20221007 Memo Toelichting bestemmingsplan DEF.pdf

MEMO

Contactpersoon Lianne Suijker-Vreugdenhil T 078 770 4283

Van

Lianne Suijker; Jan Booij

Aan

Gemeenteraad Dordrecht

E la.suijker@dordrecht.nl

Datum

7-10-2022

Kenmerk

.

Betreft

Ambtelijke toelichting oordeelsvormende sessie raadsvoorstel Dagrecreatieterrein – Multifunctioneel gebouw

Bijlage(n)

BIJLAGE 1. Exacte Uitleg Bestemmingsplan

Geachte Gemeenteraad, N.a.v. de beeldvormende sessie op 20 september jongsleden, hebben we aangegeven duidelijkheid te verschaffen over het vigerend bestemmingsplan en onze plannen met het multifunctioneel gebouw. Te weten besluitpunt 2. een procedure op te starten voor het wijzigen van het bestemmingsplan om de opgenomen mogelijkheid voor 500 m2 horeca, inclusief terras, te wijzigen naar 500 m2 multifunctioneel gebouw en 400 m2 terras; Besluitpunt is verkeerd geformuleerd We hebben geconstateerd dat het besluitpunt verkeerd geformuleerd is. Het terras valt niet onder de 500 m2 horeca. Het bestemmingsplan laat namelijk een terras al toe. Het besluitpunt had als volgt geformuleerd kunnen zijn: ''Een procedure op te starten voor het wijzigen van het bestemmingsplan om de opgenomen mogelijkheid voor 500 m2 horeca te wijzigen naar 500 m2 multifunctioneel gebouw.'' In onderstaande tabel geven we onze overwegingen weer. Zie voor meer uitleg over het bestemmingsplan bijlage 1. Exacte uitleg Bestemmingsplan. Onderdeel Horeca

Onderhoudsgebouw

Terras

Multifunctioneel

Pagina 1/3

Status Bestemmingsplan Past binnen wijzigingsbevoegdheid college tot een maximaal bouwvlak van 500m2. Past binnen de wijzigingsbevoegdheid college tot een max van 1000m2. Past binnen huidig bestemmingsplan. Past niet binnen huidig bestemmingsplan

Wat de bedoeling is We willen een gebouw dat past bij de visie en kaders van het dagrecreatieterrein. Het gebouw willen we meer laten zijn dan alleen horeca. Daarbij is het voor een ondernemer lastiger een businesscase te maken die enkel en alleen horeca bevat. Het is niet onze intentie om van deze bevoegdheid gebruik te maken.

Ons doel is om transparant te zijn. We willen een terras van max 400m2 toestaan nabij het (multifunctionele) gebouw. In de visie en kaders wordt gesproken over een multifunctioneel gebouw als onderdeel van het dagrecreatieterrein. Het wijzigen van een bestemming is een lang traject. Als dit pas ingezet wordt na het

Kenmerk Datum

vaststellen van het VO dan zal het langer duren voordat het gebouw in de markt gezet kan worden. Ook kiezen we ervoor het bestemmingsplan alvast te wijzigen zodat de verwachtingen duidelijk zijn. Voor initiatiefnemers in het middengebied is het belangrijk te weten wat voor soort gebouw er komt. Omdat een multifunctioneel gebouw niet in de wijzigingsbevoegdheid is genoemd kan dit gebouw niet via de wijzigingsprocedure mogelijk gemaakt worden. Bovendien ligt er geen bouwvlak op dit terrein. Die zou via de wijzigingsbevoegdheid wel opgenomen kunnen worden, maar alleen voor een horecagebouw en een onderhoudsgebouw; niet voor een multifunctioneel gebouw. Om het multifunctioneel gebouw en de benodigde bouwvlakken mogelijk te maken is het noodzakelijk het bestemmingsplan te herzien. BIJLAGE 1. Exacte Uitleg Bestemmingsplan In toevoeging op hetgeen is aangegeven in de memo 20220829_Memo ambtelijke toelichting beeldvormende sessies-DEF, geven we hieronder exact \weer wat het bestemmingsplan toestaat. De bestemming van het dagrecreatieterrein is Recreatie-1.

