240528 Presentatie Verdichtingskansen voor raadscommissie.pdf

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht 26 maart 2024

De belangrijkste kans in deze opgave

Kwalitatief verdichten, doe je om straat,

buurt en stad sterker te maken.

-2-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

De verdichtingsopgave als kans voor het behalen van maatschappelijke doelen

2018:

-3-

120 000 inwoners 55 000 woningen

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

2030 e.v.: 140 000 inwoners +11 000 woningen -

Team: De Zwarte Hond + Ravenkop

Sociaal perspectief

Economisch perspectief

Ruimtelijk programmatische interventies

-4-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Aanleiding en opgaven van deze studie

1. Hoe kan verdichting bijdragen aan verbetering van de stad Dordrecht? Stedelijke groei is meer dan alleen woningen bouwen Op welke manier draagt verdichting het meeste bij?

2. Waar staat de voorraad t.o.v. de ambities? Wat is de staat van de planvoorraad? En draagt deze bij aan duurzame verdichting?

3. Waar liggen kansen voor het vergroten van de planvoorraad? Gericht op zachte planvoorraad, zowel korte als middellange termijn

-5-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Basis op orde: Compacte stad & Complete stad als kracht van Dordrecht

Compactheid schept kansrijke condities voor aantrekkelijke woonstad en de nodige verduurzamingstransities. -6-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Basis op orde: Inventarisatie onherroepelijke planvoorraad Acties: - Voortzetten bestaande koers - Voor voorraad die nog in ontwikkeling is: benut mogelijke meekoppelkansen op andere domeinen om (indirecte) baten te vergroten

Bandbreedte verdichtingsopgave: - ca 3.600 woningen reeds gebouwd - ca 3.400 woningen onherroepelijk

-7-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Basis op orde: Inventarisatie plannen + vergevorderde studies Acties: - Voortzetten bestaande koers

Spuiboulevard

- Knelpunten wegnemen: - Mobiliteitsbeleid - Voorzieningenaanbod - Milieu & EV-aspecten

Maasterras

- Voor voorraad die nog in ontwikkeling is: maximaliseer meekoppelkansen op andere domeinen

LeerparkGezondheidspark

Bandbreedte verdichtingsopgave: - ca 3.600 woningen reeds gebouwd - ca 3.400 woningen onherroepelijk - ca 4.000-6.000 woningen in studie

-8-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Opgaven in kaart en beeld gebracht

Wat zijn de woonopgaven?

Wat zijn de natuuropgaven?

Wat zijn de mobiliteitsopgaven?

Woningen gericht op studenten/jonge professionals zijn hier nodig

Rivier/waterfront niet toegankelijk

Onveilige/onaantrekkelijke gebieden om naar het werk te fietsen of te lopen

Te veel parkeerplaatsen in de Binnenstad en Schil

Stadscentrum, Schil en Krispijn- vatbaar voor hittestress. Niet genoeg groen, te veel verharding

Te veel dezelfde woningvoorraad meer variatie nodig

Plekken niet bereikbaar met OV

Grote kans op overstromingen Rivier/waterfront niet toegankelijk

Woonkwaliteit

Verbeteren van bestaande voorraad: technisch & energie

Behoefte aan woningen: voor hoger segment, gericht op doorstroming + vasthouden hoge inkomens b) voor senioren gericht op doorstroming + gericht op zorg & welzijn c) voor studenten gericht op jongeren + i.c.m. onderwijsaanbod

1) Mobiliteitstransitie nodig van autodominantie naar STOMP: veel wijken en banen zijn nog te afhankelijk van de auto

1)

a)

Verbeteren van bestaande voorraad: technisch & energie

Meer actie nodig voor beloopbaarheid en aantrekkelijk stationsgebied

Mobiliteit

Verbeteren van bestaande voorraad: technisch & energie

Klimaatadaptieve stad vraagt om SPONS-werking buitenruimte 1)

Landelijk goederenvervoer legt zware beperkingen op gebiedsontwikkelingen in Dordt 2)

3)

