Document · PDF

bijlage 4 NVM Dordrecht Rapport integrale wijkaanpak bij funderingsproblematiek 11 nov 2025.pdf

Dordtse Dinsdag – Beeld- en oordeelsvormende commissies 2 december 2025, gemeente DordrechtBij agendapunt: 2: Raadsinformatiebrief over Bodemdaling en funderingsproblematiek bij niet-onderheide woningen - Raadsinformatiebrief7.603 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Funderingsproblematieken in binnenstedelijke wijken

Inleiding

Achtergrond en aanleiding van het onderzoek

Inhoud 5

Onderzoeksporen: resultaten en aandachtspunten

Doelstellingen

a. Sociaal - Maatschappelijk (bewonersparticipatie)

Methodologie – uitwerking via 3 sporen

b. Economisch (financiële haalbaarheid)

Kosten – baten analyse

Managementsamenvatting

Fiscale impact Financieringsmogelijkheden

Stakeholder betrokkenheid

Identificatie van stakeholders

Belangrijkste bevindingen uit stakeholder gesprekken

Scenario’s voor (wijk-)aanpak

Beschrijving van verschillende scenario’s

Voor- en nadelen van de scenario’s

c. Volkshuisvesting en Stedenbouw

Opzet, organisatie en instrumentarium

Conclusies & aanbevelingen

Bijlagen

Combineren van opgaven – kracht in combinatie

a. Deelnemers / gesprekspartners onderzoek

Criteria voor selectie (welke werken we hier uit)

b. Voorbeeld overzicht Fasering, stappen, activiteiten en betrokkenheid

c. Stakeholders en problemen

1 Inleiding Achtergrond en aanleiding van het onderzoek Achtergrond en aanleiding van het onderzoek Meerdere gemeenten in Nederland hebben wijken waar de combinatie van bodemdaling, wateropvang, energietransitie, kwetsbare bebouwing en het veiligheidsgevoel van bewoners tot problemen leidt. Het rapport “Goed Gefundeerd” van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) heeft de funderingsproblematiek in Nederland opnieuw onder de aandacht gebracht. Dit rapport, gepubliceerd in februari 2024, benadrukt de urgentie van een nationale aanpak om de toenemende schade aan funderingen van gebouwen te voorkomen. Volgens het rapport kampen ongeveer 425.000 gebouwen in Nederland met verzakkingsschade of zullen deze schade tussen nu en 2035 ontwikkelen. De financiële impact van deze schade kan oplopen tot €54 miljard, wat naast de economische gevolgen ook aanzienlijke emotionele en maatschappelijke effecten heeft. De Rli wijst erop dat de funderingsproblematiek al meer dan twintig jaar speelt, maar dat een effectieve aanpak tot nu toe is uitgebleven. Klimaatverandering en het gebrek aan informatie over de staat van funderingen dragen bij aan de verergering van het probleem. Het rapport roept op tot een gezamenlijke inspanning van eigenaren, marktpartijen en overheden om de impasse te doorbreken en preventieve maatregelen te nemen.

Door deze problematiek weer op de kaart te zetten, hoopt de Rli dat er eindelijk stappen worden

Het rapport constateert dat funderingsproblemen niet

Het idee om een ‘spoorboekje’ uit te werken waarin

nieuw zijn. En benadrukt dat funderingsschade zich niet

gedetailleerde stappen zouden worden opgenomen, bleek

alleen voordoet in landelijke gebieden, maar ook in stedelijke

niet realistisch. Daarentegen biedt het onderzoek op basis van

gebieden zoals historische binnensteden en voor- en

geraadpleegde experts nu de kaders en keuzemogelijkheden

naoorlogse wijken. Maar dat besef was er natuurlijk al

gedurende het proces. Er is dus aandacht besteed aan

langer in diverse steden in Nederland die de problematieken

diverse aspecten, maar met name ook naar de combinatie

aan den lijve ondervonden in oudere (arbeiders) buurten.

van opgaven: hoe kan de opgave (businesscase) verbreed

Waar het rapport niet op ingaat zijn de mogelijkheden

worden zodat – naast verbetering van de fundering – ook de

om met een gecombineerde aanpak van de problematiek

woonkwaliteit en woonomgeving op een toekomstbestendige

ook de haalbaarheid hiervan te bevorderen. Om juist op

manier worden vormgegeven.

dat vlak een stap te zetten is de gemeente Dordrecht

Te denken valt dan bijvoorbeeld aan een combinatie met

samen met NVM een onderzoek begonnen naar de

opgaven zoals:

oplossingsrichtingen voor wijkaanpak bij binnenstedelijke

• Energietransitie en verduurzaming

funderingsproblematieken. Waarbij specifiek de focus ligt op

• Mobiliteit en parkeren

wijken met minder draagkrachtige eigenaren / bewoners met

• Groen en water(berging)

beperkte veerkracht. Een maatschappelijk probleem dat veel stakeholders raakt en veel invalshoeken kent.

Dit rapport gaat niet in op de vraag welke partij voor de eventuele kosten op moet draaien. De vraag over

Doelstelling

“aansprakelijkheid” kan per woning of wijk verschillen. En

De doelstelling van het onderzoek was om – op basis van

dus ook wie de (extra) lasten moet dragen. In dit onderzoek

een referentiewijk in de gemeente Dordrecht – een aanpak

gaan we hier verder niet op in, maar het is zeker wel een

uit te werken hoe binnenstedelijke funderingsopgaven in

eerste onderwerp van discussie als een exploitatie (mogelijk)

combinatie met andere problematieken op wijkniveau, vorm

negatief uitpakt.

kunnen krijgen. Kennis van verschillende gemeentelijke disciplines en externe deskundige wordt gebundeld om voor alle gemeenten met enigszins vergelijkbare problematiek, een handleiding te bieden en externe deskundigen zijn.

ondernomen om de funderingsschade aan te pakken en de leefbaarheid en kwaliteit van de woningvoorraad in Nederland te verbeteren.

Methodologie In dit onderzoek is de uitwerking van de opgave via drie sporen opgepakt. Dat zijn: • Sociaal & Maatschappelijk spoor • Stedenbouwkundig spoor • Financieel spoor In de verdere uitwerking in dit rapport wordt verkend welke volgordelijkheid en verbanden er in de diverse trajecten (sporen) plaats zou moeten vinden. Een vaste volgordelijkheid is niet in alle gevallen aan te wijzen. Enerzijds moet er voldoende ruimte zijn voor bewoners om in een vroeg stadium mee te kunnen denken. Anderzijds helpen ambtelijke verkenningen om vooraf enige houvast te krijgen voor wat betreft de wenselijkheid en financiële haalbaarheid. Dankwoord Voor dit rapport hebben we veel gehad aan de kennis, ideeën en ervaringen van een grote groep betrokkenen – van overheden tot maatschappelijke en commerciële partijen. Dank aan iedereen die heeft meegedacht, informatie deelde of op een andere manier heeft bijgedragen. Jullie input was van grote waarde.

