20221101 Notulen Dordtse Dinsdag Vergaderkamer 3 - vastgesteld.pdf

39

een wat meer specificatie van de informatie bovenin. Daar ziet u per soort ontwikkeling, dus de gebiedsontwikkeling, de wijkontwikkeling, de doellocaties zijn dus de gemeentelijke bouwlocaties en de particuliere initiatieven ziet u zowel om hoeveel woningen het gaat en hier ziet u de verschillende stappen die moeten worden gezet, dus de besluitvornningsstappen om van zachte naar harde planvoorraad te gaan. Dus als alles semen op groen staan, dan kan er gebouwd worden. Rechts onderin is weer een uitsplitsing van wat hier staat, dus daar is dan weer te zien per gebiedsontwikkeling, dus bijvoorbeeld voor Annstelwijck, hoeveel woningen het zijn, welke stappen er allemaal al op groen staan. Dan ziet u als u goed kijkt hier nog een klein grijs streepje van het laatste deelgebied in Amstelwijck wat nog op de planning staat. Zo ziet u dat per gebiedsontwikkeling voor de wijkontwikkeling, voor de doellocaties en voor de particuliere initiatieven per gebied gesplitst, Centrum, Oost en West.

Bovenin ziet u nog de ontwikkeling van de harde planvoorraad, dus hoeveel woningen worden er per kwartaal volgens planning komen er hard bij? Op dit moment is de harde planvoorraad 3916, maar omdat dat niet vind ik zelf helemaal een beeld geeft van wat betekent dat dan, hoeveel gaan we dan bouwen de konnende periode, maak ik daar dan vaak nog weer een doorvertaling van waarin te zien is in het oranje die harde planvoorraad, dus wat wij als gemeente aan plannen afleveren die klaar zijn, die gebouwd kunnen worden, en wat dat dan voor voorspelling zegt van wat er gebouwd gaat worden de konnende periode. Dan kunnen we dus een soort conclusie trekken: zijn we op de goede weg? Hier ziet u dus die voorspelling. Ik zeg er ook altijd bij: het is een soort van weerbericht, want ik weet natuurlijk niet precies wie wanneer wat gaat bouwen. Maar we gaan ervan uit dat dat ergens tussen de een en de twee jaar duurt voordat die woningen er staan en dat er ook nog wel eens een keer wat afvalt. Aan de start van deze periode zijn we begonnen met 2641 woningen gebouwd en we verwachten eind 2023 de eerste 4000 woningen te hebben gebouwd. We tellen dus van 0 naar 11 duizend in het overzicht.

We verwachten tot en met 2026 uit te komen op iets minder dan 6000 woningen, dus dat betekent dat we in deze periode van 2600 naar 5900 gaan, dus dat is nog niet helemaal die 4000 die als doelstelling gesteld is. We verwachten wel dat er in de loop van de tijd nog wat plannen bij komen, vooral initiatieven en we zullen zelf kijken: kunnen we nog plannen toevoegen? Dan, als we kijken wat er tot nu toe is gerealiseerd, sluit dat dan aan bij het programma wat in de Woonvisie is vastgesteld? Hier ziet u op het kaartje alle woningen die zijn gerealiseerd tot nu toe en waar. Dit was dus die schijf uit de Woonvisie van verschillende typen woningen die we willen realiseren en dit is wat er tot nu toe 2018 tot en met half 2022 is gebouwd. Wat dan nneteen wel opvalt is dat die groene schijf, dat die nog veel te klein is, 4 procent ten opzichte van 30, dat zijn de koopwoningen onder de 355.000 euro. Er zijn verschillende redenen waarom dat minder is dan bedoeld, maar een hele belangrijke is wel dat door die prijsstijgingen in de loop van de tijd, u heeft kunnen zien dat het een aantal jaren duurt voordat een woning ook echt staat, dat een deel van dat programma wat wel degelijk hier was geprogrannmeerd uiteindelijk hier terecht is gekomen in dat lets hogere segment.

Maar voor de komende periode staat er dus wel de opgave om de planvoorraad daarvoor dus nog te gaan aanvullen om dat weer op koers te brengen. Dan zien we voor sociale huurwoningen, dat staat op 9 procent ten opzichte van 10. Daar zien we dat er dus wel een aantal sociale huurwoningen gebouwd zijn tot nu toe, maar omdat er dus ook best wel wat gesloopt is - kom ik zo nog even op terug - zullen we daar goed moeten kijken naar of

