bijlage 1_SW-VlekA_Bouwenvelop_28102020_cie Grote Projecten 26-1-22.pdf
Tekst van het document
Bouwenvelop Stadswerven Deelgebied A
Bouwenvelop Stadswerven Deelgebied A Oktober 2020
In deze bouwenvelop worden de context, eisen en wensen beschreven die de gemeente Dordrecht minimaal stelt aan deelgebied A, gelegen tussen het Wantij, de Beneden Merwede en de werf van Schouten in het gebied Stadswerven. De ambities die de gemeente Dordrecht heeft voor de ontwikkeling van deze plek zijn hoog, het is de meest unieke plek van Stadswerven en zeer markant voor het silhouet van Dordrecht. Om die ambities te realiseren, heeft de gemeente er voor gekozen eisen en wensen te stellen die een uitwerking zijn van en aanvulling vormen op het vigerende bestemmingsplan en benoemde documenten.
Inhoud 1
Context en identiteit
4
1.1
Dordrecht
4
1.2
Stadswerven
6
1.3
Deelgebied A
7
2
Stedenbouwkundige criteria
10
2.1
Directe omgeving
10
2.2
Bebouwing
16
2.3
Parkeren/ontsluiting en openbare ruimte
23
2.4
Toetsing Q-team en Welstands- en Monumentencommissie
23
3
Programmatische, procesmatige en technische voorwaarden 24
3.1
Juridisch
24
3.2
Programma
24
3.3
Bodem
26
3.4
Geluid
28
3.5
Parkeren en mogelijke parkeeroplossingen
29
3.6
Vloerpeilen en hoogteverschillen
30
3.7
Gezonde en toekomstbestendige stad
31
3.8
Afvalverzameling
32
3.9
Gasnet/Warmtenet/elektra
33
3.10
Bouwen en logistiek
33
3.11
Planning en ontwikkelproces
34
3.12
Ontwikkelproces locatie A1
35
3.13
Betrokkenheid gemeenteraad
35
Bijlagen
36
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 1
Rotterdam
Rotterdam
A16
De planlocatie is gelegen in de Stadswerven. De locatie is gelegen in buitendijksgebied, maar door de hoogte toch een van de veiligste locaties binnen Dordrecht.
2 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A Breda
Riedijkshaven
PLANGEBIED
A15
Beneden-Merwede
Stadswerven Historisch
Wantij
Merwedestraat
centrum
Vlij
Leerpark
N3
Gezondheidspark
Legenda Stadswerven Waterkering Hoofdontsluiting auto Trein Waterbus
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 3
1
Context en identiteit
1.1
Dordrecht
Dordrecht, de Oudste stad van Holland, is een levendige stad met een rijke historie, ruim 1000 monumenten en een ruim aanbod aan voorzieningen. Van het groen in het nationaal park de Biesbosch tot een stadshart met grote landelijke winkelketens en volop winkels, terrasjes en restaurants. De stad biedt een ruim cultureel aanbod met onder andere het Dordrechts Museum, het Energiehuis, Schouwburg Kunstmin, een tweetal bioscopen, het Nationaal Onderwijsmuseum en het Hof van Nederland. Daarnaast zijn er vele evenementen. Het Gezondheidspark is het zorgknooppunt van de regio waar gezondheidszorg en sportvoorzieningen volop de ruimte hebben. Inwoners kunnen rekenen op hooggespecialiseerde zorg in het Albert Schweitzer ziekenhuis; één van de beste ziekenhuizen van Nederland. Sporters komen af op mondiale toernooien in onze Sportboulevard: het grootste multifunctionele sportcomplex van Nederland. Het Leerpark, met de Duurzaamheidsfabriek als een van de belangrijke assets, vormt samen met het nabijgelegen Gezondheidspark een stedelijk knooppunt met een (boven)regionale verzorging en aantrekkingskracht. Het stimuleert en faciliteert samenwerkingsverbanden tussen ondernemers, onderwijs en particulieren. Door haar ligging beschikt Dordrecht over goede verbindingen over water en land. Met de auto zijn er via de N3 snelle verbindingen met de landelijke snelwegen A15 en A16.
Ook met het openbaar vervoer is de stad goed te bereiken. De steden Rotterdam en Breda zijn snel bereikbaar met de trein en bij het station komen vele lokale en regionale busverbindingen bij elkaar. Aan de Riedijkshaven ligt een belangrijk knooppunt van de Waterbus, waarmee o.a. Rotterdam, Kinderdijk en de Drechtsteden op een aantrekkelijke manier te bereiken zijn. Met deze voorzieningen en goede bereikbaarheid geeft Dordrecht invulling aan zijn sterke centrumpositie binnen de Drechtsteden, met in totaal zo’n 300.000 inwoners. Maar bovenal is Dordrecht vooral een duurzame stad die vooruitkijkt en zoekt naar mogelijkheden en ruimte om te investeren en ontwikkelen.
4 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 5
1.2
Stadswerven
Lange tijd vormde het plangebied Stadswerven een buitengebied van de stad, onderhevig aan getijden. De rivieren Beneden-Merwede, het Wantij en de Vlij waren een stuk breder en op de door aanslibbing ontstane Staart was sprake van een Biesboschlandschap met grienden, rietlanden en kreken. De nabijheid van de Dordtse Biesbosch is nog steeds voelbaar langs de oevers van het Wantij en het groene karakter van het watertorenterrein. Pas in de 19e eeuw werd het gebied betrokken in de stedelijke ontwikkeling. Scheepsbouw voerde de boventoon en bepaalde het karakteristieke beeld met scheepshellingen, kranen, staal en schepen. Langs het Wantij en de Eerste Merwedehaven vestigde zich een aantal bedrijven, waaronder de scheepswerf De Biesbosch. Door de sluiting van een groot aantal bedrijven in de jaren negentig van de vorige eeuw, ontstond de mogelijkheid om het gebied een nieuwe functionele invulling te geven én de kans voor Dordrecht om zich verder te profileren als stad aan het water. Stadswerven is in Dordrecht en de omliggende Drechtsteden een uniek ontwikkelingsgebied. Uniek, omdat het tegen de binnenstad aan ligt. Uniek omdat het buitendijks ligt, door water omgeven, waar eb en vloed voor wisselende waterstanden zorgen in de rivieren.
Langs het water wordt op termijn een wandelroute naar de Dordtse binnenstad over Prins Clausbrug tot stand gebracht, als onderdeel van een wandelrondje rondom het Wantij. Stadswerven moet een nieuwe plek worden in de stad die attractief en onderscheidend is, als kwalitatieve aanvulling op de binnenstad. Naast de woonfunctie krijgen ook andere functies een plek in het gebied, zodat een levendig, stedelijk woonmilieu ontstaat. Rondom het Energieplein zijn reeds enkele culturele functies als de Biesboschhal, de bioscoop en het Energiehuis. Ook is er horeca als Hotel-restaurant Villa Augustus en grand-café Khotinsky in het gebied aanwezig. Dit zorgt nu reeds voor activiteiten op het water, cultuur, bedrijvigheid, werken en ontspanning. De nabijheid en de beleving van het water is een centraal thema dat in alle verdere uitwerkingen van Stadswerven ten volle moet worden benut. Ruimtelijk wordt Stadswerven gezien als een verlengstuk van de Dordtse binnenstad, waarbij gebruik gemaakt wordt van dezelfde karakteristieke elementen als gesloten bouwblokken met een pandsgewijze opbouw, bijzondere gebouwen, variatie in bouwhoogte, wisselende gevelbreedte, differentiatie in functie, aantrekkelijke plinten en verborgen groene binnen gebieden.
