Beantwoording technische vragen over presentatie RIGO-onderzoek.pdf

MEMO

Contactpersoon B. Korteweg T 078 – 770 2806

Van

Bart Korteweg

Aan

Commissie fysieke leefomgeving

Datum

22 januari 2021

E b.korteweg@dordrecht.nl

Zaaknummer Betreft

Antwoorden technische vragen commissie fysieke leefomgeving 6-1-2021

Gundogdu (BVD): 1.

Vraag: wanneer wordt die frictie ingehaald met het huidige bouwtempo en met het punt op de horizon 2030? Antwoord: de fricties beslaat de totale woningmarkt (koop en huur). In aantallen gaat het om 1.700 woningen onderverdeeld naar verschillende segmenten. De monitor van de opgave Bouwende Stad geeft aan dat we in 2023 wat aantallen betreft deze ambitie realiseren. Hierbij aangetekend dat er circa drie jaar nodig is vanuit planvorming naar realisatie. De diversiteit in de woningbouwprogrammering borgt dat de fricties ook op prijssegmenten en wat woningtypologieën betreft gelijkmatig wordt ingelopen. Kwantitatief en kwalitatief lopen bij het inlopen van de fricties gelijkmatig op. Een uitzondering hierop vormt de frictie in het goedkope koopsegment (tot €200.000).

2.

Vraag: in de praktijk is er een tekort aan appartementen/woningen voor starters. Dit zien we niet terug in de resultaten van het rapport. Is hier een toelichting op te geven? Antwoord: woningen voor starters worden deels ‘bezet’ gehouden door huishoudens die eigenlijk liever in een andere woning wonen, maar deze niet kunnen vinden en dus niet doorstromen. Het RIGO onderzoek is een modelmatig onderzoek waarbij uitgegaan wordt van een optimalisatie van vraag en aanbod. In de praktijk hebben we te maken met fricties wat betekent dat de woonsituatie van een deel van de inwoners niet optimaal aansluit bij hun wensen.

3.

Vraag: wat is de behoefte van de mensen uit Rotterdam die naar Dordrecht verhuizen? Antwoord: dit maakt geen onderdeel uit van het onderzoek. De trend is dat huishoudens uit Rotterdam die buiten Rotterdam zoeken dit deels doen omdat de prijzen buiten Rotterdam een betere prijs-kwaliteitverhouding bieden.

Noldus (VVD): 4.

Vraag: scheefwonen: of er ook een beeld is over hoe dat optimaal geborgd wordt met de huidige aanpassingen en aanbod in de woningmarkt en ook hoe dat is aan te pakken? Antwoord: het percentage scheefwonen is gedaald als gevolg van passend toewijzen en de verwachting is dat dit de komende jaren verder zal dalen. Verschillende onderzoeken geven aan dat scheefwonen positief is voor de leefbaarheid in buurten en wijken. Bij een goed functionerende woningmarkt zal

Pagina 1/5

Datum

22 januari 2021

Zaaknummer

er bovendien sprake zijn van meer doorstroming, waardoor het scheefwonen verder af zal nemen. 5.

Vraag: is die verhuisketen, die we nu steeds meer gaan terugzien en onderzoeken, in kaart brengen het middel om die woningen voor starters juist in het goedkopere segment vrij te spelen? Antwoord: verschillende verhuisketenonderzoeken tonen aan dat er woningen in alle segmenten vrijkomen, waaronder aan het einde van de ketens met name het goedkopere koopsegment en de huursegmenten.

Oostenrijk (CDA): 6.

Vraag: uit welke segmenten bestaat de autonome groei? Antwoord: deze beslaat alle koopsegmenten en verschillende huursegmenten. Zie factsheet pagina 5 en 6 tabel en figuur.

7.

Vraag: over welke bouwplannen hebben we het nu eigenlijk die gerelateerd kunnen worden in dit geval aan al die aantallen die op die pagina (pagina 48) in het woningbouwprogramma staan? Dus de relatie tussen de getallen en de bouwplannen die daarop betrekking hebben. Antwoord: het betreft de plannen uit de planmonitor.

