2022.07.11 BP Witte Dorp excl. bijlagen.pdf

De gemeten waarden aan PFAS overschrijden over het algemeen de Wonen-waarde. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is door middel van dit bodemonderzoek in voldoende mate in beeld gebracht. De resultaten van dit bodemonderzoek staan de aanvraag van een WABO-omgevingsvergunning niet in de weg. Uit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er geen bezwaren met het oog op de ontwikkeling van de locatie.’ De resultaten geven geen aanleiding tot het instellen van aanvullend grond- of grondwateronderzoek. Uit milieu hygiënisch oogpunt bestaan er geen bezwaren met het oog op de ontwikkeling van de locatie. Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat het aspect Bodem vormt geen belemmering voor voorliggend plan. Pagina 25 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Luchtkwaliteit Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. Tabel 1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wet luchtkwaliteit.

Toetsing van Stof Stikstofdioxide (NO2)

jaargemiddelde concentratie Uurgemiddelde (mag max. 18 keer per jaar worden overschreden) Fijn stof (PM10) jaargemiddelde concentratie 24-gemiddelde concentratie (mag max. 35 keer per jaar worden overschreden) Fijn stof (PM2,5) jaargemiddelde concentratie

Grenswaarde 40 µg / m³ 200 µg / m³

Advieswaarde (WHO) 10 µg / m³

40 µg / m³ 50 µg / m³

15 µg / m³

25 µg / m³

5 µg / m³

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, rekening gehouden met de luchtkwaliteit. In het Besluit NIBM (Niet in Betekenende Mate) en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit kan het geval zijn wanneer een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10. Planspecifiek Een plan voldoet in de regel aan het NIBM criterium als het minder dan 1.500 woningen betreft dan wel als er sprake is van een BVO van maximaal 100.000 m 2. Voorliggend plan blijft ruim onder het criterium. Nader onderzoek in het kader van luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk. Voorts is de huidige situatie ten aanzien van de luchtkwaliteit in beeld gebracht en de situatie voor 2030. Hiervoor is de site https://www.nsl-monitoring.nl geraadpleegd.

Pagina 26 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Figuur 9. Luchtkwaliteit. Van boven naar beneden: concentratie stikstof, fijnstof PM10 en fijnstof PM2,5 in 2020. (Bron: NSL Monitoringstool)

Pagina 27 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Figuur 10. Luchtkwaliteit. Van boven naar beneden: concentratie stikstof, fijnstof PM10 en fijnstof PM2,5 in 2030.

De concentraties blijven op basis van de NSL monitoringstool onder de wettelijk vereiste gemiddelde concentraties voor zowel 2020 als 2030. De WHO en GGD hanteren advieswaarden voor stikstofdioxide (NO2) van 10 microgram per kuub, fijn stof (PM10) van 50 microgram per kuub, en 5 microgram per kuub voor PM2,5 wat lager ligt dan de wettelijke grenswaarden. Voorliggend plan is getoetst aan het wettelijk vereiste. Gelet op het bovenstaande vormt het aspect luchtkwaliteit geen beletsel voor dit plan.

Pagina 28 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Externe Veiligheid Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s: • risicovolle (Bevi-)inrichtingen; (Bevi staat voor Besluit externe veiligheid inrichtingen) • vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen; • vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor. Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico. Deze begrippen worden hieronder toegelicht. Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²).

Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen. Plaatsgebonden risico en groepsrisico Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour. Bij groepsrisico is niet een contour bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Bij groepsrisico wordt gewerkt met een oriëntatiewaarde en niet met een grenswaarde. Hoe meer mensen dicht op de bron zijn bij een bepaalde calamiteit, hoe groter het effect. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) stelt dat bij elk bestemmingsplan, waar een relevant groepsrisico aanwezig is, dit risico moet worden verantwoord, ook wanneer dit onder de oriëntatiewaarde ligt. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico des te zwaarder de verantwoording is.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Pagina 29 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie. Vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor Het toetsingskader voor het onderdeel transportroutes gevaarlijke stoffen is het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Dit besluit is op 1 april 2015 in werking getreden. Bepaald moet worden of binnen de invloedsfeer van deze transportassen gevoelige functies mogelijk zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Voor sommige transportassen wordt rekening gehouden met het Plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het PAG is het gebied tot 30 meter van de transportas waarin, bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand. Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden. Het Bevb vervangt hiermee de circulaires Zonering langs hogedruk aardgasleidingen (1984) en Zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen (1991). Planspecifiek Het plan betreft de ontwikkeling van 143 wooneenheden in bestaand woongebied. Om te bepalen wat de risico’s zijn ten aanzien van voorliggend plangebied is de Externe Veiligheidskaart van de provincie geraadpleegd.

Figuur 11. Uitsnede Externe Veiligheidskaart (plangebied nabij pijl).

Inrichtingen, vervoer en transport van gevaarlijke stoffen Uit raadpleging van de risicokaart blijkt dat in de nabijheid van de planlocatie geen Bevi inrichtingen en buisleidingen aanwezig zijn in een straal van 500m. Op ongeveer 350m afstand ligt een intercityspoorlijn waar mogelijk een ongeluk kan plaatsvinden.

