Bijlage bij beantwoording technische vragen CDA - Trendrapportage Kantorenmarkt Zuid-Holland 2022.pdf

KANTORENMARKT ZUID-HOLLAND TRENDRAPPORTAGE APRIL 2023

April 2023

2022 MET EEN BLIK OP DE TOEKOMST

MANAGEMENT SAMENVATTING Voorliggend marktrapport is onderdeel van een jaarlijks monitoringsinstrument dat Cushman & Wakefield heeft ontwikkeld in opdracht van provincie Zuid-Holland. Het monitoringsinstrument is ontwikkeld om de Zuid-Hollandse kantorenmarkt op een uniforme wijze in kaart te brengen, zodat alle regio’s en gemeenten met elkaar vergeleken kunnen worden. Nadrukkelijk is het de bedoeling om deze kwantitatieve gegevens op een kwalitatieve wijze in te kaderen, waarmee de cijfers beter kunnen worden geduid en in context kunnen worden geplaatst. Naast dit monitoringsinstrument wordt momenteel de behoefteraming geactualiseerd. In de behoefteraming wordt de vraag-aanbod situatie geconfronteerd om meer zicht te krijgen op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag-aanbod confrontaties voor kantoren. De behoefteraming kijkt daarmee vooruit naar de benodigde kantorenvoorraad in de toekomst om in de (toekomstige) vraag naar kantoorruimte te kunnen voorzien, terwijl de monitor zich richt op het inzichtelijk maken van de huidige dynamiek op de provinciale kantorenmarkt en dus voornamelijk terugkijkt met een blik op de toekomst. LEEGSTANDSONTWIKKELING In 2022 is het op de markt aangeboden metrage kantoorruimte in de provincie Zuid-Holland met circa 7% afgenomen tot 963.600 m².

Dit is een resultaat van het feit dat in 2022 weinig kantoorruimte is ‘teruggeven’ en daarmee opnieuw in de markt werd aangeboden. Daarnaast is de transformatiedruk van leegstaande kantoren onverminderd hoog gebleven. Naast een daling van het aanbod (-7%), daalde ook het aantal leegstaande meters in de provincie (-6%). De voorraad daalde met -1,7%. Daardoor komt het leegstandspercentage in 2022 uit op 6,6% (landelijke leegstandspercentage 8,2%), dit is 0,3 procentpunt lager dan in 2021 (6,9%). Tussen de kantorenregio’s en hun specifieke deelgebieden bestaan verschillen, zoals weergeven in de onderstaande tabel. 2021

2022

Duiding verschil

Provincie

6,9%

6,6%

Daling voorraad (-1,7%), daling leegstaande meters (-6%)

Rotterdamse regio

8,8%

7,3%

Daling voorraad (-1,6%), daling leegstaande meters (-18%)

Haagse regio

5,9%

6,6%

Daling voorraad (-1,8%), stijging leegstaande meters (+8%)

Holland-Rijnland

5,6%

5,8%

Daling voorraad (-1,8%), stijging leegstaande meters (+1,5%)

Midden Holland

7,7%

6,3%

Daling voorraad (-1,6%), daling leegstaande meters (-26%)

Zuid-Holland-Zuid

5,3%

4,9%

Daling voorraad (-1,7%), daling leegstaande meters (-9,0%)

Terug naar inhoudsopgave

3

TOEKOMSTBESTENDIGHEID KANTORENMARKT Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van zowel een kwalitatief hoogwaardig kantoorgebouw als een aantrekkelijke kantooromgeving. Met het verplicht stellen van minimaal energielabel C, lijkt de aandacht voor verduurzaming bij gebouweigenaren te zijn gegroeid. In 2022 beschikte een groter deel van het kantooroppervlakte in de provincie Zuid-Holland over minimaal energielabel C. Opvallend is daarbij dat voor het kantooroppervlakte dat al over een energielabel beschikte, maatregelen zijn genomen om van een label D (of lager), een label B of C of label A (of hoger) te maken. Wanneer het kantooroppervlakte in in ogenschouw hethet aandeel energielabel A of kantooroppervlakte ogenschouwwordt wordtgenomen, genomen,is is aandeel energielabel A hoger of hoger toegenomen van 40% in 2021 naar 49% in 2022. Daartegenover staat dat het aandeel toegenomen van 40% in 2021 naar 49% in 2022. Daartegenover staat dat het aandeel van energielabel C of Dbinnen of lager gedaald binnenHet hetaandeel totale oppervlak. Het met aandeel Bvan of Cenergielabel of D of lagerBisof gedaald hetistotale oppervlak. onbekend blijft 21% in onbekend blijft met 21% in 2022 gelijk aan 2021. 2022 gelijk aan 2021. Kantorenvoorraad provincie Zuid-Holland

Energielabels in aantal vierkante meters vs aantal kantoorobjecten A of hoger

36%

49%

34%

40% B of C

24%

21%

26%

26% D of lager

9% 13%

Onbekend

21% 21%

2022 | Oppervlakte in m² 2021 | Oppervlakte in m²

12% 14% 29% 26%

2022 | In aantal kantoren 2021 | In aantal kantoren

Trends en ontwikkelingen TRENDS EN ONTWIKKELINGEN In 2023 zijn de structurele trends, 1) Digitalisering/4IR, 2) Weerbare economie en samenleving, 3) In 2023 zijn de structurele trends, 1) Digitalisering/4IR, 2) Weerbare economie en samenSchaarste-economie, 4) Institutionalisering van duurzaamheid, die de gebruikersdynamiek op de leving, 3) Schaarste-economie, 4) Institutionalisering van duurzaamheid, die de gebruicommerciële vastgoedmarkt verklaren onveranderd gebleven. In de afgelopen jaren is de kernfunctie kersdynamiek op de commerciële vastgoedmarkt verklaren onveranderd gebleven. In de van het kantoor duidelijker geworden. Mede door de coronapandemie als accelerator is duidelijk afgelopen jaren is de kernfunctie van het kantoor duidelijker geworden. Mede door de geworden dat het kantoor een werkruimte wordt waar de nadruk meer komt te liggen op het uitvoeren coronapandemie als accelerator is duidelijk geworden dat het kantoor een werkruimte van creatieve, sociale en klantgerichte activiteiten. Door deze kernfunctie wordt ook de locatiekeuze wordt waar de nadruk meer komt te liggen op het uitvoeren van creatieve, sociale en voor kantoorhoudende organisaties steeds belangrijker. Langjarig bezien nemen de grotere stedelijke klantgerichte activiteiten.

Door deze kernfunctie wordt ook de locatiekeuze voor kangebieden van Nederland een steeds groter aandeel van de kantooropname voor hun rekening. Het zijn toorhoudende organisaties steeds belangrijker. Langjarig bezien nemen de grotere stevooral de hoogwaardige kantoorgebouwen op multimodale zeer goed bereikbare locaties die delijke gebieden van Nederland een steeds groter aandeel van de kantooropname voor aantrekkelijk blijven voor kantoorhoudende organisaties. Middels dit type kantoren op dit type locaties hun rekening. Het zijn vooral de hoogwaardige kantoorgebouwen op multimodale zeer spelen de kantoorhoudende organisaties in op de structurele trends. goed bereikbare locaties die aantrekkelijk blijven voor kantoorhoudende organisaties.

Bovenstaande ontwikkelingen beïnvloeden kantoorgebruik. Waar binnen kantoorhoudende Middels dit type kantoren op dit type locaties spelen de kantoorhoudende organisaties in organisaties consensus bestaat over het belang van inspelen op structurele trends zoals ‘War for op de structurele trends. Talent’ (als onderdeel van de schaarste-economie) en duurzaamheid, is in 2022 door kantoorgebruikers verspreid over de gehele linie kantoorgebruik. verschillend geanticipeerd op deze trends. Enerzijds Bovenstaande ontwikkelingen beïnvloeden Waar binnen kantoorhouzijn er (zeer) grote kantoorhoudende organisaties nog geen hebben genomen trends over een dende organisaties consensus bestaat over hetdie belang van besluit inspelen op structurele hybride werkplekstrategie in relatie tot technologische duurzame ontwikkelingen en de ‘War for 4 Talent’. Er wordt door deze organisaties meer tijd genomen om goed begrip te krijgen van de impact ervan op de organisatie door middel van bezettingsgraad- en medewerkersonderzoeken. Deze organisaties houden daarom vast aan het huidige kantoor omdat de huurovereenkomst vaak tegen gunstige voorwaarden kan worden verlengd en omdat een verhuizing bemoeilijkt wordt door de kwalitatieve schaarste op de toplocaties. Anderzijds zijn er kantoorhoudende organisaties die

zoals ‘War for Talent’ (als onderdeel van de schaarste-economie) en duurzaamheid, is in 2022 door kantoorgebruikers verspreid over de gehele linie verschillend geanticipeerd op deze trends. Enerzijds zijn er (zeer) grote kantoorhoudende organisaties die nog geen besluit hebben genomen over een hybride werkplekstrategie in relatie tot technologische duurzame ontwikkelingen en de ‘War for Talent’. Er wordt door deze organisaties meer tijd genomen om goed begrip te krijgen van de impact ervan op de organisatie door middel van bezettingsgraad- en medewerkersonderzoeken. Deze organisaties houden daarom vast aan het huidige kantoor omdat de huurovereenkomst vaak tegen gunstige voorwaarden kan worden verlengd en omdat een verhuizing bemoeilijkt wordt door de kwalitatieve schaarste op de toplocaties. Anderzijds zijn er kantoorhoudende organisaties die momenteel worstelen met het aantal vierkante meters omdat zij de huisvestingsstrategie wél hebben herzien en, rekening houdend met structurele trends zoals de ‘War for Talent’, geconcludeerd hebben dat er sprake is van een overschot van de vierkante meters. Ook bij deze partijen speelt dat de huurovereenkomst tegen gunstige voorwaarden kan worden verlengd en dat alternatieve kwalitatieve huisvestiging niet beschikbaar is.

