Brink rapport woningbouwopgave Drechtsteden.pdf

07.04 Scoremethodiek plannen Gedurende de data-analyse is een goed beeld van de projecten, knelpunten en uitdagingen ontstaan. Aanvullend is er een scoremethodiek ontwikkeld. Deze scoremethodiek maakt het mogelijk om projecten – of een aantal projecten tegelijkertijd – te ‘scoren’ op de bijdrage aan de sociaaleconomische schaalsprong. Deelvragen die middels de beoordelingsmethodiek worden onderzocht zijn:  Welke beoordelingscriteria worden belangrijk geacht inzake het prioriteren en beoordelen van (een combinatie) van projecten?  Hoe moeten deze beoordelingscriteria onderling van elkaar gewogen worden op basis van hun contributie aan de sociaaleconomische schaalsprong. Hoofdstuk 9 omvat een gedetailleerde omschrijving van de werking van de scoremethodiek. 07.05 Analyseresultaten De data-analyse wordt afgesloten met resultaten en bevindingen. Deze resultaten worden opgesplitst op basis van de twee onderzoeksvragen over 1) de versnellingsopgave en 2) de sociaaleconomische schaalsprong. De resultaten van de data-analyse worden in deze stap gecomplementeerd met de financiële resultaten. 07.06 Conclusies en aanbevelingen In Hoofdstuk 4 en 5 worden de voornaamste conclusies op de twee hoofdvragen geformuleerd en worden aanbevelingen omschreven die volgen uit een combinatie van de data-analyse, de financiële analyse en de scoremethodiek.

Hoofdstuk 6 bevat de samenvatting van de beide deelvragen, de knelpunten van de twee hoofdvragen en een handelingsperspectief voor de nabije toekomst. In de bijlage vindt u een factsheet met de belangrijkste bevindingen per gemeente.

48

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

08 FINANCIEEL MODEL 08.01 Doel Als onderdeel van de analyse van de huidige planvoorraad in de Drechtsteden is een financieel model opgezet. Dit model heeft als doel om de haalbaarheid van plannen op hoofdlijnen inzichtelijk te maken. Dit is vervolgens weer input voor de afweging om bepaalde projecten te prioriteren boven andere projecten, en om te bepalen wat de kosten zijn die gemoeid zijn met de huidige planvoorraad én de meer- of minderkosten van een planvoorraad op het moment dat op een afwijkend woningbouwprogramma is ingezet. Disclaimer: Brink heeft met de beschikbare (basisgegevens) van alle woningbouwprojecten in de regio op hoofdlijnen een analyse gemaakt. Wees ervan bewust dat dit altijd in bepaalde mate zal afwijken van de werkelijkheid, denk bijvoorbeeld aan projecten waarin naast woningbouw nog andere functies gerealiseerd worden, of aan specifieke complexe binnenstedelijke opgaves waar kosten niet aansluiten bij een gemiddeld kostenniveau. Daarnaast is in de financiële analyse geen rekening gehouden met eventuele bovenplanse en grootschalige infrastructurele ingrepen als gevolg van de plannen. 08.02 Methodiek Brink heeft voor elk project dat onderdeel uitmaakt van de dataset een ‘fictieve’ grondexploitatie opgesteld.

De beschikbare data van het project, zoals de aantallen en typen woningen, het start- en eindjaar van het project en de huidige status zijn daarin meegenomen. Aanvullend is echter op een aantal onderwerpen aanvullende input vereist, denk onder andere aan uitgangspunten over het ruimtegebruik (uitgeefbaar vs. openbare ruimte), grondkosten (o.a. bouw- en woonrijp maken), aannames in de vastgoedexploitatie voor zowel bouwkosten als het opbrengstenniveau en een globale planning. Op deze wijze wordt toegewerkt naar een nettocontant plansaldo, prijspeil 1-12022. In de volgende paragrafen worden de uitgangspunten die zijn gehanteerd toegelicht. Brink heeft hierbij een integrale methodiek ontwikkeld die aan de hand van specifieke plankenmerken de uitgangspunten aanpast, denk bijvoorbeeld aan hogere bouwkosten voor binnenstedelijke projecten dan buiten de stad in verband met de complexiteit van het bouwen in het centrum van een stad of plaats. Op deze wijze worden specifieke uitgangspunten gekoppeld aan de bijbehorende projecten en wordt er op hoofdlijnen een beeld geschetst van de haalbaarheid van de projecten. Ook hier geldt de voornoemde disclaimer. 08.03 Parameters en indices Op basis van historische indexcijfers (bronnen Bouwkostenkompas en CBS) kunnen ook lopende grondexploitaties die een startdatum in het verleden kennen worden doorgerekend.

Voor de toekomstige kasstromen zijn indices uit onderstaande tabel gebruikt. Indices 2022 2023 2024 2025 2026 2027 e.v. Grondkosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Vastgoedkosten 4,00% 3,00% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% Vastgoedopbrengsten 6,00% 5,00% 3,00% 2,50% 2,00% 2,00% Tabel 1: Uitgangspunten indices

49

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Aanvullend op de indices uit bovenstaande tabel wordt er voor gemeentelijke grondexploitaties en grondexploitaties van woningcorporaties een discontovoet (rekenrente) van 2% gehanteerd. Bij grondexploitaties die zijn geïnitieerd vanuit markpartijen hanteren we een discontovoet van 4%. 08.04 Uitgangspunten ruimtegebruik Bij het ruimtegebruik worden aannames gedaan over de verdeling tussen enerzijds uitgeefbare grond, en anderzijds openbare ruimte. De openbare ruimte is vervolgens opgedeeld in een aandeel verharding, groen en water. Brink heeft de aangeleverde GEO-data gebruikt om van alle ingetekende plannen de oppervlakte van het projectgebied te bepalen. Het ruimtegebruik is vervolgens sterk afhankelijk van de mate van stedelijkheid van een project. Eén van de kenmerken die per plan is toegevoegd, is de ‘stedelijkheid’ aan de hand van de dichtheid van adressen op buurtniveau. Hiermee kan een goede inschatting worden gemaakt van het project en het beoogde ruimtegebruik. Er is een onderscheid gemaakt tussen de categorieën ‘landelijk, Dorps, Buiten Centrum, Groen Stedelijk en Centrum Stedelijk’. Onderstaande tabel geeft weer hoe het ruimtegebruik van projecten is ingeschat op basis van deze stedelijkheid. Let wel, dit is een uitspraak over het verwachte toekomstige ruimtegebruik. In een Landelijk woonmilieu wordt over het algemeen stedelijker gebouwd dan in een Dorps woonmilieu.

Ruimtegebruik Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

Landelijk

Dorps

52% 22% 20% 6% 100%

50% 24% 20% 6% 100%

Buiten Centrum 56% 20% 20% 4$ 100%

Groen Stedelijk 48% 25% 25% 2% 100%

Centrum Stedelijk 60% 25% 15% 0% 100%

Tabel 2: Uitgangspunten ruimtegebruik

08.05 Uitgangspunten grondkosten Met de uitsplitsing van het ruimtegebruik beschikbaar, is het vervolgens mogelijk om kengetallen voor specifieke grondkosten te koppelen aan de oppervlakte van het plangebied. Onderstaand volgt een toelichting per grondkostensoort. Verwerving Aanvullend aan de beschikbaar gestelde data, is per gemeente nagevraagd welk deel van de projecten aangemerkt kan worden als een gemeentelijke grondexploitatie, en welke projecten niet. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat er bij gemeentelijke grondexploitaties geen sprake is van verwerving, en bij grondexploitaties van derden wél. De verwervingsprijs is sterk afhankelijk van het woonmilieu (ligging) van het project en verschilt dus ook per gemeente. Kavels in een stedelijker gebied zijn nu eenmaal duurder dan buiten de stad.

