bijlage 2. Gebiedsvisie Spuiboulevard e.o..pdf
Tekst van het document
GEBIEDSVISIE SPUIBOULEVARD E.O. DORDRECHT 20 september 2018
2
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
DE AMBITIE Dordrecht wordt een binnenstedelijk woongebied rijker. De 19e eeuwse kwaliteit van hoven die de SchilWest kenmerkte wordt drager van een hoogwaardig woonmilieu. Een autoluw gebied met groene binnenplaatsen verbonden door informele routes creëert een fijnmazige en kwalitatieve structuur waardoor in hoge dichtheid riant kan worden gewoond. Het woonmilieu zal aantrekkelijk zijn voor gezinnen, emptynesters, woon-werkwoningen en één-persoonshuishoudens.
Een binnenstedelijk woongebied betekent ook mix en levendigheid. De woning verdichting gaat hand in hand met het verstevigen van een programmatische mix. Woon-werkwoningen zullen de groeiende groep van zzp’ers de ruimte geven, ruime plint hoogtes bieden kansen voor verkleuring naar kleinschalige buurtgerichte voorzieningen. De Spuiweg zal door de intensivering een impuls krijgen en meer op de wijk gerichte voorzieningen. Tot slot zorgt een nieuw stadskantoor met bibliotheek, publieksbalies en nieuwe ontmoetingspunt als huis van de stad voor reuring en beweging in het gebied.
De Spuihaven en de Spuiboulevard gaan een verbindende schakel vormen tussen binnenstad en Schil- West en het Weizigtpark. Het water krijgt weer de belevingswaarde die past bij de historische haven en herinrichting van de Spuiboulevard tot autoluwe oever met meerdere groene verblijfsplekken aan het water brengt de beide gebieden weer in balans. Wonen aan de haven wordt ingezet als kwaliteit. Bij het stadskantoor een levendig plein aan het water en aan de overzijde aan de Vest ruimte voor terrassen aan en op het water, hier leeft de stad. Meer naar het westen een verkleuring naar binnenstedelijk wonen aan de haven met grondgebonden programma om de oevers te activeren.
Iconen en nieuwe iconen verbinden met binnenstad planessenties: doorwaadbaarnetwerk van tuinen en hoven, continue stadspark draagt de stad, iconen en nieuwe iconen verbinden met binnenstad
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
3
4
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
INHOUD 1. AANLEIDING
7
4. VISIE
29
1.1. Ontwikkelvisie 1.2. Relatie stedelijke opgave 1.3. Hoe zijn we te werk gegaan
7 9 9
2. CONTEXT
11
2.1. Bestaande ruimtelijke structuur 2.2. Sanering '60 heeft het contrast met de binnenstad vergroot 2.3. Verkeersstructuur biedt geen ruimte voor verdichting 2.4. Bovengrondsparkeren is bepalend voor het gebied 2.5. Groei ambitie Dordrecht 2.6. Schil-West strategische kantoren locatie 2.7. Stadskantoor verhuizing 2.8. Lopende projecten 2.9. Kermis 2.10. Risico's Spoor 2.11. Opgaven vanuit de context
11 13 15 17 18 21 21 22 22 22 23
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9.
29 30 32 33 34 36 40 41 43
3. DE STAD AAN HET WOORD
25
3.1. 3.2.
25 27
Spuisafari Stadslabs
Inleiding Nieuw intensief stedelijk woonmilieu Gemixt stedelijk programma Meer ruimte voor verblijven en langzaamverkeer Spuiboulevard ontlasten van verkeer Parkeren geconcentreerd en strategisch opgelost Stadskantoor als huiskamer voor de stad Een duurzame en toekomstbestendige gebiedsontwikkeling Kermis
5. UITWERKINGSAGENDA
45
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6.
45 46 46 47 47 47
Ontwikkelkaders opstellen voor initiatief-nemers Opstellen beeldkwaliteitsplan Haalbaarheidsstudie parkeren Ontwerp herinrichting openbare ruimte en wegen Communicatie met de stad Locatie keuze kermis
6. BIJLAGE
I:
RUIMTELIJKE OPGAVEN 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.
Woningbouw opgave Stadskantoor Barrière Spuiboulevard Goede verkeersontsluiting
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
52 52 56 58 60
5
6
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
1.
AANLEIDING
1.1. ONTWIKKELVISIE In mei 2016 is de ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o. door de raad vastgesteld. In deze visie zijn de volgende ambities vastgesteld: • Programmatische verschuiving; ten westen van Spuiweg nadruk op wonen, ten oosten gemengd programma; • Schil-west als onderdeel van de binnenstad; barrièrewerking Spuiboulevard slechten; • De moderne kenniswerker als doelgroep.
In de ontwikkelvisie zijn de volgende doelen voor de ontwikkeling Spuiboulevard vastgesteld: • Bestrijden leegstand kantoren; • Behouden van (een deel van) de Spuiboulevard en omgeving als een aantrekkelijk stedelijke en regionale kantorenlocatie voor de moderne ambtenaar, kenniswerker en dienstverlener; • Zorgdragen voor een uitstekende bereikbaarheid voor auto, OV en fiets, inclusief parkeren; • Versterken van de stedelijke kwaliteit en verlevendigen van het gebied (ook in de avonduren) naar een gemengd stedelijk woon- en werkmilieu; • Verbeteren van de aansluiting op de historische binnenstad i.c.m. een hoge stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Verder zijn de volgende ambities benoemd: • De ontwikkeling van de Spuiboulevard moet een bijdrage leveren aan het verbeteren van de sociaal economische positie van Dordrecht; • Ook moet de ontwikkeling een bijdrage leveren aan het verminderen van de sociale onveiligheid en moet de leefbaarheid verbeteren; • De ontwikkeling moet leiden tot een moderne bereikbaarheidsmix waarin voldoende ruimte is voor openbaar vervoer, fiets, auto en waar het parkeren zorgvuldig is opgelost ten goede van gebiedskwaliteit; • Met de ontwikkeling van Spuiboulevard e.o. moet eenheid in het stedelijk weefsel worden gerealiseerd.
De raad heeft met de vaststelling van de ontwikkelvisie opdracht gegeven deze uit te werken tot een gebiedsvisie. Een gebiedsvisie waarin een ambitie wordt neergelegd voor de toekomst van het gebied, waarin kaders worden geboden voor ontwikkelingen in het gebied en een aantal vervolgstappen agendeert. Ook heeft de raad meegegeven dat meer de verbinding moet worden gezocht met de binnenstad en het station. Tenslotte heeft de raad uitgesproken dat de stad goed betrokken moet worden bij het opstellen van de gebiedsvisie.
Spuiboulevard in Dordrecht van barrière tot verbinding en deel van binnenstad
programmatische verschuiving (links: bestaand, rechts: toekomst); concentratie van gemengde programmering tussen station en binnenstad en westelijk deel Spuiboulevard accent op wonen
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
7
8
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
1.2. RELATIE STEDELIJKE OPGAVE
1.3. HOE ZIJN WE TE WERK GEGAAN
De gebiedsontwikkeling Spuiboulevard maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling van de gehele Spoorzone van Zwijndrecht tot aan Amstelwijk. Voor de Spoorzone wordt het komende half jaar (voor eind 2018) een masterplan opgesteld. De gebiedsvisie Spuiboulevard dient als input voor dit Masterplan.
Na het vaststellen van de visie in 2016 is verder gewerkt aan een concept gebiedsvisie met een aantal scenario's voor het gebied Spuiboulevard (Compacte Stad, Waterstad en Hovenstad). Met deze scenario's is verkend welke mogelijkheden en onmogelijkheden het gebied heeft, welk programma kan worden toegevoegd, hoe de stedenbouwkundige structuur kan worden versterkt en hoe de bereikbaarheid kan worden gegarandeerd. Deze scenario's zijn op 20 juni 2017 aan de raad gepresenteerd. De raad heeft deze concept gebiedsvisie in september 2017 vervolgens vrij gegeven voor participatie. In januari 2018 heeft vervolgens de SpuiSafari plaatsgevonden. Hier is met de stad het gesprek over de gebiedsontwikkeling aangegaan (zie hoofdstuk 3: De stad aan het woord). Dit is vervolgens verder doorgezet in stadslabs (hoofdstuk 3.2).