40

we de realisatie de komende periode wat kunnen verbeteren, want daar zijn wel degelijk plannen voor gemaakt, alleen die zijn nog niet gerealiseerd. Dit is infornnatie uit de realisatiemonitor, die komt een keer per jaar uit en die gaat hierover: zijn we op koers qua programma wat we willen realiseren? Die komt ook binnenkort uw kant op voor dit jaar, nnaar dat komt er ongeveer zo uit te zien. Dus hier ziet u zowel wat er aan woningen gerealiseerd is, dat zijn de donkere kleurtjes en de lichtere kleuren is wat er is geprogrammeerd. Dus dan ziet u bijvoorbeeld voor sociale huur dat er al heel veel geprogramnneerd is, nog niet zoveel gerealiseerd. De grijze balken zijn wat er dan nog bij zou moeten konnen van de 11.000 woningen die we uiteindelijk willen. Dat kan gebruikt worden als sturingsinfornnatie bij nieuwe woningbouwprojecten, dus dan weten we dat we vooral nog heel veel koopwoningen in het segment onder de 355.000 moeten toevoegen en kunnen we als richtlijn ongeveer deze percentages aanhouden. Uiteindelijk is het dan wel het beste onn per locatie te bekijken: wat is hier dan logisch am hier te realiseren? Het is niet zo dat deze percentages dan precies op elk project gaan passen, dat is echt een richtlijn am te helpen bij te sturen op uiteindelijk de doelstelling. De voorzitter: Ik zie een hand. De heer Noldus. De heer Noldus: Dank u wel, voorzitter.

Korte verduidelijkende vraag. Het lichte deel, dat over de geprogramnneerde, is dat de harde of de zachte planvoorraad, of een connbinatie van beide? Mevrouw Wouters: Dat zijn de vastgestelde programma's, dus dat zijn de locaties waar de raad heeft bepaald: het programma wordt sociale huur of koop onder de 355, ja. Dan, sociale huurwoningen. Hoe zit dat precies in elkaar? Totaal moeten er 2000 sociale huurwoningen komen, 2000 van de 11 duizend. Hoe is dat ontstaan? 10 procent van de oorspronkelijke 10 duizend woningen zou sociale huurwoning warden en er is dus later besloten om oak nog te gaan terugbouwen van gesloopte en verkochte woningen. Er zijn de afgelopen periode heel veel sociale huurwoningen gesloopt, die zijn nog niet teruggebouwd. Dat zijn er ongeveer 1000, dus voor het gennak rekenen wij dan met 2000 sociale huurwoningen. Op dit moment zijn het er nog iets minder dan 1000 die zijn gesloopt en verkocht, maar die kant zal het wel ongeveer op gaan. Dan is er dus nog de doelstelling am voor deze periode 2022-2026 30 procent sociale huur te realiseren. Dus het streven is 4000 woningen waarvan 30 procent sociaal de komende periode. Die 1200 zijn dus onderdeel van het totaal 2000 die we voor de volledige periode plannen. Wat zien we? Er zijn ruim voldoende plannen voor De voorzitter: Heel even onderbreken, want ik zie gelijk een prangende vraag. Gaat uw gang.

De heer Tutupoly: Even voor de duidelijkheid. Dus de doelstelling was in eerste instantie 2000 van de 11.00 van sociale woningbouw. Even kijken, dat was dus 1000 en terugbouwen 1000, dus in totaal die 2000. En er komt dan bij extra 1200? Mevrouw Wouters: Nee. Er is gezegd: we vinden dat er te weinig sociale huurwoningen tot nu toe zijn gerealiseerd van 2000 en we gaan de komende periode een inhaalslag doen. Dus van die totaal 2000 gaan we de komende periode 1200 realiseren.

41

De heer Kranendonk: Het waren eerst 1000 woningen, 10 procent. Toen heeft de raad een motie aangenomen december 2019 waarin gezegd is: we gaan niet meer praten over percentages, we gaan gewoon 2000 sociale huurwoningen bouwen, want er was heel veel gesteggel overal, bij bijna elke commissievergadering zeg maar eventjes. Van die 2000 woningen is meer dan 90 procent al harde planvoorraad, dus die kan gebouwd worden, alleen het gebeurde niet. Nu gaan we dus extra inzetten op de realisatie. U heeft net begrepen, wij bouwen zelf niet die woningen, dus we moeten vooral met andere partijen zorgen dat die woningen nu ook echt daadwerkelijk gebouwd worden. Het is een probleem wat je in heel Nederland ziet, he, dus dat er veel te weinig sociale huurwoningen gebouwd zijn. Dat heeft heel veel oorzaken: verhuurdersheffing, financiele positie van corporaties et cetera. Maar de grondligger, kijk maar in Crabbehof en Wielwijk, daar ligt al vrij lang heel veel grond braak en daar kan gewoon gebouwd worden, alleen de corporaties moeten het wel oppikken. De heer Tutupolv: Met andere woorden: die 2000 blijft 2000, het is alleen die inhaalslag wordt gennaakt met die 1200. De heer Kranendonk: Mevrouw Wouters: Nou, hoe ziet die inhaalslag er dan uit? Hier ziet u de planning voor realisatie van sociale huurwoningen voor de komende jaren.