Pagina 30 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Groepsrisico In de huidige situatie zijn reeds 80 woningen aanwezig in het plangebied. In de toekomstige situatie zijn 143 wooneenheden aanwezig. Gezien het grote aantal woningen in de directe omgeving zal het groepsrisico als gevolg van het plan nihil wijzigen. Het is dan ook aannemelijk dat het groepsrisico niet zal toenemen zoals bedoeld in artikel 8 lid 2 van het Besluit externe veiligheid transportroutes. Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen. Mogelijkheden tot zelfredzaamheid Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Gezien bovenstaande conclusies zijn van uit het aspect Externe veiligheid geen aanvullende randvoorwaarden van toepassing op het plan. Het aspect Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

Waterbeheer Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan. Waterbeleid voor de 21e eeuw De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21 e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd: • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.

• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod. Waterwet Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties

Pagina 31 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning. Nationaal Waterplan Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Waterschapbeleid Hollandse Delta Het plangebied valt onder beheer van het Waterschap Hollandse Delta.

In het Waterbeheerprogramma 2016-2021 geeft het waterschap de acties aan om het rivierengebied veilig te houden tegen overstromingen, om voldoende en schoon water te hebben en om het afvalwater effectief te zuiveren. Het Waterschap is verantwoordelijk voor en werkt aan een duurzaam waterbeheer voor een veilig en leefbare ‘Hollandse Delta’. Bij alle in- en uitbreidingsplannen adviseert en toetst het Waterschap op hydrologische effecten, waarbij het hydrologisch neutraal ontwikkelen het uitgangspunt is. Kortom, het initiatief mag niet leiden tot een verandering in de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving. Naast het beheerplan beschikt het Waterschap over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een watervergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels. Deze watervergunning wordt vervolgens door het waterschap verleend of geweigerd. Ook is het mogelijk dat nadere eisen worden gesteld aan de vergunningverlening. Planspecifiek Bestaand watersysteem Het planperceel is niet gelegen in of nabij een waterkering (zie onderstaande afbeelding). Het plan heeft geen gevolgen voor het onderhoud van watergangen en/of waterkeringen.

Figuur 12. Legger oppervlaktewater en waterkeringen. Plangebied globaal aangeduid met rood kader. (Bron: waterschap Hollandse Delta)

Pagina 32 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Lozen van afvalwater In voorliggend plan betreft het enkel huishoudelijk afvalwater. Het systeem voor huishoudelijk afvalwater zal worden aangesloten op het (bestaande) vuilwaterriool van het plangebied. Afvoer hemelwater en verhard oppervlak Het waterbeleid van het waterschap schrijft een watercompensatie in stedelijk gebied voor wanneer het verhard oppervlak toeneemt. In onderstaande tabel is te zien dat het totaal verhard oppervlakte zal toenemen met 473 m2 in de toekomstige situatie (verschil verhard oppervlak bestaande situatie 13.563 m2 ten opzichte van verhard oppervlak toekomstige situatie 14.036 m2 = 473 m2).

Bebouwing Verhard Tuin Groen Totaal verhard Totale oppervlakte

Bestaande situatie (m2) 4.300 4.779 10.038 (50% groen = 5.019 562 14.098 19.697

Toekomstige situatie (m2) 5.998 8.415 1.661 (= 100% groen) 3.605 14.413 19.697

Watertoets Onderdeel van het beleid van het Waterschap Hollandse Delta is het laten uitvoeren van de zogeheten Watertoets. De Watertoets maakt inzichtelijk of er watercompensatie noodzakelijk is en bepaald tevens de hoogte van een mogelijke compensatie. Uit de ingevulde digitale Watertoets komt naar voren dat onderhavig plan beperkte invloed heeft op het watersysteem en derhalve de Korte procedure kan worden gevolgd (zie bijlage 6). Omdat de toename in verharding (14.413 m2 - 14.098 m2 = 315 m2) onder de grens valt van 500 m2 binnen stedelijk gebied is er geen compensatie nodig in bijvoorbeeld open water. Om onder deze grens te blijven moeten de tuinen volledig groen uitgevoerd worden. Hierop zal Woonbron handhaven door middel van een regeling in het huurcontract. Uitloging bouwmaterialen door regenwater In voorliggend plan zullen zo min mogelijk uitloogbare materialen worden toegepast. Conclusie Het aspect Waterhuishouding vormt geen belemmering voor onderhavig plan. Als onderdeel van de werkzaamheden voor het bestemmingsplan wordt het plan ter beoordeling toegezonden aan het waterschap.

