Beantwoording motieM1-221220 30 sociale huurwoningen spuiboulevard 30052024.pdf

Beantwoording Motie 221220/M1 Meer woningen voor verplegers, docenten, agenten en ouderen De motie verzoekt het college om de consequenties voor het budget en de harde planvoorraad in kaart te brengen voor verschillende verhoudingen binnen de verdeling van de betaalbare woningen. Meer specifiek in de programmering van de nieuwbouwlocaties aan de Spuiboulevard west, waarbij ook het effect bij 30% aan sociale huurwoningen en bij meer dan 60% aan betaalbare woningen in kaart wordt gebracht. De programmering is op 20 december 2022 vastgesteld in het "Stedenbouwkundig Raamwerk en Beeldkwaliteitsplan Deelgebied 2 Spuiboulevard", die de realisatie van 510 woningen op de locaties Crownpoint, Stadskantoor en de Hellingen beslaat. Crownpoint betreft een private ontwikkeling in een vergevorderd stadium waarin sturing op de programmering zeer beperkt mogelijk was, Stadskantoor en de Hellingen betreffen locaties in eigendom van de gemeente en moeten nog ontwikkeld worden. De programmering in het stedenbouwkundig raamwerk is gebaseerd op de opgave die is vastgelegd door de gemeenteraad in de woonvisie en moet voldoen aan de voorwaarde van de verkregen WBI rijkssubsidie van 3,5 miljoen euro ter afdekking van een deel van de onrendabele top in de ontwikkeling als gevolg van de eis om minimaal 60% betaalbare woningen te realiseren.

Op de locatie Crownpoint kunnen op basis van het onherroepelijke bestemmingsplan in beginsel 160 woningen gerealiseerd worden. Het woningbouwprogramma op de locatie Crownpoint is nog aan verandering onderhevig, maar tendeert naar minimaal 40% van het programma binnen de betaalbare categorie (70 middenhuur woningen). De overige woningen op deze locatie betreffen vrije sector woningen, waarbij voor de totale programmering nu wordt uitgegaan van 60 woningen in de woningcategorie middeldure koop plus en 30 woningen in de woningcategorie dure koop. Het oorspronkelijk stedenbouwkundig raamwerk gaat er vanuit dat elk bouwblok een diversiteit aan woningen bevat in verschillende segmenten en woningbouwcategorieën. De verhouding liggen vast. Sociale huur – goedkope koop – middenduur- duur in de verhoudingen: 10 – 10- 40 – 40. In aantallen uitgaande van 510 woningen betekent deze verhouding 51 sociale woningen – 51 goedkope koopwoningen – 204 woningen middenduur - 204 woningen duur. Omdat op de locatie Crownpoint geen sociale huurwoningen en geen sociale koopwoningen worden gerealiseerd, betekent het dat de gemeente van haar 350 te realiseren woningen 15 % (51 woningen) in de sociale huur dient te realiseren en 237 betaalbare woningen (68%). Om invulling te geven aan het verzoek van de motie hebben we drie varianten in beeld gebracht en laten taxeren.

In de eerste variant (tabel 1) is weergegeven wat het budgettair effect is van de verdeling op basis van het oorspronkelijk stedenbouwkundig kader. In de tweede variant (tabel 2) is het budgettair effect in beeld gebracht bij een verhoging van de programmering naar 30% sociale huurwoningen (een toename van 102 sociale huurwoningen), waarbij het percentage betaalbare woningen op 60% blijft. Bij de derde variant (tabel 3) is het budgettair effect in beeld gebracht bij een verhoging naar 30% sociaal (toename van 102 sociale huurwoningen) en verhoging van het totaal aandeel betaalbare woningen van 60% naar 80% (toename van 101 betaalbare woningen). In 2024 vallen onder de definitie betaalbare woningen koopwoningen tot maximaal € 390.000,- vrij-op-naamprijs, sociale huurwoningen tot € 879,66 huur per maand en middenhuurwoningen tot € 1.123,13 huur per maand

