2a Toelichting - Bijlage 7 Ladderruimte detailhandel en horeca.pdf

Dordrecht Maasterras Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Dordrecht Maasterras

1

colofon

projectnaam Dordrecht Maasterras datum 3 november 2023 projectnummer P06638 opdrachtgever Gemeente Dordrecht BRO projectleider DGo projectteam LvdH bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Dordrecht Maasterras

2

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Inleiding

4

1.1

4

Aanleiding

Conclusies en Laddertoets

5

2.1 2.2

5 6

Toets aan de Ladder Ruimtelijke overwegingen

Dagelijkse detailhandel

7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

7 8 9 10 11 11

Trends en ontwikkelingen Beleidskaders Aanbodanalyse Consumentenverzorging/ vraaganalyse Kwantitatieve marktanalyse Effectenanalyse

Kleinschalige horeca

13

Bijlage 1 - Begrippen Bijlage 2 - Toelichting variabelen in DPO-berekening Bijlage 3 - Beleidskaders

Dordrecht Maasterras

3

1

Inleiding

Planlocatie en beschrijving

1.1

Aanleiding

nabij liggende winkelgebieden gericht op boodschappen zijn de Brouwers-

De komende jaren transformeert het Dordtse Maasterras van een bedrijven/industrieterrein tot een levendige gemengde stadswijk waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt (zie figuur 1). In beginsel wordt voorzien in minimaal 2.200 woningen, die gefaseerd worden gerealiseerd. In een latere fase komen er mogelijk nog meer woningen bij. Bij een dergelijk wo-

Het Maasterras ligt ten zuidoosten van de historische binnenstad. Andere dijk en het J.P. Heijeplein. De wijk wordt gebouwd volgens STOMP-principe. Hierbij staat de auto niet langer centraal bij de inrichting van de ruimte, maar gaan we eerst uit van de voetganger (Stappen) en vervolgens de fietser (Trappen), OV en MaaS. Als laatste wordt de privéauto meegenomen in de inrichting.

ningbouwprogramma hoort een passend niveau van voorzieningen. Het gaat om dagelijkse detailhandel (boodschappen) en kleinschalige onder-

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6)

steunende horeca. Er wordt voorzien in een programma van circa 850 tot

De Ladder voor duurzame verstedelijking heeft zorgvuldig ruimtege-

1.150 m² wvo aan dagelijkse detailhandel. De indeling is flexibel. Het kan

bruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant af-

bijvoorbeeld enkel een supermarkt zijn, of een kleinere supermarkt met

wegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom be-

één of enkele verszaken. Het kleinere programma aan horeca is nog niet nader gedefinieerd. Mogelijk komen er ook maatschappelijke voorzienin-

vat de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling binnen

gen in het gebied, maar die vallen buiten de scope van dit onderzoek.

het verzorgingsgebied. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering

Het beoogde programma moet worden gezien als een nieuwe stedelijke

waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan

ontwikkeling. O.a. omdat het plan niet in het bestemmingsplan past.

worden voorzien noodzakelijk. Uit jurisprudentie blijkt verder dat het

Daarom is een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wettelijk verplicht (hierna Ladder genoemd, en zie kadertekst). Voorliggende

bij detailhandelsontwikkelingen vooral gaat over de aanvaardbaarheid van de effecten op leegstand en daarmee samenhangend de consu-

rapportage voorziet in de toets aan de Ladder. De Ladder wordt doorlopen

mentenverzorging en detailhandelsstructuur.

via het ruimtelijk-functioneel onderzoek dat is uitgevoerd. In het volgende hoofdstuk staan de conclusies en de toets aan de Ladder. In de daaropvolgende hoofdstukken staat de analyse (trends en ontwikkelingen, beleidskaders, vraag- en aanbodstructuur, dpo-benadering1). De winkelgegevens komen van Locatus Retailverkenner peildatum november 2022.

Figuur 1: Overzicht Planaanbod 1

DPO staat voor Distributie Planologisch Onderzoek

Dordrecht Maasterras

4

2

Conclusies en Laddertoets

2.1

Toets aan de Ladder

grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzorgingsgebied gehan-

De kwantitatieve behoefte

teerd.

De kwantitatieve behoefte voor detailhandel volgt uit distributie planologisch onderzoek (DPO). Dit is een modelmatige verrekening van vraag en

Eindconclusie

Het beoogde programma is bedoeld om de eigen wijk (Maasterras) te

aanbod in het verzorgingsgebied. Een eventueel gebrek aan kwantitatieve

Het initiatief voldoet aan de Ladder. Het programma voorziet aan dage-

voorzien. Dit is dan ook het primaire verzorgingsgebied. Wel wordt er re-

behoefte (distributieve uitbreidingsruimte) betekent overigens niet dat de

lijkse detailhandel en horeca voorziet in een behoefte en onaanvaardbare

kening gehouden met eventuele effecten op omliggende winkelgebieden

ontwikkeling in strijd is met de Ladder. Daarnaast kan op plekken waar

leegstandseffecten worden niet verwacht. De effecten op de consumen-

en de binnenstad. Dit geldt zowel voor het programma aan dagelijkse arti-

weinig distributieve uitbreidingsruimte aanwezig is voor detailhandel, ver-

tenverzorging en detailhandelsstructuur zijn per saldo juist positief. In het

kelen als aan horeca.

nieuwing en versterking van de winkelstructuur soms nodig zijn.

navolgende gaan we nader op de conclusie in. We geven eerst een algemene toelichting op de verschillende aspecten van de Ladder (cursief) en

Beleidstoets - jurisprudentie

Uit voorliggend onderzoek blijkt dat er sprake is van een kwantitatieve be-

daarna gaan we in op de situatie in Dordrecht.

De beleidstoets is formeel geen onderdeel van de Laddertoets. Gemeen-

hoefte aan het programma aan dagelijkse artikelen. Er ontstaat in het ba-

ten dienen initiatieven echter te toetsen aan beleidskaders. Bovendien kan

sis-scenario en een plus-scenario een wezenlijke distributieve uitbrei-

Nieuwe stedelijke ontwikkeling – jurisprudentie

uit beleid vaak ook de kwalitatieve behoefte van een ontwikkeling worden

dingsruimte van circa 900 tot 1.050 m² wvo. Dat is voldoende voor een su-

Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de functie niet is

afgeleid. Om die reden kiest BRO er voor om een beleidstoets op te ne-

permarkt van zo’n omvang. Het berekende metrage is echter geen harde

toegestaan in het huidige bestemmingsplan, er een functiewijziging nodig

men.

norm. Het is prima te verantwoorden om een wat kleiner of juist een groter programma te realiseren. Ook is er kwantitatieve behoefte aan het pro-

is en als de planologische uitbreiding per saldo 500 m² bvo of groter is. Bij de afweging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gaat het erom of

Het programma past in de provinciale, regionale en gemeentelijke beleids-

gramma aan horeca. Uitgaande van circa 4.600 inwoners (2.200 wonin-

de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft en of de locatie binnen

kaders:

gen) ontstaat er een bestedingspotentieel van circa van €4,6 mln. Dat is

of buiten het stedelijk gebied ligt, aangewezen in de provinciale verorde-



voldoende voor een ondersteunend programma aan horeca.

