2MW_Aanbestedingsleidraad 2e MWH_v1_5 (5 maart 2025)_concept.pdf

Herontwikkeling Peute Recycling Tweede Merwedehaven

Openbare gronduitgifteprocedure met (concurrentiegerichte) dialoogfase

Versie: Status: Datum:

1.5 Concept 5 maart ‘25

Colofon Document:

Selectieleidraad Gronduitgifte 2e Merwedehaven

Locatie:

Voormalig Peute-terrein Baanhoekweg 4 e.o. 3313 LA Dordrecht

Gebiedsontwikkelaar:

Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden ROM-D Spuiboulevard 300 3311 GR Dordrecht Contactpersoon: Sjoerd Ooms (projectmanager)

Opdrachtgever:

Gemeente Dordrecht Spuiboulevard 300 3311 GR Dordrecht Contactpersoon: Niek de Wit (programmamanager Economie)

Nadruk verboden © 2025 ROM-D B.V. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Pagina 2 van 22

Inhoudsopgave 1.1. 1.2. 1.3 1.4 1.5 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Algemeen ............................................................................................................................................. 4 Openbare selectieprocedure, concurrentiegerichte dialoog en inhoud selectieleidraad ................... 4 Communicatie en contactpersoon ....................................................................................................... 4 Beoordelingscommissie ....................................................................................................................... 4 Leeswijzer............................................................................................................................................. 5 De locatie ............................................................................................................................................. 6 Beoogde ontwikkeling.......................................................................................................................... 7 Doelstelling .......................................................................................................................................... 8 Uitgifte -en situatietekening ................................................................................................................

8 Kavelpaspoort ...................................................................................................................................... 8 Procedure algemeen ............................................................................................................................ 9 Voorlichtingsbijeenkomst .................................................................................................................... 9 Selectieprocedure ................................................................................................................................ 9 Vergoeding aan de Inschrijvers ............................................................................................................ 9 Uitgifte in erfpacht en erfpachtcanon ............................................................................................... 10 Overeenkomst.................................................................................................................................... 10 Vervolgproces (na tender) ................................................................................................................. 10 Planning .............................................................................................................................................

11 Algemeen ........................................................................................................................................... 12 Aanmelden als gegadigde .................................................................................................................. 12 Benodigdheden voor aanmelding ...................................................................................................... 12 Beoordeling selectie........................................................................................................................... 12 Toelichting selectiecriteria ................................................................................................................. 13 Uitnodiging tot deelneming dialoogfase ............................................................................................ 15 Geen vervolg ...................................................................................................................................... 15 Besluit en bezwaartermijn ................................................................................................................. 15 Doel dialoogfase.................................................................................................................................

16 Opzet dialooggesprekken .................................................................................................................. 16 Dialoogronde 1 – verdieping segmentering, eisen en wensen .......................................................... 17 Dialoogronde 2 – verdieping stedenbouwkundige aspecten opstalontwikkeling ............................. 18 Dialoogronde 3 – verdieping nautische voorzieningen...................................................................... 18 Dialoogronde 4 – verdieping inschrijving........................................................................................... 18 Afronding dialoogfase ........................................................................................................................ 18 Algemeen ........................................................................................................................................... 19 Inhoud inschrijving ............................................................................................................................. 19 Beoordelingscriteria inschrijving ........................................................................................................ 20 Communicatie beslissing aan deelnemers .........................................................................................

20 Wijziging of aanvulling van Inschrijving ............................................................................................. 21 Retourzending inzendingen afgevallen deelnemers .......................................................................... 21

Pagina 3 van 22

1. Inleiding 1.1.

Algemeen De Regionale Ontwikkelingsmaatschappij is als gebiedsontwikkelaar betrokken bij diverse (watergebonden) herontwikkelingen in de havengebieden van de Drechtsteden. Via een eerdere interventie van ROM-D is recyclingbedrijf Peute verplaatst naar het Nedstaal terrein in Alblasserdam. Ten gevolge van deze verplaatsing ontstaat nieuwe vestigingsruimte in de 2e Merwedehaven De gemeente Dordrecht en ROM-D hebben in overleg reeds besloten dat ROM-D het terrein zal verwerven, bouwrijp her-ontwikkelen en daarna zal verkopen aan de gemeente welke de grond vervolgens in erfpacht uit zal geven. Deze leidraad geeft een toelichting op het gronduitgifteproces.

1.2.

Openbare selectieprocedure, concurrentiegerichte dialoog en inhoud selectieleidraad De gronden worden uitgegeven via een openbare gronduitgifteprocedure met (concurrentiegerichte) dialoogfase. De selectieleidraad beschrijft primair de (openbare) selectieprocedure, de concurrentie gerichte dialoog en bijbehorende om te komen tot een gunning voor één der partijen van de grondpositie(s). U vindt hierin alle informatie om deel te nemen en uw inzending in te dienen. N.B. De concurrentiegerichte dialoog als aanbestedingsvorm is bij uitstek bedoeld om samen met de markt tot een uitvraag en definitieve inschrijving te komen. ROM-D streeft hierbij na om na dialoogfase een definitieve inschrijvingsleidraad op te stellen op basis waarvan de definitieve inschrijving beoordeeld wordt. Al datgene wat benoemd staat onder ‘’Inschrijvingsfase’’ is in deze fase slechts richtinggevend.

1.3

Communicatie en contactpersoon Informatie over de informatie in deze selectieleidraad kan uitsluitend schriftelijk (per e-mail) ingewonnen worden via: jaardoom@rom-d.nl t.a.v. de heer ing. S.A. (Sjoerd) Ooms Spuiboulevard 300 3311 GR Dordrecht Het is niet toegestaan om zonder toestemming van bovengenoemde contactpersoon andere personen van bijvoorbeeld maar niet uitsluitend de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden (ROM-D), de gemeente Dordrecht of andere projectdeelnemers te benaderen in het kader van deze aanbesteding. Het schenden van deze bepaling kan leiden tot uitsluiting van de procedure.