50

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Onderstaande tabel geeft weer hoe de verwervingsprijzen per m² kavel zijn ingeschat op basis van deze stedelijkheid. Verwerving Landelijk Dorps Buiten Groen Centrum Centrum Stedelijk Stedelijk Prijs (€/m² kavel) € 80 € 250 € 300 € 400 € 500 Tabel 3: Uitgangspunten verwerving

Sloopkosten In de aangeleverde data is informatie opgenomen over het aantal te slopen woningen per project. Er is afhankelijk van het woonmilieu een aanname gedaan over het aandeel meergezinswoningen en het aandeel eengezinswoningen dat dit betreft. Eengezinswoningen zijn immers groter (aanname 160 m² bvo) dan meergezinswoningen (aanname 110 m² bvo), waardoor de sloopkosten oplopen. Tenslotte is er afhankelijk van het woonmilieu nog een complexiteitsfactor gerekend boven op het kengetal van €30 per m² bvo aan sloopkosten. Ook hier geldt dat slopen over het algemeen complexer (en dus ook duurder) is in stedelijke milieus. Onderstaande tabel geeft weer hoe de sloopkosten zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid en het aantal te slopen woningen. Sloopkosten Aandeel MGW Aandeel EGW Basisprijs sloopkosten Opslag complexiteit Kengetal sloopkosten

Landelijk

Dorps

0% 100% € 30 0% € 30

40% 60% € 30 5% €31,50

Buiten Centrum 80% 20% € 30 10% € 33

Groen Stedelijk 50% 50& € 30 15% €34,50

Centrum Stedelijk 0% 100% € 30 20% €36

Tabel 4: Uitgangspunten sloopkosten

Onderzoekskosten Onderzoekskosten betreft bodemonderzoek, maar kan ook worden aangewend voor archeologisch onderzoek op verdachte locaties. Op projectniveau is er geen data bekend over benodigd onderzoek, dus is een aanname gedaan van €20 per m² kavel aan onderzoeken, aangevuld met een verwacht aandeel van het plangebied dat onderzocht dient te worden. Onderstaande tabel geeft weer hoe de onderzoekskosten zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid van het plangebied. Onderzoekskosten

Landelijk

Dorps

% t.b.v. onderzoek

5%

40%

Buiten Centrum 80%

Groen Stedelijk 50%

Centrum Stedelijk 20%

Tabel 5: Uitgangspunten onderzoekskosten

Bodemsanering en grondwerken Ook voor mogelijke saneringskosten geldt dat er op projectniveau geen data bekend is over verontreiniging en de ernst hiervan. Ook hier is daarom een aanname gedaan van €20 per m² kavel aan saneringskosten (gemiddelde vervuiling), aangevuld met een verwacht aandeel van het plangebied dat gesaneerd dient te worden.

51

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Onderstaande tabel geeft weer hoe de onderzoekskosten zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid van het plangebied. Sanering % t.b.v. sanering

Landelijk

Dorps

5%

5%

Buiten Centrum 10%

Groen Stedelijk 25%

Centrum Stedelijk 30%

Tabel 6: Uitgangspunten onderzoekskosten

Bouwrijp maken Bouwrijp maken is nodig voor het deel van elk plangebied dat aangemerkt is als uitgeefbaar of als verharding. Er wordt als basis gerekend met €35 per m² plangebied aan kosten voor bouwrijp maken. Afhankelijk van het woonmilieu is wederom een complexiteitsfactor toegekend. Onderstaande tabel geeft weer hoe de kosten voor bouwrijp maken zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid van het plangebied. Bouwrijp maken

Landelijk

Dorps

Opslag complexiteit

15%

5%

Buiten Centrum 5%

Groen Stedelijk 5%

Centrum Stedelijk 10%

Tabel 7: Uitgangspunten bouwrijp maken

Woonrijp maken Onder de kosten voor het woonrijp maken van een locatie vallen de kosten voor de aanleg van verharding, groen en water. We hanteren ook hier weer een kengetal per m² plangebied, en dat wordt per plan vermenigvuldigd met het aantal m² dat is bepaald voor verharding, groen en water. Het woonmilieu is bepalend voor de kosten, denk hierbij aan de extra kosten voor een dorpse ‘straat’ en een stedelijke ‘weg’ met een stoep aan weerszijden en verkeersdrempels. Onderstaande tabel geeft weer hoe de kosten voor bouwrijp maken zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid van het plangebied. Woonrijp maken (€ / m² ) Verharding Groen Water

Landelijk

Dorps

€ 100 € 20 € 15

€ 100 € 20 € 15

Buiten Centrum € 120 € 25 € 15

Groen Stedelijk € 140 € 25 € 15

Centrum Stedelijk € 160 € 30 € 15

Tabel 8: Uitgangspunten woonrijp maken

Ontwikkeling en toezicht Over alle grondkosten (exclusief verwerving) worden opslagen gerekend voor de benodigde plankosten, kosten voor Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) en een percentage onvoorziene kosten. Onderstaande tabel geeft weer hoe de kosten voor ontwikkeling en toezicht zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid van het plangebied. Ontwikkeling en Landelijk Dorps Buiten Groen Centrum toezicht Centrum Stedelijk Stedelijk Plankosten 12% 12% 12% 12% 12% VTU 15% 15% 15% 15% 15%

52

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Onvoorzien

10%

10%

10%

10%

10%

Tabel 9: Uitgangspunten ontwikkeling en toezicht

08.06 Uitgangspunten vastgoedexploitatie In de aangeleverde data wordt een onderscheid gemaakt in 12 woningtypologieën en de prijsklassen waarin zij vallen. Om uiteindelijk een uitspraak te kunnen doen van de grondwaarde per typologie, is het noodzakelijk om de woningtypologieën verder uit te werken aan de hand van uitgangspunten over de omvang, aanneemsommen, opbrengstenniveaus en alle bijkomende kosten. Prijsklassen In de onderstaande twee tabel worden eerst de gehanteerde prijsklassen benoemd. Deze prijsklassen zijn bekend geweest bij het toewijzen van de woningen van de verschillende projecten in de 12 categorieën. Brink is verantwoordelijk voor de benaming van de categorieën van ‘Goedkoop’ tot ‘Duur’. Prijsklassen Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur

Vanaf VON € 200.000 € 300.000 >€ 450.000

Tot VON <€ 200.000 € 200.000 € 450.000

Tabel 10: Prijsklassen Drechtsteden

Typologieën In onderstaande tabel zijn de 12 woningtypologieën verder uitgewerkt. Brink heeft op basis van standaardreferenties uitspraken gedaan over de gemiddelde omvang van passende woonproducten binnen de verschillende categorieën. Ook is er een vormfactor gekoppeld aan de gebruiksoppervlakte om zo ook het totaal te bouwen volume in m² bvo te bepalen. Typologie MGW goedkoop MGW Betaalbaar MGW Middelduur MGW Duur MGW Huur Sociaal MGW Huur Markt EGW goedkoop EGW Betaalbaar EGW Middelduur EGW Duur EGW Huur Sociaal EGW Huur Markt

Prijsklasse Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur Goedkoop* Betaalbaar** Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur Goedkoop* Betaalbaar**

m² go 50 70 90 110 50 70 100 115 135 165 90 115

Vormfactor 0,74 0,75 0,76 0,72 0,74 0,75 0,72 0,74 0,77 0,72 0,72 0,74

m² bvo 68 93 118 153 68 93 139 155 175 229 125 155

Tabel 11: Uitwerking woontypologieën

* De sociale huurwoningen worden in de verdere overzichten samengevoegd met de goedkope koopwoningen in het segment ‘goedkoop’ ** De vrije sector huurwoningen worden in de verdere overzichten samengevoegd met de middeldure koopwoningen in het segment ‘middelduur’

53

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Let wel: Op het moment dat de uitgangspunten voor de opbrengstenniveaus van de woningen ervoor zorgen dat deze de prijsklasse waartoe ze nu zijn toebedeeld overstijgen, wordt dit vooralsnog geaccepteerd (lees: er zit geen ‘cap’ op de opbrengsten). Er is bewust gekozen om alle typologieën in dit onderzoek gelijk te laten, en een passende woonproduct als belangrijkste uitgangspunt te hanteren. In de huidige woningmarkt zijn vrijwel alle gemeenten zich er overigens van bewust dat prijzen zó snel kunnen stijgen dat prijsklassen soms snel achterhaald blijken. Bouwkosten Aangezien voor alle gemeenten dezelfde 12 woonproducten worden gehanteerd, zijn de aanneemsommen voor alle woningen gelijk gesteld binnen de gemeenten. Wel is wederom een complexiteitsfactor (opslag) gehanteerd op de basis aanneemsommen. Onderstaande tabel geeft weer hoe de aanneemsommen zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid van het plangebied. Typologie MGW goedkoop MGW Betaalbaar MGW Middelduur MGW Duur MGW Huur Sociaal MGW Huur Markt EGW goedkoop EGW Betaalbaar EGW Middelduur EGW Duur EGW Huur Sociaal EGW Huur Markt

Aanneemsom € / m² bvo € 1.500 € 1.450 € 1.400 € 1.450 n.v.t.* € 1.500 € 1.350 € 1.300 € 1.250 € 1.350 n.v.t.* € 1.350

Landelijk

Dorps

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%

Buiten Centrum 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%

Groen Stedelijk 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%

Centrum Stedelijk 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%

Tabel 12: Uitgangspunten bouwkosten woontypologieën

*Er is gerekend met een vaste grondprijs voor de sociale huurwoningen. Over de totale aanneemsom van elke woning worden vervolgens opslagen gerekend. Deze bestaan uit de bijkomende kosten (BKK), algemene kosten (AK) en winst & risico (W&R). Voor alle woningen (exclusief de woningen in het sociale huursegment) is gerekend met 16% bijkomende kosten, 5% algemene kosten en 7% winst & risico. Opbrengsten Daar waar er in de bouwkosten geen verschil wordt gemaakt tussen de zeven gemeenten, is dit in het geval van de opbrengsten wél het geval. Er is een uitgebreid marktonderzoek uitgevoerd om realistische VON-prijzen in te kunnen schatten op basis van recent verkochte en te koop staande woningen. Er is daarbij ook rekening gehouden met eventueel overbieden op de vraagprijs, tijdseffecten en een opslag voor nieuwbouwwoningen ten opzichte van bestaande bouw. Na correctie voor deze elementen is een overzicht gemaakt van het opbrengstenniveau per m² go voor alle typologieën in alle gemeenten. Onderstaande tabel geeft weer hoe de aanneemsommen zijn ingeschat op basis van de stedelijkheid van het plangebied.

