20260605_Openbare beantwoording technische vragen Op Ons Eiland.pdf

Beantwoording Technische vragen ontwikkeling Albert Schweitzer Ziekenhuis Op Ons Eiland 1. Financiële haalbaarheid en meerkosten Vraag: Kan het college een gedetailleerd overzicht geven van de verwachte meerkosten (plankosten, grondverwerving, infra) van de kleinschalige, alternatieve locaties ten opzichte van de reeds vastgestelde grondexploitatie voor de Middenzone? Toelichting: De Middenzone is nagenoeg bouwklaar. Het verspreiden van 720 woningen over meerdere kleinere locaties leidt efficiencyverlies en extra proceskosten. Kunt u de raad inzicht geven in de maatschappelijke meerkosten. In deze fase is het nog niet mogelijk een gedetailleerd overzicht te geven van de te verwachten kosten van de alternatieve locaties. Op dit moment wordt gewerkt aan (project)plannen om voor iedere locatie afzonderlijk in beeld te brengen wat nodig is om te komen tot zo snel mogelijke ontwikkeling van woningen. De mogelijke kosten en opbrengsten zijn per locatie door specifieke eigenschappen van die locatie verschillend. Een deel van de locaties is in ons eigendom, andere gronden zijn in eigendom van betrokken woningcorporaties. Er hoeven in ieder geval geen gronden verworven te worden, wat zou leiden tot hogere kosten. 2.

Borging betaalbare woningbouw Vraag: Hoe garandeert het college dat het aandeel van 2/3 betaalbare woningbouw (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop) op de alternatieve locaties behouden blijft zonder extra beslag op de meerjaren gemeentebegroting? Toelichting: Volgens de Omgevingsvisie 2025 en het vigerende raadsbesluit voor het Gezondheidspark moet het programma grotendeels betaalbaar zijn. Kleinschalige projecten hebben vaak een lagere onrendabele top-dekking, wat dit programma riskeert. De programmering op de hele Middenzone (fase 1, 3 en 4) wordt gecompenseerd met de ontwikkeling van de alternatieve locaties, zowel op de korte als de middellange termijn. Gedetailleerde programmering per locatie wordt op dit moment uitgewerkt. Zoals al aangegeven in het antwoord op vraag 1 is er nog geen gedetailleerd overzicht van kosten beschikbaar. Er is daarmee nog geen duidelijkheid over mogelijke consequenties voor de meerjaren gemeentebegroting. 3. Realiteitsgehalte van de planning

Vraag: Op basis van welke harde mijlpalen onderbouwt het college dat de alternatieve locaties binnen "hetzelfde tijdspad" (vóór 2030) ontwikkeld kunnen worden, aangezien deze locaties het volledige ruimtelijke- en participatietraject nog moeten doorlopen? Toelichting: Het schrappen van een onherroepelijk bestemmingsplan (Middenzone) levert directe vertraging op. Nieuwe locaties opstarten kost in de praktijk jaren, wat haaks staat op de woningbouwambities uit de Omgevingsvisie om versneld door te pakken. Het bestemmingsplan voor de Middenzone is onherroepelijk. Dit betekent echter niet dat 720 woningen in één keer gerealiseerd zouden kunnen worden. Enerzijds vanwege de afhankelijkheid met de nog te bouwen parkeervoorziening (en renovatie van de bestaande parkeergarage), anderzijds vanwege de afzetpotentie (ook gekoppeld aan andere woningbouwontwikkelingen in de stad waar een vergelijkbaar programma wordt gerealiseerd). In de grondexploitatie voor de ontwikkeling van 720 woningen in de Middenzone is daarom een spreiding van uitgiftes van de gronden opgenomen op basis van de fasering voor het hele gebied. De eerste fase (circa 300 woningen) zou in de periode t/m 2029 worden uitgegeven. De daaropvolgende fasen 3 en 4 (circa 420 woningen) zouden gefaseerd in de periode 2030 t/m 2033 worden uitgegeven. Gemiddeld genomen is de oplevering na gronduitgifte 1,5 tot 2 jaar later.

Om de planning voor realisatie van woningbouw op de locaties (ter compensatie van fase 1 van de Middenzone) binnen het beoogde tijdspad te halen worden de ruimtelijke procedures in 2027 opgestart.

4. Tijdelijke flexwoningen en leefbaarheid Vraag: Wat zijn de totale kosten voor de realisatie en latere verwijdering van de 100 tijdelijke flexwoningen op de Middenzone, en hoe wordt de leefbaarheid daar geborgd tijdens de gelijktijdige bouw van het ziekenhuis? Toelichting: Het college wil de harde afspraken met Trivire nakomen via tijdelijke bouw. De raad wil uitsluitsel over de kapitaalvernietiging van tijdelijke units en de overlast voor deze kwetsbare huurders pal naast een megabouwput. Op dit moment wordt een massastudie gedaan naar de meest kostenefficiënte opzet voor de bouw van tijdelijke woningen. De informatie uit deze massastudie is de basis voor het doorrekenen van de totale business case. In deze business case worden zowel kosten voor realisatie als verwijdering meegenomen.