Dordtse Omgevingsvisie 2.0; Eiland met kwaliteit v1.1.pdf

Wijziging t.o.v. omgevingsvisie 1.0: Alinea spelen, bewegen, sporten, ontmoeten en natuur beleven toegevoegd.

A.6.3.6 Toekomstbestendige economie Werken Verspreid is ruimte voor enige kleinschalige, veelal ambachtelijke bedrijvigheid in lage milieucategorieën. We denken aan: werken aan huis, nieuwe woon-werk woningen, in bestaande ruimten, in plinten (begane grondlagen) onder woonbebouwing, rond winkelcentra en in bedrijfsverzamelgebouwen. De ligging in woonwijken laat de vestiging van bedrijven die zich bezighouden met productie, op- en overslag van gevaarlijke

stoffen niet toe. Behalve hoeveelheden beneden de ondergrenzen zoals genoemd in de richtlijn PGS15. Werkfuncties zijn bij voorkeur aanwezig rondom centrale winkelcentra of langs de hoofdassen, vanwege de verkeersaantrekkende werking die kan optreden. Detailhandel en wijkgerichte maatschappelijke voorzieningen komen voor, maar uitsluitend in en rondom de wijkcentra. Bestaande kleine bedrijfslocaties in woonwijken houden we zoveel mogelijk in stand. Dat doen we om stedelijke bedrijvigheid dichtbij te houden en omdat de transitie naar een circulaire economie richting de toekomst juist méér kleinschalige bedrijfslocaties in de wijken vraagt. Denk hierbij aan materialenhubs (kleine inzamelingspunten voor hergebruik van materialen), repaircafés, locaties voor deelmobiliteit inclusief onderhoud en reparatie ter plaatse. Bovendien is het behoud van kleinschalige bedrijvigheid in lage milieucategorieën in de wijken van belang omdat we de industriegebieden zoveel mogelijk willen benutten voor zwaardere bedrijvigheid. Ondernemers die dienstverlening leveren richting consumenten en vaak niet op een industrieterrein passen, passen juist wel in of nabij een woonwijk.

Het behoud van voldoende ruimte voor werken in de wijken vraagt daarom een zorgvuldige afweging in combinatie met de wens tot verdichting van wonen, om te voorkomen dat kleine, waardevolle werkfuncties volledig verdwijnen uit de wijk. A.6.3.7 Klimaatbestendige stad 2040 Klimaatadaptatie Sommige woonwijken zijn versteend, waardoor hittestress een probleem kan zijn. Ook is er niet altijd ruimte voor groen in de straten, waardoor water niet vast te houden is en het riool bij extreme neerslag overbelast

kan raken. Door karakteristieke uitdagingen in een aantal wijken is klimaatadaptatie belangrijk.

In de woonwijken activeren we bewoners om hun tuin te vergroenen en schaduwrijke plekken te creëren. We gaan op zoek naar mogelijkheden in het openbare terrein voor extra waterberging en verkoelende maatregelen en we willen een betere doorstroming van oppervlaktewater bevorderen. Dit allemaal om hittestress aan te pakken en de waterkwaliteit te verhogen. Om de doorstroming te bevorderen, zijn maatregelen nodig in het watersysteem. In het project Waterkraan, dat we samen met het waterschap realiseren, zijn deze maatregelen vastgesteld. Daarbij gaat het om het inlaten van water bij de Nieuwe Dordtse Biesbosch en het laten doorstromen van dat water naar de stad. Om voldoende water in te kunnen laten is het belangrijk dat de waterstanden op de rivier naar de toekomst stabiel blijven. Naast de doorstroming is dit ook belangrijk voor de kwaliteit van de huidige natuur- en landbouwwaarden. Voor waterveiligheid dienen we per woonwijk te kijken wat de opgave is voor evacuatie indien er een risico is op een overstroming. Door kwetsbare groepen, beschikbare droge plekken en de impact van een overstroming

Toegevoegde ruimtelijke keuze: We geven klimaatadaptatie prioriteit in woonwijken. De grote opgave voor klimaatadaptatie ligt hoofdzakelijk in het bestaande stedelijk gebied. De ruimte binnen dit bestaande en veelal versteende gebied is beperkt. In probleemgebieden kan dit leiden tot moeilijke keuzes (bv. tussen parkeren of groen). Nieuwbouw- en herstructureringslocaties hebben mogelijk ruimte om multifunctioneel groenblauw ruimtegebruik toe te passen, waar ook het omliggend bestaand gebied baat bij heeft. Zo zorgen we voor een betere leefbaarheid van de woonwijken.

A.6.3.8 Duurzame en klimaatneutrale stad 2040 In de woonwijken met een relatief hoge gebouwdichtheid is het warmtenet doorgaans de meest kosteneffectieve warmteoptie. Voor particuliere woningen ontwikkelen we een stapsgewijze aanpak om te isoleren en aardgasvrij te worden. Crabbehof is één van de kansrijke wijken om als eerste wijk van Dordrecht van het aardgas af te gaan en aansluiting op een warmtenet te krijgen. De woningcorporaties hebben hier al een aanzienlijk deel van hun bezit verduurzaamd en aangesloten. Samen met bewoners zetten we in op een gebouwde omgeving die aardgasvrij-klaar is in 2030. Dat betekent dat bewoners op de hoogte zijn,

hun woning isoleren, bereid zijn tot energiebesparende maatregelen, over kunnen stappen op een aardgasvrij alternatief en hun gedrag veranderen. Ook voor de andere woonwijken zetten we in op isoleren en het nemen van andere energiebesparende maatregelen en stellen we wijkuitvoeringsplannen op. De volgorde, uitgangspunten en randvoorwaarden leggen we vast in een Warmteprogramma. Het huidige elektriciteitsnet is niet berekend op de steeds meer toenemende vraag naar energie of de toenemende teruglevering van opgewekte energie. Daarom zal het aantal transformatorhuisjes in de woongebieden aanzienlijk toenemen. A.6.3.9 Biodiverse stad Ecologie & groen Wonen domineert en dat beperkt de ruimte voor flora en fauna. Toch heeft de stad voldoende plekken met (hoge) ecologische waarden, zoals de Essenhof en het Wielwijkpark. Ook de woningen en kleine groenelementen in tuinen en erven spelen een belangrijke rol in stedelijke ecologie. Verder speelt groen een grote rol in de zone langs de A16 bij Wielwijk en het Wielwijkpark. Bovendien zijn er een aantal landgoederen. De robuuste groene en blauwe verbindingen, het Wantij en het Stadspark zijn voor de stad kenmerkende groene zones.