54

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Typologie

Alblasserdam

Dordrecht

Hardinxveld-

Hendrik-

Giessendam

Ido-

€ 5.200 € 5.000 € 4.850 € 5.000 € 5.000 € 3.750 € 3.650 € 3.550 € 4.000 € 3.650

€ 5.400 € 5.200 € 4.050 € 5.200 € 5.200 € 3.850 € 3.750 € 3.650 € 4.100 € 3.750

Papendrecht

Sliedrecht

Zwijndrecht

€ 5.000 € 4.800 € 4.650 € 4.800 € 4.800 € 3.650 € 3.550 € 3.450 € 3.900 € 3.550

€ 4.800 € 4.600 € 4.450 € 4.600 € 4.600 € 3.550 € 3.450 € 3.350 € 3.800 € 3.450

€ 4.700 € 4.500 € 4.350 € 4.500 € 4.500 € 3.450 € 3.350 € 3.250 € 3.700 € 3.350

Ambacht

MGW goedkoop MGW Betaalbaar MGW Middelduur MGW Duur MGW Huur Markt* EGW goedkoop EGW Betaalbaar EGW Middelduur EGW Duur EGW Huur Markt*

€ 5.200 € 5.000 € 4.850 € 5.000 € 5.000 € 3.800 € 3.700 € 3.600 € 4.050 € 3.700

€ 4.600 € 4.400 € 4.250 € 4.400 € 4.400 € 3.350 € 3.250 € 3.150 € 3.600 € 3.250

Tabel 13: Uitgangspunten opbrengstenniveau woontypologieën

*Omdat de waarde van huur- en koopwoningen elkaar tegenwoordig vrijwel benaderen, zijn voor deze analyse de opbrengstenniveaus van de betaalbare koopwoningen gelijkgesteld aan die van de vrije sector huurwoningen. Voor alle sociale huurwoningen in alle gemeenten is een vaste grondprijs van €16.000 gehanteerd. 08.07 Uitgangspunten planning In de aangeleverde data is slechts een beoogd eerste en laatste jaar van afzet van de woningen aangegeven. Hiermee kan een planning worden gemaakt van de productie als deze gelijkmatig tussen het start- en eindjaar worden verdeeld. Dit is dan ook gedaan. Aanvullend is het wel noodzakelijk om alle overige kosten ook in de tijd uit te zetten. Aangezien hiervoor uitgangspunten ontbreken, zijn deze geformuleerd op basis van de omvang van het project (‘klein’ tot 20 woningen, ‘middelgroot’ tot 50 woningen en ‘groot’ vanaf 50 woningen) en de fase waarin een project zich bevindt. Onderstaande tabel geeft weer hoe vanaf het eerste jaar van afzet van de woningen, afhankelijk van de omvang en status van het project een startjaar is bepaald. De getallen in de tabel geven input voor het bepalen van het startjaar van het project op basis van het aantal jaren vóór oplevering van de eerste woning. Fase project Studie Start Initiatief Definitief Ontwerp Voorbereiding Bouwvoorbereiding Realisatie tot eerste woning Realisatie tot laatste woning Afgerond

Klein 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4

Middelgroot 1 2 2 2 2 3 3 4 4 5

Groot 1 2 2 3 3 4 4 5 5 5

Tabel 14: Startjaar project ‘x’ jaar vóór oplevering eerste woning

55

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

Met een startjaar van het project kunnen vervolgens alle overige kosten in de planning worden opgenomen. Om ook deze planning te automatiseren zijn hier een aantal vuistregels voor gemodelleerd. Op deze wijze kan elk project automatisch gepland worden afhankelijk van het startjaar en de afzetperiode van de woningen in het project. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten voor de planning van alle kostensoorten opgenomen. Fase project Verwerving Sloopkosten Onderzoekskosten Bodemsanering en grondwerken Bouwrijp maken Woonrijp maken Ontwikkeling en toezicht Afzet woningen

Toelichting In het startjaar van het project In het startjaar van het project In 2 jaar na start project, tenzij bouw eerder begint, dan 1 jaar na start project In 2 jaar na start project, tenzij bouw eerder begint, dan 1 jaar na start project Start in laatste jaar sanering. Eindigt 1 jaar voor laatste oplevering 1 jaar na start bouwrijp maken, uiterlijk 1 jaar voor laatste oplevering afgerond Gedurende het hele project Gelijke verdeling tussen startjaar afzet en eindjaar afzet

Tabel 15: Toelichting vuistregels voor planning kostensoorten

08.08 Interpretatie resultaten Aan de hand van alle hiervoor genoemde aannames en uitgangspunten, gecombineerd met de beschikbaar gestelde en deels verrijkte data, is er voor ieder afzonderlijk project een ‘schaduw’grondexploitatie opgezet. In onderstaande afbeelding is de opzet van die berekening te zien. In het bovenste gedeelte wordt alle projectinformatie verzameld en aangevuld, waarna conform alle hiervoor behandelde uitgangspunten kosten, opbrengsten en planning worden bepaald. In het onderste deel van de afbeelding wordt de planning inzichtelijk gemaakt en worden de kosten in de tijd uitgezet. Dit alles om uiteindelijk toe te werken naar een eindwaarde van het project, die nettocontant gemaakt wordt naar prijspeil 1-1-2022.

Uitgangspunten

Grondexploitatie

Figuur 22: Voorbeeld ‘schaduw’grondexploitatie

Validatie Door deze integrale grondexploitatiebenadering kunnen gelijktijdig alle grondexploitaties worden doorgerekend. Met deze werkwijze wordt op hoofdlijnen de haalbaarheid van alle plannen tegelijkertijd inzichtelijk gemaakt. Verschillende gemeenten hebben een aantal grondexploitaties ter

56

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

beschikking gesteld om de gehanteerde methodiek te toetsen en daarmee ook te valideren. Aangezien we hier alleen kijken naar de woningbouwopgave van plannen, kan het voorkomen dat de werkelijke grondexploitaties afwijken doordat er bijvoorbeeld nog volumes voor kantoorruimte of commerciële functies zijn opgenomen in de grondexploitatie. Vanzelfsprekend zijn de projecten die minder ‘bijzonderheden’ in de grondexploitatie hebben zitten het meest accuraat nagebootst met deze methodiek. Hoewel deze methodiek niet is opgezet om bestaande grondexploitaties na te maken, kunnen we op basis van de validatie desalniettemin stellen dat de gehanteerde methodiek binnen een reële bandbreedte van de werkelijkheid zit voor vrijwel elk project uit de dataset. Interpretatie Nogmaals vragen we aandacht voor de interpretatie van de cijfers. Op hoofdlijnen (alle projecten tezamen) kunnen we stellen dat uitschieters naar boven én beneden enigszins zullen uitmiddelen en er op hoofdlijnen een relatief betrouwbaar beeld ontstaat van de haalbaarheid. De doorrekening is dan ook niet bedoeld om op individueel projectniveau afwegingen te maken. Wél laat het zien hoe groot de opgave in financiële zin is die voorligt, en welk deel van die financiële opgave bij welke partij ligt (gemeenten of de markt). Daarmee creëert deze benaderingswijze een vorm van bewustwording over de omvang van de opgave.

Ook kan het op het moment dat er een duidelijke visie is op de gewenste schaalsprong dienen als ‘tool’ om inzichtelijk te maken wat het zou kosten om het accent van de bestaande planvoorraad te verschuiven naar een andere woningvoorraad.