Het programma past in het provinciale omgevingsbeleid voor detailhandel. Het plan en het programma betreft een nieuwe winkelconcen-

ning.

tratie in een nieuwe woonwijk (Maasterras). In voorliggende Ladder-

Kwalitatieve behoefte – jurisprudentie

Het programma aan dagelijkse detailhandel betreft een nieuwe stedelijke

toets is aangetoond dat het plan succesvol is getoetst aan de Ladder.

De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte moet in samenhang bezien wor-

ontwikkeling, gelet op de omvang van het programma en het feit dat het plan niet in het geldende bestemmingsplan past. Mogelijk is het pro-

Een advies van de regionale adviescommissie detailhandel is nodig

den. Ook voor de kwalitatieve behoefte is een confrontatie tussen vraag

omdat het plan groter is dan 1.000 m² bvo.

en aanbod nodig. Daarbij dienen kwalitatieve aspecten van het initiatief te

Het programma past in het gemeentelijk beleid. De Omgevingsvisie

worden afgewogen tegen het bestaande aanbod. Denk hierbij aan locatie

toets voor horeca niet wettelijk verplicht. In het kader van een goede ruim-

(2021) stelt in algemene zin dat voorzieningen dichtbij zijn, zodat be-

(meerwaarde voor de voorzieningenstructuur), doelgroep (meerwaarde

telijke ordening is echter wel een lichtere toets op een goede ruimtelijke

woners zelfredzaam zijn. De groei van Dordrecht vraagt in ontwikke-

voor de consumentenverzorging), onderscheidend vermogen van het con-

ordening gewenst. Voorliggend rapport voorziet hierin.

lingsgebieden om een passend niveau van basisvoorzieningen.

cept en de vraag in hoeverre het initiatief (deels) een eigen vraag (be-

Ook het programma aan horeca past in de beleidskaders. Het ge-

hoefte) creëert.

gramma aan horeca kleiner dan 500 m² bvo. In dat geval is de Ladder-



 Ruimtelijk verzorgingsgebied - jurisprudentie

meentelijk horecabeleid (2007), maar ook de provinciale omgevingsvi-

Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard en om-

sie stellen dat horecagebieden aantrekkelijker maakt. Bij voorkeur

Het programma aan dagelijkse artikelen voorziet in een kwalitatieve be-

vang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied

(maar niet uitsluitend) wordt horeca ingepast in bestaande boodschap-

hoefte. Zoals vermeldt wordt een reguliere supermarkt voorzien van circa

waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de

pencentra en niet solitair.

950 m² wvo tot 1.150 m² wvo. Dit metrage biedt verschillende formules de mogelijkheid om een aantrekkelijke en toekomstbestendige supermarkt te

Dordrecht Maasterras

5

realiseren die voorziet in de consumentenverzorging van het Maasterras.

inwoners. Qua omvang, profiel en ligging is het programma niet concurre-

Een kleinere supermarkt of gemakswinkel zou hierin niet slagen. In dat ge-

rend met de horeca in bijvoorbeeld de binnenstad of de boodschappen-

val zijn de consumenten nog steeds aangewezen op de reguliere super-

centra.

dichtstbijzijnde locatie en zij hebben eigen supermarkten op loop- en fietsafstand. 

markten elders.

De onaantrekkelijkheid voor autobezoekers wordt nog versterkt als er verkeersmaatregelen worden genomen om in- en uitgaand autover-

Effecten per saldo juist positief

keer in het Maasterras te ontmoedigen. Ook kan gewerkt worden met

Per saldo zijn de ruimtelijke effecten juist positief. Het programma op het maasterras draagt bij de consumentenverzorging van de toekomstige

een lagere parkeernorm rond het centrum om autoverkeer te ontmoe-

nog niets bekend is over de invulling van het programma. Toch is de conclusie dat de komst van een supermarkt aangevuld met enkele andere

bewoners. Zij krijgen een boodschappenvoorziening in de buurt. Verder

voorzieningen, in beginsel voldoende kans heeft voor één of enkele onder-

langzaam verkeer. Denk aan snelfietsroutes, voldoende stallingen etc.

steunende horecazaken. Ook is eventueel een solitaire horecazaak moge-

draagt clustering van voorzieningen op een centrale plek bij aan een nieuw vitaal centrum dat onderdeel uitmaakt van de voorzieningenstruc-

lijk, bijvoorbeeld vanwege een unieke locatie aan het water etc. Uiteraard

tuur. Tot slot is relevant dat het beoogde programma in beginsel vol-

en niet aan doorgaande autoroute. Ook dit ontmoedigt autoverkeer en

zal het programma en daarmee de kwalitatieve behoefte verder ingevuld

doende ruimte biedt voor ondernemingen voor goed economisch functi-

stimuleert langzaam verkeer. Verder zal het centrum logischerwijs na-

moeten worden door goed ondernemerschap.

oneren. Dagelijkse detailhandel (en in mindere mate ook horeca) is es-

bij de hoogste woningdichtheden moeten worden gerealiseerd.

Ook is er een kwalitatieve behoefte aan horeca. Een kanttekening is dat er

sentieel in woonwijken. De winkels voorzien in de eerste levensbehoeften

digen. 

Tegelijkertijd moet het centrum dan wel optimaal bereikbaar zijn voor Ook moet het centrum logischerwijs centraal in het Maasterras liggen



Verder is fasering relevant, zodat het programma meegroeit met het

Effecten – jurisprudentie

en vormen (geclusterd) een belangrijke ontmoetingsplaats voor bewoners.

inwonertal. Daarnaast is het veelal niet erg om een groter programma

Het plan mag niet tot zodanige leegstand leiden dat dit tot een onaan-

Daarbij zijn boodschappenwinkels een belangrijke katalysator voor ge-

te realiseren dan uit het DPO blijkt. Dat is indicatief en niet maatge-

vaardbare situatie zal leiden vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke

biedsontwikkeling. De opgave is om een ‘passend’ programma te realise-

vend.

ordening. Het gaat hierbij dus niet om een verslechterde concurrentieposi-

ren, dat enerzijds aansluit op de behoefte van de toekomstige bewoners

tie voor individuele bedrijven. Het gaat om de ruimtelijke aanvaardbaar-

en werkers. Anderzijds moet een programma ook voldoende ‘body’ heb-

dersteunend aan de toekomstige inwoners van het Maasterras en be-

heid van eventuele leegstandseffecten. Zie ook het afwegingskader voor

ben om aantrekkelijk en toekomstbestendig te zijn. Voorliggend plan voor-

zoekers te voet of per fiets. Voor autobezoekers is het aanbod minder

de aanvaardbaarheid van leegstandseffecten in de effectenanalyse.

ziet hierin.

