Brief Platform Weeskinderendijk aan raad over voorstel semi-actieve verwerving (18-01-2025).pdf

Onderwerp: Brief aan gemeenteraad over voorstel semi-actieve verwerving Aan de leden van de gemeenteraad van Dordrecht Geachte leden van de gemeenteraad, Zoals u misschien heeft meegekregen waren wij erg teleurgesteld dat het college niet met ons heeft willen overleggen over de wijze van compenseren. We waren verbaasd dat we via de krant hoorden over hun voorstel om te starten met semi-actieve verwerving. We wachten op dit moment nog op een reactie van het college op onze ‘boze brief’ hierover. Maar omdat u komende week al over dit voorstel spreekt, vinden we het belangrijk om ook u aan te schrijven. Blij met voorstel Op basis van de berichtgeving in de media over onze ‘boze brief aan het college’ zou misschien de indruk kunnen ontstaan dat wij niet blij zijn met deze stap. Dat beeld willen we via deze weg rechtzetten. De voortslepende onzekerheid over de toekomst van onze huizen (en daarmee over ons leven) trekt zijn tol en is voor een aantal bewoners van de Weeskinderendijk echt onhoudbaar. We vinden het ontzettend belangrijk dat zij de kans krijgen om aan deze onmogelijke situatie te ontsnappen. Dit raadsvoorstel, om (vooruitlopend op een raadsbesluit over sloop of behoud van onze woningen) te starten met semi-actieve verwerving, is een goede eerste stap.

Semi-actieve verwerving is een prima combinatie, waarbij het initiatief bij de huiseigenaren blijft (geen extra druk vanuit de gemeente) maar er wel een compensatie wordt geboden, iets wat anders pas na het besluit over het bestemmingsplan zou kunnen. Snel ‘echte’ duidelijkheid Natuurlijk hopen we dat het besluit over het bestemmingsplan Maasterras fase 1 nu ook snel gaat vallen. Dat is immers het moment waarop u kiest voor gedwongen sloop – of voor alternatieven. Niet alleen het feit dat de gemeente bij de Raad van State aandrong op 1 juni in plaats van 1 mei, maar ook dat sindsdien de aangekondigde informatiebijeenkomsten over de nieuwe plannen al weer gecanceld zijn maakt dat we vrezen dat ook die deadline niet gaat worden gehaald. Op de alternatieven die wij zien komen we graag nog bij u terug. Maar vooruitlopend op de discussie over het bestemmingsplan is het vooral belangrijk dat er enig (financieel) perspectief komt voor die huishoudens die t ECHT niet meer trekken. Sigaar uit eigen doos EN blanco cheque We vinden het belangrijk om te benadrukken dat het frame uit de media (‘5 miljoen extra’) een beetje misleidend is.

Ondanks dat uw grondexploitatie geheim is, en de financiële onderbouwing van dit voorstel achter gesloten deuren wordt besproken, is op basis van de stukken wel duidelijk dat het hier gaat om het in tijd naar voren halen van een ‘kostenpost’ die anders pas in de actieve verwervingsfase of in de onteigeningsfase zou worden besteed. Een boekhoudkundig besluit dus, of om het onaardiger te zeggen: een sigaar uit eigen doos. Het raadsvoorstel zoals het er nu ligt zegt bovendien niets over hoe ruim de compensatie is, waartoe u in de motie van november ’23 (Wees ruimhartig) opriep. Met dit boekhoudkundige besluit geeft u financieel akkoord, zonder daarbij kaders te stellen over hoe ruimhartig het college moet gaan compenseren. In de bijlage wordt ter illustratie een rekenvoorbeeld getoond, zonder dat verder ingegaan wordt op de grondslagen waarop wordt gecompenseerd. Een blanco cheque dus, waarmee het college zelf kan bepalen of en hoe wij schadeloos worden gesteld.

Geen volledige compensatie Dit raadsvoorstel bevat voor ons geen enkele garantie dat die schadeloosstelling volledig gaat zijn, of zelfs maar een gooi mag doen naar het predikaat ruimhartig. Op 15 januari jl. hebben wij het compensatievoorstel met alle huiseigenaren van de Weeskinderendijk Oost besproken en we maken ons (collectief) zorgen over de volgende punten: · Allereerst de zogenaamde ‘factor 10’ uit het rekenvoorbeeld. Die betekent dat een verschil in (hogere) woonlasten slechts voor 10 jaar gecompenseerd wordt, in plaats van over de hele looptijd van je hypotheek. Dus allesbehalve volledig! · Nog los van dat we vinden dat iedereen volledige compensatie verdient: niet iedereen heeft het vooruitzicht dat ze straks hogere woonlasten kunnen betalen. Als je met pensioen bent (of gaat), of arbeidsongeschikt bent, dan word je nu een korte termijn oplossing geboden, maar heb je over 10 jaar alsnog een serieus probleem. · In deze woningmarkt is het ondenkbaar dat wij in dezelfde prijsklasse een vergelijkbare woning vinden. Onze nieuwe stek (als we die al kunnen vinden...) zal dus óf duurder zijn, óf we moeten concessies doen op kwaliteit. Minder tuin, mindere ligging tov centrum, minder slaapkamers.... Maar in het huidige rekenvoorbeeld zit alleen compensatie voor kwaliteit als die kwaliteitsverbetering ook daadwerkelijk wordt gedaan (bijv. dakkapel aanbouwen o.b.v.