Te veel dezelfde woningvoorraad meer variatie nodig

2) Beleving van natuur & Biesbosch te beperkt in de stad

Mobiliteitstransitie nodig van autodominantie naar STOMP: veel wijken en banen zijn nog te afhankelijk van de auto

Te veel parkeerplaatsen in de Binnenstad en Schil

2)

Natuur

Onveilige/onaantrekkelijke gebieden om naar het werk te fietsen of te lopen

3) Grote kans op overstroming

Stadscentrum, Schil en Krispijn- vatbaar voor hittestress. Niet genoeg groen, te veel verharding 4)

Onveilige/onaantrekkelijke gebieden om naar het werk te fietsen of te lopen 4)

Wijken met éénzijdige woningvoorraad zijn kwetsbaar 3)

Meer actie nodig voor beloopbaarheid en aantrekkelijk stationsgebied 5)

Landelijk goederenvervoer legt zware beperkingen op gebiedsontwikkelingen in Dordt

Plekken niet bereikbaar met OV

Te veel besloten en afgesloten ruimtes in de Dordtwijkzone 5)

Plekken niet bereikbaar met OV

Rivier/waterfront niet toegankelijk

6)

-8-

6)

Dordrecht Verdichtingstudies -9-

Dordrecht Verdichtingstudies -10-

Wat zijn de opgaven voor de Dortse vestigingsklimaat?

Wat zijn de opgaven voor voorzieningen en cultuur? Lege kantoorruimte in de binnenstad en Schil (9% leeg)

Vestigingsklimaat De stad is nog onvoldoende aantrekkelijk voor innovatieve partijen die de duurzame economie versterken

Veel banen ( >30%) op moeilijk bereikbare plekken en in (zware) industriesectoren

Veel banen ( >30%) op moeilijk bereikbare plekken en in (zware) industriesectoren

Voorzieningen zijn versterkt maar vragen om blijvende aandacht

Voorzieningen & cultuur

Bedrijfseilanden in het stedelijk weefsel - potentieel om meer te mengen

Voorzieningen zijn versterkt maar vragen om blijvende aandacht 1)

1)

Ambitie op duurzame maakindustrie nog niet voldoende verankerd in Triple-Helix-structuren

Leerpark voorzieningen en onderwijs - ontbreken verbinding met OV 2)

Ambitie op duurzame maakindustrie nog niet voldoende verankerd in Triple-Helix-structuren 2)

Investeringen nodig om de kwaliteit van wijkwinkelcentra te verbeteren 3)

Veel banen ( >30%) op moeilijk bereikbare plekken en in (zware) industriesectoren 3)

Lege kantoorruimte in de binnenstad en Schil (9% leeg- ook nationale avg) 4)

Bedrijfseilanden in het stedelijk weefsel - potentieel om meer te mengen 5)

-12-11-

-9-

Dordrecht Verdichtingstudies

Dordrecht Verdichtingstudies

Investeringen nodig om de kwaliteit van wijkwinkelcentra te verbeteren

Dordrecht Verdichtingstudies

Leerpark voorzieningen en onderwijs - ontbreken verbinding met OV

Dordrecht Verdichtingstudies

Beleving van natuur & Biesbosch te beperkt in de stad

Te veel besloten en afgesloten ruimtes in de Dordtwijkzone

Wat is er aan de hand?

Opgaven voor de stad Dordrecht

Demografie (Groei + verhoudingen) + Huishoudensgrootte + Technische-Energetische opgave woningen