6 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
1.3
Deelgebied A
De rivieren hebben de Stadswerven gevormd en vormen de drager van de landschappelijke en stedelijke structuur. De oevers van het Wantij hebben een recreatieve waarde en komen met sierlijke bochten voort uit de Biesbosch. De oever van de Merwede is grover en kent een grillig verloop, ontstaan door de uitgifte van grote bedrijfskavels. Deze verschillen zijn in het stedenbouwkundig plan opgenomen. De grote kavels hebben het gebied opgedeeld in verschillende buurten met een eigen karakteristiek. Dwarsstraten, haaks gelegen op de centraal gelegen Maasstraat/werf van de Biesbosch, ontsluiten de verschillende deelgebieden. Gelegen op de punt van het noordelijk deel van Stadswerven waar de Werf van Biesbosch over gaat in de Prins Clausbrug ligt deelgebied A. Aan de noordkant grenzend aan de Beneden Merwede, aan de zuidzijde aan het Wantij en daarmee volledig omsloten door de rivieren. De sfeer van het Wantij en dynamiek van de rivier dringen overal in het plan door. Het is de meest prominente plek van Stadswerven waar water en land elkaar ontmoeten. Het is de plek waar de historische binnenstad en het Drierivierenpunt in volle glorie te aanschouwen zijn. De punt biedt een venster op de omringende landschappelijke en stedelijke kwaliteit. Nieuwbouw op deze bijzondere plek zal een waardevolle aanvulling moeten zijn op het unieke stadssilhouet van Dordrecht.
De punt is letterlijk en figuurlijk de verbindende schakel tussen de historische binnenstad en Stadswerven. Een drietal bouwvolumes moeten de plek een intimiteit en beschutting bieden ten aanzien van de ruigte en grote dynamiek van de rivieren. De bouwblokken vormen een stoer ensemble en refereren aan het werfverleden. De basis voor de bouwblokken is het gesloten bouwblok waardoor de omliggende openbare ruimte duidelijk wordt gedefinieerd. De vrijheid in bouwdiepte maakt het mogelijk een gelaagdheid in de bebouwing aan te brengen waarmee een interessant binnengebied ontstaat. Daarbij kan de Dordtse binnenstad als referentie dienen. Gedacht kan worden aan nieuwe vormen van het “voor- en achterhuis”, hof, patio, een stadspalazzo met een binnentuin e.d. Gelegen aan de rivier de Beneden Merwede wil de gemeente met een markante bebouwing een bijdrage leveren aan het kenmerkende stadssilhouet van Dordrecht waarbij de bebouwing afgewisseld wordt met enkele hoogteaccenten. Binnen de bouwblokken is een grote variatie in bouwhoogte mogelijk wat moet leiden tot een interessant ensemble. De hogere bebouwing is gesitueerd aan de zijde van de Beneden Merwede.
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 7
De kraanbaan heeft binnen deelgebied A een bijzondere positie. Het karakteristieke bouwwerk vormt een vooruitgeschoven post ten opzichte van de naastgelegen bouwblokken. De Prins Clausbrug vormt door zijn vormgeving een herkenbaar element en is een belangrijk nieuw accent in het gebied. De bebouwing biedt op de verdiepingen plaats voor luxe stedelijke woonmilieus. De punt van Stadswerven is echter zo bijzonder dat deze een meerwaarde heeft en gebruikt moet kunnen worden door alle Dordtenaren. Naast de woonfunctie is het dan ook gewenst dat in een deel van de plinten publieksgerichte functies komen met een openbaar karakter waarbij gedacht wordt aan een invulling met horeca. De plinten moeten dusdanig flexibel zijn dat het ook mogelijk moet zijn om in de toekomst niet-woonfuncties op te nemen. De openbare ruimte zal moeten worden ingericht op een hoog niveau gericht op verblijven, genieten van het uitzicht en het beleven van de schoonheid en getijdenwerking van het rivierenlandschap. Centraal door de Stadswerven en deelgebied A loopt de snelfietsroute van/naar het historisch stadscentrum en de oostelijke delen van de Staart. De auto-ontsluiting ligt aan de oost- en noordzijde van de bouwblokken. Deelgebied A kent een drietal bouwvelden met een gezamenlijk oppervlak van ca. 8800m2. Vanwege de ligging krijgen toekomstige bewoners de ervaring van het direct aan het water te wonen.
Hoewel de locatie buitendijks is gelegen, is het een van de
8 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
meest veilige plekken om te wonen, door de verhoogde ligging van het maaiveld. Het bouwen van woningen past binnen de gewenste groeistrategie van de stad waar op binnenstedelijke verdichtingslocaties kwalitatief hoogwaardige woningen worden gebouwd in hogere dichtheden met aandacht voor bewegen en ontmoeten. Vanzelfsprekend is de ontwikkeling van deelgebied A energetisch duurzaam en klimaatbestendig ingericht, de bebouwing toekomstbestendig en is er nagedacht over circulaire ontwerpprincipes. De belangrijkste uitgangspunten voor deelgebied A zijn het toevoegen van bijzondere en unieke woningen met goede buitenruimte in het duurdere segment, het realiseren van publieksgerichte voorzieningen in de plint(en) en het creëren van een aantrekkelijke openbare ruimte voor bewoners en bezoekers.
▼▼
Het stedenbouwkundigplan 2016
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 9
2 Stedenbouwkundige criteria 2.1 De
min. 12m max. 30m
min. 12m max. 30m
Directe omgeving opgave
voor
de
nieuwbouw
min. 12m max. 15m
op
deelgebied A is om een stoer en krachtig stedenbouwkundig compositorisch
en
architectonisch
geheel
te
realiseren
dat reageert op de grote maat van de
▲▲ Bouwhoogten minimaal 12 meter en maximaal 15 tot 30 meter
rivieren. De drie bouwblokken hebben eigen
karakteristiek,
maar
worden in samenhang ontwikkeld. De hogere bebouwing langs de rivier draagt bij aan het stadssilhouet, plastiek, de
ips
Werf van G
Ponton
niersw
erf
vormen
belangrijke
Werf v
differentiatie en opbouw in de hoogte
outen
hun
an Sch
ieder
aandachtspunten.
Belangrijk is dat er voldoende licht blijft vallen op de wandelpromenade langs de rivier. Grotere gesloten wanden zijn niet wenselijk. De opgave voor bouwblok A1
is
ambitieus;
een
architectonisch
▲▲ De hoofdontsluiting voor de auto vind plaats via Werf van Schouten en Werf van Gips. De Pontonnierswerf wordt een belangrijke fietsverbinding. Beneden-Merwede
aansprekend alzijdig gebouw met een sterke plastiek dat beeldvormend is voor Stadswerven en het Drierivierenpunt. Het ontwerp en de functionele invulling moet ver boven het gemiddelde uitstijgen. Qua architectuur, maar ook qua menging van functies met een bijzondere functie in de plint. Niet alleen op maaiveld moet de plek openbaar zijn, het is wenselijk dat ook de
Wantij
mogelijkheden worden onderzocht van
▲▲ De belangrijkste oriëntatie vindt richting het water en het plein plaats
een publiek terras/uitkijkpunt op hoogte zodat iedere Dordtenaar kan genieten van
10 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
- 15m (max.) - 12m (min.)
A 42.8
7
B
6
64.8
3.4 2 5.5 2 3.3
C - 15m (max.) - 12m (min.)
30m (max.) -
- 30m (max.)
C D
12m (min.) 42.8
7
6
- 12m (min.)
64.8
3.4 2 5.5 2 3.3
A 7.6
62.2
1.6 11.7
27.7
D
67.8
3.4 2 5.5 2 3.3
- 30m (max.)
30m (max.) -
- 30m (max.) - 12m (min.)
12m (min.) -
B - 12m (min.)
▲▲ 7.6
1.6 11.7
62.2
27.7
67.8
3.4 2 5.5 2 3.3
1.8 6.5 4.7
62.2
4.2 4.4 2 3
62.2
4.2 4.4 2 3
16.1
42.8
16.1
1.8 6.5 4.7
5
7
6 5.5 2.7
- 15m (max.) - 12m (min.)