1.4

Beoordelingscommissie Deze tender en bijbehorende inschrijvingen wordt inhoudelijk beoordeeld door de beoordelingscommissie. De volgende personen / functionarissen maken onderdeel uit van de beoordelingscommissie: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Sjoerd Ooms, projectmanager ROM-D (voorzitter); Bert ten Veen, Strategisch Adviseur Economie, Gemeente Dordrecht; Vakspecialisten ROM-D (op afroep); Leen Paans, Havenmeester Gemeente Dordrecht (op afroep); Niek de Wit, programmamanager Economie, Gemeente Dordrecht (op afroep); Vakspecialisten gemeente Dordrecht (op afroep);

Pagina 4 van 22

▪ 1.5

Externe vakspecialisten (op afroep);

Leeswijzer Het document vangt in hoofdstuk 2 aan met informatie over de uitgiftelocatie en ontwikkelopgave. Hoofdstuk 3 geeft een toelichting op het verloop van de tender. Hoofdstuk 4 geeft informatie over de voorselectie (aanmeldfase), hoofdstuk 5 licht de dialoogfase toe en hoofdstuk 6 omschrijft de inschrijvingsfase.

Pagina 5 van 22

2. De ontwikkelopgave 2.1.

De locatie Percelen De vrijkomende Peute-locatie bevindt zich aan de Baanhoekweg aan de Tweede Merwedehaven in Dordrecht. Het terrein omvat in totaal 16 percelen en is 53.805 m² groot. De voormalige ontsluitingsweg Krammerstraat (500 m²) verdeelt de locatie in twee gedeelten, maar deze doodlopende straat heeft zijn functie verloren en kan daardoor bij de herontwikkeling betrokken worden.

Kadeconstructie Het huidige terrein beschikt over een kadeconstructie in matige tot slechte staat. Daarbij is onduidelijk of de kade constructief geschikt is bijvoorbeeld voor een kadekraan. Om een goede watergebonden ontsluiting te realiseren moet naar alle waarschijnlijkheid een nieuwe kadeconstructie aangebracht worden, waarmee aangesloten wordt op het toekomstig gebruik van de haven.

De kademuur vraagt echter nadere uitwerking al dan niet aan de hand van een programma van eisen van een eindgebruiker. Afhankelijk van de marktbehoefte kan ervoor gekozen worden om de verkrijgende partij(en) zelf de kadeconstructie te laten realiseren. In de definitieve canonvaststelling krijgt dit dan zijn plaats in het erfpachtcanon.

Pagina 6 van 22

Kantoor Op de vrijkomende locatie staat het voormalig kantoor van Peute. Met de inschrijving als gegadigde voor (een gedeelte van) het perceel, wordt eveneens verondersteld de aankoop van dit kantoor op basis van een marktconforme waardering. Het kantoor heeft een metrage van 690 m² BVO, waarvan 628 m² VVO. Het kantoor staat los van het erfpachtcanon en wordt volledig in eigendom verworven.

Als bijlage bij deze leidraad is een NEN 2580 meting toegevoegd en bijbehorende revisietekeningen. 2.2.

Beoogde ontwikkeling De Gemeente Dordrecht kent twee grote werkgebieden: de Westelijke Dordtse Oever (WDO) en de Merwedehavens. Daarbinnen zijn de zeehaven (WDO) en de Merwedehavens de locaties voor watergebonden bedrijvigheid. De zeehaven richt zich op een profiel voor op -en overslag, havengerelateerde industrie en maritieme functies in verbinding met de droge terreinen op de WDO. De Merwedehavens (waaronder de Tweede Merwedehaven) kenmerken zich daarentegen als onderdeel van het regionale binnnenvaartcluster. Regionaal werken we aan de versterking van de maritieme maakindustrie en draagt deze gronduitgifte in die context hieraan bij. Voor invulling van deze gronduitgifte wordt ingezet op de maritieme maakindustrie. Meer specifiek wordt een binnenvaartcluster op deze locatie logisch geacht, al is ook in bredere zin een versterking met bijv. jachtbouw als andere subcategorie of maritieme dienstverleners denkbaar. Vanzelfsprekend dient de watergebonden ontsluiting bij de bedrijfsvoering ten volle benut te worden. De Merwedehavens worden via de weg ontsloten op de verkeeraders die ook de noordelijke hoofdontsluiting van de stad op de N3 zijn. Om deze reden is het voor toekomstige invulling van de 2e Merwedehaven wenselijk dat geen geen grote verkeersgeneratie plaatsvindt. De watergebonden ontsluiting biedt hierin uitkomst.

Pagina 7 van 22

Ten slotte is er vanuit landelijke en provinciale agenda's een streven naar het benutten van watergebonden (HMC-)locaties voor circulaire economie. 2.3.

Doelstelling De doelstelling van de uitgifte omvat: ▪ ▪ ▪

2.4.

Het faciliteren van de juiste bedrijvigheid op de juiste plaats; Een optimale inrichting en gebruik van het uitgeefbaar terrein en bijbehorende watergebonden ontsluiting ; Een goede en logische stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de bebouwing en inrichting van het uit te geven terrein t.o.v. de omgeving;

Uitgifte -en situatietekening Voor meer gedetailleerde informatie over de uit te geven percelen wordt verwezen naar bijlage 1 – situatietekening en bijlage 2 – uitgiftetekening bij deze leidraad.

2.5.

Kavelpaspoort In bijlage 3 bij dit document treft u het kavelpaspoort aan voor de locatie. In het kavelpaspoort vindt u informatie over de inhoud van het project en stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden voor de opgave.

Pagina 8 van 22

3. Tenderprocedure 3.1

Procedure algemeen De gronden worden uitgegeven via een openbare gronduitgifteprocedure met (concurrentiegerichte) dialoogfase, waarbij ROM-D en gegadigden gelegenheid hebben om vraag en aanbod goed op elkaar aan te laten sluiten en gegadigden worden gestimuleerd om creatieve oplossingen aan te dragen om te voorzien in de behoeften van de aanbesteder. De aanbesteding vindt in drie fasen plaats, te weten: 1.