87

Dordtse Omgevingsvisie 2.0 Eiland met kwaliteit

In het traject stresstest en risicodialogen zijn de probleemgebieden in Dordrecht geïdentificeerd op wateroverlast, hitte en droogte. Bij werkzaamheden kunnen we deze problemen aanpakken. De ruimte is echter beperkt op de meeste van deze plekken en in de wijken in het algemeen. We richten ons daarom op multifunctioneel groenblauw ruimtegebruik. Het groenblauw inrichten van deze wijken verbetert de leefkwaliteit in deze wijken. Dat komt door de verkoelende werking en het positieve effect op wateroverlast, biodiversiteit en gezondheid van de inwoners en de leefomgeving.

in kaart te brengen, beoordelen we welke opgave overblijft voor de crisisbeheersing.

Definitief Deel A

88

Het behoud en verhogen van biodiversiteit is belangrijk in woonwijken. Belangrijke speerpunten voor de woonwijken zijn natuurinclusief bouwen en ontwikkelen en optimaal ecologisch beheren. Er liggen ook veel waardevolle groenblauwe structuren in en dicht bij de woonwijken. Mogelijkheden om die structuren te versterken werken we uit in gebiedsprogramma’s. Bij alle ontwikkelingen in woonwijken kijken we zorgvuldig naar de effecten op beschermde flora en fauna. Vanwege de beeldbepalende, esthetische, ecologische en klimaatadaptatieve waarde is het aanwezige groen waardevol en behoudt het de groenbestemming.

Toegevoegde ruimtelijke keuze: We herstellen waar nodig de Groenblauwe structuren in woonwijken. Behoud en verdere ontwikkeling van de Groenblauwe structuren (voorheen Stedelijke Ecologische Structuur (SES)) staat centraal in het Dordts natuurbeleid. Dit betekent dat we bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen inzetten op het behoud en waar mogelijk versterken van de Groenblauwe structuren. Al dan niet door een natuurlijke inpassing van de Groenblauwe structuren in het plangebied.

Aanvullende specifieke acties en programma’s

Status

Stimuleren vergroenen tuinen Evacuatieplan waterveiligheid waterveiligheid per woonwijk voor eiland van Dordrecht

Bestaand Vanaf 2025 in ontwikkeling

89

Dordtse Omgevingsvisie 2.0 Eiland met kwaliteit

Definitief Deel A 90

A.6.4 Deelgebied Werkgebieden Prioritair doel: Toekomstbestendige economie

A.6.4.1 Kenschets De werkgebieden beslaan de locaties waar het werken voorop staat. Dit gaat over de bedrijventerreinen, industriegebieden en één kantoorlocatie. Dit betekent niet dat er in de andere gebieden niet gewerkt wordt, maar in dit gebied is dit duidelijk de hoofdfunctie. In het werkgebied moet een groot deel van economische opgave – het vergroten van kwalitatief hoogwaardige werkgelegenheid en het beter benutten van de ruimte voor

Rijksstraatweg zijn niet passend, in verband met het behoud van het woonklimaat en omliggende ontwikkelingen.

Banen met impact en het juiste bedrijf op de juiste plaats zijn belangrijk voor Dordrecht. De Zeehaven Dordrecht (onderdeel van de Westelijke Dordtse Oever (WDO)) en terreinen rondom de Eerste, Tweede en Derde Merwedehaven behoren tot de industrieterreinen. De Merwedehavens maken – bij uitzondering – onderdeel uit van het deelgebied ‘De Staart’. De terreinen zijn geluid gezoneerd en liggen aan de noord- en westzijde van de stad. De overige bedrijventerreinen liggen voornamelijk langs de westelijke oever van de stad (Westelijke Dordtse Oever). Dit gaat met name om Dordtse Kil I, II, Amstelwijck-west, Dordtse Kil III en Dordtse Kil IV (Distripark) en de Keerweer (die wordt uitgebreid). Distripark is het bedrijventerrein met het grootste aantal uitgeefbare vierkante meters nieuw bedrijventerrein in de stad. Daarnaast zijn er enkele relatief kleinere terreinen langs de Mijlweg/Dokweg, zuidzijde Baanhoekweg en – binnenstedelijk - in de corridor langs de provinciale weg. Businesspark Amstelwijck is ten slotte de enige locatie binnen deelgebied ‘Werkgebieden’ waar hoogwaardige bedrijvigheid met kantoorhoudende functies passend zijn. Op enkele plekken binnen de Werkgebieden – zoals in Wieldrecht en langs de Rijksstraatweg en Wieldrechtse Zeedijk – staan woningen waardoor rekening gehouden moet worden met de leefbaarheid.

Deze kunnen hier blijven, maar nieuwe woningbouw en/of de bouw van zeer kwetsbare gebouwen is op de (woon)werkgebieden in principe uitgesloten. Grootschalige bedrijfsontwikkelingen op de percelen gelegen in het woon-werkgebied

Vanuit de gemeente wordt ingezet op actieve sturing Ruimtegebruik. Binnen de WDO zijn er drie ontwikkelingsprogramma’s: 1. Herontwikkelingen Zeehavengebied, 2. Revitaliseringsopgave Dordtse Kil I, II en AWW, 3. Ontwikkeling Distripark. Het programma Ruimte voor Banen stuurt op Merwedehavens, Binnenstad en Dordtse Kil I, II. De kaderstelling in dit gebied is ruim, zodat er binnen die grenzen ruimte is voor ondernemen. Initiatief voor ontwikkelingen ligt bij derden. Mogelijke milieuhinder bepaalt de grenzen van wat mogelijk is. De opgave in de werkgebieden is dat we ruimte houden voor bedrijven met een hogere milieucategorie, die zich qua contour niet verhouden tot andere functies. Dit vertalen we via planregels ook in het omgevingsplan. Verder is het van belang om, gezien de opgave in binnenstedelijk gebied, ruimte te zoeken voor bestaande bedrijven die nu krap zitten, zodat ze op andere plekken kunnen groeien. Als gemeente zetten we daarom ook een actiever grondbeleid in, met de inzet op strategische verwerving en sturing op uitgifte. Waarbij we veel meer gaan sturen op wat het bedrijf de stad en de regio oplevert als het gaat om banen, clusterversterkende activiteiten, etc.