In beide gevallen betekent dit voor de bezettingsgraad dat de kantoormeters anders worden ingezet: er zijn minder werkplekken maar er is meer ruimte voor ontmoeten op de gelijkblijvende kantoorvloer. Naast de ontwikkelingen op de gebruikersmarkt, wordt de beleggingsmarkt momenteel gekenmerkt door grote conjuncturele onzekerheid. Waar de lage rentestand en de ruime hoeveelheid kapitaal de economie en de vastgoedbeleggingsmarkt de afgelopen jaren liet groeien, staan deze nu onder druk als gevolg van de sterk gestegen inflatie. Deze hoge inflatie heeft uiteindelijk gezorgd voor stijgende marktrentetarieven, waardoor beleggers nu geconfronteerd worden met toenemende financieringslasten, met hogere rendementseisen tot gevolg. RUIMTELIJKE VERTALING PROVINCIE ZUID-HOLLAND Met behulp van de Hoofdstructuur Kantorenlocaties werd de afgelopen jaren ingezet op gerichte versterking van twee grootstedelijke toplocaties Rotterdam CBD (RCD, Centrum en Blaak) en Den Haag CID met ruimte voor uitbreiding van de kantorenvoorraad, terwijl in de kleinere concentratiegebieden werd ingezet op hetzij beperkt groeien, hetzij balanceren van de aanwezige plancapaciteit.

De combinatie van sterke focus op leegstandsreductie voor kantoorruimte (op locaties van lage kwaliteit), een woningcrisis waardoor door gemeenten werd ingezet op transformatie (op - in sommige gevallen - locaties van hoge kwaliteit) en door een tekort aan aanbod op OV-/centrumlocaties, kan de vraag naar kantoorruimte in sommige middelgrote steden niet beantwoord worden. Daardoor is er in deze gebieden nauwelijks sprake van functionerende kantorenmarkt wier dynamiek op basis van vraag en aanbod te analyseren valt. Deze relatief statische markt steekt schril af bij de transactiedynamiek op de grootstedelijke toplocaties. Op deze toplocaties is er weliswaar in kwantitatief opzicht sprake van relatief ruime marktomstandigheden, in kwalitatieve zin is er echter sprake van een tekort aan geschikte kantoorruimte. Dit zorgt in Den Haag voor minder opname en in Rotterdam had de opname nog hoger kunnen uitvallen indien het geschikt aanbod voorhanden was geweest. Voor zowel de provinciale knooppuntlocaties als voor de grootstedelijke toplocaties geldt dat er slechts sprake kan zijn van een goed functionerende kantorenmarkt door de aanwezigheid van (kwalitatief hoogwaardig) aanbod zodat de vraag zich uiteindelijk in gebruikerstransacties kan effectueren. Terug naar inhoudsopgave

5

6

INHOUDSOPGAVE Management samenvatting

3

Inhoudsopgave

7

Inleiding

9

1.

ECONOMIE & STRUCTURELE TRENDS

10

1.1

Economie

10

1.2

Structurele trends

11

2.

KANTORENMARKT NEDERLAND & G5

12

2.1

Structurele trends op de kantorenmarkt

12

2.2

Gebruikersmarkt

14

2.3

Duurzame kwaliteit kantorenmarkt

16

2.3.1.

Klimaatadaptatie en klimaatmitigatie

16

2.3.2.

Toekomstbestendigheid kantorenmarkt Zuid-Holland

20

3.

KANTORENMARKT PROVINCIE ZUID-HOLLAND

22

3.1

Kantorenstructuur provinciaal beleid

22

3.2

Kantorenmarkt provincie Zuid-Holland

25

3.3

Leegstand

30

4.

RUIMTELIJKE VERTALING

39

4.1

Plancapaciteit en voorraad in relatie tot de huidige marktdynamiek

39

4.2

Beleidsaanbevelingen

42

GEBIEDSPROFIELEN

46

BEGRIPPENLIJST

71

BIJLAGEN

74

Leegstand in percentages en vierkante meters

74

Vastgoedmarkt kantoorregio’s

75

Terug naar inhoudsopgave

7

8

INLEIDING Voor u ligt de vierde kwalitatieve rapportage over de kantorenmarkten van Zuid-Holland met daarin een duiding van de cijfers zoals deze uit het monitoringsinstrument zijn te herleiden. Zowel de kwalitatieve rapportage als het monitoringsinstrument wordt in opdracht van de Provincie Zuid-Holland door Cushman & Wakefield jaarlijks opgesteld. Het is nadrukkelijk de bedoeling om de kwantitatieve gegevens uit het monitoringsinstrument op een kwalitatieve wijze in te kaderen, waarmee de cijfers beter kunnen worden geduid en in context kunnen worden geplaatst. Het monitoringsinstrument is erop gericht meer samenwerking tot stand te brengen tussen de provincie en de afzonderlijke kantorenregio’s. Bij alle partijen bestond er de wens om de Zuid-Hollandse kantorenmarkten op een uniforme wijze in kaart te brengen door middel van de voorliggende monitor en rapportage. Er worden uniforme definities voor geheel Zuid-Holland gehanteerd, zodat alle regio’s en gemeenten met elkaar vergeleken kunnen worden. Door de grote regionale verscheidenheid is goede afstemming tussen gemeenten van groot belang. Er moet voor de regio’s voldoende ruimte zijn om de vraag naar kantoorruimte te faciliteren. Door de toenemende druk op de ruimte, zeker in een dichtbevolkte provincie als Zuid-Holland, is dit steeds lastiger te realiseren. Toch is streven hiernaar van belang.

Investeringen in de publieke ruimte en met name het creëren van dynamische wijken met een mix van functies (wonen/werken/verblijven), zijn de sleutel tot het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid en werkgelegenheid en daarmee een sterke (regionale) economie. Het monitoringsinstrument en de ondersteunende kwalitatieve rapportage bieden inzichten welke kunnen worden gebruikt bij het formuleren een kantorenbeleid, om zo – door middel van een goed functionerende kantorenmarkt – te werken aan deze sterke economie. Na de inleiding volgt een update over de economie en een kort overzicht van de structurele trends die ten opzichte van 2021 onveranderd zijn gebleven. Vervolgens wordt de Nederlandse kantorenmarkt uiteengezet, waarbij aandacht wordt besteed aan de kernfunctie van het kantoor in combinatie met de trends in economie en maatschappij. Eveneens wordt aandacht besteed aan de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de G5. Hierna volgt een overzicht van de energielabels, waarmee de kwaliteit van de kantorenmarkt in Zuid-Holland op het gebied van duurzaamheid wordt geduid. Daarbij wordt de stand van zaken in 2021 en 2022 vergeleken, om mogelijke veranderingen op te merken. Ook volgt een update over de nieuw beleidsinstrumenten die op het gebied van verduurzaming zijn ingevoerd.

Na de bovengenoemde hoofdstukken wordt het provinciaal kantorenbeleid van Zuid-Holland uiteengezet, waarna de kantorenmarkten van de kantoorregio’s worden toegelicht. Binnen dit onderdeel van de rapportage is een extra verdiepingsslag van de leegstandscijfers terug te vinden. Het bovenstaande vormt uiteindelijk input voor de ruimtelijke vertaling, die zal eindigen met een aantal beleidsaanbevelingen voor de provincie Zuid-Holland.

