Beantwoording technische vragen kennissessie ombuigingen - BIJLAGE 1 - Benchmark-gemeentelijke-grondprijzen-sociale-huurwoningen-2024.pdf

Benchmark gemeentelijke grondprijzen sociale huurwoningen 2024 Juni 2024, Watkostdebouwvaneenhuurwoning in opdracht van Aedes

Inhoud 1. Inleiding

3

2. De dekking van de dataset

4

3. De prijsontwikkeling

5

4. De mediane grondprijs

6

5. Gedifferentieerde grondprijzen

7

6. Spreiding van de grondprijzen naar liberalisatie- en aftoppingsgrens

8

Bijlagen: I.

Grondprijzen voor sociale huurwoningen per gemeente,

II.

Toelichting op het onderzoek

Bedragen zijn exclusief btw

2

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

1. Inleiding Dit is de achtste benchmark gemeentelijke grondprijzen voor sociale huurwoningen. Het betreft hier beleidsmatige grondprijzen van gemeenten, meestal vastgesteld in het grondprijsbeleid, de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting of de prestatieafspraken met huurders en corporaties. Deze editie van de benchmark is uitgevoerd in opdracht van Aedes. Het rapport en de cijfers kunnen daarom gepubliceerd worden zonder dat hier een vergoeding tegenover staat. De mediane grondprijzen in deze editie zijn steviger onderbouwd dan in eerdere edities. Dat kan doordat ook dit jaar van meer gemeenten de grondprijzen voor sociale huurwoningen gevonden zijn. De grondprijzen voor eengezinswoningen worden sinds 2021 zowel per woning als per m2 kavel weergegeven in de rapportage. De mediane grondprijzen zijn gebaseerd op de prijzen die in de afgelopen vijf jaar zijn vastgesteld. De benchmark is samengesteld op basis van meest openbare bronnen. Van enkele gemeenten zijn grondprijzen opgenomen die niet openbaar zijn gemaakt. Deze grondprijzen zijn wel meegenomen in de analyse, maar weggelaten uit de lijst met grondprijzen per gemeente in de bijlage.

3

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

2. De dekking en spreiding van de dataset Landelijke dekking •

Voor 203 gemeenten (60%) is een grondprijs gevonden voor sociale huurwoningen die is vastgesteld in de afgelopen vijf jaar en die die, voor zover bekend, vigerend is.

•

Van deze gemeenten hebben 31 gemeenten de grondprijzen gedifferentieerd naar twee of meer huurprijsklassen.

Het aandeel gemeenten met grondprijzen en gedifferentieerde grondprijzen voor sociale huurwoningen 2023*

41%

Gemeentegrootte

•

Voor de G4 zijn grondprijzen gevonden. Dat geldt ook voor 33 van de G40 gemeenten.

•

Van de overige 166 gemeenten is bij 132 een grondprijs gevonden

•

Bij een deel van de gemeenten die geen grondprijzen publiceren voor sociale huurwoning is de reden dat grondprijzen gezien worden als marktgevoelig. Bij enkele gemeenten is de grondprijs voor sociale huurwoningen gevonden in de prestatieafspraken, terwijl de andere grondprijzen niet openbaar zijn gemaakt.

Gedifferentieerde grondprijs

9%

Grondprijs 50%

Geen grondprijs bekend

Het aandeel gemeenten met grondprijzen en gedifferentieerde grondprijzen in de G4, de G40 en in overige gemeenten, 2024 100% 80% 60%

Onbekend

40%

Met grondprijs

20% 0% G4

4

G40

Overig

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

3. De prijsontwikkeling Net zo vaak gelijk gehouden als verhoogd • Bij 23 gemeenten is de grondprijs voor sociale huurwoningen in 2024 gelijk gehouden aan 2023 • Bij 23 gemeenten is een prijsverhoging gevonden. De meesten zijn indexaties. Daarnaast zijn er uitzonderingen zoals de gemeente Rotterdam, waar de grondprijs meer dan verdubbeld is. In Westerveld (23%) en Schouwen-Duiveland (33%) zijn de prijzen met meer dan 10% gestegen.* • Bij 3 gemeente is de grondprijs verlaagd. In Urk is in 2023 geen beleidsmatige prijs gevonden en nu wel. De gemeenten Bronckhorst (20%) en Hollands Kroon (-7%) hebben de grondprijzen verlaagd. • Volgens de benchmark van Stec houdt 60% van de gemeenten de grondprijzen voor sociale huurwoningen gelijk in 2024.**