91

A.6.4.2 Sturingsfilosofie

A.6.4.3 Aantrekkelijke stad Wonen Nieuwe woningbouw is op de werkgebieden in principe uitgesloten. De functie werken overheerst hier en de milieuzonering die hier geldt, past niet bij wonen. Bestaande woningen zoals in Wieldrecht langs de

Dordtse Omgevingsvisie 2.0 Eiland met kwaliteit

Wijziging t.o.v. omgevingsvisie 1.0: - Gebiedsafkadering: exclusief Merwedehavens, omdat dit nu bij deelgebied De Staart hoort. - Woon-werkgebied binnen de werkgebieden zijn gearceerd weergeven op kaart. - Eén prioritair doel: ‘Toekomstbestendige economie’. ‘Bereikbare stad’ en ‘gezonde stad’ voor de werkgebieden niet prioritair.

werken, plaatsvinden. Alleen als er specifiek te onderscheiden randvoorwaarden zijn, zoals bij milieuzonering, benoemen we de categorieën apart (industrie, bedrijven, kantoren).

Definitief Deel A

92

Rijksstraatweg en incidentele bedrijfswoningen blijven.

concurreren met andere centra of de binnenstad.

Welstandsniveau In de werkgebieden geldt het welstandsniveau welstandsvrij. De zones binnen 50 meter vanaf de doorgaande wegen vallen onder het welstandsniveau regulier. De Zeehaven, Logistiek Park Dordtse Kil IV en Bedrijvenpark Amstelwijck vallen onder het welstandsniveau ontwikkeling. Rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten vallen onder het welstandsniveau intensief.

Nieuwe solitaire horeca op de bedrijventerreinen wordt in principe niet ondersteund.

Hoogbouw De maximale bebouwingshoogte is op bedrijventerreinen en industriegebieden 25 meter, maar wordt gedifferentieerd naar omgevingsaspecten. In havengebieden is het realistisch dat bouwwerken, die geen gebouwen zijn (zoals hijskranen en fabriekspijpen), hoger kunnen zijn. Hiervoor zijn altijd maatwerkoplossingen mogelijk. Op de kantorenlocatie is medium hoogbouw goed mogelijk (tot 50 meter). In het kader van optimale benutting van schaarse werklocaties stimuleren we dat ruimtelijke initiatieven op bedrijventerreinen de toegestane bebouwingshoogte optimaal benutten. Voorzieningen Op industrieterreinen ambiëren we functiemenging niet. Ook op de bedrijventerreinen is gebruik primair gericht op bedrijven, maar beperkte menging met detailhandel is mogelijk op de daartoe reeds aangewezen locaties. Dit kan alleen plaatsvinden wanneer sprake is van extreem ruimtebeslag, zoals bouwmarkten, tuincentra of een thematische clustering, zoals bij de woonboulevard, de autodealers aan de Mijlweg of grootschalige leisure (ontspanning/vrije tijd) concepten. Detailhandel dient zich te beperken tot de beter bereikbare plekken en moet niet

Op de locatie voor hoogwaardige bedrijvigheid waarbij kantoorhoudende functies passend zijn - Businesspark Amstelwijck - is incidenteel aanvullende horeca ter ondersteuning van de bedrijfsfunctie toegestaan, zoals een hotel met oplaadpunten voor elektrische auto's en vergaderfaciliteiten. Er is beperkt ruimte voor nieuwe horeca op de woonboulevard. Uitgangspunt is dat de horeca hier ondersteunend is en goede balans heeft met de andere functies Cultuurhistorie De 17e-eeuwse polder- en dijkstructuren van de polder Wieldrecht en van de 18e- en 19eeeuwse Beerpolder zijn grotendeels verdwenen. De karakteristieke Westkil is nog deels aanwezig. Het oorspronkelijk 17eeeuwse buurtschap Wieldrecht is ontstaan bij het veer op ’s Gravendeel. In mei 1940 is de oude kern verwoest en weer opgebouwd. Het veer heeft tot de bouw van de Kiltunnel gefunctioneerd. Door het gebied loopt van noord naar zuid de met bomen omzoomde Rijksstraatweg, een historische as geflankeerd door water. Deze as wordt doorsneden door historische elementen zoals de dijk en de killen. Aangelegd rond 1820 als verbindingsweg tussen Amsterdam en Antwerpen. Deze functie is overgenomen door de snelweg A16, waarmee de Rijkstraatweg nu een lokale functie en langzaam verkeer/recreatieve functie heeft. Langs de Rijksstraatweg ligt nabij de Wieldrechtse Zeedijk het buurtschap Tweede Tol. Door het rechttrekken van de

Dordtsche Kil zijn de vele buitenplaatsen die direct aan de kil lagen verdwenen. A.6.4.4 Bereikbare stad Verkeer en vervoer Dordrecht is een belangrijke schakel geworden in de Nederlandse en Europese transportnetwerken (TEN-T corridors). De grote bedrijventerreinen zoals de Westelijke Dordtse Oever (WDO) en de Merwedehavens (D-gebied), trekken grote en zware voertuigen (soms met gevaarlijke stoffen) aan. Om het vestigingsklimaat voor bedrijven aantrekkelijk te houden is voldoende ruimte voor grote voertuigen en betrouwbare multimodale bereikbaarheid via weg en spoor voor verkeer essentieel. De Zeehaven en Tweede Merwedehaven hebben beide een spooraansluiting, die van belang zijn voor het economisch functioneren van deze gebieden. We zetten dus in op een optimale benutting van deze spoorontsluitingen, rekening houdend met risico’s voor externe veiligheid.

Toegevoegde ruimtelijke keuze: We zetten in op minder vervoersbewegingen en de ‘Modal shift’ van het goederentransport over de weg van Dordtse bedrijven naar transport over het water. Verschuiving transport van goederen naar de werkgebieden van de weg naar scheepvaart. We werken al aan innovatief persoonsvervoer over water. Voor goederen zou bijvoorbeeld een containerterminal in de Zeehaven voor aan- en afvoer voor de bedrijventerreinen in de Westelijke Dordtse Oever (WDO) interessant zijn.

bestemd voor bedrijven. Woningen en zelfstandige kantoren zijn uitgesloten. Ook andere functies, waaronder zeer kwetsbare gebouwen zijn in principe niet verenigbaar met het bedrijfsmatige karakter hier. Omgevingscondities zijn soms zodanig dat op bedrijven- en industrieterreinen alleen lagere milieucategorieën toelaatbaar zijn.