57

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

09 SCOREMETHODIEK 09.01 Doel Brink heeft op basis van de definitie van de sociaaleconomische schaalsprong alle plannen in de Drechtsteden verwerkt in een scoremethodiek. Het doel van deze scoremethodiek is het uitdrukken van de mate waarin individuele projecten maar ook meerdere projecten tezamen, bijdragen aan de voorgenomen sociaaleconomische schaalsprong. Naast een definitie van de eisen van een schaalsprong vertaald in criteria, vraagt dit om een lokale visie op de schaalsprong. De opgave is anders in elke gemeente, dus maken we ook dit onderscheid. Om die reden hebben we alle gemeenten gevraagd een uitspraak te doen over het programma dat elke gemeente idealiter zou willen toevoegen aan de bestaande voorraad om de schaalsprong te faciliteren. Onderstaande tabel en grafiek laten zien welk programma is opgegeven door de gemeenten. Hieruit ontstaat een beeld van onder andere de gewenste verhouding koop/huur, EGW/MGW en de prijsklassen, maar ook de afwijking van de huidige planvoorraad. Dat laatste is in de grafiek voor de gehele Drechtsteden weergegeven. GEWENST PROGRAMMA T.B.V. SCHAALSPRONG MGW Goedkoop

MGW Betaalbaar

MGW Middelduur

MGW Huur Sociaal

MGW Huur Markt

EGW Betaalbaar

EGW Middelduur

EGW Huur Sociaal

EGW Huur Markt

Totaal

Alblasserdam

0%

7%

14%

14%

14%

1%

2%

5%

14%

14%

15%

0%

14%

Dordrecht

4%

8%

12%

8%

4%

4%

6%

12%

18%

12%

6%

6%

14%

Hardinxveld-Giessendam

0%

12%

9%

6%

1%

1%

2%

21%

30%

16%

1%

1%

14%

Hendrik-Ido-Ambacht

0%

1%

10%

10%

5%

0%

0%

2%

25%

45%

2%

0%

14%

Papendrecht

0%

15%

40%

20%

10%

0%

0%

5%

5%

5%

0%

0%

14%

Sliedrecht

1%

2%

6%

3%

6%

0%

3%

23%

38%

15%

3%

0%

Zwijndrecht

1%

6%

35%

22%

4%

7%

1%

3%

8%

10%

1%

2%

14%

TOTAAL

1%

7%

18%

12%

6%

2%

2%

10%

20%

17%

4%

1%

100%

Gewogen naar rato planvoorraad

2%

7%

16%

11%

5%

3%

3%

11%

20%

15%

4%

3%

100%

Gemeente

MGW Duur

EGW Goedkoop

EGW Duur

Figuur 23: Ambitie per gemeente en visualisatie planvoorraad vs. ambitie

Met de definitie van de schaalsprong als basis, heeft Brink een scoremethodiek ontwikkeld waarbij elk voorgenomen plan een ‘rapportcijfer’ (0-10) gegeven wordt op basis van de mate waarin het voldoet aan de gestelde ambities per gemeente.

58

14%

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

09.02 Criteria Er zijn zes criteria gedefinieerd die de totale score opmaken. Onderstaand wordt per criterium de toelichting gegeven en de manier waarop deze wordt gescoord.  Omvang: maximaal 2 punten  Verhouding EGW/MGW: maximaal 2 punten  Prijsklassen: maximaal 2 punten  Verhouding koop/huur: maximaal 2 punten  Plantype: maximaal 1 punt  Locatie: maximaal 1 punt  Totaal Maximaal 10 punten   Omvang: Grotere projecten dragen meer bij aan de versnellingsopgave. Een project met een grotere omvang wordt daarom positiever beoordeeld dan een klein project.   EGW/MGW: Gemeenten hebben hun voorkeur aangegeven voor een bepaalde verhouding in woontypen. Des te meer een project deze verdeling benadert, des te hoger het scoort. Als een project overwegend het voorkeurstype van de gemeente kent, wordt een basisscore van 0,5 punt toegekend.   Prijsklassen: Gemeenten hebben hun voorkeur aangegeven voor een bepaalde verhouding in de prijsklassen. Des te meer een project deze verdeling benadert, des te hoger het scoort. De score wordt toegekend op basis van een gewogen gemiddelde score op de vier prijsklassen.   Huur/Koop: Gemeenten kunnen hun voorkeur aangeven voor een bepaalde verhouding tussen koop- en huurwoningen. Des te meer een project deze verdeling benadert, des te hoger het scoort.

Als een project overwegend de voorkeurssoort van de gemeente kent, wordt een basisscore van 0,5 punt toegekend.   Plantype: Bepaalde plantypen (bijvoorbeeld transformatie, verdichting) genieten een grote voorkeur dan anderen. Afhankelijk van het plantype wordt een deel van de maximale score toegekend.   Locatie: Aan de hand van buurtgegevens is de hoeveelheid voorzieningen (winkels, OV en dagelijkse levensmiddelen) binnen een kilometer van de planlocatie bepaald. Hoe hoger dit aantal, hoe beter de locatie scoort.

59

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

FACTSHEETS PER GEMEENTE

60

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

01 FACTSHEET ALBLASSERDAM 01.01 Huidige voorraad Gemeente Alblasserdam heeft op dit moment een woningvoorraad van circa 8.400 woningen. Hiervan bevinden zich er circa 5.146 (61%) in het koopsegment en 3.253 (39%) in het huursegment. De totale voorraad bestaat voor 68% uit eengezinswoningen (EGW) en 32% uit meergezinswoningen (MGW). Van alle huurwoningen in de gemeente behoort 85% tot het sociale segment (33% van het totaal).

Figuur 24: Huidige voorraad Alblasserdam

01.02 Planvoorraad De gemeente heeft 22 projecten aangeleverd in de dataset, voor de bruto toevoeging van 667 woningen (665 netto). Van deze planvoorraad zijn 43 woningen reeds gerealiseerd en moeten er nog 624 gerealiseerd worden. Er bevinden zich 448 woningen (67%) in het koopsegment en 219 (33%) in het huursegment. Er zijn 218 EGW’s (33%) en 449 MGW’s (67%) voorzien. Van alle plannen worden 95 woningen (14%) gezien als ‘hard’ en van 570 woningen (85%) wordt verwacht dat ze binnen afzienbare tijd hard worden. Er worden 2 woningen (0%) als ‘niet hard’ geclassificeerd. De verdeling over de verschillende prijssegmenten is 14% goedkoop, 26% betaalbaar, 28% middelduur en 32% duur.

OVERZICHT ALBLASSERDAM

22

PROJECTEN

448

KOOP (67%)

91

GOEDKOOP (14%)

1

GEMEENTE

219

HUUR (33%)

173

BETAALBAAR (26%)

667

WONINGEN BRUTO

218

EGW (33%)

187

MIDDELDUUR (28%)

665

WONINGEN NETTO

449

MGW (67%)

216

DUUR (32%)

43

GEREALISEERD (6%)

95

HARD (14%)

570

HARD IN '21/'22 (85%)

624

TE REALISEREN (94%)

2

NIET HARD (0%)

Figuur 25: Planvoorraad Alblasserdam in cijfers

61

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

In onderstaande afbeelding zijn de gegevens van de gemeente gevisualiseerd en aangevuld met de beoogde planning van de projecten. Hierin is te zien dat de grootste afzet in 2023 voorspeld wordt, en het laatste project wordt opgeleverd in 2025.

HUUR/KOOP

EGW/MGW

EGW 33%

HUUR 33% KOOP 67%

PRIJSKLASSE

HARDHEID

GOEDKOOP 14%

HARD NIET 14% HARD

DUUR 32%

BETAALBAAR 26%

MGW 67%

MIDDELDUUR 28%

0% HARD IN '21/'22 86%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 300

HARD: 95 HARD IN '21/'22: 570 NIET HARD: 2

250 200 150

100 50 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 26: Huidige planvoorraad en planning Dordrecht gevisualiseerd

In onderstaande afbeelding is de verdeling van de verschillende typologieën te zien. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn dure eengezinswoningen het meest vertegenwoordigd (161 stuks).

Figuur 27: Woontypologieën in bruto planvoorraad Alblasserdam

62

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

01.03 Financiële haalbaarheid In onderstaande afbeelding is een samenvatting gegeven van de financiële doorrekening van de beoogde planvoorraad van de gemeente. Alle projecten tezamen laten een positief saldo zien van circa €34 miljoen. De vastgoedexploitatie komt uit op een nominale grondwaarde van alle woningen van circa €72 miljoen. Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit circa €24 miljoen aan verwervingen, circa €16 miljoen aan grondkosten en circa €7 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er circa €46 miljoen aan grondkosten ingeschat. Het nominale plansaldo dat resteert is circa €26 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa €36 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa €34 miljoen.