Managementsamenvatting

De funderingsproblematiek in Nederland is urgent en

In het onderzoek zijn drie scenario’s verkend: niets doen,

omvangrijk. Vaak wordt daarbij direct gedacht aan

funderingsaanpak op woning- of blokniveau, en wijkaanpak

woningen waarvan de houten paalfundering is doorgerot,

via stadsvernieuwing. De laatste optie wordt gezien als

maar woningen met een ondiepe fundering zijn ook erg

meest kansrijk, vooral in wijken met beperkte veerkracht van

kwetsbaar voor schades als gevolg van bodemdaling. Dan

bewoners. Het succes staat of valt met gemeentelijke regie,

gaat het om verzakkingen, ernstige vochtproblemen of

participatie van bewoners en slimme financiële constructies.

een grote kans op wateroverlast. Bodemdaling is ook een

Het proces wordt vormgegeven in vier fasen: verkennen,

probleem in Dordrecht. De gemeente investeerde eerder in

uitwerken, besluitvorming en uitvoering. Daarbij is intensieve

onderzoek en herstel van paalfunderingen. Maar kwetsbare,

betrokkenheid van stakeholders essentieel, evenals

niet-onderheide (private) woningen zijn daarbij grotendeels

transparantie over kosten, risico’s en eigenaarschap.

buiten beeld gebleven. De noodzaak tot structurele

Voor de uitvoering wordt aanbevolen een onafhankelijke

vernieuwing van infrastructuur vergroot de urgentie van

uitvoeringsorganisatie, zoals bijvoorbeeld een

een integrale aanpak.

Wijkontwikkelingsmaatschappij1 (WOM), in te richten.

Dit onderzoek, uitgevoerd door gemeente Dordrecht en

De hoofdconclusie is dat een integraal en gecoördineerd

de Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van

plan of programma op het niveau van de hele wijk het

Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM u.a.

meeste uitzicht biedt op duurzame oplossingen. Dit vereist

(NVM), richtte zich op het ontwikkelen van een aanpak die

gemeentelijke regie, slimme financiering en breed draagvlak,

verder gaat dan alleen funderingsherstel. Uitgangspunt

zodat kwetsbare wijken in Dordrecht veilig, leefbaar en

is een brede, integrale wijkaanpak waarin opgaven als

toekomstbestendig blijven. Dit betekent niet dat alleen een

verduurzaming, energietransitie, mobiliteit, vergroening

volledige integrale wijkaanpak de beste en de meest haalbare

en klimaatadaptatie (waaronder waterberging) worden

aanpak zal zijn. Daarvoor zijn er teveel onzekerheden.

gecombineerd. Daarmee ontstaat niet alleen een technisch

Mogelijk is het belangrijk om ‘groot te denken, maar klein te

herstel, maar ook een toekomstbestendige wijk.

beginnen’, verder te leren en te onderzoeken mét de bewoners hoe je komt tot een aanpak die de meerwaarde oplevert die je zoekt, maar ook aansluit bij haalbaarheid en de menselijke maat.

Met de hier genoemde Wijkontwikkelingsmaatschappij wordt bedoeld een op afstand van het gemeentelijk apparaat opererende

publiek-private organisatie. Hiervoor wordt in dit rapport gemakshalve de naam Wijkontwikkelingsmaatschappij gebruikt.

Funderingsproblematiek in Dordrecht: groeiend en urgent Meer dan een kwart van de woningen in Dordrecht dateert van vóór 1970. Zo’n circa 7.000 daarvan zijn gebouwd op ondiepe funderingen. Er zijn buurten waar woningen met ondiepe funderingen serieuze overlast ervaren: vochtproblemen, verzakkingen, ongezonde woonomstandigheden en dalende woningwaarden. De gemeente besteedde eerder veel aandacht aan onderzoek en herstel van paalfunderingen. Maar kwetsbare, nietonderheide (private) woningen zijn grotendeels buiten beeld gebleven. Intussen blijft de openbare ruimte dalen en moet deze steeds opnieuw worden opgehoogd waardoor woningen nóg dieper komen te liggen. Met de noodzaak van vernieuwen van de infrastructuur stapelen de problemen zich verder op. Het funderingsprobleem groeit letterlijk onder de voeten van de gemeente – en vraagt om directe actie. Waarbij een buurtgerichte aanpak nodig is, maar vooral in buurten met bijna alleen privaat woningeigendom wel bijzonder complex wordt. Individuele woningeigenaren zijn niet in staat om de ontstane problemen zelf – door ingrepen aan hun eigen woning – fundamenteel op te lossen. De verwevenheid met openbare ruimte, aangrenzende panden en ook in algemene zin de veroudering van deze woningvoorraad (die nog niet is verduurzaamd) maken dit in fysieke en financiële zin onmogelijk. Zonder regie lijken oplossingen ver uit zicht te raken.

In dit document zullen we in de kaders nader onderzoeken hoe voorgestelde oplossingsrichtingen uitpakken voor een fictieve wijk met circa 900 grotendeels verouderde en ondiep gefundeerde woningen waarvan sommige ernstig zijn verzakt.. Ten behoeve van enkele eerste indicatieve berekeningen is voor deze wijk – als theoretische exercitie een stedenbouwkundig telmodel ontwikkeld.

Stakeholder betrokkenheid

Identificatie van stakeholders

Belangrijkste bevindingen uit gesprekken

In algemene zin kan gesteld worden dat alle betrokkenen

Voor een gedragen oplossing is brede steun nodig van alle

Voor dit onderzoek vallen we terug op de input die geleverd is

de funderingsproblematieken zien ontstaan en/of zelfs aan

betrokken stakeholders in de wijk. Naast uiteraard eigenaar /

door de betrokken gesprekspartners en / of stakeholders (zie

den lijve ondervinden. En dat, hoewel het een probleem is

bewoners zijn dat veel andere partijen. Waarbij de belangen

bijlage 1). Daarbij dient opgemerkt te worden dat wellicht de

dat zich in een onvoorspelbaar tijdspad en in slow motion

wellicht niet allemaal op alle vlakken parallel lopen.

belangrijkste stakeholders (de eigenaar / bewoners en directe

ontwikkelt, het aan professionele partijen (publiek en privaat)

“gebruikers” in een buurt) niet betrokken zijn geweest.

is om hierover na te denken en oplossingsrichtingen te onderzoeken.

Het is raadzaam vooraf gedegen in kaart te brengen welke stakeholders er “actief” zijn in de wijk. Om achteraf niet voor verrassingen komen te staan. Veelal zal het gaan om de navolgende partijen:

WONINGEN

OVERIG VASTGOED

OPENBARE RUIMTE

Eigenaar/bewoner

Eigenaar/gebruiker

Gemeente als eigenaar

Eigenaar

Eigenaar/beheerder zoals • Waterschap • Energie- & kabelbedrijf • Beheer openbare ruimte

Huurder

Huurder Vastgoedfinancier

Het stedenbouwkundig model is een zogenaamd telmodel voor een voorbeeldwijk. Het dient alleen om inzicht te krijgen in een mogelijke

stedenbouwkundige opzet van de wijk (in aantallen woningen) zonder rekening te houden met bestaand vastgoed of huidige infrastructuur.