Externe veiligheid/zonering/functiemenging Bedrijventerreinen/industriegebieden •

Zonering/functiemenging Op de bedrijventerreinen Dordtse Kil I, II, III, IV is vestiging van bedrijven tot maximaal milieuklasse 4 mogelijk. De gebruiksintensiteit van bedrijventerreinen is laag tot gemiddeld. Functiemenging komt beperkt voor, maar gelet op het grootschalige karakter van deze bedrijventerreinen is wonen uitgesloten. Op de industrieterreinen in de Zeehaven zijn bedrijven tot maximaal milieucategorie 5.2 toegestaan. Het gebruik van deze terreinen is uitsluitend

De Zeehaven van Dordrecht is een industrieterrein waar havengebonden en industriële activiteiten plaatsvinden. Een deel van de bedrijvigheid is risicorelevant. Op basis van artikel 14 van het Bevi heeft het college van burgemeester en wethouders in 2013 een veiligheidscontour voor een groot deel van de Zeehaven vastgesteld. Het plaatsgebonden risico (PR10-6) van de in het gebied aanwezige bedrijven mag deze veiligheidscontour niet overschrijden. Het gebied binnen de veiligheidscontour zetten we bij de overgang naar het omgevingsplan om naar een ‘Risicogebied externe veiligheid’ - conform artikel 5.16 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Voor de tussenliggende periode heeft de Provincie in de ZHOV een risicogebied opgenomen.

De overige terreinen zijn voornamelijk bedrijventerreinen waar vestiging van de bedrijfscategorieën 1 tot en met 3 zijn toegestaan. Deze zijn gelet op de afstand naar woonbebouwing niet geschikt voor de vestiging van milieubelastende activiteiten met een externe veiligheidsrisico. Opslag en gebruik van gevaarlijke stoffen zijn hier toegestaan tot hoeveelheden die blijven onder de te hanteren ondergrenzen voor milieubelastende activiteiten zoals bedoeld in artikel 2.1 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Functiemenging is hier onder voorwaarden mogelijk.

A.6.4.5 Gezonde stad Milieu We willen milieuhinder door verkeer, onveilige situaties en milieuhinder als gevolg van de aanwezigheid van bedrijvigheid voorkomen. Daarom is het van belang om milieuzonering, functiemenging en externe veiligheid te betrekken bij de ruimtelijke inrichting van werkgebieden. De gemeente stelt verschillende eisen aan de inrichting van bedrijventerreinen, industrieterreinen en de kantorenlocatie.

locaties, geldt een verbod tot het oprichten hiervan. Voor kwetsbare gebouwen is vrijstelling mogelijk na advies Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid (VRZHZ).

•

Externe veiligheid plaatsgebonden risico De terreinen aan de westzijde van de stad (Dordtse Kil I t/m IV) zijn geschikt voor het toelaten van milieubelastende activiteiten met een externe veiligheidsrisico. Dit betreft met name de onder A en B genoemde activiteiten van bijlage VII van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Vanwege de relatief grote diversiteit van bedrijven moet er aandacht zijn voor de ligging van de 10-6 contour van het plaatsgebonden risico. Uitgangspunt daarbij is dat dit risico ‘binnen de poort’ blijft. Omdat de aanwezigheid van milieubelastende activiteiten met een externe veiligheidsrisico niet samengaat met de aanwezigheid van zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en

Binnen de veiligheidscontour mogen uitsluitend beperkt kwetsbare gebouwen of locaties aanwezig zijn die een functionele binding hebben met een aanwezig Bevi-bedrijf of met het gebied binnen de veiligheidscontour. Buiten de veiligheidscontour staan we op de industrieterreinen geen nieuwe kwetsbare gebouwen of locaties toe. •

Externe veiligheid groepsrisico Ter beheersing van het groepsrisico heeft het Rijk een beleidswijziging doorgevoerd waarbij meer aandacht is voor een effectgerichte benadering van het groepsrisico (zie deel B paragraaf B4.2.5 Omgevingsveiligheid). Ter beheersing van het groepsrisico stelt de gemeente aandachtsgebieden in. Kern van het

93

Dordtse Omgevingsvisie 2.0 Eiland met kwaliteit

De unieke ligging van de werkgebieden biedt potentie voor het verduurzamen van goederenvervoer door een verschuiving naar vervoer over water. Door meer goederen over water te transporteren, kan niet alleen de belasting op het wegennet verminderd worden, maar kunnen ook aanzienlijke milieuvoordelen worden behaald. Daarnaast is het verbeteren van de bereikbaarheid voor alternatieve vervoerswijzen belangrijk. Daarom werken we samen met bedrijven om de toegang en veiligheid voor fietsen en openbaar vervoer te verbeteren.

94

Definitief Deel A

gemeentelijkbeleid is dat brandaandachtsgebieden zo veel mogelijk beperkt blijven tot het eigen terrein. En dat explosie en gifwolkaandachtsgebieden niet reiken over woongebieden, kantoorlocaties en grootschalige detailhandel. Vrijstelling hiervan is onder voorwaarden mogelijk. Bij bestaande overschrijdingen streven we naar een permanente verbetering van de veiligheidssituatie. Hierbij hanteren wij Best Beschikbare Technieken (BBT) als uitgangspunt.

krijgen al deze transportassen aandachtsgebieden voor brand, explosie en toxiciteit toebedeeld. Deze bedragen respectievelijk 30, 200 en 300 meter. Daar waar nodig stellen we voorschriftengebieden vast (zie deel B paragraaf B4.2.5 Omgevingsveiligheid). Gezien de gevaarsetting leidt dat tot onderstaande bebouwingsvrije zones en voorschriftengebieden: • Niet bouwen binnen 10-6 contour spoor, weg en water. • Niet bouwen binnen brandaandachtsgebied spoor en weg (30 meter uit de zijkant van de infrastructuur).

Voor het groepsrisico binnen de veiligheidszone van de Zeehaven treffen we geen regeling. Hier verwachten we de hoogste mate van bewustzijn van risico's en zelfredzaamheid. Binnen de veiligheidszone volstaat het kader van de Wet milieubeheer ten aanzien van externe veiligheid en toepassing van BBT.

Verder geldt dat binnen het explosieaandachtsgebied van spoor en N3 geen zeer kwetsbare gebouwen mogen worden ontwikkeld. Wijziging t.o.v. omgevingsvisie 1.0: Aandachtsgebied toxiciteit is 300m ten opzichte van 1.500m in de 1.0.

Kantorenlocatie •

Zonering/functiemenging/externe veiligheid Businesspark Amstelwijck is de enige locatie binnen deelgebied ‘Werkgebieden’ voor hoogwaardige bedrijvigheid waarbij kantoorhoudende functies passend zijn. Een kantoorlocatie ligt dicht bij de hoofdverkeersverbindingen, in dit geval de A16 en de N3. Er is sprake van aanvullende voorzieningen, zoals een hotelfunctie, maar een groot aantal functies anders dan kantoren en leisure (ontspanning/vrije tijd) zijn vooralsnog uitgesloten. Langs de randen van dit leefmilieu zijn hoofdtransportassen gesitueerd (spoor, N3 en A16). Deze assen hebben een belangrijke functie voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Op basis van het nieuwe veiligheidsbeleid van het Rijk

•

Groepsrisico Ter beheersing van het groepsrisico heeft het Rijk een beleidswijziging doorgevoerd waarbij meer aandacht is voor een effectgerichte benadering van het groepsrisico (zie deel B paragraaf B4.2.5 Omgevingsveiligheid). Kern van het beleid is dat het groepsrisico kleiner moet zijn dan Gr< 1,5 maal de oriëntatiewaarde of een personendichtheid per hectare die hiermee correspondeert.