De Drechtsteden staan voor een forse woningbouwopgave. De Spoorzone en hierbinnen het gebied Spuiboulevard is een van de belangrijkste locaties om invulling te geven aan deze opgave. Aan de Spuiboulevard moet een substantieel aantal woningen worden toegevoegd. Van belang is hierbij aan te geven dat de woningen die worden gerealiseerd ook kwaliteit aan het gebied toevoegen. Daarnaast zijn ook het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid van het gebied en de binnenstad randvoorwaardelijk.
Er heeft onderzoek plaatsgevonden naar alternatieven standplaatsen voor de kermis. Daaruit is gebleken dat er 3 realistische alternatieven zijn. Afweging welke locatie de voorkeur heeft, heeft nog niet plaatsgevonden. Ook zijn een aantal onderzoeken uitgevoerd door externe bureaus. Het gaat hierbij om onderzoek naar verkeer en parkeren en de externe veiligheid. Op basis van deze onderzoeken, de opbrengsten van de SpuiSafari en de stadslabs en verdere uitwerking binnen het projectteam is onderliggende definitieve gebiedsvisie opgesteld.
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
9
10
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
2.
CONTEXT
2.1. BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR ONDERDEEL VAN DE 19E EEUWSE SCHIL
CONCENTRISCHE RINGEN EN RADIALEN
De Schil-West maakt deel uit van een grotendeels in de tweede helft van de 19e eeuw tot stand gekomen, schilvormige uitbreiding ten zuiden en oosten van de Dordtse binnenstad. Het gebied bestond in de 18e eeuw uit bleekvelden, tuinderijen en kwekerijen, later werden er enkele grote buitenplaatsen aangelegd. Tussen 1850 en 1930 transformeerde de Schil in een gemengd woon- en werkgebied. Rond de hoofdassen kwamen winkels, villa’s en herenhuizen. Er kwam een groot park. Nabij de havens en op de achterterreinenen kwam industrie en arbeidershuisvesting.
Het wegen- en stratenpatroon in dit gebied is vrijwel geheel terug te voeren op een merendeels van voor 1800 stammend en nog duidelijk herkenbaar concentrisch lanenstelsel, met radiale dwarsassen gericht op de voormalige stadspoorten. De radialen zijn vaak onderdeel van lange lijnen in de stad. De 19e-eeuwse Schil is daardoor functioneel goed verweven met de rest van de stad.
kaart 1742 (fragment) waarin de ruimtelijke structuur van de Schil al grotendeels aanwezig was
De Singel, ofwel de tweede ring, laat zich nog het meest in zijn historische gedaante kennen. De Singel verdeelde de 19e-eeuwse Schil in twee gordels met verschillend karakter. De binnenste gordel, die tegen de binnenstad aan, is voornamelijk ingevuld met straten met geschakelde, tweelaagse middenstandswoningen en herenhuizen. Groen en voortuinen ontbreken vrijwel geheel. De buitenste zone wordt gekenmerkt door een veel ruimere opzet.
1950-1960, de Johan de Wittstraat als voorname straat
< Kaart Dordrecht, 1923
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
11
VOORNAME HOOFDASSEN MET DAARTUSSEN HOVEN Kenmerkend voor de 19e-eeuwse Schil is haar tweedimensionale verschijningsvorm: de stadsplattegrond kent enerzijds het stelsel van historische hoofdassen, die in bebouwing en functie een zekere voornaamheid uitstralen, en daartussen de binnenterreinen/ hoven, opgevuld met arbeiderswoningbouw en hier en daar nog resten van bedrijvigheid. Enkele hoven hebben hun historische karakter goed weten te bewaren, met name het villapark Rozenhof en het Beverwijckplein. Tevens zijn er enkele nieuwe hoven aan toegevoegd.
Kenmerkend voor de Schil-West is de diversiteit aan hoven. Hoven kenmerken zich door: • Tenminste aan drie zijde door bebouwing omsloten ruimte waaraan gebouwen met hun voorzijde zijn georiënteerd • Buiten de doorgaande structuur liggend en veelal met een duidelijke entree • Er binnen heerst een informeel milieu, veelal zonder auto’s of de auto te gast
• Ze hebben een groen karakter, ook als de maaiveld inrichting grotendeels versteend is • In de Schil zien we veel verschil in schaal, maat, gebruik, hoeveelheid groen, statig/kleinschalig karakter. Dit is een waardevol karakteristiek element.
19e eeuwse Schil Zichtlijn Grote Kerk Radialen, met ook plaatselijk een bajonet Concentrische ringen Bajonetten Uitsnede overige kaarten
groene plekjes direct gelegen aan de Singel
ruimtelijke structuur
12
informeel groene tuin achter het Willem Dreeshof
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
2.2. SANERING '60 HEEFT HET CONTRAST MET DE BINNENSTAD VERGROOT ZICHTLIJNEN Buiten de Schil, ten zuiden van het spoor, heeft de stad zich in de 20ste eeuw verder uitgebreid. De Krispijnseweg en de Erasmuslaan zijn in de ruimtelijke structuur van de nieuwe woonwijken ingezet als stedelijke assen. De assen zijn naar het noorden toe uitgelijnd op het zicht van de toren van de Grote Kerk in de binnenstad en vormen hiermee belangrijke oriëntatie punten in de stad.
BAJONETTEN Kenmerkend voor de binnenstad en Schil van Dordrecht zijn de informele routes en radialen die in een bajonet lopen. Geen recht doorgaande lijnen, maar juist een sprong in de straat, waar tevens gebouwen een verbijzondering op de hoek hebben of er een pleinruimte is.
Door wijzigingen in gebruik en routes hebben er veranderingen plaatsgevonden in de oorspronkelijke 19e-eeuwse ruimtelijke structuur van de Schil-West. De Schil-Oost is nog grotendeels oorspronkelijk in haar structuur.
EIND 19E EEUW - AANLEG STATION De aanleg van een spoorverbinding door de stad met een station aan Burg. de Raadtsingel heeft ervoor gezorgd dat er een nieuwe radiaal/doorbraak is toegevoegd: de Stationsweg/ Johan de Wittstraat. Deze radiaal is middels een Dordtse bajonetstructuur verbonden met de binnenstad en passend in de ruimtelijke structuur aangelegd.
1960 - SANERING SPUIBOULEVARD Door de toewijzing van een aantal cityfuncties en grootschalige kantoorgebouwen is een deel van de westelijke schil aanzienlijk van karakter veranderd. In de jaren zestig van de vorige eeuw werd aan de Spuiboulevard begonnen met een saneringsoperatie om deze cityfuncties (waaronder het stadskantoor) en kantoorgebouwen onder te brengen. De oorspronkelijke bebouwing die direct grensde aan de Spuihaven is vervangen door een brede Spuiboulevard met daaraan nieuwe gebouwen met grote bouwmassa's. Tevens is het profiel van de Hellingen fors verbreed en een dominante 'radiaal' geworden, maar niet verbonden met de binnenstad. Deze ingrepen hebben het contrast tussen de binnenstad en de westelijke schil sterk vergroot en zijn niet passend voor de ruimtelijke structuur. Tevens is in deze periode de Stationsweg/ Johan de Wittstraat verbreed en zijn de gebouwen aan de oostzijde vervangen door meer grootschalige gebouwen.
Bebouwing Schil Overige bebouwing Dordrecht Bijzondere gebouwen Bijzondere pleinen Aandacht voor verandering in systeem Sanering Park Radialen Concentrische ringen
eind 19e eeuw: aanleg station
1960: sanering Spuiboulevard incl. bebouwde toevoegingen
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
13
WIJZIGINGEN IN LOGICA PROFIELEN Er hebben een aantal veranderingen plaatsgevonden in de oorspronkelijke structuur waardoor op enkele plekken deze logica ontbreekt en de ruimtelijke structuur verstoort wordt: 1. Spuiboulevard is een concentrische straat die qua profiel en maat een overdimensie heeft. Doordat ter plaatse van het stadskantoor de rooilijn naar achteren is geplaatst is hier het profiel zelfs nog breder; 2. Hellingen/Papeterspad heeft een te breed profiel, heeft nu het profiel van een radiaal maar hoort bij het secundaire netwerk; 3. Diagonale ingreep bij de Van Godewijckstraat doorbreekt qua maatvoering en schuine richting de oorspronkelijke ruimtelijke structuur, hierdoor ontstaat tevens een verstoring van de ruimtelijke kwaliteit en een gebrek aan oriëntatie. De historische profielen binnen de 19e eeuwse schil boden weinig maat voor de auto. Met name op de historische radialen is de introductie van de auto ten koste gegaan van de ruimte voor de voetganger. Het leidt tot smalle stoepen en onveilige situaties.
dominante parkeergevel in het straatbeeld
14
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
OVERIGE RUIMTELIJKE VERSTORINGEN • De twee gemeentelijke parkeergarages zijn dominant gelegen in het plangebied en delen van de parkeergarages liggen aan openbaar gebied. Dit zorgt voor een laagwaardig verblijfsklimaat, sociale onveiligheid en een afname van de ruimtelijke kwaliteit. • Tegen en rondom de twee gemeentelijke parkeergarages zijn woningen gebouwd die een onvoldoende duurzame architectonische kwaliteit hebben • Op een aantal plekken grenzen achterkanten van woningen en/of blinde gevels aan openbaar gebied • Er liggen een aantal parkeervelden in het gebied die dominant liggen aan openbaar gebied. Met name de parkeervelden bij Crown Point en die achter het voormalige ANWB gebouw. • Een aantal dwarsverbindingen zijn van lage kwaliteit. Denk dan bijvoorbeeld aan de verbinding van de Spuiweg naar de Veemarkt parkeergarage.
