2-Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1.pdf

NOTA ZIENSWIJZEN EN REACTIES BESTEMMINGSPLAN MAASTERRAS FASE 1 Bijlage bij het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan Maasterras fase 1

Gemeente Dordrecht 20 mei 2025

INHOUD Inleiding

3

Verklarende woordenlijst

4

DEEL A

THEMATISCHE BEANTWOORDING VAN DE ZIENSWIJZEN EN REACTIES

5

DEEL B

BEANTWOORDING INDIVIDUELE ZIENSWIJZEN

13

DEEL C

BEANTWOORDING INGEKOMEN REACTIES INFORMATIEAVOND (3 april 2025)

141

DEEL D

STAAT VAN WIJZIGINGEN

147

BIJLAGEN I II III IV

154 Kaartfragmenten gewijzigde vaststelling Planregels na gewijzigde vaststelling Verbeelding na gewijzigde vaststelling Aanvullend ecologisch onderzoek

Afbeelding kaft:

impressie van een mogelijke invulling van het Maasterras fase 1 gezien in vogelvlucht vanaf de spoorbrug.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 2

INLEIDING Het ontwerpbestemmingsplan Maasterras heeft vanaf 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor eenieder ter inzage gelegen. In die periode zijn 45 zienswijzen ingediend bij de gemeenteraad. In deze nota beantwoordt het college alle zienswijzen en reacties die zijn binnengekomen en komt het naar aanleiding daarvan met voorstellen aan de gemeenteraad tot wijziging van het ontwerpbestemmingsplan. Toen het college op 12 december 2023 het ontwerpbestemmingsplan vaststelde was al duidelijk dat de ambities voor de ontwikkeling van Maasterras ingrijpen op de belangen die spelen in en rond het Maasterras. De gemeente heeft daarom ruim de tijd genomen om op basis van de ingekomen zienswijzen tot een zorgvuldige belangenafweging te komen. In deel A van deze nota is die belangenafweging aan de hand van een aantal relevante thema’s nader uitgewerkt. In deel B worden alle zienswijzen individueel beantwoord, voor de belangrijke thema’s wordt daarbij steeds terugverwezen naar de thematische beantwoording. Tevens wordt het advies van de commissie m.e.r. van een beantwoording voorzien. In deel C wordt ingegaan op de reacties die ingekomen zijn op een extra informatieavond die op 3 april 2025 is georganiseerd. In deel D tot slot wordt aangegeven welke wijzigingen het college voorstelt naar aanleiding van de ingediende zienswijzen.

Deze nota betreft een voorstel door het college aan de gemeenteraad. De gemeenteraad wordt gevraagd deze beantwoording te betrekken bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 3

VERKLARENDE WOORDENLIJST In deze nota worden een aantal termen gebruikt die nadere uitleg vragen: De nieuwe stedenbouwkundige variant: de stedenbouwkundige uitwerking die opgesteld is op basis van alle wijzigingen n.a.v. de zienswijzen. De variant ligt ten grondslag ligt aan het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan Maasterras fase 1. Deze variant betreft een proefverkaveling die gebruikt is om te komen tot de nota stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het bestemmingsplan laat ook toe dat een andere variant wordt ontwikkeld, zolang maar voldaan wordt aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Stedenbouwkundige randvoorwaarden: deze nota vervangt het stedenbouwkundig masterplan dat als bijlage 1 bij regels in het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen. De nota is als bijlage 1 bij de regels van het bestemmingsplan de vervanger van het masterplan. OER: het OmgevingsEffectRapport dat uitgevoerd is ten behoeve van het bestemmingsplan. De OER is het zelfde als een MER (milieueffectrapportage) maar dan uitgebreider met niet alleen milieuthema’s maar ook andere effecten op de leefomgeving. DE MER/OER betreft een onderzoek op basis van de Omgevingswet dat de gemeente verplicht om te onderzoeken of er alternatieven of varianten mogelijk zijn op de voorgenomen gebiedsontwikkeling met minder nadelige effecten op de leefomgeving.

Als onderdeel van de wettelijke procedure is ook advies van de onafhankelijke commissie m.e.r. verplicht. De gemeente heeft de commissie m.e.r. tweemaal om advies gevraagd. Een keer verplicht en een keer vrijwillig. Stadsbrug: hiermee wordt bedoeld de ‘verkeerbrug Dordrecht’ zoals die formeel bij Rijkswaterstaat genoemd wordt. Het betreft de huidige autobrug tussen Zwijndrecht en Dordrecht. Stamlijn: de goederenspoorlijn die loopt van Station Dordrecht tot in de Zeehaven van Dordrecht. Formeel betreft dit volgens ProRail een hoofdspoor. In deze nota wordt in plaats van de term stamlijn zo veel mogelijk de term Dordrecht zeehavenspoorlijn gebruikt. Voorkeursvariant of voorkeursalternatief: beide termen worden vaak door elkaar gebruikt maar betekenen hetzelfde. Namelijk de stedenbouwkundige uitwerking die in het ontwerpbestemmingsplan is gekozen en in de OER als voorkeur is uitgewerkt. Verder te noemen de voorkeursvariant. Weeskinderdijk Oost: betreft het deel van de bestaande straat Weeskinderendijk die de oostgrens van het plangebied vormt. De toevoeging Oost wordt in de nota gemaakt om het onderscheid te kunnen maken met de Weeskinderdijk die loopt ten noorden van het plangebied en de Weeskinderendijk Boven en Beneden ten zuiden van het plangebied. Weeskinderdijk Zuid: betreft de bestaande Weeskinderendijk Boven en Beneden ten zuiden van het plangebied.

De toevoeging zuid wordt in de nota gemaakt om het onderscheid te kunnen maken met de Weeskinderdijk Noord en Oost. De Weeskinderendijk Zuid wordt in de nieuwe stedenbouwkundige variant de Parkboulevard genoemd.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 4

DEEL A THEMATISCHE BEANTWOORDING In de beantwoording van de zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Maasterras (deel B) verwijzen we regelmatig naar de thematische beantwoording zoals opgenomen in dit deel A. Deze thematische beantwoording bevat de belangrijkste onderwerpen uit de zienswijzen en is hieronder per thema uitgewerkt. Thema: publiek belang – uitkomsten traject Bas Kurvers In de nationale omgevingsvisie en het daarbij behorende programma NOVEX zijn door het Rijk in Nederland 16 gebieden aangewezen die moeten bijdragen aan de grote nationale ruimtelijke opgaven zoals de bouw van voldoende (betaalbare) woningen. Een van die gebieden is de Zuidelijke Randstad. Afgesproken is om tot 2040 binnen dit gebied circa 170.000 woningen te bouwen in de 8 gemeenten langs de ‘Oude Lijn’ (de spoorlijn Leiden-Dordrecht) waarvan 70.000 op een 13-tal toplocaties langs de Oude Lijn en 100.000 woningen op goed bereikbare, binnenstedelijke plekken binnen de acht gemeenten. Dit is goed voor tweederde van de totale woningbouwopgave van ZuidHolland. Het moeten kwalitatief hoogwaardige locaties worden met een mix aan wonen, werken, duurzaamheid, gezondheid en klimaatadaptief. De spoorzone Dordrecht is een van die toplocaties.

Het Rijk vraagt de gemeente Dordrecht hiermee om een belangrijke bijdrage te leveren aan de toekomstige ruimtelijke opgave van Nederland in de vorm van een kwalitatief hoogwaardig woongebied binnen de spoorzone Dordrecht. De in 2021 door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelvisie is daar een eerste uitwerking van waarbij het plangebied Maasterras als grootste nog beschikbare locatie is aangewezen. Dordrecht heeft hiervoor intensieve publiek-publieke samenwerking gezocht. Eind 2020 hebben ProRail, NS, provincie ZuidHolland en Rijkswaterstaat op het hoogste niveau steun gegeven aan de Ontwikkelvisie voor het Maasterras. Om de locatie Maasterras te ontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardig woongebied is uitgebreid onderzoek gedaan en zijn diverse varianten en alternatieven onderzocht in het kader van de opgestelde OER. Het ontwerpbestemmingsplan (december 2023) laat de uitkomsten van dit onderzoek zien. De in het plan uitgewerkte voorkeursvariant laat zien hoe de opgave van het Rijk het beste ingevuld kan worden. Het ontwerpbestemmingsplan constateert gelijktijdig dat dit wel ingrijpende ruimtelijke ingrepen vraagt die belangen raken van diverse partijen in het gebied. Naast de bestaande bewoners in het plangebied worden ook de belangen van publieke partijen zoals Rijkswaterstaat, ProRail, NS, Havenbedrijf en gemeenten Zwijndrecht en Hendrik-Ido-Ambacht geraakt.

Het ontwerpbestemmingsplan houdt, volgens de zienswijzen van deze partijen, te weinig rekening met belangen zoals een goede autobereikbaarheid, het goederenvervoer per spoor en het economisch belang van de zeehaven (een van de andere NOVEX opgaves). Deze zienswijzen stellen de gemeente voor een lastig dilemma. Het tegemoet komen aan de belangen van deze partijen is realistisch gezien alleen mogelijk ten koste van een ander rijksbelang: het belang van een kwalitatief hoogwaardig woongebied. Het ontwerpbestemmingsplan en de opgestelde OER laten zien dat ingrepen in de aanwezige rijksinfrastructuur in het Maasterrasgebied essentieel zijn om te komen tot dit kwalitatief hoogwaardige woongebied met voldoende woningen. Daarbij is een substantiële vertraging van de bouw op het Maasterras dramatisch voor stad en regio en de gemeente Dordrecht heeft bij vertraging van de bouw een fors financieel risico.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 5

Om dit dilemma te kunnen doorbreken heeft de gemeente Dordrecht in november 2023 aan de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de Minister en Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat hulp gevraagd voor het maken van bestuurlijke keuzes in deze rijksinfrastructurele dossiers. Er is vervolgens, in opdracht van de ministeries BZK en IenW en de gemeente Dordrecht, een inventarisatie van oplossingsrichtingen in gang gezet en een onafhankelijk bemiddelaar aangesteld. Onder leiding van onafhankelijk adviseur Bas Kurvers is met de gemeente Dordrecht, I&W en VRO gewerkt aan een afrondende set bestuurlijke afspraken die de ontwikkeling van Maasterras fase I faciliteren. Na een intensieve afweging en afstemming met de betrokken publieke partijen heeft dit begin 2025 geresulteerd in een advies dat zich vertaald heeft tot bestuurlijke afspraken. Deze bestuurlijke afspraken betreffen in hoofdlijnen:     

De havenspoorlijn voor de Zeehaven blijft behouden Het spoorweg emplacement blijft behouden De stadsbrug behoud een functie voor autoverkeer van en naar Zwijndrecht De afspraak dat het Rijk financieel bijdraagt aan de ontwikkeling van het Maasterras Voortzetten samenwerking tussen gemeente en publieke partijen

Op basis van deze afspraken is de weg vrij gemaakt om het bestemmingsplan Maasterras fase 1 tot uitvoering te brengen. Die afspraken leiden nog wel tot een aantal planaanpassingen. Naast een positieve bestemming voor de zeehavenspoorlijn, het emplacement en het autoverkeer op de stadsburg zal ook de bestemming Woongebied beperkt wijzigen aan de noordrand en ter plaatse van de Weeskinderendijk beneden. De mogelijkheid voor een busbaan, zoals voorzien ter plaatse van de woningen Weeskinderendijk, kan vervallen. Voor een volledig overzicht van alle wijzigingen zie deel D van deze nota: de staat van wijzigingen. Omdat geen sprake is van aanpassingen die leiden tot een wezenlijk ander plan hoeft het ontwerpbestemmingsplan niet opnieuw ter inzage te worden gelegd. Thema: bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost In de zienswijzen van bewoners aan de Weeskinderendijk Oost wordt de gemeente verzocht de woningen aan de Weeskinderendijk Oost te behouden. In vervolg hierop heeft het Bewonersplatform Weeskinderendijk door Urban Space Studio een stedenbouwkundige variant laten opstellen voor de ontwikkeling van het Maasterras fase 1 met behoud van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost. De bewoners hebben daarbij ondersteuning gekregen van bureau Dietz. Dit bureau is eerder in het proces ingeschakeld om de bewoners te adviseren in het proces van het gevestigde voorkeursrecht.

Begin 2025 is ten behoeve van de uitwerking van deze variant een vakinhoudelijke technische werksessie georganiseerd met vertegenwoordigers van de eigenaren van DIETZ, Urban Space Studio en ambtelijke deskundigheid om in gesprek te gaan over de uitgangspunten achter het ontwerp/Quick Scan van Urban. Dat bood wederzijds de gelegenheid om kennis uit te wisselen over de technische uitgangspunten en gaf het platform de kans om het ontwerp/Quick Scan van Urban realistischer te maken. Dit bewonersinitiatief is op 4 maart 2025 aan de raadscommissie gepresenteerd en nader besproken in de raadscommissievergaderingen van 6 mei en 13 mei 2025.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 6

Het college heeft begrip voor deze zienswijze maar moet in de afweging van alle belangen ook de woningbouwopgave, zoals uitgewerkt in de omgevingsvisie, zwaar laten meewegen. Uiteindelijk heeft het college de afweging gemaakt dat vanwege ruimtelijke, (civiel)technische, programmatische en financiële redenen wordt vastgehouden aan de nieuwe stedenbouwkundige variant. In het raadsvoorstel bij het bestemmingsplan is dit nader onderbouwd. Deze afweging leidt tot de conclusie dat sloop van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost noodzakelijk is om het plan Maasterras fase 1 volgens de nieuwe stedenbouwkundige variant van de gemeente uitvoerbaar te maken. Ambtshalve leidt dit tot een aanpassing van de planverbeelding en de planregels. Voor het gehele plangebied wordt een minimale bouwhoogte van woningen voorgeschreven om te borgen dat in het plangebied voldoende woningen worden gebouwd. De huidige woningen aan de Weeskinderendijk Oost voldoen na de vaststelling niet meer aan deze minimale eis en worden daarmee wegbestemd. Deze aanpassing is nodig om te verzekeren dat er voldoende woningen kunnen worden gebouwd en het bestemmingsplan uitvoerbaar is. In deel D van deze nota is beschreven hoe het bestemmingsplan precies gewijzigd wordt. Conclusie De zienswijzen op dit thema achten wij ongegrond.

Het belang van de woningbouwopgave voor Dordrecht laten wij zwaarder wegen dan het belang van de huidige bewoners. In het bestemmingsplan wordt een regel toegevoegd die een minimale bouwhoogte aan de woningbouw voorschrijft. Thema Woonwagenlocatie In het plangebied is aan de Brand Buysstraat een woonwagencentrum gevestigd. In het ontwerpbestemmingsplan is de vraag of het woonwagencentrum moet verdwijnen nog in het midden gelaten. De opgenomen bestemming ‘Woongebied’ sluit de bouw van woonwagens niet uit. Het opgestelde Stedenbouwkundig Masterplan Maasterras (Mecanoo) in het ontwerpbestemmingsplan laat een ander beeld zien. In dat beeld is de woonwagenlocatie verdwenen en is woningbouw in hoge dichtheid voorzien. In de zienswijzen van bestaande bewoners wordt er op aangedrongen duidelijkheid te bieden. Bij voorkeur door de woonwagenlocatie expliciet toe te staan zodat uitplaatsing niet nodig is. Het college heeft begrip voor deze zienswijze. Vanuit de woningbouwopgave, zoals uitgewerkt in de omgevingsvisie, ziet zij echter geen mogelijkheden om het huidige woonwagencentrum in te passen in het ontwerp voor Maasterras. De opgave voor Dordrecht is om binnenstedelijk circa 11.000 nieuwe woningen te bouwen binnen de beperkte ruimte die daarvoor nog beschikbaar is. Het Maasterras is binnen de stad nog de enige locatie waar grootschalige woningbouwontwikkeling mogelijk is.

Conform het beleid van Rijk en provincie heeft de gemeente daarbij de taak om in de zones langs het spoor in zo'n hoog mogelijke dichtheid woningen te bouwen1. Dit beleid dwingt de gemeente er toe om op locaties die goed ontsloten zijn door openbaar vervoer (de spoorzone) in te zetten op hoge dichtheden en lage parkeernormen. Het handhaven van de woonwagenlocatie zou betekenen dat in het plangebied substantieel minder woningen gebouwd kunnen worden en daarmee het beleid doorkruist wordt om woningen te bouwen in zo hoog mogelijke dichtheid. Dat zou betekenen dat elders in de stad ruimte moet worden gevonden om die woningen te bouwen. Dat kan dan alleen op locaties die minder goed ontsloten zijn op openbaar vervoer en daarmee niet voldoen aan het beleid van Rijk en provincie. Om die reden maken wij de keuze in het bestemmingsplan een regel op te 1

Artikel 7.45b van de provinciale omgevingsverordening bepaalt dat een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen rekening houdt met een zo hoog mogelijke woningdichtheid.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 7

nemen die een minimale bouwhoogte voorschrijft. Daarmee wordt de huidige woonwagenlocatie feitelijk wegbestemd. In 2025 is een locatie-onderzoek gestart voor een nieuwe alternatieve locatie voor de woonwagenbewoners. Op basis van een eerste quick-scan stelt de gemeente dat er binnen de gemeentegrenzen van Dordrecht enkele kansrijke alternatieve locaties zijn. Op basis van nader locatie-onderzoek wordt na vaststelling van het bestemmingsplan een definitieve keuze gemaakt voor de nieuwe locatie. De bewoners van het huidige woonwagenkamp worden hierin tijdig over geïnformeerd en betrokken. Op maandag 24 maart 2025 is een inloopavond met de bewoners van het woonwagencentrum georganiseerd. Doel van inloopavond was bewoners inspraak te geven op de beoordelingscriteria die de gemeente wil hanteren bij de zoektocht naar geschikte alternatieve locaties. Tijdens deze avond is uiteindelijk met de bewoners afgesproken dat pas na vaststelling van het bestemmingsplan Maasterras fase 1 door de gemeenteraad, als er echt duidelijkheid is, nogmaals met hen een avond georganiseerd wordt om met hen verder te praten over het vervolgproces waaronder het inventariseren van wensen en ideeën van de bewoners van het woonwagenkamp. Gelet op het voorgaande en de noodzaak om in Dordrecht voldoende woningen te bouwen, achten wij verplaatsing noodzakelijk.

Het is de bedoeling om, na de vaststelling van het bestemmingsplan en op basis van geïnventariseerde geschikte alternatieve locatie(s), en bewonerswensen en ideeën, richting eind 2025 een besluit te nemen welke van de mogelijke alternatieve locaties wordt aangewezen. Conclusie De zienswijzen op dit thema achten wij ongegrond. Het belang van de woningbouwopgave voor Dordrecht dient zwaarder te wegen dan het belang van de huidige bewoners die op een andere locatie een nieuwe plek krijgen. In het bestemmingsplan wordt een regel toegevoegd die een minimale bouwhoogte aan woningbouw voorschrijft. Thema mobiliteit (parkeernorm + STOMP) Door de Dordtse woningbouwopgave van ruim 11.000 woningen, groei van 4.000 arbeidsplaatsen in 2040 en de sterke regionale ontwikkeling zal het aantal dagelijkse reizigers in, van en naar Dordrecht tot 2040 naar verwachting met ca. 13% toenemen (mobiliteitsplan Dordrecht 2040, vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 24 september 2024). De verwachting is dat richting 2040 de sterkste groei plaatsvindt in de automobiliteit tot circa 45.000 extra autoritten per etmaal, verspreid over alle wegen van Dordrecht.

Om deze schaalsprong van Dordrecht op te vangen is een transitieaanpak nodig waarbij langzaam verkeer (voetgangers en fietsers), waar mogelijk, voorrang krijgen op de auto door het toepassen van het ontwerpprincipe STOMP2 en de afwikkeling van het autoverkeer zoveel mogelijk via de hoofdwegen zoals de Laan der Verenigde Naties. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen zoals het Maasterras betekent deze transitieaanpak dat in het ontwerp de keuze wordt gemaakt om te bouwen in hoge dichtheid met een beperkt autogebruik. Alleen op die manier kunnen we een woonwijk realiseren met een goed woon- en leefklimaat. Toepassing van dit beleid levert op basis van het ontwerpbestemmingsplan per saldo een gemiddelde parkeernorm van 0,4 parkeerplaats3 per woning op (op basis van de reguliere parkeernorm minus diverse reductiefactoren en een maximaal aantal parkeerplaatsen van 900 stuks voor bewoners en 2

STOMP staat voor Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, Mobility as a Service (zoals deelauto's) en Parkeren (faciliteren van het autoverkeer). Dit betekent dat bij het ontwerpen van nieuwe wijken eerst gekeken worden naar stappen, trappen en openbaar vervoer en pas daarna na oplossingen met de auto.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 8

hun bezoekers in Maasterras fase 1). De parkeerberekening die na het ontwerpbestemmingsplan is uitgevoerd, op basis van aangepaste parkeerkencijfers per 1-1-2-25, laat zien dat een parkeernorm van 0,4 mogelijk is bij de bouw van 2.200 woningen, op basis van toepassing van gedeeltelijk dubbelgebruik. In verschillende zienswijzen wordt er op gewezen dat de opgenomen parkeernorm te laag is. Gevolg daarvan kan zijn dat deze norm in de praktijk niet te handhaven is en dat er toch meer parkeerplaatsen komen en daardoor ook meer verkeersbewegingen. Dat zal ook gevolgen hebben in relatie tot de uitgevoerde onderzoeken verkeer, geluid, luchtkwaliteit en stikstof. De uitkomsten van de OER zouden dan niet meer kloppen waardoor het bestemmingsplan niet had kunnen worden vastgesteld. De gemeente is het met de indieners van de zienswijzen eens dat sprake is van een lage parkeernorm, veel lager dan gebruikelijk in Dordrecht. Het gevolgde ontwerpproces – in het kader van de OER – laat echter zien dat de gemeente uitgaande van de bouw van 2.200 woningen qua parkeernorm feitelijk weinig ‘bewegingsruimte’’ heeft. Voor het bouwen van woningen met de gebruikelijke parkeernormen ontbreekt fysiek en financieel de ruimte en zijn de milieugevolgen vanwege de toename van het autoverkeer te groot.

Daarbij heeft de gemeente vanuit het nieuwe mobiliteitsbeleid de overtuiging dat nieuwe vormen en keuzes ten aanzien van mobiliteit bijdragen aan een hogere kwaliteit van de woonomgeving. Dit heeft gedurende het planproces tot het inzicht geleid dat het Maasterras alleen gebouwd kan worden als een lage parkeernorm het uitgangspunt vormt. De parkeernorm van gemiddeld 0,4 is – in samenhang met voorgenoemde STOMP principe - hiermee randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling van het Maasterras. In het verlengde van de ingediende zienswijzen zal het bestemmingsplan moeten worden geborgd dat de norm van 0,4 pp/woning ook echt voorwaardelijk is. In het bestemmingsplan zal daarom de regel worden opgenomen dat in het Maasterras nooit meer dan 900 parkeerplaatsen mogen worden gebouwd, dat is exclusief de 850 parkeerplaatsen die voor de binnenstad worden voorzien in een aparte parkeerhub binnen Maasterras (voorzien direct naast spooremplacement). Daarmee wordt geborgd dat we ook kunnen voldoen aan de uitkomsten van de diverse verkeers- en milieuonderzoeken. Tenslotte heeft in 2024 een uitgebreide consultatie met marktpartijen plaatsgevonden.

Uit die consultatie is gebleken dat de noodzaak voor de lage parkeernorm onderkend wordt en dat het haalbaar wordt geacht om binnen het plangebied circa 2.200 woningen af te zetten en (daarmee) te realiseren met een gemiddelde parkeernorm van 0,4 parkeerplaats per woning. Conclusie Een lage parkeernorm is noodzakelijk om de ambities voor Dordrecht en voor het Maasterras uitvoerbaar te maken. De zienswijzen zijn op dit onderdeel niet gegrond. De nieuwe parkeerberekening laat zien dat een parkeernorm van 0,4 ook mogelijk is bij 2.200 woningen. De parkeervisie Maasterras opgenomen als bijlage 11 bij het ontwerpbestemmingsplan is op dit onderdeel aangepast. Als het gaat om de borging en handhaving van de parkeernorm achten wij de zienswijzen wel gegrond. In het bestemmingsplan zal het maximaal aantal te realiseren parkeerplaatsen als norm worden vastgelegd zodat nooit meer verkeersgeneratie kan ontstaan dan aangenomen in alle onderzoeken.

3

In het ontwerpbestemmingsplan werd nog uitgegaan van een parkeernorm van gemiddeld 0,3 op basis een omvangrijker woonprogramma en parkeerkencijfers die inmiddels geactualiseerd zijn.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 9

Thema woningbouwprogramma (30% sociaal en voldoende betaalbare woningen) Door diverse indieners van zienswijzen wordt verzocht om in het plan voldoende betaalbare woningen en woningen voor diverse doelgroepen te bouwen, waaronder ruimte voor wooncoöperaties. Vanuit de gemeente wordt deze wens gedeeld. In het politiek akkoord 2022 – 2026 is het bouwen van voldoende betaalbare woningen één van de vijf focuspunten voor het college. Dit heeft deels ook een vertaling gekregen in het minimale percentage aan sociale en betaalbare woningen dat het bestemmingsplan voorschrijft. Minimaal 55% van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn. Daarnaast moet ook ruimte zijn voor woningen voor andere woonsegmenten. Dat is belangrijk voor een goede balans in onze stad met de versterking van de sociaaleconomische positie van onze inwoners en de stad als geheel en zorgt ook dat een proces tot doorstroming tot stand komt. Een verdergaande regulering in het bestemmingsplan wordt op dit moment niet verstandig geacht en is ook juridisch maar beperkt mogelijk. Het belangrijkste is dat er allereerst locaties beschikbaar komen om woningen te kunnen bouwen. Hoe de locatie voor Maasterras precies ingevuld gaat worden laat het bestemmingsplan nog open. We hebben nu alleen een aanname gedaan voor het minimale woonprogramma om daarmee ook de economische uitvoerbaarheid / haalbaarheid te kunnen aantonen.

Het bestemmingsplan biedt dus nog alle gelegenheid om met provincie, bewoners, corporaties en marktpartijen tot het gewenste en optimale woningbouwprogramma te komen. In dat kader zal komende jaren in het kader van het regionaal woningbouwprogramma worden vastgelegd hoe de gemeente Dordrecht stadsbreed haar afspraken gaat nakomen om voldoende sociale en betaalbare (huur en/of koop) woningen te bouwen. In het kader van de publiek-private samenwerking worden afspraken gemaakt over de bouw van woningen voor alle doelgroepen en krijgen wooncoöperaties de mogelijkheid een deel van de woonbehoefte in te vullen van het sociale huur woonprogramma. In aanvulling op provinciale zienswijze op dit onderdeel, heeft het college van Dordrecht eind 2024 van Provincie Zuid-Holland de zogenaamde “groeipadbrief” ontvangen. Het college is hierover met de provincie in gesprek om te komen tot groeipadafspraken voor Dordrecht waarin met de specifieke situatie van de stad rekening wordt gehouden in relatie tot de totale nieuwbouwprogrammering in de stad en Maasterras. Conclusie De gemeente deelt de zorg van diverse indieners van zienswijzen dat er (kwantitatief) te weinig aanbod is aan woningen voor diverse doelgroepen. Om deze zorg weg te nemen is het zaak allereerst locaties aan te wijzen om deze woningen überhaupt te kunnen bouwen. Daar voorziet het bestemmingsplan Maasterras fase 1 in.

Hoe dat vervolgens precies ingevuld gaat worden wordt enerzijds geborgd door minimale percentages voor de betaalbare (sociale) woningen (huur en/of koop) te hanteren en anderzijds laat het bestemmingsplan nog voldoende ruimte open en krijgt komende periode vorm in de uitwerking van onder andere de publiek private samenwerking en afspraken met de provincie. In de staat van wijzigingen zijn deze percentages nog iets bijgesteld tot minimaal 20% sociale huur (was 18,8%) en minimaal 30% betaalbare (was 31,2%) om nog iets meer prioriteit te geven aan de doelgroep sociaal. Thema communicatie en proces Diverse indieners van de zienswijzen hebben opmerkingen gemaakt over de wijze waarop de gemeente met hen heeft gecommuniceerd. Het gaat dan met name over de ingrijpende voorstellen als benoemd in paragraaf 1.5 van de toelichting in het bestemmingsplan: de autovrije Stadbrug, het

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 10

verdwijnen van de havenspoorlijn, het wegbestemmen van de woningen Weeskinderendijk Oost en de plannen voor omvangrijke woningbouw ter plaatse van het woonwagencentrum. Met name het moment en de wijze waarop de presentatie van de voorkeursvariant in september 2023 kwam voor enkele belanghebbenden in het gebied als een onaangename verrassing. De toen gepresenteerde keuze(s) waren nieuw en nog niet met belanghebbenden gedeeld. De gemeente betreurt dat de desbetreffende indieners van zienswijzen dat zo hebben ervaren. Het is en blijft een prioriteit van de gemeente om tijdig en zorgvuldig richting belanghebbenden in en om het plangebied Maasterras te communiceren. In 2021 heeft de gemeenteraad, met participatie door de stad, de ontwikkelvisie Maasterras vastgesteld. In die ontwikkelvisie werd nog uitgegaan van de huidige ligging van de Stadsbrug (autoluw), behoud van de havenspoorlijn en behoud van de woningen aan de Weeskinderdijk Oost. De ontwikkelvisie is eind 2021 uitgewerkt tot de basisvariant Maasterras in het startdocument OER Maasterras. In deze basisvariant werden ten aanzien van de genoemde voorstellen nog geen afwijkende voorstellen gedaan. In de OER is vervolgens een beoordeling van de basisvariant gemaakt op basis van 7 doelen die de gemeenteraad heeft vastgelegd in de omgevingsvisie.

Daaruit bleek dat de basisvariant niet op alle gemeentelijke doelen kon voldoen aan de minimale kwaliteit die de omgevingsvisie stelt en dat het noodzakelijk werd geacht alternatieven in beeld te brengen. Eind 2022 is dat met de inspraakprocedure startdocument OER Maasterras gedeeld met alle belanghebbenden. In dat startdocument wordt aangekondigd dat de gemeente op zoek gaat naar alternatieven waarbij meer woningen gebouwd kunnen worden en de stadsbrug autovrij wordt gemaakt. Het verdwijnen van de havenspoorlijn is dan nog niet concreet in beeld. In die alternatieven, bedoeld om alle hoeken van het speelveld te verkennen, zijn ook genoemde ingrijpende voorstellen in beeld gebracht. In het proces tot uitwerking van de alternatieven is toen niet met alle partijen afstemming gezocht vanwege gevoeligheid rondom dit thema. Dit was met name van toepassing op het alternatief ‘hoogstedelijk’ dat uitgaat van uitbreiding van het plangebied met de gronden onder de bestaande woningen aan de Weeskinderendijk Oost. Dit vormde op dat moment een gevoelig onderwerp, vanwege de belangen van bestaande bewoners en het risico van grondspeculatie. In plaats daarvan is toen toegewerkt naar een participatiemoment direct na de zomer van 2023. Op dat moment is voor iedereen tegelijk op 21 september 2023 een presentatie van de stand van zaken gegeven met nog reële participatiemogelijkheden.

Dat wil zeggen dat er wel al een uitgewerkte voorkeursvariant lag, maar nog zonder formeel besluit van het college. De drie gepresenteerde alternatieven waren bedoeld om de discussie te voeren of nu wel de juiste voorkeursvariant was uitgewerkt. In de praktijk bleek dat anders uit te pakken en ontstond de indruk dat er eigenlijk geen reële mogelijkheden waren voor inbreng en participatie. De OER liet zien dat de drie alternatieven vanuit het perspectief van de gemeente eigenlijk geen reële optie boden voor een wezenlijk andere voorkeursvariant. Een ambitieuze procesplanning met oog op de per 1 januari 2024 inwerking tredende nieuwe Omgevingswet droeg daarop niet bij aan de beeldvorming van reële participatiemogelijkheden. De voorgenomen vestiging van het voorkeursrecht was daarbij misschien wel de belangrijkste reden dat algemeen de indruk ontstond dat er geen reële inspraakmogelijkheden meer lagen. De brief en informatiebijeenkomst aan de bewoners van de Weeskinderendijk was – juridisch noodgedwongen - zo dwingend dat besluitvorming onomkeerbaar leek. De ingekomen inspraakreacties moesten vervolgens snel verwerkt worden zonder eerst nog nadere afstemming te (kunnen) zoeken. Kortom, een oprecht bedoelde mogelijkheid om reële participatie te bieden bleek anders uit te pakken dan bedoeld en beoogd.

Inmiddels zijn sindsdien, vanaf begin 2024, diverse voorstellen gedaan en doorgevoerd ter verbetering van de communicatie en participatie. Zie hiervoor onder andere de thematisch beantwoording bewonersinitiatief behoud woningen Weeskinderdijk Oost en het thema: publiek belang – uitkomsten traject Bas Kurvers. Uitgaande van de gevoerde participatie vanaf 2024 is naar ons oordeel sprake van een bestemmingsplan waarbij alle

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 11

belanghebbenden gelegenheid hebben gehad voor inspraak en alle belangen zorgvuldig in beeld zijn gebracht zodat de gemeenteraad over de juiste informatie beschikt om een besluit te kunnen nemen.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 12

DEEL B BEANTWOORDING INDIVIDUELE ZIENSWIJZEN Inleiding In deel B van deze nota wordt een beoordeling gegeven van de ingekomen zienswijzen door het college. De gemeenteraad wordt voorgesteld hiermee in te stemmen. Alle zienswijzen zijn tijdig en volledig ingediend.

-

ZHD (AKD) vraagt om termijn van 2 weken welke is toegekend. Volker Rail wil algemeen recht voorbehouden voor aanvulling

De zienswijzen zijn hieronder samengevat weergegeven, voorzien van een beantwoording en een voorstel. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46

Omwonende Krispijn/Hugo de Grootlaan Bewoner Weeskinderendijk Bewoners WWC Bewoner Weeskinderendijk Bewoner Weeskinderendijk Omwonende Krispijn Bewoner Weeskinderendijk Bewoner Weeskinderendijk Bewoner Weeskinderendijk Omwonende Binnenstad Bewoner Weeskinderendijk Bewoners Weeskinderendijk Bewoner Weeskinderendijk Bewoner Weeskinderendijk Bewoner Weeskinderendijk Omwonende Hoge Bakstraat Bewoner Weeskinderendijk Bewoner Weeskinderendijk Omwonende Weeskinderendijk (16 bewoners) Provincie Zuid Holland Waterschap Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Gemeente Zwijndrecht RWS ProRail NS Qbuzz Dordts woongenootschap Stichting de Stad Fietsersbond / Milieudefensie Projectgroep Vastgoed voor Goed Standic VPO Maasterras BV Ames Dool en Jalisco Zeehavenbedrijf Dordrecht Amega Groep Ames Auto Lease VolkerRail Van der Wees Havenbedrijf Rotterdam Van Bodegraven Electromotoren Bam Infra Rail Nieuwstraat Vastgoed Beetle en Bulli BV Advies van de commissie m.e.r.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 13

Zienswijze 1 (omwonende Krispijn) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 20 oktober 2021 is op 26 oktober 2021 binnengekomen en dus ontvankelijk. Behandeling zienswijze Allereerst wordt de zienswijze beschreven en vervolgens wordt de zienswijze (cursief) van een beantwoording voorzien. 1. Aantasting skyline Dordrecht De indieners van de zienswijze geven aan het onbegrijpelijk te vinden dat de skyline van Dordrecht verpest wordt door de bebouwing op het Maasterras. Antwoord: De opgave om in Dordrecht 11.000 nieuwe woningen te bouwen en de schaarse ruimte die daarvoor beschikbaar is, maken het noodzakelijk om hoger te bouwen. De bouwhoogtes zoals opgenomen in het bestemmingsplan zijn gebaseerd op het beleid uit de omgevingsvisie waarin voor de hele stad de analyse is gemaakt waar tot welke hoogte kan worden gebouwd zonder het stadsgezicht van Dordrecht aan te tasten. Het Maasterras is in deze visie aangewezen als locatie waar hoogbouw mogelijk is zonder het beschermd stadsgezicht aan te tasten. De bouwhoogte blijft beperkt tot maximaal 40 meter met uitschieters tot maximaal 65 meter. De eerste lijn met woningen die aan de zijde van Krispijn worden gebouwd mogen niet hoger worden dan 40 meter, dat is vastgelegd in het bestemmingsplan. 2.

Toename verkeer De indieners van de zienswijze vrezen dat er, als het gevolg van het Maasterras, ook sprake zal zijn van een enorme toename aan verkeer op een plek die volgens hun nu al ook druk is. De indieners hebben het over 4000 extra mensen die zich bij de realisatie van het project Maasterras zullen moeten gaan verplaatsen van en naar Dordrecht, en vragen zich af hoe dat allemaal zal moeten gaan verlopen. Antwoord: De gemeente Dordrecht staat voor de opgave ruim 11.000 nieuwe woningen te bouwen. Dat kan niet zonder extra verkeer te genereren. Het plan Maasterras is met hele lage parkeernormen zo ontworpen dat hierdoor relatief weinig overlast ontstaat door verkeersdruk elders in de stad. Het autoverkeer wordt hoofdzakelijk via de hoofdwegen afgewikkeld zodat de verkeersdruk in de wijken beperkt toeneemt. Hiervoor is verkeersonderzoek gedaan zodat duidelijk is waar het drukker wordt en waar niet. In onderstaand kaartje is dat samengevat weergeven voor de wegen met de grootste verschillen in toe- en afname van het autoverkeer.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 14

3. Verkeersdrukte in straat De indieners van de zienswijze uiten ook hun zorgen over het feit dat op de maquette een straatje te zien is waar al het extra verkeer langs zal moeten gaan (in de zienswijze wordt niet aangegeven om welke straat het gaat). Antwoord: Uit de zienswijze wordt niet duidelijk om welke straat het gaat, maar aangenomen wordt dathier de Hoge Bakstraat bedoeld wordt. Het betreft een langzaam verkeersverbinding voor voetgangers en fietsers. Hier is dus geen overlast door autoverkeer te verwachten. Daarnaast blijft de Dokweg/Achterhakkers de ontsluitingsweg richting binnenstad. 4. Afsluiten brug Zwijndrecht De indieners van de zienswijze geven in hun zienswijze tot slot eveneens aan dat hun zorgen over de verkeerssituatie worden vergroot vanwege het feit dat de gemeente ook nog voornemens is om de brug naar Zwijndrecht af te sluiten. Antwoord: Wij komen aan deze zienswijze tegemoet door de stadsbrug te behouden voor autoverkeer van en naar Zwijndrecht. Het verkeersonderzoek is hierop aangepast en laat zien dat er geen knelpunten zijn de te verwachten in de bestaande woonwijken. Het bestemmingsplan wordt op dit onderdeel gewijzigd vastgesteld, zie hiervoor bijlage D van deze nota.

Zienswijze 2 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 11 januari 2024 is op 11 januari 2024 binnengekomen en is dus ontvankelijk. Behandeling zienswijze Allereerst wordt de zienswijze beschreven en vervolgens wordt de zienswijze (cursief) van een beantwoording voorzien.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 15

1. Indieners zienswijze willen niet verhuizen De indieners van de zienswijze geven te kennen dat ze zeer waarschijnlijk hun huis moeten verkopen en verlaten vanwege het project Maasterras en het voorkeursrecht dat in dat verband door de gemeente is gevestigd op hun woning, terwijl zij simpelweg gewoon in hun huis blijven wonen. Ze geven aan dat ze tegen hun wil zijn geconfronteerd met het door de gemeente gevestigde voorkeursrecht. Antwoord: De aankoop van de woningen aan de Weeskinderendijk Oost wordt noodzakelijk geacht om een haalbaar en kwalitatief goede woonwijk te kunnen bouwen. Zie hiervoor de beantwoording in deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). Uitgaande van die noodzaak is het van belang dat de gemeente deze woningen kan aankopen tegen reguliere marktprijzen. De toepassing van het instrument voorkeursrecht moet voorkomen dat ontwikkelaars / speculanten gronden opkopen waardoor de grondprijzen te veel gaan stijgen en daarmee de haalbaarheid van woningbouw in het Maasterras onder druk zetten. De toepassing van het voorkeursrecht is dan het enige instrument dat de gemeente kan inzetten om dit te voorkomen. 2.

Zwaardere benadeling met het huidige ontwerpbestemmingsplan De indieners van de zienswijze stellen dat ze met het huidige ontwerpbestemmingsplan Maasterras nog slechter af zijn dan plannen die eerder door de gemeente zijn gepubliceerd, omdat in die plannen werd geopperd om grote delen van het plangebied op te kopen, maar daarbij werd nog wel het voornemen geuit om het rijtje woningen aan de Weeskinderendijk, waaronder ook de woningen van de indieners, te sparen en daaromheen te bouwen. Antwoord: Het klopt dat in een eerder plan (de basisvariant in het startdocument eind 2022) het uitgangspunt was om de woningen te behouden. Deze basisvariant leverde volgens de OER niet de omgevingskwaliteit op die hoort bij een nieuwe woonwijk. Vooral het onderdeel geluid bleek onder de minimale kwaliteit te scoren. Er is toen nagegaan welke alternatieven er mogelijk waren om dat knelpunt op te lossen. Daarop zijn drie alternatieven uitgewerkt en een voorkeursvariant opgesteld. Tijdens de informatieavonden in september 2023 en gedurende de bezwaarprocedure van de Wvg bleek een groot aantal bezwaren te zijn tegen de voorkeursvariant. Daarop heeft het college nogmaals de afweging gemaakt tussen alle belangen en heeft de afweging om zoveel mogelijk goede woningen te realiseren de doorslag gegeven. 3. Verlies van o.a.

tijd, energie en geld, en strijdigheid met duurzaamheidsambitie gemeente De indieners geven aan dat zij op basis van de eerdere plannen van de gemeente om hun woning te laten staan de beslissing hadden genomen om hun woning te kopen in februari 2020, waarna ze vervolgens hun hele woning hebben gestript, opnieuw hebben opgebouwd en vernieuwd (inclusief het dak) met behoud van de cultuurhistorische waardevolle uitstraling. Volgens de indieners hebben ook vele andere buurtbewoners grote verbouwingen verricht aan hun woningen aan de Weeskinderendijk vanaf ongeveer 2017 tot en met 2023. De indieners stellen zich op het standpunt dat het verlies van tijd, kapitaal, materiaal, arbeid en geld enorm is als de gemeente deze recent opgeknapte woningen gesloopt worden. Bovendien zijn ze van mening dat dit ook in strijd zou zijn met alle duurzaamheidsambities van de gemeente.