- 15m (max.) - 12m (min.)
12m (min.) -
- 12m (min.)
5.5 2.7
5.5 2.7
30m (max.) -
- 30m (max.)
5
5
Doorsnede BB
Doorsnede AA
1.8 6.5 4.7
Vlek A met aangegeven doorsnedes
48.3
64.8
4.1 4.4 4.1
3.4 2 5.5 2 3.3
55.9
30m (max.) -
Doorsnede CC 12m (min.) -
- 15m (max.) - 12m (min.)
30m (max.) -
- 30m (max.)
- 12m (min.)
12m (min.) -
1.8 6.5 4.7
5
5.5 2.7
7.6
48.3
4.1 4.4 4.1
1.6 11.7
55.9
62.2
27.7
67.8
3.4 2 5.5 2 3.3
- 30m (max.)
Doorsnede DD
- 12m (min.) - 15m (max.) - 12m (min.)
1.8 6.5 4.7 42.8
7
6
5
5.5 2.7
64.8 30m (max.) -
62.2
4.2 4.4 2 3
16.1
3.4 2 5.5 2 3.3
- 15m (max.) - 12m (min.)
12m (min.) -
- 30m (max.)
30m (max.) -
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 11 12m (min.) -
1.8 6.5 4.7
5
5.5 2.7
48.3 - 12m (min.)
4.1 4.4 4.1
55.9
3.3
12 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
een uniek uitzicht op het Drierivierenpunt. Een bijzonder gebouw dat tegelijkertijd één geheel vormt met zijn omgeving! Conform
de
raamovereenkomst
van
A1a A1b
A2
juli 2018 bestaat bouwblok A1 uit twee onderdelen. De zogenaamde punt van de punt is geen onderdeel van het bouwvolume van OCW. Blok A1 bestaat daarmee uit A1a
A3
(Punt van de punt) en A1b. Het deel A1a wordt ontwikkeld door de gemeente waarbij een derde partij zal worden ingeschakeld. Deze partij en OCW dienen in nauwe samenwerking blok A1 tot ontwikkeling te brengen. De plek rondom het plein/stadsstrand moet ontwikkeld worden tot een levendig gebied, met publieksgerichte functies in de plinten (gedacht wordt aan een invulling met horeca). De bebouwing moet daaraan een bijdrage leveren door middel van de architectonische uitwerking waarbij ruimte wordt gemaakt voor een flexibele functionele invulling van de begane grond. Het meest westelijke bouwblok (A1) speelt in op de ligging van de brug en de aanwezige hoogte verschillen in het terrein. Het zuidelijke bouwblok (A3) is eigenwijs met zijn gevel aan of in de oeverlijn gepositioneerd. Met deze positie wordt een ruimtelijke relatie gelegd met de bioscoop en wordt het bouwblok maximaal verbonden met het Wantij. Alle bouwblokken hebben een complexe vorm waarbij de hoeken een bijzondere positie innemen in het stedenbouwkundig plan. De meest zuidelijk hoek van bouwblok A3 kent bv. een scherpe vorm waarmee de omliggende ruimte sterk wordt begrenst. Andere hoeken hebben een strategische ligging aan het plein of markeren de wisseling in de rooilijn langs de Merwede.
In de uitwerking van de bouwblokken zal in de architectuur deze hoeken expliciet moeten worden gemaakt waarbij ingespeeld wordt op de specifieke ligging. De kraanbaan, gelegen tussen de blokken A1 en A2, is een gemeentelijk monument en heeft binnen deelgebied A een bijzondere positie. Het karakteristieke bouwwerk vormt een
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 13
vooruitgeschoven post ten opzichte van de naastgelegen bouwblokken. De kraanbaan werd in 1933 in opdracht van en in samenwerking met de Staatsmijnen Limburg gebouwd om sleepboten van kolen te voorzien. Door zijn positie door de rooilijn van de bebouwing is de kraanbaan beeldbepalend in het zicht over de kade langs de Merwede. Binnen het stedenbouwkundig plan is het wenselijk de kraanbaan een nieuwe functie te geven. Het is mogelijk een éénlaagse uitbreiding op de kraanbaan te realiseren in een lichte/transparante constructie. Functioneel wordt gedacht aan horeca. De grotere bouwblokken binnen Stadswerven zijn in principe zijn samengesteld uit individuele bouwstenen of ‘panden’, schouder aan schouder. De panden hebben ieder een eigen karakter, maar de verschillen zijn niet zodanig dat de samenhang van het bouwblok als geheel verloren gaat: eenheid in verscheidenheid. Binnen deelgebied A zijn de bouwblokken dermate complex en hebben een geringere omvang dat van dit principe wordt afgeweken. De bouwblokken kunnen als uitzondering binnen Stadswerven meer coherent, als een architectonische eenheid worden vormgegeven, met aandacht voor alzijdigheid, architectonische expressie, plasticiteit, verhouding tot de rivieren en de Prins Clausbrug.
Om een goede openbare ruimte (het stedelijk plein) te krijgen is juist de eenheid binnen de bouwblokken en de samenhang tussen de bouwblokken van groot belang. Om een goede aansluiting te maken op de Prins Clausbrug en in te spelen op de aanwezige hoogteverschillen kan de rooilijn in het meest westelijke blok (A1) naar binnen worden verlegd. Belangrijk is de wijze waarop de bebouwing aansluit op de omliggende openbare ruimte. Extra aandacht wordt gevraagd aan de overgangen tussen openbaar – privé. Het zuidelijke bouwblok (A3) staat met zijn gevel aan of in het Wantij (op de vastgestelde oeverlijn). Met dit bouwblok wordt een ruimtelijke relatie gelegd met de bioscoop op Stadswerven Zuid en een sterke verbondenheid aangegaan met het Wantij. De minimale eis is, door het gebouw in of aan het water te zetten, het gebouw eenzelfde uitstraling krijgt als de gebouwen in de Dordtse binnenstad (het ‘rijst’ uit het water). Voor het gebouw moet ter bescherming rekening gehouden worden met een aanvaarbeveiliging. Vorm en uitvoering van de damwand en de aanvaarbeveiliging zal door de Gemeente in overleg met Rijkswaterstaat bepaald en uitgevoerd worden. In het Wantij zal in de nabijheid van bouwblok A3 mogelijk een aanlegsteiger moeten worden opgenomen waarbij boten kunnen wachten voor het openen van de brug.
14 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 15
De regionale snelfietsroute loopt centraal door Stadswerven en deelgebied A. Met de aansluiting op de Prins Clausbrug wordt een snelle verbinding met het centrum van de stad gemaakt. Autoverkeer is alleen mogelijk aan de oost- en noordrand van het gebied (Werf van Schouten en Werf van Gips). Eis: Er moet worden uitgegaan van een stratenpatroon in een stedelijke context, het uitgangspunt is een gesloten bouwblok. De samenhang en eenheid binnen de bouwblokken en tussen de bouwblokken onderling moet zorgen voor een goede aansluiting op de openbare ruimte. De hoeken reageren met de architectonische uitwerking expliciet op hun specifieke ligging. Eis: Bouwblok A3 staat direct aan of in het Wantij (conform bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan). De water- en grondkering is geen onderdeel van de bouwkundige opgave. Aandacht voor een zorgvuldige detaillering/aansluiting op de vormgeving van de oever aan beide zijden van het bouwblok en in relatie tot de waterkering.