Maatschappij

Scenario’s voor een (wijk-)aanpak

Beschrijving van de scenario’s Niets doen is (eigenlijk) geen optie. Desondanks is het wel degelijk een mogelijkheid dat de verschillen in belangen (tussen stakeholders) leiden tot een impasse. En ‘niets doen’ dus wel degelijk het resultaat kan zijn. Waarbij ‘niets doen’ niet letterlijk genomen moet worden, maar meer in de context van “niets gezamenlijk doen”. Oftewel ieder beperkt zich tot de eigen invloedssfeer en gaat alleen over tot uitvoering van werkzaamheden als dat financieel en technisch verantwoord is. In dit onderzoek hebben we drie scenario’s in meer of mindere mate besproken: 1. Niets doen 2. Funderingsaanpak op woning / blokniveau 3. Wijkaanpak door middel van stadsvernieuwing

1. Niets doen. In dit scenario zijn de stakeholders zonder

2. Funderingsaanpak (vijzelen / funderen ) op woning / blokniveau

vastgoedbezit (gemeente, financiers etc)

De funderingsaanpak op woning of blokniveau

met name volgend. Volgend op de (woning-)

vergt (wellicht) enige sturing vanuit de

problemen en gebiedsproblemen die zich

gemeente. Dat zal op individueel woningniveau

komende jaren kunnen manifesteren en

wellicht beperkt zijn, maar gezien de opbouw

impact zullen hebben op de werkzaamheden,

van een binnenstedelijke wijk zal een

opgave en opdracht van deze stakeholders.

aanpak alleen per blok mogelijk zijn. Omdat

Zoals bijvoorbeeld het aanpassen van

binnenstedelijk de woningen veelal in rijtjes

bestrating nadat woningen zijn verzakt,

staan, zullen (vanuit technisch/ constructief

het aanpakken van de riolering als deze is

oogpunt) alle woningen in het blok namelijk

verzakt of verouderd, het begeleiden van de

mee moeten in een aanpak. Bijvoorbeeld door

energietransitie, het financieel begeleiden van

het opvijzelen van het hele blok. Afstemming in

bewoners met financiële achterstanden of

relatie tot andere blokken en / of gemeentelijke

ondersteunen van bewoners die hun huis willen

ingrepen in de openbare ruimte is daarbij

aanpakken.

onvermijdelijk. Evenals een (gedegen) voorbereiding op het financiële vlak. Voordeel is wel dat de wijkstructuur en maatschappelijke samenhang in stand gehouden kan worden. Op lange(re) termijn is dit echter geen houdbare oplossingsrichting; een oude opgeknapte woning blijft een oude woning. Waarbij zowel de wijk als woning de komende jaren nog keren – in het kader van andere opgaven zoals bijvoorbeeld de energietransitie – gefaseerd aangepakt zullen moeten worden.

3. Wijkaanpak door middel van stadsvernieuwing Wijkaanpak door stadsvernieuwing geeft de mogelijkheid diverse opgaven te combineren. Het biedt perspectief voor een toekomstbestendige wijk en

fysiek van de gebouwde omgeving en mentaal voor de bewoners. Tegen die achtergrond zijn scenario’s 2 en 3 voor oude(re) binnenstedelijke wijken de enige reële mogelijkheden.

mogelijke uitbreiding van de woningvoorraad.

Scenario 2 is passend als de wijk en haar bewoners

De betrokken wijken dateren uit een tijd dat

zelfsturing dit probleem op te lossen. Waarbij de vraag

mobiliteit, duurzaamheid, leefbaarheid en andere aspecten, anders waren. Een combinatie van herstel, (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw, waardoor zowel vergroening en verdichting – mede als oplossing voor het woningtekort -optioneel zijn, is mogelijk. Het kan een bredere kwaliteitsimpuls geven aan de wijk, met een lagere druk op de (toekomstige) gemeentelijke begroting. Het bevordert de leefbaarheid en daarmee het welzijn van veel bewoners. Daarnaast verlicht deze aanpak mogelijk pijnlijke ingrepen die financiers op individueel woningniveau zouden moeten nemen. Er bestaat brede consensus dat in wijken met een laag weerstandsniveau en beperkte(re) zelfredzaamheid van de eigenaren / bewoners een mate van (gemeentelijke) regie gewenst is. Verdere achteruitgang van de buurt wordt dan voorkomen;

kapitaalkrachtig genoeg zijn om (deels) vanuit rijst in hoeverre kapitaalkrachtige eigenaren nu al zelfstandig dit probleem aan kunnen pakken. Immers als de eigenaren over financiële ruimte beschikken zou er toch al meer initiatief genomen moeten zijn dan nu in deze wijken wordt ervaren. Scenario 3 blijft dan over als mogelijkheid voor een aantal kwetsbare wijken en waar er sprake is van een stapeling van opgaven voor de woningen en de openbare ruimte (zoals de warmtetransitie, een mobiliteits- en parkeeropgave, woon-/woningbouwopgave). In de praktijk zal een combinatie van scenario 2 (bijvoorbeeld enkele blokken) in combinatie met scenario 3 het meest voor de hand liggen. De combinatie leidt tot behoud van karakter gecombineerd met nieuwe kwaliteit en – zo veel mogelijk – het vinden van financiële dekking.

Onderzoeksporen: resultaten en aandachtspunten

In het vervolg van dit document werken we het hierboven geschetste scenario 3 (Wijkaanpak door middel van stadsvernieuwing) verder uit. Deze optie sluit aan bij de doelstelling van dit onderzoek, namelijk verkenning van mogelijkheden van aanpak van funderingsproblemen in binnenstedelijke wijken met een minder draagkrachtige

FASE 1 Verkennen en delen

bevolking. Het proces van stadsvernieuwing is hieronder in een tekening schetsmatig in beeld gebracht. We starten met het gesprek en eindigen (wellicht) met de uiteindelijke uitvoering: van gesprek naar uitvoering.

FASE 2 Samenbrengen en uitwerken

FASE 3 Van scenario’s naar besluitvorming FASE 4 Uitvoering

Het is met name ook een iteratief proces. De drie onderzochte (of te onderzoeken) sporen –

Volkshuisvesting en Stedenbouw

volkshuisvesting & stedenbouw, economisch en sociaal & maatschappelijk - hangen nauw met

Verdichting Nieuwe opzet wijk Bodemdaling

elkaar samen en in iedere fase van het stapsgewijze proces – zoals hierboven geschetst - zal ook afstemming moeten gebeuren met de overige sporen. Om de haalbaarheid als geheel in het oog te houden. En uiteindelijk zal dit ertoe moeten leiden dat de drie sporen ook als geheel in elkaar grijpen.

Waarde vastgoed Kosten Opbrengsten extra won.

Sociale cohesie Acceptatie verdichting Huisvesting Communicerende vaten

Economisch (financiële haalbaarheid)

Sociaal / Maatschappelijk (bewonersparticipatie)

5a Sociaal-maatschappelijk (participatie) Zoveel hoofden, zo veel meningen. Er zijn verschillende aanpakmogelijkheden voor complexe opgaven. Draagvlak bij direct betrokkenen en het gevoel dat stakeholders meebeslissen over datgene wat voor hen van belang is, bepaalt het succes. Vandaar dat de start van een mogelijke aanpak van een wijk met diverse problemen in de wijk begint! Aan de hand van de beschreven vier fases, zijn er stappen te nemen om te komen tot betrokkenheid, probleemanalyse, scenario bedenken en uitwerken en daarna uitvoering. Voordat de eerste fase wordt gestart zal het evenwel van belang zijn (politiek) commitment te hebben. De noodzaak om de complexe opgaven in een wijk met de stakeholders op te pakken zonder exact inzicht van de maatschappelijke investering moet bij zowel het gemeentebestuur als de Raad helder zijn. Dit betreft zeker niet direct een blanco check, maar nadat met belanghebbenden in de wijk gewerkt is aan oplossingen zal een terugtrekkende beweging door de gemeente contraproductief werken.