Figuur 28: Financiële haalbaarheid op hoofdlijnen Alblasserdam Let op; bovenstaande figuur betreft een analyse op hoofdlij nen, zie disclaimer in paragraaf 8.1

Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 23% als ‘onhaalbaar’ wordt bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 77% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 77% van de projecten zit 85% van de woningen. Daarmee zit 15% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt circa €107.000. 01.04 Frictie Voor de frictie binnen de gemeente valt het volgende op.  Omvang frictie: De totale frictie bedraagt 420 woningen. Procentueel gezien betreft dit 5,0% van de huidige woningvoorraad. Ondanks dat onderlinge verschillen klein zijn, is dit het hoogste percentage frictie van alle gemeenten.  Verdeling frictie: De frictie is relatief evenredig verdeeld over alle woontypologieën, met uitzondering van het markt-huursegment in zowel de EGW’s als de MGW’s. 79% van de frictie zit in het koopsegment. 28% in het huursegment. 64% van de frictie betreft EGW’s, tegenover 36% MGW’s.  Frictie vs. Planvoorraad: Wat opvalt is dat de planvoorraad zich in tegenstelling tot de frictie met name concentreert op de volgende woontypen: EGW duur, MGW middelduur en MGW

63

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

markthuur. Zo ontstaan er ook tekorten (negatief paars) waar de frictie dus niet wordt opgelost met de huidige planvoorraad. Dit geldt voor de woontypen: EGW en MGW goedkoop, EGW betaalbaar en EGW sociale huur.  Surplus versus schaalsprong: Het overschot in het (middel)dure segment biedt wel aanknopingspunten ten behoeve van de schaalsprong voor wat betreft prijssegment. Nadeel is dat dit voor het merendeel MGW’s betreft.

Figuur 29 - Frictieanalyse Alblasserdam (exclusief sloopopgave)

01.05 Thema versnellingsopgave Binnen het thema van de versnellingsopgave constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De gemeente kende het laatste decennium relatief weinig groei (4,1%) in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden.  De huidige plannen zijn over het algemeen hard (of op korte termijn hard). Het ontbreekt aan zachte plannen die op termijn hard gemaakt kunnen worden.  Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 8% groeien in omvang. Dit is slechts een beperkte groei ten opzichte van de overige gemeenten.  De planning van de projecten eindigt in 2025. Er is geen planvoorraad opgenomen op de middellange en lange termijn voor de gemeente.

64

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

01.06 Thema sociaaleconomische schaalsprong Binnen het thema van de sociaaleconomische schaalsprong constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De huidige planvoorraad heeft een fors aandeel sociale huurwoningen.  De huidige planvoorraad lijkt aan te sluiten bij de criteria die gesteld worden aan de beoogde schaalsprong, met een groot aandeel eengezinswoningen waarvan het grootste deel in het dure segment valt.  Er zijn een aantal woningtypen die niet in de planvoorraad zitten waardoor de frictie in de bestaande woningvoorraad niet volledig wordt opgelost. Daarentegen zitten er opvallend veel betaalbare MGW’s in de pijplijn die naar verwachting weinig bijdragen aan de beoogde schaalsprong.

65

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

02 FACTSHEET DORDRECHT 02.01 Huidige voorraad Gemeente Dordrecht heeft op dit moment een woningvoorraad van circa 57.000 woningen. Hiervan bevinden zich er circa 32.900 (58%) in het koopsegment en 24.200 (42%) in het huursegment. De totale voorraad bestaat voor 55% uit eengezinswoningen (EGW) en 45% uit meergezinswoningen (MGW). Van alle huurwoningen in de gemeente behoort 68% tot het sociale segment (29% van het totaal). Figuur 30: Huidige voorraad Dordrecht

02.02 Planvoorraad De gemeente heeft 137 projecten aangeleverd in de dataset, voor de bruto toevoeging van 9.185 woningen (7.986 netto). Van deze planvoorraad zijn 69 woningen reeds gerealiseerd en moeten er nog 9.116 gerealiseerd worden. Er bevinden zich 6.064 woningen (66%) in het koopsegment en 3.121 (34%) in het huursegment. Er zijn 2.275 EGW’s (25%) en 6.910 MGW’s (75%) voorzien. Van alle plannen worden 3.914 woningen (43%) gezien als ‘hard’ en van 2.248 woningen (24%) wordt verwacht dat ze binnen afzienbare tijd hard worden. Er worden 3.023 woningen (33%) als ‘niet hard’ geclassificeerd. De verdeling over de verschillende prijssegmenten is 22% goedkoop, 17% betaalbaar, 38% middelduur en 23% duur.

OVERZICHT DORDRECHT

137

PROJECTEN

6.064

KOOP (66%)

2.037

GOEDKOOP (22%)

1

GEMEENTE

3.121

HUUR (34%)

1.583

BETAALBAAR (17%)

9.185

WONINGEN BRUTO

2.275

EGW (25%)

3.485

MIDDELDUUR (38%)

7.986

WONINGEN NETTO

6.910

MGW (75%)

2.080

DUUR (23%)

69

GEREALISEERD (1%)

3.914

HARD (43%)

2.248

HARD IN '21/'22 (24%)

9.116

TE REALISEREN (99%)

3.023

NIET HARD (33%)

Figuur 31: Planvoorraad Dordrecht in cijfers

66

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

In onderstaande afbeelding zijn de gegevens van gemeente Dordrecht gevisualiseerd en aangevuld met de beoogde planning van de projecten. Hierin is te zien dat de grootste afzet in 2024 voorspeld wordt, en dat er tot aan met 2040 projecten in de pijplijn zitten.

HUUR/KOOP

EGW/MGW

PRIJSKLASSE DUUR 23%

EGW 25%

HUUR 34% KOOP 66%

MGW 75%

HARDHEID HARD IN '21/'22 24%

GOEDKOOP 22%

MIDDELDUUR 38%

HARD 43%

NIET HARD 33%

BETAALBAAR 17%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 2.500

HARD: 3.914 HARD IN '21/'22: 2.248 NIET HARD: 3.023

2.000 1.500 1.000 500 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 32: Huidige planvoorraad en planning Dordrecht gevisualiseerd

In onderstaande afbeelding is de verdeling van de verschillende typologieën te zien. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn (middeldure) meergezinswoningen duidelijk het meest vertegenwoordigd (2.919 stuks). Wat verder opvalt is dat er 1.765 sociale huurappartementen worden toegevoegd.

AANTAL PER WONINGTYPE MGW

3.500

EGW

2.919

3.000 2.500 2.000

1.765 1.424

1.500 1.096

1.000

656

566

474

500

257 0

15

10

3

0

Figuur 33: Woontypologieën in bruto planvoorraad Dordrecht

67

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

02.03 Financiële haalbaarheid In onderstaande afbeelding is een samenvatting gegeven van de financiële doorrekening van de beoogde planvoorraad van de gemeente. Alle projecten tezamen laten een positief saldo zien van circa €277 miljoen. De vastgoedexploitatie komt uit op een nominale grondwaarde van alle woningen van circa €590 miljoen. Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit circa €291 miljoen aan verwervingen, circa €122 miljoen aan grondkosten en circa €49 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er circa €462 miljoen aan grondkosten ingeschat. Het nominale plansaldo dat resteert is circa €128 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa €326 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa €277 miljoen. HAALBAARHEID FINANCIEEL HOOFDLIJNEN

(GROND)KOSTEN

VASTGOEDEXPLOITATIE

€ 128.100.000 SALDO NOMINAAL

€ 290.900.000 VERWERVING (756.000 m²)

-€ 1.956.700.000 INVESTERINGSKOSTEN

€ 325.800.000 SALDO EINDE LOOPTIJD

€ 121.600.000 GRONDKOSTEN

€ 2.546.600.000 VASTGOEDKOPBRENGSTEN

€ 277.300.000 SALDO NCW (prijspeil 01-01-2022)

€ 49.200.000 PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN + € 461.700.000 GRONDKOSTEN NOMINAAL

ONHAALBAAR 54 39%

HAALBAARHEID WONINGEN

ONHAALBAAR 1.822 20% HAALBAAR 83 61%

GRONDKOSTEN Miljoenen

HAALBAARHEID PROJECTEN

HAALBAAR 7.363 80%

€ 500 € 450 € 400 € 350 € 300 € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €0