Terug naar inhoudsopgave

9

1. ECONOMIE & STRUCTURELE TRENDS 1.1 ECONOMIE De open economie van Nederland kon de afgelopen jaren maximaal profiteren van de sterke groei van de wereldhandel. De lage rentestand en de ruime beschikbaarheid van kapitaal, mogelijk gemaakt door actief beleid van de centrale banken, stimuleerde economische groei. In dit klimaat begonnen beleggers wereldwijd een zoektocht naar rendement, en dit pakte uiteindelijk zeer goed uit voor de waardeontwikkeling van de Nederlandse kantoren. Tegelijkertijd bracht de komst van internationale beleggers zorgen met zich mee over het draagvlak en betrokkenheid van deze partijen bij de aanpak van (lokale) problematiek. De open economie kent ook kwetsbaarheid. De open structuur van de Nederlandse economie in combinatie met een kleine thuismarkt maakt het kwetsbaar voor volatiliteit op de financiële markten en bovendien gevoelig voor (geo)politieke spanningen. Waar de lage rentestand en de ruime hoeveelheid kapitaal de economie en de vastgoedbeleggingsmarkt de afgelopen jaren liet groeien, staan deze nu onder druk als gevolg van de sterk gestegen inflatie.

Reeds bestaande verstoringen van de wereldhandel die het gevolg waren van de coronapandemie, werden door de Russische invasie in Oekraïne vergroot, vooral met betrekking tot de beschikbaarheid van energie, grondstoffen en voedingsmiddelen, resulterende in stijgende prijzen over de hele linie van de economie. Zowel de nasleep van de coronapandemie als de energiecrisis zijn uiteindelijk verantwoordelijk voor de hoge inflatie, die in Nederland over heel 2022 is uitgekomen op 10%. Deze hoge inflatie heeft uiteindelijk gezorgd voor stijgende marktrentetarieven, waardoor beleggers nu geconfronteerd worden met toenemende financieringslasten, met hogere rendementseisen tot gevolg. De werkloosheid in Nederland bevindt zich momenteel op 3,5% en is daarmee lager dan het pre-covid niveau van 4,0% van februari 2020. Het is ook één van de laagste werkloosheidspercentages van de Eurozone. Waar gedurende het tweede en derde kwartaal van 2022 de werkloosheid steeg van het laagste niveau van 3,2% in april naar het hoogste niveau van 3,8% in september, daalde de werkloosheid eind 2022 weer naar 3,5%. Naar verwachting komt de werkloosheid in 2023 uit op 3,9% van de beroepsbevolking. De economische groei is in 2022 met 4,5%² (jaar-op-jaar) hoog uitgevallen dankzij een sterk herstel in de eerste twee kwartalen van het jaar.

De groei voor 2023 zal naar verwachting van het Centraal Planbureau uitkomen op 1,6%² (jaar-op-jaar).

1 2

10

https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/11/werkloosheid-in-februari-licht-gedaald Centraal Economisch Plan (CEP) 2023, 9 maart 2023

1.2 STRUCTURELE TRENDS Hoewel 2023 omgeven is door grote conjuncturele onzekerheid door de oorlog op het Europese continent en de rente- en prijsontwikkelingen, zijn de vier structurele processen die de dynamiek op de commerciële vastgoedmarkt verklaren, onveranderd gebleven. 1. Digitalisering (Vierde Industriële Revolutie) 2. Weerbare economie en samenleving 3. Schaarste-economie 4. Institutionalisering van duurzaamheid

1.

Digitalisering / 4IR

2. Weerbare economie en samenleving

- Naar een nieuwe relatie tussen mens, machine en maatschappij door gelijktijdige revoluties op het gebied van informatietechnologie en biotechnologie - Zichzelf versterkende en versnellende innovaties door toepassing neurale netwerken en slimme algoritmes - Toepassing van kunstmatige intelligentie en robotisering leidt tot drastische verandering van het economisch model: de Vierde Industriële Revolutie

-

3. Schaarste-economie

4. Institutionalisering van duurzaamheid

-

-

-

Vergrijzende economie zorgt voor tekort aan arbeidskrachten Werkloosheid historisch laag niveau Vaste organisatieverbanden niet langer nodig om goed te kunnen werken: The Great Resignation De factor arbeid is door digitalisering vaker plaats onafhankelijk geworden Schaarste werkt ongelijkheid in de hand Economische welvaart komt terecht bij een steeds kleiner deel van de samenleving

-

-

-

-

-

-

Terug naar inhoudsopgave

Sterk toegenomen bewustzijn van systeem-kwetsbaarheid in economie en samenleving Mondiale goederendistributieketens bleken kwetsbaar door schoksgewijze vraag- en aanboduitval en gevoelig voor incidenten Coronamaatregelen brachten maatschappelijke problemen aan het licht zoals eenzaamheid in onze geïndividualiseerde samenlevingen Westerse democratieën onder druk van buitenaf en binnenuit: van geopolitieke spanningen tot wantrouwen jegens eigen overheid door virusbestrijding

Door digitalisering van economie en maatschappij is het steeds moeilijker wegkijken van door mens veroorzaakte klimaatverandering Pressiegroepen en activistische aandeelhouders succesvol met doorvoeren systeemveranderingen van binnenuit EU pakt leidende rol door Green Deal met de invoering van de EU Taxonomie en zet de financiële sector in het hart van duurzaam en inclusief economisch herstel Energieverplichtingen label C en A

11

2. KANTORENMARKT NEDERLAND & G5 2.1 STRUCTURELE TRENDS OP DE KANTORENMARKT De afgelopen jaren zijn de structurele trends in economie en maatschappij, mede door de coronapandemie, versneld zichtbaar geworden. Voor de kantorenmarkt betekent dit dat de kernfunctie van een kantoor duidelijker is geworden. Kantoorwerk wordt creatiever van aard en wordt steeds minder afhankelijk van een fysieke locatie zoals een kantoorgebouw. Daarmee zal het traditionele werkmodel waarin het kantoor de omgeving is waar de meeste werkzaamheden worden uitgevoerd en waar thuiswerken een uitzondering is, plaatsmaken voor een ‘omni-channel’ werkmodel. In dit model is – naast het kantoor – ook een centrale rol toebedeeld aan de eigen woning, meer flexibele kantoorruimte, kantoren van klanten of andere openbare ruimtes die ontmoetingen faciliteren. Toch zullen de verschillende invullingen van een flexwerkplek een beperkte impact hebben op de kwantitatieve kantooropname van organisaties. De verbindende rol van de kantooromgeving met betrekking tot collegiaal contact, klantrelatie en effectieve kennistransfer, ofwel ontmoeten, mist bij deze flexwerkplek en dient dus op andere wijze worden ingevuld. Daarmee wordt het kantoor een werkruimte waar de nadruk veel meer komt te liggen op het uitvoeren van creatieve, sociale en klantgerichte activiteiten.

Door deze kernfunctie van het kantoor, wordt de locatiekeuze voor kantoorhoudende organisaties ook steeds belangrijker. Langjarig bezien nemen de grotere stedelijke gebieden van Nederland een steeds groter aandeel van de kantooropname voor hun rekening. Zo lag het gemiddelde aandeel van de G5 binnen de totale opname de afgelopen 20 jaar op 45%, de afgelopen 10 jaar op 50% en in 2022 op 52%. Het zijn vooral de hoogwaardige kantoorgebouwen op multimodale zeer goed bereikbare locaties die aantrekkelijk blijven voor kantoorhoudende organisaties. Middels dit type kantoren op dit type locaties spelen de kantoorhoudende organisaties in op de hedendaagse trends uit economie en maatschappij. De hoogwaardige kantoren op de multimodale locaties stellen werkgevers namelijk in staat om enerzijds in te spelen op het veranderende gebruik van kantoor, waar ontmoeten centraal staat. Anderzijds stelt het werkgevers in staat om werknemers een inspirerende werkplek aan te bieden in de race om het aantrekken en behouden van nieuwe medewerkers. Een nieuwe generatie werknemers wil graag in een bruisende levendige stedelijke omgeving werken. Op de aanhoudende krappe arbeidsmarkt, stellen bedrijven daarom andere eisen aan hun kantoorpanden. Naast de eisen aan de locatie ten behoeve van de ‘War for Talent’, spelen ook de duurzaamheidsoverwegingen een rol.

Kantoren gelegen nabij een OV-knooppunt worden belangrijker en door de stijgende energielasten, het minimaal verplichte energielabel C, en de meer bewuste nieuwe generatie werknemers die waarde hechten aan duurzaamheid en minder gericht zijn op autobezit, kiezen kantoorgebruikers eerder voor een duurzaam kantoor op een multimodaal bereikbare locatie.