Pagina 1 van 4

Tabel 1 Woonprogramma met 60% betaalbare woningen waarbinnen 10% sociale huur Progr. Bestemmingspl. Spuiboulevard 300 Prijs categorie (peil 2024) Spui Perc. Crownp Totaal Perc. Sociaal huur Tot €879,66 51 15% 0 51 10% Middenhuur €879,66 - €1.123,13 50 14% 70 120 24% Dure huur Vanaf €1.123,13 39 11% 0 39 8% Goedkope koop Tot €325.000,51 15% 0 51 10% MD koop €325.000,- tot €390.000,85 24% 0 85 17% MD koop + €390.000,- tot €450.000,42 12% 60 102 20% Dure koop Vanaf €450.000,32 9% 30 62 12% Totaal 350 100% 160 510 100% wv betaalbaar 237 68% 70 307 60%

Het in bovenstaande tabel opgenomen woonprogramma is sprake van een onrendabele top van €9,3 miljoen (waarvan €3,5 miljoen wordt opgevangen door de WBI subsidie). €5,8 miljoen moet dan nog gedekt worden door een onttrekking uit de Algemene Reserve. Tabel 2 Woonprogramma met 60% betaalbare woningen waarbinnen 30% sociale huur Progr. Bestemmingspl. Spuiboulevard 300 Prijs categorie (peil 2024) Spui Perc. Crownp Totaal Perc. Sociaal Tot €879,66 153 44% 0 153 30% Middenhuur €879,66 - €1.123,13 20 6% 70 90 18% Dure huur Vanaf €1.123,13 24 7% 0 24 5% Goedkope koop Tot €325.000,28 8% 0 28 5% MD koop €325.000,- tot €390.000,36 10% 0 36 7% MD koop + €390.000,- tot €450.000,51 15% 60 111 22% Dure koop Vanaf €450.000,38 11% 30 68 13% Totaal 350 100% 160 510 100% wv betaalbaar 237 68% 70 307 60% Voor het in bovenstaande tabel opgenomen woonprogramma is sprake van een onrendabele top van €10,8 miljoen (waarvan €3,5 miljoen wordt opgevangen door de WBI subsidie). €7,3 miljoen moet dan nog gedekt worden door een onttrekking uit de Algemene Reserve. Tabel 3 Woonprogramma met 80% betaalbare woningen waarbinnen 30% sociale huur Progr. Bestemmingspl. Spuiboulevard 300 Prijs categorie (peil 2024) Spui Perc. Crownp Totaal Perc.

Sociaal Tot €879,66 153 44% 0 153 30% Middenhuur €879,66 - €1.123,13 50 14% 70 120 24% Dure huur Vanaf €1.123,13 6 2% 0 6 1% Goedkope koop Tot €325.000,50 14% 0 50 10% MD koop €325.000,- tot €390.000,85 24% 0 85 17% MD koop + €390.000,- tot €450.000,3 1% 60 63 12% Dure koop Vanaf €450.000,3 1% 30 33 6% Totaal 350 100% 160 510 100% wv betaalbaar 338 97% 70 408 80%

Pagina 2 van 4

Voor het in bovenstaande tabel opgenomen woonprogramma is sprake van een onrendabele top van €12 miljoen (waarvan €3,5 miljoen wordt opgevangen door de WBI subsidie). €8,5 miljoen moet dan nog gedekt worden door een onttrekking uit de Algemene Reserve. Het hierboven in de tabellen opgenomen woonprogramma is nog aan verandering onderhevig. Enerzijds doordat het woonprogramma op de locatie Crownpoint nog niet definitief is. Anderzijds kunnen er in de verdere voorbereiding van de verkoopprocedure nog verschuivingen in woonprogramma plaatsvinden, verschuiving in categorie en segment. Het is in deze fase niet mogelijk om anders dan het totaal aan betaalbare woningen en aandeel sociale huurwoningen in de programmering, een definitief eindplaatje te geven. Samengevat: bij verdeling van het programma in lijn met de woonvisie (variant 1) is sprake van een een onrendabele top van 9,3 mln euro (waarvan 3,5 mln euro wordt opgevangen door de WBI subsidie). Bij het verschuiven naar een grotere programmering van sociale huurwoningen met behoud van 60% aan totaal (variant 2), is sprake van een stijging van de onrendabele top met 1,5 mln euro naar totaal 10,8 mln euro. Bij het verder ophogen van het programma aan betaalbaar wonen (variant 3), stijgt de onrendabele top met 2,7 mln euro naar 12 mln euro. Variant 1 is in de onderhavige grondexploitatie is verwerkt.