Lage kwaliteit openbare ruimte Overmaat in profiel, niet passend bij karakter Schil-West Verbinding met lage kwaliteit (langzaam verkeer) Eenzijdige woningen tegen parkeergarage aan Dominante parkeergevel/ blinde gevel knelpuntenkaart kaart m.b.t. gebouwen en openbare ruimte
dichte plinten en lage kwaliteit architectuur aan de Van Godewijckstraat
slechte kwaliteit openbare ruimte, veel verharding en smalle stoepen
2.3. VERKEERSSTRUCTUUR BIEDT GEEN RUIMTE VOOR VERDICHTING HUIDIGE SITUATIE
50 km/u 30 km/u richting verkeer kritische kruispunten parkeergarage
De Schil-West wordt momenteel omkaderd en doorsneden door drukke wegen, die deels als een barrière werken. Een afname van de verkeersintensiteit kan deze barrièrewerking doen afnemen. Huidige uitdagingen: • Op de Spuiboulevard scheidt de weg de Schil-West van de historische binnenstad en heeft geen verblijfskwaliteit; • Op de Johan de Wittstraat wordt de voetganger en fietser van en naar station niet optimaal gefaciliteerd worden en de aantrekkelijkheid van de route tussen station en historische binnenstad is niet ideaal. Dit terwijl deze route de rode loper moet zijn tussen de belangrijke stadsentree station Dordrecht en de binnenstad; • Op de Burgemeester de Raadsingel is de oversteekbaarheid van fietsers en voetgangers richting het station slecht. De wachttijden bij de verkeerslichten zijn in de spits lang; • De Singel is afgewaardeerd naar 30 km/uur weg. De bijpassende inrichting met bijpassend verkeersbeeld (snelheid en intensiteiten) is nog niet bereikt. Ook op deze weg is de auto nog te dominant; • Daarnaast snijden centraal door de Schil-West twee 50 km/ uur wegen (Hellingen-Spuiweg) waar ook de bus over rijdt. De inrichting van de wegen is vooral functioneel en gericht op het faciliteren van de auto en bus.
Er zijn fietsstroken en trottoirs voor voetgangers aanwezig, maar deze voorzieningen zijn minimaal, terwijl deze wegen deel uitmaken van belangrijke fiets- en wandelroutes. Dit heeft ook een effect op de beleefwaarde van de straten zelf. Dit komt niet ten goede aan de uitstraling van de straat en ook niet van de positie van de fietser en voetganger ten opzichte van het gemotoriseerd verkeer.
huidige situatie verkeersstructuur
drukte op de Spuiboulevard (bron: AD, Rinie Boon)
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
15
2.4. BOVENGRONDSPARKEREN IS BEPALEND VOOR HET GEBIED AUTONOME ONTWIKKELING De verwachting is dat op basis van autonome groei van het autoverkeer (nog los van groeiambities van de stad Dordrecht) de verkeersintensiteiten op de ontsluitingswegen in de Schil-West zullen toenemen. In dit gebied zal de afwikkelingscapaciteit van de kruising Dokweg – Achterhakkers – Korte Parallelweg en de kruising Burgermeester de Raadtsingel – Stationsweg volledig benut of overschreden worden. Het risico dat het verkeer hier regelmatig gaat vastlopen (met terugslag op de Dordtse Mijl enA16) is groot. De bestaande verkeersstructuur kan dus niet zonder meer gebruikt worden om het extra verkeer als gevolg van de Dordtse groeiagenda op te vangen. Dat vraagt om een gebiedsoverstijgende verkeersstrategie en betekent dat in en om elk ontwikkelingsgebied gekeken moet worden welke aanpassingen nodig zijn om ontwikkeling mogelijk te maken. Bovendien zouden gebiedsontwikkelingen met name moeten inzetten op het Openbaar Vervoer en de fiets. De stad kan alleen groeien als het lukt om het verkeersnetwerk voor alle vervoerswijzen robuuster te maken en het gebruik van de fiets en het OV toe te laten nemen.
Spuiweg met een smalle stoep en vrijliggend fietspad
16
Met name de structuur en de kwaliteit van de voorzieningen voor de fiets en het OV moeten worden versterkt om de transitie naar andere vervoerswijzen mogelijk te maken en de groei van het autoverkeer zo veel mogelijk te kunnen beperken.
OPGAVE De opgave voor verkeer valt uiteen in 2 delen: 1. Op stedelijk niveau is er de behoefte om de verkeerskundige ingrepen in de hoofdstructuur te doen om ruimte te bieden aan de groeiambitie. In dit project betekent dat moet worden gestreefd naar aanpassingen die ten gunste komen aan de verkeersafwikkeling op de hoofdwegen en het OV en het fietsnetwerk versterken. 2. Op gebiedsniveau is het de opgave om de impact van het verkeer te verminderen om zodoende barrières in de wijk alsmede tussen Schil-West en Binnenstad op te heffen. Dit betekent meer ruimte voor langzaam verkeer en een meer kwalitatieve en groenere inrichting
Papeterspad/Hellingen doorbraak heeft een profliel breedte en inrichting die niet bijdraagt aan de kwaliteit op straat
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
Spuiboulevard als brede verkeersader die SchilWest van de binnenstad scheidt
HUIDIGE SITUATIE De Schil-West e.o. ligt tussen de A16 en binnenstad van Dordrecht. In het gebied zelf liggen de parkeergarages Spuihaven (520 plekken) en Veemarkt (680 plekken) en hebben naast het vervullen van een parkeerfunctie voor het gebied zelf een parkeerfunctie voor bezoekers en werknemers van de autoluwe binnenstad. Daarnaast zijn er in het gebied straatparkeerplaatsen voor bewoners, kortparkeerders en vergunninghouders. De parkeergarages in het gebied zijn bovengrondse garages die dominant zijn in het gebied. Grote massieve blokken met weinig uitstraling. In de lijn achter de eerste bebouwing aan de Spuiboulevard zorgen ze voor een harde overgang naar de kleine korrel van de 19e eeuwse Schil. De entrees zitten zo gesitueerd dat de auto diep het gebied in wordt getrokken, terwijl de voetganger zich vanaf daar moeilijk kan oriënteren richting de binnenstad, laat staan dat hij het gevoel heeft dat hij al in de binnenstad is. Door hun schaal en ligging is herstructurering van het gebied niet mogelijk zonder deze garages ter discussie te stellen. Parkeerregulering In de Schil-West geldt parkeerregulering met betaald parkeren en vergunningen. Betaald parkeren geldt op werkdagen en op zaterdag tussen 9:00 uur en 22:00 uur. Op zondag geldt betaald parkeren tussen 12:00 uur en 17:00 uur.