interessant. Wel is aandacht nodig voor schaal en omvang van toe-

Het programma zal niet leiden tot onaanvaardbare (leegstands)effecten. In

2.2

de eerste plaats worden omzeteffecten op andere omliggende supermark-

Verder is zijn nog de volgende ruimtelijke uitgangspunten en overwegin-

ten niet verwacht. Het programma op het Maasterras voorziet vooral de

gen relevant bij de nadere uitwerking van het programma. Dit onderdeel

toekomstige eigen inwoners en bezoekers. Het is niet zo dat het winkel-

hoort echter niet bij de Laddertoets. Het uitgangspunt is dat een pro-

programma op het Maasterras per saldo bestedingen ‘weghaalt’ bij andere

gramma aan voorzieningen niet wijkoverstijgend is. Dit genereert namelijk

omliggende winkelgebieden. Nu er geen omzeteffecten op omliggende

te veel autobewegingen en zorgt voor bovenmatige concurrentie met de

winkels worden verwacht is het ook niet de verwachting dat er verdringing

omliggende centra en de binnenstad. Een buurtcentrum in het Maasterras

en leegstand, of zelfs ruimtelijk onaanvaardbare leegstand zal optreden.

zal niet leiden tot wezenlijk extra autoverkeer van buiten de wijk. Hierbij is

Ook het kleinere programma aan horeca zal niet leiden tot omzeteffecten

het volgende relevant:

op bestaande aanbieders en zo tot onaanvaardbare leegstand. Het programma aan horeca voorziet eveneens vooral in de behoefte van de eigen



Ruimtelijke overwegingen



Het voorgaande geldt ook voor het horeca-aanbod. Dit is vooral on-

komstige initiatieven. Hoe groter een concept. Hoe groter de verkeersaanzuigende werking.

Het beoogde centrum is gelet op ligging van het gebied weinig interessant als alternatieve boodschappenlocatie voor autobezoekers van omliggende buurten. De consument kiest immers vooral voor de

Dordrecht Maasterras

6

3

Dagelijkse detailhandel

3.1

Trends en ontwikkelingen

Figuur 2 toont belangrijke trends en ontwikkelingen in de winkelsector dagelijkse artikelen. Aan de hand daarvan gaan we in op de voornaamste trends en ontwikkelingen relevant voor het Maasterras: 

De vraag naar ‘food’ blijft onveranderd groot. Ondanks de groei van online boodschappen verwacht BRO niet dat dit zal leiden tot minder behoefte aan winkelruimte, maar wel tot nieuwe concepten en andere ruimtebehoeften. We zien de trend dat bestaande supermarkten blijven moderniseren om relevant te blijven. Bovendien zullen ook online supermarkten, hybride concepten (online en offline) of andere specifieke concepten fysiek ruimte nodig hebben. Tot heden leidt de groei van online niet tot verdringingseffecten op de supermarkten.



Naast schaalvergroting van supermarkten neemt ook het belang van diversificatie en schaalverkleining toe. Nieuwe concepten hebben kans van slagen als ze voldoende onderscheidend zijn, een specifiek verzorgingsgebied bedienen en/of specifieke doelgroepen aantrekken. Denk aan kleinschalige supermarkten/ gemakswinkels (Zoals Spar) wat eigenlijk een kruising is van een traiteur en een supermarkt.



De reguliere supermarkten zijn de belangrijkste publiekstrekkers van buurt-, wijk-, dorps- en stadsdeelcentra. Dit zal in de toekomst zo blijven. Andere voorzieningen profiteren van de aantrekkingskracht via combinatiebezoek. Dit onderstreept het belang van behoud van con-



centratie van supermarkten in centrumgebieden. Het toekomstperspectief van de kleinere levensmiddelenspeciaalzaken wisselt. Met name tijdens de coronajaren (2020, 2021) werd de bakker, groenteboer, slager en polier goed bezocht. Al jaren moeten deze zaken echter concurreren met de supermarkten.



Kwaliteit en keuzemogelijkheden van een specifieke productgroep, dat is waar de speciaalzaken zich in onderscheiden. Ze zitten idealiter dichtbij de supermarkt, omdat de consument graag combinatiebezoeken doet.

Figuur 2: Relevante trends en ontwikkelingen boodschappen

Dordrecht Maasterras

7



Speciaalzaken kenmerken zich bovendien door lokaal ondernemer-

lingsgebieden (zoals het Maasterras) om een passend niveau van ba-

schap. Dit is enerzijds een kwaliteit, maar anderzijds een risico. Veel

sisvoorzieningen Specifiek voor het Maasterras zet gemeente in op

winkels met ondernemers op leeftijd hebben geen bedrijfsopvolging.

langzaam vervoer (lopen, fiets).

Ook nemen de lasten fors toe (energie, personeel, grondstoffen, etc.). Betekenis trends en ontwikkelingen voor Dordts Maasterras Boodschappenvoorzieningen functioneren doorgaans het best als zij gecentreerd zijn vanwege combinatiebezoek. Vooral de aanwezigheid van een supermarkt zorgt voor passanten en aantrekkingskracht. De supermarkt moet dan wel voldoende ‘body’ hebben om aantrekkelijk te zijn.

3.2

Beleidskaders

Het beoogde programma in relatie tot de beleidskaders 

Het programma past in algemene zin in de beleidskaders en de algemene doelen daarvan. Het programma voorziet in een geconcentreerde boodschappenvoorziening ten behoeve van de vitaliteit van het centrum. Dit komt de consumentenverzorging in het Maasterras zeer ten goede.



Het programma past in het provinciale omgevingsbeleid voor detailhandel. Het programma betreft een nieuwe winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk (Maasterras). In voorliggende Laddertoets is aangetoond dat het plan succesvol is getoetst aan de Ladder. Een advies van de regionale adviescommissie detailhandel is wel nodig om dat het plan groter is dan 1.000 m² bvo.



Het programma past in het regionale beleid. Het regionale detailhandelsbeleid 2013 benoemt de waarde van boodschappencentra voor de leefbaarheid van wijken. Zie voor een toelichting op de beleidskaders bijlage 3).



Het programma past in het gemeentelijk beleid. De Omgevingsvisie (2021) stelt in algemene zin dat voorzieningen dichtbij zijn, zodat bewoners zelfredzaam zijn. De groei van Dordrecht vraagt in ontwikke-

Dordrecht Maasterras

8

3.3

Aanbodanalyse

Dagelijks aanbod We analyseren het winkelaanbod in de Dordtse wijken om een passend niveau van voorzieningen te bepalen in het Maasterras. Het gemiddeld aantal m² wvo aan winkels in dagelijkse artikelen per 1.000 inwoners bedraagt in de Dorste woonwijken gemiddeld 331 m² wvo2. Als we dit gemiddelde als uitgangspunt nemen voor het Maasterras betekent dit dat dat er bij 2.200 (en dus 4.600 inwoners) circa 1.500 m² wvo aan dagelijks programma mogelijk is3. Dit is een indicatie dat er een passend niveau van voorzieningen nodig is. De eventuele realisatie van winkelprogramma op het Maasterras kan effecten hebben op andere omliggende centra. Daarom wordt navolgend de uitgangspositie van de omliggende centra bepaald. Figuur 3 toont de winkelgebieden en de supermarkten in de omgeving van het Maasterras. De Albert Heijn aan de Korte Parralelweg is een supermarkt in een atypisch winkelgebied met o.a. Action. De supermarkt ligt goed zichtbaar aan één van de aanrijroutes van de Dordtse binnenstad. Ook is het één van de grootste supermarkten van Dordrecht. Deze supermarkt heeft een goede uitgangspositie. Dan is er de Dirk v.d. Broek supermarkt in het buurtcentrum Brouwersdijk. De supermarkt heeft een moderne maatvoering en er liggen diverse andere (boodschappen)winkels nabij. Het is de enige reguliere supermarkt van de wijk Oud-Krispijn waar circa 10.850 mensen wonen.

