbaarheid van woningen in de gemeente Dordrecht afgenomen. Vooral huishoudens met een laag inkomen (< €40.024) en de hogere inkomens (> €72.000) kunnen anno 2021 slechts uit een beperkt aantal woningen kiezen (minder dan 0,5 woning per woningzoekende). Van oudsher beschikt Dordrecht over een grote voorraad goedkope koopwoningen (< €200.000) en daarmee dus een relatief grote beschikbaarheid voor lagere en middeninkomens die een koopwoning zochten. Door de prijsontwikkeling van de afgelopen jaren is het aanbod aan goedkope koopwoningen sterk afgenomen. Door deze prijsstijging is het aanbod aan duurdere koopwoningen (boven de €200.000) in Dordrecht de afgelopen jaren toegenomen. Qua prijsniveau sluit het woningaanbod in de koopsector nu beter aan bij het prijssegment waarin hogere inkomens (boven de > €56.000) een woning zoeken. Voor deze doelgroep is in financieel opzicht de beschikbaarheid van woningen toegenomen. Dat neemt niet weg dat de kwaliteit van dat duurdere koopwoningaanbod (woningtype, oppervlakte, locatie) in veel gevallen nog hetzelfde is als toen deze woningen nog in het goedkopere segment zaten (van enkele jaren geleden). De prijzen voor koopwoningen zijn dus weliswaar gestegen, de prijs-kwaliteit verhouding is niet in dezelfde mate meegegroeid. Ook in de sociale huursector is de beschikbaarheid van woningen afgenomen.

Dit beeld wordt ook bevestigd door de diverse signaalwaarden die gemeenten en corporaties met elkaar hebben afgesproken als indicator voor een te grote druk. Zowel de reactiegraad als de gemiddelde zoektijd is de afgelopen jaren toegenomen. Belangrijke oorzaken hierin zijn dat huurders honkvaster zijn geworden (het aantal huurwoningen dat jaarlijks vrijkomt is sterk afgenomen) en het gegeven dat corporaties naast reguliere woningzoekenden ook veel andere (bijzondere) doelgroepen moeten huisvesten (uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, statushouders, overige urgentiegevallen).

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

38

3.

Beleid ten aanzien van beschikbaarheid

In het vorige hoofdstuk gaven we de ontwikkeling in de afgelopen jaren weer van de beschikbaarheid van zowel koop- als huurwoningen in Dordrecht. We kijken nu naar de wijze waarop de gemeente (al dan niet met betrokken partners) beleid heeft opgesteld om de beschikbaarheid van woningen te vergroten. Daarbij wordt ook gekeken welke concrete maatregelen zijn genomen om de doelen te behalen. Verder kijken we welke knelpunten zich voor doen bij het bereiken van doelstellingen en welke mogelijkheden er zijn om deze knelpunten weg te nemen.

Dordrecht vergeleken met Nederland en Zuid-Holland; nieuwbouw In de afgelopen jaren (2016-2020) zijn er ruim 2.100 woningen aan de Dordtse woningvoorraad toegevoegd, waarvan ruim 1.200 door nieuwbouw. Al met al een (bruto) groei van de woningvoorraad van 2,2%. Daarmee groeide de woningvoorraad minder sterk dan landelijk (+4,2%) en provinciaal (+3,9%). De netto toevoeging (+960 woningen) ligt wat lager doordat er ook woningen zijn onttrokken (bijvoorbeeld door sloop). Procentueel gezien een netto toename van de woningvoorraad van +0,8% ten opzichte van de Dordtse woningvoorraad in 2016. Ook dit ligt iets lager dan de landelijke (+3,3%) en provinciale (2,2%) netto toename. De kwalitatieve samenstelling van de woningvoorraad in Dordrecht is tussen 2016 en 2021 ook veranderd. Lag het aandeel koopwoningen in 2016 op 56% van de totale voorraad, in 2021 was dat verhoogd naar 58% (en 42% huur). Op landelijk en provinciaal niveau bleef de procentuele verhouding tussen koop en huur ongeveer gelijk (Landelijk: 57% koop, 43% huur Provincie: 52% koop, 48% huur). Bron: CBS (2021), Lokale Monitor Wonen (2021), Realisatiemonitor Bouwende Stad (2021)

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

39

3.1

Ambities

Woonbeleid heeft in het algemeen drie hoofdonderdelen: nieuwbouw, woningverbetering en woningtoewijzing. Als rode draad door alle beleidsstukken heen blijkt dat de (vergroting van de) beschikbaarheid beleidsmatig in hoofdzaak wordt gezien als toevoeging aan de woningvoorraad; de nieuwbouwproductie. Dat komen we tegen in de (brede) Groeiagenda 2030, de Regionale Woonvisie Drechtsteden 2017, het Coalitieakkoord 2018-2022 en de gemeentelijke Woonvisie 2018. De kernpunten van deze beschikbaarheidsambitie zijn de volgende: Nieuwbouw kwantitatief: 10.000 woningen bouwen In de Regionale Woonvisie (2017-2031) hebben de Drechtsteden als doel gesteld om in ieder geval voldoende woningen te bouwen om de autonome groei van het aantal huishoudens in de regio op te vangen. Daarnaast is er een extra groeiambitie geformuleerd om meer vestigers aan te trekken. Reden hiervoor is de economische potentie van de regio beter te benutten; meer werkgelegenheid creëren voor hoger opgeleiden, inclusief het creëren van een aantrekkelijk woningaanbod voor deze doelgroep, zodat zij zich ook binden aan de regio en zich hier vestigen. Deze hoger opgeleiden zijn volgens de Regionale Woonvisie ook van groot belang voor versterking van het toekomstige draagvlak van voorzieningen in de regio (winkels, onderwijs, verenigingsleven, horeca, etc.).

De kwantificering van de regionale groeiambitie 2017-2031 is gebaseerd op onderzoek van RIGO dat de Primosprognose 2016 hanteert voor de autonome groei (9.560)9 én onderzoek van de Atlas voor gemeenten voor de extra groeipotentie (15.000 woningen)10. De regio ziet de realisering van die 15.000 woningen als een inspanningsverplichting voor de gemeenten en acht de opgave van meer belang dan het jaartal van realisatie (2030)11. In 2019 is de Dordtse paragraaf van de Regionale Woonvisie uitgewerkt in de gemeentelijke Woonvisie. Het blijkt dat de visie ten aanzien van beschikbaarheid nagenoeg overeenkomt met de regionale visie van twee jaar eerder. De gemeente heeft de ambitie geformuleerd om tot en met 2030 10.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Op basis van het eerdere woningmarktonderzoek (2016) zouden 3.110 woningen nodig zijn om in de autonome groei te voorzien12. De overige 6.900 beoogde woningen zouden dus bedoeld zijn om de extra groeipotentie van Dordrecht waar te maken. De mogelijke groeipotentie is echter nooit op gemeenteniveau geprognosticeerd. De Atlas voor Gemeenten bevat alleen cijfers op regionaal niveau (namelijk 15.000 extra woningen voor de regio Drechtsteden).