Fase 1: Verkennen & delen Doel: In beeld krijgen hoe alle betrokkenen aankijken tegen het wonen, werken en leven in de wijk. Wat zijn,

Stap 1: In de wijk worden bewoners, eigenaren,

Aandachtspunten en dilemma’s

naast de positieve aspecten, de zorgen, gebreken,

ondernemers en vertegenwoordigers uit het

1. Fase 1 is de belangrijkste fase in het

wensen, de opgaven en kansen

maatschappelijk veld geïnformeerd over een

proces: het gaat om het ontwikkelen van

nog uit te werken wijkaanpak. Allen worden

vertrouwen van de bewoners in de overheid

Start (huiswerk): een projectorganisatie waarin

uitgenodigd voor een Startbijeenkomst. Een

en in het proces. ‘heeft men echt het beste

de gemeente een belangrijke rol speelt, maakt een

website dient als voorlopige vraagbaak.

met mij voor?’ ‘Is mijn stem net zo belangrijk

overzicht van de stakeholders in de wijk en legt de

als dat van ieder ander?’

basis voor het projectverloop en de participatie.

2. Neem de tijd, investeer in gesprekken een-

Het is aan te bevelen dat het waterschap, de

op-een (aan de keukentafel) en in groepen,

provincie en de gemeente (inclusief afdelingen als

maar laat het niet weglopen of verzanden.

infra, groenvoorziening, mobiliteit en communicatie) betrokken worden

3. Maak als overheid duidelijk dat ook jij het Stap 2: Tijdens de Startbijeenkomst wordt

niet (al) weet. Niet eens wat, waar of hoe

de wijk uitgenodigd mee te helpen aan

groot het probleem precies is. Doe aan joint-

veranderingen in de wijk. Meer groen, beter

fact-finding met de bewoners/eigenaren.

parkeren, géén verzakkende woningen, geen

4. Overweeg om de bewoners te laten bijstaan

water of vocht overlast et cetera. Aanwezigen kunnen spreken en zich aanmelden voor een persoonlijk gesprek. Er wordt tevens een ‘begeleidingsgroep’ aangesteld met vertegenwoordigers vanuit alle stakeholders.

door een eigen proces/participatieadviseur, maar waak voor lobby op alleen eigenbelang. 5. Zorg vooraf voor dekking op dit proces van de gemeenteraad en gaandeweg voor een nauw aangehaakt college van B&W. 6. Doe op een zorgvuldige manier aan verwachtingenmanagement, vooral voor huidige bewoners. Hun directe

Stap 3: Er worden door een kernteam individuele gesprekken gevoerd met de stakeholders. De uitkomsten worden verwerkt in een te versturen enquête voor alle belanghebbenden binnen de wijk.

belang moet goed meegenomen worden, maar de overheid heeft ook een grotere verantwoordelijkheid voor de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad en de leefbaarheid voor toekomstige generaties.

Fase 2: Samenbrengen & uitwerken

Stap 1: De uitkomsten worden besproken met

Aandachtspunten:

de begeleidingsgroep. Voor alle stakeholders

1. Maak het onderscheid tussen fase 1 en fase

alle stakeholders, aanzet tot scenario’s.

wordt een tussenrapport opgesteld. De website

2 niet te strikt. Hier is ruimte voor heen en

wordt geactualiseerd en vervolgbijeenkomsten

weer denken nodig (dat geldt ook tussen

Start (huiswerk): destilleren van een top 5 van

worden georganiseerd. Dit is ook het moment

fase 2 en 3)

Doel: Uitkomsten van inventarisering bespreken met

positieve en negatieve aspecten in de wijk, welke kansen genoemd worden maar vooral wat echt

om te starten met de eerste financiele en stedenbouwkundige oplossingsrichtingen.

verbeterd moet worden. Deze uitkomsten worden ook

2. Opties zijn vaak niet a of b, vaak zal het gaan om combinaties 3. Maak bewoners op een zorgvuldige wijze

per groep stakeholders uitgewerkt.

onderdeel van het proces in fase 2. Er is geen ‘begeleidingsgroep’ op afstand. Die denkt en wikt en weegt vanaf het begin mee. Stap 2: Tijdens de vervolgbijeenkomsten worden uitkomsten gepresenteerd en besproken. Er wordt een aanzet gegeven welke scenario’s er mogelijk zijn om collectief problemen op te pakken (waaronder funderingen, vocht, maar ook gesprekken met de bank).

4. Het is noodzakelijk te komen tot hele goede integrale uitwerking, vooral ook in de gemeente. En (bestuurlijk) te beslissen over de consequenties daarvoor voor voorgenomen tijdlijnen van verschillende voorgenomen opgaves (warmtetransitie, vergroeningsaanpak, mobiliteitstransitie) 5. Wissel en denk door op verschillende schaalniveaus, vooral ook in de consequenties van verschillende aanpakken: * De bewoner -eigenaren; * De buurt in samenhang;

Stap 3: De uitkomsten van deze bijeenkomsten worden verwerkt en besproken met de begeleidingsgroep.

* De toekomst van de stad; 6. Werk al aan de randvoorwaarden voor fase 3: team, meerjarige reserveringen, e.d. 7. College moet het ‘thuisbrengen’ en staat in de wind. Betrek hen vroegtijdig. Investeer ruim tijd in het doorspreken van oplossingsrichtingen met hen.

Fase 3: Van scenario’s naar besluitvorming Doel: De gewenste en haalbare aanpassingen in/aan

Stap 1: De uitkomsten van scenario’s, de

Aandachtspunten:

de wijk destilleren en voorbereiden van besluitvorming.

plannen en doorrekeningen bespreken met

1. Groter denken, kleiner doen: overweeg om

de begeleidingsgroep. Updaten website en

fase 3 te starten met een of meerdere pilots.

Start (huiswerk): De uitkomsten vertalen naar

stakeholders uitnodigen voor een serie nieuwe

Gebruik die ook om terug te gaan naar fase

de aanpak. Deze uitzetten naar stedenbouw,

bijeenkomsten

2 en uitwerking van aanpakken fijn te slijpen

grondbedrijf en de belangrijkste publieke stakeholders

of zelfs te herzien.

(energiebedrijf, infrastructuur, waterschap).

2. Wederom, neem de tijd. Doordenk alle

Stedenbouwkundige varianten doorrekenen.

mogelijkheden steeds op consequenties. 3. Maatwerk is nodig op de verschillende Stap 2: Tijdens deze bijeenkomsten wordt verslag gedaan van de scenario’s, hoe zij overeenkomen (of afwijken) van de ‘top 5 lijstjes’ en wat de doorrekeningen brengen. Raadpleging (geen stemming) wat iedereen van de verschillende scenario’s vindt. De financiële afkadering van de exploitatie vindt plaats met alle betrokken stakeholders. Aankondigen dat er op basis van de meest

schalen: maatwerk voor bewoners, maatwerk voor blokken en maatwerk voor de buurt (t.a.v. staand beleid en uitgangspunten). Het college moet bewaken dat maatwerk niet doorschiet in (perceptie van) willekeur en voorkeursbehandelingen. 4. Reken je niet rijk in tijd en geld. Het valt zelden mee en vaak tegen.

gewenste scenario’s, individuele gesprekken gaan plaatsvinden.

Stap 3: Te beginnen met de stakeholders waar woning / vastgoed in de scenario’s direct betrokken worden, starten individuele gesprekken. Over mogelijk tijdelijke of vervangende huisvesting, over verkoop en terugkoop, over uitplaatsing etcetera. Voor de (hypotheek)bank van de eigenaar wordt een informatiebrochure afgegeven met een informatiedivestelefoonnummer.

Fase 4: Uitvoeringstraject Doel: Tot uitvoering brengen van (deel)scenario’s met een positieve impact op de wijk als geheel.