8.

Vraag: vergrijzing: zal plaatsvinden in appartementen. Wat is het beeld daarbij? Wat betreft de sociale huursector: mensen zitten als alleenstaanden gevangen in hun eengezinswoning omdat er onvoldoende aanbod is van geschikte appartementen. Dit ook in relatie met het feit dat volgens de cijfers 40% van onze huishoudens alleenstaand is. En daar zitten ook veel ouderen tussen. Duiding hierop, omdat die namelijk zo belangrijk is voor de ontwikkeling van het bouwprogramma. Want het lijkt erop dat de bouwplannen die nu op dit moment stapel staan daar niet al een relatie mee hebben. deze duiding ook in samenspraak uiteraard met de visie van woningcorporaties. Want die zijn op dit gesprek geen gesprekspartner. Antwoord: vergrijzing vindt in alle woningtypen plaats. Omdat het merendeel van de huidige huishoudens tot 55 jaar in eengezins koopwoningen woont, zal daar de vergrijzing in de toekomst het hardst toeslaan. Er is slechts een kleine groep ouderen die wil verhuizen naar een appartement. Dit blijkt ook uit het RIGOonderzoek. In de huidige bouwplannen zijn voldoende appartementen voorzien om aan deze vraag te voldoen. In de sociale huursector is voldoende aanbod voor ouderen om door te stromen.

Van der Meer en Van Benschop (GL): 9.

Vraag: de vraag naar woningen betreft voor een groot deel grofweg voor de helft eenpersoonshuishoudens. Je zou aannemen dat die voor een belangrijk deel appartementen zoeken of kleinere woningen. En wij kunnen niet helemaal goed begrijpen, misschien kan dat nog worden toegelicht, dat de tekorten vooral naar voren komen bij de grotere eengezinswoningen. En de vraag is of een ander aanbod niet beter bij de markt aan zou sluiten ook uit het oogpunt dat we naar kleinere woningen toe moeten als we meer moeten verdichten?

Pagina 2/5

Datum

22 januari 2021

Zaaknummer

Antwoord: kijkend naar de tekorten, dan zien we inderdaad de grootste tekorten bij de grotere eengezinswoningen. Dit ondanks dat 40% van de huishoudens uit eenpersoonshuishoudens bestaat. Dit kan een aantal dingen betekenen:  doorstromende eenpersoonshuishoudens zoeken ook eengezinswoningen;  startende eenpersoonshuishoudens zijn in de markt voor eengezinswoningen;  huidige bewoners van eengezinswoningen willen of kunnen niet doorstromen naar de door hen gewenste woning (waardoor deze eengezinswoningen niet vrijkomen en de druk op dit segment toeneemt als er wel vraag naar is).  en die vraag is er want het merendeel van de huishoudens, 60%, bestaat uit twee- en meerpersoonshuishoudens,. Zij zijn met name op zoek naar eengezinswoningen. Kort samengevat is de vraag naar grotere eengezinswoningen simpelweg groter dan de vraag naar de kleinere woningen (appartementen of kleinere eengezinswoningen). Daarbij komt dat veel eenpersoonshuishoudens die wellicht kleiner zouden willen wonen, geen geschikte woning kunnen vinden. Dan gaat het om de combinatie van locatie, oppervlakte, type woningen en prijssegment. De suggestie dat we naar kleinere woningen toe zouden moeten gaan in het kader van verdichten strookt niet met de uitkomsten van het RIGO rapport, dat vooral inzicht geeft in huidige tekorten en de toekomstige behoefte.

Bovendien is dit niet het product waarmee huishoudens met een hoger inkomen worden verleid in Dordrecht te blijven wonen of naar Dordrecht toe te komen. Met kleinere woningen worden de sociaal economische doelstellingen die de gemeente heeft gesteld dan ook niet bereikt als we kijken naar de uitkomsten van het RIGO rapport. 10. Vraag: in de Drechtsteden worden plannen gemaakt voor 25.000 nieuwe woningen. Hiervan is 10.000 voor inwoners uit de Drechtsteden en 15.000 voor huishoudens van buiten de regio. Hoe zeker is het dat deze 15.000 huishoudens hier komen? Plus toelichting. Antwoord: het RIGO geeft aan dat het gaat om bouwtempo. De gemeente/regio die het eerst bouwt trekt de mensen aan. uiteraad zijn andere factoren als baanbereikbaarheid en mobiliteit ook van belang. 11. Vraag: het blijkt dat in Dordrecht nog meer dan in de Drechtsteden als geheel een tekort is aan sociale huurwoningen. In Dordrecht is de doelgroep echter juist groter dan in de andere gemeentes. Bij het economische tegenspoedscenario neemt de vraag naar sociale huurwoningen nog verder sterk toe. Vraagt dat niet om een constatering dat de markt mogelijk op zijn minst sterk gaat verschuiven en dat daar consequenties voor het aanbod aan moeten worden verbonden? Antwoord: er wordt in de vraagstelling uitgegaan van het tegenspoed scenario. In dat geval klopt het dat de vraag naar sociale woningen toeneemt.

Als we uitgaan van het voorspoedscenario dan daalt de vraag. Momenteel gaan we uit van het basisscenario, dan behoudt je flexibiliteit beide kanten op. Als het gaat om de doelgroep stijgt deze in het negatieve scenario en daalt in het positieve scenario. Ook hier wordt wegens flexibiliteit uitgegaan van het basisscenario.

Pagina 3/5

Datum

22 januari 2021

Zaaknummer

12. Vraag: voor de sociale huurwoningen geldt dat 35% van de vraag daarnaar van buiten Dordrecht komt. 23% uit de regio en 22% van buiten de regio. Maar 74% van de sociale huurwoningen gaat naar mensen die al in Dordrecht wonen. Is de interpretatie juist dat dat betekent dat we een hele hoge drempel hebben voor mensen van buiten de stad met lagere inkomens om in de stad te gaan wonen? En de vraag is of dat intentioneel beleid is. Antwoord: we werken met het woonruimteverdeelsysteem van Woonkeus en daar kan iedereen zich voor inschrijven. Toewijzing gaat op basis van inschrijftijd. Voor inschrijving wordt inschrijfgeld gevraagd, voor mensen binnen als buiten de regio. Er is dus geen drempel voor mensen van buiten de regio. 13. Vraag: de gemiddelde slaagkans is gedaald. Slaagkans voor ouderen is hoger. De 55-pluswoningen zijn een aparte categorie binnen de sociale woningmarkt. Betekenen deze slaagkanscijfers dat we dan in verhouding veel 55-pluswoningen hebben? Antwoord: De kansen voor 55 plussers zijn gemiddeld hoger want ze hebben vaak een lange inschrijftijd. Daarnaast wordt een deel van de woningen expliciet voor deze groep aangeboden, waardoor zij meer kans maken. 14.

Vraag: als we zien dat de slaagkans boven de 55 jaar voor die woningen relatief hoog is, betekent dat dan dat er enorme druk ligt op die markt daaronder? En de aanvullende vraag daarop is dat we nu heel graag willen bouwen voor doelgroepen. Maar is het dan niet zo dat je als je kijkt naar de categorie tot 433 euro we er daar te veel van hebben. Dan hebben we een hoog aanbod ten opzichte van de vraag. En we rekenen nu cijfers mee van nieuw te bouwen studentenwoningen voor het algehele aanbod van sociale huurwoningen. De vraag is dan of dat dan wel die druk gaat verlichten op die sociale woningmarkt? Omdat het erop lijkt dat het juist die categorieën er tussen zijn die de druk ervaren. Antwoord: zie ook het antwoord op vraag 13. De kansen voor 55 plussers zijn gemiddeld hoger want ze hebben vaak een lange inschrijftijd. Daarnaast wordt een deel van de woningen expliciet voor deze groep aangeboden, waardoor zij meer kans maken. De woningen worden grotendeels verhuurd door partijen die niet aangesloten zijn bij Woonkeus. We weten nog niet in hoeverre deze kleinere eenheden de druk gaan verlagen op woningen die via Woonkeus verdeeld worden. Struijk (CU/SGP): 15. Vraag: het rapport laat een hoog percentage particuliere huur zien. Hoe komt dat en is dat positief of negatief? Antwoord: een hoger of lager percentage is niet per definitie positief of negatief.