12

Waar binnen kantoorhoudende organisaties consensus bestaat over het belang van inspelen op structurele trends zoals ‘War for Talent’ en duurzaamheid, is in 2022 door kantoorgebruikers verspreid over de gehele linie verschillend geanticipeerd op deze trends. Enerzijds zijn er (zeer) grote kantoorhoudende organisaties die nog geen besluit hebben genomen over een hybride werkplekstrategie in relatie tot technologische duurzame ontwikkelingen en de ‘War for Talent’. Er wordt door deze organisaties meer tijd genomen om goed begrip te krijgen van de impact ervan op de organisatie door middel van bezettingsgraad- en medewerkersonderzoeken. Deze organisaties houden daarom vast aan het huidige kantoor omdat de huurovereenkomst vaak tegen gunstige voorwaarden kan worden verlengd en omdat een verhuizing bemoeilijkt wordt door de kwalitatieve schaarste op de toplocaties. Anderzijds zijn er kantoorhoudende organisaties die momenteel worstelen met het aantal vierkante meters omdat zij de huisvestingsstrategie wél hebben herzien en, rekening houdend met structurele trends zoals de ‘War for Talent’, geconcludeerd hebben dat er sprake is van een overschot van de vierkante meters. Ook bij deze partijen speelt dat de huurovereenkomst tegen gunstige voorwaarden kan worden verlengd en dat alternatieve kwalitatieve huisvestiging niet beschikbaar is.

In beide gevallen betekent dit voor de bezettingsgraad dat de kantoormeters anders worden ingezet: er zijn minder werkplekken maar er is meer ruimte voor ontmoeten op de gelijkblijvende kantoorvloer. Waar commerciële partijen investeren om de huidige inrichting aan te passen aan de wensen van medewerkers, houden overheid gerelateerde organisaties, banken en verzekeraars veelal meters vast uit angst om medewerkers te verliezen of uit kostenbesparing. Het vasthouden van kantoormeters is immers goedkoper dan nieuw te huren kantoormeters. In de huidige situatie, waarbij kantoorhoudende organisaties willen anticiperen op structurele trends maar tegelijkertijd geconfronteerd worden met de economische onzekerheid, zal de focus op de hoogwaardige kantoorlocaties, van grote of kleine schaal, in Nederland onveranderd blijven. Dit vraagt om een blijvend noodzakelijke aandacht voor provinciaal en regionaal kantorenbeleid waarbij wordt ingezet op kantoren op hoogwaardige grootstedelijke- centrum- en knooppuntlocaties waar werken, wonen en verblijven elkaar ondersteunen om zo in de vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte te kunnen voorzien.

Terug naar inhoudsopgave

13

In de huidige situatie, waarbij kantoorhoudende organisaties willen anticiperen op structurele trends maar tegelijkertijd geconfronteerd worden met de economische onzekerheid, zal de focus op de hoogwaardige kantoorlocaties, van grote of kleine schaal, in Nederland onveranderd blijven. Dit vraagt om een blijvend noodzakelijke aandacht voor provinciaal en regionaal kantorenbeleid waarbij wordt ingezet op kantoren op hoogwaardige grootstedelijke- centrum- en knooppuntlocaties waar werken, wonen en verblijven elkaar ondersteunen om zo in de vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte te kunnen voorzien. 2.2 GEBRUIKERSMARKT Nederland beschikt over een kantorenvoorraad van circa 46,7 miljoen m². Van deze 2.2 Gebruikersmarkt voorraad staat ruim een kwart (12,4 miljoen m²) in de provincie Zuid-Holland. Over

Nederland beschikt over een kantorenvoorraad van circa 46,7 miljoen m². Van deze voorraad staat geheel 2022 is er in Nederland door organisaties circa 967.000 m² kantoorruimte ruim een kwart (12,4 miljoen m²) in de provincie Zuid-Holland. Over geheel 2022 is er in Nederland gehuurd of voor eigen gebruik gekocht (provincie Zuid-Holland ca. 261.000 m², -6%). door organisaties circa 967.000 m² kantoorruimte gehuurd of voor eigen gebruik gekocht (provincie Daarmee ligt de totale opname circa 7% lager dan in 2021. In dit metrage zijn verZuid-Holland ca. 261.000 m², -6%). Daarmee ligt de totale opname circa 7% lager dan in 2021. In dit lengingen van bestaande huurcontracten buiten beschouwing gelaten, het metrage metrage zijn verlengingen van bestaande huurcontracten buiten beschouwing gelaten, het metrage heeft dus betrekking op de marktdynamiek van zich verplaatsende of startende kanheeft dus betrekking op de marktdynamiek van zich verplaatsende of startende kantoorhoudende toorhoudende organisaties. organisaties. Nederlandse gebruikersmarkt kantoorruimte Opname en aanbod kantoorruimte (x 1.000 m² v.v.o.) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Opname

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

0

Aanbod

Vanaf het derde kwartaal van 2022 heeft het tot dan toe zeer positieve post-corona sentiment op de Vanaf het derde kwartaal van 2022 heeft het bij totkantoorhoudende dan toe zeer positieve post-corona kantorenmarkt plaatsgemaakt voor onzekerheid organisaties vanwege de sentiment op de kantorenmarkt plaatsgemaakt voor onzekerheid kantoorhoudenhuidige kostenstijging en de economische vooruitzichten. Deze onzekerheidbij heeft dan ook geleid tot de organisaties vanwege de kostenstijging ende deaanbodsituatie economischestabiel vooruitzichgedempte opnamedynamiek op huidige de kantorenmarkt, terwijl is gebleven. ten. Dezehuurovereenkomsten onzekerheid heeft worden dan ook geleidde tot gedempte opnamedynamiek de Bestaande – buiten toplocaties op gunstige voorwaardenop – verlengd, kantorenmarkt, de aanbodsituatie stabiel isengebleven. huurovereenterwijl maar weinigterwijl kantoorruimte wordt ‘teruggegeven’ opnieuw inBestaande de markt wordt aangeboden. komsten worden devan toplocaties op gunstige – verlengd, terwijl Nieuw aanbod dat –inbuiten de loop het komende jaar wél voorwaarden op de hoogwaardige kantoorlocaties maar weinig kantoorruimte wordt ‘teruggegeven’ enopopnieuw de markt wordt aanbeschikbaar komt, wordt doorgaans in snel tempo ingevuld historischinhoge huurprijsniveaus. geboden. Nieuw aanbod dat in de loop van het komende jaar wél op de hoogwaar-

Ondanks de gedempte opnamedynamiek is de concentratiebeweging naar de grotere stedelijke dige kantoorlocaties beschikbaar komt, wordt doorgaans in snel tempo ingevuld op gebieden in Nederland in 2022 onveranderd gebleven. In 2022 vond 52% van de landelijke historisch hoge huurprijsniveaus. kantooropname plaats in de G5 steden, met circa 500.600 m² aan kantoorruimte. Dit is het hoogste aantal sinds 2018. Amsterdam liet met 24% het hoogste aandeel zien binnen de landelijke Ondanks de gedempte opnamedynamiek is de concentratiebeweging naar de grokantooropname, gevolgd door Rotterdam (11%), Utrecht (7%), Den Haag (6%) en Eindhoven (4%).

tere stedelijke gebieden in Nederland in 2022 onveranderd gebleven. In 2022 vond 52% van de landelijke kantooropname plaats inkantoorruimte de G5 steden, circa 500.600 m²postIn Amsterdam is sprake van een strijd om de schaarste diemet voldoet aan de nieuwe aan kantoorruimte. Dit is het hoogste aantal sinds 2018. Amsterdam liet met 24% corona huisvestingseisen, die deels is ingevuld door de vele nieuwbouwontwikkelingen die op dehet markt hoogste aandeel zien binnen de landelijke kantooropname, gevolgd door Rotterdam 10 (11%), Utrecht (7%), Den Haag (6%) en Eindhoven (4%).