Luchtkwaliteit Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven, streven we naar een permanente verbetering van de luchtkwaliteit met zicht op de WHOadvieswaarde. De belangrijkste maatregelen

richten zich dan ook op duurzame mobiliteit, klimaat (klimaat neutraal in 2040), houtstook en ruimtelijke ontwikkeling. Deze maatregelen richten zich op NOx en fijnstof. Bedrijfsmatige emissies omvatten een breed palet aan geëmitteerde stoffen die ook aandacht vragen. Bij de beoordeling van bedrijfsmatige emissies is voor ons de stand der techniek leidend. Geluid Een drietal bedrijven- of industrieterreinen in Dordrecht betreft geluid gezoneerde industrieterreinen. Daar kunnen zogenaamde lawaaimakers zich vestigen. Het betreft de Zeehavens (onderdeel van het gezoneerde industrieterrein Groote Lindt/Dordt-West), De Staart en Derde Merwedehaven. Het totaal aan industrielawaai vanaf deze terreinen is beheerd en begrensd door een zogenaamde zonegrens en door hogere waarden bij nabijgelegen woningen. Bij de invoering van de Omgevingswet is vastgesteld dat dit wordt omgezet naar zogenaamde geluidproductieplafonds (GPP's) voor industrieterreinen. De verdeling van de beschikbare geluidruimte op deze terreinen is vastgelegd in de betreffende bestemmingsplannen. Bij ontwikkelingen met geluidgevoelige functies (zoals wonen) binnen de zonegrens moet men rekeninghouden met het industrielawaai. De overige bedrijventerreinen in Dordrecht zijn niet voor geluid begrensd. Daar gelden per bedrijf de geluidvoorschriften uit het omgevingsplan of de milieuvergunning.

Een uitzondering daarop is Dordtse Kil IV. Voor dat terrein is in het kader van verbrede reikwijdte een geluidverdeling in het bestemmingsplan opgenomen. Die moet ervoor zorgen dat de geluidgevoelige omgeving is beschermd tegen te veel geluid van het bedrijventerrein als geheel.

stressvermindering en productiviteit. We zetten daarom ook in op het vergroenen van de werkgebieden, uit oogpunt van gezondheid, klimaatadaptie en biodiversiteit.

Openbare ruimte Het kwaliteitsniveau voor de inrichting is standaard. Hierbij richten we ons op het verbinden van de stad en de haven en zetten we in op de beleving hiervan. Dit kan onder meer door groene wandelroutes aan te leggen. Voorop staat dat de economische ontwikkelingen in balans moeten zijn met de omgeving. Dit betekent onder meer dat er voor iedereen – dichtbij en toegankelijk – aantrekkelijke (groene) plekken moeten zijn. Juist in de werkgebieden kan dit ten goede komen aan de ervaring van de gebruikskwaliteit.

Werken Voor de doorontwikkeling van de Zeehaven zijn we een samenwerkingsovereenkomst met het Havenbedrijf Rotterdam aangegaan. Het uitgangspunt is dat we de Zeehaven, de Eerste, Tweede én Derde Merwedehaven zoveel mogelijk gebruiken voor watergebonden bedrijvigheid. De Zeehaven en de Merwedehavens zijn inwaarts gezoneerd, waarbij bedrijfsvestiging tot maximaal categorie 5.2 is toegestaan.

Ondergrond De bodemkwaliteit van de bedrijventerreinen en industrieterreinen is ‘industrie’ en deze mag bij ontwikkelingen ook toegepast worden. Verder verdient het aandacht om de bodemkwaliteit af te stemmen met het huidige en toekomstige functiegebruik van een locatie. De bodemkwaliteit van de kantorenlocatie is in principe bouwrijp voor de realisatie van nieuwe kantoren. De ondergrond is geschikt voor de aanleg van een warmte-koudeopslag. De warmte- en koudevraag van kantoren is ideaal voor een collectief open W(armte)K(oude)O(pslag) systeem als alternatief voor het gebruik van aardgas. Gezondheid Ook in de werkgebieden is de aanwezigheid van voldoende groen belangrijk voor de mentale en fysieke gezondheid van de werknemers. Als zij in de lunchpauze een groenblauw rondje kunnen wandelen, draagt dat bij aan hun eigen gezondheid,

A.6.4.6 Toekomstbestendige economie

Bedrijventerreinen zijn zodanig gezoneerd dat de kapitaalintensieve bedrijvigheid op deze bedrijventerreinen is beschermd. Ruimte voor aanvullende bedrijven in de maritieme maakindustrie ligt onder andere op de bedrijventerreinen Dordtse Kil I, II en Amstelwijck-west. Voor deze terreinen is de maximale milieucategorie 4, maar kan door omgevingsfactoren lager zijn. Met de aanleg van Dordtse Kil IV (Distripark) bieden we ruimte voor groei in nieuwe en bestaande sectoren. Ook hier is de maximale milieucategorie 4. Er is ruimte voor grote kavels en spelers, met een zichtbaarheid en representativiteit naar de snelweg. De nadruk ligt op schone sectoren als slimme logistiek en dienstverlening. Doordat het beleidsmatig accent verlegd is van kwantiteit naar kwaliteit (arbeid/banen met impact) en van een (inter)nationaal accent naar een meer regionaal accent is dit terrein uitermate geschikt om hier de economische activiteiten te vestigen die de meeste toegevoegde economische en maatschappelijke waarde hebben. Dit betekent dat dit kansen creëert voor andere bedrijvigheid dan sec in de logistiek-gerelateerde sector en dat het

omgevingsplan hier op aangepast kan worden om dit mogelijk te maken. Met de herstructurering van Louterbloemen en opwaardering van Dordtse Kil I, II en Amstelwijck-west houdt de gemeente de kwaliteit van de werkgebieden op peil. In 2024 hebben gemeente en HbR een nieuw Toekomstperspectief Zeehaven Dordrecht 2040 opgesteld. Kernpunten daarin zijn dat de Zeehaven van strategisch belang is voor maritieme bedrijvigheid en bedrijvigheid in de hoge milieucategorieën, als onderdeel van de gehele Westelijke Dordtse Oever (WDO) en in het bijzonder voor de modal shift tussen weg, water en spoor. Vanuit de NOVEX speelt de Zeehaven een belangrijke rol in de transitie naar een duurzame, circulaire en klimaatneutrale economie. Om dit te optimaliseren, zetten we voor de overslag vanuit de rest van de WDO naar het water in op een containerterminal in de Zeehaven. Daarnaast behouden we de aansluiting via het spoor. Daar waar de haven raakt aan het (toekomstig) woongebied, met name aan de noordkant bij Louterbloemen, zetten we in op stadsverzorgende bedrijvigheid als buffer tussen de zwaardere havenindustrie en het woongebied. Businesspark Amstelwijck richt zich op hoogwaardige bedrijvigheid waarbij

