Brief van Get Gripp over Proces rondom transformatieplannen SOkV Oranjelaan 1.pdf

GET GRIPP® ■

VASTGOEDINVESTERING PROJECTONTWIKKELING

Gemeenteraad Dordrecht T.a.v. Raadsgriffie gemeente Dordrecht raadsRriffie@dordrecht.nl Spuiboulevard 300 3311 GR Dordrecht

Datum Ons kenmerk

13 april 2021 Raadscommissie Dordrecht_GG_20210414

Onderwerp

Proces rondom transformatieplannen 50kV, Oranjelaan 1

Geachte raadsleden, Naar aanleiding van de raadscommissie vergadering van 3 maart jl. en de brieven die u heeft ontvangen van

omwonenden, schrijven wij u deze brief met achtergrondinformatie over de ontwikkeling van het voormalige 50kV transformatorstation aan de Oranjelaan 1. De vragen van raadscommissieleden over het proces, omgang

met het monument en over het participatie traject, hebben ons ertoe gezet u deze briefte schrijven.

Getgripp Getgripp is een vastgoedontwikkelaar die zich richt op het (her)ontwikkelen en managen van complexe vastgoedprojecten.

Met onze

ruime ervaring in het (her)ontwikkelen en

beheren van

(bijzondere)

woonconcepten zoeken wij altijd naar een balans tussen toegevoegde waarde, sociale impact, architectuur, stedenbouw en duurzaamheid.

Wat is 50kV

Het schakelgebouwgebouw 50kV is in 1950 gebouwd als onderdeel van het regionale elektriciteitsnet en vormt

samen met het 13kV (1949) en het 150kV-schakelgebouw (1942) een ensemble hoogspanningsstations langs de Oranjelaan. De bouwmassa is in de loop van de tijd niet gewijzigd. In 2018 heeft netbeheerder Stedin de drie

stations verlaten. Alle drie de gebouwen staan op de gemeentelijke monumentenlijst. Oorspronkelijk architect is

G. Hamerpagt. Stedin heeft de panden 50kV en 13kV in 2015 verkocht. De gemeente zag af van het eerste recht van koop, onder voorwaarde van een gebruiksrecht en recht van koop van (een deel van) de inrit van het 50kV

terrein. Doel hiervan was om de inrit openbaar te maken t.b.v. het nog te realiseren woningbouwproject Schaarweide. Hieraan is medewerking verleend om het ontwikkelproces van het plan Schaarweide niet te

frustreren. Vanaf de koop in 2015 is Stedin begonnen aan de voorbereiding van de sloop, asbestsanering en

ontmanteling t.b.v. de levering in 2019. De planvorming voor de transformatie is gestart in de zomer 2016. Bouwhistorisch Onderzoek

Alvorens te starten met het maken van plannen, hebben wij een bouwhistorisch onderzoek laten maken, dat is uitgevoerd door Ing. W.G. van Reenen. Dit document (september 2016) is gedeeld met de gemeente en speelde

Datum

13 april 2021

Betreft Pagina

Processtappen rondom transformatieplannen 50KV Page2of4

■GET : GRIPP ■

VASTGOEDINVESTERING PROJECTONTWIKKELING

een belangrijke rol in gevoerde gesprekken met de Welstand en Monumenten Commissie (WMC) en vakgroep

Erfgoed. Het rapport geeft een handreiking hoe dit jonge (1950) monument herbestemd kan worden. Na meerdere overleggen over het voorliggende plan, met nieuwbouw element, vonden vakgroep Erfgoed, de WMC

en Van Reenen het plan in balans en respectvol naar het monument. Ontwikkeling Schaerweide

Wij zijn geen partij geweest bij de ontwikkeling van het woningbouwproject Schaerweijde. Eind 2015 is door ons wel een zienswijze ingediend bij het ontwerpbestemmingsplan 'Stadswerven', waaronder het plan Schaerweijde,