+ € 589.900.000 OPBRENGSTEN NOMINAAL GEMIDDELDE Grondwaarde

RUIMTEGEBRUIK € 300.000 Water 2%

€ 49 € 122

€ 250.000

Groen 21%

GW. €64.200

€ 200.000 Uitgeefbaar 53%

€ 291 Verharding 24% 1

€ 150.000 € 100.000

INV. €213.000

OPBR. €277.300

€ 50.000

PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN GRONDKOSTEN

€0

VERWERVING (756.000 m²)

Figuur 34: Financiële haalbaarheid op hoofdlijnen Dordrecht Let op; bovenstaande figuur betreft een analyse op hoofdlijnen. Zie disclaimer in paragraaf 8.1

Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 39% als ‘onhaalbaar’ worden bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 61% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 61% van de projecten zit 80% van de woningen. Daarmee zit 20% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt circa €64.000. 02.04 Frictie Voor de frictie binnen de gemeente valt het volgende op:  Omvang frictie: De totale frictie bedraagt 2.730 woningen. Procentueel gezien betreft dit 4,9% van de huidige woningvoorraad. Ondanks dat onderlinge verschillen klein zijn, is dit het op één na hoogste percentage frictie van alle gemeenten.  Verdeling frictie: 91% van de frictie zit in het koopsegment en 9% in het huursegment. In het sociale huursegment zien we een frictie (tekort) van 420 woningen en een overschot van 160 woningen in het marktsegment. Daarnaast zit 79% van de frictie in de eengezinswoningen, tegenover 21% in de meergezinswoningen. De frictie is relatief evenredig verdeeld over de prijssegmenten.

68

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

 Frictie vs. Planvoorraad: Wat opvalt is dat de planvoorraad zich in tegenstelling tot de frictie met name concentreert op de volgende woontypen: MGW middelduur, MGW sociale en markthuur en EGW duur. Zo ontstaan er ook tekorten (negatief paars) waar de frictie dus niet wordt opgelost met de huidige planvoorraad. Dit geldt voor de woontypen: EGW en MGW goedkoop, EGW betaalbaar en EGW sociale huur.  Surplus versus schaalsprong: Het overschot in het (middel)dure segment biedt wel aanknopingspunten ten behoeve van de schaalsprong voor wat betreft prijssegment. Nadeel is dat dit voor het merendeel MGW’s betreft. Verder worden circa 3.000 huurappartementen toegevoegd, terwijl maar 9% van de frictie (250 woningen) uit huur bestaat.

Figuur 35 - Frictieanalyse Dordrecht (exclusief sloopopgave)

02.05 Thema versnellingsopgave Binnen het thema van de versnellingsopgave constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De gemeente kende het laatste decennium relatief weinig groei (4,2%) in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden.  De huidige plannen zijn over het algemeen hard (of op korte termijn hard). Echter, 33% wordt nog bestempeld als niet harde plannen.  Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 16% groeien in omvang. Dit is een gemiddeld groei ten opzichte van de overige gemeenten.  De planning van de projecten eindigt in 2040. Er is daarmee planvoorraad opgenomen op de middellange en lange termijn voor de gemeente.

69

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

02.06 Thema sociaaleconomische schaalsprong Binnen het thema van de sociaaleconomische schaalsprong constateren we voor de gemeente een aantal zaken:  De huidige planvoorraad heeft een fors aandeel sociale huurwoningen.  De huidige planvoorraad lijkt in geringe mate aan te sluiten bij de criteria die (naar verwachting) gesteld worden aan de beoogde schaalsprong, met een groot aandeel meergezinswoningen, waarvan het grootste deel in het middeldure koopsegment valt.  Er zijn een aantal woningtypen die niet in de planvoorraad zitten waardoor de frictie in de bestaande woningvoorraad niet volledig wordt opgelost. Daarentegen zitten er opvallend veel betaalbare MGW’s in de planvoorraad die naar verwachting weinig bijdragen aan de beoogde schaalsprong. Alleen de dure EGW koopwoningen worden in lijn met de beoogde schaalsprong in een positieve verhouding toegevoegd.

70

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

03 FACTSHEET HARDINXVELD-GIESSENDAM 03.01 Huidige voorraad Gemeente Hardinxveld-Giessendam heeft op dit moment een woningvoorraad van circa 7.500 woningen. Hiervan bevinden zich er circa 4.900 (66%) in het koopsegment en 2.600 (34%) in het huursegment. De totale voorraad bestaat voor 75% uit eengezinswoningen (EGW) en 25% uit meergezinswoningen (MGW). Van alle huurwoningen in de gemeente behoort 81% tot het sociale segment (28% van het totaal).

Figuur 36: Huidige voorraad Hardinxveld-Giessendam

03.02 Planvoorraad De gemeente heeft 18 projecten aangeleverd in de dataset, voor de bruto toevoeging van 1.617 woningen (1.614 netto). Van deze planvoorraad zijn 0 woningen reeds gerealiseerd en moeten er nog 1.617 gerealiseerd worden. Er bevinden zich 1.607 woningen (99%) in het koopsegment en 10 (1%) in het huursegment. Er zijn 1.167 EGW’s (72%) en 450 MGW’s (28%) voorzien. Van alle plannen worden 89 woningen (6%) gezien als ‘hard’ en van 1.353 woningen (84%) wordt verwacht dat ze binnen afzienbare tijd hard worden. Er worden 175 woningen (11%) als ‘niet hard’ geclassificeerd. De verdeling over de verschillende prijssegmenten is 1% goedkoop, 34% betaalbaar, 42% middelduur en 23% duur. Let wel, deze data betreft een inschatting van de huidige

OVERZICHT HARDINXVELD-GIESSENDAM

18

PROJECTEN

1.607

KOOP (99%)

21

1

GEMEENTE

10

HUUR (1%)

554

BETAALBAAR (34%)

GOEDKOOP (1%)

1.617

WONINGEN BRUTO

1.167

EGW (72%)

678

MIDDELDUUR (42%)

1.614

WONINGEN NETTO

450

MGW (28%)

364

DUUR (23%)

0

GEREALISEERD (0%)

89

HARD (6%)

1.353

1.617

TE REALISEREN (100%)

175

HARD IN '21/'22 (84%)

NIET HARD (11%)

Figuur 37: Planvoorraad Hardinxveld-Giessendam in cijfers

71

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

planvoorraad. Deze cijfers zijn daarmee nog niet in beton gegoten en kunnen op projectbasis nog worden herzien. In onderstaande afbeelding zijn de gegevens van Gemeente Hardinxveld-Giessendam gevisualiseerd en aangevuld met de beoogde planning van de projecten. Hierin is te zien dat de grootste afzet in 2023 voorspeld wordt, en het laatste project wordt opgeleverd in 2030. De pijplijn lijkt tussen 2023 en 2030 evenredig gevuld, maar het ontbreekt nog aan een lange termijnplanning.

HUUR/KOOP

EGW/MGW

HUUR 1%

PRIJSKLASSE GOEDKOOP DUUR 1%23%

MGW 28% EGW 72%

KOOP 99%

HARDHEID

BETAALBAAR 34%

HARD NIET 5%HARD 11% HARD IN '21/'22 84%

MIDDELDUUR 42%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 300

HARD: 89 HARD IN '21/'22: 1.353 NIET HARD: 175

250 200 150

100 50 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 38: Huidige planvoorraad en planning Hardinxveld -Giessendam gevisualiseerd

In onderstaande afbeelding is de verdeling van de verschillende typologieën te zien. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn (dure) eengezinswoningen duidelijk het meest vertegenwoordigd (525 stuks).