Fase 1 - Selectiefase Hierin worden alle geïnteresseerde gegadigden (ondernemingen) in de gelegenheid gesteld om zich aan te melden. Het doel in deze fase is om maximaal 3 gegadigden te selecteren. Deze gegadigden worden uitgenodigd tot deelname aan de dialoog (de dialoogfase);

2.

Fase 2 – Dialoogfase De dialoogfase wordt aangegaan met partijen die vanuit de selectieprocedure als gegadigden zijn aangemerkt, om te komen tot de beste oplossing, al dan niet in onderlinge samenhang. Het dient tevens om de wensen van de gemeente beter te leren kennen en zo tot een maatwerkvoorstel te kunnen komen. In de dialoogfase staat de invulling van het perceel en bijbehorende ontwerpopgave van partijen centraal. In tussentijdse dialooggesprekken wordt onderling informatie uitgewisseld met verschillende thematiek. De dialoogfase is vormvrij en samen met de geselecteerde marktpartij(en) wordt de uitvraag en invulling daarvan verder gespecificeerd.

3.

Fase 3 – Inschrijvingsfase Na de dialoogfase volgt de inschrijvingsfase. In de inschrijvingsfase worden de (resterende) deelnemers uit de dialoogfase uitgenodigd tot het indienen van een inschrijving. Beoogd wordt aan het eind van de inschrijvingsfase het resultaat van de aanbesteding bekend te maken en het voornemen tot gunning uit te spreken aan één van de inschrijvers. De Aanbesteder zal voorafgaand aan de inschrijving een definitieve Inschrijvingsleidraad opstellen met hierin de uitkomsten -en uitgangspunten uit de Dialoogfase en in die hoedanigheid een specificatie van de uitvraag. Een gedeeltelijke uitgifte van het perceel is hierbij niet uitgesloten.

3.2

Voorlichtingsbijeenkomst Voorafgaand aan de tender wordt een voorlichtingsbijeenkomst georganiseerd. Belangstellenden worden geïnformeerd over de aard en (globale) inhoud van het project, zodat zij kunnen bepalen of en zo ja in welke samenstelling zij zich als gegadigde zullen aanmelden.

3.3

Selectieprocedure Het eerste onderdeel van de openbare gronduitgifteprocedure met is de selectiefase. Deelname aan de selectiefase is vrij voor alle geïnteresseerde partijen. In de selectiefase worden geïnteresseerden geselecteerd voor deelname aan de dialoogfase op basis van hetgeen benoemd in hoofdstuk 4 van deze leidraad.

3.4

Vergoeding aan de Inschrijvers Er wordt géén inschrijfvergoeding verstrekt. Dit standpunt geldt voor alle fasen van het in dit document genoemde aanbestedingsproces.

Pagina 9 van 22

3.5

Uitgifte in erfpacht en erfpachtcanon ROM-D herontwikkelt de locatie en levert het terrein bouwrijp door aan gemeente Dordrecht. De gemeente Dordrecht geeft vervolgens de grond uit in erfpacht voor de duur van 75 jaar tegen een jaarlijks vast te stellen erfpachtcanon. Voorts geldt met betrekking tot de (benodigde) kadevoorziening dat gegadigde(n) de mogelijkheid heeft om deze zélf aan te leggen. Dit krijgt zijn plaats in het jaarlijks erfpachtcanon, hetgeen in de dialoogfase nader valt te onderzoeken. Na afronding van de Dialoogfase wordt het definitief erfpachtcanon in de Inschrijvingsleidraad bepaald. Vooralsnog kunnen partijen onder voorbehoud rekening houden met een richtinggevend canon van € XXX / jaar.

3.6

Overeenkomst De uitgifte wordt geformaliseerd middels de in de bijlage toegevoegde concept erfpachtovereenkomst. Met het deelnemen aan deze tender verklaart u zich tevens akkoord met de hierin genoemde bepalingen. De overeenkomst dient binnen twee maanden na definitieve gunning van de Inschrijving door de winnende inschrijver getekend te zijn. Hierbij wordt nadrukkelijk opgemerkt dat definitieve gunning slechts plaatsvindt onder de voorwaarde dat het nieuwe Omgevingsplan onherroepelijk wordt vastgesteld en op die grondslag een omgevingsvergunning voor het bouwplan wordt verkregen (ruimtelijk deel).

3.7

Vervolgproces (na tender) Na het sluiten van de overeenkomst werkt de winnende inschrijver het schetsontwerp tot voorlopig ontwerp en vervolgens definitief ontwerp uit, om vervolgens in te dienen als omgevingsvergunningsaanvraag. De uitgangspunten uit de dialoogfase, vervat in de Inschrijvingsleidraad vormen de basis voor de contractvorming. Om tot omgevingsvergunning te komen kent de Omgevingswet in hoofdlijn twéé activiteiten: 1.

Ruimtelijke activiteit

Het huidige bestemmingsplan (inmiddels Omgevingsplan) is nog niet afgestemd op de randvoorwaarden van het bij dit document toegevoegde kavelpaspoort. De gemeente Dordrecht zorgt voor de verankering van deze uitgangspunten in een nieuw Omgevingsplan. De inschrijver dient er zorg voor te dragen dat de planuitwerking binnen de kaders van het kavelpaspoort past. De inschrijver dient zich er daarnaast van bewust te zijn dat een wijziging of vaststelling van een nieuw Omgevingsplan voor bezwaar -en beroepsprocedures vatbaar is en dit tot stagnatie kan leiden. 2.

Technische activiteit

De technische activiteit hangt samen met de technische aspecten van het bouwwerk, volgt qua vergunningsaanvraag op de ruimtelijke activiteit (of wordt gezamenlijk ingediend) en geschiedt volledig onder verantwoording van inschrijver.