13KV en SOKV vallen. In het kader van goede ruimtelijke ordening, verzochten wij de gemeente voor beide transformatorgebouwen een

nieuwe bestemming op te nemen,

anders dan de functie 'Bedrijf -

Nutsvoorziening'. Dit omdat duidelijk was dat deze functie kwam te vervallen. De zienswijze hebben wij in

februari 2016 ingetrokken om de voortgang van de ontwikkeling van project Schaerweide niet te frustreren. Dit

na overleg met de gemeente die aangaf dat vanuit de gemeente de bereidheid bestaat medewerking te verlenen aan een ruimtelijke procedure voor concrete en uitvoerbare plannen waar de Stuurgroep Stadswerven niet

afwijzend tegenover staat. Na diverse planvarianten is medio 2016/2017 door de ontwikkelaar van het plan Schaerweijde een koopovereenkomst met gemeente gesloten, waarna het project in 2018-2019 is gebouwd en

opgeleverd, gelijktijdig met de ontmanteling en interne sloop van het SOKV pand door Stedin.

Herontwikkeling van SOkV In eerste instantie is de haalbaarheid onderzocht van een hotel en van een museale invulling met stalling voor

oldtimers. Er is bij het onderzoek naar die plannen geen structureel overleg geweest met de gemeente, behoudens dan enkele oriënterende gesprekken met gemeente en wethouder over de gewenste functie

richting. Beiden varianten bleken om uiteenlopende redenen niet haalbaar. Hierop zijn we, op verzoek van het College, gestart met een onderzoek naar de mogelijkheid voor realisatie van grotere woningen in het hogere, luxe segment üuli 2018).

Groot en weinig ramen Het 50kV gebouw is groot, diep en donker. Daarnaast zijn de monumentale elementen (o.a. hoofdstructuur, trappen, lichtopstand) vrij bepalend voor herontwikkeling. In de talrijke studies, die architect RoosRos heeft

gemaakt naar de mogelijkheden voor woningbouw in SOkV, waren behoud van de monumentale elementen

i.c.m. maximale woonkwaliteit de belangrijkste uitgangspunten. Deze studies hebben geleid tot een presentatie aan het Q-team (8 mei 2019) met daarin twee door ons gekozen varianten, met een aanbouw/nieuwbouw element aan de Wantijzijde. Het Q-team complimenteerde RoosRos "voor de uitwerking van het ontwerp, met

name omdat dit gedaan is met respect voor het 50 KV gebouw zelf". N.a.v. deze positieve reactie is met

gemeente afgesproken dit plan verder uit te werken en de navolgende processtappen aan te houden bij de besluitvorming. Pas na akkoord van de afdelingen stedenbouw, projectgroep Stadswerven, Welstand Monumenten Commissie (WMC) én Q-team zou het plan ter besluitvorming voorgelegd kunnen worden aan de

Stuurgroep Stadswerven. De Stuurgroep zou dan ook bepalen welke planologische procedure en bijbehorende

participatietraject doorlopen moest worden. Aanpassing op verzoek WMC

Op diverse fronten is het plan, na de positieve reactie van het Q-team, verder uitgewerkt en getoetst op haalbaarheid

m.b.t.

bouwregelgeving,

geluid,

architectuur,

brandveiligheid,

vuilophaal,

parkeren,

landschapsinrichting, woonkwaliteit, erfgoed, etc. Met als gevolg het voorleggen van een verder uitgewerkt schetsplan, met aanbouw, aan Stedenbouw, Erfgoed, projectteam Stadswerven (17 jan 2020) en de Stuurgroep

Stadswerven (20 feb 2020), waarvan de instemming in maart is bevestigd. Het positieve gevoel over het

schetsplan

overheerste

waarna

op

6

april

2020

het

plan

voorgelegd

is

aan

de

Welstand

en

Datum Betreft Pagina

=get

13 april 2021 Processtappen rondom transformatieplannen 5OKV Page3of4

:GRIPP ■

Monumentencommissie

(WMC).