Verkeer en parkeren Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied. Planspecifiek Voorliggend plan voorziet in de bouw van 143 wooneenheden in bestaand woongebied. In het document Beleidsregels parkeren bij nieuwbouwprojecten Dordrecht (2020) van de gemeente Dordrecht wordt de autoparkeerbehoefte van een nieuwbouwproject berekend op basis van de parkeernormen en, indien er sprake is van een combinatie van functies binnen het project, wordt rekening gehouden met

Pagina 33 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

aanwezigheidspercentages. Volgens de Beleidsregels parkeren bij nieuwbouwprojecten valt de planlocatie in ‘rest bebouwde kom’. Parkeren De parkeernorm van woningen wordt bepaald aan de hand van de gebruiksoppervlakte van de woning. Het is echter niet altijd noodzakelijk om de parkeernormen voor 100% mee te tellen. Sommige parkeerplaatsen kunnen namelijk ‘dubbel’ gebruikt worden. Voor ontwikkelingen moet daarom een parkeerbalans opgesteld worden met gebruikmaking van ‘aanwezigheidspercentages’. In dit geval geldt er een aanwezigheidspercentage van 90%. Daarnaast is het plangebied gelegen in de nabijheid van openbaar vervoer voorzieningen. Er mag daarom een reductiepercentage worden toegepast. Voor het plangebied zijn de volgende reductiepercentages relevant: • • •

Binnen 500 m CS Binnen 1000 m CS Fietsvoorziening OV hoog

< 20% < 10% < 10 %

In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte verder uiteengezet. Er is hierbij uitgegaan van het maximum aantal woningen dat per type realiseerbaar is. In dit geval is dus ook de optie meegenomen om van twee appartementen in de appartementencomplexen vier maisonnettes te realiseren. Een deel van de grondgebonden sociale huurwoningen is gelegen binnen een straal van 500 meter ten opzichte van het station Dordrecht. Hierbij is een reductiefactor van 30% toegepast (inclusief de 10% voor de fietsvoorziening). Bij de overige woningen en appartementen is een reductiefactor van 20% aangehouden, deze vallen binnen een straal 1000 meter ten opzichte van het station Dordrecht.

Parkeerbehoefte norm GB 90-150m2 - sociaal binnen 500m

aantal kencijfer

behoefte

aanwezigheid % behoefte reductie behoefte

24

1,20

29

0,90

26

-0,30

18

GB 90-150m2 - sociaal

15

1,20

18

0,90

16

-0,20

13

GB 90-150m2 - koop

14

1,70

24

0,90

21

-0,20

17

APP 60-90 m2 - sociaal

88

1,00

88

0,90

79

-0,20

63

Bezoek

141

0,30

42

0,80

34

-0,20

27

totaal

201

177

139

In totaal zijn er 139 parkeerplekken benodigd voor voorgenomen ontwikkeling. In overleg met de gemeente is besloten om voor het plan 140 parkeerplaatsen als eis aan te houden. In het ontwerp zijn 140 parkeerplaatsen opgenomen. Het plan voldoet daarmee aan de vereiste parkeernorm. Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie kan worden bepaald aan de hand van de parkeerkencijfers van het CROW. Per woningtype geldt de volgende verkeersgeneratie per etmaal: • Huur appartement sociaal 3,2 - 4 (gem. = 3,6) • Huur huis sociale huur 4,5 - 5,3 (gem. = 4,9) • Koop huis tussen/hoek 6,7 – 7,5 (gem. = 7,1) Wanneer de gemiddelde verkeersgeneratie vermenigvuldigd wordt met het desbetreffende aantal woningen kan de totale verkeersgeneratie worden bepaald. Ook in dit geval wordt uitgegaan van het maximum aantal woningen dat per woningtype realiseerbaar is. • Huur appartement sociaal 3,6 x 90 = 324 Pagina 34 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

• •

Huur huis sociale huur Koop huis tussen/hoek

4,9 x 39 = 191,1 7,1 x 14 = 99,4

De totale verkeersgeneratie bedraagt (614,5) 615 bewegingen per dag. Gezien het feit dat de omliggende verkeersstructuur ingericht is om de verkeersgeneratie van 80 grondgebonden woningen op te vangen, wordt de verkeersstructuur in staat geacht om de verkeersgeneratie van de nieuwe planontwikkeling, waarvan het merendeel van de woningen uit sociale huur appartementen bestaan, te kunnen verwerken. Geconcludeerd kan worden dat het aspect verkeer en parkeren geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

4.11 Energietransitie en Duurzaamheid De energietransitie betekent de overgang van fossiele brandstoffen zoals gas, kernenergie en steenkolen naar volledig duurzame energie. Duurzame, groene energie kennen we nu al vanuit zon, wind, biomassa en water. Duurzaamheid en energietransitie zijn continue processen; concrete afspraken zijn gemaakt in het Klimaatakkoord van 28 juni 2019 en het programma ‘Nederland Circulair in 2050’. Dit betekent onder andere in 2030 bijna de helft minder CO2 uitstoot realiseren dan in 1990. Met de plannen kan het kabinet een belangrijk startschot geven voor opschaling van de energietransitie. Regelgeving Per 1 juli 2018 is de wet Voortgang Energietransitie (wet VET) van kracht geworden, die zegt dat het niet meer is toegestaan om nieuwbouw met aardgas te realiseren, tenzij de gemeente beslist dat er zwaarwegende belangen zijn om hier van af te wijken. Per 1 januari 2021 is BENG (Bijna Energieneutrale Gebouw eisen) van kracht, met een ambitie naar volledig energieneutraal. Daarmee worden strengere eisen gesteld om zo het energieverbruik te verlagen. Met deze wijziging moeten vanaf 1 januari 2021 alle nieuw te bouwen gebouwen, zowel woningen als uitiliteitsbouw, voldoen aan de BENG eisen. De eisen zijn onafhankelijk van de energiedrager; wel is een minimum aandeel hernieuwbare energie vereist.