In 2020; één jaar na vaststelling van de gemeentelijke woonvisie zijn nieuwe prognosecijfers uitgekomen, waaruit voor de gemeente Dordrecht een aanzienlijke toename van de autonome woningbehoefte naar voren komt: 4.190 woningen in de periode 2020-2030 in plaats van de eerder genoemde 3.110 woningen13. De eerder gestelde ambitie van 10.000 woningen is nog steeds voldoende om aan de geactualiseerde autonome behoefte te voldoen, inclusief het inlopen van het bestaande tekort van 1.680 woningen. Bovendien is het voornemen van de gemeente om na 2030 nog eens 4.000 woningen toe te voegen.

9

RIGO, Volkshuisvestelijke opgave in beeld; woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031 (28 april 2017).

10 Atlas voor gemeenten (Gerard Marlet), Groei en krimp: de Drechtsteden; naar een realistische woonambitie voor de Drechtsteden (2017). 11 Regionale Woonvisie Goed Wonen in de Drechtsteden 2017-2031, p. 10.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

40

In interviews hebben enkele gesprekspartners vraagtekens gezet bij de hoogte van de nieuwbouwambitie. Zij vinden dat de ambitie mogelijk te hoog is om in de beoogde periode te realiseren. Het risico bestaat dat daardoor teveel druk komt te staan op het snel realiseren van woningen, met als gevolg dat de snelheid ten koste gaat van de kwaliteit van woningen (relatief veel koopappartementen, weinig eengezins-woningen, weinig betaalbare woningen) en woonomgeving (voldoende groen). Nieuwbouw kwalitatief: focus op middel(dure) koopwoningen In de Regionale Woonvisie is de ambitie opgenomen om als regio meer in te zetten op het aantrekken en binden van hoger opgeleiden. Uit onderzoeken komt naar voren dat er al jaren sprake is van een vertrekoverschot van midden- en hogere inkomens, mede vanwege het ontbreken van aantrekkelijk woningaanbod voor deze doelgroepen. Er moet daarom vooral worden ingezet op het toevoegen van eengezinskoopwoningen in het midden- en hogere segment; een beeld dat wordt bevestigd in het eerder gehouden woningmarktonderzoek uit 2016 (en dat als belangrijke onderlegger voor de Regionale Woonvisie geldt). Ook op dit punt is te zien dat het lokale beleid (Dordtse paragraaf) de regionale kaders nauwgezet volgt. In 2018 heeft de gemeente de programmering van nieuw te ontwikkelen woningen vastgesteld (zie kader).

Liefst 80% van de beoogde nieuwbouwproductie dient te bestaan uit koopwoningen, waarvan het grootste deel in het segment boven de €300.000 (prijspeil van toen). Het belang om in het (middeldure) koopsegment te bouwen wordt onderstreept door de beperkte beschikbaarheid van woningen voor de hogere inkomensgroepen in Dordrecht, zoals was te zien in paragraaf 3.4. Een tweede argument voor de focus op de bouw van (middel)dure woningen is het creëren van doorstroming. Juist door aan de bovenkant van de markt te bouwen, worden de langste verhuisketens gecreëerd, aldus de gemeente. Daardoor worden meer woningzoekenden aan een woning geholpen dan wanneer vooral voor starters wordt gebouwd.

Beoogd nieuwbouwprogramma (2018): • 10% sociale huur • 10% markthuur • 30% Koop < €300.000 • 30% Koop € 300 – 450.000 • 20% Koop > € 450.000

12 Zie RIGO, Volkshuisvestelijke opgave in beeld; woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031 (28 april 2017), factsheets per gemeente. 13 Wel geldt dat de beoogde 3.100 woningen uit de Regionale Woonvisie betrekking hadden op de periode 2016-2031 (dus 15 jaar).

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

41

Zonder dat een en ander cijfermatig is vastgelegd, benadrukt de Woonvisie dat een evenwicht noodzakelijk is tussen de bouw van grondgebonden woningen en appartementen. Geïnterviewden geven aan dat beschikbare bouwlocaties in Dordrecht in belangrijke mate inbreidingslocaties zijn. Het bouwen op deze locaties is vaak complex doordat er meer omgevingsfactoren zijn (dan bij uitleglocaties) die kostenverhogend werken. Om tot een sluitende businesscase te komen wordt vaak getracht om meer woningen te realiseren, bijvoorbeeld door appartementen. Geïnterviewden zijn van mening dat hierdoor een groter accent van de woningbouwplannen op appartementen komt te liggen, dan uit de (lokale) woningbehoefte naar voren komt. Nieuwbouw kwalitatief: Pas-op-de-plaats beleid sociale huur De sterke nadruk op (middel)dure koopwoningen gaat gepaard met een bescheiden nieuwbouwopgave voor de sociale huur. Op basis van het eerdere woningmarktonderzoek uit 2016 is door de gemeente geconcludeerd dat er zich geen grote tekorten in de sociale huursector voordoen. Het volstond daarom om de komende jaren alleen de onttrokken woningen als gevolg van de sloopopgave en de verkoop in enkele buurten te compenseren: het pas-op-de-plaats beleid. Dit met als uitgangspunt dat de sociale huurvoorraad op 1 januari 2031 weer gelijk moet zijn aan het aantal sociale huurwoningen in Dordrecht op 1 januari 2016.

De woningcorporaties in Dordrecht (Trivire en Woonbron) hebben uiteindelijk met dit beleid ingestemd, op voorwaarde dat de druk op de sociale huurmarkt goed gemonitord wordt en dat bij veranderende marktomstandigheden dit uitgangspunt herijkt wordt. Anno 2021 geven de corporaties aan dat deze gewijzigde marktomstandigheden zich daadwerkelijk hebben voorgedaan. De Beschikbaarheidsmonitor toont volgens hen aan dat alle relevante indicatoren (inschrijftijd, actieve zoektijd, reactiegraad) laten zien dat er behoefte is aan meer sociale woningbouw. In de eerste plaats vooral om de sociale huurvoorraad weer sneller op het niveau van 2016 te krijgen, maar mogelijk ook om extra sociale huur te bouwen als de behoefte structureel groot blijft (iets wat de komende jaren goed gemonitord moet worden). De beperkte nieuwbouwopgave voor sociale huur (10% van het totale programma) en het creëren van doorstroming (door vooral in het midden- en hogere segment te bouwen) is in hun optiek niet voldoende om de beschikbaarheid van sociale huur snel op peil te brengen.

Het College gaf in het voorjaar van 2021 al aan zich bewust te zijn van het belang om sociale woningbouw te realiseren, maar geeft daarbij wel aan dat het een tijdelijke dip in het aanbod van sociale huur betreft, als gevolg van de vertraging in het terugbouwen van woningen die eerder zijn gesloopt in het kader van de herstructureringsopgave. Het College schrijft dat het gesprek met Trivire op gang moet komen over aantallen, kwaliteit (type en m2) en spreiding van sociale nieuwbouwwoningen. Het voegt daar aan toe dat er geen eenvoudige locaties voorhanden zijn om op korte termijn sociale huurwoningen te realiseren. Daarnaast worden er de komende tijd op verschillende plekken sociale huurwoningen toegevoegd (Leerpark 2F) of zijn hierover gesprekken gaande met de woningcorporaties (Gezondheidspark). Daarnaast zijn ook private partijen actief om sociale huurwoningen te bouwen (zoals in het plan Thureborgh waarvan de start van de bouw in 2023 verwacht wordt).