Aandeel gemeenten dat de grondprijs gewijzigd heeft 2020-2024 100% 80%

60%

De mediane grondprijzen voor eengezinswoningen zijn met 2,0% gestegen sinds 2023

•

Bij appartementen is de mediaan 2,0% lager dan in 2022

•

Elke gemeente is even zwaar meegeteld bij het bepalen van de mediane prijs. Er is dus niet gewogen naar het aantal sociale huurwoningen dat gebouwd wordt per gemeente

40%

Verhoogd

20%

Gelijk gehouden

0%

2020

2021

2022

2023

2024

Stec 2024

Ontwikkeling grondprijs eengezinswoningen, 2017 - 2024

De mediane grondprijs voor eengezinswoningen steeg tot 22,5 duizend per woning

•

Verlaagd

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

* In 2023 waren de grondprijzen van enkele gemeenten niet juist weergegeven. Deze veranderingen tov de benchmark 2023 zijn hier buiten beschouwing gelaten. Deze wijzigingen in 2023 hebben een beperkt effect op de mediane prijzen.

** Benchmark gemeentelijke grondprijzen 2023-2024, 2023, Stec. Het aandeel ‘weet niet’ is buiten beschouwing gelaten

2017 5

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

4. De mediane grondprijs •

Honderddertig gemeenten stellen de grondprijzen voor sociale huur eengezinswoningen vast per woning

•

Honderd drieëntwintig gemeenten stellen grondprijzen voor sociale huurappartementen vast per woning

•

De mediane grondprijs voor eengezinswoningen in de sociale huursector is €22.500 per woning, waarbij voor de 31 gemeenten die de grondprijzen differentiëren naar huurprijsklasse is uitgegaan van de grondprijs die bij de liberalisatiegrens hoort

•

De mediane grondprijs voor appartementen is €18.600 per woning en €18.300 uitgaande van de grondprijzen die horen bij de hoge aftoppingsgrens in de gemeenten die dat onderscheid maken

•

De mediane grondprijs voor eengezinswoningen is €20.900 per woning, waarbij voor de gemeenten die de grondprijzen differentiëren naar huurprijsklasse is uitgegaan van de grondprijs die bij de hoge aftoppingsgrens hoort

•

De mediane m2-prijs is €204 per m2 bvo. Dit is (slechts) gebaseerd op de grondprijzen bij 22 gemeenten

•

Bij de appartementen is geen rekening gehouden met de lagenfactor* die gemeenten vaak hanteren voor appartementengebouwen, vooral in stedelijk gebied

•

De grondprijzen die anders zijn vastgesteld, bijvoorbeeld per m2 bvo, zijn buiten beschouwing gelaten omdat dit maar in enkele gevallen voorkomt

•

•

De tweede mediaan is een betere maatstaf voor de mediane grondprijs omdat gemeenten die de grondprijzen differentiëren vaak de grondprijs voor de hoge aftoppingsgrens gelijk stellen aan de mediane grondprijs in gemeenten die met een vaste grondprijs werken (zie volgende sheet)

De mediane m2-prijs is €201 per m2 kavel, op basis van prijzen in 65 gemeenten

Mediane grondprijs sociale huur appartementen, 2024

Mediane grondprijs sociale huur eengezinswoningen, 2024 Aantal Gemeenten

Grondprijs Lib. grens (€)

Grondprijs Hoge aftop (€) 20.900

Per woning

130

22.500

Per m2 kavel

65

201

* Lagenfactor: factor waarmee de grondprijs afneemt bij meerdere lagen, ook wel stapelingsfactor genoemd

6

Aantal Gemeenten

Grondprijs Lib. grens (€)

Grondprijs Hoge aftop (€)