Er zitten dus locaties van de corporaties bij, van Woonbron in het oranje en van Trivire in het grijs. Die bouwen niet die 2000 woningen terug op eigen locaties, dus daar moeten ook locaties van de gemeente en van de anderen nog bijkomen om aan de aantallen te komen. Maar hier ziet u dat er voor de komende periode in ieder geval gepland staat dat er heel veel sociale huurwoningen gebouwd gaan worden. De afgelopen jaren was dat nog heel weinig, 2020-2021, maar vanaf dit jaar moet die inhaalslag echt gaan starten en dat gaan we dus ook in de monitor volgen of we dit echt voor elkaar weten te krijgen. Die zwarte lijn is cumulatief, dus dan ziet u per jaar wat dan de stand op dat moment zou zijn als we dit realiseren zoals gepland. Dan komen we dus in 2026 uit op 1732. Dat zou betekenen dat die inhaalslag van 1200 woningen deze periode dus haalbaar moet zijn, vooral ook omdat inderdaad heel veel van deze plannen dus harde plannen zijn. Even uit mijn hoofd, meer dan 1300 van die woningen kunnen gewoon gebouwd worden. Dus ja, dat ziet er zo uit. In dit plaatje is niet de sloop verwerkt, maar die 1000 extra woningen bovenop die oorspronkelijke 1000, dat is dus het aantal woningen wat er is gesloopt en wordt gesloopt. Dan ben ik bij mijn laatste sheet, het was ook wel genoeg informatie, denk ik.

Wat is nou het vervolg? Er komen natuurlijk voorstellen voor besluitvornning naar de raad over de verschillende projecten, over de visies, over bestemmingsplannen, over grondexploitaties, die allemaal bijdragen aan dat we deze doelstellingen gaan realiseren. Qua monitoring zijn er dus twee monitors die aan de raad worden aangeboden. Een komt ieder kwartaal en die gaat puur om de voortgang: zijn wij op koers om die aantallen te gaan halen en hebben we alle besluiten genomen, of waar zijn er nnisschien knelpunten waar we wel of niet iets aan kunnen doen? En een keer per jaar komt er ook een rapportage over: wat hebben we gerealiseerd, is dat wat we wilden, zijn er ook echt die sociale huurwoningen gerealiseerd zoals we dat gepland hadden?

42

Binnenkort ontvangt u daarvan de eerste rapportage 2022. Nou, dan mag er nog een tweede vragenronde komen, als er nog vragen zijn.

De voorzitter: Ja, ik zie hier een vraag van de heer Hartmeijer, gaat uw gang. De heer Hartmeijer: Dank u wel. Even die een na laatste sheet, want ik was een vraag aan het verzinnen, maar toen zei u lets, ja precies, over 2024. Ik zie Woonbron 300+ woningen? De heer Kranendonk: Ja. De heer Hartmeijer: In een jaar? Maar daar zit dus geen sloop bij van hun eigen woningen, dat is gewoon puur netto extra, ze gaan er dus gewoon 300 toevoegen? Mevrouw Wouters: Het is de bedoeling dat we in de realisatiemonitor ook gaan laten zien over welke projecten het precies gaat, dus dat er gewoon een lijst te zien is: dit zijn de projecten van Woonbron, dit zijn de projecten van Trivire en van gemeente. Zodat we echt kunnen aangeven: waar zit het hem nou in of we wel of niet die ambitie halen? Wij nemen daar niet de sloopcijfers in mee, omdat dat maakt het niet overzichtelijker, zeg maar. Bruto, netto, we willen 2000 sociale huurwoningen bouwen, daar zit de compensatie voor sloop en verkoop in en dat is het streefaantal om uiteindelijk op die 2000 te komen. De heer Kranendonk: Als je kijkt naar de PALT-afspraken die in 2016 gemaakt zijn dus over sociale woningbouw, dan zie je dat we daar ongeveer 800 onder zitten op dit moment en dat is dus allemaal sloop geweest, terwijI er weinig teruggebouwd is.