Volgens artikel 11 (Recreatie-1) van de planregels zijn deze gronden bestemd voor: Dagrecreatie, recreatieve dienstverlening, maneges of pensionstallen, volkstuinen, tuincentrum, agrarisch bedrijf, agrarisch loonbedrijf, Natuurontwikkeling, groenvoorzieningen, water, waterpartijen, recreatieplas en kreken, en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen, paden, parkeervoorzieningen, strandjes en speelvoorzieningen, een en ander met inachtneming van het bepaalde in lid 11.3. In artikel 11.3 is onder meer bepaald dat maneges of pensionstallen, volkstuinen, een tuincentrum, agrarische bedrijven en agrarische loonbedrijven uitsluitend zijn toegestaan binnen specifieke aanduidingen op de plankaart. Daarnaast is bepaald dat een recreatieplas met een oppervlakte van ten hoogste 20 ha uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie – recreatieplas'. Verder is van belang dat zelfstandige detailhandel en horeca niet toegestaan zijn. In artikel 11.4 is bepaald dat het college van het bovenstaande kan afwijken voor het uitoefenen van detailhandel die verband houdt en gericht is op de recreatieve functie van het gebied met een verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 100 m2 per recreatieondernemer en voor het uitoefenen van horeca-activiteiten met een verkoopvloeroppervlakte van 100 m2 per recreatieondernemer.

Wijzigingsbevoegdheid binnen het bestemmingsplan De bestemming laat niet toe dat er een grotere horecavestiging komt. Daarvoor is wel een wijzigingsbevoegdheid in het plan opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid geldt alleen voor het dagrecreatieterrein:

Pagina 2/3

Kenmerk Datum

28.3 Wro - wijzigingsgebied 2: Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'Wro - wijzigingsgebied 2' wijzigen voor het realiseren van horeca (uitgezonderd nachtverblijf), met een bouwhoogte van ten hoogste 6 m en een bedrijfsvloeroppervlakte van ten hoogste 500 m2 en voor het realiseren van een onderhoudsgebouw met een bouwhoogte van ten hoogste 8 m en een oppervlakte van maximaal 1000 m2. Het verwijderen van (een deel van) de wijzigingsbevoegdheid kan alleen via een bestemmingsplanherziening en dat kan niet gemandateerd worden. De herziening van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid. Op een andere manier kunnen de inmiddels onherroepelijk planregels niet worden aangepast. Er moet dus een bestemmingsplanherziening in procedure worden gebracht waarin het onderhoudsgebouw uit de planregel van de wijzigingsbevoegdheid wordt vervangen door een multifunctioneel gebouw, waarvan een onderhoudsruimte deel kan uitmaken. Het bestemmingsplan laat terrassen toe In artikel 2 van de planregels is bepaald hoe de verkoopvloeroppervlakte en bedrijfsvloeroppervlakte berekend moeten worden. De bedrijfsvloeroppervlakte: wordt binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten gemeten.

Binnenwerks houdt in dat het binnen de bebouwing moet worden berekend. Een terras dat buiten de bebouwing ligt, moet dus niet worden meegerekend. Een terras kan ook worden aangelegd bij een andere functie, zoals dagrecreatie of recreatieve dienstverlening. In theorie kan zelfs een terras worden aangelegd als uitkijkpunt bij een natuurontwikkeling. Een terras kan feitelijk bij alle toegestane functies binnen de bestemming op deze locatie passen. Wat is er wel mogelijk op deze locatie Gebouwen voor dagrecreatie en recreatieve dienstverlening, waarbinnen per recreatieondernemer 100m2 en 100m2 detailhandel zijn wel mogelijk. Echter, hier is géén bouwvlak voor aangewezen. Daarnaast is na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid 500 m2 horeca en 1000 m2 onderhoudsgebouw mogelijk. Zonder toepassing van de wijzigingsbevoegdheid kunnen er geen gebouwen, maar alleen bouwwerken geen gebouw zijnde gerealiseerd worden. Bouwvlak is niet opgenomen Er is geen bouwvlak opgenomen voor deze locatie en buiten of zonder een bouwvlak mag je geen gebouwen oprichten. Het enige wat buiten (of zonder) een bouwvlak mag worden gebouwd zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde (een overkapping met hoogstens 2 wanden, bijvoorbeeld).

Bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid kan meteen een bouwvlak worden opgenomen, maar alleen voor de functies die in de wijzigingsbevoegdheid zijn genoemd, dus alleen voor een horecavestiging van 500 m2 bruto vloeroppervlakte en een onderhoudsgebouw van 1000 m2. Een multifunctioneel gebouw valt hier niet onder.

Pagina 3/3