offerte / factuur). De grap is natuurlijk dat wij voor sommige aspecten, die onze huidige woning zo ideaal maken (bijv. ligging) natuurlijk nooit een factuur kunnen overleggen. Het college wil wel aftrek van ‘nieuw voor oud’ toepassen, maar andersom ho maar! Voor gezinnen die geen financieel risico na 10 jaar willen lopen, en dus (in deze huizenmarkt) gaan voor een zo goedkoop mogelijke oplossing is er dus geen compensatie voor verlies in woongenot. · We zien een post van 5000,- voor makelaars- en taxatiekosten. In deze woningmarkt is het sowieso al zoeken naar een speld in een hooiberg. We vinden die post dus nogal laag, vooral ook omdat er geen begeleiding is bij het vinden van een passende hypotheekoplossing. Met name voor ZZP’ers maar ook voor pensioengerechtigden of mensen met een arbeidsongeschiktheids-uitkering is dat misschien wel de grootste uitdaging! · Vervolgens maken wij ons zorgen over de taxatiewaarde. Ook al zijn wij geen experts, en zijn we ons ervan bewust dat onze huizen ook onderling verschillen: wie op funda rondkijkt ziet al gauw dat de marktwaarde van vergelijkbare huizen een stuk hoger ligt dan wat nu wordt geboden! Die marktwaarde zou nu het vertrekpunt voor de berekening moeten zijn, niet een fictieve taxatiewaarde op basis van het (verouderde?) handboekje van de rentmeester-taxateur.

· Tot slot zien wij nergens een schadeloosstelling / gebaar voor de immateriële schade, voor het leed dat ons al 1,5 jaar wordt aangedaan. We liggen al 1,5 jaar wakker, kunnen niet verder met (het plannen van) ons leven, en dat terwijl we allemaal dachten dat we hier voor eeuwig gebeiteld zaten! Nog altijd is er onzekerheid, en het duurt maar door. Los van de zorg die dit ons kost, begint ook de teller voor wat betreft onze uren (en advocaatkosten) behoorlijk op te lopen. Weet u hoeveel energie het ons telkens kost om alle stukken door te lezen en te reageren op dit alles waar wij niet om hebben gevraagd? Een gebaar zou hier op zijn plek zijn! Hoezo wettelijke richtlijnen? In het raadsvoorstel en de bijlagen wordt de indruk gewekt dat er sprake zou zijn van vaststaande richtlijnen. Dat klinkt mooi, maar is maar het halve verhaal. Het klopt dat in het verleden (obv jurisprudentie) een gangbare standaard is bepaald voor de minimum compensatie bij onteigening. De fase daaraan voorafgaand (voorkeursrecht / minnelijke verwerving) is gericht op het bereiken van een vrijwillige koopovereenkomst. Daarbij bepaalt de verkopende partij het minimum wat ze voor hun woning willen krijgen, en de kopende partij het maximum wat ze ervoor willen bieden.

In juli ‘24 heeft mevrouw Gemma Smid toegezegd dat zij de vraag, of er politieke wil is om meer te doen dan die minimum richtlijnen, zou voorleggen aan het gemeentebestuur. In dit raadsvoorstel zien we daarover niets terug. Richtlijnen voor onteigening onder de Omgevingswet? We vinden het stuitend dat nu gedaan wordt alsof compensatie een rekenkundige uitvoering is, waarin gemeente Dordrecht geen verschil kan maken. Vooral ook omdat niemand schijnt te beseffen dat de richtlijnen, waarnaar het college verwijst, betrekking hebben op de situatie vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet. Sinds 1-1-2024 bepaalt namelijk niet langer een ‘onafhankelijk’ taxateur, maar de Civiele Rechtbank de hoogte van de schadeloosstelling. Dit wordt toegelicht in hoofdstuk 4 van het tussenrapport van Dietz, dat we u eerder stuurden en nogmaals is bijgevoegd. Jammer genoeg hebben we nog geen jurisprudentie waarop wij kunnen varen, maar het mag duidelijk zijn dat (in de geest van de Omgevingswet) wij erop rekenen dat de civiele rechter WEL gevoelig is voor het feitelijke leed, dat de gemeente ons met deze sloopplannen aandoet. Eigendom is een fundamenteel recht, en aantasting daarvan verdient een volledige schadeloosstelling! Overigens is het nog maar de vraag of het uiteindelijk tot onteigening gaat komen.