Corporaties horen dat niet graag, maar ik vind eigenlijk dat wij gewoon ook een sloopverbod moeten doen tot het moment dat we weer terug zijn op het niveau van 2016 PALT-afspraken. Als je naar dit overzicht kijkt, dan is dat vierde kwartaal '23, dus eind volgend jaar zouden we op dat niveau moeten zitten, want dan zijn die 800 woningen weer teruggebouwd. Tot die tijd zou je eigenlijk een sloopverbod moeten doen. Er moeten natuurlijk wel een keer woningen gesloopt en vervangen worden, ik bedoel, dat is nou eenmaal de kwaliteit van de woonvoorraad, maar je zou daar even lets in moeten temporiseren totdat je weer je been bijgetrokken hebt. Althans, dat is het standpunt van de gemeente. De voorzitter: Voor u voldoende, de heer Hartmeijer? De heer Hartmeijer: Nou goed, wij zitten nogal een beetje met Woonbron, maar dat is meer politiek, omdat zij eigenlijk weinig aan isolatie doen. Dan rijst bij mu j de vraag: je gaat 300 woningen bouwen, maar ga je dan daar niet eerst nog woningen voor slopen die je nu niet wil isoleren? Dus daar zit mijn zorg een beetje. Maar als u zegt: dit is gewoon puur toevoegen, dan De heer Kranendonk: Er staan er bij Woonbron geen op de nominatie om gesloopt te worden op dit moment. Er was ook een vraag: waarom programnneer je bij Woonbron niet anders? Woonbron is het oude gemeentelijk woningbedrijf en heel frappant is, die

43

mogen in Dordrecht, omdat die onder een andere woonregio vallen inmiddels, namelijk Rotterdam -Schiedam -Delft, mogen ze in Dordrecht alleen maar terugbouwen op eigen grond. Dat is een wettelijke verplichting. Dus we kunnen ze nergens anders programmeren voor ze. Probleem is natuurlijk, dat is een van de problennen, als je kijkt naar het verleden, met name in Wielwijk Crabbehof is heel veel gesloopt omdat we daar verdunning wilden hebben. Dat kon toen, maar je zit nu in een heel andere tijd waarin je heel veel verdichting moet doen. Dus de groei van 20 procent van de bestaande woningbouw in Dordrecht binnenstedelijk, dat is echt fors. Dus daar waar je heel veel portiekflats gesloopt hebt waar veel mensen woonden en grondgebonden teruggebouwd hebt, ja, daar zie je een enorme verdunning en dat moeten we nu weer in gaan lopen. De voorzitter: Ik zag mevrouw Van Engelen, gaat uw gang. Mevrouw Van Engelen: Dank u wel, voorzitter. Bedankt voor de hele heldere presentatie, ik voel me oprecht heel goed bijgepraat. Ik had wel een aantal vraagjes. Misschien zijn die al wel langsgekomen, maar ook door de hoeveelheid stof heb ik misschien wat gemist. Ik vroeg me af over de zachte en de harde planvoorraad, dan heb ik het even vooral over de soort woningen.

Als we erachter komen dat er in de harde planvoorraad een soort woning mist, bijvoorbeeld flats, of appartementen, of alternatieve woonvormen, worden de woningen die gepland staan in de zachte planvoorraad daarop aangepast? Mevrouw Wouters: Ja. De bedoeling van die monitoring is dat we zicht krijgen op wat er nog mist in het programma, of waar te weinig van is, en dat we dan in nieuwe projecten die juist nog kunnen toevoegen. Mevrouw Van Engelen: Kijk, dat is fijn. Waar stond die andere? 0 ja, De heer Kranendonk: Misschien wel gezien door de doorlooptijden die er zijn met het plan maken en bouwen, dat jullie dus eigenlijk gaan over de bouw na deze periode. Dus dat bijsturen, dat is een soort mammoettanker en niet een speedboot zeg maar die je even omlegt. Mevrouw Van Engelen: Duidelijk. De heer

(buiten microfoon).

De heer Kranendonk: Nou, niet naar 2026. Maar planvoorbereiding tweeenhalf jaar, bouwtijd, voorbereiding twee jaar, dus je zit wel gauw over de vier jaar heen. Dus wil je de effecten zien van een bijsturing, dan zeg ik, dan is het een mammoettanker, dan zie je dat pas over vier jaar. De voorzitter: Mevrouw Van Engelen, gaat u verder. Mevrouw Van Engelen: Dankjewel. 0 ja, dat is even voor mij, omdat ik vrij nieuw ben in dit hele woningbeleid. U gaf net netjes aan dat als we eenmaal bij de bouwplannen zijn