Voor de verdeling en het toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen is de volgende context van belang.  In de Dordtse prestatieafspraken 2024-2025 is een nieuwbouwprogramma opgenomen, zoals dat voor de komende jaren is afgesproken met de corporaties. Het programma is afgestemd op de gewenste stadsbrede verdeling van bestaande en nieuw te bouwen sociale huurwoningen (zie bijlage prestatieafspraken 2024-2025).  In het centrum van Dordrecht bestaat zo’n 38% (centrum= binnenstad+noordflank) van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen, dus differentiatie van aanbod in andere betaalbare categorieën en hoger segment in dit project ligt voor de hand.  Met Trivire is afgestemd, en door hen in hun financiële prognoses opgenomen, om bij de ontwikkeling van Stadskantoor en Hellingen in totaal 51 woningen in de sociale huur op te nemen. Daarnaast is afgestemd om wel 100 extra sociale huurwoningen te kunnen ontwikkelen op het Gezondheidspark (waar dan in totaal 208 sociale corporatiewoningen worden gebouwd).  De onrendabele top voor deze ontwikkeling is bij het programmeren van 60% betaalbare woningen en de verdeling daarbinnen, al aanzienlijk en wordt voor bijna tweederde uit gemeentemiddelen afgedekt.

Alles afwegend heeft geleid tot bijgaand voorstel om te programmeren in lijn met het oorspronkelijke stedenbouwkundig kader, waarbij 51 (15%) sociale huurwoningen voor de corporatie worden ontwikkeld en in totaal 60% betaalbare woningen. De raad zal bij herziening van de grex voor het Gezondheidspark worden voorgesteld om daar 100 extra sociale corporatiewoningen te gaan realiseren. Dit zal naar verwachting een vergelijkbare impact op de GREX hebben als bij Spuiboulevard het geval zou zijn, van om en nabij 1,5 mln euro negatief. De bouw van die woningen voorzien wij eerder dan de bouw van de woningen op locatie van Stadskantoor en Hellingen.

Pagina 3 van 4

BIJLAGE Tabel sociale huur, corporatie en particulier, per CBS wijk 2023

wonen - 2023 - Wijken

Binnenstad Noordflank Oud Krispijn Nieuw Krispijn Reeland Staart Wielwijk Crabbehof/Zuidhoven Sterrenburg Dubbeldam Stadspolders Industriegebied West verspreide bebouwing Dordrecht

corporatie koop particuliere particulier particulier particulier particulier particulier totaal % sociaal huur woningen huur midden midden/vrij sociaal soc/midden vrije sector woningen 1080 2585 1595 538 33 677 54 293 5260 33% 1500 1765 501 166 14 179 14 128 3766 45% 1310 2680 679 236 13 275 35 120 4669 34% 1190 955 346 157 4 142 15 28 2491 53% 1110 3350 734 276 12 283 36 127 5194 27% 430 1430 815 207 1 546 20 41 2675 36% 1200 1385 440 37 4 307 4 88 3025 50% 2055 1560 749 129 6 376 195 43 4364 56% 2955 6415 876 206 56 170 17 427 10246 30% 655 4045 708 133 16 298 26 235 5408 18% 1660 5460 680 261 59 113 0 247 7800 23% 0 270 82 41 2 16 1 22 352 5% 0 270 43 12 1 7 0 23 313 2% 15145 32170 8248 2399 221 3389 417 1822 55563 31%

Centrum (Binnenstad + Noordflank samen) is 38% sociale huur. Sociaal is tot € 879,66 Midden is van 879,67 tot 1123,13 Vrije sector is boven 1123,13

Pagina 4 van 4