De

conclusie

van

dat

WMC

overleg

was

VASTGOEOINVESTERING PROJECTONTWIKKELING

dat

het

voorgestelde

nieuwbouwvolume niet bezwaarlijk was maar wel de verschijningsvorm ervan in relatie met het monument. Dit

heeft geresulteerd in aanpassingen in het plan, volumes en uitstraling. Deze plannen, wederom afgestemd met vakgroep Erfgoed, zijn getoond aan de WMC op 29 juni 2020 bij een locatiebezoek in het pand, zonder formeel

advies. Op 24 augustus 2020 is een aangepast plan gepresenteerd met een positieve advisering van de WMC over de architectuur. "Het ontwerp van het geheel is een zorgvuldig gekozen en overtuigende compositie." Eveneens was de WMC te spreken over de groene inrichting van het landschap rondom het gebouw, en de

omgang met het parkeren. Nog niet overtuigd was de WMC over de wijze van realiseren van woningen in de schakelzaal. E.e.a. heeft geleid tot nieuwe aanpassingen met een positief advies van WMC op 28 sept 2020: "De

commissie is op hoofdlijnen positief over het plan en ziet het graag nader uitgewerkt als Wabo aanvraag terug."

Participatie na goedkeuring Na de presentatie aan WMC in augustus 2020 is de voorbereiding gestart t.a.v. de communicatie over het plan en de participatie- en informatieavond voor belanghebbenden. Door coronamaatregelen konden geplande

fysieke participatie- en informatieavonden echter niet doorgaan. Derhalve hebben wij noodgedwongen moeten kiezen voor een informatieavond via een digitaal platform (teams) met beperkte mogelijkheden tot interactie.

Op 3 november hebben wij onze plannen gepresenteerd aan ruim 30 aangemelde belangstellenden. Zij konden via de chat vragen stellen, die ofwel direct of binnen drie weken daarna schriftelijk zijn beantwoord.

Aanpassing op verzoek omwonenden Na de digitale presentatie is door dhr. Brouwer, namens de bewoners van Schaerweide, op 20 november een

brief gestuurd aan de gemeenteraad, de wethouder en projectleider mevrouw Beringer. In de brieven pleiten de bewoners voor aanpassing van het plan. Kort na deze brief is er een artikel in de krant (AD) verschenen dat in

diverse opzichten haaks stond op de zorgvuldigheid die is betracht en de adviezen die de adviseurs van de gemeente hebben uitgebracht (WMC én Q-team). Architect RoosRos heeft op ons verzoek naar aanleiding van

de kritiek, het nieuwbouwdeel aan de Wantijzijde aangepast tot een slanker volume, waardoor dit deel op grotere afstand van de bestaande woningen van Schaerweide komt te staan (meer dan 34,5m van gevel tot gevel). Het aangepaste plan is op 20 januari 2021 voorgelegd aan het Q-team Stadswerven. Het Q-team was positief over het nieuwe, aangepaste, plan en het doorlopen proces. Naast afdeling stedenbouw vond het Q-

team het aangepaste smallere plan, met een aanbouw van 23 m hoog, nog beter passen in de context van Villa

Augustus (30 m) en Schaerweide (20 m). Tweede inspraakronde De projectleider van de gemeente heeft op 22 december 2020 een gesprek gehad met dhr. Brouwer,

vertegenwoordiger namens de bewoners van Schaerweide. Hierin is door de gemeente aangegeven dat wij met

een beperkt bewonerscomité Coronaproof in gesprek willen, indien bewoners dit ook zouden zien zitten. Dit

overleg is ingepland en zou op 27 januari plaatsvinden, maar is door bewoners geannuleerd in verband met