2.2
Bebouwing
Vorm en massa De bouwblokken roepen de sfeer op van havengebieden, zijn stoer vormgegeven en hebben een stevige maat. In hun architectonische vormgeving kennen de blokken een sterke samenhang. Door middel van de percelering, detaillering, de functionele en architectonische invulling van de begane grond en de architectonische eenheden wordt de menselijke maat in het gebied gebracht. Hoogbouw aan de zijde van de rivier hoeft niet strak in de rooilijn te worden gebouwd, maar kan door middel van een “set-back” binnen het bouwblok vallen. Eis: Binnen de bouwblokken A2 en A3 moet sprake zijn van een interessante architectonische expressie en plasticiteit (hoogte, breedte, woningtypen). De samenhang/eenheid binnen de bouwblokken en tussen de bouwblokken onderling is een belangrijk aandachtspunt.. Eis: Het bouwblok A1 vormt een architectonisch markant gebouw, is door zijn ligging alzijdig en kent een sterke plastiek. De vormgeving en hoogteopbouw houdt rekening met de architectuur van de Prins Clausbrug en de ligging aan het Drierivierenpunt.
16 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 17
18 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
Eis: Er moet rekening worden gehouden met de eisen van de brandweer wat hun calamiteitenroute betreft, zijnde Werf van de Biesbosch en Werf van Gips. Hoofdentrees/trappenhuizen van blok A 3 en A1 moeten via de desbetreffende Werven bereikbaar zijn. Aan de zijde van de rivier kan binnen de bouwblokken A1 en A2 tot een hoogte van 30 meter worden gebouwd; in bouwblok A3 is een maximale bouwhoogte mogelijk van 15 meter. Langs de rivier bestaat de bebouwing uit wisselende bouwhoogten met ten minste twee hoogteaccenten. Aan beide zijden van de werf van de Biesbosch vormt de bebouwing een stedelijke wand met een representatief karakter die het fietsverkeer richting het centrum begeleidt. De bouwhoogte van deze wand bedraagt 3 bouwlagen, wenselijk zijn vier bouwlagen. Eis: Aan de zijde van de Beneden Merwede is de minimale bouwhoogte vier bouwlagen. Aan de zijde van de Beneden Merwede dienen minimaal twee hoogteaccenten te worden gerealiseerd. Aan weerszijden van de Werf van de Biesbosch (blok A2 en A3) wordt in de rooilijn een minimale bouwhoogte geëist van 3 bouwlagen. De gevel aan het stedelijk plein/stadsstrand en de gevel in of aan het Wantij van bouwblok A3 bedraagt minimaal vier bouwlagen. De minimale hoogte van bouwblok A1 bedraagt minimaal vier bouwlagen.
Eis: De architectuur binnen Stadswerven heeft voornamelijk een verticaal karakter geïnspireerd op de architectuur van de Dordtse binnenstad. De gevels kennen in de basis een duidelijke opbouw in drie delen: een basement, een middendeel en een gevelbeëindiging. Deze geleding kan op verschillende wijzen tot uitdrukking worden gebracht, denk aan materiaalgebruik, metselverbanden, verticaal gerichte openingen, toegevoegde elementen e.d. Elk pand heeft een herkenbare, markante, entree aan de straat. De entree kent een open karakter. De gebouwen staan nadrukkelijk met hun basement op de grond en kennen geen doorgaande plint. De functionele en architectonische invulling van de begane grondverdieping van de gebouwen, vormt de belangrijkste schakel tussen het openbare gebied en privé. De plinten langs de Werf van de Biesbosch en rondom het stedelijk plein/stadsstrand zijn extra hoog waardoor in de tijd wisselend gebruik mogelijk is. Voor alle begane grond verdiepingen in het plan geldt dat de oriëntatie op en activering van de openbare ruimte gewenst is. Dit betekent dat in principe alle entrees tot de afzonderlijke woningen en woongebouwen gelegen zijn aan de straat, herkenbaar zijn en ruim en transparant vormgegeven.
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 19
Eis: Om verbijzonderingen (o.a. functies) mogelijk te maken, nu en in de toekomst, moet de begane grond rondom het stedelijk plein/stadsstrand en langs de werf van de Biesbosch een verhoogde verdiepingshoogte hebben van minimaal 3.50 meter. De invulling van de plinten draagt bij aan de levendigheid op straatniveau. Eis: Hoekpanden worden als zodanig ontworpen: overhoeks, waarbij plint en bovengelegen geveldelen om de hoek worden getrokken. Gevelaccenten (overstekken, erkers, balkons of geledingen) zijn vanaf de eerste bouwlaag mogelijk en met een maximale diepte van 1,5 meter buiten de rooilijn (aandacht vormgeving onderzijde balkon). Indien het functioneel of vanwege woonkwaliteit niet mogelijk is om de bebouwing tegen elkaar te plaatsen zijn de onderbrekingen onderdeel van het architectonisch ontwerp en bouwkundig van aard (poort/tuinmuur van metselwerk e.d.) Eis: De gevelbeëindiging dient als architectonisch element te worden behandeld. Dit kan o.a. door het toepassen van een zware dakrand, een kroonlijst, enigszins doortrekken van de gevel, een verbijzonderde (woon)laag, e.d. Hemelwaterafvoer vormt een integraal onderdeel van het ontwerp. Eis: Het dakvlak dient als een architectonische opgave te worden vormgegeven. Technische ▼▼
Bestemmingsplan voor Deelgebied A
30
30
30
13
10 10 15
20 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A 15
ruimten dienen binnen de gebouwcontour te worden opgelost en vormen integraal onderdeel van de architectuur. Het heeft de voorkeur grotere dakoppervlakken te gebruiken voor een daktuin of vegetatiedak (al dan niet in combinatie met zonnepanelen). Het is niet gewenst dat losstaande technische installaties zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte en/of van grotere afstand. (o.a. Otto Dickeplein - Noorderhoofd). De verschillende gradaties van openbaar naar privé vragen om een zorgvuldige overgang van de woning naar de openbare of collectieve ruimte. Deze overgangen moeten aansluiten bij de stedelijke sfeer van de Stadswerven. In principe zijn deze overgangen bouwkundig van aard, op een enkele plek kan, gemotiveerd en passend binnen het stedenbouwkundig plan, de overgang zachter zijn door een combinatie met groen. Gedacht kan worden aan een overbouwing, een colonnade, voorzone, een beletage met trap, gemetselde muurtjes e.d. Met de architectuur van de woningen moet ingespeeld worden op de verschillende hoogten van de openbare ruimte. Eis: Overgangen tussen openbaar en privé dienen in het ontwerp van de bebouwing te worden meegenomen. Eis: Binnen het bouwblok moeten de aanwezige hoogteverschillen in het maaiveld, de Beneden Merwedekade ligt op ca. +4.00 NAP en de Werf van de Biesbosch op ca. +5.00 NAP, binnen de rooilijn, als onderdeel van de architectuur, worden opgelost.
De rijbaan Werf van Schouten loopt af naar ca. +3.00 NAP aan het Wantij. Hoogteverloop van +2,00 meter dient binnen het bouwblok te worden opgelost. Op die plekken met oriëntatie op het openbaar gebied, is het wenselijk om ook te zorgen voor een geluidluwe zijde (met name langs de rivier), zodat ten minste een deel van geluidsgevoelige ruimtes op de luwe zijde is georiënteerd. Het is wenselijk dat de binnengebieden van de bouwblokken A2 en A3 bijdragen aan de kwaliteit van de omliggende woningen. Hier ligt de mogelijkheid voor een gemeenschappelijke en/of privé tuin/speelruimte e.d. De typologie en positionering van de bebouwing draagt bij aan deze kwaliteit.
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 21
Eis: De kwaliteit van de binnengebieden binnen de bouwblokken A2 en A3 met een gemeenschappelijk verblijfsgebied en/of privé tuinen is een nadrukkelijk onderdeel van de ontwerpopgave.
