Brink rapport woningbouwopgave Drechtsteden.pdf

80

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

05 FACTSHEET PAPENDRECHT 05.01 Huidige voorraad Gemeente Papendrecht heeft op dit moment een woningvoorraad van circa 14.600 woningen. Hiervan bevinden zich er circa 9.400 (65%) in het koopsegment en 5.200 (35%) in het huursegment. De totale voorraad bestaat voor 66% uit eengezinswoningen (EGW) en 34% uit meergezinswoningen (MGW). Van alle huurwoningen in de gemeente behoort 82% tot het sociale segment (29% van het totaal).

Figuur 48: Huidige voorraad Papendrecht

05.02 Planvoorraad De gemeente heeft 18 projecten aangeleverd in de dataset, voor de bruto toevoeging van 643 woningen (544 netto). Van deze planvoorraad zijn 59 woningen reeds gerealiseerd en moeten er nog 584 gerealiseerd worden. Er bevinden zich 494 woningen (77%) in het koopsegment en 149 (23%) in het huursegment. Er zijn 192 EGW’s (30%) en 451 MGW’s (70%) voorzien. Van alle plannen worden 163 woningen (25%) gezien als ‘hard’ en van 278 woningen (43%) wordt verwacht dat ze binnen afzienbare tijd hard worden. Er worden 202 woningen (31%) als ‘niet hard’ geclassificeerd. De verdeling over de verschillende prijssegmenten is 33% goedkoop, 16% betaalbaar, 28% middelduur en 23% duur.

OVERZICHT PAPENDRECHT

18

PROJECTEN

494

KOOP (77%)

214

GOEDKOOP (33%)

1

GEMEENTE

149

HUUR (23%)

100

BETAALBAAR (16%)

643

WONINGEN BRUTO

192

EGW (30%)

178

MIDDELDUUR (28%)

544

WONINGEN NETTO

451

MGW (70%)

151

DUUR (23%)

59

GEREALISEERD (9%)

163

HARD (25%)

278

HARD IN '21/'22 (43%)

584

TE REALISEREN (91%)

202

NIET HARD (31%)

Figuur 49: Planvoorraad Papendrecht in cijfers

81

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

In onderstaande afbeelding zijn de gegevens van Gemeente Papendrecht gevisualiseerd en aangevuld met de beoogde planning van de projecten. Hierin is te zien dat de grootste afzet in 2024 voorspeld wordt, en het laatste project wordt opgeleverd in 2025. Daarmee is sprake van een duidelijke piek in planvoorraad en een gebrek aan lange termijn planvoorraad.

HUUR/KOOP

EGW/MGW

HUUR 23%

PRIJSKLASSE DUUR 23%

EGW 30%

HARD 25%

HARD IN '21/'22 43%

GOEDKOOP 33%

MGW 70%

KOOP 77%

HARDHEID

NIET HARD 32%

MIDDELDUUR 28%

BETAALBAAR 16%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 250

HARD: 163 HARD IN '21/'22: 278 NIET HARD: 202

200 150 100 50 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 50: Huidige planvoorraad en planning Papendrecht gevisualiseerd

In onderstaande afbeelding is de verdeling van de verschillende typologieën te zien. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn (middeldure) meergezinswoningen het meest vertegenwoordigd (168 stuks).

AANTAL PER WONINGTYPE 180

MGW

168

EGW

160 140 114

120 100

100 81

80

68

65

60 40

37

20

10 0

0

0

0

0

Figuur 51: Woontypologieën in bruto planvoorraad Papendrecht

82

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

05.03 Financiële haalbaarheid In onderstaande afbeelding is een samenvatting gegeven van de financiële doorrekening van de beoogde planvoorraad van de gemeente. Alle projecten tezamen laten een positief saldo zien van circa €5 miljoen. De vastgoedexploitatie komt uit op een nominale grondwaarde van alle woningen van circa €55 miljoen. Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit circa €22 miljoen aan verwervingen, circa €25 miljoen aan grondkosten en circa €10 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er circa €57 miljoen aan grondkosten ingeschat. Het nominale plansaldo dat resteert is circa -€2 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa €5 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa €5 miljoen.