Veel plekken zijn auto-afhankelijk + Zware infrastructuur door de stad

Balans tussen natuur en stad + Klimaatadaptatie + Klimaatmitigatie

Onderwijs + Innovatiekracht + Schone economie

Hoogwaardige voorzieningen, toegankelijk voor brede doelgroep

-10-

Dordrecht Verdichtingstudies

Verdichting volgens 9 Verdichtingsprincipes

-11-

1. Optoppen, splitsen & verbouwen Samen met particulieren & corporaties

2. Leegstaand vastgoed herontwikkelen Gemeentelijk en privaat vastgoed

3. In de bestaande wijkstructuren Bij blinde gevels en ontbrekende schakels

4. Op onderbenutte gronden Van verwaarloosd naar waardevol

5. In stationsgebieden (400-1200 m) De best bereikbare plekken voor iedereen

6. Bij (wijk)voorzieningen (< 400 m) Dichtbij de nuttige en leuke dingen

7. Aan de groenstructuren De hoogtepunten in wijk en stad

8. In & naast werkgebieden Verdichten mét functiemenging

9. In combinatie met wijk-opgaven Sociaal, energie, klimaat, mobiliteit

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Verdichting volgens 9 Verdichtingsprincipes

-12-

1. Optoppen, splitsen & verbouwen Samen met particulieren & corporaties

2. Leegstaand vastgoed herontwikkelen Gemeentelijk en privaat vastgoed

3. In de bestaande wijkstructuren Bij blinde gevels en ontbrekende schakels

4. Op onderbenutte gronden Van verwaarloosd naar waardevol

5. In stationsgebieden (400-1200 m) De best bereikbare plekken voor iedereen

6. Bij (wijk)voorzieningen (< 400 m) Dichtbij de nuttige en leuke dingen

7. Aan de groenstructuren De hoogtepunten in wijk en stad

8. In & naast werkgebieden Verdichten mét functiemenging

9. In combinatie met wijk-opgaven Sociaal, energie, klimaat, mobiliteit

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Twee-sporen-onderzoek

Spuiboulevard Maasterras

LeerparkGezondheidspark

Bestaande harde plannen

Bestaande plannen + plannen in ontwikkeling

Twee-sporen-onderzoek

A | Beter benutten bestaande stadsstructuren Aanpak per wijk - korte & middellange termijn impact

Spuiboulevard Maasterras

LeerparkGezondheidspark

Bestaande harde plannen

Bestaande plannen + plannen in ontwikkeling

B | Nieuwe locaties onderzoeken Middel- tot Lange termijn impact

Belangrijk: aanpak is maatwerk per wijk, door leeftijd, bouwstijl en inwonerssamenstelling

Bouwjaar (Bron:BAG)

Monotone voorraad versterken tot toekomstbestendige, diverse en gebalanceerde wijken Eigen karakter van wijken en voorzieningenaanbod versterken -15-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Woonopgave is anders dan ‘voorheen’: Accenten verschillen per wijk, per doelgroep & sector

Anders dan Vinex databron: PRIMOS 2017

Aanduiding van buurten waar leefbaarheid als voldoende of onvoldoende wordt beoordeeld o.b.v. Leefbaarometer Grid 100x100

Bouwjaren van panden in Dordrecht

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

% Koopwoningen

-16-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

% Corporatie

% Overig huur

-

Spoor A | Beter benutten bestaande stadsstructuren Acties: - Kansenprofiel opstellen per wijk i.s.m. stedenbouwkundigen en wijk&gebiedsmanagers

- Aandacht sociale voorraad & diversiteit: - in wijken met hoog%: in aantallen niet verminderen; - in wijken met laag %: juist verdichten met sociaal programma

Optoppen Opteiland Woongroep, Dordrecht

- Verkennen hoe private partijen & particulieren verleid worden bij te dragen - i.c.m. verduurzaming - i.c.m. mobiliteitsinitatieven Bandbreedte verdichtingsopgave: - ca 1 tot 5% van bestaande voorraad (+500 tot 2.500 woningen)

-17-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Spoor B | Onderzoeken en voorbereidend werk op toekomstige locaties

Spoor B | Onderzoeken en voorbereidend werk op toekomstige locaties

Bestande woningen verbetere en verduurzamen

Potentieel om diverse woon- en werktypen toe te voegen naast het station

Autoinprikken naar de parkeerhub - maak het stationsgebied voetgangersvriendelijk

Rondom stations

Acties: - Scope en haalbaarheid per locatie bepalen

Groen en aantrekkelijk stationsplein

Woon-werk gebieden

- Voortbouwen op liggende studies: welke randvoorwaarden zijn nodig om kansen te verzilveren?