In de parkeergarages geldt altijd betaald parkeren, met verschillende tarieven op verschillende momenten van de dag. Ten zuiden van de spoorlijn is geen parkeerregulering. Hier kan vrij geparkeerd worden. Metingen en waarnemingen De gemeente Dordrecht voert regelmatig parkeerdrukmetingen uit. Op basis van recente metingen kan een aantal conclusies getrokken worden voor de huidige situatie: • In de Schil-West zijn voldoende parkeerplaatsen. Op sectorniveau zijn er nergens tekorten, ook niet als uitgegaan wordt van maximaal 85-90% bezetting; • Bewoners parkeren vooral op straat en maken minder gebruik van beide parkeergarages;
• Voor bezoekers en werknemers geldt juist het omgekeerde. Deze groepen parkeren meer in de garages en minder op straat. De gemeente wil in de toekomst inzetten op het beter benutten van de bestaande parkeercapaciteit van de straat, parkeergarages, publiek en privaat, om te komen tot een zo optimaal mogelijk dubbelgebruik van de beschikbare parkeerplaatsen. Voor bestaande functies in de Schil-West wordt voorgesteld om vooralsnog niets te veranderen aan de parkeernormen.
AUTONOME ONTWIKKELING Bij de actualisatie van de parkeerbehoefte is een doorrekening gemaakt voor 2030. Hierbij is rekening gehouden met de autonome ontwikkelingen en landelijke tendensen. Met andere woorden: hoe kan de parkeersituatie er in 2030 uit zien als beleidsmatig geen nieuwe aanpassingen worden doorgevoerd. Het parkeeraanbod is in 2030 bij autonome ontwikkelingen (zonder de gebiedsontwikkeling Spuiboulevard) naar verwachting op orde.
huidige locaties publieke parkeergarages incl aantallen
Er is in de bestaande garages geen ruimte voor een aanvullende parkeervraag. Nieuw of aanvullend programma zal haar parkeerbehoefte zelf moeten dragen of er zal gezocht moeten worden naar een nieuw alternatief. Wanneer nieuw programma zelf zou moeten voorzien in de eigen parkeerbehoefte en dat op een kwalitatieve manier moet worden ondervangen leidt dat tot een tweetal effecten: 1. Er wordt meer verkeer diep het gebied in getrokken tot op de plek van de nieuwe ontwikkeling. 2. Nieuwbouw projecten worden financieel risicovoller door de hoge kosten van de parkeeroplossing.
Spuihaven garage met een dominante parkeergevel
dominante parkeergevel Veemarkt garage
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
17
2.5. GROEI AMBITIE DORDRECHT TOEKOMST VAN MOBILITEIT
OPGAVE
Er is met name in de goed door OV ontsloten steden een verandering zichtbaar in het mobiliteitsgebruik. Het autobezit neemt af in binnensteden en met name onder de doelgroep onder de 40 jaar. Intensivering van de steden, dat wil zeggen meer voorzieningen in de nabijheid, goede OV-bereikbaarheid en de inzet op het stimuleren van het gebruik van de fiets een verandering in gedrag hebben geleid waardoor er steeds meer jongeren niet afhankelijk zijn van een auto. Op steeds meer plekken staan daardoor parkeergarages van woningbouw projecten deels leeg. Nieuwe ontwikkelingen worden steeds meer ingericht op een lagere parkeernorm en parkeergarages worden voorzien van deelauto’s in plaats van ruimte voor eigen auto’s.
Vanuit de behoefte om ruimtelijke kwaliteit sprong te maken in het gebied, verkeersdruk in het gebied te verminderen, herontwikkeling te vereenvoudigen, de binnenstad bereikbaarheid een impuls te geven en een oplossing te hebben die klaar is voor de innovaties van morgen is er behoefte om een nieuwe parkeeroplossing te onderzoeken. Deze opgave valt uiteen in 4 delen: 1. Noodzaak auto beperken: zorgen voor een gebied met alle voorzieningen in de nabijheid en goede bereikbaarheid per OV; 2. Gebied inrichten voor voetganger en fietser: Een gebied en stad creëren waar je gemakkelijk te fiets en te voet door heen kan. Wellicht zelfs het bemoeilijken van de auto, waardoor fiets of voet je sneller op de bestemming brengt; 3. Bijstellen van parkeernorm en parkeerbeleid in gebied en omgeving effectueren. Een lagere norm voor de lagere behoefte laten opgaan met een parkeerbeleid, waardoor foutparkeerders kunnen worden geweerd; 4. Onderzoek naar de optimale parkeeroplossing van een centraal of decentraal parkeeroplossing per project.
Er is behoefte aan meer (binnenstedelijke) woningbouwlocaties. Huishoudens verlaten Dordrecht omdat ze geen geschikte woningen kunnen vinden. Tevens ligt er een groeiambitie vanuit de zowel de regio Drechtsteden als de gemeente Dordrecht om meer woningen in de Drechtsteden en Dordrecht toe te voegen.In het coalitieakkoord van 2018 heeft het college ingezet op de snelle en gefocuste ontwikkeling van de 4.000 woningen aan harde plancapaciteit en tevens voor 6.000 woningen plancapaciteit binnenstedelijk te creeeren. Het accent bij de nieuwbouw ligt op het hogere segment, terwijl de andere segmenten niet worden vergeten. De Schil-West is vanuit woonperspectief een toplocatie (ligging tussen historische binnenstad en NS station en de nabijheid van de snelweg). Vanuit dat oogpunt geldt: ‘hoe meer, hoe beter’. Maar dit gaat alleen op, als de juiste kwaliteit wordt toegevoegd in zowel woonprogramma als in openbare ruimte. Én kwaliteiten die nu nog ontbreken in het woningaanbod en onderscheidend zijn ten opzichte van andere woonlocaties in Dordrecht worden toegevoegd. Het lokale én regionale woonbeleid is gericht op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod en verbeteren van het woonklimaat van Dordrecht (en de Drechtsteden).
Een van de belangrijkste doelstellingen betreft het toevoegen van kwalitatief hoogwaardige woningtypen waar nu nog een tekort aan is, waardoor we zien dat met name inwoners met een hoger inkomen moeilijk hun woonwens in deze stad kunnen vervullen. In alle segmenten koopwoningen (vanaf marktwaarde €177.000) is meer vraag dan aanbod en is er daarom aanleiding om meer nieuwbouw toe te voegen. Dit geldt met name voor eengezinswoningen (grondgebonden woningen).
veel straatparkeren in de wijk zelf (Geldelozepad)
18
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
de regio Drechtsteden binnen twee jaar willen verhuizen en actief op zoek zijn naar een woning. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de vraag van doorstromers, die een woning achterlaten als ze verhuizen, en de vraag van starters. De meeste starters zijn op zoek naar een huurappartement, terwijl doorstromers veelal willen verhuizen naar een eengezinswoning in de koopsector. Het aanbod wordt gevormd door de woningen die de doorstromers achterlaten als ze gaan verhuizen. Het verschil tussen de vraag en het aanbod noemen we de huidige fricties. De meeste vraag is er naar eengezinswoningen in de koopsector. Hoewel het potentiële aanbod ook groot is, is het onvoldoende om aan de vraag te kunnen voldoen. Voor koopappartementen geldt dat er ongeveer evenveel vraag als aanbod is. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aanbod. En bij de huurappartementen is het aanbod in theorie groter dan de vraag. figuur 7-3 Vraagaanbodverhoudingen (huidige fricties) naar eigendom en woningtype van starters en doorstromers (met een actieve verhuiswens bin nen 2 jaar) in de Drechtsteden (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)
In Dordrecht zijn veel locaties geschikt om te voorzien in de vraag naar het segment woningen tot € 300.000 (€). Het woningbouwprogramma voorziet hier ook in. Er is echter maar een beperkt aantal locaties dat voldoende kwaliteit heeft om ook de benodigde woningen in de prijssegmenten €300.000 – 450.000 (€€) en > €450.000 (€€€) te voorzien. In deze twee segmenten is te weinig aanbod, vooral als het gaat om ruime eengezins-/ stadswoningen (meer dan 100m²). En dat terwijl in recent woningmarktbehoefte-onderzoek van RIGO wederom wordt bevestigd dat het verschil tussen vraag en aanbod het grootst is werken en wonen vraag versus aanbod en type woning bij koop- eengezinswoningen, f i g u u r 7woningen - 4 V r a a g avan a n b omeer d v e r hdan o u d i n100m² g e n ( h uen i d i g e f r i c t i eIn s )figuur naa r 7-4 e i g ezijn n d ode m fricties e nper p r catagorie i j sweergegeven k l a s s e nkoop-huur v a n naar s t a r -prijsklasse. In de koopsector is de vraag het eengezinsenr ) meergezinswoningen r s €€€ e n d o(zie o r s tnaastgelegen r o m e r s ( m e t e figuren).