Per woning

123

18.600

18.300

Per m2 bvo

22

204

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

5. Gedifferentieerde grondprijzen •

•

•

•

•

•

Bij gemeenten die de grondprijzen voor sociale huurwoningen differentiëren naar huurprijsklassen zijn de gemiddelde grondprijzen voor woningen met een huur onder de liberalisatiegrens hoger dan de mediane grondprijzen voor eengezinswoningen en appartementen

Grondprijzen naar huurprijsklasse (€ per woning) 30.000 25.000

De grondprijzen voor woningen met huur tot de hoge aftoppingsgrens zijn bijna gelijk aan de mediaan, zowel voor eengezinswoningen als appartementen

20.000 15.000

Circa 30 gemeenten hanteren een aparte grondprijs per woning voor woningen met huur onder de liberalisatiegrens en de hoge aftoppingsgrens. De overige gemeenten hanteren prijzen per m2 kavel of m2 gbo of bvo.

10.000 5.000

Circa 20 gemeenten hanteren daarnaast ook aparte grondprijzen voor huurwoningen met huur onder de lage aftoppingsgrens en/of de kwaliteitskortinggrens

Eengezinswoningen

De grondprijs in de categorie tot de hoge aftoppingsgrens ligt nagenoeg op het niveau van de mediane grondprijs. Dit suggereert dat gemeenten die de grondprijzen differentiëren de categorie tot de hoge aftoppingsgrens als de standaard zien. In de categorie tot de liberalisatiegrens worden hogere grondprijzen gehanteerd en voor de categorieën tot de lage aftoppingsgrens en de kwaliteitskortinggrens lagere grondprijzen

Appartementen

Tot liberalisatie

Tot hoge aftop

Tot lage aftop

Tot kwal kort

Mediane grondprijs sociale huurwoning

Dit jaar zijn twee gemeenten gevonden die de grondprijs direct relateren aan de aanvangshuur. Hiermee wordt een koppeling gelegd tussen de opbrengstpotentie en de grondprijs, zonder dat er een (residuele) berekening aan ten grondslag ligt. Dit is ook een vorm van differentiëren van de grondprijzen naar huurprijs(klasse).

7

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

6. De spreiding in de grondprijzen voor de liberalisatie- en hoge aftoppingsgrens 80% van de grondprijzen ligt tussen de €18 en €28 duizend euro •

80% van de grondprijzen ligt tussen de €18 en €28 duizend euro per woning, in alle gemeenten die een grondprijs per woning hanteren

•

De grondprijzen lijken niet gerelateerd aan (woningmarkt) regio’s of de gemeentegrootte

•

Uitzondering is de regio Eindhoven, waar de m2-prijzen boven het landelijke niveau liggen in verband met regionale afspraken

• •

Spreiding grondprijzen onder de liberalisatiegrens (€ per woning) 50.000 40.000 30.000 € 22.500

20.000

De grondprijzen voor eengezinswoningen variëren tussen de €11,3 duizend in Steenwijkerland en €46 duizend in Schiedam

10.000

Hilversum hanteert een m2-prijs van €453. Dat is meer dan het dubbele van de mediane m2-prijs

0 80%

De mediane grondprijs is €21 duizend op de hoge aftoppingsgrens

Spreiding grondprijzen onder de hoge aftoppingsgrens (€ per woning)

•

De meeste nieuwe sociale huurwoningen worden onder de aftoppingsgrenzen verhuurd

•

Als bij de 31 gemeenten die de grondprijzen differentiëren naar huurprijsklasse uitgegaan wordt van de grondprijs die bij de hoge aftoppingsgrens hoort, dan is de mediane grondprijs €20.900 per woning*

40.000

•

Dat is 7,2% lager dan de mediane grondprijs uitgaande van de grondprijs horend bij de liberalisatiegrens voor deze gemeenten

20.000

•

In deze benadering ligt de grondprijs bij 80% van de gemeenten tussen de €17,5 en €26,5 duizend per woning

50.000

30.000 € 21.000

10.000 0 80%

* Bij de gemeenten die vaste grondprijzen per woning hanteren en deze verder niet differentiëren is deze vaste grondprijs opgenomen in de grafiek