Pagina 10 van 22

3.8

Planning Voor de tender geldt het volgende tijdspad: Datum

Activiteit

15-01-2025

Publicatie uitnodiging op projectwebsite

30-01-2025

Voorlichtingsbijeenkomst

01-11-2024

Uiterste aanmelddatum voorselectie (aanmeldfase)

15-11-2024

Voorselectie gegadigden

15-01-2025

Startbespreking dialoogfase plenair

01-02-2025

Verdieping wenselijke segmentering (dialooggesprek 1)

15-03-2025

Verdieping stedenbouwkundige aspecten opstalontwikkeling (dialooggesprek 2)

01-05-2025

Verdieping technische -en financiele aspecten kadeontwikkeling (dialooggesprek 3)

01-06-2025

Verdieping beoogde inschrijving (dialooggesprek 4)

01-07-2025

Afronden dialoogfase en publicatie inschrijvingsleidraad

01-09-2025

Indienen inschrijving

15-09-2025

Voorlopig gunningsbesluit

01-10-2025

Definitief gunningsbesluit

Pagina 11 van 22

4.

Selectiefase

4.1

Algemeen In de Merwedehavens wordt hard ingezet op het creëren van locaties voor nieuwe bedrijven. Ruimte is schaars en de vraag naar nieuwe (watergebonden) locaties is onverminderd hoog. Aan de hand van dit afwegingskader en inzicht vanuit de markt wordt per locatie richting gegeven aan een duurzame invulling van het beschikbare terrein. De vraag naar watergebonden locaties komt vanuit verschillende sectoren. Voor de regio Drechtsteden zijn dit voornamelijk vragen vanuit de maritieme maakindustrie, logistiek en in toenemende mate de circulaire sector. Elke sector heeft een eigen dynamiek en waarde voor de regio. De ruimtevraag, intensiteit van gebruik, kwaliteit van banen en het innovatie niveau verschilt per sector. Gezien de ruimtedruk in de Drechtsteden is één van de belangrijkste uitgangspunten dat een vestiging van een bedrijf uit één van bovengenoemde sectoren clusterversterkend moet zijn. Bedrijven c.q. consortia die zich aanmelden voor deelname aan de uitgifteprocedure voor de 2e Merwedehaven worden in eerste instantie geselecteerd aan de hand van selectiecriteria. Uitsluitend partijen die geselecteerd zijn kunnen deelnemen aan fase 2: de dialoogfase.

4.2

Aanmelden als gegadigde Rechtspersonen kunnen zich in beginsel slechts eenmaal aanmelden als gegadigde of slechts bij één consortium als combinant betrokken zijn. Een consortium geldt als één inschrijver. Hierin treedt een penvoerder op die als contactpersoon wordt aangemerkt. Gegadigden dienen zich aan te melden voor de selectieprocedure middels het invullen van een Verzoek tot deelneming als opgenomen in bijlage 1 van deze leidraad. Het verzoek tot deelneming dient uiterlijk op d.d. 1 februari 2025 ingediend te zijn.

4.3

Benodigdheden voor aanmelding Een aanmelding voor de selectiefase dient de volgende documenten te bevatten: -

-

Een rechtsgeldig ondertekend formulier ‘’’Verzoek tot deelneming’’; Een uittreksel van de Kamer van Koophandel (KvK), niet ouder dan 6 maanden. Indien gezamenlijk wordt ingeschreven, dan dient voor elk bedrijf afzonderlijk een uittreksel van de Kamer van Koophandel te worden aangeleverd. Uit het KvK uittreksel dient ook de rechtsgeldigheid van de ondertekening van het deelnameformulier te blijken. Visiedocument, met toelichting op de huidige en toekomstige bedrijfsvoering en de gewenste invulling aan de grondpositie in het verlengde daarvan en op basis waarvan aantoonbaar wordt gemaakt hoe invulling wordt gegeven aan de selectiecriteria (maximaal 10 pagina’s);

N.B. Nadrukkelijk benoemen wij dat een ontwerp en bijbehorende impressies niet bij de selectiefase aan bod komt 4.4

Beoordeling selectie De aanmelding wordt beoordeeld aan de hand van de volgende stappen.

Pagina 12 van 22

Stap 1: Volledigheid Gecontroleerd wordt of alle in te dienen documenten zijn ingevuld. Indien het aanmeldingsverzoek en alle overige documenten volledig en compleet zijn ingevuld en aangeleverd, komt het aanmeldingsverzoek in aanmerking voor beoordeling op de selectiecriteria. ROM-D heeft beperkte mogelijkheden om omissies te laten herstellen. Tevens wordt het verzoek beoordeeld op tijdigheid. Stap 2: Selecteren Van de gegadigden die in aanmerking voor een uitnodiging, worden er maximaal drie tot deelname aan de dialoog uitgenodigd. De selectie wordt gebaseerd op basis van het Visiedocument van de aangemelde gegadigde. De beoordeling geschiedt aan de hand van de volgende selectiecriteria: A. B. C. D. E. F.

Goed werkgeverschap en onderwijs (40 punten); Bijdrage(n) aan de stad en aan het gebied (40 punten); Duurzaamheid en klimaatadaptie (10 punten); Schone mobiliteit (10 punten); Participatie (10 punten); Randvoorwaarden uitgifte (15 punten);

Het doel is om te komen tot maximaal drie gegadigden met de hoogste score die vervolgens uitgenodigd worden voor deelname aan de dialoogfase. 4.5

Toelichting selectiecriteria Onderstaand worden de selectiecriteria puntsgewijs toegelicht. In de bijlage bij deze leidraad is een vragenlijst toegevoegd op basis waarvan u uw inschrijving kan specificeren en toetsbaar maakt en op basis waarvan punten worden toegekend. A. Goed werkgeverschap en onderwijs Gemeente Dordrecht vindt bestaanszekerheid en gelijke kansen voor haar inwoners belangrijk. Dit is ook vastgelegd in het Politiek Akkoord 2022-2026. Daarnaast werkt de gemeente aan een goed draaiende economie waarbij ingezet wordt op een goede kwaliteit van banen en verschillende soorten werk. Hiervoor is het programma Ruimte voor Banen opgezet. De gemeente streeft een banenaanbod na waarbij structureel wordt bijgedragen aan bestaanszekerheid van haar inwoners. Hierbij gaat het om stimuleren van werkgelegenheid voor alle opleidingsniveaus. Zo bouwen we aan een kwalitatief hoogwaardige economie, met meer kwaliteit van banen die passen bij de beroepsbevolking. Dit samen met bedrijven die duurzaam werken en goed werkgeverschap tonen. Zo wil gemeente Dordrecht toewerken naar een gezonde arbeidsmarkt en een inclusieve stad waarin iedereen meedoet. Van bedrijven wordt verwacht dat zij een positieve bijdrage leveren aan de stad en de regio, bijvoorbeeld door samen te werken en/of te investeren in onderwijs.