Stap 1: Het starten van werkzaamheden

Aandachtspunten:

hoeft niet te betekenen dat de hele wijk

1. Zorg voor een zeer zorgvuldige

Start (huiswerk): Op basis van de scenario’s en

‘under construction’ is. Er zal in delen van de

de bereidwilligheid van stakeholders wordt een

wijk soms alleen op termijn iets gebeuren

uitvoeringsorganisatie opgezet. Dat kan een externe

en misschien wel niets. Er kan zonder

partij (bijvoorbeeld een wijkontwikkelingsmaatschappij

‘gebouwde aanpassing’ wel een transformatie

of WOM) zijn als het scenario te maken krijgt met

plaatsvinden. Als er een ‘parkeerhub’ wordt

aankoop van vastgoed. Een projectorganisatie kan,

gebouwd en opgeleverd zal voor de wijk

met machtiging van de eigenaren, een adviseur

wel het ‘parkeren op straat’ kunnen worden

opdracht geven voor planuitwerking en een

aangepast waarna de inrichting van de

aanbesteding voorbereiden. NUTS bedrijven en

openbare ruimte ‘vergroend’ kan worden.

voorbereiding. 2. Anticipeer snel als zaken anders lopen dan verwacht of noodzakelijk.

gemeentelijke afdelingen kunnen werkzaamheden inplannen. Meerdere (deel)scenario’s zijn mogelijk. Zowel geschakeld in tijd als gebiedsgericht.

Tot het einde van fase 2 is er nog geen verdere publieke besluitvorming nodig anders dan een budgettair besluit voor de projectorganisatie voor de eerste fasen. Vanaf fase 3 is het van belang dat de gemeenteraad betrokken wordt zodat er richting besluitvorming geen verrassingen ontstaan. In deze fase wordt ook de besluitvorming go / no go voorbereid op basis van de doorgerekende scenario’s. Aandachtspunt blijft al of niet gewenste unanimiteit van betrokkenen over het ter besluitvorming voorgelegde scenario. Deze is waarschijnlijk wel gewenst, maar in de praktijk lastiger realiseerbaar. Na deze fase gaat de bal rollen. Daar waar gemeentebestuur of raad in eerdere fasen nog tot voortijdige beëindiging konden komen, zal een “go” aan het einde van fase 3 echt ook concrete uitvoering (en het substantieel maken van kosten, zoals verwerving) betekenen.

5b Economisch

De exploitatie staat of valt grotendeels bij de te hanteren

Het is daarom nuttig om meerdere scenario’s te bekijken

uitgangspunten. De afwegingen op dat vlak staan snel op

waar meer of minder huidige bewoners terug willen komen

papier, maar zullen uiteindelijk in de praktijk tot veel discussie

en / of zij een bijdrage kunnen doen om het gat tussen oud

Kosten – baten analyse wijkexploitatie

(kunnen) leiden.

en nieuw te dichten. Bij een daadwerkelijk project in een

Een grootschalige wijkaanpak – ook al wordt deze

• De inbrengwaarde van het vastgoed (de bestaande

gefaseerd uitgevoerd – kent een belangrijke financiële component die de haalbaarheid maakt of breekt. Het opkopen en slopen van woningen is een grote kostenpost. Om daar financiële dekking voor te zoeken zal een breed instrumentarium moeten worden ingezet. Waarbij verdichting (meer woningen terugbrengen dan in de oorspronkelijke opzet) bijna onontkoombaar is. Eventuele tekorten in de exploitatie zullen uiteindelijk wel moeten worden opgevangen, hetzij (deels) door de woningeigenaren, deels door publieke en / of private partijen.

wijk ligt het voor de hand in de exploitatie dus een aantal

bestaande vastgoed kan modelmatig bepaald worden,

• Verdichting van de wijk met een andere woningvoorraad is

maar ook middels een fysieke taxatie. Afhankelijk van

in alle scenario’s welhaast onvermijdelijk. Maar kent (ook)

de daadwerkelijke inbrengdatum kan er uiteraard een

zijn grenzen. Of door een aanvaardbare verdichting alleen

indexatie vanaf een vastgestelde peildatum plaats vinden.

een sluitende grond- en opstalexploitatie te behalen valt,

De peildatum zal zodanig gekozen moeten worden dat

is erg te betwijfelen. De scenario’s in fase 3 zullen dit uit

tussentijdse speculatie wordt voorkomen.De discussie over de inbrengwaarde zal met name gevoerd worden over het

(bijvoorbeeld door een wijkontwikkelingsmaatschappij

bestaande pand. In hoeverre ziet een bewoner dit al als

WOM) en opstalexploitatie (waar divers actoren de

(reële) afwaardering? Succes of falen staat of valt met een

realisatie op zich kunnen nemen). In deze constructie geeft

duidelijk en transparant proces.

de WOM de nieuwe (bouwrijpe) grond uit aan de realisator

is grotendeels afhankelijk van de wens van

eerste vingeroefeningen gedaan op basis van het Dordtse telmodel in de vorm van een (vereenvoudigde) opstalexploitatie. Deze exploitatie opzet geeft een eerste indruk van de financiële impact en (on-)mogelijkheden van een grootscheepse wijkaanpak. Afhankelijk van de verdichtingsfactor ontstaat er een al of niet groter exploitatietekort. Daarbij moet vermeld worden dat hoe meer er verdicht wordt, hoe minder soortgelijke woningen (als nu aanwezig) teruggebracht kunnen worden in

moeten wijzen. • Splitsing van de exploitatie in een grondexploitatie

al of niet inprijzen van toekomstige herstelkosten van het

• Het exploitatieresultaat van een nieuwe stadsontwikkeling

In het kader van dit onderzoek zijn enkele

verfijningsslagen toe te passen. Dat betreft onder meer:

woningen / gebouwen). De inbrengwaarde van het

(ontwikkelaar of bouwer) van de opstallen • Tijdsaspecten en slimme fasering zijn van grote invloed op

huidige(woning-) eigenaren om al of niet terug te komen

het financiële resultaat. Een dusdanig grote ontwikkeling

in de vernieuwde buurt. Zij gaan – afhankelijk van de

zal meerdere jaren (decennium) in beslag nemen. Door

uitgangspunten – over naar een nieuwe woning (nieuw

zorgvuldig inkomsten en uitgaven te plannen kan er

voor oud).

financiële winst (of verlies) worden bereikt.

In hoeverre kunnen zij met gesloten beurzen

overgaan? En hoeveel bewoners willen terug de nieuwe wijk in?

• Eén van de grootste voordelen van stadsvernieuwing is het combineren van (meerdere) opgaven. Naast funderingsherstel zullen de komende jaren ook

Na de discussie over de inbrengwaarde van de oude woning

verduurzaming (van de individuele panden) en de bredere

(zie eerste bulletpoint) volgt wellicht een discussie over de

energietransitie (van de wijk) investeringen vragen. Deze

prijs van de nieuwe woning. Verkrijgen zij deze toekomstige

opgaven kunnen met een (gedeeltelijke) wijkvernieuwing

bestendige woning(en) met lagere energielasten met

gelijk worden opgepakt. Met in het kielzog ook betere

een discount of voor de marktprijs. Kunnen zij dat laatste

voorzieningen voor bijvoorbeeld parkeren, wateropvang en

überhaupt financieren respectievelijk betalen?

groen en speelplekken. Het combineren van opgaven biedt

een wijk. Waarbij er uiteraard ook een limiet zit

daarbij ook financiële voordelen.

aan de mate van verdichting.

Als de inbrengwaarde van het nieuwe vastgoed onder de waarde in economisch verkeer ligt kan er een fiscaal probleem ontstaan.