8

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

Bijlagen I Grondprijzen met de grondprijzen voor sociale huurwoningen per gemeente. De lijst met gemeenten is in drieën gedeeld: a. Grondprijs per woning b. Grondprijs per m2 kavel c. Grondprijs voor eengezinswoningen per overige eenheden II Toelichting op het onderzoek

9

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

I-a De grondprijzen per woning, per gemeente

(bedragen exclusief btw, prijspeil 2024, waar nodig geïndexeerd) Gemeente Aa en Hunze Alblasserdam Albrandswaard Alkmaar Almere Altena Amersfoort Amsterdam Apeldoorn Assen Barendrecht Berg en Dal Bergen (NH.) Bergen op Zoom Bernheze Breda Bronckhorst Brunssum Capelle aan den IJssel Castricum De Bilt De Wolden Den Helder

Eengezinswoningen Grondprijs Eenheid 17.538 per woning 18.346 per woning 21.250 per woning 33.426 per woning 26.808 per woning 25.000 per woning 29.528 per woning 19.060 per woning 30.506 per woning 18.670 per woning 24.244 per woning 20.633 per woning 26.575 per woning 21.500 per woning 25.600 per woning 24.598 per woning 20.000 per woning 20.633 per woning 26.606 per woning 26.575 per woning 24.760 per woning 15.500 per woning 18.324 per woning

Appartementen Grondprijs Eenheid 15.475 per woning 18.346 per woning 21.250 per woning 23.109 per woning 20.647 per woning 18.500 per woning 23.622 per woning 19.060 per woning 25.422 per woning 16.717 per woning 19.601 per woning 20.633 per woning 26.575 per woning 20.000 per woning 21.085 per woning 12.000 per woning 21.284 per woning 26.575 per woning 20.633 per woning 13.950 per woning 18.324 per woning

Gemeente Deventer Diemen Dijk en Waard Doetinchem Dordrecht Dronten Ede Eindhoven Emmen Enschede Epe Geertruidenberg Goeree-Overflakkee Goirle Groningen Haarlem Hardenberg Hardinxveld-Giessendam Heemskerk Heerenveen Hendrik-Ido-Ambacht Hengelo Het Hogeland

10

Eengezinswoningen Grondprijs Eenheid 25.239 per woning 21.355 per woning 26.307 per woning 25.000 per woning 18.346 per woning 17.848 per woning 28.700 per woning 25.000 per woning 18.500 per woning 27.375 per woning 22.500 per woning 33.695 per woning 20.385 per woning 22.197 per woning 18.500 per woning 24.138 per woning 15.475 per woning 18.346 per woning 25.000 per woning 21.892 per woning 18.346 per woning 37.552 per woning 15.475 per woning

Appartementen Grondprijs Eenheid 17.677 per woning 14.856 per woning 19.086 per woning 18.346 per woning 12.999 per woning 16.800 per woning 21.500 per woning 18.500 per woning 23.458 per woning 18.500 per woning

17.000 per woning 24.138 per woning 15.475 per woning 18.346 per woning

18.346 per woning 33.797 per woning 15.475 per woning

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

Gemeente Heusden Hillegom Hilvarenbeek Hoeksche Waard Hof van Twente Hoogeveen Kaag en Braassem Katwijk Krimpenerwaard Lansingerland Leeuwarden Leiden Leiderdorp Lelystad Leudal Leusden Lingewaard Lisse Loon op Zand Maassluis Maastricht Meppel Middelburg Midden-Groningen Montfoort Nederweert Nieuwegein Noordenveld Oegstgeest Oisterwijk

Eengezinswoningen Grondprijs Eenheid 25.348 per woning 22.752 per woning 20.633 per woning 21.000 per woning 21.216 per woning 18.054 per woning 23.772 per woning 31.350 per woning 22.500 per woning 26.000 per woning 29.080 per woning 18.211 per woning 16.750 per woning 20.331 per woning 25.500 per woning 23.990 per woning 20.000 per woning 22.752 per woning 28.075 per woning 23.728 per woning 19.380 per woning 22.500 per woning 25.791 per woning 18.570 per woning 27.600 per woning 23.000 per woning 26.600 per woning 19.808 per woning 18.500 per woning 20.000 per woning