Onteigening onder de Omgevingswet vereist namelijk dat de urgentie en noodzaak van onteigening volledig zijn onderbouwd. Dat is een discussie die we met u willen voeren op basis van de definitieve plannen / de besluitvorming over het bestemmingsplan. Maar met de mogelijkheid in het achterhoofd, dat de rechter niet meegaat in de grondslagen onder de onteigeningsplannen van het college, is het helemaal van de zotte dat, voor het bepalen van de compensatie in deze fase, het college zich achter de oude onteigeningsrichtlijnen verschuilt. Het college, dat als geen ander zou moeten weten van de nieuwe situatie onder de Omgevingswet, maakt door nu te doen alsof de compensatierichtlijnen in beton gegoten zijn, misbruik van de wanhopige situatie waar wij ons (door toedoen van de gemeente) in bevinden! Garanties van het college Als u kijkt naar de huidige uitgangspunten uit het rekenvoorbeeld, en u verplaatst in onze situatie, is het dus niet voor niks dat we afgelopen juli al aan hebben gegeven dat we hierover met het college in gesprek willen. We zijn wel goed, maar niet gek. We willen een volledige schadeloosstelling waarin behoud van onze levensstandaard (zowel financieel als kwalitatief) voorop staat. We hadden dit gesprek graag met het college gevoerd voordat dit blanco cheque-voorstel naar de raad werd gestuurd. We hopen dat u die garanties voor ons kunt bedingen.

Geen stiekem sloopbesluit Tijdens de Dordtse Dinsdag op 19 november jl. heeft mevrouw Gemma Smid een duidelijke koppeling gemaakt tussen het starten van de semi-actieve verwervingsfase en een definitieve keuze voor sloop. Wij maken daar ernstig bezwaar tegen. Een besluit om door te gaan met de sloop- en onteigeningsplannen van dit college kan een politieke keuze zijn (al hopen we natuurlijk van niet; we blijven ons verzetten tegen gedwongen sloop). De beslissing over sloop en onteigening moet de raad transparant en met open vizier nemen, allereerst bij het bestemmingsplan en vervolgens in een apart besluit over onteigening. Niet impliciet, slinks of stiekem als onderdeel van dit voorstel om alvast te starten met semi-actieve verwerving. We willen (liefst zo snel mogelijk) een echte discussie hierover waarbij we zoals aangegeven graag onze argumenten op tafel leggen. Semi-actieve verwerving is sowieso een goed plan

We hebben begrip voor de gemeentelijke woningbouwambities op het Maasterras, maar vinden dat dat ook kan zonder onze huizen ‘actief weg te bestemmen’ en al helemaal zonder dwang en/of onteigening. Maar als u met een goed bod komt, en individuele huiseigenaren uit zichzelf besluiten dat ze hierin mee willen gaan, dan juichen wij dat van harte toe; we gunnen iedereen een einde aan deze kwelling. We hopen dan ook dat u instemt met het kredietvoorstel; tegelijkertijd hopen we dat u daarbij garanties afdwingt dat het college met een ruimhartig bod gaat komen, waarmee we wel geholpen zijn. No regret-maatregel We hebben er ook begrip voor dat de gemeente voorkeursrecht heeft opgelegd, u wilt voorkomen dat speculanten grondposities bemachtigen waardoor u van hen afhankelijk bent in de planvorming. Maar zolang de rechter niet heeft ingestemd met onteigening, blijft het aan de gemeente Dordrecht om ons langs minnelijke weg te overtuigen. Dus ‘make us an offer we can’t refuse’. Of geef ons de vrijheid om te verkopen aan een partij die ons wel volledig schadeloos wil stellen (dus WVG van tafel). Want linksom of rechtsom: iedere toekomstige ontwikkeling op het Maasterras begint met het hebben van grondposities. In die zin is aankoop van de huizen van de mensen die dat willen, ook in deze fase, dus nooit een slechte investering.

We hopen u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben en zijn natuurlijk graag bereid om onze brief verder toe te lichten. We rekenen op uw begrip voor onze situatie en op een wijs en ruimhartig besluit op 4 februari! Met hartelijke groet, Namens de huiseigenaren aan de Weeskinderendijk, Platform Weeskinderendijk Bijlage: tussenrapport Dietz in link https://dietz.nl/wp-content/uploads/2025/01/Tussenrapport-Weeskinderendijk-met-bijlageQuickscan.pdf