Zie ook: Politiek akkoord 2022 – 2026: Samen bouwen aan een sterk en groen Dordrecht! - Dordrecht B. Bijdrage(n) aan de stad en aan het gebied Gemeente Dordrecht vindt groei van de economie belangrijk. Hierbij wordt een onderscheidend en innovatief economisch profiel nagestreefd. In het bijzonder voor de Merwedehavens streven we na

Pagina 13 van 22

dat maritieme bedrijven optimaal gebruik kunnen maken van de bedrijfsterreinen aan het water. De 2e Merwedehaven kenmerkt zich als onderdeel van het regionale binnenvaartcluster. Regionaal werken we aan de versterking van de maritieme maakindustrie. Daarbij stimuleren we circulariteit: duurzame bedrijvigheid waarbij grondstoffen en onderdelen steeds opnieuw kunnen worden gebruikt. Dordrecht hecht ook aan bedrijven die van meerwaarde zijn voor het sociaal, duurzaam en economisch klimaat van de stad. Dit is ook weergegeven in de Agenda Dordrecht 2030 (zie Politiek Akkoord 2022- 2026). De bijdrage aan de stad heeft ook een ruimtelijk component. In welke mate wordt er met de vestiging van het bedrijf op de 2e Merwedehaven een ruimtelijk knelpunt opgelost of schuifruimte gerealiseerd. Zo wordt bijgedragen aan een duurzame en leefbare stad. C.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

Dordrecht stimuleert circulaire en duurzame bedrijvigheid. De gemeenteraad heeft vastgesteld dat Dordrecht in 2040 klimaatneutraal is. In het Politiek Akkoord is het onderwerp Duurzame en Groene Stad daarom ook één van de beleidslijnen. Meerdere duurzaamheidsmaatregelen kunnen bijdragen aan het behalen van de ambities bij de ontwikkeling van de 2e Merwedehaven. Vermindering van CO2 uitstoot is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Het gaat hierbij dus om de mate waarin circulair bouwen wordt toegepast, maar ook de inrichting van de kavel en het (groene) gebruik van daken is relevant. Daarbij staat de bedrijfsvoering zelf in het kader van duurzaamheid natuurlijk centraal. Aan de aangemelde gegadigde wordt gevraagd dit te onderbouwen, zodat duidelijk wordt hoe dit thema wordt vertaald in de realisatie en de bedrijfsvoering van het te vestigen bedrijf. D. Schone mobiliteit De gemeente Dordrecht investeert in een gezonde en groene leefomgeving voor haar inwoners, nu en later. De gemeente versnelt daartoe de overgang op duurzame energie en heeft de ambitie om in 2040 klimaatneutraal te zijn. Bij een groene en duurzame stad hoort ook schone mobiliteit. De nadruk moet liggen op vervoersmiddelen en infrastructuur die zuinig zijn op fysieke ruimte, milieu en energie. We verwachten dat bedrijven hierin een bijdrage doen. E.

Participatie

Dit onderdeel betreft de mate waarin het bedrijf de omwonenden / omgeving betrekt bij de planvorming en bedrijfsvoering. De mate van participatie sluit aan op de ambities en werkwijze van de Omgevingsvisie Dordrecht (Home - Omgevingsvisie). Het gaat daarbij in het bijzonder om de aanpak van de milieutechnische thema's geluid, geur, trilling en beweging, vastgelegd in een participatieplan. F.

Randvoorwaarden uitgifte

Een uitgifte aan één partij, heeft gelet op de geometrie van de percelen en nautische aspecten praktische voordelen. Desalniettemin blijft het denkbaar dat de percelen aan verschillende eindgebruikers worden toebedeeld. Voorts is er een kadeconstructie die mogelijk aanpassing behoeft om geschikt te maken voor watergebonden gebruik passende bij de bedrijfsvoering. Ook is er een bestaand kantoor aanwezig, dat tegen een marktconforme verkoopprijs dient te worden overgenomen bij toewijzing.

Pagina 14 van 22

Voor wat betreft de kadeconstructie kunnen extra punten behaald worden als aangegeven wordt dat deze door gegadigde zélf geschikt wordt gemaakt. Voor wat betreft het kantoor heeft men de verplichting om in te stemmen met de verwerving tegen marktconforme condities. N.B. In de bijlage is een uitgiftetekening toegevoegd. ROM-D heeft richtinggevend twéé uitgeefbare delen gespecificeerd. Het kantoorgebouw bevindt zich op uitgiftedeel B. Wanneer men een voorkeur heeft voor het gehele uitgeefbare terrein (uitgiftedelen A + B) dan is het niet aanvaarden van de kantoorruimte daarbij tevens een knock-out criterium voor de selectiefase. Wanneer men uitsluitend een voorkeur heeft voor uitgiftedeel B is het kantoorgebouw ook hiermee onlosmakelijk verbonden. Het niet aanvaarden van de kantoorruimte tegen een marktconforme prijs zorgt dan ook voor een uitsluiting. 4.6

Uitnodiging tot deelneming dialoogfase Twee partijen met de hoogste score worden uitgenodigd tot deelneming aan de dialoogfase. De uitnodiging geschiedt schriftelijk en geeft eveneens een toelichting op de gronden waarop tot selectie wordt overgegaan. Bij gelijke stand kunnen partijen in een interview uitgenodigd worden om een toelichting op de inschrijving te geven, waarvan deze inhoudelijke toelichting beoordeeld wordt door de beoordelingscommissie aan de hand van de selectiecriteria. In het uitzonderlijke geval, dat slechts één gegadigde zich aanmeldt voor de selectiefase en deze als voldoende passend wordt beschouwd op basis van de selectiecriteria, kan besloten worden om met één partij de dialoogfase in te gaan.