Scenario’s funderingsaanpak

Financieringsmogelijkheden eigenaar-bewoners Het optimaliseren van de wijkexploitatie zoals hiervoor aangegeven is één van de

€ 150.000.000

oplossingsrichtingen om een tekort aanvaardbaar te houden. Echter ook in het financiële huishoudboekje van de eigenaar / bewoners die terug willen komen kan “ruimte” gezocht

€ 100.000.000

worden. In Nederland zijn voldoende instrumenten om de eigenaar / bewoners financieel bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning te ondersteunen:

Netto resultaat

€ 50.000.000 0

• Via een erfpachtcanon (grond onder de nieuwe woning) kunnen consumenten op hun inkomen al snel tienduizenden euro’s meer gefinancierd krijgen.

€ -50.000.000

• Daarnaast kan gekeken worden of de energiezuinigheid van de nieuwere woningen

€ -100.000.000

verdisconteerd kan worden in de hoogte van de financiering van de buurtdoorstromers. De

€ -150.000.000

hoogte van de hypothecaire financiering van energiezuinige woningen kan in het gunstigste

€ -200.000.000

label) woning.

geval 50.000 euro meer bedragen (A++++ met garantie) dan bij een reguliere oude (slecht

€ -250.000.000 1

1,5

2,5

3,5

Verdichtingsfactor

EXTRA HYPOTHEEK-

ENERGIELABEL

BEDRAG

EXTRA BEDRAG BIJ VERDUURZAMEN

50.000

A++++ + garantie

Resultaat bij “niets doen”

40.000

A++++

Resultaat bij opvijzelen, herfunderen en renoveren

30.000

A+++

10.000

20.000

A+ en A++

10.000

A en B

10.000

5.000

C en D

15.000

E, F en G

20.000

Indicatieve grafiek samenhang verdichting versus exploitatieresultaat (fictieve getallen)

Resultaat bij verschillende verdichtingsfactoren Fiscale impact De fiscale impact kan voor veel betrokkenen groot zijn. Een gedegen analyse van de (fiscale) positie van de diverse stakeholders is dan ook een onmisbaar onderdeel van de opgave. In het kader van dit onderzoek is geen uitputtend overzicht gemaakt. Aandachtspunten zijn in ieder geval de positie van de eigenaar / bewoners en de Wijkontwikkelingsmaatschappij. Eigenaar / bewoners. De meest eenvoudige oplossing voor eigenaren is verhuizen naar nieuwbouw op een andere plek in de wijk. Dit is een regulier traject met nieuwe financiering (die gelijk is aan oude financiering) + overbrugging overwaarde.

Bovengenoemde indicatieve voorbeelden zijn uiteraard niet generiek toe te passen, maar mede afhankelijk van de persoonlijke situatie (en voorkeuren) van de woningkoper. Ze geven echter wel inzicht in de mogelijkheden om een deel van het financiële gat “nieuw voor oud” op te vangen.

De woningeigenaar blijft in oude woning zolang nieuwbouw nog niet is opgeleverd. De Wijkontwikkelingsmaatschappij (de WOM) Een wijkontwikkelingsmaatschappij kan fiscaal voordelig(er) opereren door de vrijstelling van heffing van overdrachtsbelasting. Daarnaast kan zij evt. zelfstandig subsidies aanvragen.

Praktijkervaringen

Zaanstad

Groningen – aardbevingsgebied

Zaanstad is een van de gemeenten die voortvarend met de

In het Groninger aardbevingsgebied biedt praktijkervaring op

De werkwijze die in het Groninger aardbevingsgebied

aanpak van funderingen aan de slag is gegaan. En daarvoor

twee terreinen:

is gehanteerd bij de financiering van herstel dan wel vervanging van woningen leert ons veel. Daar is er een duidelijke link tussen oorzaak en gevolg waardoor het financieel tekort door één partij werd/wordt bijgelegd. Op veel andere plaatsen kan dat niet omdat de oorzaak een optelsom is van factoren. In Zaandam is daarvoor een systeem uitgewerkt waarvoor erfpacht bij aan te pakken woningen wordt geïntroduceerd. Deze aanpak heeft echter nog maar weinig opgeknapte funderingen of vervangen

al een aantal financiële constructies (in concept) heeft

• De waardering van de woning(en)

opgezet.

• De schadeafwikkelingsprocedure

Het Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad DFZ-

Bij de waarderegeling volgt een systematiek om de (inbreng)

erfpachtmodel is een innovatief instrument voor

waarde van de woning(en) in beeld brengen. Mocht het

woningeigenaren van oudere en slecht geïsoleerde huizen

ertoe komen dat een eigenaar/bewoner van de bestaande

in Zaanstad, waarbij grond ontkoppeld wordt van de

woning overgaat naar een nieuwe (zonder funderingsschade,

woning. Het combineert funderingsherstel, verduurzaming

duurzaam en onderhoudsarm) is de waardering van groot

en een betaalbare insteek, ondersteund door erfpacht.

belang.

woningen tot gevolg gehad.

Vooral aantrekkelijk als men zelf onvoldoende spaargeld of leencapaciteit heeft, maar wel gebruik wil maken van

Binnen de schadeafwikkelingsprocedure is er uitgebreid

Stadsvernieuwing (en/of stadsherstel) zijn dus zeker geen

duurzaam herstel met oog voor maandlasten en toekomstig

gekeken naar de fiscale en financiële consequenties (voor de

eigenaarschap.

eigenaar) van herstel van getroffen woningen.

Kern van deze constructie is dat een groot beslag wordt

Voor deze woningen / eigenaren zijn een aantal scenario’s

gelegd op de (voor)financiering vanuit het fonds. De

bekeken; van herstel naar sloop / nieuwbouw (op dezelfde

canonbetalingen en/of aflossing komen pas over een aantal

kavel) tot sloop / nieuwbouw op een andere kavel.

nieuwe fenomenen in Nederland. Wellicht soms wat in het geheugen weggezakt, maar ook in het recentere verleden zijn er constructies ontwikkeld om fiscale en financiële hobbels te slechten. Hieronder stippen we de eerder genoemde voorbeelden op hoofdlijnen aan.

jaren weer retour. Er is in de scenario’s gekeken naar de implicaties voor de consument (hypotheekgever) en geldverstrekker (hypotheeknemer) en aanvullende afspraken gemaakt met de verantwoordelijke ministeries resp. toezichthouders. Het heeft geleid tot een set afspraken waarbij zowel de juridische en fiscale aspecten (bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting) alsmede de normering rond kredietverstrekking in een nieuw maatpak zijn gegoten voor deze specifieke casussen.

5c Volkshuisvesting en Stedenbouw Iedere gemeente in Nederland heeft een gemeentelijke Woonvisie. En daarnaast een Omgevingsvisie en / of Omgevingsplan. Deze gemeentelijke visies zijn de kerndocumenten waarin de gemeente richting geeft aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. En de basis voor veel keuzes. Deze visies zullen grotendeels ook leidend zijn bij de mogelijke herontwikkeling van een binnenstedelijke wijk. Echter daarnaast spelen ook de huidige eigenaren (/bewoners) een belangrijke rol in een nieuw (stedenbouwkundig) plan voor de wijk. En zal er een intensieve wisselwerking zijn ook met de financiële (on-) mogelijkheden van een herontwikkeling van de wijk. Het is daarbij met name belangrijk dat stedenbouw (of breder gezegd ruimtelijke ordening) in de eerste fase van de discussies niet leidend of stempeldrukkend is. Maar eerder volgend en faciliterend. Waarbij uiteraard met oog op de toekomst (een goede ruimtelijke inrichting passend bij de demografische ontwikkeling en gewenste stedelijke toekomstbestendige inrichting) in latere fasen de benodigde optimalisatieslagen gemaakt moeten worden.