Toegevoegde ruimtelijke keuze: We streven naar meervoudig en gestapeld ruimtegebruik in werkgebieden. Gronden zijn steeds schaarser en we moeten bestaande werklocaties dus efficiënt c.q. optimaal benutten. Maatregelen als gestapeld parkeren of parkeren combineren met buren e.d. stimuleren.

95

Dordtse Omgevingsvisie 2.0 Eiland met kwaliteit

Met de inwerkingtreding Omgevingswet geldt tot 2032 een overgangsfase waarin de gemeente samen met de Omgevingsdienst een heroverweging uit voor de benodigde en/of wenselijke geluidregels voor bedrijven en bedrijventerreinen.

Definitief Deel A

96

kantoorhoudende functies passend zijn. Een goede bereikbaarheid staat hier voorop. Ook de zichtrelatie met de snelweg en een representatieve uitstraling (richting snelweg) zijn van belang. Aanvullend op de kantoorruimte is enige bedrijfsruimte toegestaan. Ligging in een locatie met hoogwaardige bedrijvigheid waarbij kantoorhoudende functies passend zijn, zorgt voor beperkingen. Dat maakt de vestiging van bedrijven die zich bezighouden met productie, op- en overslag van grotere hoeveelheden gevaarlijke stoffen niet mogelijk. Met uitzondering van bedrijven die een beperkte hoeveelheid gevaarlijke stoffen opslaan onder de richtlijn PGS 15. Technische innovatie in de maakindustrie Bedrijven zijn zelf toonaangevend bezig met innovatiekracht op de eigen locatie. Dit doen zij om in de markt te blijven. De gemeente stimuleert deze (technische) innovatie in de maakindustrie (voor het behoud van een concurrerende positie en werkgelegenheid) en koppelt dit aan onderwijs. Dit betekent dat we bedrijven ruimte moeten blijven bieden om te kunnen groeien. Soms kan dat niet op de bestaande locaties door beperkte fysieke ruimte of milieuruimte. In dat geval kijken we of we bedrijven op een andere plek in Dordrecht of in regio (regionale afstemming) kunnen faciliteren. Hetzelfde geldt voor start-ups die zich nu hebben gevestigd in de Duurzaamheidsfabriek/Leerpark.

De uitdaging is om die bedrijven in de groeicurve en uitstroom te faciliteren naar reguliere werklocaties.

Toegevoegde ruimtelijke keuze: We zetten in op kwalitatieve banen om een kwalitatieve groei van onze economie te bewerkstelligen. Voor Dordrecht werken we richting een kwalitatieve groei van onze economie. Een toekomstbestendige economie, passend bij beroepsbevolking. Het aanbod vanuit onderwijs moet beter aansluiten op de vraag vanuit het Dordtse bedrijfsleven, waarbij we inzetten op banen met impact. Banen die ook in de toekomst nuttig zijn en een positieve bijdrage leveren. Nieuw te vestigen bedrijven moeten echt iets bijdragen aan de huidige én toekomstige brede welvaart in de stad.

Verdichten, herontwikkelen en leegstand opvullen Revitaliseren van bestaande werkgebieden staat hoog in het vaandel. Bijvoorbeeld de Zeehaven, met aandacht voor duurzaamheid, circulaire economie en watergebonden bedrijvigheid. Vanuit de gedachte dat we binnen de verstedelijkingscontour bouwen, zet de gemeente in op het opvullen van de aanwezige leegstand en op het verdichten en herontwikkelen van bestaande (verouderde) bedrijventerreinen (met bedrijfsfuncties). Daarbij kijken we kritischer naar de profilering per werklocatie, zodat bedrijfslocaties met hogere milieuruimte of oeverlocaties daadwerkelijk benut worden door bedrijven die dat nodig hebben, terwijl bedrijvigheid in een lage hindercategorie vooral plaatsvindt op binnenstedelijke

werklocaties of in de overgangszones tussen wonen en industrie. Ruimtegebruik met weinig tot geen toevoegde waarde voor de economie weren we van de bedrijventerreinen, denk hierbij aan opslagcomplexen. A.6.4.7 Klimaatbestendige stad 2040 Klimaatadaptatie Het terrein in de werkgebieden is grotendeels in particulier bezit. Dit betekent dat we de bedrijven moeten stimuleren om op hun eigen terrein adaptatiemaatregelen te treffen, als we dit gebied klimaatadaptief willen inrichten. Daarnaast kijken we of we als gemeente adaptatiemaatregelen kunnen nemen op publiek terrein, zonder de functionaliteit van het gebied te beschadigen. Op heel de WDO wordt ingezet op Klimaatneutraal 2040 met allerlei maatregelen vanuit de gemeente. Dit geldt voor alle terreinen inclusief de Zeehavens. Voor de ontwikkeling van Dordtse Kil IV en Businesspark Amstelwijck stellen we eisen aan investeerders en ontwikkelaars betreffende een klimaatadaptieve inrichting. Voor Dordtse Kil IV streven we naar een klimaatneutraal bedrijventerrein in 2040. Op de Dordtse Kil I, II en Amstelwijck-West loopt een revitaliseringsopgave. We kopen vastgoed op en geven dit uit aan de hand van criteria met strenge duurzaamheidseisen. Op basis van de uitkomsten van de stresstesten en risicodialoog komen vooral hittestress en wateroverlast naar voren als klimaatadaptatie knelpunten in de werkgebieden.

Op deze onderwerpen moeten we dus extra nadruk leggen wanneer er een fysiek project plaatsvindt.