Cushman & Wakefield | Trendrapportage kantorenmarkt Zuid-Holland 2022

In Amsterdam is sprake van een strijd om de schaarste kantoorruimte die voldoet aan de nieuwe post-corona huisvestingseisen, die deels is ingevuld door de vele nieuwbouwontwikkelingen die op de markt beschikbaar zijn gekomen. Rotterdam heeft, met een aandeel van 11%, een opmerkelijke opmars getoond. Deze stad kon de zoekvraag naar hoogwaardige en duurzame kantoorruimte op een strategische plek van 14

naar hoogwaardige kantoorruimte en het huidige beschikbare aanbod in de twee steden. In Utrecht is alle recent opgeleverde kantoorruimte inmiddels verhuurd en zijn de beoogde opleverdata van nieuwe kantoorgebouwen nog niet bekend of laten nog enige tijd op zich wachten. In Den Haag speelt een vergelijkbare dynamiek rond het stationsgebied: veel plannen met een lange horizon, terwijl de kantorenleegstand zich al jaren rond het frictieniveau bevindt. Het wordt in de hofstad voor veel gebruikers inmiddels lastig om passende huisvesting te vinden. Opname kantoorruimte 5 grote steden Als percentage van de landelijke opname 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2007

2008

2009

Amsterdam

2010

2011

2012

Utrecht

2013

2014

2015

Rotterdam

2016

2017

2018

Den Haag

2019

2020

2021

2022

Eindhoven

Ultimo 2022 is het aanbod van kantoorruimte afgenomen met circa 6,5% 4,3 Haag miljoenhebben m² (provincie organisaties beantwoorden. Op de kantorenmarkt in Utrecht entot Den Zuid-Holland 963.600 m², -7%). Hiervan stond 3,9 miljoen m² meter fysiek leeg (provincie Zuid-Holland zich geen grote veranderingen voorgedaan, wat te maken lijkt te hebben met een 824.200 m²).naar De Nederlandse kantorenvoorraad kent vanaanbod 8,2% (provincie mismatch hoogwaardige kantoorruimte eneen hetleegstandspercentage huidige beschikbare in de Zuid-Holland 6,6%). Sinds het begin van de coronapandemie in 2020 schommelt het landelijke twee steden. In Utrecht is alle recent opgeleverde kantoorruimte inmiddels verhuurd leegstandspercentage tussen de 8,2% 8,4%.kantoorgebouwen Zoals eerder beschreven wordt de of stabiele en zijn de beoogde opleverdata van en nieuwe nog niet bekend leegstandsontwikkeling bij een dalend kantooraanbod veroorzaakt door de terughoudende opstelling laten nog enige tijd op zich wachten. In Den Haag speelt een vergelijkbare dynamiek bij zittende huurders om (te) veel gevenhorizon, aan de markt. Personeel weet immers rond het stationsgebied: veelkantoorruimte plannen metterug een te lange terwijl de kantorenleegin toenemende mate de weg naar kantoor weer te vinden, en de gewenste hoogwaardige stand zich al jaren rond het frictieniveau bevindt.

Het wordt in de hofstad voor veel kantoorvloeren op de toplocaties zijnpassende niet beschikbaar. gebruikers inmiddels lastig om huisvesting te vinden. De schaarste aan aanbod op de toplocaties wordt eveneens onderschreven door de Ultimo 2022 is het aanbod kantoorruimte afgenomen circa 6,5% tot 4,3 leegstandspercentages onder ofvan rondom frictieleegstand. Om eenmet evenwichtige marktsituatie met miljoen m² (provincie Zuid-Holland 963.600 m², -7%). Hiervan stond 3,9 miljoen m² voldoende aanbod, zodat gebruikersbewegingen en eventuele groei kan plaatsvinden, wordt meter fysiek leeg (provincie Zuid-Holland 824.200 Nederlandse kantorenuitgegaan van een minimale frictieleegstand van 5% plus 2%-m²). puntDe marktruimte. Wanneer de leegstand voorraad kent een leegstandspercentage van 8,2% (provincie Zuid-Holland 6,6%). onder frictieniveau ligt, is er niet direct voor elke geïnteresseerde organisatie de gewenste ruimte Sinds het begin van de in 2020 schommelt beschikbaar en kan hetcoronapandemie huurprijsniveau op gewilde locaties het sterklandelijke oplopen.leegstandDe krapste spercentage tussen de 8,2% en 8,4%. Zoals beschreven wordt de stabiele kantorenmarkten worden dit jaar gevonden in eerder Den Haag en Utrecht.

In deze steden lag het leegstandsontwikkeling bij een dalend veroorzaakt leegstandspercentage respectievelijk op 4,4% kantooraanbod en 5,7%, ten opzichte van 4,1% endoor 5,5%de tenterugopzichte van houdende opstelling bij het zittende huurders om (te) terug te geven 2021. In Eindhoven daalde leegstandspercentage van veel 7,3%kantoorruimte naar 6,8%. In Amsterdam bleef het aan de markt. Personeel weet immers in toenemende mate de weg naar kantoor weer leegstandspercentage van 7% gelijk aan vorig jaar. In Rotterdam daalde de leegstand het hardst, van te vinden, en de gewenste 8% in 2021 naar 6,9% in 2022. hoogwaardige kantoorvloeren op de toplocaties zijn niet beschikbaar. Ten opzichte van de andere steden hadden Amsterdam en Rotterdam een ruimere aanbodsituatie, wat heeft geresulteerd in een op hoger binnen de totale opname, terwijl de opnamedynamiek De schaarste aan aanbod de aandeel toplocaties wordt eveneens onderschreven door de leegstandspercentages onder of rondom frictieleegstand. Om een evenwichtige 11 Cushman & Wakefield | Trendrapportage kantorenmarkt Zuid-Holland 2022 marktsituatie met voldoende aanbod, zodat gebruikersbewegingen en eventuele groei kan plaatsvinden, wordt uitgegaan van een minimale frictieleegstand van 5% plus 2%- punt marktruimte.

Wanneer de leegstand onder frictieniveau ligt, is er niet direct voor elke geïnteresseerde organisatie de gewenste ruimte beschikbaar en kan het huurprijsniveau op gewilde locaties sterk oplopen. De krapste kantorenmarkten worden dit jaar gevonden in Den Haag en Utrecht. In deze steden lag het leegstandspercentage respectievelijk op 4,4% en 5,7%, ten opzichte van 4,1% en 5,5% ten opzichte van 2021. In Eindhoven daalde het leegstandspercentage van 7,3% naar 6,8%. In Amsterdam bleef het leegstandspercentage van 7% gelijk aan vorig jaar. In Rotterdam daalde de leegstand het hardst, van 8% in 2021 naar 6,9% in 2022. Terug naar inhoudsopgave

15

Ten opzichte van de andere steden hadden Amsterdam en Rotterdam een ruimere aanbodsituatie, wat heeft geresulteerd in een hoger aandeel binnen de totale opname, terwijl de opnamedynamiek gedempt van karakter is in Utrecht en Den Haag. Mede door de populariteit van multimodale knooppunten en een levendige omgeving met veel voorzieningen, ligt het leegstandspercentage (2-5%) in de kerngebieden van de G5, zoals de Zuidas (2,5%), Den Haag CBD (3,9%) en Rotterdam RCD (6,7%), Utrecht Stationsgebied (4,5%) en Eindhoven stationsgebied (6,0%) nog lager dan de gemeentelijk gemiddelde leegstandspercentages. Dit betekent dat de vraag naar kantoorruimte van organisaties niet altijd aansluit op het beschikbare aanbod. Denk hierbij aan een organisatie die een kantoorgebouw van 5.000 m² zoekt, terwijl er in het zoekgebied slechts 10 units a 500 m² beschikbaar zijn. Uiteindelijk beperkt het kantoorhoudende organisaties in hun groei, wat uiteindelijk ook een remmend effect zal hebben op economische groei. Door de beperkte beschikbaarheid van kantoorruimte en de stagnatie van nieuwbouwontwikkelingen, door de sterk gestegen bouw- en financieringskosten, laten de huurprijzen en verdere stijging zien in 2022. In Rotterdam liet de tophuurprijs een groei zien van 22% tot EUR 300,- per m² per jaar.

Ook in Amsterdam en Utrecht namen de tophuurprijzen beide met 7% toe tot EUR 535,- en EUR 305,- per m² per jaar. Deze tophuurprijzen werden allen behaald in nieuw gebouwde of volledig gerenoveerde kantoren. Door de aanhoudende krapte op de hoogwaardige kantoorlocaties zal de huurprijs naar verwachting verder toenemen. 2.3 DUURZAME KWALITEIT KANTORENMARKT 2.3.1. KLIMAATADAPTATIE EN KLIMAATMITIGATIE Voor de vastgoedmarkt ligt een grote verduurzamingsopgave in het verschiet. De Dutch Green Building Council benoemt dat de gebouwde omgeving verantwoordelijk is voor 40% van de gehele Nederlandse CO2-uitstoot3. Om de impact van de vastgoedmarkt op klimaatverandering te verminderen, zijn er recent beleidsinstrumenten ingevoerd en worden er komende jaren op internationaal en nationaal niveau nog meer van zulke instrumenten ingevoerd. Internationaal gezien heeft de Europese Unie het doel gesteld om in 2050 het eerste klimaat neutrale continent te zijn. Hiervoor is het nodig dat geldstromen van investeringen in de EU naar duurzame doelen gaan. Om duurzame financieringen te stimuleren heeft de EU een aantal beleidsinstrumenten geïntroduceerd: De EU Taxonomy, de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) en de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).