44

heeft de gemeente minder invloed. Ik had verwacht geen, dus ik vraag me af: wat is minder, welke invloed hebben we dan wet? Mevrouw Wouters: Bedoel je dan de bouwfase, of de vergunningsfase, of alles? Mevrouw Van Engelen: Zeg maar, je noemde op een gegeven moment: dan wordt die planvoorraad uitgevoerd, die harde planvoorraad en dan krijgen wij minder invloed. Dus inderdaad tijdens de bouw, of als die plannen zijn goedgekeurd en de opdrachtnemer gaat De heer Kranendonk: Het is bijna geen, maar wij nemen wet in de contracten momenteel op dat er binnen een bepaalde tijd een vergunning aangevraagd moet worden en binnen een bepaalde tijd gebouwd moet worden. Dus in die zin hebben we nog wat achter de hand, zeg maar even. Als dat niet gebeurt, dan kunnen wij de verkochte grond terugnemen. Dat doen we natuurlijk alleen maar als de waarde gestegen is, he, dat snapt u wet. Dan wachten we ook eventjes. De voorzitter: De heer Tutupoly. De heer Tutupoly: U gaf het voorbeeld dat er binnen een bepaalde termijn gebouwd moet worden, anders nennen we de verkochte grond terug. Hoe staat dat met bouwvergunningen waarbij de grond niet van ons is, zit daar oak nog een termijn aan vast als we die vergunning afgeven? De heer Kranendonk: Nee, in principe kunnen we dan de vergunning intrekken na enige tijd, dus na een paar jaar.

Aileen, dat is net zoveel werk als het hele plan maken en de vergunning verlenen, want dan gaat dat hele proces namelijk gewoon andersom beginnen. Dat betekent oak dat er een bezwaarmogelijkheid is uiteraard voor degene die de vergunning heeft, met een beroepstermijn et cetera, dus daar gaat een paar jaar overheen. De vraag is: wat heb je eraan als genneente? Dus je kan wet ... Nee, maar we hebben daar wet serieus over nagedacht, want er was een bouwprogramnna op de Spuiboulevard waar we heel graag druk op uit wilden oefenen, maar ja, daar krijg je per saldo oak geen woningen voor. De heer Tutupoly: Nee, dat is duidelijk. Ik denk alleen, als je naar bepaalde ontwikkelaars hier kijkt in de regio, dat zijn iedere keer dezelfde ontwikkelaars die eerst een bouwvergunning krijgen en vervolgens het spel spelen am nadien heel veel van de genneente alsnog extra te kunnen krijgen, hoger te kunnen bouwen et cetera. Ik begrijp dat je zegt: als je die vergunning intrekt, dan zal je opnieuw moeten bouwen. Maar de ervaring leert wet dat diezelfde ontwikkelaars daar nu dankbaar gebruik van maken door iedere keer hetzelfde spel te spelen. De heer Kranendonk: Nee, als de vergunning eenmaal verleend is, is er geen onderhandeling meer daarna. Maar het kan zijn dat de ontwikkelaar geen bouwer kan vinden, dat komt in dit geval oak voor nannelijk.

Het kan zijn dat er nog steeds gespeculeerd wordt natuurlijk, daar hebben we weinig grip op op gronden van derden. Maar als wij zelf grond verkopen, dan voorkomen we dat.

45

De heer Tutupoly: Hoe is daar wel grip op te krijgen? Want daarmee De heer Kranendonk: Niet. De voorzitter: Nou, dat is een helder antwoord. Ik zag nog een vraag van de heer Stolk. De heer Stolk: Toch over de planvoorraad, de harde en de zachte planvoorraad. Ik hoor steeds meer op de radio dat de harde planvoorraad ook steeds minder hard is. Hoe is dat hier in Dordrecht? Mevrouw Wouters: Harde planvoorraad minder hard. Niet wordt gebouwd, bedoelt u? De heer Stolk: Ja, juist. Mevrouw Wouters: Tot nu toe wat we daarvan gemeten hebben de afgelopen jaren is dat zo'n 10 procent wat niet of later komt. De heer Stolk: Maar dan zeg je het over de afgelopen jaren. Maar dan zou ik het willen zeggen van de laatste tijd, want er is veel meer reuring en ik zie steeds meer projecten in de vertraging komen. De heer Kranendonk: Van die harde planvoorraad wordt 10 procent niet gebouwd binnen die termijn waarop wij denken, dus dat valt op zich nnee. Dat kan van alles zijn, he, waarom er niet gebouwd wordt: geen bouwer, gewoon nog speculeren et cetera. De laatste tijd is dat percentage erg laag geweest, onndat er natuurlijk heel veel geld te verdienen was, dus speculeren was ook niet zo interessant. De komende tijd gaat het niet om speculeren, maar ga je zien dat de nieuwbouwwoningen langzamer verkocht gaan worden.