AANTAL PER WONINGTYPE 600

MGW

EGW

525

500 400

348

300

269 196

200

153

95

100 6

0

0

15

0

10

0 MGW MGW MGW MGW Duur MGW Huur MGW Huur EGW EGW EGW EGW Duur EGW Huur EGW Huur Goedkoop Betaalbaar Middelduur Sociaal Markt Goedkoop Betaalbaar Middelduur Sociaal Markt

Figuur 39 - Woontypologieën in bruto planvoorraad

Hardinxveld-Giesendam

72

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

03.03 Financiële haalbaarheid In onderstaande afbeelding is een samenvatting gegeven van de financiële doorrekening van de beoogde planvoorraad van de gemeente. Alle projecten tezamen laten een negatief saldo zien van circa €69 miljoen. De vastgoedexploitatie komt uit op een nominale grondwaarde van alle woningen van circa €163 miljoen. Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit circa €208 miljoen aan verwervingen, circa €56 miljoen aan grondkosten en circa €23 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er circa €286 miljoen aan grondkosten ingeschat. HAALBAARHEID FINANCIEEL HOOFDLIJNEN

(GROND)KOSTEN

VASTGOEDEXPLOITATIE

-€ 123.600.000 SALDO NOMINAAL

€ 207.700.000 VERWERVING (740.000 m²)

-€ 475.600.000 INVESTERINGSKOSTEN

-€ 78.700.000 SALDO EINDE LOOPTIJD

€ 55.900.000 GRONDKOSTEN

€ 638.200.000 VASTGOEDKOPBRENGSTEN

-€ 68.500.000 SALDO NCW (prijspeil 01-01-2022)

€ 22.600.000 PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN + € 286.200.000 GRONDKOSTEN NOMINAAL

+ € 162.600.000 OPBRENGSTEN NOMINAAL

HAALBAARHEID WONINGEN

GRONDKOSTEN Miljoenen

HAALBAARHEID PROJECTEN

ONHAALBAAR 6 33%

€ 250

HAALBAAR 12 67%

€ 23

€ 56

€ 400.000 € 350.000

Groen 20%

€ 100

GW. €100.600

€ 300.000

€ 150

€ 250.000

Uitgeefbaar 55%

€ 208 Verharding 21%

€ 50 ONHAALBAAR 781 48%

GEMIDDELDE Grondwaarde € 450.000

Water 4%

€ 300

€ 200 HAALBAAR 836 52%

RUIMTEGEBRUIK

€ 350

€0 1

€ 200.000 € 150.000

INV. €294.100

OPBR. €394.700

€ 100.000 € 50.000

PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN GRONDKOSTEN

€0

VERWERVING (740.000 m²)

Figuur 40: Financiële haalbaarheid op hoofdlijnen Hardinxveld -Giessendam Let op; bovenstaande figuur betreft een analyse op hoofdlijnen. Zie disclaimer in paragraaf 8.1

Het nominale plansaldo dat resteert is circa -€124 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa -€79 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa -€69 miljoen. Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 33% als ‘onhaalbaar’ wordt bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 67% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 67% van de projecten zit 52% van de woningen. Daarmee zit 48% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Dat wil zeggen dat er relatief veel grote onrendabele projecten in de planvoorraad zitten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt circa €101.000. 03.04 Frictie Voor de frictie binnen de gemeente valt het volgende op.  Omvang frictie: Het RIGO-rapport (2020) laat zien dat de totale frictie in HardinxveldGiessendam 350 woningen bedraagt. Procentueel gezien betreft dit 4.7% van de huidige woningvoorraad. Ondanks dat onderlinge verschillen klein zijn, is dit een bovengemiddeld percentage frictie ten opzichte van alle gemeenten.

 Verdeling frictie: De frictie is relatief evenredig verdeeld over alle woontypologieën, met uitzondering van het sociale huursegment in zowel de EGW’s als de MGW’s. 97% van de frictie zit in het koopsegment. 3% in het huursegment. Echter, hier zien we een overschot in de sociale

73

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

EGW-huursector, tegenover een tekort in de sociale MGW-huursector. In de cijfers heft deze frictie elkaar grotendeels op. 63% van de frictie betreft EGW’s, tegenover 37% MGW’s.  Frictie vs. Planvoorraad: Wat opvalt is dat de planvoorraad zich in lijn met de frictie met name concentreert op de EGW-woontypen, met uitzondering van het goedkope koopsegment. Hier ontstaat een tekort (negatief paars) waar de frictie dus niet wordt opgelost met de huidige planvoorraad. Dit geldt ook voor de woontypen: EGW en MGW goedkoop, EGW markthuur en MGW sociale huur.  Surplus versus schaalsprong: Het overschot in het (middel)dure EGW segment biedt wel aanknopingspunten ten behoeve van de schaalsprong voor wat betreft prijssegment.

Figuur 41 - Frictieanalyse Hardinxveld -Giessendam (exclusief sloopopgave)

03.05 Thema versnellingsopgave Binnen het thema van de versnellingsopgave constateren we voor de gemeente een aantal zaken:  Gemeente Hardinxveld-Giessendam kende het laatste decennium relatief forse groei (7,2%) in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden.  Van de huidige plannen is slechts 5% hard. Echter, maar liefst 85% van de woningen zijn naar verwachting op korte termijn hard, wat kansen biedt om te versnellen. Daarnaast lijkt er in Hardinxveld-Giessendam geen sprake te zijn van een boeggolf (c.q. piek) in de planning, maar is deze evenredig verdeeld tussen 2023 en 2030. Er is daarmee voldoende planvoorraad opgenomen op de middellange termijn. Op de lange termijn ontbreekt planvoorraad.  Nadeel is echter dat de financiële haalbaarheid naar verwachting onder druk staat. De globale financiële analyse toont aan dat de huidige plannen (maar) voor de helft financieel haalbaar zijn. De ‘pijn’ zit hem met name in de globaal ingeschatte verwervingskosten die een marktpartij

74

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

(heeft) moet(en) maken. Op projectniveau moet bekeken worden in hoeverre deze conclusie inderdaad standhoudt.  Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 21% groeien in omvang. Dit is relatief gezien een forse groei ten opzichte van de overige gemeenten waar het gemiddelde van de Drechtsteden 15% bedraagt. De groeiopgave van Nederland (globaal gezien 1 miljoen woningen over een woningvoorraad van 8 miljoen woningen) bedraagt ongeveer 12%. Let wel, om een dergelijke groeiopgave te realiseren zijn aanzienlijk meer plannen nodig. Dit omdat uit de praktijk blijkt dat een groot aandeel van de plannen sneuvelt tijdens de voorbereidingen 03.06 Thema sociaaleconomische schaalsprong Binnen het thema van de sociaaleconomische schaalsprong constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De huidige planvoorraad heeft slechts 1% aandeel sociale huurwoningen, tegenover 99% van de voorraad dat zich in het koopsegment bevindt.  De huidige planvoorraad lijkt daarmee aan te sluiten bij de criteria die gesteld worden aan de beoogde schaalsprong, verwijzend naar het grote aandeel eengezinswoningen.  Er zijn een aantal woningtypen die weinig in de planvoorraad voorkomen, waardoor de frictie in de bestaande woningvoorraad niet volledig wordt opgelost. Dit betreft met name het goedkope segment.

 Er zitten geen sociale MGW-huurwoningen in de planvoorraad, terwijl er bij de appartementen in dit segment de grootste frictie zit.

75

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

04 FACTSHEET HENDRIK-IDO-AMBACHT 04.01 Huidige voorraad Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft op dit moment een woningvoorraad van circa 12.700 woningen. Hiervan bevinden zich er circa 9.000 (71%) in het koopsegment en 3.600 (29%) in het huursegment. De totale voorraad bestaat voor 77% uit eengezinswoningen (EGW) en 23% uit meergezinswoningen (MGW). Van alle huurwoningen in de gemeente behoort 82% tot het sociale segment (23% van het totaal).

Figuur 42: Huidige voorraad Hendrik-Ido-Ambacht

04.02 Planvoorraad De gemeente heeft 19 projecten aangeleverd in de dataset, voor de bruto toevoeging van 1.924 woningen (1.840 netto). Van deze planvoorraad zijn 197 woningen reeds gerealiseerd en moeten er nog 1.727 gerealiseerd worden. Er bevinden zich 1.632 woningen (85%) in het koopsegment en 292 (15%) in het huursegment. Er zijn 1.330 EGW’s (69%) en 594 MGW’s (31%) voorzien. Van alle plannen worden 785 woningen (41%) gezien als ‘hard’ en van 642 woningen (33%) wordt verwacht dat ze binnen afzienbare tijd hard worden. Er worden 497 woningen (26%) als ‘niet hard’ geclassificeerd. De verdeling over de verschillende prijssegmenten is 16% goedkoop, 3% betaalbaar, 29% middelduur en 51% duur.

OVERZICHT HENDRIK-IDO-AMBACHT

19

PROJECTEN

1.632

KOOP (85%)

317

GOEDKOOP (16%)

1

GEMEENTE

292

HUUR (15%)

67

BETAALBAAR (3%)

1.924

WONINGEN BRUTO

1.330

EGW (69%)

553

MIDDELDUUR (29%)

1.840

WONINGEN NETTO

594

MGW (31%)

987

DUUR (51%)

197

GEREALISEERD (10%)

785

HARD (41%)

642

HARD IN '21/'22 (33%)

1.727

TE REALISEREN (90%)

497

NIET HARD (26%)

Figuur 43: Planvoorraad Hendrik-Ido-Ambacht in cijfers

76

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

In onderstaande afbeelding zijn de gegevens van Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht gevisualiseerd en aangevuld met de beoogde planning van de projecten. Hierin is te zien dat de grootste afzet in 2023 voorspeld wordt, en het laatste project wordt opgeleverd in 2030.