A.6.4.8 Duurzame en klimaatneutrale stad 2040

Wijziging t.o.v. omgevingsvisie 1.0: Toevoeging van mogelijke zoekgebieden voor de opwek van energie via wind en zon

Circulariteit De werkgebieden zijn plaatsen waar bij uitstek kansen liggen voor de circulaire economie. Doordat veel bedrijvigheid relatief dicht bij elkaar zit, is er op zeer lokale schaal uitwisseling van materialen en grondstoffen mogelijk. We zetten in op korte ketens. Samen met de aanwezige bedrijven verkennen we welke circulaire mogelijkheden er zijn. Ook zetten we bij acquisitie en verplaatsing van bedrijven in op circulaire toepassingen in bouw en gebruik.

Bovendien bevinden zich hier al meerdere recyclingbedrijven die zich bezighouden met waardecreatie voor gebruikte materialen, bijvoorbeeld in de Zeehavens. A.6.4.9 Biodiverse stad Ecologie en groen De ecologische waarde van het werkgebied lijkt, vanwege het grotendeels verhard oppervlak en het weinig aanwezige groen, beperkt. Toch hebben verschillende planten en dieren zich aangepast aan de overwegend versteende omgeving en is verspreid over het werkgebied groen aanwezig. Het werkgebied draagt daarom bij aan de gemeentelijke biodiversiteit. De grotere groengebieden zijn bijvoorbeeld het bosschage bij Louterbloemen en het groen in het noordelijk deel van de Krabbengors. De bomenrijen, zoals langs de Rijksstraatweg en Wieldrechtse Zeedijk en de brede bermen zorgen voor een groene verbinding met de omgeving.

Denk aan het verzachten van harde oevers in het getijdenlandschap, het versterken van de bomenstructuur in de dijklinten (zoals de Wieldrechtse Zeedijk) en het natuurvriendelijker inrichten van de killen. Waardevolle groenblauwe structuren liggen in en dicht bij de werkgebieden. Mogelijkheden om de groenblauwe structuren te versterken werken we uit in gebiedsprogramma’s. Vanwege de beeldbepalende, esthetische, ecologische, gezondheidswaarde en klimaatadaptieve waarde is het aanwezige groen waardevol en zetten we in op het behouden van de groenbestemming.

Het behouden en verhogen van de biodiversiteit is belangrijk in werkgebieden. Het is belangrijk om meer ruimte te maken voor groen door natuurinclusief te bouwen en te ontwikkelen.

Aanvullende specifieke acties en programma’s

Status

Verkenning ontwikkeling Maritieme Campus voor binnenvaart Onderzoek naar maatregelen om werkgebieden sneller klimaatadaptief te maken Toekomstperspectief Zeehaven Dordrecht 2040

Bestaand Bestaand Bestaand

97

Dordtse Omgevingsvisie 2.0 Eiland met kwaliteit

Opwek van energie In 2024 zijn er kansrijke gebieden (zoekgebieden) aangewezen voor de grootschalige opwek van energie via zon en wind. Een aantal daarvan (Kildepot, Zeehaven) is gelegen in de werkgebieden. De mogelijke ontwikkeling van de zoekgebieden wordt nader onderzocht en uitgewerkt in een programma Opwek duurzame energie. In de werkgebieden is daarnaast veel dakruimte die men kan benutten voor opwekking van elektriciteit. De opgewekte energie kan niet zomaar op het elektriciteitsnet worden gezet. Samen met de bedrijven onderzoeken we mogelijkheden voor energieopslag en het lokaal gebruiken van de opgewekte energie. Bijvoorbeeld de ontwikkeling van energiehubs, waarin bedrijven de opwek en het gebruik van (duurzame) energie op elkaar afstemmen en delen, kan hierin uitkomst bieden. Dit om verdere netcongestie te voorkomen of zelfs voor te blijven.

Circulaire bedrijven hebben vaak ook milieuruimte en soms multimodaliteit (water en spoor) nodig. Daarom willen we dergelijke locaties extra beschermen voor optimale benutting ten behoeve van de transitie naar een circulaire economie.

Definitief Deel A 98

A.6.5 Deelgebied Stadsas

1.

Prioritaire doelen: Aantrekkelijke stad, Bereikbare stad en Gezonde stad

2. 3. 4.

Maar onze doelen reiken veel verder dan dat. Ook kwalitatief willen en moeten we grote stappen vooruitzetten. Dit doen we op de volgende onderwerpen: •

A.6.5.1 Kenschets De Stadsas Dordt (voorheen Spoorzone) is een echt ontwikkelgebied en biedt volop kansen voor het bouwen van veel extra woningen, het toevoegen van banen en het verduurzamen van de stad. Het is het startpunt van Dordrecht voor de toekomst. De hoofddoelstelling van de ontwikkelingen in Stadsas Dordt is:

•

Bijdragen aan de groei van het aantal woningen en arbeidsplaatsen in Dordrecht. We gaan voor ruim 6.000 woningen en ruimte voor circa 2.400 "banen met impact" (arbeidsplaatsen op voornamelijk HBO/WO niveau). Als rode draad door de gehele Stadsas Dordt loopt de spoorinfrastructuur. De spoor- en met name stationsontwikkelingen zijn de drager van de gebiedsontwikkelingen die langs het spoor liggen. Binnen het programma Stadsas Dordt onderscheiden we vier grote ontwikkelingen:

•

Divers woningaanbod in een levendige omgeving We gaan binnenstedelijk ontwikkelen nabij OV-knooppunten in relatief hoge dichtheid. De woningen worden in alle segmenten ontwikkeld en we richten ons daarmee op doelgroepen in Dordrecht, en op woningzoekenden van buiten de stad om de stad te laten groeien. Naast woningbouw is er ook plaats voor andere functies en komt er ruimte voor ontmoeting, cultuur en evenementen. Klimaatbestendig en duurzaam ontwikkelen We bouwen een robuuste omgeving die bestand is tegen de verandering van het klimaat. Dit betreft niet alleen een groenere en meer biodiverse openbare ruimte. Bij een klimaatbestendige stad hoort ook een klimaatbestendige manier van bouwen en aandacht voor waterveiligheid. Onderzocht wordt of door ophoging van het Maasterras voor Dordrecht een zogenaamde schuil- en coördinatie hub kan worden gecreëerd. Dordrecht bereikbaar houden We willen de groei van automobiliteit remmen door op autoluwe woongebieden met weinig parkeerplaatsen op straat in

te zetten op het STOMP-principe. We gaan voor een mobiliteitstransitie met goede alternatieven voor de auto. De spoorinfrastructuur en het station worden vernieuwd en uitgebreid met een extra station Leerpark. Ook krijgt de voetganger en de fiets een veel prominentere plek in het Dordrecht van de toekomst. •

Wonen in een gezonde stad In de binnenstedelijke gebieden moet niet alleen extra woonruimte komen, onze inwoners moeten ook op een prettige en gezonde manier in deze gebieden wonen. Dit betekent dat we met groen en water de hittestress in stedelijke gebieden te lijf gaan, zodat het prettig verblijven is. Ook maken we ruimte voor bewegen en spelen en pakken we hinder door fijnstof en geluid aan.