Opzet, organisatie en instrumentarium

De concrete start voor de wijkaanpak leidt gaandeweg

In het verleden werd daarbij vaak gebruik gemaakt van de

tot duidelijkheid over behoefte, inzet en bereidheid bij de

Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM), waarin zowel publiek

belanghebbenden. Afhankelijk van de te nemen stappen

als (wellicht) semi privaat vertegenwoordigd kan zijn. Naast

en fasering kan er een moment komen dat vrijwilligheid

de eerdergenoemde vrijstelling van overdrachtsbelasting (zie

of vrijwillige deelname voor het een beperkt aantal

fiscaal) die zij heeft bij de verwerving van vastgoed zitten hier

eigenaars overgaat in dwang. Het is van belang dat dan

nog een aantal voordelen aan:

tijdig het juiste instrumentarium is ingezet (bijvoorbeeld de Wet Voorkeursrecht Gemeenten) om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen.

• De WOM heeft een eigen juridische entiteit om samenwerkingen / overeenkomsten aan te gaan; • De WOM kan de financiële transparantie vergroten los van

Voorafgaand kan de gemeente op grond van de omgevingswet (artikel 4.18) de wijk ook aanwijzen als Moderniseringslocatie. Dat houdt in dat de gemeente stelt

de gemeentelijke begrotingen; • De WOM heeft de mogelijkheid tot brede inzet van kennis van externe (private) partijen;

dat de huidige bebouwing niet meer voldoet aan datgene

• De WOM heeft een grotere slagkracht in de uitvoering;

wat de gemeente als vereiste stelt. De bebouwing moet

• De WOM heeft een veel minder complexe en

worden gemoderniseerd of als dat niet meer kan of wenselijk

onafhankelijker besluitvorming.

is vervangen door nieuwbouw. Daarmee voldoet deze huidige bebouwing formeel/juridisch ook niet meer en moeten

Gezien de problematieken ligt het voor de hand dat een

eigenaren dus aan de slag (met beroep op zelfrealisatie) om

adviesbureau, een (bouwende) ontwikkelaar en wellicht het

dit aan te pakken of - als men dat niet kan of wil - dan kan

waterschap met de gemeente de WOM vormen.

de gemeente bezit opkopen, vrijwillig of via onteigening. Ook biedt dit een grondslag voor het vestigen van een

De WOM richt zich vooral op het proces en de

voorkeursrecht op woningen die te koop worden aangeboden

grondexploitatie. Waar mogelijk ondersteunt de WOM initiatieven van belanghebbenden (bijvoorbeeld

Inrichting en organisatie

eigenaren die samen funderingsherstel laten uitvoeren)

Het ligt voor de hand op voorhand na te denken hoe de

en waar nodig verzorgd de WOM de vervolgstap richting

processen binnen en / of buiten de gemeentelijke organisatie

vastgoedontwikkelingen. De WOM kan en mag zich niet als

worden ingericht. De start van het proces (zoals omschreven

risicodragend projectontwikkelaar opstellen.

in 5A fase 1) zal idealiter vanuit de gemeente (w.s. met enige externe ondersteuning) worden opgepakt. Dit betreffen de (eerste) gesprekken met belanghebbenden, het afstemmen van wensen met betrokkenen en de gemeentelijke ideeën over de wijkaanpak. In het traject daarna – rond fase 2 / 3 als de haalbaarheid mogelijk lijkt – ligt het voor de hand de opgave op enige afstand van het gemeentelijk apparaat vorm te geven.

Conclusies & aanbevelingen

De belangrijkste aanbevelingen uit het onderzoek kunnen als volgt worden samengevat.

3. Durf te kiezen voor een mogelijke integrale wijkaanpak

7. Laat stedenbouw en ruimtelijke ordening in de beginfase

via gehele of gedeeltelijke stadsvernieuwing

faciliterend zijn en niet leidend

In het onderzoek zijn drie scenario’s bekeken: niets

Doe dit transparant en onderbouwd naar alle partijen toe. De

Stedenbouwkundige plannen moeten bij voorkeur ook

doen, funderingsaanpak op woning- of blokniveau,

funderingsproblematiek in kwetsbare binnenstedelijke wijken

voortkomen uit de wensen en mogelijkheden aangedragen

en een wijkaanpak via stadsvernieuwing. Vooral

vraagt om een brede aanpak waarin funderingsherstel wordt

door alle belanghebbenden. Toetsing aan gemeentelijke

de wijkaanpak wordt kansrijk geacht, zeker in

gecombineerd met andere opgaven zoals verduurzaming,

uitgangspunten zal uiteraard plaats moeten vinden maar bij

kwetsbare buurten waar bewoners weinig veerkracht

mobiliteit en vergroening. Dit biedt kansen voor huidige en

voorkeur in een iteratief proces met alle stakeholders.

hebben. Het proces kent vier fasen (verkennen,

toekomstige bewoners en een toekomstbestendige wijk. 8. Het lijkt onontkoombaar dat stakeholders (deels)

uitwerken, besluitvorming, uitvoering) en vraagt om duidelijke regie, transparantie en betrokkenheid van

4. Werk in vier fasen: verkennen, uitwerken, besluitvorming,

meedoen in een exploitatietekort.

bewoners en andere partijen. Voor de uitvoering

uitvoering

Hoe groot dat is, is op voorhand niet te zeggen en zal

wordt een onafhankelijke organisatie, zoals een

Volg een iteratief proces waarin elke fase zorgvuldig wordt

mede afhangen van het uiteindelijk gekozen scenario. Het

Wijkontwikkelingsmaatschappij, aanbevolen. De

voorbereid en afgestemd met betrokkenen. Dit voorkomt

spreekt voor zich dat hierover (voorafgaand aan een “go

conclusie is dat alleen een integrale aanpak met

verrassingen en verhoogt de uitvoerbaarheid.

/ no go” moment) duidelijke afspraken gemaakt moeten worden. Wees over een “go” of “no go” transparant naar alle

gemeentelijke regie, slimme financiering en breed draagvlak duurzame oplossingen kan bieden.

5. Zet – op termijn - een onafhankelijke

stakeholders.

uitvoeringsorganisatie op De concrete aanbevelingen uit het onderzoek zijn als

Een externe (wijk)ontwikkelingsmaatschappij (zoals

9. Bespreek vanaf het begin de rol en de betrokkenheid van

volgt samen te vatten:

bijvoorbeeld een WOM) kan zorgen voor slagkracht,

het college en blijf dat steeds doen gaandeweg.

transparantie en fiscale voordelen. Zo’n organisatie kan

Gezien de integraliteit van de opgave heeft deze een brede

vastgoed verwerven, beheren, plannen uitwerken en

impact op ‘elkaars’ thematische dossiers. Zorg dat dit soepel

uitvoering coördineren.

verloopt.

6. Maak gebruik van slimme financiële instrumenten

10. Denk na over hoe je als projectteam en

Denk aan erfpachtconstructies, energiehypotheken en

projectwethouder je interne en externe tegenspraak

subsidies om het financiële gat van “nieuw voor oud” te

organiseert.

dichten. Houd rekening met fiscale gevolgen voor bewoners

De opgave is zo complex en gevoelig dat een sterke

en ontwikkelaars. Maatwerk kan daarin nodig zijn, maar

‘wilskracht’ om vooruit te komen ook een risico is op een

waak voor (de perceptie van) voorkeursbehandelingen.

aanpak van ‘te snel’, ‘te veel’ en ‘te weinig’ door de rest

1. Zorg voor gemeentelijke regie en coördinatie In wijken met lage veerkracht is actieve regie vanuit de gemeente noodzakelijk om versnippering van initiatieven te voorkomen en om draagvlak en samenhang te creëren. 2. Start met participatie en draagvlak in de wijk Begin het proces met een brede verkenning onder bewoners en stakeholders. Betrek hen vanaf het begin bij het formuleren

gedragen’.

van problemen, wensen en scenario’s. Werk vooral aan het vertrouwen. En geef de bewoners een duidelijke vaste stem in het meedenken aan oplossingsrichtingen. Dit vergroot de kans op succesvolle uitvoering.