14

Betreft woningen die zijn gesloopt vanwege een herstructureringsopgave om zodoende de fysieke kwaliteit van woningen, alsmede de leefbaarheid in wijken te vergroten.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

42

Woning- en wijkverbetering In de gemeentelijke woonvisie is ook nadrukkelijk aandacht voor de kwalitatieve verbetering van bestaande woningen en wijken. Deze beleidsambities hebben echter primair betrekking op het vergroten van de differentiatie van het woningaanbod, het verbeteren van de woonkwaliteit en leefbaarheid van wijken (o.a. in Oud- en Nieuw-Crispijn, Crabbehof en Wielwijk). De woonvisie spreekt de ambitie uit 1.500 woningen te vervangen. Dit levert – zeker op gemeentelijk niveau – echter geen substantiële vergroting van de beschikbaarheid op . Op wijkniveau kan dat voor specifieke segmenten uiteraard wél het geval zijn. Bijvoorbeeld doordat er sociale huurwoningen worden gesloopt en daarvoor in de plaats deels sociale huur, deels koopwoningen worden teruggebouwd. De grootste ingrepen in de woningvoorraad worden genomen in de wijken Crabbehof en Wielwijk. De afgelopen vijf jaar is de totale woningvoorraad (en daarmee de kwantitatieve beschikbaarheid) in beide wijken afgenomen. In Crabbehof nam de woningvoorraad af met ongeveer 200 woningen, in Wielwijk met 145 woningen. Deels is deze afname tijdelijk (omdat er woningen zijn gesloopt, waarvoor nog vervangende nieuwbouw moet plaatsvinden), deels is het ook het gevolg van een verschuiving naar meer eengezinswoningen (die een groter ruimtebeslag kennen dan appartementen).

Voor beide wijken geldt ook dat de beschikbaarheid van huur-woningen (met name van corporaties) iets is afgenomen ten faveure van koop-woningen. Dit is ook conform de stedenbouwkundige visies van beide wijken. Het aandeel koopwoningen en meergezinswoningen zal de komende jaren in beide wijken nog wat toenemen. Crabbehof / Zuidhoven

Wielwijk

2016

2020

’16-‘20

2016

2020

’16-‘20

Totale woningvoorraad

4.716

4.515

-201

3.218

3.073

-145

Aandeel koop

33%

35%

+2%

34%

39%

+5%

Aandeel huur corporaties

51%

50%

-1%

63%

59%

-4%

Aandeel huur overig

16%

15%

-1%

3%

2%

-1%

Totaal

100%

100%

n.v.t.

100%

100%

n.v.t.

Aandeel eengezinswoningen

20%

21%

+1%

38%

41%

+3%

Aandeel meergezinswoningen

80%

79%

-1%

62%

59%

-3%

Totaal

100%

100%

n.v.t.

100%

100%

n.v.t.

Tabel 3.1: Gemeente Dordrecht. Ontwikkeling kwantitatieve woningvoorraad en kwalitatieve samenstelling in Crabbehof en Wielwijk (2016-2020). Bron: CBS (2021).

15

Zie bijvoorbeeld Wielwijk: Voorraadontwikkeling Wijkaanpak Wielwijk

Bron: Visie Wielwijk Sterk en Weerbaar Visie Wielwijk 2025 en uitvoeringsprogramma 2006-2015; (mei 2007) EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

43

3.2

Ingezet instrumentarium

Woningbouwprogramma Het bouwen van woningen is een van de belangrijkste instrumenten om de beschikbaarheid van woningen te vergroten. Het eerste meetmoment voor de komende jaren is de periode 2018 tot en met 2022, waarin de gemeente de ambitie heeft om 4.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. De afgelopen jaren is het aantal toevoegingen aan de woningvoorraad (zowel netto als bruto) toegenomen. Werden er in 2016 295 woningen toegevoegd (minus onttrekkingen slechts 10 woningen), in 2020 lag dat aantal op ongeveer 720.

Bron: CBS (2021).

Figuur 3.1: Gemeente Dordrecht. Toevoegingen en onttrekkingen in de woningvoorraad 2016 t/m 2020.

Het eerste meetmoment voor de effectiviteit van het woonbeleid is de periode 2018 t/m 2022. Doelstelling was om in deze periode 4.000 woningen toe te voegen. Na afloop van de eerste drie jaar (2018 t/m 2020) zijn er in totaal 1.522 woningen toegevoegd. In de Monitor Bouwende Stad geeft de gemeente aan dat de verwachting is dat de beoogde doelstelling van 4.000 woningen pas in het derde kwartaal van 2023 gehaald gaat worden. Als we kijken naar de totale bouwopgave voor de komende tien jaar, dan valt op dat (harde) plancapaciteit in de goedkope segmenten achterblijft (sociale huur, koopwoningen tot €300.000) en middeldure koop (tussen €300.000 en €450.000). Waar in de dure koop vrijwel de totale opgave reeds in bouwplannen is vervat, moet voor de goedkope segmenten nog ruim 60% van de opgave (sociale huur en koop €300.000-€450.000) in plannen worden vervat. Bij de goedkope koop (< €300.000) is ruim 80% van de opgave nog niet in plannen voorzien. De gemeente geeft hierbij wel aan dat het hier om harde plancapaciteit gaat. In de zachte plannen worden nog (zo is de verwachting) sociale huurwoningen voorzien Als planvorming in deze segmenten lang uitblijft, helpt dit niet mee om de beschikbaarheid in de goedkope koop en sociale huur te vergroten.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

44

Figuur 3.2: Gemeente Dordrecht. Realisatie en harde plancapaciteit woningbouw per marktsegment

Bron: Monitor De Bouwende Stad (2020)

Versnellen van de woningbouwproductie: Taskforce Bouwende Stad Bijna gelijktijdig met het stellen van de ambitieuze doelstelling voor 10.000 woningen (waarvan 4.000 tot en met 2022) was duidelijk dat de productie achterbleef bij de ambities. De oorzaken lagen deels bij de markt (beperkte capaciteit bij marktpartijen, tekort aan bouwmateriaal en daardoor oplopende kosten), maar door marktpartijen werden ook kritische noten aan het adres van de gemeente geplaatst (lange en stroperige procedures, het niet (tijdig) kunnen beschikken over bouwlocaties, veranderende inzichten tijdens het proces en het ontbreken van daadkracht en capaciteit). In 2019 werd de Taskforce Bouwende Stad ingesteld om de mogelijkheden te verkennen voor het versnellen van de woningbouwproductie in Dordrecht. In haar advies “voortgang, versnellen, veranderen” stelt de Taskforce dat een structurele verandering van werken noodzakelijk is om de productie te kunnen versnellen en daarnaast een intern gericht orgaan dat gemandateerd wordt om de gewenste versnelling integraal te stimuleren. De belangrijkste aanbevelingen in het kader van dit onderzoek zijn: stel een woningbouwregisseur aan, stel bij stapeling van ambities bij woningbouwprojecten duidelijke prioriteiten, laat invulling aan de markt over en voer regulier overleg met marktpartijen. Deze maatregelen hebben effect gehad.