Planspecifiek De woningen worden bijna energieneutraal gebouwd. Er worden zonnepanelen geplaatst op de daken van de grondgebonden woningen en op de daken van de vier appartementengebouwen. Er wordt gebruikt gemaakt van stadsverwarming, waarbij de afvalwarmte die vrijkomt bij het opwekken van stroom of bij het verbranden van afval wordt gebruikt. Het gebruik van gas is hierdoor niet nodig.

Pagina 35 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

5 Juridische planbeschrijving Plansystematiek Het bestemmingsplan ‘Het Witte Dorp’ heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van woningen. Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht op het vigerende bestemmingsplannen ter plaatse waaronder ‘Krispijn’, ‘‘8e herziening Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat noord -Rode Dorp’ te Dordrecht en bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en planregels. De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. Voor iedere bestemming is een toegesneden bebouwingsregeling opgenomen. In het kader van de landelijke uniformering en standaardisering voldoet het plan aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Opzet van de regels Overeenkomstig de SVBP2012 zijn de regels van voorliggend bestemmingsplan onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. Hoofdstuk 3 en 4 bevatten de algemene regels respectievelijk de overgangs- en slotregels. Hierna wordt de inhoud van de regels per hoofdstuk kort toegelicht. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn regels gegeven voor de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen, zoals die zijn aangegeven op de verbeelding. Per bestemming zijn in de bestemmingsomschrijving de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Daarnaast is per bestemming bepaald welke vormen van bebouwing zijn toegestaan. In beginsel zijn hoofdgebouwen uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken, waarbij dient te worden voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (met name de maximale goot- en/of bouwhoogte).

De verschillende bestemmingen bevatten, indien nodig, specifieke gebruiksregels. Per bestemming is daarnaast bepaald in welke gevallen burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bestemmingsplan. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen. Hoofdstuk 3 - Algemene regels Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels: • de anti-dubbeltelbepaling; • algemene bouwregels; • algemene aanduidingsregels; • algemene afwijkingsregels; • algemene wijzigingsregels; • overige regels. Pagina 36 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels Hoofdstuk 4 van de regels bevat twee artikelen. In het eerste artikel is het overgangsrecht opgenomen, zoals dat ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het tweede artikel bevat de slotregel. In de slotregel is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

De bestemmingen In het plangebied zijn verschillende bestemmingen weergegeven. Hieronder wordt een nadere beschouwing gegeven van deze bestemmingen. Artikel 3 Groen De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd om de belangrijke groenstructuren in het plangebied vast te leggen. De groenonderdelen die expliciet groen moeten blijven. Binne de bestemming Verkeer zijn ook groenstroken mogelijk maar die kunnen na een kleine wijziging of een eventuele reconstructie binnen de bestemming verplaatst worden. De regels voor Groen zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Krispijn’. Artikel 4 Tuin De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd om de voortuinen van de nieuw beoogde woningen planologisch vast te leggen. In de bestemming wordt geregeld wat toegestaan is in de voortuinen. Door deze bestemming kan geregeld worden dat het straatbeeld behouden blijft zoals beoogd. De regels voor Tuin zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Krispijn’. Artikel 5 Verkeer De gronden met de bestemming ‘Verkeer’ omvatten de gronden in de openbare ruimte met als hoofddoel het afwikkelen van het verkeer. In deze bestemming zijn ook nog groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, etc. toegestaan. Deze functies zijn onderling uitwisselbaar. De regels voor Verkeer zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Krispijn’.

Artikel 6 Wonen De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd om de nieuw beoogde woningen planologisch mogelijk te maken. De regels voor Wonen zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Krispijn’. De niet relevante planregels uit het bestemmingsplan ‘Krispijn’ zijn komen te vervallen. Artikel 7 Waarde – Archeologie – 3 Deze dubbelbestemming is opgenomen om de eventueel in de ondergrond aanwezige archeologische waarden afdoende te beschermen. Er mogen geen graafwerkzaamheden dieper dan voorgeschreven diepten uitgevoerd worden alvorens archeologisch onderzoek bepaald dat er geen waarden aanwezig zijn dan wel dat deze veiliggesteld zijn. De regels voor Waarde – Archeologie – 3 zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Krispijn’.