Deze beleidsinstrumenten hebben in beginsel betrekking op de financieringskant van vastgoed, en zijn daarmee voornamelijk gerelateerd aan de beleggersmarkt. Het doel achter deze instrumenten is het managen van financiële klimaatrisico’s, heroriënteren van kapitaal richting duurzame beleggingen en het verbeteren van de transparantie in de markt over wat duurzaam is.

3

16

https://www.dgbc.nl/whole-life-carbon-op-weg-naar-een-co2-neutrale-bouwkolom-254

Hoewel het nu nog lastig te voorspellen is wat de specifieke implicaties voor de Zuid-Hollandse kantorenmarkt gaan zijn van de EU doelstellingen, is er reeds een aantal trends te identificeren. In het algemeen is er een shift gaande naar duurzamere gebouwen. Dat is niet alleen energie-efficiëntie en uitstoot van die gebouwen, maar ook duurzaamheid door een grotere focus op de circulaire economie en duurzame bouwmaterialen. Specifiek zien we een aantal trendmechanismen: • Doordat meer gebruikers gaan rapporteren over de uitstoot van het woon-werkverkeer van hun medewerkers zien we een mogelijke vooruitgang in de zoektocht van bedrijven om de uitstoot van hun wagenpark of woon-werk reizen van medewerkers te laten dalen. Dit betekent dat gebruikers (nog) vaker op zoek gaan naar locaties in de buurt van hoogwaardig openbaar vervoer. • CO2 beprijzing zal zeker in de vastgoedmarkt een grote impact hebben. Aan de operationele kant zijn eigenaren en gebruikers er nóg meer bij gebaat om de uitstoot van gebouwen de minimaliseren. Aan de bouw-kant gaat het lastiger worden om aan vervuilende materialen te komen van binnen de EU én van buiten de EU. Interne beprijzing en een grensheffing van CO2 (EU ETS en CBAM) betekenen dat traditionele, niet-circulaire bouwmaterialen een stuk duurder gaan worden.

Hierdoor zal de bouw van nieuwe gebouwen duurder maar ook duurzamer worden met een shift naar alternatieve materialen (houtbouw) en naar gerecyclede materialen (circulair beton). • Oudere, niet-gerenoveerde kantoorpanden worden minder aantrekkelijk ondanks dat zij mogelijke een lagere prijs bieden. Dit komt doordat zij minder efficiënt zijn en doordat de uitstoot beprijsd gaat worden. Daarnaast voldoen zij waarschijnlijk niet aan de eisen voor duurzame gebouwen onder de grenzen van de EU Taxonomy. Ze kunnen dan niet gerapporteerd worden als duurzame investering door eigenaren die onder de SFDR moeten rapporteren, en door gebruikers die onder de IFRS16 hun vastgoed op de balans hebben staan en ook hun vastgoed moeten rapporteren volgens de eisen van de EU Taxonomy.

Terug naar inhoudsopgave

17

EU Taxonomy De EU Taxonomy is een classificatie systeem welke duidelijk moet maken welke investeringen als duurzaam gerapporteerd kunnen worden. Het doel van de Taxonomy is om greenwashen tegen te gaan en om beleggers te helpen duurzamere keuzes te maken. Voordat een economische activiteit, zoals beleggen in vastgoed, als duurzaam kan worden beschouwd, moet de activiteit voldoen aan de eisen die de EU Taxonomy stelt. Voor vastgoed geldt dat er bepaalde voorwaarden zijn voordat de belegging als duurzaam kan worden beschouwd. Deze eisen zijn afhankelijk van het feit of het bestaande bouw, in aanbouw of renovatie betreft. De voorwaarden waaraan een activiteit moet voldoen zijn afgestemd op (o.a.) de beperking van klimaatverandering (het verminderen van uitstoot) en de aanpassing aan klimaatverandering (klimaatadaptatie). Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) De SFDR vereist dat bepaalde financiële en niet-financiële partijen informatie over hun activiteiten openbaar maken. Voor de vastgoedmarkt geldt dat beleggers nu verplicht zijn te rapporteren over de duurzaamheid van haar activiteiten. In de praktijk betekent dit dat vastgoedfondsen hun mate van duurzaamheid moeten labelen: van fondsen die geen duurzaamheidskarakteristieken hebben, naar fondsen die duurzaamheid bevorderen tot fondsen die duurzaamheid als kerndoelstelling hebben.

De impact van de fondsen wordt vervolgens gemonitord aan de hand van specifieke PAI’s (Principle Adverse Impacts), waar deze beleggers elk kwartaal over moeten rapporteren. Ook moet de belegger rapporteren in welke mate de investeringen voldoen aan de EU Taxonomy. Corporate Sustainable Reporting Directive (CSRD) De CSRD heeft als doel duurzaamheidsverslaglegging binnen de EU te harmoniseren. De CSRD is de volgende evolutie van de Non-Financial Reporting Directive (NFRD) die vanaf 2014 van kracht is. De CSRD stelt duurzaamheidsrapportage vanaf 2024 verplicht voor bepaalde bedrijven binnen de Europese Unie. Daarmee heeft dit instrument betrekking op zowel de gebruikers- als beleggersmarkt. Dit geldt in eerste instantie voor de grote bedrijven, maar over een paar jaar zal ook het MKB hieraan moeten rapporteren. De CSRD introduceert een reeks verplichte normen en betrouwbaarheidseisen. Rapportage over de impact op het milieu en de impact die de omgeving op het bedrijf kan hebben door bijvoorbeeld fysieke risico’s zijn onderdelen van de CSRD. Bedrijven moeten bijvoorbeeld rapporteren over hoe zij omgaan met mogelijke fysieke risico’s zoals overstromingen. Daarnaast zal de CSRD de vereisten binnen duurzaamheidsrapportage verbreden en proces gerelateerde specificaties introduceren, zoals hoe met een materialiteitsbeoordeling moet worden omgegaan. 18

Het bewustzijn over het belang van verduurzaming van vastgoed groeit bij beleggers. Zeker gezien het feit dat klimaatveranderingen en de daarmee gepaarde (fysieke) klimaatrisico’s een direct effect hebben op de waarde van het vastgoed. Zo is bekend dat erkend duurzame kantoorgebouwen een stabielere waardeontwikkeling kennen dan kantoren die bijvoorbeeld niet over een (duurzaam) energielabel beschikken. Naast de bovengenoemde beleidsinstrumenten heeft de Europese Unie een richtlijn opgesteld waarbij zij verbetering in de energieprestatie van gebouwen wil stimuleren: De European Energy Performance of Building Directive (EPBD). Iedereen die actief is op het terrein van de gebouwde omgeving moet voldoen aan de Nederlandse eisen die voortkomen uit de EPBD. De richtlijn die in de EPBD geformuleerd is bevat eisen en bepalingen om de energie-efficiëntie van gebouwen te verbeteren, waardoor het energieverbruik daalt. De eisen en bepalingen die relevant zijn voor de Nederlandse situatie zijn opgenomen in het Bouwbesluit en verankerd in de BENG-normen. Een van de (nationale) instrumenten die de Nederlandse overheid heeft ingevoerd om klimaatverandering tegen te gaan is het verplicht stellen van minimaal energielabel C per 1 januari 2023.

De helft van alle kantoorruimte in Nederland beschikt hier nog niet over: 11% heeft een label D of slechter, terwijl van 39% nog geen label is geregistreerd4. Gegeven het feit dat veel nieuwbouw sinds 2010 op hoogwaardige kantoorlocaties is gerealiseerd en over minimaal label C beschikt, ligt het grootste deel van de verduurzamingsopgave in het value-add segment. Hierdoor zijn significante investeringen noodzakelijk, terwijl bouwkosten blijven stijgen en financiering steeds moeilijker wordt. Overheden zijn ondertussen zoekende in de manier waarop zij gebouweigenaren op hun verplichtingen kunnen wijzen, terwijl vanuit maatschappelijke pressiegroepen druk komt te staan op het nakomen van de verplichting. Gezien de noodzaak van de verduurzaming en de toenemende druk op de handhaving, staat de waarde van kantoorgebouwen zonder energielabel C onder grote druk. Dit kan leiden tot een uitvergroting van de al bestaande selectieve vraagstuk naar kantoorruimte op toplocaties, zowel vanuit beleggers als gebruikers.