Inmiddels is de gemiddelde doorlooptijd van een woningbouwproject in Dordrecht (4 jaar) aanzienlijk korter dan gemiddeld in Nederland (8 jaar), al is een en ander afhankelijk van de omvang en complexiteit van een project. De looptijd voor een vergunning voor woningbouw blijft nagenoeg altijd binnen de beoogde termijn van 14 weken (99%), waarvan het merendeel (66%) binnen 8 weken blijft. Hoewel de cijfers dus laten zien dat de procedures voor woningbouw in Dordrecht relatief snel verlopen, komt uit de interviews met stakeholders naar voren dat -hoewel de intenties van de gemeente voor versnelling van woningbouw goed zijn- op diverse punten nog verbetering mogelijk is. Aandachtspunten zijn met name:

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

45

•

Veel woningbouwlocaties worden via een tender uitgegeven. Hierbij wordt volgens marktpartijen niet altijd even duidelijk aangegeven wat de kaders zijn waarbinnen men een plan moet indienen. Het gevolg is dat de ingediende plannen niet voldoen aan de gemeentelijke ideeën die leven over een bepaalde locatie. Daarnaast moeten alle ingediende voorstellen inhoudelijk worden beoordeeld, hetgeen ook een extra belasting voor het ambtelijk apparaat betekent. De gemeente stelt daar tegenover dat er juist bij projecten waar niet getenderd is, veel vertraging is ontstaan door discussies tussen gemeente en betrokken marktpartijen.

•

Het beoordelen van woningbouwinitiatieven en concrete vergunningsaanvragen voor bouwplannen verloopt nog steeds traag, zowel bij de gemeentelijke organisatie als de Omgevingsdienst.

Focus op inbreidingslocaties Om de woningbouwambities te realiseren zijn voldoende bouwlocaties nodig. Hier wordt dan ook veel aandacht aan besteed in het gemeentelijk beleid16 . Dat blijkt in Dordrecht geen sinecure omdat de meeste beschikbare locaties binnen de stedelijke contouren liggen en dus grotendeels inbreidingslocaties zijn. Het gemeentelijk ruimtelijk beleid is erop gericht om het groen op het Eiland van Dordrecht te vrijwaren van (verdere) stedelijke bebouwing, waardoor “bouwen in het weiland” is uitgesloten. De gemeente geeft daarnaast aan dat de Provincie hen vraagt terughoudend te zijn in het bouwen buiten bestaand dorps- en stadsgezicht. Sommige geïnterviewden geven aan dat dit een belangrijk belemmerend effect heeft op de realisering van de ambities. De benutting van inbreidingslocaties is complex en relatief duur, omdat met diverse omgevingsfactoren rekening gehouden moet worden (kleinere locaties, meer kans op bezwaren vanuit omwonenden), waardoor het langer duurt voordat plannen gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast kan volgens geïnterviewden het bouwen op inbreidingsplekken gevolgen hebben voor de kwalitatieve samenstelling van de nieuwbouw. Om toch een substantieel aantal woningen te kunnen bouwen (en daarmee ook de exploitatie rond te krijgen) wordt er vaak gekozen voor een programma bestaande uit gestapelde bouw.

Dit kan volgens geïnterviewden tot een overmaat aan appartementen leiden. Terwijl er ook kwalitatief goede mogelijkheden zijn om op inbreidingslocaties grondgebonden woningen te realiseren, bijvoorbeeld in de vorm van stadswoningen. Geïnterviewden geven bovendien aan dat het prijsniveau van een deel van de beoogde appartementen te hoog zou zijn voor veel Dordtenaren en men dus in belangrijke mate afhankelijk is van de vraag van buiten. Die zou ertoe leiden dat de ontwikkelaars bewust vertragen omdat zij de afzet op de kortere of middellange termijn in gevaar zien komen. Men geeft aan dat het gelet op de aard van de locaties wel logisch is dat men “de hoogte in gaat”, maar dat het de vraag is in hoeverre dit aansluit bij de woningbehoefte, zowel qua woningtype als prijs. Starters worden daardoor onvoldoende bediend, terwijl de doorstroming van senioren wordt belemmerd.

16

De grootschalige bouwlocaties zijn: Stationsgebied (Spuiboulevard, zuidkant station en Maasterras), Gezondheidspark, Leerpark, Amstelwijck, Wilgenwende en Stadswerven.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

46

Tijdelijke, snel te realiseren woningen Hoewel de bouw van permanente woningen de meeste aandacht vergt, zoekt de gemeente samen met de woningcorporaties naar mogelijkheden om snel te bouwen, tijdelijke woonruimte te realiseren. In 2021 is daarom een pilot gestart (Fast Lane) waarbij tijdelijke woonruimte (333 woningen) gericht op jongeren en studenten gerealiseerd wordt op de locatie Leerpark 2F. Zowel gemeente als de betrokken woningcorporatie Trivire geven aan dat de intenties van partijen goed waren, maar dat capaciteit en expertise over tijdelijke woningen bij zowel gemeente als corporatie nog ontbrak om snelheid in het proces te brengen. Kennis over zaken als verdeling van de kosten, ruimtelijke procedures moet nog worden opgebouwd, waardoor de gemeente nu nog voornamelijk inzet op traditionele woningbouw, aldus Trivire.

Monitoren van de woningbouwproductie Een belangrijk middel om de urgentie van versnelling duidelijk te maken, is een goede monitoring. De gemeente Dordrecht doet dit nauwgezet via de monitor De Bouwende Stad, waarbij ze resultaten halfjaarlijks toelicht in de Commissie Grote Projecten. De uitvoering van plannen wordt uitvoerig gevolgd, waarbij realisatie ook wordt vergeleken met de oorspronkelijke doelstellingen (zowel kwalitatief als kwantitatief). Daardoor wordt voor raadsleden helder inzichtelijk gemaakt of men op de goede weg is en zo niet (als de productie achterblijft) waar dit aan ligt. Daarnaast worden ook andere relevante ontwikkelingen op de Dordtse woningmarkt gemonitord (zoals migratiebewegingen, bevolkingsontwikkeling, transactieprijzen van bestaande woningen, inclusief een vergelijking met andere gemeenten). Uit de laatste monitoren komt het volgende beeld naar voren: •