Pagina 37 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

6 Maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid Naast ruimtelijke uitvoerbaarheid wordt de beoogde ontwikkeling van het plangebied ook getoetst aan economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Economische uitvoerbaarheid Op grond van de Grondexploitatiewet dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het vaststellen van het bestemmingsplan of ander ruimtelijk plan, tenzij de economische uitvoerbaarheid anderszins is gegarandeerd. De procedurekosten voor het plan worden middels de gemeentelijke legeskosten op initiatiefnemer verhaald. Vanuit het plan vloeien geen overige kosten of risico’s voort die voor rekening van de gemeente zijn. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee verzekerd.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Communicatie bewoners en omwonenden Witte Dorp 3 fases De uitverhuizing van het Witte Dorp is opgeknipt in 3 fases. De eerste 2 fases zijn inmiddels volledig uitverhuisd. Hier zitten enkel nog tijdelijk (intermediaire) huurders. Fase 3 is nu volop in uitvoering. De helft van de reguliere huurders is inmiddels vertrokken met de laatste zijn we nu bezig. Bewoners Eerst brieven naar bewoners in 2017 Nadat het nieuws over de voorgenomen sloop al jaren in de lucht hing zijn in 2017 alle bewoners door ons geïnformeerd over de voorgenomen sloop inclusief een planning. Deze brief staat in bijlage 7. Persoonlijke benadering en aandacht Nadat de mensen persoonlijk via brief door Woonbron zijn geïnformeerd heeft de uitverhuismakelaar contact met hen opgenomen. Het proces is telefonisch of via een huisbezoek toegelicht aan de bewoners. Hierbij is goed gekeken naar wat er eventueel nog extra nodig is buiten urgentie en de uitverhuiskostenvergoeding om. Hiermee wordt onder andere bedoeld het actief meezoeken bij een passende woning, extra hulp bij verhuizingen. Er is veel persoonlijke aandacht geweest voor de bewoners die het nodig hadden en hebben. Ook is er actief gemonitord of bewoners actief reageren via Woonkeus met hun urgentie. Tot nu toe heeft deze inzet er in geresulteerd dat de uitverhuizingen soepel verlopen.

Media Onder andere het AD heeft aandacht besteed aan de ontwikkelingen in het gebied. Ook omdat Trivire hier aan het ontwikkelen is en zij iets verder voorlopen (zo’n 7 maanden) in de planvorming. 27 januari 2022 Het witte dorp in Dordrecht verandert in een rode woonwijk met 143 huur- en koopwoningen | Dordrecht | AD.nl

Pagina 38 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

18 januari 2022 > premium artikel De sloopkogel gaat in het huis waar Piet en Diny 42 jaar lang woonden: ‘We zijn vanuit hier nog getrouwd’ | Dordrecht | AD.nl 17 december 2021 > premium artikel Het Witte Dorp in Dordt verdwijnt: wijk is verouderd en wordt gesloopt | Dordrecht | AD.nl 22 juli 2021 > premium artikel Honderden sociale huurwoningen in Dordrecht maken plaats voor nieuwbouw | Dordrecht | AD.nl Omwonenden De omwonenden zijn geïnformeerd via de projectwebsite, nieuwsbrief, informatiemiddag/persoonlijk gesprek. Op korte termijn informeren wij omwonenden per brief en verwijzen wij daarbij naar onze projectwebsite. De projectsite is enerzijds bedoeld voor de externe informatievoorziening en anderzijds om straks de verhuur en verkoop van de woningen te promoten. Op de site is ook de mogelijkheid tot het stellen van vragen en het geven van opmerkingen. Gedurende de verdere planvorming en bij genoeg animo zal een bewonersavond/middag georganiseerd worden waarbij ook de architect aanwezig is. Zo kan op een persoonlijke manier uitleg geven worden over de plannen en planning. Vooroverleg en ontwerpfase Voor het plan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Het bevoegd gezag stuurt de aanvraag en het ontwerpbesluit toe aan de betreffende instanties in het kader van het vooroverleg. Het in artikel 3.3.1.

van het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven overleg wordt onder andere gevoerd met: 1. Provincie Zuid-Holland 2. Waterschap de Hollandse Delta 3. Tennet 4. Omgevingsdienst Haaglanden 5. Stedin 6. Gasunie 7. Veiligheidsregio De ontwerpbesluit op het bestemmingsplan wordt voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens de ter inzage is het voor eenieder mogelijk een zienswijze in te dienen. Tegen het definitieve besluit kunnen alleen belanghebbenden bezwaar maken en in beroep gaan.

Pagina 39 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

7 Bijlagen 1. Akoestisch onderzoek Witte Dorp, Weel geluidadvies, PLA 21.05, 24 september 2021, aangepast 29 juni 2022; 2. Ecologisch onderzoek, Ecoresult, kenmerk ER20210622v01, 16-07-2021; 3. Aeriusberekening Het Witte Dorp, RtiKw1xj6BXV, 3 augustus 2021; 4. Advies Archeologie, Gemeente Dordrecht – Charlotte de Bourbonstraat e.o, 13 april 2021; 5. Verkennend Bodemonderzoek Het Witte Dorp Dordrecht, RPS, NL202018807-R21-539, 7 juni 2021; 6. Watertoets Witte Dorp, 12-01-2022; 7. Brief 2017 naar de bewoners.