4

https://nos.nl/artikel/2448908-helft-kantoorgebouwen-voldoet-niet-aan-energiezuinige-norm Terug naar inhoudsopgave

19

Overheden zijn ondertussen zoekende in de manier waarop zij gebouweigenaren op hun verplichtingen kunnen wijzen, terwijl vanuit maatschappelijke pressiegroepen druk komt te staan op het nakomen van de verplichting. Gezien de noodzaak van de verduurzaming en de toenemende druk op de handhaving, staat de waarde van kantoorgebouwen zonder energielabel C onder grote druk. Dit kan leiden tot een uitvergroting van de al bestaande selectieve vraagstuk naar kantoorruimte op toplocaties, zowel vanuit beleggers als gebruikers. 2.3.2. TOEKOMSTBESTENDIGHEID KANTORENMARKT ZUID-HOLLAND

2.3.2. Toekomstbestendigheid kantorenmarkt Zuid-Holland Om de omvang van de verduurzamingsopgave van kantoorgebouwen in te kunnen Om de omvang van de verduurzamingsopgave van kantoorgebouwen in teonderstaande kunnen schatten, is de schatten, is de verdeling van de energielabels weergeven in de grafiek verdeling van de energielabels weergeven in de onderstaande grafiek en kaarten. en kaarten. Kantorenvoorraad provincie Zuid-Holland

Energielabels in aantal vierkante meters vs aantal kantoorobjecten A of hoger

36%

49%

34%

40% B of C

24%

21%

26%

26% D of lager

9% 13%

Onbekend

12% 14% 29%

21% 21%

2022 | Oppervlakte in m² 2021 | Oppervlakte in m²

26%

2022 | In aantal kantoren 2021 | In aantal kantoren

Met het verplicht stellen van minimaal energielabel C, lijkt de aandacht voor verduurzaming bij gebouweigenaren te zijn gegroeid. Naast de beleidsmatige druk, speelden 4 de stijgende energieprijzen ook een belangrijke rol. In 2022 beschikte een groter deel https://nos.nl/artikel/2448908-helft-kantoorgebouwen-voldoet-niet-aan-energiezuinige-norm van het kantooroppervlakte over minimaal energielabel C. Opvallend is daarbij dat 14 voor het&kantooroppervlakte dat al over een energielabel beschikte, Cushman Wakefield | Trendrapportage kantorenmarkt Zuid-Holland 2022 maatregelen zijn genomen om van een label D (of lager), een label B of C of label A (of hoger) te maken. Wanneer het kantooroppervlakte in ogenschouw wordt genomen, is het aandeel energielabel A of hoger toegenomen van 40% in 2021 naar 49% in 2022. Daartegenover staat dat het aandeel van energielabel B of C of D of lager is gedaald binnen het totale oppervlak. Het aandeel onbekend blijft met 21% in 2022 gelijk aan 2021. Dat het aandeel onbekend gelijk is gebleven kan mogelijk te maken hebben met administratieve beperkingen, zoals missende gegevens of een later moment van registratie. Er lijkt geen relatie te bestaan tussen een onbekend energielabel en mogelijke transformatie. Voordat transformatie plaatsvindt, staat een kantoorpand vaak voor een langere tijd leeg.

Wanneer naar de leegstand wordt gekeken is te zien dat 17% van de leegstaande kantoormeters geen energielabel kent in 2022, waarvan 7% langer dan 3 jaar leegstand kent. Deze 7% leegstand is in absolute aantallen een zeer beperkt deel van 21% van de voorraad waarvan het energielabel onbekend is.

20

onbekend blijft met 21% in 2022 gelijk aan 2021. Dat het aandeel onbekend gelijk is gebleven kan mogelijk te maken hebben met administratieve beperkingen, zoals missende gegevens of een later moment van registratie. Er lijkt geen relatie te bestaan tussen een onbekend energielabel en mogelijke transformatie. Voordat transformatie plaatsvindt, staat een kantoorpand vaak voor een langere tijd leeg. Wanneer naar de leegstand wordt gekeken is te zien dat 17% van de leegstaande kantoormeters geen energielabel kent in 2022, waarvan 7% langer dan 3 jaar leegstand kent. Deze 7% leegstand is in absolute aantallen een zeer beperkt deel van 21% van de voorraad waarvan het energielabel onbekend Op basis van het aantal kantoren is een vergelijkbare beweging te zien. Het aandeel is. van energielabel A of hoger is toegenomen van 34% in 2021 naar 36% in 2022. Het Op basis van hetlabel aantalBkantoren een vergelijkbare te zien. Het aandeel energielabel aandeel van of C ofislabel D of lagerbeweging is in 2022 gedaald naar van respectievelijk A24% of hoger is toegenomen van 34% in 2021 naar 36% in 2022. Het aandeel van label B of C ofislabel D en 12%, ten opzichte van 26% en 14% in 2022. Het aandeel onbekend in 2022 of lager is in 2022 gedaald naar respectievelijk 24% en 12%, ten opzichte van 26% en 14% in 2022. Het moet 3 procentpunt gegroeid naar 29%, terwijl dit aandeel in 2021 nog 26%.

Verlopen aandeel onbekend is in 2022 moet 3 procentpunt gegroeid naar 29%, terwijl dit aandeel in 2021 nog energielabels kunnen hiervan de oorzaak zijn. 26%. Verlopen energielabels kunnen hiervan de oorzaak zijn. Energielabel A of hoger - 2022

Energielabel B of C - 2022

Energielabel D of lager - 2022

Energielabel Onbekend - 2022

Cushman & Wakefield | Trendrapportage kantorenmarkt Zuid-Holland 2022

Terug naar inhoudsopgave

15

21

3. KANTORENMARKT PROVINCIE ZUIDHOLLAND 3.1 KANTORENSTRUCTUUR PROVINCIAAL BELEID Zuid-Holland wil een toonaangevende provincie zijn met een goed woon-, werk- en leefklimaat. Om dit te bewerkstellingen is het van belang dat de vraag en het aanbod van kantoren kwantitatief en kwalitatief in balans is en dat er voldoende ruimte is om kantoorwerkgelegenheid op de juiste plekken te huisvesten. Het huidige beleid beredeneert dat het creëren van een goede kantorenmarkt vraagt om enerzijds een aantal sterke kantorenclusters en anderzijds ook (beperkte) ruimte voor kleine kantoren met lokale reikwijdte. Het kantorenbeleid is dan ook gericht op het concentreren van kantoren op de juiste plek, het reduceren van plancapaciteit op kansarme plekken en het bevorderen van transformatie van leegstaande kantoren op kansarme plekken. Om dit te bewerkstellingen maakt provincie Zuid-Holland onderscheid tussen vier verschillende locaties met allen hun eigen kenmerken.

22

Locaties

Kenmerken

Strategie

Grootstedelijke toplocaties / centrumlocaties.

Hoogwaardige, moderne kantoorlocaties aangevuld met direct omliggende centrumlocaties in Rotterdam en Den Haag CID. Aantrekkelijk voor (grote) multinationals

Groeistrategie: Het bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden die binnen deze grootstedelijke top- en centrumlocaties liggen.

OV-knooppuntlocaties en centrum/(intercity)Stationslocaties.

OV-knooppuntlocaties die zowel per intercity als per auto uitstekend bereikbaar zijn. Kenmerkend is de multifunctionaliteit. Betreft grotere kantoorgemeenten in Zuid-Holland.

Zowel groei als afname van planaanbod. Het bestemmingsplan kan binnen de grotere kantoorgemeenten voorzien in nieuwe kantoren, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte kantoorlocaties.

Snelweglocaties, OVknooppuntlocaties en overige.

Snelweglocaties, OVknooppuntlocaties (zonder intercity bereikbaarheid) en overige locaties met een gemeentegrens overschrijdend profiel.

Verdunnen en afname van de plancapaciteit én het bestaande aanbod.

Kleinschalige kantoorruimte (in bestemmingsplannen).

Heeft betrekking op kleine bedrijventerreinen of kleinere kantoorgemeenten, kleinere (of middelgrote) eindgebruiker.

Verdunnen met lokaal maatwerk.

Op basis van deze Hoofdstructuur hebben de verschillende regio’s binnen provincie Zuid-Holland in 2019 de regionale kantorenvisie geactualiseerd. Deze huidige regionale kantorenvisies heeft de provincie aanvaard tot juli 2024. Voor dat tijdstip is het gewenst dat er nieuwe door de provincie te aanvaarden regionale visies opgesteld zijn. In dit kader wordt momenteel de behoefteraming geactualiseerd om meer zicht te krijgen op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag-aanbod confrontaties voor kantoren.