•

•

•

Er is flinke winst geboekt met het inkorten van de plan- en besluitvormingsfase. In het verleden duurde dit vaak vijf jaar, inmiddels is dit teruggebracht naar 2 tot 3 jaar in Dordrecht. Dit heeft meerdere oorzaken (minder gedetailleerde plannen, sneller besluiten nemen, monitoring zorgt dat knelpunten meteen in beeld zijn). Deze plan- en besluitvormingsfase is nu in Dordrecht zo’n 60% sneller dan gemiddeld in Nederland. Er zijn nog onvoldoende harde plannen om snel woningen te kunnen realiseren. Om binnen de beoogde periode (t/m 2022) 4.000 woningen te bouwen is een planvoorraad van 4.400 woningen nodig17. Dit werd in de loop van 2021 bereikt. Het gevolg is dat hierdoor ook de termijn van realisatie opschuift. De verwachting was dat de beoogde 4.000 woningen in het tweede kwartaal van 2023 gerealiseerd zouden zijn18. In de gebieds- en wijkontwikkelingen zijn veel woningbouwinitiatieven van derden. De mogelijkheid om hierop te sturen (qua planning) voor de gemeente is beperkt. In een aantal gevallen is de planning daarom niet gehaald. Specifiek geldt dat projecten van de corporaties relatief vaak vertragen. Gemeente en corporaties hebben daarom afgesproken om planningen gezamenlijk te gaan monitoren en bij knelpunten eerder op te schalen. In het verleden zijn door beperkte ambtelijke expertise in aanbestedingen te weinig afspraken vastgelegd ten aanzien van de planning.

Dit was een leerproces voor de ambtelijke organisatie om betrokkenen (zowel intern als extern) aan te spreken op de planning en de consequenties van het niet halen daarvan19.

17 Rekening houdend met mogelijke planvertraging of -uitval. 18 Opgave Bouwende Stad, Monitor december 2020. 19 Zie Voortgangsmonitor Bouwende Stad van 1 april 2021. EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

47

De goede intenties van de gemeente om het woningaanbod te vergroten, heeft nog niet geleid tot een substantieel grotere beschikbaarheid van woningen in Dordrecht. Door de sterke toename van de vraag in combinatie met een afname van de sociale huurvoorraad (en mutatiegraad) is de beschikbaarheid voor lage inkomens (< €40.024) afgenomen, terwijl de beschikbaarheid van woningen voor deze doelgroep in 2016 al ondermaats was, zo bleek eerder uit paragraaf 3.4. Voor de hogere inkomensgroepen is de beschikbaarheid de afgelopen jaren iets verbeterd, al is dit slechts deels het gevolg van het gemeentelijk beleid (meer nieuwbouw in het duurdere segment). Een belangrijke oorzaak ligt namelijk ook in de algemene prijsstijging van woningen. De gemeente geeft in haar Monitor De Bouwende Stad zelf aan dat de effecten van maatregelen om de woningbouw te versnellen pas vanaf tweede helft 2021 zichtbaar worden, omdat dan het effect van de verkorte besluitvormingsprocedures (ingezet sinds 2018) in de realisatie van woningen terug te zien zal zijn. Overigens wil de beperkte beschikbaarheid (en in sommige segmenten zelf afgenomen beschikbaarheid) niet zeggen dat het gemeentelijk beleid geen effect heeft gehad. Zonder nieuwbouw (en andere toevoegingen) zou de beschikbaarheid in alle segmenten (en voor alle inkomensgroepen) zijn afgenomen ten opzichte van 2016.

Beter benutten bestaande woningvoorraad Veel van het ingezette instrumentarium in Dordrecht heeft betrekking op de bouw van nieuwe woningen. Er zijn daarnaast ook enkele maatregelen genomen om de huidige woningvoorraad beter in te zetten: •

•

•

•

In 2020 hebben gemeente en de woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt over het niet verder uitbreiden van het verkoopprogramma van sociale huurwoningen. Wel blijft het bestaande verkoopprogramma behouden. In 2021 zijn prestatieafspraken gemaakt waarbij de corporaties gaan experimenteren met de toewijzing via loting. Overall zal dit niet leiden tot een grotere beschikbaarheid van sociale huur, maar wel voor enkele doelgroepen. De verwachting is dat met name de beschikbaarheid van sociale huur voor jongeren en spoedzoekers (die niet in aanmerking komen voor urgentie) wat zal toenemen. Zij ondervinden in dit systeem minder last van hun minder lange opgebouwde wachttijd (iets wat wel meespeelt bij het reguliere aanbodmodel), Echter, de concrete effecten moeten nog worden gemeten. De corporaties experimenteren met doorstroommakelaars, die met name oudere huishoudens tot verhuizing naar kleinere woningen trachten te verleiden. Daardoor ontstaan er meer mogelijkheden voor meerpersoonshuishoudens en kunnen per saldo meer mensen worden gehuisvest. Het is (nog) niet aan te geven wat een en ander kwantitatief op gemeentelijke schaal oplevert. De gemeente onderzoekt periodiek de doorstroomeffecten van een nieuw opgeleverd complex. Recentelijk blijkt dat één nieuwe woning gemiddeld tot 1,5 vrijkomende bestaande woningen leidt.

Uit nadere analyse van specifieke nieuwbouwprojecten (zoals het Project Valkhorst) blijkt dat de nieuwbouw tot een verhuisketen lijkt waarbij ook starters aan een woning geholpen zijn (25% van de vrijgekomen woningen is betrokken door een starter).

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

48

Voorbeeld doelgroep die profijt heeft van een doorstroommakelaar

Daarnaast zijn in 2019 raadsvragen gesteld over het inperken van de mogelijkheden voor beleggers om goedkope koopwoningen op te kopen met als doel deze woningen te verhuren. Dit zou tot een verminderde beschikbaarheid van woningen voor starters en middeninkomens leiden. Bij de beantwoording van deze vragen stelde het college aanvankelijk dat deze tendens zich slechts in beperkte mate voordoet in Dordrecht en dat de aankoop en verhuur van deze woningen niet tot een afname van de beschikbaarheid voor starters en middeninkomens hoeft te leiden, aangezien een deel van deze doelgroep juist op zoek is naar een particuliere huurwoning. De gemeente was daarom niet voornemens extra maatregelen te nemen om het opkopen van koopwoningen tegen te gaan. Eerder dit jaar is bekend geworden dat vanaf 1 januari 2022 gemeenten een nieuwe mogelijkheid krijgen om het opkopen en verhuren van koopwoningen vergunningsplichtig te maken (via een aanvulling op de Huisvestingsverordening)20. Het college heeft in het najaar van 2021 de toezegging gedaan om de mogelijkheden van deze regeling voor Dordrecht te onderzoeken en zo mogelijk als instrument op de Dordtse woningmarkt in te zetten.

Voorwaardenscheppende beleidsacties Binnen het kader van de ambities heeft de gemeente de afgelopen jaren geparticipeerd in een aantal bovenregionale trajecten. In dat verband noemen we de aansluiting van Dordt bij afspraken in het kader van de Woondeal Zuidelijke Randstad (2019)21. Daarmee is de spoorzone Dordrecht-Zwijndrecht nadrukkelijk in de bovengemeentelijke aandacht gekomen. Verder heeft de gemeente locatie-ontwikkelingen ingediend voor rijksmiddelen in het kader van de Woningbouwimpuls 2020. In februari 2021 (2e tranche van de impuls) heeft Dordrecht een toezegging gekregen van € 3.400.000 voor de ontwikkeling van 510 woningen aan de Spuiboulevard. Een aanvraag voor het Gezondheidspark - Middenzone is 20

Mits goed onderbouwd en alleen daar waar sprake is van schaarste aan goedkope en of middeldure koopwoningen.