Dat is niet omdat de nieuwbouwwoningen niet aantrekkelijk zijn, want die hebben A+++, zeg maar even, dus daar speelt energie eigenlijk geen rol, dus iedereen wil eigenlijk een nieuwe woning hebben nu. Maar de verkoop, de nnensen die die woning kopen, die gaan langer doen over de verkoop van hun eigen woning. Voorheen dacht je nog: nou ja, ik koop maar, ik verkoop het toch wel, elke maand dat ik wacht wordt het meer waard. Daar gaan de banken nu anders naar kijken, dus die willen nu echt dat er verkocht is voordat je een hypotheek krijgt voor je nieuwe woning. Dat gaat langer duren, dat maakt dat die 70 procent van nieuwbouw die ze vaak willen hebben voordat ze gaan bouwen, dat dat langzamer gaat, dus waarschijnlijk gaat daardoor de nieuwbouw vertragen. Dat is een. Twee, het is in deze tijd heel erg moeilijk te voorspellen wat er aan de hand is en wat er gaat gebeuren. We zitten met de oorlog in OekraIne, met de enorm hoge energielasten, personeelstekort. Ik denk wel, en het is niet zo interessant wat ik denk, maar velen denken wel dat we over een paar maanden echt in een bouwcrisis konnen en dat er heel veel projecten stilgezet worden. We hebben dat in Dordrecht nog maar met een project meegemaakt, dat is inmiddels weer opgestart en dat was gewoon gebrek aan bouwstoffen. Maar dat zal de komende maanden best wel eens kunnen gaan gebeuren dat de bouwopbouw grotendeels plat gaat.

46

De heer Stolk: Voorzitter, ik heb nog twee korte vragen. Dat is, er wordt toch wel op de Noordendijk gesloopt van Woonbron. Zit hier dan die sloop, of is dat buiten de sloop die er al gepland was? De heer Kranendonk: Wij tellen alleen nieuwbouwwoningen, alleen maar bruto, want dat is de opgave. De heer Stolk: Ja, maar dus die nu gesloopt worden, of tenminste, bezig zijn op de Noordendijk, dat hoort er niet bij? De voorzitter: Volgens mu j heeft hij antwoord gegeven, toch? De heer Stolk: Ja, oke. De voorzitter: Uw derde vraag. De heer Stolk: Dan heb ik de laatste vraag, dat is ... Mevrouw Wouters: Die locaties staan trouwens wel in het totaaloverzicht van planvoorraad, ja. De heer Stolk: Ja, dan is het helder. Dan heb ik de laatste vraag, dat is van het ANWBgebouw. Er zou daar al gaan slopen, ik heb nu weer begrepen januari, maar is dat plan hard? De heer Kranendonk: Dat plan is hard. Daar is gewoon een omgevingsvergunning voor verleend, dus daar kan gebouwd worden al een paar jaar.. De heer Stolk: Maar er was ook sprake van als ze niet gaan bouwen, dat de vergunning ingetrokken wordt. Is daar lets duidelijkheid over? De heer Kranendonk: Volgens mij heb ik daar net antwoord over gegeven, dan ging het elke keer over hetzelfde geval, toch? De heer Stolk: Helder. De voorzitter: Dat was het, de heer Stolk? De heer Stolk: Ja, dat was het.

De voorzitter: Dan zag ik de heer Groenewege die nog heel graag een vraag wilde stellen. De heer Groenewege: Ja. In het overzichtje over sociale huur stond best wel veel sociale huur die door derden gerealiseerd wordt. Ik neem aan dat dat dan private marktpartijen zijn of zo. Wat ik ervan begrijp, en dat is toegegeven niet veel, maar is dat bij sociale huur door derden je veel minder kan garanderen dat dat over tien jaar nog steeds sociale huur is. Kunnen we niet op een bepaalde nnanier als gemeente erop sturen dat er

47

meer sociale huur door woningcorporaties wordt gerealiseerd waarvan we dat wel kunnen garanderen? De heer Kranendonk: Kijk, dit is een argument wat de corporaties gebruiken: u moet door ons laten bouwen, want dan heeft u de garantie dat dat voor altijd een sociale huurwoning blijft. De garantie is wat langer, maar ook corporaties verkopen, voor alle duidelijkheid. Tweede is dat in Dordrecht is van alle sociale huurwoningen twee derde van de corporaties en een derde van anderen. Ten derde is het zo dat als lets een sociale huurwoning is, dat heeft dus te maken met de huurprijs, het na vijftien jaar niet zo is dat dat opeens geen sociale huurwoning meer is. Want het is niet zo dat als bij ons die afspraak verlopen is, dat die eigenaar zomaar ongebreideld de huur kan verhogen. Daar zijn heel veel regels voor in Nederland. Dus het is een dogma wat vooral corporaties gebruiken en wat uit de praktijk eigen niet blijkt. Althans, ja, dat kan je pas over vijftien, twintig jaar beoordelen, maar wat de afgelopen twintig jaar niet gebleken is. De heer Groenewege: Oke, dank. Mevrouw Wouters: Misschien nog een aanvulling. De heer Kranendonk: En verkoop verbreekt ook geen huur, zeg maar even. Dus je kan pas gaan verkopen op het moment dat iemand die woning verlaten heeft, dus dat zal ook niet allemaal gelijk na vijftien jaar gebeuren dat ze allemaal en masse vertrekken.