HUUR/KOOP

EGW/MGW

HUUR 15%

PRIJSKLASSE

HARDHEID

BETAALBAAR 4% GOEDKOOP 16%

MGW 31%

MIDDELDUUR 29%

EGW 69%

KOOP 85%

HARD IN '21/'22 33%

HARD 41%

NIET HARD 26%

DUUR 51%

PLANNING OPLEVERING WONINGEN IN SELECTIE 350

HARD: 785 HARD IN '21/'22: 642 NIET HARD: 497

300

250 200 150 100 50 0

HARD

HARD IN '21/'22

NIET HARD

Figuur 44: Huidige planvoorraad en planning Hendrik-Ido-Ambacht gevisualiseerd

In onderstaande afbeelding is de verdeling van de verschillende typologieën te zien. Binnen de planvoorraad van de gemeente zijn dure eengezinswoningen het meest vertegenwoordigd (771 stuks). Daarna volgen de middeldure eengezinswoningen (394 stuks).

AANTAL PER WONINGTYPE 900

MGW

EGW 771

800

700 600

500 394

400

300 216

200 100

159

25

34

160

132

0

0

33

0

0 MGW MGW MGW MGW Duur MGW Huur MGW Huur EGW EGW EGW EGW Duur EGW Huur EGW Huur Goedkoop Betaalbaar Middelduur Sociaal Markt Goedkoop Betaalbaar Middelduur Sociaal Markt

Figuur 45: Woontypologieën in bruto planvoorraad Hendrik-Ido-Ambacht

77

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

04.03 Financiële haalbaarheid In onderstaande afbeelding is een samenvatting gegeven van de financiële doorrekening van de beoogde planvoorraad van de gemeente. Alle projecten tezamen laten een positief saldo zien van circa €125 miljoen. De vastgoedexploitatie komt uit op een nominale grondwaarde van alle woningen van circa €212 miljoen. Daar tegenover staan alle (grond)kosten van de projecten, opgebouwd uit circa €33 miljoen aan verwervingen, circa €48 miljoen aan grondkosten en circa €20 miljoen aan planontwikkelingskosten. In totaal wordt er circa €101 miljoen aan grondkosten ingeschat. HAALBAARHEID FINANCIEEL HOOFDLIJNEN

(GROND)KOSTEN

VASTGOEDEXPLOITATIE

€ 111.000.000 SALDO NOMINAAL

€ 33.000.000 VERWERVING (114.000 m²)

-€ 571.300.000 INVESTERINGSKOSTEN

€ 141.600.000 SALDO EINDE LOOPTIJD

€ 48.300.000 GRONDKOSTEN

€ 783.200.000 VASTGOEDKOPBRENGSTEN

€ 124.700.000 SALDO NCW (prijspeil 01-01-2022)

€ 19.600.000 PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN + € 100.900.000 GRONDKOSTEN NOMINAAL

+ € 211.900.000 OPBRENGSTEN NOMINAAL

HAALBAARHEID WONINGEN

ONHAALBAAR 348 18%

ONHAALBAAR 7 37% HAALBAAR 12 63%

GRONDKOSTEN Miljoenen

HAALBAARHEID PROJECTEN

RUIMTEGEBRUIK Water 3%

€ 100

€ 20

€ 350.000

Groen 24%

€ 48

€ 33

€0 1

GW. €110.100

€ 300.000 Uitgeefbaar 49%

€ 40 HAALBAAR 1.576 82%

€ 400.000

€ 20

€ 80 € 60

GEMIDDELDE Grondwaarde € 450.000

€ 120

€ 250.000

€ 200.000 € 150.000

Verharding 24%

INV. €296.900

OPBR. €407.100

€ 100.000 € 50.000

PLANKOSTEN/VTU/ONVOORZIEN GRONDKOSTEN

€0

VERWERVING (114.000 m²)

Figuur 46 -- Financiële haalbaarheid op hoofdlijnen Hendrik -Ido-Ambacht Let op; bovenstaande figuur betreft een analyse op hoofdlijnen. Zie disclaimer in paragraaf 8.1

Het nominale plansaldo dat resteert is circa €111 miljoen. In de tijd uitgezet conform de planning van alle individuele projecten komt dit neer op een eindwaarde van circa €142 miljoen. Nettocontant gemaakt naar prijspeil 1-1-2022 bedraagt dit circa €125 miljoen. Deze doorsnedes laten zien dat van alle individuele projecten 37% als ‘onhaalbaar’ wordt bestempeld. Deze plannen laten een negatief nettocontant plansaldo zien. 63% van de projecten worden bestempeld als haalbaar. In deze 63% van de projecten zit 82% van de woningen. Daarmee zit 18% van de woningen in de overige niet haalbare projecten. Ook hier geldt dat individuele projectresultaten en grondexploitaties kunnen afwijken van deze doorrekening. De gemiddelde grondwaarde van een woning in de planvoorraad bedraagt circa €110.000. 04.04 Frictie Voor de frictie binnen de gemeente valt het volgende op:  Omvang frictie: De totale frictie bedraagt 560 woningen. Procentueel gezien betreft dit 4,5% van de huidige woningvoorraad. Hendrik-Ido-Ambacht zit daarmee gemiddeld ten opzichte van de overige gemeenten.  Verdeling frictie: De frictie is relatief evenredig verdeeld over alle woontypologieën, met uitzondering van het sociale huursegment in zowel de EGW’s als de MGW’s. 87% van de frictie zit in het koopsegment. 13% in het huursegment.

Echter, hier zien we een overschot in de sociale EGW-huursector, tegenover een tekort in de sociale MGW-huursector. In de cijfers heft deze frictie elkaar deels op. 54% van de frictie betreft MGW’s, tegenover 46% EGW’s.  Frictie vs. Planvoorraad: Wat opvalt is dat de planvoorraad zich met name concentreert op de (middel)dure EGW-woontypen. Dit in tegenstelling tot het goedkope en betaalbare koopsegment.

78

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

 Hier ontstaat een tekort (negatief paars) waar de frictie dus niet wordt opgelost met de huidige planvoorraad. Dit geldt ook voor de betaalbare MGW woontypen.  Surplus versus schaalsprong: Het overschot in het (middel)dure EGW-segment biedt veel aanknopingspunten ten behoeve van de schaalsprong voor wat betreft prijssegment.

Figuur 47 - Frictieanalyse Hendrik-Ido-Ambacht (exclusief sloopopgave)

04.05 Thema versnellingsopgave Binnen het thema van de versnellingsopgave constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De gemeente kende het laatste decennium relatief de meeste groei (8,9%) in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden.  De huidige plannen zijn over het algemeen hard (of op korte termijn hard) tot 2025. Er lijkt daarmee wel een boeggolf te ontstaan in de planning met een piek in 2023. Na 2025 moeten de zachte plannen hard gemaakt kunnen worden. De planvoorraad op de middellange en lange termijn is beperkt.  Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 15% groeien in omvang. Dit is een gemiddelde groei ten opzichte van de overige gemeenten.

79

14 juni 2022 Referentie: B002576/220525/AV/BM/SvR/ISO:MvR/PD

04.06 Thema sociaaleconomische schaalsprong Binnen het thema van de sociaaleconomische schaalsprong constateren we voor de gemeente een aantal zaken.  De huidige planvoorraad heeft een fors aandeel dure EGW-woningen (51%). Dit is het hoogste aandeel van alle gemeenten. De huidige voorraad lijkt daarmee aan te sluiten bij de criteria die naar verwachting gesteld worden aan de beoogde schaalsprong.  Echter, Hendrik Ido Ambacht is de enige gemeente waarbij de frictie in de MGW-sector (54%) groter is dan de EGW-sector. Ter referentie: de gemiddelde frictie voor MGW’s in de Drechtsteden is slechts 28%. Dit valt deels te verklaren doordat de bestaande woningvoorraad van Hendrik-Ido-Ambacht al voor 77% uit eengezinswoningen bestaat. De behoefte aan de gewenste schaalsprong voor de Drechtsteden lijkt daarmee in mindere mate bij Hendrik-IdoAmbacht van toepassing.  Gezien het gebrek aan MGW’s in de planvoorraad (ten opzichte van de frictie), kan verwacht worden dat de frictie voor de appartementen niet op korte termijn wordt opgelost.  Ook wordt de frictie in het goedkope en betaalbare segment, voor zowel EGW als MGW, niet opgelost met de huidige planvoorraad. Daar komt bij Hendrik-Ido-Ambacht ook het laagste percentage sociale huurwoningen (23%) heeft van de Drechtsteden.