21

Als opmaat naar een Integraal Verstedelijkingsakkoord Zuidelijke Randstad is in 2019 de Woondeal Zuidelijke Randstad gesloten. Dordrecht heeft zich bij de Verstedelijkingsalliantie van 8 gemeenten aangesloten, met name vanuit het belang om plancapaciteit beschikbaar te krijgen. Het gaat om de bouw van 230.000 woningen tot 2040 en 100.000 tot 2025, waarvan de helft in Rotterdam en Den Haag met voorrang voor locaties in Bestaand Stedelijk Gebied en Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV).

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

49

toen niet gehonoreerd. Deze is opnieuw ingediend voor de derde tranche (geopend in september 2021; nog geen uitkomst). Tevens is in de derde tranche een aanvraag gedaan voor het Maasterras. Ook heeft de gemeente geparticipeerd in het landelijke Programma Stedelijke Transformatie22. In dit verband zijn van belang de eerder genoemde Spoorzone en de Amstelwijck Midden en Noord23(o.a. herontwikkeling vml. locatie Rafaja-ziekenhuis). Het is ten dele aan te geven wat het directe effect van dergelijke beleidsacties is voor de beschikbaarheid. Het is wel duidelijk aan dat de gemeente actief haar voorwaardenscheppende voelhorens uitsteekt.

Samenwerking met marktpartijen Diverse marktpartijen hebben de handen ineen geslagen om de krapte op de woningmarkt in de regio Drechtsteden inzichtelijk te maken en samen te kijken hoe de woningbouw versneld kan worden. Via het Platform De Woningmakers brengen ze relevante data inzichtelijk en zoeken zich in een vroegtijdig stadium afstemming met gemeenten in de regio om tot passende woningbouwprojecten te komen. Betrokken deelnemers geven aan dat ook met de gemeente Dordrecht contacten zijn, maar dat de samenwerking hierbij nog verder geoptimaliseerd zou kunnen worden. De gemeente volgt nog sterk haar eigen koers als het gaat om de realisatie van woningbouw, aldus de geïnterviewden. De gemeente geeft zelf aan dat zij al in een periodiek overleg met enkele ontwikkelende partijen die in Dordrecht actief zijn, participeert. In dit lokale overleg is het beter mogelijk om in te zoomen op de woningmarktsituatie in Dordrecht, zo stelt de gemeente.

3.3

Regionale samenwerking

Zoals eerder aangegeven ligt de lokale woonvisie van de gemeente Dordrecht grotendeels in lijn met de eerdere Regionale Woonvisie. Op beleidsmatig niveau is de afstemming tussen lokaal en regionaal beleid daarom goed te noemen. Op het vlak van uitvoering is de samenwerking tussen de onderlinge gemeenten voor verbetering vatbaar, zo wordt uit de interviewronde duidelijk. Tussen de gemeenten in de regio Drechtsteden zitten verschillen als het gaat om de samenstelling van de woningvoorraad. Zo bestaat in Hendrik-Ido-Ambacht 70% van de woningvoorraad uit koopwoningen, terwijl in Zwijndrecht dat percentage op 55% zit. Dordrecht zit met 58% koopwoningen iets onder het regionale gemiddelde (59%). De ambitie is uitgesproken om de sociale opgaven binnen de regio beter te verdelen. Daarbij gaat het niet alleen om het voorzien in voldoende beschikbare sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen, maar ook voldoende mogelijkheden voor kwetsbare doelgroepen. Diverse betrokkenen geven aan dat het tot op heden nog niet lukt om tot een goede

22

De Dordtse Woonvisie 2019-2031 formuleert het voornemen van het vervangen van 1.500 verouderde woningen en 1-op-1 vervanging door sloop.

23

Brief B&W van 20-2-2018.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

50

afstemming te komen, tot onvrede van onder andere de gemeente Dordrecht waar de ambitie is uitgesproken om juist meer in te zetten op woningen voor midden- en hogere inkomensgroepen. Tegelijkertijd geven geïnterviewden aan dat het nagenoeg onmogelijk (en wellicht ook onwenselijk) is dat iedere gemeente in de regio een vergelijkbaar aandeel sociale huur na zou moeten streven. Het verschil in type woongemeenten is ook een kwaliteit en zorgt ervoor dat gemeenten elkaar aanvullen.

Figuur 3.3: Regio Drechtsteden. Huidige samenstelling woningvoorraad naar eigendom (2020)

3.4 •

•

•

Conclusies De gemeente Dordrecht heeft als ambitie gesteld om tot en met 2030 10.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. Deze ambitie is ruim voldoende om in de lokale behoefte te voorzien (4.190 woningen + het inlopen van het bestaande tekort van 1.680 woningen = 5.870 woningen totaal) en wordt derhalve ook ingezet om meer vestigers aan te trekken. Het is echter niet traceerbaar hoe men tot de exacte hoogte van de kwantitatieve opgave ten aanzien van vestigers is gekomen. Met haar nieuwbouwprogramma wil de gemeente de focus leggen op de bouw van koopwoningen, met name boven de €300.000. Dit sluit deels aan bij de segmenten waar ook de grootste behoefte aan is, gelet op de beperkte beschikbaarheid van woningen voor hogere inkomens. Daarnaast hanteert de gemeente een Pas-op-de-plaats beleid ten aanzien van de sociale huur (geen uitbreiding). Deze keuze is mede tot stand gekomen door de beperkte behoefte die voortkwam uit het woningmarktonderzoek van 2016. De afgelopen jaren is de druk op de sociale huurmarkt echter fors toegenomen en is de beschikbaarheid afgenomen. Hoewel dit voor een belangrijk deel het gevolg is van een toename van het aantal actief woningzoekenden en voortgang van verkoop- en sloopprogramma’s, heeft het Pas-op-de-plaats beleid een verdere rem gezet op de beschikbaarheid van sociale huur.