Kleur en materiaal Het doel is om Stadswerven als één samenhangende wijk te ontwikkelen met enkele afwijkende en in het oog springende specials die zorgen voor gelaagdheid in de wijk en de verankering in de stad. De architectuur in de wijk spreekt één taal, één sfeer waarbij ruimte is voor genuanceerde verschillen. De keuze voor één basismateriaal versterkt de gewenste eenheid binnen de planopzet en onderstreept de continuïteit. Hierbinnen zorgen weloverwogen verschillen in textuur, formaat, voegen, metselwerkverbanden en/of specifieke detailleringen voor de differentiatie tussen de gebouwen. Eis: Het toegepaste materiaal voor de bouwkavel Deelgebied A bestaat hoofdzakelijk uit baksteen in rood-bruine tinten met toevoegingen als natuursteen, pleisterwerk, staal, glas en beton. Er wordt aandacht gevraagd voor de detaillering om onderlinge verschillen tot stand te brengen. Om individualiteit te vergroten is het mogelijk om beperkt andere materialen/kleuren toe te passen. Eis: De materialisatie en detaillering worden zodanig toegepast dat veroudering en weersinvloeden geen negatieve gevolgen hebben op de kwaliteit. Het verdient aanbeveling de Dordtse kleuren te gebruiken als basis voor de aansluiting en aanhechting op het historisch centrum van Dordrecht. Met vragen over het gebruik van Dordtse kleuren kunt u terecht bij het vakteam Erfgoed van de gemeente Dordrecht.
Ook de waaier kan hier worden besteld.
2.3 Parkeren/ontsluiting en openbare ruimte Parkeren kan op verschillende wijzen worden opgelost, (half)verdiept, op verdiepingen
22 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
▲▲
Dordtse kleurenwaaier
of in een gebouwde vorm. De vrije bouwdiepte maakt diverse oplossingen mogelijk. De parkeeroplossing maakt nadrukkelijk onderdeel uit van het architectonisch ontwerp, passend bij het marktniveau van de woningen. De uitstraling naar en de aansluiting op de openbare ruimte vormen daarbij belangrijke aandachtspunten. Uitwisseling tussen de subdeelplannen is mogelijk, mits het eerste te realiseren gebouw zelf voldoende parkeerplaatsen heeft. Eis: De opgeroepen parkeervraag dient volledig op de bouwkavels en uit het zicht vanuit de openbare ruimte te worden opgelost. Eis: De ontsluiting naar een parkeeroplossing dient plaats te vinden vanaf de Werf van Schouten en/of de Werf van Gips. De openbare ruimte vormt de drager van de structuur van de Stadswerven en verbindt op een vanzelfsprekende wijze het plangebied met de historische binnenstad. De inrichting, detaillering en materiaalgebruik zijn van hoge kwaliteit. Langs de Beneden Merwede zullen, mede ter voorkoming van hittestress, bomen worden geplaatst (zie coördinatietekening). Een inrichtingstekening van de openbare ruimte zal nadrukkelijk onderdeel vormen in de communicatie naar toekomstige bewoners.
2.4
Toetsing Q-team en Welstands- en Monumentencommissie
Het Q-team (kwaliteitsteam) Stadswerven heeft de voorliggende bouwenvelop getoetst aan het bestemmingsplan, het Masterplan, Beeldregieplan en is akkoord. Het Q-team zal de reactie op de bouwenvelop van OCW,eventuele aanpassingen en het voorstel van OCW voor een bouwprogramma daarop toetsen. Na vaststelling van de bouwenvelop en het bouwprogramma stelt OCW een technisch ontwerp op, welke getoetst zal worden door het Q team en de Welstandscommissie. Daarna volgt de reguliere procedure van formele toetsing van de bouwplannen door de Welstands- en Monumentencommissie.
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 23
3 Programmatische, procesmatige en technische voorwaarden 3.1
Juridisch
Om Stadswerven te realiseren, is het Masterplan gemaakt dat op 14 mei 2009 door de Raad is vastgesteld. Aansluitend is het in 2009 vertaald in een Stedenbouwkundig plan en bijbehorend Beeldregieplan. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan “Stadswerven”, vastgesteld op 10 mei 2016. De kwaliteiten en ambities uit de bovengenoemde documenten zijn samengebracht en nader uitgewerkt in dit document, de “Bouwenvelop deelgebied A”, dat sturing moet geven aan de ruimtelijke, functionele en kwalitatieve ontwikkeling van dit deelgebied. (Eis:) Alle bebouwing moet voldoen aan het bestemmingsplan “Stadswerven” vastgesteld op 10 mei 2016 (te downloaden via : https://cms.dordrecht.nl/ruimtelijkeplannen/in-werkinggetreden-bestemmingsplannen/ stadswerven-2016). De locatie heeft de bestemming “Woongebied” (met de nadere aanduiding “specifieke vorm van woongebied 1”), waarbinnen een 185 woningen kunnen worden gerealiseerd. Het is wenselijk om goede mogelijkheden voor werken aan huis in de plannen op te nemen (zie het bestemmingsplan Stadswerven, in het bijzonder artikel 17 Woongebied). Het bestemmingsplan kent verschillende mogelijkheden om af te wijken, waaronder in de bouwhoogte en het woningaantal. Geadviseerd wordt het bestemmingsplan goed te raadplegen.
3.2
Programma
De woonvisie en het Dordtse woonbeleid zijn gericht op het uit de voorraad halen van kwalitatief mindere en verouderde woningen, het verbeteren van de sociale voorraad en het toevoegen van kwalitatief hoogwaardige woningtypen waar nu nog tekort aan is. Uit recent behoefteonderzoek van RIGO blijkt vooral in de duurdere koopsegmenten en grotere woningtypen een flink tekort in aanbod ten opzichte van de vraag. Binnen Deelgebied A zullen voor het overgrote deel appartementen worden gerealiseerd met op enkele plekken grondgebonden woningen. De woningenplattegronden dienen flexibiliteit en toekomstwaarde te krijgen waardoor het relatief gemakkelijk is om in de toekomst woningen aan te passen aan ander gebruik. Het is wenselijk om in de plinten van deelgebied A rondom het plein en op de kraanbaan
24 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
publieksgerichte functies te realiseren. Deze functies dragen bij aan de karakteristiek van Stadswerven als een stedelijk woonmilieu met enkele bijzondere plekken. (Eis:) Het woonprogramma dient hoofdzakelijk te bestaan uit 100% koopwoningen in het duurdere segment (indicatief hoofdzakelijk vanaf €450.000). Binnen enkele, minder aantrekkelijk gelegen, delen van het plangebied (zie tekening) is het mogelijk om woningen te realiseren vanaf €350.000. Uitgangspunt is dat er in de plinten rondom het stedelijk plein/stadsstrand, nu en in de toekomst, publieksgerichte functies gerealiseerd moeten kunnen worden. Het ontwerp moet dit in zijn architectuur, bouwhoogte en (flexibele) indeling mogelijk maken. In de plint moet van blok A1 in principe een publieksgerichte functie (horeca) zijn gerealiseerd bij de oplevering. Voor de overige plinten langs het plein, en voor de kraanbaan, geldt een inspanningsverplichting voor OCW voor de realisatie van publieksgerichte/commerciële functies. Mocht het na aantoonbare inspanning niet gelukt zijn bovenstaande functies te realiseren dan kan de plint worden benut als woonfunctie (rekening houdend met de genoemde uitgangspunten).
▲▲
n.b. het gaat om de oriëntatie van de functie, niet om de grootte/diepte in het gebouw.
Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) Ontwikkelende partijen in de Drechtsteden wordt gevraagd zorg te dragen voor de in het convenant “kwaliteit nieuwbouw Drechtsteden, 29 september 2011” afgesproken kwaliteitsnormen en
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 25
gebruik te maken van het GPR-gebouw systeem. Op 19 maart 2018 heeft het Drechtsteden Bestuur het besluit genomen door te gaan met GPR. Hiervoor zijn de te behalen scores geactualiseerd n.a.v. de nieuwe ambities (woonvisie en energiestrategie), te weten:
•
Energie & Milieu = 8,5
•
Gezondheid = 8
•
Gebruikskwaliteit = 8,5
•
Toekomstwaarde = 7,5 (8,0 voor kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels)
De regio Drechtsteden is licentiehouder van GPR Gebouw systeem. Bouwende partijen kunnen bij invoering van projecten in GPR gebruik maken van de licentie van de regio. Het toepassen van het GPR gebouw systeem is voor Stadswerven gewenst.