HAALBAARHEID FINANCIEEL HOOFDLIJNEN

(GROND)KOSTEN

VASTGOEDEXPLOITATIE

-€ 2.000.000 SALDO NOMINAAL

€ 21.900.000 VERWERVING (68.000 m²)

-€ 129.300.000 INVESTERINGSKOSTEN

€ 4.800.000 SALDO EINDE LOOPTIJD

€ 24.800.000 GRONDKOSTEN

€ 184.000.000 VASTGOEDKOPBRENGSTEN

€ 4.900.000 SALDO NCW (prijspeil 01-01-2022)

€ 10.000.000 PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN + € 56.700.000 GRONDKOSTEN NOMINAAL

+ € 54.700.000 OPBRENGSTEN NOMINAAL

HAALBAARHEID WONINGEN

GRONDKOSTEN Miljoenen

HAALBAARHEID PROJECTEN

€ 50

€ 350.000

€ 30

HAALBAAR 8 44%

ONHAALBAAR 265 41%

HAALBAAR 378 59%

Water 3%

€ 10

€ 40

ONHAALBAAR 10 56%

€ 25

€ 300.000

Groen 23%

€ 250.000

Uitgeefbaar 49%

€ 20 € 10

GEMIDDELDE Grondwaarde

RUIMTEGEBRUIK

€ 60

€ 150.000

€ 22

€0 1

GW. €85.100

€ 200.000

Verharding 25%

€ 100.000

INV. €201.100

OPBR. €286.200

€ 50.000

PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN GRONDKOSTEN

€0

VERWERVING (68.000 m²)

Figuur 52 - Financiële haalbaarheid op hoofdlijnen Papendrecht Let op; bovenstaande figuur betreft een analyse op hoofdlijnen. Zie disclaimer in paragraaf 8.1

Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 56% als ‘onhaalbaar’ wordt bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 44% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 44% van de projecten zit 59% van de woningen. Daarmee zit nog steeds 41% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt circa € 85.000. 05.04 Frictie Voor de frictie binnen de gemeente valt het volgende op.  Omvang frictie: De totale frictie bedraagt 570 woningen. Procentueel gezien betreft dit 3.9% van de huidige woningvoorraad. Ondanks dat onderlinge verschillen klein zijn, is dit het laagste percentage frictie van alle gemeenten.  Verdeling frictie: Voor wat betreft het koopsegment is de frictie relatief evenredig verdeeld over alle woontypologieën. In de huursector zien we voor Papendrecht weinig frictie, met uitzondering van de sociale huurappartementen. Hier zit de meeste frictie (129 stuks). 77% van de frictie zit in het koopsegment. 23% in het huursegment, waarvan grotendeels sociale MGW’s. 53% van de frictie betreft EGW’s, tegenover 44% MGW’s.  Frictie vs.

Planvoorraad: Wat opvalt is dat de planvoorraad zich - in tegenstelling tot de frictie - met name concentreert op (betaalbare) appartementen. Ook zitten er zowel EGW als MGW

83

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

sociale huurwoningen in de planvoorraad, terwijl de vraag met name in de sociale MGW-sector zit. Verder zien we in de EGW-sector alleen nog een piek in het dure prijssegment. Met andere woorden, er ontstaan tekorten (negatief paars) in het overige EGW-koopsegment waar de frictie dus niet wordt opgelost met de huidige planvoorraad. Deze tekorten zien we ook ontstaan bij de huurappartementen.  Surplus versus schaalsprong: Het overschot in het (middel)dure segment biedt wel aanknopingspunten ten behoeve van de schaalsprong voor wat betreft prijssegment. Nadeel is dat dit voor het merendeel MGW’s betreft.

Figuur 53 - Frictieanalyse Papendrecht (exclusief sloopopgave)

05.05 Thema versnellingsopgave Binnen het thema van de versnellingsopgave constateren we voor Gemeente Papendrecht een aantal zaken.  De gemeente kende het laatste decennium een gemiddeld groeipercentage (4,4%) in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden.  Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 4% groeien in omvang. Dit is laagste percentage ten opzichte van de overige gemeenten. Dit heeft naar verwachting te maken met het gebrek aan kansrijke projectlocaties in de gemeente.  Het aandeel financieel haalbare plannen is naar verwachting ook lager dan bij de meeste overige gemeenten. Dit bemoeilijkt de versnellingsopgave.  De planning van de projecten eindigt in 2025. Er is geen planvoorraad opgenomen op de middellange en lange termijn voor de gemeente.  De huidige plannen zijn over het algemeen hard (of op korte termijn hard). Het ontbreekt aan zachte plannen die op termijn hard gemaakt kunnen worden.