Hierbij moet wel worden aangetekend dat de kwalitatieve samenstelling van de nieuwbouwambities slechts ten dele is ingegeven door de beschikbaarheid van woningen. Andere overwegingen, zoals het behoud van draagvlak voor stedelijke voorzieningen, het aantrekken / binden van nieuwe doelgroepen aan de stad en streven naar

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

51

•

•

•

•

•

een meer gevarieerde woningvoorraad op wijkniveau zijn tevens belangrijke overwegingen in deze visie. Een van de aanbevelingen van de Taskforce Bouwende Stad (met als doel de woningbouw versnellen) was om de voortgang van de woningbouw goed te monitoren. Een aanbeveling die de gemeente zich ter harte heeft genomen. Op grondige wijze geeft de gemeente periodiek inzicht in de voortgang van realisatie en planvorming. Ook als resultaat tegenvalt schroomt zij niet om knelpunten te benoemen. Het zicht op de voortgang heeft een sterk signalerende functie en helpt om knelpunten eerder inzichtelijk te hebben. Het eerste meetpunt is voor eind 2022. De gemeente heeft als doel gesteld om in de periode van 2019 tot en met 2022 4.000 nieuwe woningen gebouwd te hebben. Bij monitoring wordt nu vooral naar de bruto opgave gekeken (alleen nieuwbouw), terwijl er ook woningen worden onttrokken. Hierdoor geeft de monitoring van woningbouw nog geen inzicht in het effect op de beschikbaarheid van woningen (hoeveel woningen worden per saldo aan de voorraad toegevoegd?). De realisatie van woningen blijft nog achter bij de ambities. Belangrijke oorzaken hiervoor waren de aanvankelijk trage besluitvormingstrajecten ten aanzien van nieuwe plannen. Ook het vaak aanbesteden van nieuwe locaties in tenders wordt door marktpartijen als een vertragende factor gezien.

De gemeente heeft de afgelopen jaren diverse maatregelen genomen waardoor de besluitvormings‐procedure aanzienlijk korter is geworden (van gemiddeld vijf naar twee tot drie jaar). De gemeente heeft in haar beleid duidelijk gekozen voor het bouwen op inbreidingsplekken. Daarmee blijven groene buitengebieden rondom de stad gespaard, maar dat maakt het bouwen wel complexer. Omdat inbreidingslocaties vaak kleiner van oppervlak zijn en relatief duur, wordt vaak gekozen voor een programma met veel gestapelde bouw. Hierdoor ontstaat een risico van een overaanbod aan appartementen, zeker als een relatief groot deel in het duurdere (koop)segment wordt gerealiseerd. Om de beschikbaarheid van woningen te vergroten is nieuwbouw veruit het belangrijkste instrument. Daarnaast worden op beperkte schaal ook andere maatregelen verkend, bijvoorbeeld de inzet van doorstroommakelaars, het toepassen van loting bij woningtoewijzing en de bouwen van tijdelijke, flexibele wooneenheden. Partijen zijn het er over eens dat deze maatregelen aanzienlijk minder effect hebben op de beschikbaarheid dan nieuwbouw. Maar gelet op de druk op de woningmarkt is elke bijdrage welkom. In dat opzicht geven diverse betrokkenen aan dat de gemeente de focus op nieuwbouw wat meer zou moeten verbreden en ook meer aandacht geven

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

52

Bijlagen B.1 Literatuurlijst

1. P(restatie)A(afspraken)L(ange)T(ermijn) Drechtsteden 2016-2025 (6 juli 2016) 2. Regionale Woonvisie Drechtsteden 2017-2031 (december 2017) 3. Gemeente Dordrecht, Nota Grondbeleid (2017) 4. Woondeal Zuidelijke Randstad (juni 2019) 5. Voortgang Regionale Woonvisie Drechtsteden (november 2020) 6. Gemeente Dordrecht, Woonvisie 2019-2031 7. Prestatieafspraken 2019 8. Prestatieafspraken 2020 (22 januari 2020) 9. Addendum Prestatieafspraken (2021) 10. Advies Task Force Bouwende Stad (voorjaar 2019) 11. Woningen plannen en realiseren langs 5 lijnen (zonder datum) 12. Versnelling planologische procedures (zonder datum) 13. Aanpak opgave Bouwende Stad (28 april 2020) 14. Antwoord B&W op vragen D66 over woningbouw (23-4-2019) 15. Motie VSP “huisje nodig?” (28-5-2019) + beantwoording B&W (12-10-2019) 16. Woningbouwimpuls 2020 17. Commissie Grote Projecten, presentatie Stand van Zaken (3 april 2019) 18. Commissie Fysieke Leefomgeving, Presentatie Woonopgave (16 oktober 2018) 19. Opgave Bouwende Stad, Monitor 2020 20. Vraag VSP Achterblijven woningbouw (31-3-2020) 21. RIB (31 maart 2020) 22. Collegenotitie proces ontwikkeling bouwterreinen (4.3.2021) 23. Brief B&W over planvoorraad sociale woningbouw (17 april 2020) 24. Memo B&W Aanvullende info over de bouwopgave (28 december 2020) 25. Memo College samenwerking gemeente/woningcorporaties (30 maart 2021) 26.

Voortgangsmonitor Bouwende Stad (1 april 2021) 27. Memo B&W Indexatie woningbouwprogramma (30-3-2021) 28. Antwoord B&W Motie CDA over achterblijven sociale woningbouw (1-6-2021) 29. Brief B&W Programma Stedelijke transformatie (20-2-2018) 30. Factsheet beoogde woonkwaliteit wijkontwikkeling 31. Stedenbouwkundige visie Crabbehof (datum ?) 32. Visie Wielwijk Sterk en Weerbaar 2025 en uitvoeringsprogramma 2006-2015 (mei 2007) 33. Motie Senioren willen ook wonen (VSP en CDA) (12-10-2019) + antwoord B&W (25-9-2020) 34. Motie 5 partijen “ambitie en lef voor studentenwoningen” (18-12-2019) 35. Motie 3 partijen Starterslening (17-12-2019) 36. Ervaringen met de fast lane incl. flyer (april 2020) 37. Bestuursrapportages 2016, 2017, 2018, 2019, 2020

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

53

B.2 Geïnterviewde personen

1. 12 juli 2021: Mevr. H. Kromkamp, Mevr. S. Kaarsgaren, Dhr. B. Korteweg, Mevr. M. Boonstra, Mevr. S. Khadjé (allen Gemeente Dordrecht) 2. 21 juli 2021: Wethouder Stam, Mevr. S. Kaarsgaren 3. 27 juli 2021: Dhr. J. Dekker (ABB Bouwgroep) 4. 27 juli 2021: Dhr. E. Drijkoningen (Gemeente Sliedrecht) 5. 10 augustus 2021: Mevr. D. Kools (Waltmann Makelaars) 6. 24 augustus 2021: Dhr. Zoomer (Zoomer Makelaardij) 7. 24 augustus 2021: Mevr. E. Borm (Woonzorg Nederland) 8. 30 augustus 2021: Mevr. T. van Rood (Trivire), A. Oerlemans (Woonbron) 9. 31 augustus 2021: Dhr. van der Gugten (Heijmans) 10. 7 september 2021: Dhr. R. van de Giessen (Boogerman Makelaars) 11. 13 september 2021: Mevr. S. Schaap (Ooms Makelaars)