3.3
Bodem
Ondergrondse obstakels De kavel wordt opgeleverd, vrij van ondergrondse obstakels tot een diepte van 1 meter beneden toekomstig maaiveld (Bij de bouwblokken A1 en A2 van +4.00 NAP naar +3.00 NAP). De gemeente zal de bij haar bekende gegevens inzake de huidige ondergrondse situatie en de eventueel daarin nog aanwezige obstakels doorgeven. Het palenplan van het ontwerp dient daarop te zijn afgestemd. Indien tijdens de uitvoering van de bouw alsnog obstakels in de grond worden aangetroffen, welke een belemmering vormen voor de bouw, treden partijen in overleg over de wijze en het moment van verwijdering daarvan, dan wel het treffen van (technische) maatregelen anderszins, waarbij uitgangspunt is dit op zo kort mogelijke termijn op de meest efficiënte wijze en tegen zo gering mogelijke kosten te effectueren. De kosten daarvan komen voor rekening van de gemeente.
Bodemkwaliteit De bodem wordt gesaneerd tot een diepte van 1 meter beneden maaiveld en afgesloten met een signaleringsdoek. De bodem wordt opgevuld met schoon zand, wat dienst doet als leeflaag en hiermee geschikt is voor beoogd gebruik, te weten wonen en tuindoeleinden. Onder het signaleringsdoek is de bodem verontreinigd. Nadat deze werkzaamheden door de gemeente zijn uitgevoerd ontvangt koper de onderzoeksresultaten van het bodemonderzoek. De kosten van afvoer van door de bouwactiviteiten uitkomende grond komen voor rekening
26 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
van koper. Indien bouwactiviteiten van koper tot gevolg hebben dat vervuilde grond afgevoerd moet worden afkomstig uit de grondlaag gelegen onder de door de gemeente in het kader van de bodemsanering aangebrachte schone leeflaag van 1 meter beneden maaiveld, komen de daarmee gepaard gaande kosten voor rekening koper. Sanering in relatie tot verdiept parkeren: A3 wordt gesaneerd aflopend van 4,00+ NAP naar 2,00+ NAP. Indien t.b.v. verdiept parkeren aanvullende saneringen plaats dienen te vinden dan zijn deze voor kosten van de ontwikkelaar.
Archeologie Het huidige maaiveld in het plangebied is tot stand gekomen door een metersdikke kunstmatige ophoging tot gemiddeld 3m +NAP. Archeologische waarden behorend tot het in 1421 verdronken laatmiddeleeuwse landschap – het speerpunt van het archeologisch onderzoek in Dordrecht – kunnen hier feitelijk pas verwacht worden onder die ophoging en dus theoretisch vanaf circa 0 NAP ofwel 3m –mv. Deelgebied A maakt deel uit van het gebied dat al in 2004 archeologisch is onderzocht (onderzoekscode DDT 0407 Stadswerven & Eneco-terrein, booronderzoek). De conclusie van dit onderzoek is: “Tijdens het aanleggen van proefsleuven voor milieukundig onderzoek zijn op drie plekken boringen verricht in het noordelijk deel van het plangebied. Deze boringen tot maximaal 6,6 m – mv hebben het beeld bevestigd dat de bodem tot op die diepte uit recente (Middeleeuwse en post Middeleeuwse) afzettingen van de Merwede bestaat. In het plangebied worden geen archeologische resten verwacht en adviseren wij geen verder archeologisch onderzoek uit te laten voeren, maar het vrij te geven voor verdere ontwikkeling”. Uit dit onderzoek is dus gebleken dat behoudenswaardige archeologische waarden uit de laatmiddeleeuwse periode - vóór de Sint Elisabethsvloed van 1421 - pas aanwezig kunnen zijn op een diepte van meer dan 6,6m beneden maaiveld ofwel dieper dan 3m –NAP.
Er wordt daarom voor het plangebied geen archeologisch onderzoek verplicht gesteld, ook niet in verband met (een nieuwe) paalzetting/paalfundering.
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 27
Kabels en leidingen De percelen worden opgeleverd vrij van alle kabels en leidingen. Zoals omschreven worden de nutsvoorzieningen niet in vooraanleg aangelegd. Indien vanuit de netbeheerde een extra traforuimte noodzakelijk blijkt, dan dient deze inpandig (dus binnen de bouwblokken) gerealiseerd te worden. Eis: Grondgebonden percelen moeten elk een eigen huisaansluiting krijgen op de nutsvoorzieningen. Ten behoeve van de appartementen dient de ontwikkelaar rekening te houden met een inpandige technische ruimte. De nutsvoorzieningen worden niet in vooraanleg aangelegd. Ontwikkelaar dient tijdig de huisaansluitingen aan te vragen bij de betreffende partijen. Houd rekening met een doorlooptijd van minimaal 20 weken. Eis: Ten behoeve van de bescherming van de kabels en leidingen, dienen er bij de ingang van de parkeeroplossing in het openbaar gebied overgangsplaten te worden toegepast. De kabels- en leidingenbeheerder moet te allen tijde akkoord geven voor de constructie van de overgangsplaten.
3.4
Geluid
De geluidaspecten van Stadswerven zijn ten behoeve van het bestemmingsplan eerder onderzocht. De geluidbelasting bij Deelgebied A valt beneden de wettelijke voorkeursgrenswaarden voor wegverkeerslawaai (50 km-wegen) en industrielawaai. De 30 km-wegen laten een geluidbelasting zien die op de meeste plekken voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Uit een indicatieve berekening volgt dat het scheepvaartlawaai op de rivier een relevante geluidbijdrage levert aan de zijde van de rivier. Er zijn in het bestemmingsplan geen eisen voor geluid gesteld aan de invulling van Deelgebied A. Wel zijn er enkele relevante geluidbronnen aanwezig. Dat betreft met name het scheepvaartlawaai op de rivier. Het wordt dringend aanbevolen om bij het definitief ontwerp met de indeling van de woningen en opbouw van de gevels rekening te houden met deze geluidbronnen. Dat kan door per woning te zorgen voor een geluidluwe gevel, een geluidluwe buitenruimte en een indeling van de woning met ten minste één slaapkamer aan de geluidluwe zijde.
28 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
3.5
Parkeren en mogelijke parkeeroplossingen
Eis: Parkeren voor fiets en auto wordt gerealiseerd op eigen terrein. Om een kwalitatieve invulling op deelgebied A mogelijk te maken stelt de gemeente voor om specifiek voor dit deelgebied af te wijken van de parkeernorm van het CROW. Binnen de bouwvelden wordt een minimale eis van 1 parkeerplaats per woning meegegeven. Een hoger aantal parkeerplaatsen is uiteraard toegestaan. Aanbevolen wordt de parkeerlaag een dusdanige hoogte te geven dat een mechanisch parkeersysteem altijd later door de bewoners kan worden ingepast. Voor bewoners van deelgebied A kan gewerkt gaan worden met het systeem van parkeervergunningen (beperkt aantal voor alleen tweede autobezit, max. 0,1 parkeerplaats per woning). Invoering van dit systeem is mogelijk vanaf 2025. De parkeerbehoefte voor de bezoekers van niet-woonfuncties wordt opgevangen met de parkeerplaatsen in de openbare ruimte en in de parkeergarage Riedijkshaven. Als de wandelroute langs de Lijnbaan in de toekomst wordt gerealiseerd kan ook de parkeergarage Energieplein worden benut. Personeel van de nietwoonfuncties moet parkeren binnen de bouwblokken van deelgebied A. Uitgaande van de CROW (381) wordt uitgegaan van de minimale eis (gebied Schil-centrum). Voor bijvoorbeeld een restaurant betekent dit 8 pp per 100 m2 BVO, 80% daarvan zijn bezoekers (6,4 pp), 20% personeel (1,6 pp). Bezoekersparkeren t.b.v.