Terug naar inhoudsopgave

23

Kantorenregio56

Variabele

2020

2021

2022

Rotterdamse regio

Voorraad

4.512.800

4.493.600

4.420.800

Leegstand

Haagse regio

Midden Holland

Holland-Rijnland

Zuid-Holland-Zuid

5 6

24

8,1%

8,8%

7,3%

Opname

96.900

122.600

124.900

Aanbod

489.400

448.300

354.800

Kanslabel aanbod (respectievelijk kansrijk, kanshebbend en kansarm)

23% 51% 27%

21% 56% 23%

33% 49% 18%

Aanbod-opnameratio

5,1:1

3,7:1

2,8:1

5.864.500

5.801.000

5.698.400

Voorraad Leegstand

5,4%

5,9%

6,6%

Opname

84.800

78.600

92.400

Aanbod

382.800

407.800

458.900

Kanslabel aanbod (respectievelijk kansrijk, kanshebbend en kansarm)

25% 53% 22%

45% 42% 13%

36% 50% 14%

Aanbod-opnameratio

4,5:1

5,2:1

5,0:1

466.400

467.000

440.000

Voorraad Leegstand

7,9%

7,7%

6,3%

Opname

5.000

5.500

5.500

Aanbod

50.500

39.500

27.500

Kanslabel aanbod (respectievelijk kansrijk, kanshebbend en kansarm)

4% 48% 48%

4% 58% 38%

4% 52% 44%

Aanbod-opnameratio

10,1:1

7,2:1

5,0:1

1.041.800

1.053.300

1.033.900

Voorraad Leegstand

5,2%

5,6%

5,8%

Opname

33.000

34.000

28.400

Aanbod

87.200

90.000

73.000

Kanslabel aanbod (respectievelijk kansrijk, kanshebbend en kansarm)

27% 29% 45%

32% 25% 44%

36% 25% 39%

Aanbod-opnameratio

2,6:1

2,7:1

2,6:1

844.500

852.200

837.400

Voorraad Leegstand

7,2%

5,3%

4,9%

Opname

4.600

23.900

9.800

Aanbod

75.000

50.700

49.500

Kanslabel aanbod (respectievelijk kansrijk, kanshebbend en kansarm)

0% 46% 54%

0% 52% 48%

15% 57% 28%

Aanbod-opnameratio

16,3:1

2,1:1

5,0:1

Door mutaties en na-meldingen kunnen cijfers van 2020 en 2021 iets afwijken van eerder gecommuniceerde cijfers uit voorgaande Trendrapportages Kantorenmarkten Zuid-Holland. Het aanbod en de opname betreft kantoorruimte vanaf 500 m² v.v.o.

3.2 KANTORENMARKT PROVINCIE ZUID-HOLLAND De vijf bovenstaande kantorenregio’s hebben elk hun eigen afbakening en functie. Het provinciale dashboard en de voorliggende rapportage hebben tot doel een accuraat en geïntegreerd overzicht te bieden door op uniforme wijze de kantorenmarkten in kaart te brengen die afzonderlijke beleidsvisies kunnen onderzoeken. Praktisch alle cijferreeksen en percentages zijn af te lezen uit het dashboard. In 2022 had de provincie Zuid-Holland een kantorenvoorraad van circa 12,4 miljoen m², wat neerkomt op circa 27% van de in Nederland aanwezige als ‘kantoor’ aangemerkte ruimte. Deze kantoren bieden gezamenlijk ruimte aan circa 535.000 arbeidsplaatsen7 van kantoorhoudende organisaties. Dit betreft het totaal van alle werkzame personen, ofwel personen die betaalde activiteiten verrichten op of vanuit de vestiging. Dit weergeeft het totaal van deeltijd en voltijd banen. ROTTERDAMSE REGIO De Rotterdamse regio telt in 2022 een kantorenvoorraad van circa 4,4 miljoen m². Met deze voorraad kent de Rotterdamse regio een aandeel van 36% binnen de totale provinciale kantorenvoorraad in 2022 en huisvest de regio 197.700 banen van kantoorhoudende organisaties. Met een kantorenvoorraad van 4,4 miljoen m² trekt de Rotterdamse regio het grootste aandeel van de opname binnen de provincie naar zich toe.

In 2022 heeft de Rotterdamse regio een opname van circa 124.900 m² geregistreerd, wat neerkomt op een aandeel van 48% binnen de totale provinciale opname. Daarmee is het aandeel van de regio licht toegenomen ten opzichte van een jaar eerder, toen de regio kon rekenen een aandeel van 46% binnen de totale provinciale opname. De toename van het aandeel lijkt een gevolg te zijn van de concentratiebeweging naar de grotere stedelijke gebieden. Met name de Rotterdamse kantorenmarkt toont een opmerkelijke stijging in de opnamedynamiek, zo steeg de opname van 99.400 m² in 2021 naar 110.600 m² in 2022. Het aandeel van de Rotterdamse regio binnen het totale aanbod in de provincie Zuid-Holland is sterk afgenomen van 43% in 2021 naar 37% in 2022. In 2022 telde de Rotterdamse regio een aanbod van 354.800 m², 21% minder dan een jaar eerder toen er 448.300 m² in aanbod stond. In 2022 is 33% van het aanbod in de Rotterdamse regio bestempeld als kansrijk. Dit aanbod bevindt zich op de multimodale locaties zoals het centrum van Rotterdam, het RCD en Kop van Zuid in Rotterdam. Het grootste deel van het aanbod in de Rotterdamse regio is bestempeld als kanshebbend (49%). In deze klasse ligt ook het grootste deel van de leegstand (52%).

Voor dit deel van het aanbod is het wenselijk dat een gebieds- en/of gebouwimpuls plaatsvindt om de locatie of het gebouw te laten voldoen aan de hedendaagse vestigings- en gebruikerseisen van kantoorgebruikers. 18% van het aanbod is bestempeld als kansarm.

7

Het aantal arbeidsplaatsen is gebaseerd op de kantoorhoudende sectoren J t/m O volgens de Standaard Bedrijfsindeling 2008 (SBI). Terug naar inhoudsopgave

25

Tussen 2020 en 2022 fluctueert de aanbod-opnameratio tussen 5,1:1 in 2022, naar 3,7:1 in 2021 en naar 2,8:1 in 2022. Daarmee laten de aanbod-opnameratio’s een verkrapping zien. In 2021 liet de Rotterdamse regio een lager aanbod-opnameratio zien door enerzijds een stijging in de opname (+27%) en een afname van het aanbod (-9%). In 2022 daalde de aanbod-opnameratio voornamelijk door een afname in het aanbod (-21%) en een lichte stijging in de opname (+1,8%). Leegstandscijfers op deelgebiedniveau laten verschillen zien wat betreft ruimte of krapte op de kantorenmarkt. Zo kent Rotterdam Alexander een leegstandspercentage van 2,7%, wat onder frictieleegstand (5% + 2%-punt marktruimte) ligt, terwijl de Z-as in Rotterdam weer een hoger leegstandspercentage van 7,6% registreert. Hoewel aanbod-opnameratio’s wellicht een ruime kantorenmarkt doen suggereren is het noodzakelijk om rekening te houden met verschillen tussen (deel)gebieden in de Rotterdamse regio om zo voor elke locatie een goede balans tussen vraag en aanbod na te streven. HAAGSE REGIO De Haagse regio telt in 2022 een kantorenvoorraad van circa 5,7 miljoen m². Daarmee heeft de regio ten opzichte van de andere regio’s de meest omvangrijke kantorenvoorraad: 46% van de provinciale kantorenvoorraad is gelegen in de Haagse regio. Met deze voorraad huisvest de Haagse regio 204.000 kantoorhoudende banen.

Hoewel het grootste aandeel binnen de totale voorraad van provincie Zuid-Holland toegeschreven kan worden aan de Haagse regio, kent deze regio niet de hoogste opname. In 2022 werd er circa 92.400 m² aan kantoorruimte opgenomen in de Haagse regio, wat neerkomt op een aandeel van 35% binnen de provinciale opname. Daarmee ligt het aandeel van de Haagse regio 13 procentpunt lager dan het aandeel van de Rotterdamse regio (48%) binnen de totale opname. Dat het aandeel van de Haagse regio lager ligt dan het aandeel van de Rotterdamse regio heeft enerzijds te maken met de schaarste van kwalitatief goed kantooraanbod op de populaire kantoorlocaties binnen de Haagse regio, maar is anderzijds ook het gevolg van de alom aanwezige (Rijks)overheid en aanverwante diensten die wel in Den Haag gevestigd zijn, maar kantoorgebruiker relatief weinig verhuisdynamiek genereren. De Rotterdamse regio kende de afgelopen jaren meer ruimte op de kantorenmarkt, waardoor kantoorhoudende organisaties gemakkelijker de meest passende kantoorruimte in gebruik konden nemen, resulterend in een groter aandeel in 2022. Ten opzichte van 2021 is het aandeel van de Haagse regio binnen de opname wel toegenomen van 30% (2021) naar 35% (2022). De opnamedynamiek in de Haagse regio is afgelopen jaar, met 18 procentpunt, sterk gestegen.