4.7

Geen vervolg ROM-D behoudt de mogelijkheid om met géén van de partijen de dialoogfase aan te gaan indien het bedrijfsprofiel van gegadigde(n) tóch te ver af staat van gemeentelijke doelstelling zoals verwoord in de selectiecriteria. Dit naar het oordeel van de beoordelingscommissie.

4.8

Besluit en bezwaartermijn Alle partijen worden schriftelijk geïnformeerd over de beslissing tot uitnodiging. Indien partijen bezwaar hebben tegen de beslissing om de drie geselecteerde partijen uit te nodigen tot de dialoogfase bestaat de mogelijkheid om binnen 7 dagen na ontvangst van de beslissing dit in te dienen. Dat dient de gegadigde te doen middels het aanhangig maken van een kort geding bij de burgerlijke rechter. Deze termijn is een vervaltermijn.

Pagina 15 van 22

5.

Dialoogfase

5.1

Doel dialoogfase Het doel van de dialoogfase is om de definitieve uitvraag aan te scherpen en te optimaliseren, zodat de omvang van de uitgifte afgestemd wordt op de marktbehoefte. De dialoogfase bestaat uit plenaire -en individuele dialoogrondes met de geselecteerde gegadigden. Vanzelfsprekend staat hierin centraal de scope van het project (zie hoofdstuk 2). Tijdens de dialoogfase komt derhalve in ieder geval aan bod de mogelijkheid tot deeluitgifte van de totaal aan circa 5,5 Ha uit te geven gronden, afhankelijk van de vraag en mogelijkheden vanuit de marktpartijen. Waar mogelijk zoeken inschrijvers hierin samenwerking op tijdens plenaire bijeenkomsten. Onderdeel van de dialoogfase is ook dat inschrijvers met inzet van ontwerpbureau’s de gewenste opstalontwikkeling visualiseren, zodat gericht gesproken kan worden over de invulling van het perceel c.q. de percelen en deze ook inhoudelijk beoordeeld en becommentarieerd kunnen worden. Daarnaast vormt de kadeontwikkeling en de keuze om deze in eigen beheer te ontwikkelen, een belangrijk onderdeel van de gesprekken. De dialooggesprekken hebben een vertrouwelijk karakter. Partijen kunnen tijdens de dialoog voorstellen doen die leiden tot optimalisatie van de bij aanvang verstrekte documenten.

Optimalisatie vindt plaats binnen grenzen van het toelaatbare, met dien verstande dat de dialoog niet mag leiden tot een wezenlijke wijziging van de opdracht en dat informatie die niet ziet op specifieke oplossingen in principe met alle deelnemers aan de dialoog gedeeld moet worden.

5.2

Opzet dialooggesprekken In de dialoogfase is er in feite sprake van tweerichtingsverkeer: de ROM-D en de geselecteerde partijen geven elkaar informatie die noodzakelijk is om de mogelijkheden ter benutting van de uit te geven percelen in samenhang met de marktbehoefte inzichtelijk te krijgen. Wij voorzien hierin de volgende dialooggesprekken: a.

Kennismaking (plenair) Een plenaire kennismaking met toelichting vanuit de ROM-D op de procedure, beoogde samenwerking en visie op de uitgifte en een eerste mogelijkheid voor geselecteerde partijen om hun visie hierop te delen. Bij deze startbijeenkomst wordt eveneens de onderlinge rangschikking van partijen op basis van selectiecriteria bekend gemaakt, zodat ingeval van gelijke ambities voor een gedeelte van het perceel, duidelijk is wie hierin eerste stem heeft. De startbijeenkomst zal in ieder geval in het volgende inzicht geven: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

b.

De spelregels tijdens de dialoog; De houding van partijen in de dialoog (open en transparant); Toelichting van de scope en doelstellingen van het project; Toelichting over de in te dienen documenten; Toevoegingen van gegadigden aan de onderwerpen van de verschillende dialoogronde, voor zover wenselijk en verdere agendavorming.

Verdieping wenselijke segmentering (1e dialooggesprek)

Pagina 16 van 22

Als vervolg op de startbijeenkomst kunnen partijen met gemeente in gesprek over de wenselijke segmentering van het perceel. De ROM-D houdt zich het recht voor instructies te geven over de maximale, dan wel minimale omvang van wenselijk geachte delen van percelen. c.

Verdieping stedenbouwkundige aspecten opstalontwikkeling (2e dialooggesprek) Op basis van de eerste door partijen aangeleverde ontwerpen van de opstallen wordt in een verdiepend gesprek met (vakspecialisten van) het beoordelingsteam de stedenbouwkundige haalbaarheid i.r.t. het kavelpaspoort besproken;

d.

Verdieping technische -en financiële aspecten kadeontwikkeling / nautische randvoorwaarden (3e dialooggesprek) Partijen verkennen de mogelijkheden tot kadeontwikkeling en bespreken de kansen die men ziet voor een eigen (her-)ontwikkeling van de kadevoorziening(en).

e.

Verdieping beoogde inschrijving (4e dialooggesprek) In deze verdiepende sessie wordt de beoogde inschrijving doorgesproken op financiële, technische, stedenbouwkundige of andere randvoorwaardelijke zaken. De ROM-D behoudt zich het recht voor om minimumeisen te stellen op onderdeelniveau. Hierbij blijft onverlet dat gegadigde integraal verantwoordelijk blijft voor de hierbij behorende risico’s en deze voor eigen rekening aangaat. Een beoordeling van de inschrijving vindt uitsluitend plaats in de Inschrijvingsfase.