84

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

05.06 Thema sociaaleconomische schaalsprong Binnen het thema van de sociaaleconomische schaalsprong constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  Wat opvalt is dat er relatief weinig woningen in de pijplijn zitten. Daardoor wordt het ook moeilijker om een schaalsprong te realiseren.  Papendrecht heeft het laagste percentage frictie. Echter, de huidige frictie is ongeveer net zo groot als de totale planvoorraad van Papendrecht. Ervan uit gaande dat een deel van de plannen niet tot ontwikkeling komt, is het daarom aannemelijk dat de frictie niet volledig opgelost kan worden. Ook resteert er weinig/geen planvoorraad om een schaalsprong mee te bewerkstelligen.  Daarbij zijn een aantal woningtypen die te weinig in de planvoorraad zitten om de frictie in de bestaande woningvoorraad op te lossen. Dit zijn de woontypen: EGW Goedkoop, betaalbaar en middelduur. In de MGW-sector zijn dit dure koopwoningen, maar ook de sociale- en markthuurwoningen. De huidige voorraad lijkt dus weinig aan te sluiten bij de criteria die naar verwachting gesteld worden aan de beoogde schaalsprong. Daarbij wordt de frictie voor het merendeel van de woningtypes niet opgelost en bestaat de planvoorraad grotendeels uit meergezinswoningen (70%), waarvan het grootste deel ook nog betaalbaar is. Hiervan wordt verwacht dat deze woningtypen weinig bijdragen aan de beoogde schaalsprong.

85

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

06 FACTSHEET SLIEDRECHT 06.01 Huidige voorraad Gemeente Sliedrecht heeft op dit moment een woningvoorraad van circa 11.400 woningen. Hiervan bevinden zich er circa 6.500 (57%) in het koopsegment en 4.900 (43%) in het huursegment. De totale voorraad bestaat voor 61% uit eengezinswoningen (EGW) en 39% uit meergezinswoningen (MGW). Van alle huurwoningen in de gemeente behoort 80% tot het sociale segment (35% van het totaal).

Figuur 54: Huidige voorraad Sliedrecht

06.02 Planvoorraad De gemeente heeft 23 projecten aangeleverd in de dataset, voor de bruto toevoeging van 2.443 woningen (2.305 netto). Van deze planvoorraad zijn 120 woningen reeds gerealiseerd en moeten er nog 2.323 gerealiseerd worden. Er bevinden zich 2.158 woningen (88%) in het koopsegment en 285 (12%) in het huursegment. Er zijn 1.604 EGW’s (66%) en 839 MGW’s (34%) voorzien. Van alle plannen worden 329 woningen (13%) gezien als ‘hard’ en van 531 woningen (22%) wordt verwacht dat ze binnen afzienbare tijd hard worden. Er worden 1.583 woningen (65%) als ‘niet hard’ geclassificeerd. De verdeling over de verschillende prijssegmenten is 11% goedkoop, 6% betaalbaar, 73% middelduur en 10% duur.

OVERZICHT SLIEDRECHT

23

PROJECTEN

2.158

KOOP (88%)

270

GOEDKOOP (11%)

1

GEMEENTE

285

HUUR (12%)

154

BETAALBAAR (6%)

2.443

WONINGEN BRUTO

1.604

EGW (66%)

1.781

2.305

WONINGEN NETTO

839

MGW (34%)

238

DUUR (10%)

120

GEREALISEERD (5%)

329

HARD (13%)

531

HARD IN '21/'22 (22%)

2.323

TE REALISEREN (95%)

1.583

MIDDELDUUR (73%)

NIET HARD (65%)

Figuur 55: Planvoorraad Sliedrecht in cijfers

86

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

In onderstaande afbeelding zijn de gegevens van Gemeente Sliedrecht gevisualiseerd en aangevuld met de beoogde planning van de projecten. Hierin is te zien dat de grootste afzet in 2024 voorspeld wordt, en het laatste project wordt opgeleverd in 2040.

HUUR/KOOP

EGW/MGW

HUUR 12%

PRIJSKLASSE

HARDHEID

BETAALBAAR 6% DUUR 10% GOEDKOOP 11%

MGW 34% EGW 66%

KOOP 88%

HARD HARD IN '21/'22 13% 22% NIET HARD 65%

MIDDELDUUR 73%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 600

HARD: 329 HARD IN '21/'22: 531 NIET HARD: 1.583

500 400 300

200 100 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 56: Huidige planvoorraad en planning Sliedrecht gevisualiseerd

In onderstaande afbeelding is de verdeling van de verschillende typologieën te zien. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn middeldure eengezinswoningen duidelijk het meest vertegenwoordigd (1.355 stuks), dit is maar liefst 55% van de totale planvoorraad tot en met 2040.

AANTAL PER WONINGTYPE 180

MGW

168

EGW

160 140 114

120 100

100 81

80

68

65

60

40

37

20

10 0

0

0

0

0

Figuur 57: Woontypologieën in bruto planvoorraad Sliedrecht

87

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

06.03 Financiële haalbaarheid In onderstaande afbeelding is een samenvatting gegeven van de financiële doorrekening van de beoogde planvoorraad van de gemeente. Alle projecten tezamen laten een positief saldo zien van circa €50 miljoen. De vastgoedexploitatie komt uit op een nominale grondwaarde van alle woningen van circa €189 miljoen. Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit circa €116 miljoen aan verwervingen, circa €57 miljoen aan grondkosten en circa €23 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er circa €196 miljoen aan grondkosten ingeschat. HAALBAARHEID FINANCIEEL HOOFDLIJNEN

(GROND)KOSTEN

VASTGOEDEXPLOITATIE

-€ 6.900.000 SALDO NOMINAAL

€ 116.000.000 VERWERVING (915.000 m²)

-€ 623.700.000 INVESTERINGSKOSTEN

€ 55.700.000 SALDO EINDE LOOPTIJD

€ 57.000.000 GRONDKOSTEN

€ 812.800.000 VASTGOEDKOPBRENGSTEN

€ 49.600.000 SALDO NCW (prijspeil 01-01-2022)

€ 23.000.000 PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN + € 196.000.000 GRONDKOSTEN NOMINAAL

+ € 189.100.000 OPBRENGSTEN NOMINAAL

HAALBAARHEID WONINGEN

GRONDKOSTEN Miljoenen

HAALBAARHEID PROJECTEN

€ 200 € 150

ONHAALBAAR 11 48%

HAALBAAR 12 52%

ONHAALBAAR 771 32%

€ 350.000

Water 6%

€ 50

€ 300.000

€ 23 € 57

Groen 20%

GW. €77.400

€ 250.000 € 200.000

€ 100

HAALBAAR 1.672 68%

GEMIDDELDE Grondwaarde

RUIMTEGEBRUIK

€ 250

Uitgeefbaar 51%

€ 116

€0 1

Verharding 23%

€ 150.000 € 100.000

INV. €255.300

OPBR. €332.700

€ 50.000

PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN GRONDKOSTEN

€0

VERWERVING (915.000 m²)

Figuur 58: Financiële haalbaarheid op hoofdlijnen Sliedrecht Let op; bovenstaande figuur betreft een analyse op hoofdlijnen. Zie disclaimer in paragraaf 8.1

Het nominale plansaldo dat resteert is circa -€7 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa €56 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa €50 miljoen. Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 48% als ‘onhaalbaar’ wordt bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 52% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 52% van de projecten zit 68% van de woningen. Daarmee zit 32% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt circa €77.000. 06.04 Frictie Voor de frictie binnen de gemeente valt het volgende op.  Omvang frictie: De totale frictie bedraagt 490 woningen. Procentueel gezien betreft 4.4% van de huidige woningvoorraad. De onderlinge verschillen met de overige gemeenten zijn klein. Naar rato zit Sliedrecht ongeveer op het gemiddelde.  Verdeling frictie: De frictie is relatief evenredig verdeeld over alle woontypologieën, met uitzondering van het markt-huursegment in de EGW’s en de sociale huur MGW’s. Hier is sprake van een overschot in de huidige woningvoorraad.  96% van de frictie zit in het koopsegment.

Slechts 4% in het huursegment. 92% van de frictie betreft EGW’s, tegenover 8% MGW’s (gecorrigeerd voor het overschot van de sociale huurappartementen). Hieruit volgt een duidelijke behoefte aan EGW-koopwoningen.  Frictie vs. Planvoorraad: Wat opvalt is de forse piek in het middeldure segment in zowel de EGW als de MGW-sector. In de huidige planvoorraad is 73% geprogrammeerd voor het

88

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

middeldure segment. Daarnaast worden er dure EGW’s (8%) en sociale huurappartementen (11%) toegevoegd. Zo ontstaan er ook tekorten (negatief paars) waar de frictie dus niet wordt opgelost met de huidige planvoorraad. Dit geldt voor de woontypen: EGW en MGW goedkoop, EGW betaalbaar en EGW sociale huur.  Surplus versus schaalsprong: Het overschot in het middeldure EGW-segment biedt wel aanknopingspunten ten behoeve van de schaalsprong voor wat betreft prijssegment. Nadeel is wel dat dit surplus dermate groot is dat overige frictie in de bestaande woningvoorraad niet (volledig) wordt opgelost.

Figuur 59 - Frictieanalyse Sliedrecht (exclusief sloopopgave)

06.05 Thema versnellingsopgave Binnen het thema van de versnellingsopgave constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De gemeente kende het laatste decennium relatief de meeste groei (7,5%) in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden, met uitzondering van Hendrik-Ido-Ambacht.  De projecten in Sliedrecht zijn over het algemeen grote projecten. Het gemiddelde is ruim 100 woningen per project. Dit brengt uitdadingen en kansen met zich mee. 65% van de woningen in de planvoorraad is dan ook niet hard, en de helft van de projecten kent op het eerste oog een negatief plansaldo.  Wat daarbij opvalt is dat 11% van de planvoorraad toeziet op sociale huurappartementen, terwijl er in 2020 een overschot voor dit woontype is geconstateerd. In tegenstelling tot de MGW’s is er

89

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

wel frictie in de sociale EGW-sector. Voor dit woontype zitten er geen woningen in de planvoorraad.  Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 21% groeien in omvang. Papendrecht heeft daarmee (samen met Hendrik-Ido-Ambacht) het hoogste groeipercentage ten opzichte van de overige gemeenten.  De planning van de projecten loopt door tot 2040. Dit verklaart waarom een relatief groot deel van de plannen nog niet hard is. 06.06 Thema sociaaleconomische schaalsprong Binnen het thema van de sociaaleconomische schaalsprong constateren we voor de gemeente een aantal zaken:  De huidige planvoorraad lijkt aan te sluiten bij de criteria die gesteld worden aan de beoogde schaalsprong, met een groot aandeel eengezinswoningen, waarvan het grootste deel in het middeldure segment valt. Naar verhouding is het dure EGW-koopsegment in de planvoorraad veel kleiner.  Aangezien het overgrote deel van de plannen nog niet hard is, liggen er mogelijkheden om het grote surplus van middeldure EGW’s meer evenredig te verspreiden over de overige woontypen.  De huidige planvoorraad heeft een fors aandeel sociale huurwoningen (35%). Na middeldure EGW’s en MGW’s wordt er in het sociale MGW-segment het meest bijgebouwd (8% van de planvoorraad). Dit terwijl RIGO in 2020 juist een overschot heeft geconstateerd van deze typologie.

 Er zijn een aantal woningtypen die niet in de planvoorraad zitten, waardoor de frictie in de bestaande woningvoorraad niet volledig wordt opgelost. Dit betreft met name goedkope, betaalbare en tevens sociale eengezinswoningen.

90

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

07 FACTSHEET ZWIJNDRECHT 07.01 Huidige voorraad Gemeente Zwijndrecht heeft op dit moment een woningvoorraad van circa 20.800 woningen. Hiervan bevinden zich er circa 11.800 (57%) in het koopsegment en 9.000 (43%) in het huursegment. De totale voorraad bestaat voor 60% uit eengezinswoningen (EGW) en 40% uit meergezinswoningen (MGW). Van alle huurwoningen in de gemeente behoort 86% Figuur 60: Huidige voorraad Zwijndrecht tot het sociale segment (37% van het totaal). Naar rato is dit het hoogste percentage sociale huur van de Drechtsteden. 07.02 Planvoorraad De gemeente heeft 46 projecten aangeleverd in de dataset, voor de bruto toevoeging van 3.849 woningen (2.976 netto). Van deze planvoorraad zijn 85 woningen reeds gerealiseerd en moeten er nog 3.764 gerealiseerd worden. Er bevinden zich 3.054 woningen (79%) in het koopsegment en 795 (21%) in het huursegment. Er zijn 1.082 EGW’s (28%) en 2.767 MGW’s (72%) voorzien. Van alle plannen worden 308 woningen (8%) gezien als ‘hard’ en van 1.979 woningen (51%) wordt verwacht dat ze binnen afzienbare tijd hard worden. Er worden 1.562 woningen (41%) als ‘niet hard’ geclassificeerd. De verdeling over de verschillende prijssegmenten is 13% goedkoop, 31% betaalbaar, 41% middelduur en 15% duur.

OVERZICHT ZWIJNDRECHT

46

PROJECTEN

3.054

KOOP (79%)

492

GOEDKOOP (13%)

1

GEMEENTE

795

HUUR (21%)

1.183

BETAALBAAR (31%)

MIDDELDUUR (41%)

3.849

WONINGEN BRUTO

1.082

EGW (28%)

1.579

2.976

WONINGEN NETTO

2.767

MGW (72%)

595

85

GEREALISEERD (2%)

308

HARD (8%)

1.979

3.764

TE REALISEREN (98%)

1.562

DUUR (15%)

HARD IN '21/'22 (51%)

NIET HARD (41%)

Figuur 61: Planvoorraad Zwijndrecht in cijfers

91

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

In onderstaande afbeelding zijn de gegevens van Gemeente Zwijndrecht gevisualiseerd en aangevuld met de beoogde planning van de projecten. Hierin is te zien dat de grootste afzet in 2024 voorspeld wordt, en het laatste project in de huidige planvoorraad wordt opgeleverd in 2030.

HUUR/KOOP

EGW/MGW

PRIJSKLASSE

HARDHEID

DUUR 15%GOEDKOOP

HUUR 21%

13%

EGW 28% MGW 72%

KOOP 79%

MIDDELDUUR 41%

HARD IN '21/'22 51%

BETAALBAAR 31%

HARD 8% NIET HARD 41%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 700

HARD: 308 HARD IN '21/'22: 1.979 NIET HARD: 1.562

600

500 400 300 200 100 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 62: Huidige planvoorraad en planning Zwijndrecht gevisualiseerd

In onderstaande afbeelding is de verdeling van de verschillende typologieën te zien. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn middeldure meergezinswoningen het meest vertegenwoordigd (1.121 stuks).

AANTAL PER WONINGTYPE

1.200

MGW

1.121

EGW

1.000 780

800 600

458

400

340 266

329 260 152

200

100 0

0

43

0

Figuur 63: Woontypologieën in bruto planvoorraad Zwijndrecht

92

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

07.03 Financiële haalbaarheid In onderstaande afbeelding is een samenvatting gegeven van de financiële doorrekening van de beoogde planvoorraad van de gemeente. Alle projecten tezamen laten een positief saldo zien van circa €179 miljoen. De vastgoedexploitatie komt uit op een nominale grondwaarde van alle woningen van circa €281 miljoen. Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit circa €109 miljoen aan verwervingen, circa €43 miljoen aan grondkosten en circa €18 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er circa €170 miljoen aan grondkosten ingeschat. HAALBAARHEID FINANCIEEL HOOFDLIJNEN

(GROND)KOSTEN

VASTGOEDEXPLOITATIE

€ 111.300.000 SALDO NOMINAAL

€ 108.700.000 VERWERVING (258.000 m²)

-€ 858.100.000 INVESTERINGSKOSTEN

€ 200.100.000 SALDO EINDE LOOPTIJD

€ 43.400.000 GRONDKOSTEN

€ 1.139.000.000 VASTGOEDKOPBRENGSTEN

€ 179.100.000 SALDO NCW (prijspeil 01-01-2022)

€ 17.500.000 PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN + € 169.600.000 GRONDKOSTEN NOMINAAL

HAALBAARHEID WONINGEN

ONHAALBAAR 429 11%

ONHAALBAAR 13 28%

GRONDKOSTEN Miljoenen

HAALBAARHEID PROJECTEN

€ 140 € 120

€ 350.000

€ 18 € 43

Groen 19%

Water 1%

€ 300.000 € 250.000

€ 100 € 80 € 60

HAALBAAR 33 72%

GEMIDDELDE Grondwaarde

RUIMTEGEBRUIK

€ 180 € 160

+ € 280.900.000 OPBRENGSTEN NOMINAAL

€ 109

€ 40 HAALBAAR 3.420 89%

GW. €73.000

€ 200.000

Verharding 25%

€ 20

Uitgeefbaar 55%

€0

1

€ 150.000

€ 100.000

INV. €222.900

OPBR. €295.900

€ 50.000

PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN

GRONDKOSTEN

€0

VERWERVING (258.000 m²)

Figuur 64: Financiële haalbaarheid op hoofdlijnen Zwijndrecht Let op; bovenstaande figuur betreft een analyse op hoofdlijnen. Zie disclaimer in paragraaf 8.1

Het nominale plansaldo dat resteert is circa €111 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa €200 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa €180 miljoen. Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 28% als ‘onhaalbaar’ wordt bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 72% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 72% van de projecten zit 89% van de woningen. Daarmee zit 11% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt circa € 73.000. 07.04 Frictie Voor de frictie binnen de gemeente valt het volgende op.  Omvang frictie: De totale frictie bedraagt 870 woningen. Procentueel gezien betreft dit 4.2% van de huidige woningvoorraad. Ondanks dat onderlinge verschillen klein zijn, is dit het op één na laagste percentage frictie van alle gemeenten.  Verdeling frictie: 85% van de frictie zit in het koopsegment. 15% in het huursegment. 76% van de frictie betreft EGW’s, tegenover 24% MGW’s. De behoefte zit hem dus met name in EGWkoopwoningen.

Wat opvalt ten opzichte van de overige gemeenten is dat er weinig frictie is bij de goedkope MGW-woningen. Hetzelfde geldt voor de EGW-huurmarkt.  Frictie vs. Planvoorraad: Wat opvalt is dat de planvoorraad zich in tegenstelling tot de frictie met name concentreert op de meergezinswoningen (72%) en met name de betaalbare en middeldure MGW’s (in totaal 47%).

93

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

 Surplus versus schaalsprong: Het overschot in het middeldure segment biedt wel aanknopingspunten ten behoeve van de schaalsprong voor wat betreft prijssegment. Nadeel is dat dit voor het merendeel MGW’s betreft. Verder zien we – in tegenstelling tot de frictie - een groot surplus in betaalbare appartementen. Er ontstaan ook een paar tekorten (negatief paars) waar de frictie dus niet wordt opgelost met de huidige planvoorraad. Dit geldt voor met name de woontypen EGW goedkoop en betaalbaar.

Figuur 65 - Frictieanalyse Zwijndrecht (exclusief sloopopgave)

07.05 Thema versnellingsopgave Binnen het thema van de versnellingsopgave constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De gemeente kende het laatste decennium relatief de minste groei (3,0%) in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden.  De huidige plannen zijn over het algemeen hard (of op korte termijn hard). Let wel, 41% wordt nog als niet hard geclassificeerd.  Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 19% groeien in omvang tot aan 2030. Dit is een forse groei ten opzichte van de overige gemeenten.  De planning van de projecten eindigt in 2030. Er is (nog) geen sprake van een boeggolf, aangezien de woningen evenredig zijn verdeeld tussen 2023 en 2030. Daarmee is er een planvoorraad opgenomen op de middellange en lange termijn voor de gemeente.

94

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

07.06 Thema sociaaleconomische schaalsprong Binnen het thema van de sociaaleconomische schaalsprong constateren we voor de gemeente een aantal zaken:  De huidige planvoorraad heeft een fors aandeel sociale huurwoningen (37%). Dit is het hoogste aandeel sociale huur van alle gemeenten van de Drechtsteden. Desondanks zitten er in de planvoorraad een additionele 500 sociale huurwoningen (13%). Ongeveer tweederde hiervan zijn appartementen.  De huidige planvoorraad lijkt relatief weinig aan te sluiten bij de criteria die gesteld worden aan de beoogde schaalsprong, met een groot aandeel meergezinswoningen (72%) waarvan opvallend veel betaalbare MGW’s in de planvoorraad, die naar verwachting weinig bijdragen aan de beoogde schaalsprong.  Daarbij zit 76% van de frictie in de EGW-sector. In met name de betaalbare EGW-sector blijft deze frictie onopgelost.

95