Appartementen Grondprijs Eenheid 21.305 per woning 17.203 per woning 20.633 per woning 18.000 per woning 17.680 per woning 14.443 per woning 23.772 per woning 23.433 per woning 22.500 per woning 20.800 per woning 29.080 per woning 16.390 per woning 16.750 per woning 15.786 per woning 17.992 per woning 17.000 per woning 17.203 per woning 14.959 per woning 17.320 per woning 17.500 per woning 19.601 per woning 17.022 per woning 21.800 per woning 20.500 per woning 21.450 per woning 16.837 per woning 18.500 per woning 20.000 per woning

Gemeente Ommen Ooststellingwerf Ouder-Amstel Overbetuwe Papendrecht Pijnacker-Nootdorp Purmerend Putten Raalte Reusel-De Mierden Rheden Ridderkerk Rijswijk Schagen Scherpenzeel Schiedam Schouwen-Duiveland 's-Hertogenbosch Sittard-Geleen Sliedrecht Smallingerland Steenwijkerland Stichtse Vecht Súdwest-Fryslân Terneuzen Teylingen Tilburg Tynaarlo Uitgeest Urk 11

Eengezinswoningen Grondprijs Eenheid 17.500 per woning 16.648 per woning 18.517 per woning 20.000 per woning 18.346 per woning 23.027 per woning 23.212 per woning 26.870 per woning 20.620 per woning 24.760 per woning 18.054 per woning 24.244 per woning 20.633 per woning 18.000 per woning 35.823 per woning 46.000 per woning 20.000 per woning 24.703 per woning 19.700 per woning 18.346 per woning 18.996 per woning 11.250 per woning 22.454 per woning 24.826 per woning 21.250 per woning 22.752 per woning 24.275 per woning 21.149 per woning 26.989 per woning 24.630 per woning

Appartementen Grondprijs Eenheid 11.653 per woning 13.569 per woning 18.346 per woning 17.066 per woning 23.212 per woning 18.558 per woning 18.054 per woning 19.601 per woning 16.506 per woning 14.400 per woning 17.911 per woning 35.000 per woning 20.000 per woning 19.700 per woning 18.346 per woning 11.250 per woning 22.454 per woning 18.619 per woning 21.250 per woning 17.203 per woning 24.275 per woning 21.149 per woning 26.989 per woning 24.630 per woning

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

Gemeente Utrecht Veenendaal Velsen Venlo Vlaardingen Vlissingen Voorschoten Waalwijk Waddinxveen Wageningen Wassenaar West Betuwe Westerveld Westland Weststellingwerf Wijchen Winterswijk Woerden Zandvoort Zeewolde Zevenaar Zoetermeer Zutphen Zwijndrecht

Eengezinswoningen Grondprijs Eenheid 37.758 per woning 20.755 per woning 20.359 per woning 25.791 per woning 25.000 per woning 20.633 per woning 25.512 per woning 23.212 per woning 24.677 per woning 22.197 per woning 25.909 per woning 25.240 per woning 18.500 per woning 20.633 per woning 17.500 per woning 16.094 per woning 25.489 per woning 28.451 per woning 24.592 per woning 23.037 per woning 22.500 per woning 30.788 per woning 20.633 per woning 18.346 per woning

Appartementen Grondprijs Eenheid 35.204 per woning 16.144 per woning 16.167 per woning 25.791 per woning 17.300 per woning 20.633 per woning 21.142 per woning 23.212 per woning 18.324 per woning 18.867 per woning 21.471 per woning 24.093 per woning 12.950 per woning 16.506 per woning 17.500 per woning 16.094 per woning 28.451 per woning 24.592 per woning 18.429 per woning 30.788 per woning 14.443 per woning 18.346 per woning