e n a c t i e vHet e v e rish u i s w e n s bgrootst i n n e n 2naar jaa i n d e D rmet e c h teen s t e dverkoopwaarde en (bron: in de prijssegmenten €€t een woningen onder de €250.000, maar het aanbod in dit w o n i n g m a r k t s i m u l a t i e 2 0 1 6 R I G O ) dan ook belangrijk om ervoor te zorgen dat de locaties die genoeg segment is ook groot. In het segment van €300.000 tot €450.000 is er veel vraag van met kwaliteit hebben om deze duurdere en kwalitatief hoogwaardige name doorstromers en er is bijna geen aanbod. woningen te realiseren, daar ook daadwerkelijk voor worden benut. In de huursector is er de meeste vraag naar huurwoningen met een huurprijs onder €587, Dit geldt zeker voor de locaties waar woningen in het hoogste maar het aanbod in dit segment is ook groot. In de duurdere huursector (€629 tot €850) is segment (€€€) kunnen worden gerealiseerd. Hiervan zijn er vanuit de vraag groter dan het potentiele aanbod. het woonbeleid 700 gewenst de komende 10 jaar, het tekort is momenteel circa 1.000. Dit streefaantal kan verspreid door de stad in kleine aantallen (samen circa 230 woningen) worden gerealiseerd. Op slechts drie locaties kunnen er nu in grotere hoeveelheden (vanaf circa 50) woningen in dit topsegment worden toegevoegd.
Hiervan is Stadswerven met 200 woningen de belangrijkste (de Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld 31 figuur 7-4 Vraagaanbodverhoudingen (huidige fricties) naar eigendom en prijsklassen van starandere twee zijn de Schoollocatie Noordendijk met 50 woningen vraag prijscategorie t e r s eversus n d o o raanbod s t r o m e rper s (m e t e e n a c t i e vhuur e verh uiswens binnen 2 jaar) in de Drechtsteden (bron: en Wilgenwende met 129 woningen). Onderzocht wordt hoeveel woningmarktsimulatie 2016 RIGO) woningen in de categorie (€€€) de van Spuiboulevard gerealiseerd Met de op komst passend toewijzen in de gereguleerde huur sector is het voor huishoudens kunnen worden. De Spuiboulevard en omgeving heeft zeker om een huurwoning boven de aftoppingsgrenze n met een laag inkomen niet meer mogelijk genoeg kwaliteit om dezetoegewezen duurdere segmenten te krijgen.teInbedienen. figuur 7-5Vanuit staan de huidige fricties weergegeven gecorrigeerd voor het woonbeleid zou de wens dan ook zijn om deze locatievoordelen de regels van het passend toewijzen. De fricties in de koopsector en de vrije sector (> € 711) te benutten door hier in te zetten de hogere segmenten, waarbij zijn gelijkopgebleven. Het gevolg is dat de vraag naar huurwoningen in het segment 629 tot zowel appartementen als eengezinswoningen wenselijk zijn.
711 euro is verschuift naar de segmenten 410 tot 587 en 587 tot 629 euro. Deze aangepaste fricties zijn input voor de woningbehoeftevariant inclusief fricties. figuur 7-5 Vraagaanbodverhoudingen (huidige fricties) naar eigendom en prijsklassen van starters en doorstromers (met een actieve verhuiswens bin nen 2 jaar) in de Drechtsteden, woonwensen huurders gecorrigeerd voor passend toewijzen (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)
vraag versus aanbod per prijscategorie koop (Bron: Woningmarkt simulatie 2016, Rigo)
beleving en kwaliteit die er stedelijk uit ziet en past bij Dordrecht
Met de komst van passend toewijzen in de gereguleerde huur sector is het voor huishoudens met een laag inkomen niet meer mogelijk om een huurwoning boven de aftoppingsgrenze n toegewezen te krijgen. In figuur 7-5 staan de huidige fricties weergegeven gecorrigeerd voor de regels van het passend toewijzen. De fricties in de koopsector en de vrije sector (> gebiedsvisie € 711) Spuiboulevard e.o. zijn gelijk gebleven. Het gevolg is dat de vraag naar huurwoningen in het segment 629 tot 711 euro is verschuift naar de segmenten 410 tot 587 en 587 tot 629 euro. Deze aangepaste
19
relatie tussen verschillende projecten in verschillende deelgebieden; blauw: Maasterras; geel: Schil-West, rood: Spoorzone
20
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
2.6. SCHIL-WEST STRATEGISCHE KANTOREN LOCATIE LEEGSTAND
OPGAVE
De aanleiding voor de herontwikkeling van de Spuiboulevard wordt gevormd door de leegstand van een groot deel van de kantoren (circa 36%). De ontwikkelvisie signaleert toenemende leegstand en kantoorpanden die voorbij hun economische levensduur zijn. Het kantooraanbod wat er is, is eenzijdig en niet zeer toekomstbestendig. Daarmee is structurele leegstand voorzien. Er ontstaat vraag naar nieuwe moderne kantoorruimte, maar in een veel kleiner arsenaal dan het huidige beschikbare vierkante meters. En het nieuwe aanbod aan kantoorprogramma dient toekomstbestendig te zijn en flexibel in gebruik.
Er is een overmaat van verouderde kantoorvoorraad. Tegelijkertijd is deze locatie voor de regionale kantorenmarkt van strategisch belang. Er is ca. 40% structureel overschot. In 2023 moeten alle kantoren energielabel C hebben, dat vraagt een vernieuwingsoperatie die met veel investeringen gemoeid gaan. Vrijwel het gehele kantooraanbod is daar nog niet klaar voor, ook het kantooraanbod wat nog bezet is. Het belangrijkste voorbeeld daarvan is het stadskantoor. Het is daarom zaak om ontwikkelruimte voor nieuwe of her te ontwikkelen kantoren rondom het station te creëren ten koste van m2 verouderde kantoren op grotere afstand van het station (zoals het huidige stadskantoor).
De leegstand van kantoren in de Schil-West gaat ten koste van de beleving en vastgoedwaarde van het gebied.
2.7. STADSKANTOOR VERHUIZING
STRATIGISCH BELANG De kantoorlocaties rondom het station zijn gezien de goede multi-modale bereikbaarheid van strategisch belang voor de stad. Door hun ligging kunnen ze een regionale of zelfs nationale markt bedienen. Er zijn in Dordrecht geen andere locaties waar deze multimodale bereikbaarheid gegarandeerd is. De nieuwe kantorenvraag lijkt zich met name te concentreren op locaties die een OV-bereikbaarheid kennen en gelegen zijn in stedelijke gebieden met een hoge voorzieningen dichtheid. Het spoor door Dordrecht kent een hoog groepsrisico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over dit spoor. Als gevolg hiervan is verdichting door middel van woningbouw maar in beperkte mate mogelijk. De bouw van kantoren draagt in mindere mate bij aan de hoogte van het groepsrisico. Het is dus ook van strategisch belang om deze zone met name te benutten voor kantoren en niet voor woningbouw.
De gemeente Dordrecht heeft besloten om haar huisvesting te vernieuwen. Het bestaande stadskantoor is verouderd en een structurele renovatie is onvermijdelijk om aan de huidige en toekomstige eisen te voldoen. In 2023 mag de huisvesting in haar huidige staat niet meer worden gebruikt, omdat deze niet voldoet aan de centrale eis dat kantoorgebouwen tenminste energielabel C halen. Met een grootschalige renovatie kan er wel aan deze eis worden voldaan, maar niet aan de ambities van de gemeente. Daarbij is er bij het besluit tevens de wens benoemd te onderzoeken of het mogelijk was een aantal maatschappelijke voorzieningen, alsmede de centrale kantoren van Drechtsteden, te centraliseren. Die wensen, gecombineerd met de waarschijnlijk zeer ingrijpende renovatie, waarbij renovatie tijdens gebruik onmogelijk is, hebben er toe geleid dat nieuwbouw ook overwogen dient te worden.
In 2016, na het besluit over de ontwikkelvisie, deed de kans zich voor om de gebouwen, grote driehoek en belastingkantoor (Spuiboulevard 180 en 220) te verwerven. Uit strategisch oogpunt, ruimte behoefte voor een nieuw stadskantoor en invloed op de toekomstige ontwikkeling van het gebied zijn deze verworven. Daarmee is er de kans ontstaan om een nieuw stadskantoor te realiseren, terwijl het oude nog in gebruik is. Voor het nieuwe stadskantoor is een richtinggevend programma meegegeven van 25.000-35.000 m2. Deze ruime bandbreedte heeft te maken met het aanvullend programma dat al dan niet verhuist naar een nieuw stadskantoor.
OPGAVE Deze gebiedsvisie Spuiboulevard geeft een visie en raamwerk voor de toekomstige ontwikkeling van de Schil West. Zowel het voormalig stadskantoor als de mogelijke zoeklocatie ter plaatse van Spuiboulevard 180-220 vallen binnen dit gebied. De gebiedsvisie moet een raamwerk geven voor een nieuw te bouwen stadskantoor ter plaatse van Spuiboulevard 180-220. Met verplaatsing van het stadskantoor heeft de gemeente ook een essentiële katalysator voor de gebiedsontwikkeling in handen. Wat zijn de toekomstige ontwikkel mogelijkheden van bestaande stadskantoor locatie en eventueel aanvullend de Spuihaven garage.
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
21
2.8. LOPENDE PROJECTEN
2.9. KERMIS
2.10. RISICO'S SPOOR
In het gebied zijn reeds meerdere eigenaren actief met de herontwikkeling van hun locaties. Kaders voor deze lopende projecten, die passen bij de doelstellingen van dit gebied zijn, er nog niet. De initiatieven hebben verschillende status; uiteenlopend van oriëntatie tot bouwaanvraag. Afhankelijk van de ingreep; transformatie of sloop-nieuwbouw, is binnen het huidig beleid sturing beperkt.
De kermis is in de huidige situatie gelegen op de Spuiboulevard. De omvang van de kermis is momenteel passend doordat de gebouwen van het huidige stadkantoor en kantoorgebouw aan de Hellingen met hun rooilijn terug liggen. Mogelijk aanpassingen in de rooilijn, om ontwikkelruimte te creëren én om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren, leveren beperkingen voor de kermis op deze locatie. Alternatieve locaties dienen onderzocht te worden.
Voor de stad is de ontwikkeling van het groepsrisico relevant. Dit wordt bepaald door een combinatie van de hoeveelheid gevaarlijke stoffen die de stad passeert en de aanwezigheid van mensen in de omgeving van het spoor. Het te transformeren gebied ligt geheel binnen het effectgebied van een de relevante incidentscenario's als gevolg van een ongeval op het spoortracé Dordrecht Lage Zwaluwe. Daarom is, ter beoordeling van het de risico's als gevolg van de beoogde herontwikkeling Spuiboulevard en omstreken, door adviesbureau Arcadis een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd. Hierin is met name gekeken naar de effecten van de beoogde herontwikkeling op de hoogte van het groepsrisico. Hierbij wordt een vergelijk gemaakt tussen de huidige situatie en de situatie na planontwikkeling.
Binnen de huidige bestemmingsplannen kunnen eigenaren leegstaande kantoorgebouwen transformeren naar woningbouw zonder tussenkomst van de gemeente. Om de ambities waar te maken voor de Spuiboulevard moet de gemeente in staat zijn regie te voeren.
sfeerbeeld huidige kermis op de Spuiboulevard
In de veiligheidsanalyse zijn, naast de in de in deze gebiedsvisie opgenomen herontwikkelingen in het gebied tussen de Singel en de Spuiboulevard, ook de beoogde transformaties van kantoren naar woningen aan de Burgemeester de Raadsingel en Korte Parallelweg opgenomen. Omdat alle ontwikkelingen rondom het spoor invloed hebben op het groepsrisico is, op basis van een fictief programma, gekeken naar de invloed die de ontwikkeling van Maasterras heeft op de risico's in het plangebied Spuiboulevard De resultaten van het onderzoek zijn als volgt samen te vatten: • In de huidige situatie is er, op het tracé Spoorbrug – Dordrecht aansluiting Geldermalsen, sprake van een overschrijding van het groepsrisico met een factor 2.8. • • Door realisatie Gebiedsvisie Spuiboulevard EO en Maasterras is er sprake van een overschrijding van het groepsrisico met een factor 4.1. De stijging va het groepsrisico wordt met name veroorzaakt door de ontwikkelingen aan de Burgemeester de Raadtsingel en de Stationsweg. De beoogde ontwikkelingen in het gebied tussen de Singel en de Spuiboulevard hebben daar in tegen een verwaarloosbaar effect op de hoogte van het groepsrisico.
22
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
2.11. OPGAVEN VANUIT DE CONTEXT CONCLUSIE De in de gebiedsvisie beoogde herontwikkeling van de Spuiboulevard en omgeving leidt tot een stijging van het groesrisico in het gebied tussen de Spoorbrug en de spooraansluiting zuid (Geldermalsen). In de structuurvisie Dordrecht 2040 is aangegeven dat een overschrijding van de orientatiewaarde, in het centrumgebied met een factor 4 acceptabel is. Met de reductie van het programma voor het perceel Burgemeester de Raadtsingel 95 kan de stijging zodanig worden beperkt dat we kunnen blijven voldoen aan de in de structuurvisie aangegeven randvoorwaarden voor externe veiligheid
AANBEVELINGEN Gezien de hoogte van het groepsrisico zal bij de verdere uitwerking van de deelplannen langs het spoor aandacht moeten worden besteed aan veiligheidsmaatregelen op gebouwniveau zoals aangepaste beglazing, mechanische ventilatie, vluchtwegen en gebouwindeling.
• Historische ruimtelijke structuur bood een helder stedenbouwkundig raamwerk; • Deze structuur bestond uit concentrische ringen en radialen (voorname hoofdassen) met daartussen hoven; • Zichtlijnen op de Grote Kerk zorgen vanuit het zuiden voor oriëntatie en dienen gehandhaafd te blijven • De structuur van bajonetten is typisch voor de ruimtelijke structuur van routes in Dordrecht. • De vele verschillende hoven zijn een kenmerkend element van de Schil West • Stadssaneringen uit de jaren '60 hebben zowel qua bebouwing als verkeersstructuur een barrière opgeworpen tussen de Schil-West en de binnenstad. Dit is ten koste gegaan van de woonkwaliteit; • Verkeersdoorbraken en veranderingen in de profielen zijn ten koste gegaan van de voetgangersbeleving en doorwaadbaarheid van het gebied. • Het verkeer op de Spuiboulevard heeft een te grote impact om een kwalitatieve ruimte te maken; • De verkeersdoorbraak Spuiweg en Hellingen/Papeterspad zorgt voor laagwaardige straten waar het niet fijn is om te zijn; • De verkeerskundige structuur van de stad kan de autonome ontwikkeling nog maar net opvangen. Intensivering van de stad en de ontwikkeling van het Spuiboulevardgebied kan niet zonder ingrepen in de bestaande verkeersstructuur. • Om de verblijfskwaliteit, woonkwaliteit en beeldkwaliteit in de Schil te kunnen vergroten is het nodig om de verkeersstructuur aan te passen.
• Bestaande bovengrondse garages detoneren het gebied en is geen ideale oplossing voor de binnenstadsbezoeker. Tegelijkertijd voorziet zij wel in een duidelijke parkeerbehoefte; • Er is binnen de huidige capaciteit ruimte voor een beperkte autonome ontwikkeling, aanvullend programma zal zijn eigen parkeerbehoefte moeten oplossen. • Parkeren en mobiliteit zijn hevig in ontwikkeling en kunnen zorgen voor een veel lagere behoefte aan parkeerplaatsen. • Schil-West is vanuit woonperspectief een toplocatie door haar ligging tussen de historische binnenstad en het NS station en de nabijheid van de snelweg; • Binnen de stedelijke intensiveringsagenda is de Schil-West het meest aantrekkelijk voor de "Nieuwe kenniswerker", een doelgroep met een hoog besteedbaar inkomen. • Alhoewel er veel kantoren leeg staan, blijft de Schil-West, met name rondom het station, een strategische kantorenlocatie voor de Drechtsteden; • Het stadskantoor zal gaan verhuizen en kan deze verhuizing een impuls voor het gebied zijn, zowel op de nieuwe locatie als door herontwikkeling van de vrijgekomen locatie. • Verplaatsing van de kermis naar buiten het gebied dient onderzocht te worden om ontwikkelruimte te creëren en de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren; • De risico contour van het spoor legt beperkingen op voor de programmering van de zone rondom het spoor.
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
23
24
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
3.
DE STAD AAN HET WOORD
3.1. SPUISAFARI Om te horen hoe de stad denkt over de herontwikkeling van het gebied Spuiboulevard is op 31 januari 2018 de Spui Safari georganiseerd. Een 12 uur durende ontdekkingstocht naar goede ideeën en mogelijke toekomstige functies in het gebied. Een gemixt gezelschap van 103 bewoners, ondernemers, experts studenten, raadsleden en ambtenaren ging onder leiding van enthousiaste teamcaptains in 10 teams aan de slag. Na een korte presentatie van de drie ontwikkelde scenario's van de gemeente (zie bijlage I) kwam meer inzicht in de uitdagingen en kansen die liggen in de het project en gingen de teams op safari in de wijk.
De volgende punten vonden alle teams een goed idee: • Spuiboulevard minder verkeer (autoluw); • Parkeren liefst ondergronds; • Stadskantoor met veel nieuwe functies (bibliotheek, café, sportcentrum); • Kermis verplaatsen naar andere plek; • Veel meer groen in het gebied; • Meer ruimte voor het water. De opbrengst van de Spui Safari is verwekt in een website. Via deze link www.spuiboulevarddordrecht.nl kunt u de website bekijken.
Wat zijn ze tegengekomen, wat willen ze behouden? Welke plekken moeten volgens hen opgeruimd worden, welke gebouwen kunnen weg en welke gebouwen kunnen worden getransformeerd tot iets nieuws? En de grote vraag wat missen ze en moet er worden toegevoegd? Er is speciale aandacht gevraagd voor de functies die de deelnemers terug willen zien in het stadskantoor. De teams hebben een plan gemaakt voor het gebied. Ook maakten de teams een hun eigen scenario verbeeld in een moodboard; een visualisatie van hun plan met sfeerbeelden, eigen fotomateriaal, interessante quotes en belangrijke kernbegrippen. Na de ontwikkeling van het plan en het maken van een toekomstbeeld zijn de ideeën getoetst op haalbaarheid. Elk team ging aan de slag met drie van de negen opgaven voor de stad (elke opgave is meerdere keren uitgewerkt). 's Avonds gingen de teams met bezoekers in gesprek over de plannen en ideeën. Iedereen kreeg 3 groene stickers (goed idee), een gele sticker (top idee) en een rode sticker (minder goed idee). Op deze manier werd duidelijk waar de kansen liggen en wat de wensen zijn van het Dordtse publiek.
Aanbevelingen (resultaat) Spuisafari van www.spuiboulevarddordrecht.nl
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
25
Stadslab Spuikwartier 26
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
3.2. STADSLABS Door Stichting de Stad werd een vervolg gegeven aan de SpuiSafari. Zij hebben samen met stakeholder (bewoners, ondernemers, experts) ontwerpend onderzoek verricht. Tijdens een viertal avonden is aandacht besteed aan de volgende onderwerpen/ bouwstenen: • De relatie met de stad en de parkeeropgave • Stedelijk weefsel en programma • Openbare ruimte en duurzaamheid • Huis van de Stad Tijdens deze avonden zijn door de gemeente kaders en vraagstukken meegegeven aan de deelnemers. Ook heeft een externe expert op uitnodiging van Stichting de Stad zijn/haar visie op de verschillende onderwerpen meegegeven. Op basis hiervan zijn de deelnemers met de verschillende onderwerpen aan de slag gegaan. Dit heeft geleid tot bouwstenen die kunnen worden benut door de gemeente in verdere planontwikkeling voor het gebied Spuiboulevard. Tussentijds zijn de resultaten aan de stad gepresenteerd. Ook het eindresultaat is gepresenteerd aan de stad.
Mixed blocks
Groene & blauwe verbindingen: voorstel t.b.v. klimaatadaptatie in de wijk [Stadslab 4 - Groep Moniek]
Stadslab Spuikwartier
pleidooi voor mixed blocks Stadslab Spuikwartiergroene en blauwe verbindingen, voorstel t.b.v. klimaatadaptatie in de wijk
Pleidooi voor mixed blocks [uit de presentatie van Sylvia Karres]
De belangrijkste nieuwe inzichten vanuit de Stadslabs zijn: • Het gebied heeft alleen al vanwege haar ligging een enorme potentie - vandaar de voorgestelde nieuwe naam Stationskwartier. • Door verdichting met wisselende bouwmassa’s (conform huidige opbouw) kan het gebied een stedenbouwkundige verbeteringsslag krijgen en tegelijkertijd een deel van de bouwopgave realiseren. • Daarvoor is het van belang een duidelijk stratenpatroon te introduceren met een hoogwaardige inrichting en een levendig straatbeeld. • In dat stratenpatroon worden langzaam verkeersroutes opgenomen en groenblauwe structuren geïntroduceerd die o.a. wateroverlast door heftige regenval en hittestress helpen voorkomen. • De bestaande groene zones worden verbonden en uitgebreid en geschakeld aan een groene Spuiboulevard, waarmee het groenaanbod voor de binnenstad flink wordt opgeschaald. Er kan een groene loper worden aangelegd vanaf het station via het Huis van de Stad naar de binnenstad. • De auto’s zijn te gast maar zo min mogelijk zichtbaar. Collectieve oplossingen als een parkeerfonds kunnen daarbij een goed instrumentarium zijn. De Spuiboulevard kan zodanig worden ingericht dat zowel een verkeersfunctie als een verblijfsfunctie langs de oevers van het Spui ontstaan. • Veel geld investeren voor openbare parkeervoorzieningen moet zoveel mogelijk worden voorkomen.
De wens uit de Spuisafari om een ondergrondse parkeergarage onder de Spuihaven is tijdens de labs geëvolueerd tot een
meer geïntegreerde en pragmatische aanpak. • Er is behoefte aan een 'Huis van de Stad', een gastvrij pand, met de publieke functies van de gemeente, de Bibliotheek en de VVV. Het moet vooral géén megalomaan gebouw worden, zoals het huidige programma er nu voorstaat, maar een 'eigentijds monument' passend bij de wijk en de Dordtse schaal. Het DNA van Dordrecht moet erin tot uiting worden gebracht. • Het Huis van de Stad is een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige impuls. • Overwogen kan worden om de rooilijnen aan de Spuiboulevard los te laten en de huidige lineaire structuur op te delen in meerdere sferen. • Er moet maximaal worden ingezet op duurzaamheid en klimaatadaptatie, als voorbeeldfunctie voor een ieder. Maak deze duurzaamheidsdoelstellingen concreet, deel en borg deze. • Start een Plintenfonds: een mogelijkheid om collectief het straatbeeld levendig te maken en te houden. • De gemeente moet een masterplan maken (een lange termijnvisie) voor het gehele gebied. De regie op het gebied moet worden hernomen. Dit kan o.a. middels het nemen van een voorbereidingsbesluit, maar ook door z.s.m. in gesprek te gaan met eigenaren/ontwikkelaars met eigendommen in het gebied. • Schrijf een prijsvraag uit voor het ontwerp/de ontwikkeling van het Huis van de Stad. • Nader onderzoek is nodig naar de beleving en sferen van de Spuiboulevard.
Diverse scenario’s zijn mogelijk: is het een doorgaande ruimte of zijn er meerdere ruimtes te onderscheiden die elk een eigen inrichting vragen.
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
27
28
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
4.
VISIE 8 PRINCIPES VAN DE NIEUWE SCHIL-WEST
4.1. INLEIDING Om onze ambitie waar te maken en antwoord te kunnen geven op de reeds besproken gebiedsopgaven is er een integrale gebiedsvisie opgesteld. De integrale visie legt een ruimtelijk raamwerk vast voor het toekomstbeeld van de Schil-West. Het beschrijft uitgangspunten die voorwaardelijk zijn om een opwaartse 'shift' mogelijk te maken. Een 'shift' naar een nieuw binnenstedelijk gebied met een sterk geïntensiveerd en hoogwaardig woonprogramma.
Achtereen volgens beschrijft de visie de volgende onderwerpen:
Het ruimtelijk raamwerk is kaderstellend voor nieuwe bouwactiviteiten in het gebied en beschrijft daarmee tegelijkertijd projecten of aanpassingen die voorwaardelijk zijn om die bouwactiviteiten te laten plaatsvinden.
Schaal en maat: hoe zorgen we ervoor dat een intensivering van het gebied goed samengaat met de bestaande bebouwing en dat nieuwe bebouwing bijdraagt aan de kwaliteit van de openbare ruimte.
Woonmilieu; welk woonmilieu wordt hier nagestreefd, welke kwaliteitsbeleving past daarbij, wat is de maximale mogelijke woningprogrammering van het gebied, waar zien wij nieuwe openbare ruimtes om het gebied om te vormen van werk en parkeergebied naar woongebied.
Verkeerssyteem: Aanpassing van het verkeerssysteem in de Schil-West is voorwaardelijk voor de opwaardering van zowel de openbare ruimte als de bebouwing.
P P
Hoofdontsluiting auto Hoogwaardige loper station - binnenstad Spuiboulevard: Autoluwe groene promenade Singel: kwalitatieve woonstraat en interne gebiedsontsluiting Groene radialen met nadruk op langzaam verkeer richting binnenstad Kleinschalige woonstraten Informele routes, positie n.t.b. Zichtlijn/vlak naar Grote Kerk Alzijdig object Rooilijn Rooilijn naar voren schuiven Rooilijn, indicatief Kansrijke hoven, maat en sfeer n.t.b. Markant plein om relatie met de binnenstad te markeren Verruiming Spuihaven Parkeren Zoekgebied nieuw parkeren Concentratie gemengd, stedelijk programma in nabijheid van station (500m) Zoekgebied voor verdichting hoogwaardig woonmilieu Locatie nieuw stadskantoor
Parkeren: Wat is de toekomst van de bestaande parkeergebouwen en welke verwachtingen hebben van de invullingen van de nieuwe parkeer opgaven door ontwikkelaars. Openbare ruimte: Welke visie hebben we voor de verschillende openbare ruimtes die door verandering in verkeer, intensivering van bebouwing en activiteiten een ander gebruik en inrichting kunnen krijgen. Ruimtelijke kaders voor mogelijk herontwikkelingslocatie stadskantoor Binnen het gebied ligt een van de mogelijke locaties voor het nieuwe stadskantoor. Voor de herontwikkeling van deze plot zijn kaders opgesteld. Duurzaamheid: welke duurzaamheidsprincipes leggen we op voor het gehele gebeid en nieuwe ontwikkelingen.
1. Doormiddel van hoven typologie inzetten op verdichting van de Schil-West. Verdichting Schil-West met ca. 700 woningen met de nadruk op het middeldure en dure segment (20-50-30%) met een groot aandeel grondgebonden woningen (ca. 30%). 2. Programmatische mix afgestemd op nabijheid station Binnen 500 m van het station ligt de nadruk op een gemixt milieu waarbij werken, wonen en voorzieningen hand in hand gaan. Verder van het station ligt de nadruk op wonen met buurt ondersteunende voorzieningen. 3. Schaal en maat afgestemd op programmering en omgeving Nieuwbouw moet goed worden afgestemd op de kwetsbare 19e eeuwse Schil, tegelijkertijd moet er nabij het station en daar waar reeds grootschalige bebouwing is de ruimte zijn om verticaal te mixen (wonen, boven werken) en daarmee activiteit te intensiveren. 4. De Spuiboulevard ontlasten van verkeer Om de Spuiboulevard te benutten als binnenstedelijke verblijfsplek dient de verkeersintensiteit af te nemen. Een nieuw verkeerssysteem moet dat faciliteren. 5. Parkeren geconcentreerd en strategische opgelost. Centrale parkeervoorzieningen voor bewoners en bezoekers op een strategische ligging (beperking verkeersoverlast en sterk bronpunt voor de binnenstad). 6. Opwaarderen Spuiboulevard tot groen stedelijke verblijfsplek De Spuiboulevard als nieuwe verblijfs- en ontmoetingsplek in de stad. 7.
Meer ruimte voor verblijven en langzaam verkeer in straten en hoven 8. Duurzame gebiedsontwikkeling
en
toekomstbestendige
< visiekaart Schil-West
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
29
4.2. NIEUW INTENSIEF STEDELIJK WOONMILIEU Uit het onderzoek van de drie scenario’s en de input vanuit de stad is gekomen tot een woonmilieu waarbij wordt ingezet op: • Maximalisering van grondgebonden woningen in hoge dichtheden; • Wonen rondom hoven; • Informele routes door en tussen de woongebouwen. Wonen rondom een hof is een woonmilieu wat vanuit de historie bij de Schil-West pas én past het wonen in hoge dichtheden. De diversiteit aan type hoven die er in de wijk zijn en waren zorgen voor een grotere variatie en inspiratie voor toekomstige ontwikkelingen. Aandacht voor groen speelt een rol bij de inrichting van de diverse hoven. De nieuwe ontwikkellocaties zullen met name omsloten collectieve of openbare hoven in de ontwikkeling op zich nemen, gekoppeld aan het informele circuit van de stad. Er worden in de visie twee bijzondere openbare hoven geïntroduceerd: 1. Spuihof T.p.v. de hoogbouw van het huidige stadskantoor komt een open groen ruimte aan de Spuiboulevard, familiair aan de typologie van het Rozenhof. Deze ruimte onderbreekt de wandvorming van de Spuiboulevard en opent de binnenwereld naar de Spuihaven. Het hof wordt aan drie zijden omsloten door bebouwing met voorkanten, ín het hof is plek voor een bijzonder accent. 2.
Stadhuisplein Op de plek waar Achterom en Spuiboulevard elkaar ontmoeten is de plek waar het nieuwe stadskantoor, binnenstad en Schil-West samenkomen. Het fungeert als een ruimtelijke schakel. Een plein gelegen aan de Spuihaven en waar oud en nieuw samenkomen. Aan dit plein manifesteert het nieuwe stadskantoor zich vol trots en met een open en toegankelijke uitstraling.
SCHAAL EN MAAT Aansluiting in schaal en maat tussen bestaand en nieuw is essentieel. De Schil-West is een wijk waarin de woongebouwen overwegend laagbouw zijn, maar waar ook enkele hogere gebouwen zijn gerealiseerd. Tevens is een deel van de Schil-West beschermd stadsgezicht. Daarom is het belangrijk dat nieuwe ontwikkelingen in maat en schaal op een respectvolle manier omgaan met haar omgeving.
Hoogteaccenten zijn in beide deelgebieden in mate mogelijk, zolang ze de gunstige gepositioneerd zijn t.o.v. de openbare ruimte en omliggende bebouwing, slank zijn en niet direct aan de Spuiboulevard liggen maar in de tweede linie. Tevens mogen ze ook de zichtlijnen vanaf de Krispijnseweg en de Erasmuslaan naar de kerktoren niet blokkeren.
De visie signaleert een duidelijk verschil tussen het gebied ten weste van de Spuiweg en ten oosten. Dat onderscheid vertaald zich ook in maat en schaal. Het gebied ten westen van de Spuiweg sluit qua schaal en maat aan op die van de binnenstad en de historische bebouwing in de Schil-West. Zo ontstaat een goede ruimtelijke aansluiting. Het gebied ten oosten van de Spuiweg bestaat al uit gebouwen van verschillende schaal en maat. Nieuwe ontwikkelingen gaan mee in die variatie. In dit gebied is meer vrijheid qua hoogte en korrelmaat, zolang dat past binnen de principes van de randvoorwaarden kaarten.
principe groene blokken in woonmilieu
principe doorsnede huidige situatie / gebied ten oosten van de Spuiweg
principe doorsnede toekomstige situatie voor gebied ten westen van de Spuiweg
30
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
sfeerreferenties woonmilieu
gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.
31
4.3. GEMIXT STEDELIJK PROGRAMMA Het streven is om van de Schil-West een levendig stedelijk woonmilieu te maken. De levendigheid ontstaat vanuit een mix van wonen, werken, recreeren. De mix die daarbij gezocht wordt is met name ondersteunend aan de buurt. Denk daarbij aan buurtcafes, buurtwinkels, kleinschalige zorg en werken aan huis. Daar tegenover staat de rust en kwaliteit van hoven om in een verdichte situatie toch te voldoen aan vereiste die gezocht worden vanuit oa. Gezinnen; veilige speelplekken, rust en privacy, sociale cohesie. Samen leidt het tot een dynamisch woonmilieu waar de nieuwe kenniswerker naar op zoek is. Er wordt in de Schil-West gemikt op een woonmilieu met de nadruk op het midden en hogere segment. Een doelgroep die afkomt op dti gebied vanwege de hoge woonkwaliteit, de nabijheid van de binnenstad en de goede bereikbaarheid met name met het openbaar vervoer.