woningbouw is voorzien in de openbare ruimte en is een verantwoordelijkheid van de gemeente. Voor geheel Stadswerven zal betaald parkeren worden ingevoerd. Eis: De standaard maatvoering van parkeerplaatsen is minimaal 2,50 X 5,00 (4,50 met overstek) met een uitrijruimte van 6,00 meter, uitgaande van haaks parkeren. Naast een muur is meer breedte gewenst. Indien er gekozen wordt voor een traditionele parkeergarage of bijvoorbeeld mechanisch parkeren zijn andere/afwijkende maatvoeringen mogelijk en/of nodig. De maatvoering dient te zijn afgestemd op de parkeerfaciliteit en haar gebruikers. Dit ter goedkeuring door de gemeente/ omgevingsvergunningverlener. Eis: Bij het toepassen van een parkeeroplossing dienen evt. hoogteverschillen/hellingbanen, inclusief vlakstand, volledig binnen de gevel te worden opgelost. Garagedeuren en eventuele
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 29
hekken moeten ruimtelijk goed worden ingepast (bij beweging mag geen belemmeringen in de openbare ruimte ontstaan). Zij liggen niet dieper dan 0.50 meter ten opzichte van het gevelvlak. De breedte is minimaal en bedraagt in principe niet meer dan 5.50 meter. In de openbare ruimte kunnen geen aanmeldzuilen, paaltjes e.d. ten behoeve van de parkeeroplossing worden geplaatst. Een open inrit naar een garage/parkeeroplossing is niet wenselijk. Het heeft de voorkeur dat een toegang naar een garage/parkeeroplossing gepositioneerd is in de gevel en niet op een hoek. Fietsers worden optimaal bediend door comfortabele en ruime stallingsmogelijkheden in de directe nabijheid van de woning. Eis: Bij etagewoningen dient op de kavel een goed bruikbare stalling voor fietsers te worden opgenomen, goed bereikbaar vanuit de openbare ruimte. Dit kan eventueel gecombineerd worden met bergingen. Met name bij etagewoningen dient rekening gehouden te worden met levensloop-bestendig bouwen, met speciale aandacht voor stallingsruimte en oplaadpunten voor scootmobielen. Met de plaatsing van bergingen voor fietsers t.o.v. parkeerplaatsen moet worden gestimuleerd om de auto te laten staan en eerder te kiezen voor gezondere vormen van vervoer.
3.6
Vloerpeilen en hoogteverschillen
Eis: Gezien de buitendijkse ligging van het gebied, dient het vloerpeil van de woningen ten minste op 3.25m+NAP te liggen. Een tekening met de maaiveldhoogtes is bijgevoegd (zie bijgaande coordinatietekening). Eis: Eventuele hoogteverschillen tussen de vloerpeilen en het aansluitend maaiveld dienen inpandig/binnen het bouwblok te worden opgelost. Uitzonderingen zijn mogelijk, indien de oplossing voor een hoogteverschil het architectonisch concept overtuigend ondersteunt en er op openbaar gebied mogelijkheden zijn. Aandacht wordt gevraagd voor oplossingen met verdiept parkeren in relatie tot de wisselende waterstanden en extreem hoog water.
30 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
3.7
Gezonde en toekomstbestendige stad
Binnen Dordrecht is de toekomst het creëren van condities voor een gelukkig en gezond leven. Dat houdt in dat binnen nieuwe ontwikkelingen integraal nagedacht moet worden over groen, duurzaamheid, mobiliteit, energie, klimaat en circulariteit op een dusdanige manier dat ook toekomstige nieuwe ontwikkelingen en technologieën geïntegreerd kunnen worden. Klimaatbestendig ontwerpen betekent m.n. omgaan met hittestress en extreme buien.
Klimaatadaptatie De gemeente Dordrecht werkt aan een klimaatadaptieve stad. Om de wijken weerbaarder te maken tegen veranderende omstandigheden in het klimaat, zoals hevige regenbuien, zijn maatregelen nodig in de bebouwing en de buitenruimte. Een belangrijke doelstelling bij nieuwbouw is dat het woningbouwplan hemelwater zoveel mogelijk op het eigen terrein vasthoudt, bergt en pas na 24 uur afvoert. Nieuwbouw dient een waterbestendig ontwerp te hebben. OCW wordt uitgedaagd om met hun plannen een bijdrage te leveren aan een klimaatbestendige wijk.
Duurzaamheid Eis: Met nieuwbouw dient invulling te worden gegeven aan het beleid ten aanzien van duurzaamheid van de gemeente Dordrecht. Minimaal betekent dit de aansluiting op het warmtenet en voldoen aan de vastgestelde EPC norm. Wenselijk is dat nieuwbouw in zijn energiehuishouding zelfvoorzienend/ energieneutraal is of zelfs energie terug levert aan het net. Daarnaast is het wenselijk dat alle woningen levensloopbestendig zijn, dat wil zeggen (zowel in- als extern) geschikt voor bewoning en goed toegankelijk zijn in alle leeftijdsfasen, dus ook voor ouderen en mensen met een functiebeperking.
Circulair Bouwen De gemeente Dordrecht is voorstander van de ontwikkelingen in circulair bouwen. De circulaire economie draait om slim gebruik van grondstoffen, producten en goederen, zodat deze oneindig hergebruikt kunnen worden in een gesloten systeem. Bij nieuwbouw kun je vanaf het begin nadenken over hoe een toegepast materiaal of product weer terug de kringloop ingaat of hergebruikt wordt op het moment dat het gebouw niet meer nodig blijkt te zijn. OCW wordt uitgedaagd om op een innovatieve wijze invulling te geven aan verduurza¬ming van het bouwproces.
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 31
Natuurinclusief bouwen Bij de realisatie van nieuwbouw bestaan er veel kansen voor de vergroting van de biodiversiteit van Dordrecht (natuurinclusief bouwen). Nieuwe gebouwen kunnen bijvoorbeeld vrij gemakkelijk worden voorzien van neststenen voor vogels/vleermuizen. Natuurinclusief bouwen is ook het benutten van de daken en de gevels. Daken kunnen perfect gebruikt worden voor het aanleggen van een daktuin met sedum of inheemse beplanting. Ook kan de gevel worden bedekt met bijvoorbeeld klimop. Deze beplanting zorgt ervoor dat gebouwen in de zomer koeler blijven, dat fijnstof in de stad beter wordt afgevangen en dat hevige regenbuien beter worden opgevangen. Ook leveren groene daken en gevels een positieve bijdrage aan de diversiteit van flora en fauna in de stad. OCW wordt uitgedaagd om invulling te geven aan natuurinclusief bouwen binnen het concept Stadswerven en zich daarvoor in te spannen. Er liggen vele mogelijkheden en gevraagd wordt om innovatie. Eis: In de architectuur/uitwerking van de bouwvelden moeten natuur-inclusieve maatregelen worden opgenomen. Eis: Er dient een laagspanningsruimte voor de brug aan de oostzijde van A1 te worden gerealiseerd.
3.8
Afvalverzameling
Binnen Stadswerven wordt gewerkt met ondergrondse containers in de openbare ruimte voor de fracties restafval, papier, plastic/blik/drankkartons en glas. De exacte locaties worden fasegewijs bepaald, op de kaart is voor deelgebied A de voorlopige locatie aangegeven. Eengezinswoningen krijgen per huishouden één minicontainer voor het GFT-afval. De aanbiedplaatsen (voor de minicontainers GFT) worden eveneens fasegewijs vastgesteld. Als gevolg van nieuw, nog vast te stellen, beleid (gemeentelijk grondstoffenplan) zijn aanvullende mogelijkheden rondom de inzameling van GFT-afval in ontwikkeling (mogelijkheid kleinere unit voor woningen met kleine tuin/appartementen i.p.v. minicontainer). Op dit moment is daar echter nog geen uitsluitsel over te geven.
3.9
Gasnet/Warmtenet/elektra
Het project Stadswerven kent geen gasleidingen. Eis: Er dient een trafo to worden opgenomen binnen 32 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
A1
Deelgebied A1, geïntegreerd in de bebouwing en te worden behandeld als een architectonische opgave. Binnen de onderstaande aangegeven rode vlek (binnen een straal van 15m vanaf zuidoost hoek) dient de trafo te worden geplaatst. De voorkeurslocatie is de hoek met de zuidgevel. Deze trafo dient 24 uur/dag bereikbaar te zijn. Indien er voor de restwarmte een extra trafo noodzakelijk is, dient deze hierbij ingepast te worden. Eis: Binnen de bouwpercelen moeten er inpandig een aantal nutsvoorzieningen voor het gebied worden opgenomen: -
Binnen A1, een ruimte voor inkoop (Stedin) met afmetingen van ca. 2,5 x 3,0 m;
-
Binnen A1, een ruimte voor een trafo van ca. 2,6 x 3,0 m;
-
Binnen A1, een ruimte voor de laagspanningruimte (aansluiting brug). Afmetingen op dit moment nog onbekend. Rekening moet gehouden worden met 3,0 x 3,0 m.
-
Daarnaast dient rekening gehouden te worden met een ruimte voor HVC van 4,0 x 5,0 x 2,5 m. Deze ruimte dient in het eerste te bouwen bouwblok opgenomen te worden. De ruimten dienen bereikbaar te zijn voor onderhoud/vervanging. Een situering in bijvoor beeld een parkeerkelder of hoger niveau is mogelijk mits goed bereikbaar.
3.10 Bouwen en logistiek Bouwrouting De bouwrouting loopt via de daartoe aangelegde bouwweg vanaf de Werf van Gips. De bouwweg loopt tot aan de grenzen van het perceel. In de tijd gezien wordt gebouw A2 als laatst gebouwd op deelgebied A. OCW dient rekening te houden dat de omgeving zo weinig mogelijk hinder ondervindt van de bouwactiviteiten. De wijze van bouwen van A2 dient zodanig plaats te vinden dat vrachtverkeer bewegingen zoveel mogelijk worden beperkt. Bouwverkeer t.b.v. A1 mag geen gebruik maken van de Werf van de Biesbosch. Voor de ontwikkeling van A2 is het niet toegestaan gebruik te maken van ruimte aan de zuidzijde van de Werf van de Biesbosch. (behalve om bijvoorbeeld te kunnen metselen) Bouwverkeer dient via de rivierzijde te worden ontsloten. Parkeren van onderaannemers dient in principe buiten deelgebied A en B opgelost te worden. Afwikkeling van vrachtverkeer voor bouwblok A2 dient in principe binnen het perceel opgelost te worden.
Bouwplaatsinrichting Er is buiten de kavelgrenzen beperkt ruimte beschikbaar. Voor het plaatsen van een ketenpark, kranen, opslag en parkeren van (onder)aannemers geldt er een inspanningsverplichting om dit
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 33
binnen de kavel plaats te laten vinden.
Nutsaansluitingen De ontwikkelende partij dient zelf alle nutsaansluitingen aan te vragen. Het tracé wordt door de gemeente vastgesteld. De ontwikkelende partij dient zelf een aansluiting op het riool te realiseren. De eisen aan de rioolaansluiting dienen te voldoen zoals aangegeven op de website van de gemeente Dordrecht onder “rioolaansluiting”. Het hemelwater dient met inachtneming van het gestelde onder 3.7 in een vertraagde afvoersituatie gescheiden te worden aangesloten op het HWA hoofdriool.
Bouwfasering Als gevolg van de nog uit te voeren bouw van de brug, aanleg van de bouwweg en de aanpak van de Kraanbaan zijn de bouwpercelen na deze werkzaamheden gefaseerd beschikbaar. Werkzaamheden op vlek A zullen zo efficiënt mogelijk moeten worden uitgevoerd en zullen voor een deel gelijktijdig moeten plaatsvinden (bv. de aanleg van de openbare ruimte). De start van de bouw kan plaatsvinden vanaf eind 2021 op de locatie A1 en/of A3. Pas na realisatie van A1 en A3 kan gestart worden met de realisatie van locatie A2 (zie bijlage).
3.11 Planning en ontwikkelproces Er zijn toets momenten en werkafspraken gedurende het ontwikkelproces tussen gemeente en OCW van kracht, conform de overeenkomst van mei 2018. De stappen zien er als volgt uit (daarbij blijft het bepaalde in de overeenkomst van kracht): 1.
OCW reageert op bouwenvelop en OCW en gemeente stellen deze gezamenlijk vast binnen de termijn van 6 weken inclusief een toets door het Q team.
2.
OCW levert binnen 8 weken een concept Bouwprogramma van het eerste deelgebied, welke binnen 4 weken na overleg moet leiden tot overeenstemming en tot instemming van het Q team.
3.
OCW levert uiterlijk binnen 4 maanden na vaststelling Bouwprogramma (Bouwenvelop en het Bouwprogramma) een concept Technisch ontwerp , waarover binnen 6 weken overeenstemming moet worden bereikt. Het eerste concept TO dient besproken te worden met de brandweer. Verslag van het overleg dient gedeeld te worden met de Gemeente
34 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A
Dordrecht. Opmerkingen vanuit de brandweer dienen verwerkt te worden in de verdere uitwerking. Parallel daaraan wordt in die periode een voorlopig oordeel gevraagd van het Q team en de Welstandscommissie. 4.
Taxateurs bepalen binnen 2 maanden de grondwaarde.
5.
De koopovereenkomst is uiterlijk binnen 3 maanden getekend.
6.
Binnen 6 maanden na ondertekening van de koopovereenkomst is de omgevingsvergunning door OCW aangevraagd.
7.
OCW neemt de grond af uiterlijk 2 weken na verkrijgen van een onherroepelijk bouwtitel.
8.
Gemeente levert de grond bouwrijp op voor juridische levering daarvan de aan OCW.
In bijgaande planning staan de termijnen van het proces tot aanvraag levering grond. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst levert OCW een planning, waarop de gemeente het bouwrijp en woonrijp maken kan afstemmen. Partijen zijn zelf verantwoordelijk voor hun aandeel van de ontwikkeling; OCW voor de woningen en de daarbij behorende terreinen en de gemeente voor het bouwrijp maken en het woonrijp maken van het openbare gebied. Overlapping/menging van taken en verantwoordelijkheden in dit proces is in principe niet aan de orde. Een concept koopovereenkomst is als onderdeel van deze bouwenvelop bijgevoegd (bijlagen). Een coördinatietekening met daarop het ontwerp van de buitenruimte is bijgevoegd (bijlagen). In de verkoopbrochure van de woningen wordt het ontwerp van de buitenruimte conform de coördinatietekening opgenomen.
3.12 Ontwikkelproces locatie A1 Het bouwblok A1 bestaat deels uit een ontwikkeling door de gemeente (A1a) en deels door OCW (A2b). De gemeente zal voor blok A1a een derde partij inschakelen. Hoe dit proces er uit moet gaan zien wordt in onderling overleg bepaald. Dit overleg start direct na vaststelling van deze bouwenvelop. De planning van A1 staat in het document, opgenomen in de bijlagen, planning en fasering.
3.13 Betrokkenheid gemeenteraad De vastgestelde bouwenvelop zal door de gemeente gepresenteerd worden aan de gemeenteraad.
Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A | 35
Bijlagen Bijlage 1
Coördinatietekening
Bijlage 2
Planning bouwenvelop tot en met taxatie
Bijlage 3
Concept koopovereenkomst en uitgifte tekening september 2020
Bijlage 4
Fasering deelgebied A
36 | Bouwenvelop Stadswerven - Deelgebied A