Pagina 40 Toelichting bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) te Dordrecht

Regels bestemmingsplan “7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp)” Planstatus: ontwerp Plan identificatie: NL.IMRO.0505.BP197Hercharlotzd-2001

Inhoudsopgave 1 Inleidende regels .................................................................................................................................. 3 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 3 Artikel 2 Wijze van meten ................................................................................................................... 7 2 Bestemmingsregels .............................................................................................................................. 8 Artikel 3 Groen .................................................................................................................................... 8 Artikel 4 Tuin ....................................................................................................................................... 9 Artikel 5 Verkeer................................................................................................................................ 10 Artikel 6 Wonen................................................................................................................................. 11 Artikel 7 Woongebied........................................................................................................................

12 Artikel 8 Waarde - archeologie - 3..................................................................................................... 14 3 Algemene regels ................................................................................................................................. 16 Artikel 9 Anti-dubbeltelregel ............................................................................................................. 16 Artikel 10 Algemene bouwregels ...................................................................................................... 16 Artikel 11 Algemene gebruiksregels .................................................................................................. 17 Artikel 12 Algemene afwijkingsregels ............................................................................................... 18 4 Overgangs- en slotregels .................................................................................................................... 19 Artikel 13 Overgangsrecht ................................................................................................................. 19 Artikel 14 Slotregel ............................................................................................................................ 20

2

1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 het plan Het bestemmingsplan 7e herz Krispijn, locatie Charlotte de Bourbonstraat (Witte dorp) met identificatienummer NL.IMRO.0505.BP197Hercharlotzd-2001 van de Gemeente Dordrecht. 1.2 bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 aanduiding Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aanduidingsgrens De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5 aanbouw Een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat als een uitbreiding van dat hoofdgebouw te beschouwen is, zoals een bijkeuken, serre, berging, magazijn. Onder aanbouw wordt mede verstaan een uitbouw. 1.6 aan huis verbonden beroep Een dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. 1.7 afvalinzamelvoorziening Geheel of gedeeltelijk onder peil gelegen bouwwerken/voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke.

1.8 archeologisch deskundige Een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van archeologie. 1.9 archeologische waarde De aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de indag gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden. 1.10 atelier De werkruimte van een kunstenaar.

3

1.11 bebouwing Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.12 bebouwingspercentage Een verbeelde of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dan wel bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd. 1.13 bed en breakfast Het op kleinschalige wijze tegen betaling verstrekken van kortstondig toeristisch nachtverblijf in een woning door de bewoner van de woning.

1.14 beperkt zelfredzame personen Hiervan is sprake bij de volgende functies: gezondheids- en zorgfuncties, opvang- en onderwijsfuncties voor kinderen tot en met 12 jaar. 1.15 bestaand (in relatie tot bebouwing) Bebouwing aanwezig ten tijde van de terinzageligging van het ontwerp-bestemmingsplan. 1.16 bestaand (in relatie tot gebruik) Gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan. 1.17 bestemmingsgrens De grens van een bestemmingsvlak. 1.18 bestemmingsvlak Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.19 bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.20 bouwgrens De grens van een bouwvlak. 1.21 bouwperceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.22 bouwperceelgrens De grens van een bouwperceel. 1.23 bouwwerk Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

4

1.24 bouwvlak Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.25 bijgebouw Een gebouw dat zowel in bouwkundig, als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.26 bijbehorend bouwwerk Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. 1.27 eerste verdieping Tweede bouwlaag van de woning of het woongebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen. 1.28 gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.29 geluidsgevoelige functies in de zin van de Wet geluidhinder Hieronder worden verstaan: woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan de genoemde (t.w. verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven), alsmede de terreinen die behoren bij de andere gezondheidszorggebouwen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, alsmede woonwagenstandplaatsen. NB.

Delen van een onderwijsgebouw die niet zijn bestemd voor geluidsgevoelige onderwijsactiviteiten, maken voor de toepassing van de Wet geluidhinder geen deel uit van een onderwijsgebouw. 1.30 hoofdgebouw Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.31 peil 1. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van afgewerkte maaiveld ter plaatse van het te bouwen bouwwerk. 1.32 seksinrichting Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voerof vaartuig), waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden; onder 5

seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam-)prostitutiebedrijf (waaronder begrepen een seksclub), een privéhuis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop als dan niet in combinatie met elkaar. 1.33 straatmeubilair Bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals: 1. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken; 2. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame; 3. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen; 4. afvalinzamelvoorzieningen. 1.34 vrij beroep Een beroep uitgeoefend op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied. 1.35 wonen Het houden van verblijf, het huren en tevens (laten) bewonen van onzelfstandige woonruimte of het gehuisvest zijn in een huis/woning, evenwel met uitzondering van woonvormen met een maatschappelijk karakter met intensieve begeleiding, met dien verstande dat bewoning in onzelfstandige woonruimte in een pand beperkt is en blijft tot maximaal vier personen.