12

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

I-b De grondprijzen per m2 kavel, per gemeente

(bedragen exclusief btw, prijspeil 2024, waar nodig geïndexeerd) Gemeente Almelo Alphen-Chaam Arnhem Baarle-Nassau Bergeijk Best Beuningen Boekel Buren Cranendonck Dalfsen Deurne Dongen Echt-Susteren Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Gennep Gilze en Rijen Gooise Meren Hattem Heeze-Leende Helmond

Eengezinswoningen Appartementen Grondprijs Eenheid Grondprijs Eenheid 211 per m2 kavel 342 per m2 gbo 198 per m2 kavel 245 per m2 kavel 195 per m2 bvo 198 per m2 kavel 232 per m2 kavel 316 per m2 kavel 316 per m2 bvo 220 per m2 kavel 24.000 per woning 210 per m2 kavel 187 per m2 kavel 187 per m2 bvo 254 per m2 kavel 144 per m2 kavel 211 per m2 kavel 220 per m2 kavel 220 per m2 bvo 160 per m2 kavel 289 per m2 kavel 289 per m2 bvo 235 per m2 kavel 22.500 per woning 206 per m2 kavel 201 per m2 bvo 195 per m2 kavel 258 per m2 kavel 206 per m2 bvo 228 per m2 kavel 330 per m2 bvo 284 per m2 kavel 279 per m2 kavel 279 per m2 bvo

Eengezinswoningen Appartementen Gemeente Grondprijs Eenheid Grondprijs Eenheid Hilversum 453 per m2 kavel 188 per m2 bvo Hollands Kroon 125 per m2 kavel 125 per m2 bvo Horst aan de Maas 140 per m2 kavel Kampen 155 per m2 kavel Laarbeek 247 per m2 kavel Leidschendam-Voorburg 175 per m2 kavel 175 per m2 bvo Maasdriel 195 per m2 kavel Maasgouw 165 per m2 kavel Maashorst 237 per m2 kavel 21.909 per woning Meierijstad 237 per m2 kavel 20.633 per woning Montferland 186 per m2 kavel Neder-Betuwe 196 per m2 kavel 19.292 per woning Nijkerk 261 per m2 kavel 294 per m2 bvo Noord-Beveland 103 per m2 kavel Noordoostpolder 170 per m2 kavel 25.791 per woning Nuenen, Gerwen en Nederwetten 284 per m2 kavel Nunspeet 201 per m2 kavel 241 per m2 kavel Oirschot 305 per m2 kavel Oldebroek 150 per m2 kavel 180 per m2 gbo Olst-Wijhe 140 per m2 kavel Opsterland 120 per m2 kavel 120 per m2 bvo Oss 206 per m2 kavel 18.054 per woning

13

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

Gemeente Peel en Maas Reimerswaal Rucphen Someren Son en Breugel Steenbergen Texel Tholen Tubbergen Twenterand Tytsjerksteradiel Veere Veldhoven Venray Vught Waalre Waterland Weert Woensdrecht Zaltbommel Zwolle

Eengezinswoningen Appartementen Grondprijs Eenheid Grondprijs Eenheid 145 per m2 kavel 18.500 per woning 160 per m2 kavel 17.000 per woning 166 Per m2 kavel 227 per m2 kavel 294 per m2 kavel 294 per m2 bvo 219 per m2 kavel 100 per m2 kavel 173 per m2 kavel 189 per m2 kavel 175 per m2 kavel 74 per m2 kavel 140 per m2 kavel 275 per m2 kavel 130 per m2 kavel 25.000 per woning 240 per m2 kavel 382 per m2 kavel 260 per m2 kavel 195 per m2 kavel 21.727 per woning 155 Per m2 kavel 232 Per m2 kavel 129 per m2 kavel 129 per m2 bvo

14

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

I-c De grondprijzen per overige eenheden, per gemeente (bedragen exclusief btw, prijspeil 2023, waar nodig geïndexeerd) Eengezinswoningen Appartementen Gemeente Grondprijs Eenheid Grondprijs Eenheid Alphen aan den Rijn 258 per m2 bvo 242 per m2 bvo Gouda 206 per m2 bvo 175 per m2 bvo Noordwijk 212 per m2 bvo 212 per m2 bvo Rotterdam 250 per m2 bvo 250 per m2 bvo s-Gravenhage 151 per m2 bvo 125 per m2 bvo Zuidplas 226 per m2 bvo 199 per m2 bvo