Het gaat hierom altijd om vraag en aanbod, welke aardig in evenwicht zijn. Dordrecht heeft daarbij ook een stedelijk karakter, verschillend van de overige Drechtsteden. Dit is aantrekkelijk voor zowel particuliere huurders als verhuurders. 16. Vraag: matcht het huidige bouwprogramma met de uitkomsten van het RIGO onderzoek?

Pagina 4/5

Datum

22 januari 2021

Zaaknummer

Antwoord: het RIGO-onderzoek geeft aan dat er behoefte is aan alle segmenten. Dit proberen we ook te bewerkstelligen in het bouwprogramma. We zien dat de programmering twee segmenten achterblijven in vergelijking met de behoefte: de koop eengezinswoningen en de koopwoningen in het goedkope segment. Dit is een discrepantie tussen de vraag en het bouwprogramma. Portier (SP): 17. Vraag: RIGO rapporteert een overschot op huurwoningen tot 500 euro. Op Woonkeus zie je dit niet terug. Hoe komt dit? Antwoord: het RIGO gaat er bij de behoeftebepaling vanuit dat mensen hun woonwensen vervullen. Gebeurt dit daadwerkelijk, dan zie je dat in bepaalde segmenten een overschot ontstaan. Echter, de huidige praktijk is dat mensen blijven zitten in hun huidige woning, en dat doorstroming niet op gang komt. Dit verklaart ook de ervaren druk op het huursegment. 18. Vraag: hoe zijn de cijfers gebruikt in het RIGO-onderzoek vertaald naar Dordrecht? Is het prijsverschil effect meegenomen dat de ene regio hogere prijzen kent dan de andere? Antwoord: zie de appendix van het RIGO. De gebruikte cijfers zijn regiospecifiek. 19. Vraag: hoe heeft de vertaling plaatsgevonden van het landelijke woononderzoek naar dat van de Drechtsteden; de parameters die gebruikt zijn voor de vertalingen, de berekeningen. Zijn die openbaar en controleerbaar? Hoe is dat gedaan? Antwoord: zie de appendix van het RIGO.

Er kan verder bij het RIGO geïnformeerd worden of de gegevens openbaar zijn en controleerbaar zijn. Het is niet zeker dat dit mogelijk is. 20. Vraag: hoe reëel is de ingeschatte groei van het aantal huishoudens? Het verschil tussen de werkelijke CBS cijfers en de inschatting door Primos qua mate van groei. Antwoord: je ziet dat nu mensen vertrekken uit Dordrecht, omdat men geen woning kan vinden. Dit verklaart de afgevlakte blauwe lijn van het CBS. De behoefte is hiermee echter niet verdwenen. Bij weergeven van de behoefte (de oranje lijn van Primos) zie je zodoende een sterke stijging in het aantal huishoudens. De ingeschatte groei is mede afhankelijk van de economie, mobiliteit, leefbaarheid, voorzieningen en andere factoren. Kleinpaste (Gewoon Dordt): 21. Vraag: Er was een sheet waarop de behoefte aan woningen naar grootte was geordend. En er was een grote behoefte aan woningen van 100 vierkante meter of groter. Is bij diezelfde ordening ook een indeling gemaakt wat voor woningtype daar dan mee correspondeert? En als dat er niet is, is dat te maken? Antwoord: Dit wordt nagevraagd bij het RIGO.

Pagina 5/5