COVID. Ook het volgende georganiseerde overleg op 18 februari is om die reden niet doorgegaan. Het

aangepaste slankere ontwerp hebben wij derhalve helaas niet aan bewoners kunnen presenteren vóór de raadscommissievergadering van 3 maart, wat wel onze bedoeling was. Wij zijn bereid om op basis van dit plan

met buurtbewoners en gemeente verder in gesprek te gaan en ons plan in detail aan te passen om verder aan

de wensen van omwonenden tegemoet te komen. Wij zijn het echter niet eens met de eis van bewoners dat het woonprogramma binnen de contouren van het bestaande pand moet worden opgelost. Door de beperkingen van het monument is dit moeilijk, levert dit beperkte woonkwaliteit op en sluit dit niet goed aan op de

stedenbouwkundige visie op dit gebied. Wij vinden het huidige plan, met moderne toevoeging, een bijzonder goed overwogen plan en een aanvulling voor de stad. Diverse gerenommeerde gemeentelijke adviesorganen

hebben het plan ook op die wijze beoordeeld (Q-team, Erfgoed, de WMC, Stedenbouw, etc).

Datum Betreft Pagina

13 april 2021 Processtappen rondom transformatieplannen 50KV Page4of4

•GET :GRIPPe ■

VASTGOEDINVESTERING PROJECTONTWIKKELING

Zorgvuldigheid Zoals u kunt lezen zijn kosten, tijd nóch moeite gespaard om in overleg met gemeente de benodigde stappen te

doorlopen om het project te laten voldoen aan gemeentelijke beleidskaders. Wij hebben een gemaakt dat,

volgens ons, een aanwinst zal zijn voor de gemeente Dordrecht. Een plan welke voorziet in duurzame en kwalitatief hoogwaardige woningbouw in een monumentaal pand, iets waar het gebied en de gemeente om

vraagt. Een mooi plan, zorgvuldig samengesteld, met alle gemeentelijke disciplines afgestemd en met als doel het schitterende gebouw een nieuw langdurige leven te geven. Wij staan achter het plan en de gemaakte stedenbouwkundige/ architectonische keuzes, ondanks dat niet iedereen dit mooi zal vinden. Wij staan ook

achter de stedelijke statement aan de Wantijzijde van het gebouw, zoals ook door de gemeentelijke instanties is

bekrachtigd. Het plan is door ons met respect voor het monument en stedelijke omgeving vormgegeven.

Besluitvorming De gemeenteraad is beslissingsbevoegd ten aanzien van de functiewijziging en de mogelijkheid voor de aanbouw met optopping ('nieuwbouw'). Het is de taak van de gemeenteraad kritisch te zijn, het College te controleren, te

spiegelen aan beleid, bezwaren aan te horen en te besluiten. Met deze brief wilde wij ook onze kant van het verhaal belichten omdat wij voor, tijdens of na de raadscommissie vergadering deze gelegenheid niet hebben

gehad. Mede om te voorkomen dat zodra besluitvorming over het plan plaatsvindt, met name besloten wordt op basis van kritieke geluiden. Wij hopen dat u zich n.a.v. onze brief zult verdiepen in de kwaliteiten van het

gepresenteerde plan en deze bij uw besluitvorming laat meewegen. Mocht u aanvullende informatie nodig achten, of een aanvullende presentatie, zijn wij gaarne bereid dit te verzorgen. Uiteraard zullen wij ook niet

weglopen van onze verantwoordelijkheden bij een vervolgproces, zoals bij tegemoetkoming in schade, mocht

blijken dat belanghebbenden hier recht op hebben. Tot slot is het goed te benoemen dat wij, naast de brieven

van Schaerweijde, ook diverse e-mails krijgen van geïnteresseerden die graag willen wonen in dit prachtige plan op deze mooie en unieke plek midden in de stad. Vertrouwende u voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet namens Getgripp,

Jeroen Plaisier

Afschrift aan:

Projectleider M. Beringer gemeente Dordrecht

Het College van B&W gemeente Dordrecht