N.B. Naar inzicht van de ROM-D kunnen één of meerdere extra dialoogronde(n) worden ingelast. 5.3

Dialoogronde 1 – verdieping segmentering, eisen en wensen Dialoogronde 1 bestaat uit: ▪

▪ ▪ ▪

Het indienen van het concept dialoogproduct ronde 1: een toelichting op de bedrijfsvoering, bijbehorend grondgebruik en benodigde voorzieningen, gevisualiseerd in een vlekkenplan, alsmede een indicatie van wenselijke nautische voorzieningen; Het dialooggesprek; Het verstrekken van een nota van inlichtingen; Het indienen een definitief dialoogproduct ronde 1, met een maximale omvang van 10x A4;

Doel van de dialoogronde 1 betreft het inzicht krijgen in de wenselijke segmentering van het uit te geven perceel en het inventariseren van voorkeurspositie(s) en randvoorwaarden van gegadigden. Voorts dient gegadigde inzicht te geven over: ▪ ▪ ▪

De bereidheid tot het doen van eigen investeringen aan het perceel; De bereidheid tot het aankopen van het op perceel aanwezige kantoor tegen een marktconforme prijs; De planning van de opstalontwikkeling en ingebruikname;

N.B. De situatie kan zich voordoen dat slechts met één partij de dialoogfase verder wordt doorlopen. De beoordelingscommissie kan besluiten de procedure met de andere gegadigde te beëindigen. Dit kan het geval zijn indien het dialoogproduct ronde 1 ruimtelijk, technisch of financieel überhaupt niet haalbaar wordt geacht. Dit kan het geval zijn als er bijvoorbeeld een plan wordt ingediend dat afwijkt van het kavelpaspoort, geen bereidheid is tot het doen van eigen investeringen of buitensporige technische ingrepen aan de percelen worden gevraagd om de bedrijfsvoering te faciliteren. Dit is ter beoordeling van de beoordelingscommissie.

Pagina 17 van 22

5.4

Dialoogronde 2 – verdieping stedenbouwkundige aspecten opstalontwikkeling Dialoogronde 2 bestaat uit: ▪

▪ ▪ ▪ ▪

5.5

Het indienen van een concept massastudie met bijbehorende geformuleerde visie op de ontwerpopgave in relatie tot de gegeven stedenbouwkundige kaders en bestaande ruimtelijke context; Het dialooggesprek; Het verstrekken van een nota van inlichtingen; Het indienen van een definitief dialoogproduct (definitieve massastudie); Het vaststellen van de uitgangspunten van de opstalontwikkeling ter afronding van de 2e dialoogronde;

Dialoogronde 3 – verdieping nautische voorzieningen Dialoogronde 3 bestaat uit: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

5.6

Dialoogronde 4 – verdieping inschrijving ▪

5.7

Het indienen van een (nautisch, technisch) programma van eisen van de gewenste nautische voorzieningen; Het (technisch) visualiseren daarvan; Het dialooggesprek; Het verstrekken van een nota van inlichtingen (bij meerdere partijen); Het indienen van een definitief dialoogproduct; Het vaststellen van de uitgangspunten omtrent de nautische voorzieningen;

Het finaliseren van de dialoogproducten als geheel en voorbereiden op de definitieve indiening.

Afronding dialoogfase Op basis van uitkomsten en inzichten van de dialoogfase wordt een inschrijvingsleidraad opgesteld, waarin de exacte segmentering van het beschikbare perceel en bijbehorende randvoorwaarden worden benoemd. ROM-D behoudt zich het recht voor om niet of gedeeltelijk niet tot uitgifte over te gaan. Partij of partijen ontvangen een uitnodiging om te komen tot een inschrijving.

Pagina 18 van 22

6

Inschrijvingsfase

6.1 Algemeen De dialoogfase heeft de uitvraag samen met de uitgenodigde gegadigden verder gespecificeerd. Op basis van deze uitkomsten wordt een Inschrijvingsleidraad opgesteld. De Inschrijvingsleidraad wordt tegelijkertijd met de uitnodiging tot Inschrijving verstrekt. De in dit hoofdstuk genoemde eisen en randvoorwaarden worden voor dit moment als richtinggevend beschouwd en later in de definitieve Inschrijvingsleidraad vastgesteld. 6.2 Inhoud inschrijving Een geldige inschrijving dient de volgende documenten te bevatten: a.

Deelnameformulieren: Naar waarheid ingevulde en rechtsgeldig ondertekende Deelnameformulieren (Bijlage 4 Standaardformulieren 1, 2 en 3) inclusief een actueel afschrift van inschrijving in het Handelsregister van de KvK, niet ouder dan 6 maanden (gerekend vanaf datum sluiting indienen inschrijving). Uit het afschrift van inschrijving in het Handelsregister van de KvK dient de rechtsgeldige ondertekening van het Deelnameformulier te kunnen worden vastgesteld. In het deelnameformulier zijn de uitsluitingsgronden aangegeven die op deze tender van toepassing zijn. Door het bijsluiten van dit ingevulde en rechtsgeldig ondertekende deelnameformulier verklaart u of u aan de daarin gestelde eisen voldoet en de daarin gestelde voorwaarden accepteert

b.

Definitief visiedocument met hierin opgenomen: ▪ ▪ ▪ ▪

c.

Toelichting op de huidige bedrijfsvoering; Toelichting op de toekomstige bedrijfsvoering; Gewenste invulling aan de grondpositie; Verwachte werkgelegenheid en bijdrage aan lokale / regionale economie.

Planuitwerking, voor de beoordeling van de kwaliteitscriteria, met de volgende onderdelen: 1.

Massastudie:

o o o o o

Analyse stedenbouwkundige context & kwaliteiten; Analyse ruimtelijke kaders; Modelstudie met ontwerpoplossingen; Visualiseren uitwerking op stedenbouwkundig niveau; Formuleren visie op de ontwerpopgave vanuit de stedenbouwkundige context & kwaliteiten, ruimtelijke kaders, bestaande bouwkundige situatie en inpassingsmogelijkheden gewenst bouwvolume.

2.

Uitwerking stedenbouwkundige inpassing in omgeving:

o

Situatieschets (1:500): hoofdmassa gebouw/ positionering gebouw op locatie / oriëntatie gebouw / hoofd -en neventoegangen, analyse stedenbouwkundige context & kwaliteiten; Ontwerp functionele en ruimtelijke indeling gebouw en kadegebruik; Inhoud: plattegronden (1:200 / 1:100 met een globale positionering van gebruiksfuncties in onderling verband (vlekkenplan); Analyse ruimtelijke kaders en (opstellen) beeldkwaliteitsplan;

o

o

Pagina 19 van 22

o

Modelstudie met ontwerpoplossingen.

3.

Ontwerp architectonische verschijningsvorm

o

Globale uitwerkingsrichting architectonische verschijningsvorm o.b.v. kavelpaspoort, voorzien van: Schriftelijke toelichting Uitgangspunten, achtergronden, beschrijving van bedrijfsvoering, verantwoording van en toelichting op gemaakte keuzes.

4.

Nautische voorzieningen

o o o

Technische programma van eisen en wensen; Schetsmatige uitwerking en bijbehorende randvoorwaarden; Financiële verantwoording en demarcatie in verantwoordelijkheden;

5.

Toelichting duurzaamheid

o

Een toelichting op de bedrijfsvoering en planuitwerking waarmee inzicht wordt gegeven in hoeverre aan de duurzaamheidsdoelstellingen wordt voldaan.

6.3 Beoordelingscriteria inschrijving De inschrijving wordt beoordeeld aan de hand van de volgende stappen. Stap 1: Volledigheid Beoordeeld wordt of alle in te dienen documenten zijn ingevuld. Indien de inschrijving en alle overige documenten volledig en compleet zijn ingevuld en aangeleverd, wordt de inschrijving beoordeeld. ROM-D heeft beperkte mogelijkheden om omissies te laten herstellen. Tevens wordt het verzoek beoordeeld op tijdigheid. Stap 2: Beoordelen Bij het beoordelen van de Inschrijving neemt de beoordelingscommissie de aspecten zoals besproken in de dialoogfase in aanmerking. Dit wordt na afronding van de dialoogfase nader gespecificeerd. N.B. - Na afronding van de dialoogfase worden de definitieve beoordelingscriteria en bijbehorende weging vastgesteld. Deze criteria liggen redelijkerwijs in het verlengde van de selectiecriteria en de onderwerpen die in de dialoogrondes zijn besproken. - Ook wanneer één partij tot inschrijving overgaat wordt dit getoetst aan de nader te specificeren beoordelingsgronden voortkomend uit de dialoogfase.

ROM-D behoudt te allen tijde het recht voor om niet tot gunning over te gaan; 6.4 Communicatie beslissing aan deelnemers Gelijktijdig met het bekendmaken van de beslissing aan degene met wie de gemeente voornemens is de overeenkomst te sluiten, zullen de afgewezen inschrijvers van die beslissing schriftelijk in kennis worden gesteld. Indien uw inschrijving niet als winnende inschrijving is gekwalificeerd ontvangt u een afwijzingsbericht met een motivering voor de reden van afwijzing, de relatieve verschillen ten opzichte van de winnende inschrijving en de naam van de winnende Inschrijver.

Pagina 20 van 22

Iedere belanghebbende die het, ondanks een eventuele nadere (mondelinge) toelichting door gemeente, niet met de mededeling van de selectiebeslissing eens is, kan hierover een voorlopige voorziening vragen bij de bevoegde civiele rechter te Rotterdam. Belanghebbende dient hiertoe over te gaan binnen 10 kalenderdagen na elektronische verzending van de mededeling van de selectiebeslissing. Deze termijn is een vervaltermijn. Een partij die een procedure start na afloop van voornoemde termijn, is niet ontvankelijk. Ingeval belanghebbende een voorlopige voorziening vraagt dient hij, in het belang van een snelle en goede voortgang, de contactpersoon hiervan uiterlijk 1 dag na het betekenen van de dagvaarding op de hoogte te stellen door het opsturen van de kopie dagvaarding. De mededeling van de selectiebeslissing is geen aanvaarding in van een aanbod van de inschrijver. Gedurende een periode van 20 kalenderdagen na elektronische verzending van de mededeling van de selectiebeslissing, zal de gemeente niet overgaan tot het sluiten van de overeenkomst. Als binnen deze 20 kalenderdagen een voorlopige voorziening is gevraagd, zal - behoudens bijzondere gevallen- de uitspraak in kort geding in eerste instantie worden afgewacht alvorens de overeenkomst te sluiten.

De uitspraak in kort geding vormt de basis voor verdere besluitvorming van de gemeente omtrent het al dan niet definitief maken van de selectiebeslissing. Ingeval tegen de mededeling van de selectiebeslissing een civiel kort geding aanhangig wordt gemaakt, zal de gemeente de inschrijvers hiervan op de hoogte brengen. De inschrijvers dienen in dat geval hun inschrijving in ieder geval gestand te doen tot 30 dagen na uitspraak in kort geding in eerste instantie. Een inschrijver die een belang bij een uitspraak in een aanhangig gemaakt kort geding wil doen gelden, kan dit slechts doen door middel van tussenkomst of voeging in dat kort geding en zal derhalve niet separaat een kort geding of een andere gerechtelijke procedure aanhangig maken. Definitief beoordelingsbesluit en overeenkomst Als er geen beletselen zijn (er is geen voorlopige voorziening gevraagd en de bewijsmiddelen zijn tijdig overgelegd en ze voldoen) wordt in beginsel het beoordelingsbesluit definitief gemaakt en wordt er een overeenkomst met de winnende inschrijver gesloten. N.B. Tijdens deze procedure kunnen meerdere partijen worden geselecteerd als winnende inschrijvers. Dit doet zich voor indien na dialoogfase het uit te geven perceel is gesegmenteerd naar behoefte van inschrijvers.

6.5 Wijziging of aanvulling van Inschrijving U mag uw inschrijving na sluitingsdatum en tijdstip voor indiening daarvan niet meer wijzigen, aanvullen en/of verduidelijken, tenzij ROM-D een verduidelijkingsverzoek heeft gedaan. 6.6 Retourzending inzendingen afgevallen deelnemers Inschrijvingen die niet in aanmerking komen voor verdere deelname aan de openbare selectieprocedure worden (tijdelijk) gearchiveerd door de gemeente. Ze worden niet geretourneerd aan de inschrijver.

Pagina 21 van 22

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Bijlage 1_Uitgiftetekening; Bijlage 2_Kavelpaspoort & Ruimtelijke uitgangspunten; Bijlage 3_Inschrijfformulier selectiefase; Bijlage 4_Erfpachtovereenkomst; Bijlage 5_Verkoopdocumentatie kantoor;

Pagina 22 van 22