Mevrouw Wouters: Misschien nog een aanvulling, want waar hier derden naar verwijst is naar de eigenaar van de locatie. Dus dat wil zeggen dat de corporatie niet de eigenaar is van de locatie, maar dat wit niet zeggen dat dat niet de bouwende partij kan zijn. Dus daar zitten wel projecten bij op gemeentegrond waar Trivire gaat bouwen bijvoorbeeld. De heer Kranendonk: Dus waar grijs staat, daar is vooral de gemeente de opdrachtgever van de bouw, zeg maar. De heer Groenewege: Oke, dat is helder. De heer Kranendonk: Dus bijvoorbeeld 2F, dat is een plan bij het Leerpark wat door Jan Snel ... Hoe heten ze, Mark, tegenwoordig? De heer

(buiten microfoon).

De heer Kranendonk: Ja. Maar ze bouwen nog net zo snel, zeg maar eventjes, en dat is een ontwikkeling op gemeentelijke grond. Mevrouw Wouters: Daar had ik ook nog een plaatje van ter afsluiting. Dat ziet er namelijk nu zo uit op het Leerpark. De heer Kranendonk: Mark, december klaar? De heer

(buiten microfoon).

48

De voorzitter: Ik zag nog een laatste vraag van u, gaat uw gang. De heer Groenewege: la, tweede vraag. We bouwen best wel veel voor meer dan de eigen behoefte in Dordrecht. Eigenlijk het nnerendeel van wat er gebouwd wordt is niet voor eigen behoefte, maar we rekenen op nnigranten, zeg maar, van elders in Nederland of wherever. Nu zijn er ook landelijke normen die eraan komen, landelijke bouwafspraken van minister Hugo de longe. In hoeverre zitten wij daarbinnen, of gaan we daar overheen als Dordrecht? De heer Kranendonk: Wij zijn een beetje verwonderd dat het Rijk afspraken maakt met de provincie. Want wij hebben net laten zien hoe het bouwen gaat, dat betekent dat de gemeente aan zet is op het maken van plannen en bestemmingsplannen - daar komt geen Rijk, geen provincie aan te pas - en dat er bouwers zijn en corporaties zijn die het nnoeten bouwen. Dus ik noem dit maar even een Sinterklaaslijstje, zeg maar, van Hugo de Jonge wat hij wil. Als je kijkt naar: hoeveel sociale huurwoningen zijn er? Dus hij zegt: er moet 30 procent zijn in de genneente. Nou, je hebt net gezien, in Dordrecht zitten we op 37 procent sociale huurwoningen, dus wij zitten ver boven dat percentage. Aileen, hij bepaalt nu ook wat de nieuwbouw moet zijn, ik geloof voor 250.000 sociale huurwoningen en 350.000 tot 355, goedkope koop.

Je ziet in de plannen dat wij daar ook wel aan voldoen, maar dat heeft meer te maken met de eigen Woonvisie dan met wat er nu door het Rijk opeens geroepen wordt, waarvan de hele bouwwereld zegt volgens nnij, maar jij weet daar ook lets van, dat dat niet erg realistisch is op dit moment. Nee, he? Hoe goedkoper je moet gaan bouwen met alle eisen die tegenwoordig gesteld worden, hoe minder vierkante meters je gaat krijgen. Dat is eigenlijk per saldo wat er gaat gebeuren. De voorzitter: Ik zie de heer Noldus en dan daarna moeten we denk ik even een conclusie trekken hoe we verder gaan. Dus gaat uw gang, de heer Noldus. De heer Noldus: Nog een vraag op een punt wat al zijdelings aan de orde is geweest. We zien natuurlijk wel dat we planvoorraad genoeg hebben, we hebben redelijk wat instrumenten om ook daar nog wat in de planvorming te doen de komende periode. Tegelijkertijd is de bouw wel een risico, zeker met de aankomende prijzen en de inflatie et cetera wat er komt. Zijn er instrumenten - en daar ging de vraag net ook een beetje over - zijn er instrumenten om ontwikkeling, en dan bedoel ik vooral bouwontwikkeling, op gang te houden in die periode? Wellicht van ons, wellicht vanuit nu wel het Rijk of lets anders, maar waar we marktpartijen, bouwers, aannenners, echt mee aan de slag kunnen houden.