Eengezinswoningen Appartementen Gemeente Grondprijs Eenheid Grondprijs Eenheid Aalsmeer 36 per euro maandhuur 31 per euro maandhuur Amstelveen 35 per euro maandhuur 30 per euro maandhuur

15

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING

Bijlage II: Toelichting op het onderzoek Dataset

Verschillende gemeenten hanteren een grondquote (over de stichtingskosten of de VON-prijs), een afslag op de marktprijs of bepalen de grondprijzen situationeel. Voor deze gemeenten is geen grondprijs opgenomen.

De data zijn verzameld door op internet te zoeken naar het grondprijsbeleid. Naast google en gemeentelijke websites is gezocht in raadsinformatiesystemen. Er is gezocht op de term grondprijzen, naar nota’s grondprijsbeleid, grondprijsbrieven, de paragraaf grondbeleid van begrotingen en in prestatieafspraken.

Daar waar sprake is van bandbreedten is gemiddeld. Minimum- en maximumprijzen zijn als prijzen overgenomen. Grondprijzen zijn waar nodig geïndexeerd naar 2024, met de genoemde index in het grondbeleid en anders met CPI (inflatie).

Niet van alle gemeenten is een grondprijs opgenomen. Een deel van deze gemeenten heeft wel openbare grondprijzen, maar niet gespecificeerd voor sociale huurwoningen. Dit komt bijvoorbeeld doordat de prijzen een % van de vrije sectorhuurprijs of een grondquote zijn.

Grondprijzen zijn exclusief btw verondersteld, daar waar dit niet expliciet vermeld is.

Van de andere gemeenten zijn geen (openbare) grondprijzen voor sociale huurwoningen gevonden.

De grondprijzen zijn voor sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens. Enkele gemeenten hanteren ook lagere grondprijzen voor woningen tot de aftoppingsgrens. In deze gevallen is de grondprijs voor woningen tot de liberalisatiegrens opgenomen in bijlage I. In deze rapportage zijn de mediane grondprijzen twee keer berekend. Bij de eerste is, voor de gemeenten die een gedifferentieerde grondprijs hanteren, de grondprijs tot de liberalisatiegrens opgenomen. In de tweede berekening zijn voor deze gemeenten de grondprijzen tot de hoge aftoppingsgrens gehanteerd. Dit laatste sluit aan bij de praktijk dat gemeenten die grondprijzen differentiëren vaak de hoge aftoppingsgrens ongeveer gelijk stellen aan de mediane grondprijs voor sociaal in gemeenten die de grondprijzen niet differentiëren naar huurprijsklassen.

De openbare grondprijzen zijn vaak het vertrekpunt voor onderhandelingen, dus geen gerealiseerde prijzen. De grondprijzen hebben bijna altijd betrekking op bouw- en woonrijpe grond. Uitgangspunten voor de weergegeven grondprijzen Gemeenten hanteren verschillende uitgangspunten bij het vaststellen van grondprijzen voor sociale huurwoningen. Dit bemoeilijkt het vergelijken van de prijzen. In deze editie zijn de grondprijzen gehanteerd zoals opgenomen in het grondprijsbeleid. Vanaf de editie 2019 zijn alleen grondprijzen meegenomen van vijf jaar en jonger. In de analyse van 2023 zijn (geïndexeerde) grondprijzen meegenomen waarvan deze is gevonden voor 2021 of 2022. In deze editie zijn daar geindexeerde bedragen opgenomen die de afgelopen vijf jaar zijn vastgesteld, als dit vigerende prijzen zijn (voor zover dat na te gaan was).

Disclaimer De rapportage is zorgvuldig samengesteld. De auteur kan niet instaan voor de juistheid, volledigheid en actualiteit van de geboden informatie. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de informatie in deze benchmark. Gebruik van de data is voor eigen verantwoordelijkheid van de gebruiker.

16

WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING