20210528 - Basisanalyse Binnenstad Dordrecht.pdf
Tekst van het document
Basisanalyse Binnenstad Dordrecht
P00810 – 28 oktober 2020
Inhoud 1. Vraagontwikkeling 2. Aanbodontwikkeling 3. Relevante trends 4. Vervolgstappen
Vraagontwikkeling
Samengevat:
Gemeente Dordrecht
• 2020 Inwoners
2030
119.284
Verschil
123.180
gemiddelde (€ 26.000)
+ 4%
•
Leefstijlen gemeente Dordrecht
Aantal inwoners stijgt met 4% in 2030
Gemiddeld inkomen € 25.100 per inwoner
Leeftijdsopbouw gemeente Dordrecht
Inkomen 3,6% lager dan landelijk
•
Accent leeftijdsgroep 45 - 65 jaar
•
Dominante leefstijlen inwoners ‘gezellig lime’ & ‘rustig groen’:
Uitbundig geel
19%
Gezellig lime
7%
0 t/m 15
16%
18%
8%
15 t/m 25 12%
25 t/m 45 45 t/m 65
Rustig groen 8%
Ingetogen aqua 14%
24%
> 65
28%
25%
Stijlvol en luxe blauw 20%
Ondernemend paars Creatief en inspirerend rood
Bron: CBS Statline; Staat van Zuid-Holland; Primos, peildatum oktober 2020
gezelligheid, ontspanning, rust
Vraagontwikkeling
Samengevat:
Centrum Dordrecht
•
gemiddelde (€ 26.000)
€ 32.400 per inwoner •
Accent leeftijdsgroep 45 - 65 jaar
•
Koopkrachtbinding dagelijks: 17%
8.915 inwoners in 2020
plus 1% t.o.v. 2016
•
Toevloeiing dagelijks: 18% vergelijkbaar met 2016
Leeftijdsopbouw centrum Dordrecht
•
9% 21%
Inkomen 25% hoger dan landelijk
Koopkrachtbinding niet-dagelijks: 32%
0 t/m 15 11%
15 t/m 25
plus 2% t.o.v. 2016
25 t/m 45 45 t/m 65
> 65 30%
29%
•
Toevloeiing niet-dagelijks: 42% minus 1% t.o.v. 2016
Bron: CBS Statline (2018, 2020); KSO (2018)
Binnenstad Dordrecht
Basis deelgebieden ingetekend tijdens sessie Vastgoed
Aanbodontwikkeling
Omvang detailhandel & commerciële diensten Centrum Dordrecht Aantal winkels
Vergelijkbare centra
Omvang in m² WVO
Aantal winkels
Omvang in m² WVO
Supermarkt
5
5.473
7
5.577
Overig dagelijks
66
4.864
54
4.723
Totaal dagelijks
71
10.337
61
10.299
Mode & Luxe
161
32.709
124
26.417
Vrije Tijd
46
7.481
32
5.701
In/Om Huis
51
8.751
45
8.562
Detailhandel overig
35
3.038
24
2.489
Totaal niet-dagelijks
293
51.979
225
34.536
Totaal detailhandel
364
62.316
286
44.835
Horeca
153
12.773
196
17.697
Cultuur & Ontspanning
34
5.550
25
4.641
Totaal leisure
187
18.323
221
22.338
Totaal diensten
127
6.894
120
8.118
Totaal leegstand
81
18.139
69
12.434
Bron: Locatus, checkdatum juni/augustus 2020
Aanbodontwikkeling
Aanbod ten opzichte van vergelijkbare plaatsen
in m² winkelvloeroppervlak
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd Centrum Dordrecht
In/Om Huis
Leisure
Diensten
Leegstand
Vergelijkbare centra
Samengevat: • Dagelijks aanbod vergelijkbaar met benchmark • Sterke omvang aanbod in Mode & Luxe branche • Leisure aanbod blijft achter; relatief weinig horeca • Diensten relatief sterk vertegenwoordigd
• Hogere leegstand dan benchmark Benchmark: Hilversum, Leiden, Hengelo, Delft
Leegstand
•
Leegstand accent in kernwinkelgebied
•
Bijna 50% aanvang/frictie
•
Leegstand van VKP en WVO hoger dan benchmark (10,7%, 17,2%)