Daarmee heeft de supermarkt en ook het boodschappencentrum een zeer sterk eigen verzorgingsgebied. Leegstandsanalyse De leegstandsanalyse is relevant voor de Laddertoets. Er moet geanalyseerd worden of het programma redelijkerwijs niet in bestaande winkelleegstand (plancapaciteit) kan worden ingepast. Voor het pro-

2 3

Exclusief de binnenstad. Uitgaande van een huishoudensomvang van 2,1.

Dordrecht Maasterras

Figuur 3: Winkelgebieden (geel) en supermarkten met omvang in m² wvo in de omgeving van het Maasterras, indicatief aangegeven met gestippelde ovaal.

9

3.4

gramma in het Maasterras is dit echter niet realistisch of ruimtelijk wenselijk. Het programma moet juist midden in het Maasterras worden gerealiseerd, omwille van de goede consumentenverzorging. In het Maasterras is nog geen winkelleegstand of harde plancapaciteit voor winkels. Daarom is het te motiveren om een nieuwe detailhandelslocatie aan te boren. Verder blijkt dat er in de omgeving van het Maasterras geen wezenlijke winkelleegstand is in één van de omliggende boodschappencentra. Dat is een indicatie dat die centra naar behoren functioneren. Wel staat er een groot

Consumentenverzorging/ vraaganalyse

(On)benutte harde plancapaciteit en zachte plannen

Ontwikkeling van het inwonertal

Conform jurisprudentie dienen nieuwe plannen in het kader van de

De toekomstige eigen inwoners van het Maasterras vormen het voor-

Ladder voor duurzame verstedelijking afgewogen te worden tegen het

naamste consumentendraagvlak tezamen met de bezoekers/werkers in

bestaande aanbod. Dit betreft zowel bestaand feitelijk aanbod als

het gebied. In afstemming met gemeente Dordrecht gaan we uit van een

harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit is onder te verdelen in

gemiddelde huishoudensgrootte van 2,1 (gemiddelde Dordrecht). We

twee vormen.

gaan ten minste uit van circa 2.200 woningen (circa 4.600 inwoners). Dit is



pand leeg nabij de Albert Heijn aan de Korte Parallelweg.

Benutte plancapaciteit is een locatie die in gebruik is voor detail-

een aanzienlijk ‘eigen’ consumentendraagvlak, wat in beginsel ruimte

handel en volgens het bestemmingsplan ook zo mag worden ge-

biedt voor een ‘eigen’ voorzieningenprogramma.

bruikt. Dit is het aanbod op basis van Locatus. Alternatieve planinitiatieven Een analyse van de planinitiatieven is relevant, omdat bezien moet worden of de aangetoonde behoefte mogelijk niet door alternatieve planinitia-



Onbenutte (harde) plancapaciteit is een locatie met vestigingsmo-

Koopstromen

gelijkheden voor detailhandel die niet zodanig wordt gebruikt

De koopstromen geven inzicht waar mensen de boodschappen doen en

(leegstand of ander gebruik).

zijn een belangrijke indicator voor het functioneren en het perspectief van de winkelcentra. De binding (%) geeft de mate aan in hoeverre de inwo-

tieven wordt ingevuld. (Zie ook het tekstkader). Er zijn voor zover bij BRO bekend geen alternatieve en planologisch harde soortgelijke ontwikkelingen die voorzien in de aangetoonde behoefte in het Maasterras. Aanvullend heeft BRO ook in de directe omgeving van het Maasterras geanalyseerd of er sprake is van wezenlijke harde plancapaciteit aan dagelijkse artikelen. Bij de bestaande supermarkten in de omgeving (Dirk en Jumbo) is geen beschikbare harde plancapaciteit. Wel is er harde plancapaciteit in het winkelgebied waar ook Albert Heijn gevestigd is (Korte Parallelweg). In dit winkelgebied staat ook een pand leeg dat in beginsel groot genoeg is voor een supermarkt. Mocht op deze locatie een extra supermarkt landen, of Albert Heijn uitbreiden, vervult dat niet de behoefte aan een boodschappenvoorziening op het Maasterras (te grote afstand). Daarbij wordt het Maasterras ingericht via het STOMP-principe. Daardoor zal er weinig uit-

De kwantitatieve behoefte voor detailhandel wordt op basis van lan-

ners uit het verzorgingsgebied op de ‘eigen’ winkelcentra zijn georiën-

delijke afspraken (Notitie Omzetkengetallen 2021, Retailinsiders) be-

teerd. Dit percentage hangt sterk samen met de aantrekkelijkheid van het

rekend op basis van distributief planologisch onderzoek (DPO). De

toekomstige eigen voorzieningenaanbod en de afstand tot andere aan-

koopstromen zijn gebaseerd op feitelijk koopgedrag bij feitelijk aan-

kooplocaties. Het Maasterras wordt autoluw ingericht dus het autobezit en

bod, en zijn een belangrijke bron voor deze berekening. Detailhandel

gebruik onder de inwoners zal beperkt zijn. Dat betekent dat zij vaker te

creëert in algemene zin altijd een eigen vraag. Het simpelweg aftrek-

voet of per fiets de supermarkt bezoeken. Mogelijk zal de binding daarom

ken van de harde plancapaciteit van de distributieve uitbreidingsruim-

in werkelijkheid iets hoger kunnen liggen dan navolgend is aangegeven.

te is modelmatig onjuist. Dit doet geen recht aan een verschuiving

Voorzichtigheidshalve gaan we uit van een wat lagere binding. De toe-

van koopstromen. Nieuw aanbod kan zorgen voor een hogere binding

vloeiing is het omzetaandeel van de voorzieningen dat van buiten het ei-

en/of toevloeiing. Deze nuance is relevant bij de afweging van de

gen verzorgingsgebied komt (bezoekers van buiten het Maasterras). Ener-

harde plancapaciteit. BRO houdt in de effectenanalyse rekening met

zijds zal dit in beginsel beperkt zijn omdat het een autoluw gebied is. An-

eventuele invulling van onbenutte harde plancapaciteit.

derzijds komen er wel mensen werken in het gebied die ook de boodschappenzaken bezoeken. Er zijn geen cijfers over de hoeveelheid wer-

wisseling van bestedingen zijn tussen het Maasterras en de omliggende supermarkten.

Het is juridisch niet verplicht zachte plannen mee te wegen in de be-

kers/bezoekers in het gebied. Voorzichtigheidshalve gaan we uit van een

hoefteraming. Gemeenten vragen vaak toch dit wel mee te nemen in

lage toevloeiing. De binding en in mindere mate de toevloeiing zijn afhan-

de analyse. Om die reden neemt BRO zachte plannen vaak wel mee

kelijk van het te realiseren boodschappenprogramma. Een aantrekkelijker

in de effectenanalyse, mits dit concreet en voorzienbaar is.

en completer aanbod haalt een hogere binding dan een kleiner aanbod. Uitgaande van een programma bestaande uit een moderne supermarkt van (850 tot 1.150 m² wvo) gaan we uit van een binding van circa 50% tot 60% en een toevloeiing van 10%.

Dordrecht Maasterras

10

3.5

Kwantitatieve marktanalyse

3.6

Effectenanalyse

autobereikbaarheid. Met andere woorden: de meeste inwo-

Toelichting berekening

Geen ruimtelijk-functionele effecten op de voorzieningenstructuur

ners in de omgeving van Albert Heijn, Dirk en Jumbo blijven

Voor het verzorgingsgebied is een DPO-benadering opgesteld voor de da-

Een versterking van de voorzieningenstructuur kan leiden tot ruimtelijk-

daar de boodschappen doen, omdat dit de dichtstbijzijnde su-

gelijkse artikelen (zie tabel 1)4. Dit is een modelmatige verrekening van

functionele effecten op andere winkels en winkelgebieden. Hierbij gaat het

permarkten zijn.

vraag en aanbod. De uitgangspunten van de berekening staan in bijlage 2.

om de vraag of sprake is van verdringingseffecten en of dit ruimtelijk ge-



De berekening is opgesteld voor de toekomstige situatie en gaat uit

zien aanvaardbaar is voor het goede woon-, leef- en ondernemerskli-

60% van de bestedingen. Het andere deel zal afvloeien naar

van de ontwikkeling van circa 2.200 woningen en 4.600 inwoners.

maat5. BRO verwacht niet dat een boodschappenprogramma op het

elders, bijvoorbeeld de omliggende supermarkten.

De berekening geeft inzicht in het haalbare programma aan dagelijkse

Maasterras zal leiden tot omzeteffecten op de omliggende winkels en win-

artikelen in een basisscenario en een plus-scenario. Het verschil zit in

kelgebieden. Bij deze conclusie is het volgende relevant:

de iets hogere koopkrachtbinding. Een sterker aantrekkelijker aanbod,







-



Daarbij bindt het programma in het Maasterras circa 50 tot

Nu er geen omzeteffecten op omliggende winkels worden verwacht is het ook niet de verwachting dat er verdringing en leegstand, of zelfs

In de eerste plaats worden omzeteffecten op andere omliggende su-

ruimtelijk onaanvaardbare leegstand zal optreden. 

haalt immers meer besteding uit de eigen wijk.

permarkten niet verwacht. Het programma op het Maasterras voorziet

Het DPO is gericht op algemene kengetallen en voorspelt de toekom-

vooral de toekomstige inwoners en bezoekers. Het is niet zo dat het

Per saldo zijn de ruimtelijke effecten juist positief. Het programma op het maasterras draagt bij de consumentenverzorging van de toe-

stige situatie. Variabelen kunnen zich anders ontwikkelen dan vooraf

winkelprogramma op het Maasterras per saldo bestedingen ‘weghaalt’

komstige bewoners daar. Zij krijgen een boodschappenvoorziening in

verwacht. Ook de ‘norm’ voor goed functioneren is niet altijd eenduidig

bij andere omliggende winkelgebieden en wel om 2 redenen:

de buurt. Verder draagt clustering van voorzieningen op een centrale

te bepalen. De berekeningen en de uitkomsten zijn daarom indicatief. De duiding en kwalitatieve nuances die BRO geeft bij de uitkomsten

-

Een winkelprogramma op het Maasterras zal maar beperkt

plek bij aan een nieuw vitaal centrum dat onderdeel uitmaakt van de

consumenten van elders aantrekken, o.a. vanwege de matige

van de modelmatige berekening zijn daardoor minstens zo belangrijk. Tabel 1: Basis- en plus-scenario richting 2033

Uitkomst DPO-benadering Uit de tabel blijkt dat er een aanzienlijke distributieve ruimte ontstaat voor

Basis-scenario

Plus-scenario

een passend boodschappenaanbod.

A. Aantal inwoners

-

4.620

4.620



Er ontstaat in het basis-scenario circa 900 m2 wvo aan programma.

B. Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

-

2.614

2.614

Dat programma kan zowel worden ingezet voor een supermarkt, even-

C. Bestedingspotentieel (€ mln.)

A*B

12,1

12,1

tueel aangevuld met één of enkele verszaken.

D. Koopkrachtbinding

-

50%

60%

E. Gebonden bestedingen (€ mln.)

C*D

6,0

7,2

1.050 m² wvo.

F. Koopkrachttoevloeiing

-

10%

10%

De conclusie is dat er in beide scenario’s een wezenlijke distributieve

G. Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)

H*F

0,7

0,8

ruimte ontstaat voor een dagelijks programma. Ook rekening houdend

H. Totale besteding / omzet (€ mln.)

E+G

6,7

8,1

met de beperkte mate van toevloeiing van elders.

I. Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

-

7.823

7.823

J. Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)

H/I

900

1.050



In het plus-scenario gaan we uit van een sterker aantrekkelijk winkelaanbod en daardoor neemt ook de distributieve ruimte toe tot circa



4 5

DPO staat voor Distributie Planologisch Onderzoek. https://www.retailinsiders.nl/updates/bericht/ladder-aanvaardbaarheid-leegstand-bij-winkelinitiatief)

Dordrecht Maasterras

11

voorzieningenstructuur. Tot slot is relevant dat het beoogde programma in beginsel voldoende ruimte biedt voor ondernemingen voor goed economisch functioneren. Dagelijkse detailhandel (en in mindere mate ook horeca) is essentieel in woonwijken. De winkels voorzien in de eerste levensbehoeften en vormen (geclusterd) een belangrijke ontmoetingsplaats voor bewoners. Daarbij zijn boodschappenwinkels een belangrijke katalysator voor gebiedsontwikkeling. De opgave is om een ‘passend’ programma te realiseren, dat enerzijds aansluit op de behoefte van de toekomstige bewoners en werkers. Anderzijds moet een programma ook voldoende ‘body’ hebben om aantrekkelijk en toekomstbestendig te zijn. Een wezenlijk kleiner programma zal leiden tot een te kleine weinig aantrekkelijke supermarkt en is niet ‘passend in het gebied. Nieuwe bewoners laten die dan vaker links liggen en kiezen voor de omliggende supermarkten in de omgeving. In dat geval is de consumentenverzorging niet op orde en staat ook het economisch functioneren van zo’n winkel/programma onder druk.

Dordrecht Maasterras

12

4

Kleinschalige horeca

Dit programma is beduidend kleiner dan het programma aan dagelijkse detailhandel. Daarom volstaat een lichtere en kwalitatief ingestoken analyse. Daarbij laat horeca zich als functie minder goed voorspellen via modelmatige vraag- en aanbodramingen dan bijvoorbeeld dagelijkse artikelen. Dat is logisch, want iedereen heeft boodschappen nodig en daarom een redelijk vergelijkbare boodschappenbesteding. De vraag naar horeca hangt echter veel meer samen met de sterkte en uniciteit van het aanbod. Daarbij geldt dat goede horeca op de juiste plaats deels zijn eigen markt creëert. Trends en ontwikkelingen horeca 

De omzet in de horeca neemt sinds 2010 jaarlijks fors toe, maar kelderde door de coronapandemie. De sector herstelt zich echter en de verwachting is dat de omzet relatief snel weer op niveau zal zijn6. Wel blijft de sector grote uitdagingen hebben (algemene inflatie, energie,



inkoop en personeelstekorten). Snelle hap versus uitgebreid uit eten: net als bij de detailhandel verdwijnt ook het middensegment in de horeca steeds meer. Er is een zekere behoefte aan fastfood en/of fastservice horeca. Dit niet per definitie ongezond, maar vooral gericht op snel, gemakkelijk, efficiënt en goedkoop. Tegelijkertijd neemt ook de slowfood en ‘casual dining’ toe.



Dit focust zich nog meer op kwaliteit binnen relatief kort tijdsbestek. Voor goede horeca blijft locatie essentieel. In ondersteunende wijk-

reuring en beleving. Ook relevant: in ontwikkelingsgebieden zet horeca een gebied op de kaart. Het zorgt voor binding in een gebied en werkt als katalysator voor de algehele gebiedsontwikkeling. Beleidskaders horeca Het gemeentelijk horecabeleid (2007), maar ook de provinciale omgevingsvisie stellen dat horecagebieden aantrekkelijker maakt. Bij voorkeur (maar niet uitsluitend) wordt horeca ingepast in bestaande boodschappencentra en niet solitair. De aard en omvang van deze voorzieningen moet aansluiten bij de aard en omvang van de locatie. Voor een toelichting op de beleidskaders zie bijlage 3. Leegstandsanalyse De leegstandsanalyse is relevant voor de Laddertoets. Er moet geanalyseerd worden of het programma redelijkerwijs niet in bestaande leegstand (plancapaciteit) kan worden ingepast. Voor het programma in het Maasterras is dit echter niet realistisch of ruimtelijk wenselijk (zie ook vorig hoofdstuk). De harde plancapaciteit voor horeca voorziet niet in de behoefte in het Maasterras. Voor onderscheidende horeca geldt dat locatie alles bepalend is. Alternatieve planinitiatieven Er zijn voor zover bij BRO bekend geen wezenlijke horecaplannen die voorzien in de aangetoonde behoefte in het Maasterras.

of buurtcentra is doorgaans ook wat horeca aanwezig, zoals een snackbar of een restaurant/eetcafé. Hier profiteert de horeca van de passantenstromen en combinatiebezoek. Daarnaast kan ook solitaire horeca meerwaarde hebben. Bijvoorbeeld horeca aan het water en/of aan wandel- of fietspaden. De juiste horeca op de juiste plek brengt

6

ING. Markt blijft uitdagend voor de horeca in 2023. Mei 2023.

Dordrecht Maasterras

13

Voorzieningenstructuur/ Vraag- en aanbodanalyse Een (te) groot horecaprogramma kan effecten hebben op de horecastructuur. Figuur 4 toont de horeca in de omgeving van het Maasterras. De Dordtse binnenstad heeft uiteraard het grootste en meest gevarieerde horeca-aanbod. Dat aanbod bedient een brede doelgroep (zowel bewoners als bezoekers). In de Dordtse wijken is er vooral fastfoodhoreca aanwezig, voornamelijk gericht op de eigen bewoners. In de Dordtse wijken is er per 1.000 inwoners circa 109 m² wvo aan horeca7. Als we het dit gemiddelde als uitgangspunt nemen voor het Maasterras betekent dit dat dat er bij 2.200 woningen (4.600 inwoners) circa 500 m² wvo aan horeca mogelijk is8. In de Dordtse buurtcentra9 zijn cafetaria’s en bezorghaalconcepten gevestigd. Gemiddeld heeft een Dordts buurtcentrum 2 horecazaken met een gezamenlijke omvang van 210 m² wvo. Om een beeld te krijgen bij een haalbaar programma, toont tabel 2 de gemiddelde omvang van een aantal relevante horeca-typen die potentie hebben voor het Maasterras. Dit zijn indicaties dat een passend niveau van horeca nodig is in het gebied.

Tabel 2: Gemiddelde omvang van veel voorkomende horeca

Gemiddelde omvang m² wvo Fastfood/cafetaria

60

Restaurant

140

Bezorg/halen

50

Lunchroom

125

IJssalon

70

Figuur 4: Horeca in de omgeving van het Maasterras (met ovaal aangegeven). 7 8 9

Dit is exclusief de binnenstad (zowel aanbod als inwoners). Uitgaande van een huishoudensomvang van 2,1. Brouwersdijk, Dubbeldamseweg, J.P. Heijeplein, Krispijseweg-Oost, Nassauplein, Stadspolders

Dordrecht Maasterras

14

Omzetpotentie horeca vanuit Maasterras Naast een benchmarkvergelijking, kan de potentie voor horeca ook indicatief worden bepaald door de omzetpotentie te ramen. De beoogde horeca is ondersteunend aan de inwoners (en werkers) van het Maasterras. In 2019 (précorona) was de gemiddelde besteding per hoofd aan horeca circa € 1.000,-. Bij een woningbouwprogramma van 4.600 inwoners en leidt dat tot een omzetpotentieel van €4,6 mln.10. Dit geeft een indicatie dat er voldoende vraagpotentieel is voor horeca in dit gebied. Een stevige kanttekening is dat dit indicatief is. Zo houdt de berekening o.a. geen re-

‘’

kening met in- en uitgaande bestedingen. Geen ruimtelijke leegstandseffecten verwacht Het kleinere programma aan horeca zal niet leiden tot omzeteffecten op bestaande aanbieders en zo tot onaanvaardbare leegstand. Het programma aan horeca voorziet eveneens vooral in de behoefte van de eigen inwoners. Qua omvang, profiel en ligging is het programma niet concurrerend met de horeca in bijvoorbeeld de binnenstad of de boodschappencentra. Locatiekeuze horeca in Maasterras Dit hangt sterk samen met de keuze wel of niet in te zetten op clustering van voorzieningen. Mocht er een buurtcentrum worden gerealiseerd, is het advies daarbinnen ook de horeca te concentreren. Eventueel en aanvullend kan één of enkele solitaire horecazaken worden gerealiseerd. Dat biedt kans voor unieke concepten die het gebied beleefbaar maken. Denk aan een paviljoen aan het water en aan wandel- en fietsroutes. BRO adviseert echter wel zorgvuldig om te gaan met de realisatie van solitaire horeca. Dat betekent niet te veel en/of te grote concepten vanwege te grote ongewenste wijkoverstijgende aantrekkingskracht en effecten op de binnenstad.

10

Uitgaande van een huishoudensomvang van 2,1.

Dordrecht Maasterras

15

Bijlage 1 - Begrippen

Dordrecht Maasterras

16

BVO/WVO

Koopkrachtbinding

Vloerproductiviteit



Bruto vloeroppervlak: Het bruto vloeroppervlak is de oppervlakte van

Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten

Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² winkelvloeroppervlak

een ruimte of groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de

bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.

(wvo).

buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbe-



treffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Meten vindt plaats op

Koopkrachtafvloeiing

basis van NEN 2580. Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toeganke-

Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied.

lijke ruimten (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.). Koopkrachttoevloeiing Detailhandel (als activiteit)

Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbeste-

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop,

dingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet

verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of ver-

van buiten).

bruiker. Koopstroomgegevens Dagelijkse sector

Onderzoeksresultaten uit koopstromenonderzoek. In de basis wordt hier-

Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van per-

mee de koopkrachtbinding, -afvloeiing en –toevloeiing bedoeld. Ook kun-

soonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod,

nen kwalitatieve aspecten worden bedoeld, zoals koopmotieven, beoorde-

aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken.

lingen en persoonskenmerken.

Niet-dagelijkse sector

Leegstand (op basis van Locatus)

Winkels die artikelen verkopen met een doorgaans lagere koopfrequentie

Locatus registreert een pand als leegstand indien het redelijkerwijs de ver-

dan dagelijkse artikelen. In de praktijk gaat hierbij om winkels in huishou-

wachting is dat in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de detail-

delijke artikelen, kleding, mode, schoenen, sport, rijwielen, bruin- en wit-

handel, horeca of consumentgerichte dienstverlening zal terugkomen. Het

goed, rijwielen, doe-het-zelf, wonen, tuinartikelen en dierenartikelen.

betreft dus leegstand van verkooppunten en niet leegstand van uitsluitend winkels.

Bestedingspotentieel Totaal aan toonbankbestedingen in winkels die door de inwoners van een

Plancapaciteit (hard)

bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en

In principe wordt met plancapaciteit de harde plan-capaciteit bedoeld, ten-

gemiddelde (landelijke) netto omzet per hoofd van de bevolking.

zij expliciet anders vermeld. Harde plancapaciteit zijn de directe vestigingsmogelijkheden voor detailhandel die zijn vastgelegd in een juridisch

Hoofddetailhandelsstructuur

bindend planologisch kader, zoals vastgestelde bestemmingsplannen, uit-

De concentratiegebieden c.q. (winkel)centra waar beleidsmatig op wordt

werkingsplannen, gebieden zonder bestemmingsplan (witte vlekken) en

ingezet.

verleende (kruimel) omgevingsvergunningen.

Dordrecht Maasterras

17

Bijlage 2 - Toelichting variabelen in DPO-berekening

Dordrecht Maasterras

18

Tabel B2.1 toont de toelichting op de dpo-benadering in de hoofdtekst.

Tabel B2.1: Toelichting op de gehanteerde variabelen in de dpo-benadering Variabele

Waarde

Bron

Inwonertal

Circa 4.600 inwoners. Wij gaan uit van een gemiddelde huishoudensomvang van 2,1.

CBS, 2022

Bestedingen per hoofd (€) Vijfjaargemid-

In Nederland bedraagt de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking voor dagelijkse arti-

Omzetkengetallennotitie 2021, Retailins-

delde

kelen € 2.654,- (excl. BTW). Dit cijfer wordt naar de lokale situatie gecorrigeerd o.b.v. het inko-

inders 2022.

men in het verzorgingsgebied. In gemeente Dordrecht het inkomen 4% ondergemiddeld. Uit-

CBS Statline, Gemiddeld inkomen per in-

gaande van een prijselasticiteit van 0,4 betekent dit een besteding van € 2.614,- voor de nieuwe

woner, 2018 (meest actueel)

inwoners van het Maasterras. Wij houden de toekomstige bestedingen gelijk aan de huidige situatie. Nederlands gemiddelde vloerproductiviteit

€ 7.823,- per m² wvo (vijfjaargemiddelde).

(€ per m² wvo).

Omzetkengetallennotitie 2021, Retailinsinders 2022.

Dordrecht Maasterras

19

Bijlage 3 - Beleidskaders

Dordrecht Maasterras

20

Provinciale Omgevingsvisie (geconsolideerde versie april 2023)

Toelaatbaarheid nieuwe ontwikkelingen, zowel binnen als buiten de cen-

Omgevingsverordening (geconsolideerde versie april 2023)

De provincie concentreert en bundelt nieuwe detailhandel primair in de

tra. Aan nieuwe detailhandelsontwikkelingen verbindt de provincie voor-

Artikel 6.13 Detailhandel

centra van wijken, dorpen en steden. De provincie hecht veel waarde aan

waarden op het gebied van toelaatbaarheid. Ontwikkelingen die met

1. Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op

vitale, krachtige en aantrekkelijke stads- en dorpscentra en wil om dat te

nieuwe detailhandel gepaard, moeten in de toelichting op het bestem-

gronden:

bereiken de detailhandelsstructuur versterken door deze vooral kwalitatief

mingsplan onderbouwd worden via de ladder voor duurzame verstedelij-

a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de

te verbeteren en ook de bereikbaarheid en de beschikbaarheid van detail-

king. Daarnaast moet o.a. inzicht gegeven worden in de eventuele toe-

handelsvoorzieningen te garanderen. Dit levert een belangrijke bijdrage

name van de leegstand, de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit en leef-

aan het woon-, werk- en leefklimaat in Zuid-Holland. Detailhandel is nog

baarheid in het verzorgingsgebied, ontwrichting van het voorzieningenni-

steeds een belangrijk bezoekmotief voor centra, ondanks dat in veel ge-

veau alsmede eventuele mogelijkheden voor saldering. Daarnaast kan

bieden het draagvlak voor winkels afneemt door overaanbod, veranderend

een advies van de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland nodig zijn.

consumentengedrag en demografische ontwikkelingen.

Dit advies is nodig bij nieuwe ontwikkelingen binnen de centra vanaf 2000

2. De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de vol-

Tussen detailhandelsvoorzieningen onderling en met andere (maatschap-

m² bvo (binnensteden Rotterdam en Den Haag vanaf 4000 m² bvo) en bui-

gende eisen:

pelijke) voorzieningen ontstaat synergie en combinatiebezoek. Hierdoor

ten de centra vanaf 1000 m² bvo. De adviescommissie valideert objectief

a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Omgevings-

functioneren de voorzieningen als geheel beter dan de som der delen. De

de onderbouwing van de nieuwe detailhandelsontwikkeling. Het gaat dan

programma en de Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsper-

provincie benut hiermee de kracht van detailhandel voor vitale, sterke en

om de (regionale) kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de ruimtelijke

spectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optima-

aantrekkelijke centra waardoor optimaal wordt bijgedragen aan een kwali-

effecten van de nieuwe detailhandel (zoals woon- en leefklimaat, ruimte-

liseren centra en de overige centra;

tatief hoogwaardigere leefomgeving.

lijke kwaliteit en leegstand). Vanwege de mogelijke bovenlokale ruimtelijke

b. aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en

centra van steden, dorpen en wijken; b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c.

binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie.

effecten van grootschalige detailhandelsontwikkelingen, vindt de provincie

leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaan-

De kern van het provinciaal detailhandelsbeleid ligt daarom bij de concen-

het van belang dat nieuwe grootschalige ontwikkelingen in regionaal ver-

vaardbare leegstand ontstaat;

tratie en bundeling van detailhandelsvoorzieningen in de centra. Hierdoor

band worden afgestemd. Indien een ontwikkeling bovengemeentelijke ef-

wordt de detailhandelsstructuur versterkt. Verspreid liggend aanbod

fecten met zich meebrengt, beoordeelt de provincie de toelichting op het

m² bruto vloeroppervlak in de binnensteden van Rotterdam en

draagt niet bij aan het clusteren en concentreren van het detailhandels-

bestemmingsplan waarin de uitkomsten van deze regionale afstemming

Den Haag of 2.000 m² bruto vloeroppervlak in de andere centra, is

aanbod en tast de detailhandelsstructuur in ruimtelijke zin (afname ruimte-

zijn opgenomen.

mede met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan

c.

lijke kwaliteit, toename leegstand) aan.

voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000

de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. De detailhandelsstructuur voor reguliere detailhandel is uitgewerkt in het

Omdat voorzieningen worden geclusterd, kunnen vervoersstromen effici-

Omgevingsprogramma. Daarin is onderscheid gemaakt in ‘te versterken

Omgevingsvisie Dordrecht (2021)

enter worden ingericht en ontstaat er ook meer draagvlak voor Openbaar

centra’, ‘te optimaliseren centra’ en ‘overige centra’. Door de opkomst van

In de omgevingsvisie geeft de gemeente meerdere doelen aan voor Dor-

Vervoer. Door het bevorderen en faciliteren van herbestemming en trans-

internetwinkels en demografische ontwikkelingen is er minder behoefte

drecht, waaronder:

formatie kunnen slecht functionerende detailhandelslocaties, naast een

aan fysieke winkels. Voor alle winkelgebieden is kwalitatieve verbetering



versterking van de detailhandelsstructuur, een bijdrage leveren aan de

de leidende opgave. Niet alle centra komen in aanmerking voor kwantita-

nut en er wordt rekening gehouden met de behoefte van diverse ge-

woningbouwopgave of andere opgaven in het bestaand stedelijk gebied.

tieve versterking.

bruikers. Daarnaast is er voldoende ruimte voor voorzieningen, waar-

Dordrecht is een aantrekkelijke stad. De havens worden optimaal be-

onder dagelijkse winkels, zodat de voorzieningenstructuur past bij een middelgrote stad.

Dordrecht Maasterras

21



Dordrecht is een bereikbare stad, waarin fietsen en het gebruik van

aanbod. Het binden van eigen inwoners aan de horeca en het aantrekken

het openbaar vervoer wordt gestimuleerd. Voorzieningen zijn dichtbij

van gasten buiten de gemeente, voornamelijk in de avond verdiend aan-

zodat inwoners zelfredzaam kunnen zijn.

dacht. Om de horeca verder te stimuleren is een actieprogramma opgesteld. De horeca moet een van de pijlers zijn voor een aantrekkelijke stad.

Dordrecht gaat groeien. In de omgevingsvisie van Dordrecht geeft de ge-

De ambitie van de horeca moet in lijn zijn met de ambitie van de binnen-

meente aan dat de groei ook vraagt om nieuwe basisvoorzieningen. Tege-

stad. Het actieprogramma liep tot 2012 maar is daarna niet meer geëvalu-

lijkertijd mogen nieuwe voorzieningen ten koste gaan van bestaande voor-

eerd zoals in 2007 is gedaan.

zieningen. Daarom moeten er duidelijke keuzes worden gemaakt waar en



De horeca in Dordrecht moet kwantitatief en kwalitatief sterk genoeg

op welke manier de gemeente nieuwe voorzieningen wilt realiseren op

zijn om Dordtenaren en Drechtstedelingen van alle leeftijden aan zich

ontwikkellocaties. Hierbij heeft de gemeente voorkeur voor concentratie

te binden en in staat zijn de verblijfsduur van toeristische bezoekers te

van voorzieningen in wijkwinkelcentra. Hier is ook horeca beperkt toege-

verlengen. Daarnaast moet de horeca bijdragen aan de aantrekkelijk-

staan. Voor iedere wijk is de behoefte echter anders en daarom is het

heid van de stad en het aantrekken van hogere inkomensgroepen en

voorzieningenaanbod altijd maatwerk.

bedrijvigheid naar de gemeente. Ook buiten de binnenstad zijn er kansen om de horeca te ontwikkelen en

Daarnaast is het een specifiek aandachtspunt bij de forse verdichting in

de stad aantrekkelijker te maken. Het gaat dan vooral om het beter benut-

het gebied Maasterras. Dit is het gebied waar de gemeente fors inzet op

ten van de verblijfskwaliteiten van een aantal locaties. Hierbij is in woon-

het terugdringen van het autoverkeer en het prioriteren van fiets en open-

wijken de horecafunctie ondergeschikt aan de woonfunctie en zijn het

baar vervoer.

vooral ondersteunende horecafuncties.

Regionale detailhandelsvisie Drechtsteden (2013) In dit verouderde beleidsstuk staat dat de buurt- en wijkwinkelcentra vooral gericht zijn op boodschappen doen. Consumenten kiezen voor de winkelgebieden met een ruim dagelijks aanbod die goed bereikbaar zijn en service en kwaliteit bieden. Gemak en comfort zijn essentieel, en men kiest niet meer automatisch voor de dichtstbijzijnde winkel. In het kader hiervan hebben ondernemers in kleine buurtcentra en in verspreide bewinkeling het moeilijk. Regionaal en lokaal is er aandacht voor deze ontwikkeling en is er aandacht voor het behouden van de leefbaarheid van buurten en wijken. De Dordtse horeca in Ontwikkeling (2007) In 2007 werd vastgesteld dat er sprake was van een lichte toename in het horeca-aanbod, maar dat zakelijke- en particuliere gebruikers nog beter bediend konden worden met betrekking tot omvang en diversiteit van het

Dordrecht Maasterras

22

Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99

Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl Dordrecht Maasterras

23