1.36 wooneenheid een (gedeelte van een) gebouw/pand, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding, en/of voor de huisvesting van maximaal drie personen naast de huishouding, of voor de huisvesting van maximaal vier personen, evenwel met uitzondering van woonvormen met een maatschappelijk karakter met intensieve begeleiding. 1.37 zorgwoning Een zelfstandige wooneenheid gerelateerd aan een zorginstelling, evenwel zonder intensieve begeleiding.

6

Artikel 2 Wijze van meten Voor de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.2 de goothoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3 de oppervlakte van een bouwwerk Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.4 de inhoud van een bouwwerk Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.5 de afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens Vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens. 2.6 de bedrijfsvloeroppervlakte Binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten.

7

2 Bestemmingsregels Artikel 3 Groen 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. beplantingen, grasvelden, bloemperken, tuinen; 2. water; 3. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, recreatievoorzieningen, verhardingen, voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen, 3.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 3.2.1 Bouwen algemeen Toegestaan zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste: 1. erfafscheidingen 2 m; 2. lichtmasten 9 m; 3. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 4 m;

8

Artikel 4 Tuin 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuin; b. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, parkeren, groen en water. 4.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels. 4.2.1 Bouwen algemeen Toegestaan zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van carports. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste voor: 1. erfafscheidingen 1 m 2. vlaggenmasten 9 m 3. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 4 m

9

Artikel 5 Verkeer 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. rijwegen; b. verblijfsgebieden (pleinen, voetgangersgebieden); c. parkeerplaatsen; in samenhang daarmee d. groenvoorzieningen; e. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen. 5.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels. 5.2.1 Bouwen algemeen Toegestaan zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 5.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. de oppervlakte bedraagt ten hoogste 10 m2; b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 3 m; c. in afwijking van het bepaalde in sub a bedraagt de oppervlakte van een garage ten hoogste 25 m². 5.2.3 Bouwwerken. geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 12 m. 5.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. artikel 5 lid 1 voor het aanbrengen van luifels, balkons, reclame-uitingen ten behoeve van de aangrenzende bebouwing met een dieptemaat van maximaal 2 m en een vrije doorgang van 4.20 m boven een rijweg en 2.20 m boven een voetpad/verblijfsgebied.

10

Artikel 6 Wonen 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. tuinen en erven; c. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals (voet)paden ,verhardingen en groen, d. straatmeubilair; e. in- en uitritten; f. voorzieningen van algemeen nut; g. waterhuishoudkundige voorzieningen 6.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels. 6.2.1 Bouwen algemeen Toegestaan zijn hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 6.2.2 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 14; b. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'; c. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste de in de verbeelding aangegeven hoogtemaat. 6.2.3 Bijbehorende bouwwerken behoudens vergunningvrije bouwwerken als bedoeld in artikel 2 bijlage II Besluit omgevingsrecht zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan 6.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde behoudens vergunningvrije bouwwerken als bedoeld in artikel 2 bijlage II Besluit omgevingsrecht zijn geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan; 6.2.5 Verplichte kruipruimte ten behoeve van het warmtenet Met het oog op een duurzaam energiesysteem wordt onder gebouwen een kruipruimte aangelegd en in stand gehouden ten behoeve van de aanleg van een warmtenet.

In plaats van een kruipruimte is ook een andere gelijkwaardige maatregel toegestaan.

11

Artikel 7 Woongebied 7.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; met de daarbijbehorende: b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

wegen, pleinen, (woon)straten en paden; verblijfsgebied; tuinen, erven en terreinen; objecten voor beeldende kunst; straatmeubilair; in- en uitritten; kunstwerken; parkeer- en verkeersvoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen; voorzieningen van algemeen nut; waterhuishoudkundige voorzieningen

7.2 Bouwregels 7.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 129; b. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; c. de voorgevel van het hoofdgebouw mag worden gebouwd in of op maximaal 3 meter achter de voorste bouwgrens; d. uitsluitend de volgende woningtypen mogen worden gebouwd: 1. aaneengebouwde woningen; 2. gestapelde woningen; 3. de diepte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 20 meter; 4. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding. 7.2.2 Bijbehorende bouwwerken Behoudens vergunningvrije bouwwerken als bedoeld in artikel 2 bijlage II Besluit omgevingsrecht zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan. 7.2.3 Voorzieningen van algemeen nut Voor het bouwen van voorzieningen van algemeen nut gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter; b. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 10 m². 7.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Behoudens vergunningvrije bouwwerken als bedoeld in artikel 2 bijlage II Besluit omgevingsrecht zijn geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. 12

7.2.5 Verplichte kruipruimte ten behoeve van het warmtenet Met het oog op een duurzaam energiesysteem wordt onder gebouwen een kruipruimte aangelegd en in stand gehouden ten behoeve van de aanleg van een warmtenet. In plaats van een kruipruimte is ook een andere gelijkwaardige maatregel toegestaan.