•

Banen met impact Onze ambitie is om beter gebruik te maken van het potentieel van de Stadsas als moderne stedelijke vestigingslocatie voor kantoren, innovatieve cowerklocaties, commerciële voorzieningen, horeca en andere stadsverzorgende economie. Daarbij is beoogd banen met impact te scheppen op voornamelijk WO/HBO-niveau en die ook in Dordrecht te behouden. Daarbij realiseert het programma Stadsas Dordt de benodigde m2 en het programma Economie de beoogde economische invulling.

Samenvattend beogen we dus om, naast de hoofddoelstelling, met de gebiedsontwikkeling Stadsas Dordt zo veel mogelijk van de overige ambities te realiseren en/of te faciliteren binnen de beschikbare mogelijkheden en randvoorwaarden.

99

Dordtse Omgevingsvisie 2.0 Eiland met kwaliteit

Gebiedsontwikkeling Maasterras (Fase 1, 2 en 3); Gebiedsontwikkeling rondom station Dordrecht; Gebiedsontwikkeling Knoop LeerparkGezondheidspark; Spoorinfrastructuur en aanpassing station Dordrecht en nieuw station Leerpark (MIRT-verkenning Oude Lijn).

100

Definitief Deel A

Toegevoegde ruimtelijke keuze: We proberen bij nieuwe ontwikkelingen opgaven te koppelen en zo aan meerdere doelen van de omgevingsvisie bij te dragen. Nieuwe ontwikkelingen bieden de kans om meerdere opgaven op één plek op te lossen. Beperkingen vanuit externe veiligheid (bijvoorbeeld veiligheidszones rondom het spoor) biedt ruimte om bij te dragen aan verschillende doelen uit de omgevingsvisie. Een park in een dergelijke zone kan bijvoorbeeld bijdragen aan Doel 1: Aantrekkelijke stad, Doel 3: Gezonde stad, Doel 5: In 2040 een klimaatbestendige stad en Doel 7: Biodiverse stad. Daarbij richt de programmaorganisatie zich op het verwezenlijken van de doelen en doet ze dat door sturing van de onderliggende (gebiedsontwikkelings)projecten en MIRT-verkenning Oude Lijn waarbinnen de resultaten worden gerealiseerd.

A.6.5.2 Sturingsfilosofie Er ligt een zeer actieve initiërende rol bij de (lokale) overheid. Wij nemen zelf het initiatief om het proces actief aan te sturen. Het doel is om ontwikkelingen door marktpartijen mogelijk te maken via het opstellen van ontwikkelgerichte omgevingsplannen en financiële investeringen in de randvoorwaardelijke bereikbaarheid. Die marktpartijen benaderen wij door gronden uit te geven of door marktpartijen te motiveren

strategische posities in deze zone in te nemen - op basis van een langetermijnperspectief.

A.6.5.3 Aantrekkelijke stad Wonen De Stadsas voorziet in de behoefte naar woningen in een levendig woonmilieu met goede verbindingen, werkgelegenheid en voorzieningen. Daarbij bouwen we voor iedereen, met extra aandacht voor gezinnen en jongeren. Voor het deel van de Stadsas in de buurt van Dordrecht Centraal (de stationsomgeving) is het uitgangspunt een hoog stedelijk woonmilieu met Dordts karakter. Met een gemiddelde dichtheid van 50-70 woningen per hectare en op bijzondere locaties vlakbij openbaar vervoer (knoop)punten iets hoger. Om de ambities waar te maken willen we de fysieke en gevoelsmatige scheiding tussen noordzijde en zuidzijde van het spoor opheffen. Dat betekent in eerste instantie een transformatie van de als achterkant beschouwde zuidzijde van het station. Doel hiervan is het realiseren van een volwaardige en succesvolle wederhelft van de historisch en welvarende noordzijde. De randvoorwaarden voor de herontwikkeling zijn meer levendigheid, verdichting en een hogere kwaliteit en betere verbindingen van de openbare ruimtes. Passend bij het beoogde stedelijke woon-werkmilieu. De 19e-eeuwse schil rondom het oude centrum zoekt aansluiting op de historische binnenstad. Maar de transformatiegebieden aan de zuidzijde van het spoor dienen een eigen karakter te krijgen.

De centrale ligging bij het station en aan Weizigtpark vraagt om een hoge woningdichtheid (ongeveer 70 tot 100 woningen per hectare), met compacte bouw en hoogteaccenten, gemengd met andere functies en een hoog voorzieningenniveau. Hier liggen kansen voor

woningen in het hogere segment (met uitzicht over de binnenstad en het water), private huursector en tijdelijke huisvesting, en woningen voor starters. We actualiseren het plan voor het Maasterras. Het gebied bevat op middellange termijn een capaciteit van 2.000-4.000 woningen in gestapelde bouw en hoog-stedelijke dichtheid. Dat combineren we met werken en voorzieningen, en met enkele hoogteaccenten die het gebied op de kaart zetten en bovendien een fantastisch uitzicht bieden over binnenstad en rivier. Op middellange termijn kan het verbeteren van de veiligheidsrestricties van het goederenvervoer over spoor betekenen dat we deze locaties geheel vrijgeven voor woningbouw. Het deel van de Stadsas rond Gezondheidspark/Leerpark zien we als een innovatieve gezondheidscampus. Hier is ruimte voor een modern en alternatief woonmilieu dat centrum-stedelijk is. Dit woonmilieu betreft wijken met meer groen en ruimte dan het hoog-stedelijke woonmilieu rond Dordrecht Centraal. Het centrumstedelijk woonmilieu heeft minder multifunctionele voorzieningen, anders dan zorg, sport en onderwijs gerelateerd. Wel zijn incidentele hoogbouwaccenten van hoogwaardige architectuur (tot 90 meter) mogelijk om als nieuw centrum herkenbaar te zijn en stedelijkheid uit te stralen. Het deel dat ligt in Amstelwijck is anders van karakter.

Dit ligt tussen grote monofunctionele woongebieden als Wielwijk en Sterrenburg. Hier is een eigen nieuwe identiteit nodig. Een beperkte, maar zekere mate van functiemenging is belangrijk om een lokale gemeenschap te creëren. De ambitie is een open, groen-stedelijk karakter met ruimte voor bijzondere architectuur die de eigen identiteit helpt te creëren. Hiermee creëren we een aantrekkelijke woonomgeving