Bijlagen a. Deelnemers / gesprekspartners onderzoek b. Voorbeeld overzicht Fasering, stappen, activiteiten en betrokkenheid c. Stakeholders en problemen 29

Deelnemers / gesprekspartners onderzoek Ellen Kelder

gemeente Dordrecht

Ronnie Takens

RVO / gemeente Dordrecht

Berry Gersonius

gemeente Dordrecht

Dree op ’t Veld

Momentum Technologies

Edwin van Son

gemeente Dordrecht

Erik Beurskens

Momentum Technologies

Lisa Lieftink

gemeente Dordrecht

Maarten Hoorn

Platform31

Stefan Brouwer

gemeente Dordrecht

Kees Dol

Vereniging Eigen Huis

Jeroen van Weggen

gemeente Dordrecht

Erik Kolderwijn

Nationale Nederlanden

Gunther Weber

gemeente Dordrecht

Kees Bonk

Thomas Bommel

gemeente Dordrecht

Pascal Hopman

Martijn Meeuwsen

gemeente Dordrecht

Robert Kraak

gemeente Dordrecht

Gerco van den Berg

NVM

Hans Rietveld

Verbond van Verzekeraars

Leo Bosch

NVM

Sara Vermeulen

Waterschap stagiair gemeente Dordrecht

Hogeschool Rotterdam

gemeenteraad

wethouder

belanghebbenden

netbeheerder elktra

begeleidingsgroep vanuit

waterschap

vastgoed eigenaren

huurders

gemeente & gem. diensten

Fase 1

partuculier eigenaren

Voorbeeld overzicht Fasering, stappen, activiteiten

Voorbeeld overzicht en betrokkenheid Fasering, stappen, activiteit en betrokkenheid

Projectbureau (extern?)

Belanghebbenden

Verkennen en delen

Doel In beeld krijgen hoe alle betrokkenen aankijken tegen het wonen en leven in de wijk. Gebreken, zorgen, wensen, opgave, kansen. Stap 0

Huiswerk *

Beschrijven Fase en stappen indeling. Vastleggen op welke wijze alle betrokkenen participeren. Ook opnemen op welke wijze

concensus wordt bereikt en desnoods afgedwongen

* Stap 1

Voorbespreking traject

Huis-aan-huis informatiekaart + verwijzing website

Grote eigenaars, vertegenwoordigers maatschappelijk veld en overige stakeholders idem

Stap 2

Stap 3

Aankondiging startbijeenkomst X

Startbijeenkomst *

Bijeenkomst waarmee Verkenning en delen wordt gestart

Vanuit gemeente toelichting welke uitdagingen zij in de wijk zien

open microfoon

Samenstellen begeleidingsgroep

X X

Individuele gesprekken *

belangstellenden krijgen bezoek of komen naar spreekuur voor individueel gesprek over zorgen, uitdagingen en wensen

Open stellen van digitale enquete (niet anoniem) met soortgelijke vragen

Fase 2

Samenbrengen en uitwerken

Doel

Uitkomsten van inventarisering bespreken met alle stakeholders,

aanzet tot scenario's Stap 0

Huiswerk

Stap 1

Tussenrapport

Stap 2

2e bijeenkomst

Stap 3

Scenario's die tijdens de 2e bijeenkomst genoemd zijn, beschrijven

Fase 3

Van scenario's naar besluitvorming

Doel

De gewenste en haalbare aanpassingen in/aan de wijk destilleren en voorbereiden van besluitvorming.

Stap 0

Huiswerk

Stap 1

Keuze en gevolgenoverzicht

Stap 2

3e bijeenkomst

Stap 3

Vervolg individuele gesprekken

Fase 4

Uitvoeringstraject

Doel

Tot uitvoering brengen van (deel)scenario's met een positieve impact op de wijk als geheel.

Stap 0

Huiswerk

Stakeholders en problemen Stakeholder

Problemen

Standpunten

Belangen

Bewoners/Eigenaren

• Woning zakt in de modder

• "Ik ga hier niet weg"

• Behoud van woningwaarde

• Gezondheidsproblemen

• "De gemeente doet niks (voor mij)" • "Ik wil niks betalen voor een probleem dat niet de mijne is" • "Waarom doet die gemeente niks aan die wateroverlast?"

• Gezonde leefomgeving

• Schade aan huis • Vochtproblemen

• Fijne buurt • Niet financieel slechter worden door maatregelen

• Wateroverlast bij heftige buien

• Niet lang uit woning bij maatregelen

• Waardedaling van het huis op termijn

• Fatsoenlijk alternatief bij tijdelijke verhuizing • Medezeggenschap over wat er gebeurt • In de buurt kunnen blijven wonen • Goed alternatief bij vertrek • Woning voor thuiswonende kinderen of mantelzorgwoning • Seniorenappartement voor zichzelf • Buurtcentrum of opgeknapt buurtcentrum • Parkeerplaats dichtbij voor auto-eigenaren

Gemeente

• Brede welvaart en gezonde leefomgeving niet haalbaar zonder drastische maatregelen • Klimaatrobuuste fysieke leefomgeving niet haalbaar zonder drastische maatregelen • Woningnood in Zuidelijke Randstad

• "We kunnen die aanpak niet zelf/als enige betalen"

• Niet alle ingrepen zelf bekostigen

• "Meer dan 1,5 keer verdichten kan hier niet"

• Gemeenteraad betrekken

• "We hebben net de riolering vervangen voor veel geld"

• Toekomstbestendige buurt realiseren • Verdichting rond stations • Bouw van duizenden woningen in de stad • Geen conflictverhouding met bewoners • Warmtetransitie realiseren

Provincie Zuid-Holland

• Geen specifieke standpunten vermeld

• Toekomstbestendige buurt realiseren

• Verdichting rond stations • Geen conflictverhouding met bewoners • Warmtetransitie realiseren

Rijksoverheid

• Klimaatrobuuste fysieke leefomgeving niet haalbaar zonder drastische maatregelen • Woningnood in Zuidelijke Randstad

Hypotheekverstrekkers

• Mogelijke waardedaling woningen • Moeilijkheden bij aflossing door eigenaren • Risico op gedwongen verkoop met verlies • Loan to value ratio problemen

• "Woningeigenaren moeten in principe zelf dit probleem aan hun woning aanpakken" • "Er zijn ook andere gemeenten met grote problemen. We kunnen niet iedereen financieel ondersteunen" • "Zolang woningeigenaren werk hebben en hun hypotheek kunnen afbetalen is er voor ons geen direct probleem" • "Woningeigenaar met voldoende inkomen kan toch meer lenen bij ons"

• Toekomstbestendige buurt realiseren

• Warmtetransitie realiseren

• Geld verdienen aan uitstaande leningen • Voorkomen dat woningen 'onder water komen te staan' • Geen problemen met toezichthouder over klimaatrisico's • Nieuwe hypotheken afsluiten voor nieuwe huizenkopers

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.dordrecht.nl/api/v1/meetings/1071/documents/44743