13

Artikel 8 Waarde - archeologie - 3 8.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde – Archeologie- 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden. 8.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 8.2.1 Algemeen a. bouwen ten behoeve van de in artikel 8 lid 1 bedoelde bestemming is niet toegestaan; b. de krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen en de met omgevingsvergunning ingevolge de artikelen 26 toelaatbare bouwwerken zijn niet toegestaan. 8.2.2 Uitzonderingsregel In afwijking van artikel 8 lid 2.1 sub b mag worden gebouwd voor andere op deze gronden a. geldende bestemming(en), mits: b. wordt gebouwd in overeenstemming met de bouwregels van de desbetreffende bestemming; c. de bouwwerken en de fundering niet dieper liggen dan 100 cm beneden het maaiveld; d. de gezamenlijke oppervlakte van de heipalenplan -inclusief grondverdringing- niet meer dan 5% van het te bebouwen oppervlak bedraagt. 8.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 8 lid 2.1 met inachtneming van de volgende regels: a. de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad; b.

een omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan: c. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft blijkens archeologisch onderzoek aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn; d. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft een rapport overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein in voldoende mate worden veilig gesteld; e. de betrokken archeologische waarden worden door de bouwactiviteiten niet f. geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld regels te verbinden gericht op: g. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; h. het doen van opgravingen; i. begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologisch deskundige.

14

j.

voordat over het verlenen van de omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld wordt beslist, winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige.

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 8.4.1 Vergunning Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het uitvoeren van grondwerkzaamheden, waaronder ook worden gerekend het woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen, en aanleggen, vergraven of verruimen van sloten, vijvers en andere waterpartijen; b. het rooien van bomen waarbij de stobben worden verwijderd; c. het verlagen van het waterpeil. 8.4.2 Uitzondering Het verbod in artikel 8 lid 4.1 geldt niet voor: a. het uitvoeren van normale onderhoudswerkzaamheden; b. het uitvoeren van grondwerkzaamheden als bedoeld onder a. tot een diepte van minder dan 100 cm beneden het maaiveld en tot een oppervlakte van 50 m²; c. het vervangen van bestaande riolering en andere ondergrondse kabels en leidingen, indien de afmetingen en horizontale en verticale ligging van de leidingen niet veranderen; d. het verrichten van archelogisch onderzoek door een deskundige archeoloog; e.

het verrichten van werken en werkzaamheden waarvoor met inachtneming van het bepaalde in artikel artikel 8 lid 2.2 of artikel 8 lid 3 een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend. 8.4.3 Voorwaarden Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8 lid 4.1 wordt alleen verleend indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen de archeologische waarden van deze gronden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind. 8.4.4 Advies Voordat over het verlenen van de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8 lid 4.1 wordt beslist, winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige.

15

3 Algemene regels Artikel 9 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene bouwregels 10.1 Bestaande bouwwerken In die gevallen dat hoogten, inhoud, aantallen en / of oppervlakten, van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op de dag van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer of minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen de bestaande maten en hoeveelheden als maximaal respectievelijk minimaal toelaatbaar worden aangehouden. 10.2 Ondergronds bouwen 10.2.1 Algemeen De regels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, alsmede ter verbinding van gebouwen; b. gebouwd mag worden tussen peil en 3,5 m onder peil. 10.2.2 Afwijken Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 10 lid 2.1 sub a ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. de hoogte van kelders bedraagt ten hoogste 10 cm beneden peil; b.

de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m, met dien verstande dat in geval van kelderbouw in belendende percelen in de zijperceelsgrens mag worden gebouwd; c. kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel. 10.3 Ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen de aanduiding 'bouwvlak' of de aanduiding 'bestemmingsvlak' worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en reclame-uitingen, buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 0,50 m wordt overschreden.

16

Artikel 11 Algemene gebruiksregels 11.1 Algemeen Onder strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval begrepen: a. het opslaan van hout en aannemersmaterialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gericht gebruik van de gronden; b. het gebruik als opslagplaats van onbruikbare of althans aan hun persoonlijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; c. het gebruik van onbebouwde gronden of het gebruik van bouwwerken ten behoeve van doeleinden van handel of bedrijf, een prostitutiebedrijf daaronder mede begrepen; d. het gebruik van bijgebouwen voor zelfstandige bewoning; e. het gebruik van bouwwerken als belhuis/internetcafé, behoudens in die gevallen waarin dit uitdrukkelijk is toegestaan; f. het gebruik van bouwwerken waarin detailhandel is toegestaan voor de verkoop van vuurwerk, behoudens in die gevallen waarin dit uitdrukkelijk is toegestaan; g. het gebruik van bouwwerken voor de opslag van vuurwerk, behoudens in die gevallen waarin dit uitdrukkelijk is toegestaan.