De heer Kranendonk: Wij zijn met de grate projectontwikkelaars die in Dordrecht en de regio bezig zijn in gesprek om te kijken hoe we toch ook als er een crisis ontstaat een beetje een constante bouwstroom kunnen houden. Want je ziet wat er vanaf 2008 gebeurd is tot 2018, dus tien jaar lang bijna niks gebouwd, dat is onbestaanbaar natuurlijk. Dus we nnoeten met elkaar, en dat gaat met name over die grate gebiedsontwikkeling, met elkaar proberen afspraken te maken dat je ook een constante bouwstroom krijgt. Dat is ook in het voordeel van een bouwbedrijf, want die kan dan ook zijn personeel in dienst houden et cetera. Alleen het wordt door de rijksregels niet

49

makkelijker gemaakt en onder andere een uitspraak van de Hoge Raad over het Didamarrest, waarin het dus heel lastig is om afspraken te maken tussen twee partijen, dus dat we elke keer alles in de openbaarheid moeten aanbesteden, dat maakt gebiedsontwikkelingen wel ingewikkeld. Dus we zitten nu met een paar grote zoals Heijmans en VORM te kijken hoe we daar een antwoord op kunnen geven, zodat we toch die bouwstroom een beetje constant kunnen houden. Maar dat is best lastig. De voorzitter: Je hebt nog een prangende? De heer Noldus: Ik heb nog een. De voorzitter: Dat mag jij hem afsluiten met vragen. De heer Tutuoolv: In hoeverre houden we ook rekening met tendensen nu in de markt? Dan heb ik het even over zaken als eenpersoonshuishoudens, dus kleiner bouwen voor een steeds groter word ende groep. De heer Kranendonk: Dat is een goede vraag. Kijk, de markt bouwt alleen maar waar vraag naar is, daar hoeven wij ons niet zo druk over te maken eerlijk gezegd. In de steden en ook in Dordrecht is volgens mu j meer dan twee derde een een- of een tweepersoonshuishouden, dus de verdunning per woning gaat heel erg hard. Waar die een paar jaar geleden nog 2,6 was, is die nu ongeveer 2,1 in Dordt. Ik denk dat dat echt onder de 2 gaat zakken, ja, dus dat betekent dat je inderdaad ook kleiner zou kunnen bouwen. Dat zie je al wel gebeuren in Dordrecht, met name bij de transformaties.

Dus de kantoren die naar appartementen gebouwd worden en het wonen boven winkels, daar zitten vooral dat soort studio-achtige, zeg maar tussen de 40 en de 70 vierkante meter woonruinnte. Dus dat zit vooral in transformaties die Anne net liet zien, dat zijn er ook 1000 geweest of zo, of worden er 1000. De heer Tutuooly: Dan even inhaken op het wonen boven winkels. Zit daar nu vooruitgang in? Want ik weet dat daar iedere keer problemen waren ten aanzien van de eigenaren, omdat er geen aparte opgang naar boven is en anders een winkeletalage opgeofferd moest worden met vierkante meters. De heer Kranendonk: Volgens de plannen nu worden er ongeveer 500 woningen in de binnenstad toegevoegd en dat is bijna allemaal transformatie. Daar zitten een paar grote projecten in, zoals het Lindershuis. Dat is ook wonen boven winkels, he, dus alleen de begane blijft nog winkelplint en daarboven komen allemaal woningen. Dat geldt voor de V&D-locatie, dat zie je daar op de hoek waar ook vroeger zat en nu die Japanse sushi zit. Bij die hele kleine winkeltjes blijft dat nog wel een probleem, want dan moet je vaak door de winkel heen naar boven. Waaronn is dit in versnelling gekomen? Omdat aan woonvierkantemeters verdien je veel meer momenteel dan aan retailvierkantemeters. Dus het is heel aantrekkelijk geworden voor ontwikkelaars onn dat te doen, dat kan goed uit, zeg maar.

De voorzitter: Dan wit ik het volgende met jullie gaan concluderen, want we kunnen dit ter kennisname doorsturen naar de gemeenteraad, of nogmaals bespreken. Maar ik ga

50

ervan uit dat wij dit kunnen doorsturen naar de genneenteraad, want dit komt wel vaker terug. Dan wil ik mevrouw Wouters bedanken voor de hele nuttige presentatie en ook de kennis van de assistent, dat was erg fijn. Dus dank daarvoor. Ju!lie bedankt voor de goede vragen en ik wens jullie alien een hele fijne avond.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 2

ovember 2022.

De griffier,

itter,

ste

Kolff

51