Betere aansluiting met de omgeving

Winkelcentrum optoppen / transformeren

Autoinprikken naar de parkeerhub - maak het stationsgebied voetgangersvriendelijk

Wijkcentra

Nieuwe woningtypen voor werknemers, starters, studenten en jonge professionals Nieuwe openbare ruimte voor het woonblok

Dordtwijkzone Door met hoge transparante plinten te werken, blijft de straat veilig en

Veel groen kan worden gerealiseerd op de daken van de Hobbyruimte, garagebedrijf, makersruimte, startups, enz.

- Samenwerking met eigenaren in gebied optuigen

Voorzieningen voor het hele blok

Hier investeren en verdichten geeft een kwaliteitsimpuls aan de bestaande woningen rondom Transformeer het hart van het winkelcentrum tot een levendig plein met wonen, voorzieningen, horeca en geen maaiveldparkeren

- Probeer meerwaarde te creëren door te combineren van wijkoverstijgende interventies

Verdichten en woningen van verschillende typen toevoegen rond het winkelcentrum Clusterparkeren in parkeerhub om ruimte vrij te maken

Maak entrees en winkelfronten naar de omliggende straten, zodat er een levendige winkelstraat ontstaat

-19-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

Verdichten en woningen van verschillende typen toevoegen rond het winkelcentrum

Bandbreedte verdichtingsopgave: - nader onderzoeken: - ca 5.000-10.000

-

Aanleiding en opgaven van deze studie

1. Hoe kan verdichting bijdragen aan verbetering van de stad Dordrecht? Stedelijke groei is meer dan alleen woningen bouwen Op welke manier draagt verdichting het meeste bij?

2. Waar staat de voorraad t.o.v. de ambities? Wat is de staat van de planvoorraad? En draagt deze bij aan duurzame verdichting?

3. Waar liggen kansen voor het vergroten van de planvoorraad? Gericht op zachte planvoorraad, zowel korte als middellange termijn

-20-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Van ambitie naar kansen

2018:

120 000 inwoners 55 000 woningen

Gerealiseerd Harde plannen Plannen in studie

(deels ook na 2030)

Onderzoek Spoor A (schatting, n.t.b.) Onderzoek Spoor B (schatting, n.t.b.)

NB. & Disclaimer: Schattingen zijn zeer afhankelijk van woningtypen, afwegingen in andere domeinen én bestuurlijke keuzes

2030 e.v.: 140 000 inwoners +11 000 woningen

3 600 3 400 4 000 tot 6 000 500 tot 2 500 5 000 tot 10 000

Verdichting als investeringsmotor

-22-

Dordrecht Verdichtingstudies

Een integrale benadering is randvoorwaardelijk voor kwalitatieve verdichting

Natuur & klimaat - groen- & ecologische structuren versterken - klimaatadaptatie-opgave Mobiliteitstransitie - ontwikkelen met schone mobiliteit - inzet op OV en fiets geeft ruimte op straat Woonkwaliteit - woningniveau: technisch en energetisch - buurtniveau: aangename en toekomstbestendige woonwijken

Vestigingsklimaat - aantrekkelijkheid voor duurzaam bedrijfsleven - sterk aanbod van onderwijs Voorzieningen & cultuur - versterken wijkcentra - op peil houden huidig cultuuraanbod

-23-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

De belangrijkste kans in deze opgave

Kwalitatief verdichten, doe je om straat,

buurt en stad sterker te maken.

-24-

Onderzoek kansrijke plekken voor verdichting in Dordrecht -

-

Vervolgproces

Onderzoek Spoor A loopt: • Per wijk worden interne werksessies met ontwerpers & gebiedsmanagers georganiseerd • Toepassen 9 verdichtingsprincipes leidt tot overzicht van kansen • Kansrijke locaties nader uit te werken tot kavelpaspoort • Conclusies worden aan college en raad aangeboden Uitwerking Spoor B: • Diverse oriënterende gesprekken met geïnteresseerde partijen