•
Leestand hoger dan landelijk gemiddelde (ca. 8,4%)
Bestemmingsplan centrum Dordrecht
Positionering in de regio
Waardering centrum Dordrecht
Binnenstadsbarometer (ontwikkeling 2015-2019)
Economie
Identiteit
Inclusiviteit
Vastgoedwaarde
Pull-factoren
Socio-economische diversiteit
Bestedingspotentie
Evenementen*
Bereikbaarheid
Werkgelegenheid
Herkenbaarheid*
Ondersteunende voorzieningen
Investeringskracht*
openbare ruimte*
Veiligheid
Vestigingsklimaat
Marketing*
Levendigheid
Veerkracht
Governance*
Gemengd gebruik
Klimatologische duurzaamheid
Organisatiegraad
Bewonersdiversiteit
Economische duurzaamheid
Financiële verantwoordelijkheid
Bezoekersattractiviteit
Socio-culturele duurzaamheid
Beleidsvorming
Doelgroependiversiteit
Communicatie * Nog niet beschikbaar in Binnenstadsbarometer
Trends en ontwikkelingen
• Consument koopt meer online, versneld door corona
• Behoefte aan comfort, sfeer & beleving • Niet-dagelijks aanbod onder druk, m.n. Mode & Luxe • Horecasector cruciale rol als gastheer • Grenzen winkels, horeca, diensten vervagen, blurring • Transformatieopgave heroverweging winkellocaties, plafond horeca & vergrijzing/opvolging ondernemers zoeken naar andere invulling
Effecten coronavirus
Effecten algemeen • Consumenten geven minder uit • Drastische daling consumentenvertrouwen (-28% in sept.)
Prognose economie • 5,1% krimp in 2020 (CPB)
• Herstel hangt af van duur maatregelen
Retail, horeca en de binnenstad
• Retail krimpt met ca. 8% (ABN AMRO) • Krimp verschilt per branche • Omzet horeca krimpt met ca. 35% (Rabobank) • Met name binnenstad wordt hard geraakt
Economisch functioneren
Indicatie economisch functioneren detailhandel naar sector binnenstad Dordrecht op basis van rekenmethode:
Dagelijkse sector = Geen marktruimte* • Vloerproductiviteit -19% tov gemiddeld in 2020 • Vloerproductiviteit -16% tov gemiddeld in 2030
Groepen Mode & Luxe en Vrije Tijd = Geen marktruimte* • Vloerproductiviteit -31% tov gemiddeld in 2020 • Vloerproductiviteit -32% tov gemiddeld in 2030
*N.B.: uitgaven door toeristen zijn lastig te vatten. Deze bestedingen worden door KSO niet berekend in de koopstromen
Inspiratie alternatieve invullingen leegstand
‘Winkel van de toekomst’ – ROC Doetinchem
Startups Flexwerkplekken
Appeltje Eitje Taskforce Korte Keten
‘De Nieuwe Ambachtelijkheid’ Swapfietswinkel
Wonen
Popup store/atelier
Samengevat
Kortom: • Bevolking groeit met 4% tot 2030 • Bovengemiddelde leegstand, m.n. aanvang/frictie • Opvallend aanbod Mode & Luxe relatief groot,
Horecasector relatief klein • Indicatie geen marktruimte in detailhandel, vloerproductiviteit onder gemiddelde: Dagelijks -19%, Mode & Luxe en Vrij Tijd -31%
BRO Boxtel Bosscheweg 107
5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 BRO Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 BRO Tegelen Industriestraat 94
www.bro.nl | info@bro.nl
5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01