B.3 Begrippenlijst Aangepaste woningen Woningen die zijn aangepast voor mensen met een lichamelijke beperking, variërend van hellingbanen voor de voordeur, verbrede deuren, drempelloosheid tot speciale voorzieningen in de badkamer. Aftoppings-grens De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen subsidie wordt verstrekt en is afhankelijk van het type huishoudens. De eerste aftoppingsgrens geldt voor een- en tweepersoonshuishoudens en bedraagt 633,25 euro per 2021. De tweede aftoppingsgrens geldt voor drie- of meerpersoonshuishoudens en is 678,66 euro. Enkel specifieke doelgroepen hebben boven deze grens nog recht op huurtoeslag (bijv. bij seniorenwoningen of mensen met een verstandelijke beperking). Anterieure overeen-komst Vrijwillig gesloten overeenkomst tussen gemeente en particuliere initiatiefnemer. In de overeenkomst zijn allerlei afspraken vastgelegd, bijvoorbeeld over kostenverhaal, fasering en woningbouwprogramma. Beschermd wonen Beschermde woonvormen bieden zwaardere vormen van zorg in een zo gewoon mogelijke omgeving. Deze woonvorm bevindt zich in de directe nabijheid van een steunpunt met 24-uurs-aanwezige zorg in verband met de mogelijkheid van 24-uurs-begeleiding en toezicht. Naast privéruimten zijn in deze woonvorm ook gemeen-schappelijke ruimten en zorgruimten aanwezig. Voor Beschermd Wonen zijn ruimere woningen nodig in groepen geschakeld.

Per persoon is ongeveer 60 m2 inclusief alge¬mene ruimte nodig. Dit komt overeen met een halve eengezinswoning.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

54

Collectief particulier opdracht-geverschap (CPO) Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband gerealiseerd. DAEB Woningcorporaties moeten zich volgens de Woningwet 2015 concentreren op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken. De Woningwet 2015 noemt dit: diensten van algemeen economisch belang (daeb). Doelgroep van beleid Huishoudens die niet of onvoldoende zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Hiervoor geldt een inkomensgrens van € 40.024 (belastbaar inkomen, prijspeil 2021). Minimaal 80% van het vrijkomend aanbod in de sociale sector moet aan huishoudens tot deze inkomensgrens worden verhuurd. Door-stromer Woningzoekende die bij verhuizing een woning achterlaat. Eengezins-woning Ook wel grondgebonden woning, de typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder een kap, villa en landhuis. Extramurali-sering De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend.

GGZ Geestelijke Gezondheidszorg Grondgebonden woning Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een terras en/of een tuin. Huurtoeslag (grens) De maximale huurprijs van een woning waartoe een huurder een bijdrage van de rijksoverheid in de huur ontvangt. Daarbij gaat het om mensen die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen. Deze toeslag wordt uitbetaald door de belastingdienst. Intramuraal wonen Het traditionele verzorgings- en verpleeghuis waar wonen en zorg niet gescheiden zijn en waar zorg, toezicht, welzijn, dienstverlening, maar ook behandeling en (intensieve) verpleging in een integraal pakket worden aangeboden samen met verblijf.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

55

Intramurale voorzieningen Letterlijk ‘binnen de muren’; (woon)instellingen die dag- en nachtzorg, hulpverlening en begeleiding bieden; instellingen in de gehandicaptenzorg, ziekenhuiszorg, verpleeghuiszorg en geestelijke gezondheidszorg; bieden 24-uurszorg aan mensen die intensieve zorg en begeleiding nodig hebben. Kwaliteitskortingsgrens De ´kwaliteitskortingsgrens´ is een begrip uit de huurtoeslag. Ligt je huurprijs hoger dan deze grens (€442,46 prijspeil 2021), dan wordt er gekort op je huurtoeslag. Dit heet ‘kwaliteitskorting’ omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou brengen. Levensloopgeschikt Woningen die in hun ontwerp bij realisatie dan wel in een later stadium zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken. De woning is ook geschikt als er sprake is van fysieke handicaps of chronische ziekte. Maatschappelijke Opvang Kerntaak van de Maatschappelijke Opvang is het bieden van tijdelijk verblijf aan mensen zonder dak boven hun hoofd, gekoppeld aan zorg en begeleiding en/of het verhelpen van een crisis. Het betreft mensen die al dan niet gedwongen de thuissituatie hebben verlaten en niet in staat zijn zich op eigen kracht te handhaven in de samenleving.

Meergezinswoning Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en beneden¬woning, portiekwoning of maisonnette. Middenhuurwoning Huurwoning van een particuliere eigenaar of belegger. Vaak gaat het hier om woningen met een huurprijs vanaf € 752 (prijspeil 2021) tot ongeveer € 1.000. Middeninkomens Huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de € 40.024 en de € 50.000 (prijspeil 2021). Woningcorporaties hebben de mogelijkheid om jaarlijks 10% tot 20% van hun vrijkomende voorraad aan deze inkomensgroep toe te wijzen. Nultredenwoning Woningen die zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken. Passend toewijzen Wooncorporaties dienen jaarlijks minimaal 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag die een woning krijgen toegewezen, een huurwoning tot de aftoppingsgrens toe te wijzen.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

56

Plancapaciteit/ voorraad Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie. Primaire doelgroep Huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021). Woningcorporaties dienen jaarlijks minimaal 80% van hun vrijkomende voorraad aan deze inkomensgroep toe te wijzen. Prestatie-afspraken Afspraken tussen de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties over de uitvoering van het (sociale) woningbouwbeleid zoals opgenomen in de gemeentelijke woonvisie. Scheef-woners Huishoudens met een belastbaar inkomen van € 40.024 of meer, maar wel gehuisvest in een huurwoning tot € 752,33 (prijspeil 2021). Senioren Over het algemeen gaat het hier om mensen die gepensioneerd zijn (ongeveer de leeftijdsgroep van 65 jaar en ouder). Een exacte leeftijdsklasse is hierin echter niet te bepalen, doordat de 65-plussers van nu veel vitaler en zelfstandiger zijn dan van dan van 20 jaar geleden. Een trend die zich waarschijnlijk ook de komende jaren (decennia?) gaat voortzetten. Spoed-zoekers Huishoudens die met spoed opzoek zijn naar een woning. Hier gaat het bijvoorbeeld om huishoudens na een scheiding. Hierbij gaat het om personen die niet formeel tot de categorie urgenten behoren, maar wel baat hebben aan snelle, tijdelijke en betaalbare woonruimten.

Starter Huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is. We richten ons hierbij wel met name op de jonge starters (tot en met ongeveer 30 jaar). Tijdelijke woningen Woningen die worden gerealiseerd met de bedoeling om niet permanent te blijven staan. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om verplaatsbare woningen of tijdelijke units. Vrije sector huur Alle huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens van € 752,33 (prijspeil 2021). WMO (zorg) Wet Maatschappelijke Ondersteuning; regelt een samenhangend aanbod van zorg- en welzijnsvoorzieningen die gemeente verstrekken aan mensen die zorg nodig hebben, bijvoorbeeld huishoudelijke verzorging, woningaanpassingen of vervoer naar dagactiviteiten; gericht op het bevorderen van maatschappelijke participatie en civil society; de wet vervangt de wet voorzieningen gehandicapten (wvg), de welzijnswet en delen van de AWBZ; ingevoerd op 01-01-2007.

EEN HUIS VOOR IEDEREEN? | REKENKAMERCOMMISSIE DORDRECHT

57