Antwoord: De gemeente is zich ervan bewust dat het opleggen van het voorkeursrecht enorm veel impact heeft op de bewoners. Er zijn investeringen gedaan in en aan het huis die veel tijd en geld hebben gekost. We begrijpen dat het voornemen om de woningen te slopen niet strookt met duurzaamheidsambities. De gemeente moest echter een keuze maken en heeft daarbij het belang van de woningbouwopgave het zwaarst laten wegen. Investeringen die

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 16

zijn gedaan (en nog worden gedaan) zullen worden betrokken bij de taxatie van de woning bij aankoop. 4. Geen alternatieve betaalbare woningen De indieners van de zienswijze geven verder ook aan dat de gemeente heeft medegedeeld dat de woningen aan de Weeskinderendijk zullen worden gesloopt om plaats te maken voor betaalbare woningen. Zij vinden de ondergrens die daarbij wordt gehanteerd voor wat betaalbaar is (woningen met verkoopprijzen vanaf €350.000,-) verre van betaalbaar en stellen dat er geen dergelijke gelijkwaardige woningen in Dordrecht zijn. De indieners geven dat ze een hypotheek van €190.000,- hebben en dat ze, na Funda een langere tijd in de gaten te hebben gehouden, in Dordrecht slechts één koopwoning onder het bedrag van €200.000,- hebben aangetroffen ten tijde van het indienen van de zienswijze (een woning die ook nog fors verbouwd moet worden). De indieners van de zienswijze stellen dat woningen die gelijk zijn aan hun woning momenteel voor bedragen vanaf €380.000,- te koop staan wat dus een verdubbeling zou betekenen van hun huidige hypotheek.

Ze maken daarnaast ook nog vermelding van het feit dat ze dan ook nog opnieuw jarenlang zullen moeten verbouwen met bouwkosten die inmiddels ook flink zijn gestegen, en het feit dat de ruimte die ze nu hebben om te sparen en plannen te maken voor de toekomst door hun huidige hypotheek hun ontnomen wordt door de plannen van de gemeente. Antwoord: Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen. 5. Onbegrip over het opkopen en slopen van woningen aan Weeskinderendijk De bewoners geven aan goed te begrijpen dat er een woningnood is en dat er daarom extra woningen gebouwd moeten worden, maar vragen zich af waarom het opkopen en slopen van de woningen aan de Weeskinderendijk nodig is, aangezien er volgens hun in Dordrecht al zoveel woningen leegstaan, omdat de huizen niet betaalbaar zijn. Ter illustratie geven ze ook aan dat de goedkoopste nieuwbouwwoning momenteel €399.000,- bedraagt.

Ze snappen dan ook niet dat de gemeente nog meer mensen uit hun huis wil zetten, waaronder ook veel starters, om wederom niet-betaalbare woningen te gaan bouwen. Antwoord: Het Maasterras wordt mede ontwikkeld om binnen de gemeente de woningnood weg te nemen door voldoende betaalbare woningen te bouwen. In het bestemmingsplan is de eis opgenomen dat minimaal 50% van de woningen betaalbaar moeten zijn: minimaal 18,8% sociale huur, minimaal 5% middenhuur; en minimaal 31,2 % betaalbare koop. In de staat van wijzigingen zijn deze percentages nog iets bijgesteld tot 20% sociale huur en 30% betaalbare om nog iets meer prioriteit te geven aan deze doelgroep . De grens wat nog onder betaalbaar wordt verstaan is wettelijk bepaald. Dat betreft een maximale grens waar de gemeente geen invloed op heeft. In samenwerking met de marktpartijen willen we komen tot een aanbod van nieuwe woningen die voor alle doelgroepen betaalbare woningen gaan opleveren.

6. Behoud woningen Bewoners maken voorts ook kenbaar dat ze vinden dat er voldoende ruimte is om het rijtje woningen aan de Weeskinderendijk te sparen en daaromheen te bouwen (wat volgens hen aanvankelijk ook het plan van de gemeente was). Zij pleiten daarvoor vanwege de volgende redenen:

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 17

o o

Ter behoud van de huidige, karakteristieke woningen aan de Weeskinderendijk die de afgelopen jaren zijn opgeknapt i.p.v. deze woningen te vervangen door allemaal hoog- en nieuwbouw; Ter behoud van het karakter en geschiedenis in de wijk:  Bewoners vragen zich af wat in het licht van het bovenstaande de betekenis ervan is dat in artikel 9.2.3 sub c van de planregels wordt bepaald dat het behoud van karakteristieke zones, bebouwing en de aanleg van verbindingen daartussen moet gebeuren zoals aangegeven in paragraaf 3.4 van het bestemmingplan. Door de bewoners wordt de vraag gesteld wat de betekenis is van de aanduiding van de Weeskinderendijk als karakteristieke zone in het bestemmingsplan als alle niet-karakteristieke woningen gesloopt worden.  Bij de bewoners rijst ook de vraag op wat, gezien het bovenstaande, de meerwaarde is van de aanduiding cultuurhistorische waarden op de woningen aan de Weeskinderendijk en de daaraan verbonden sloopmeldingsplicht in artikel 9.8.1 indien de woningen aan de Weeskinderendijk zo gemakkelijk in alle vrijheid (zoals ze stellen) gesloopt kunnen worden als dat de gemeente beter uitkomt?

Antwoord: De woningen aan de Weeskinderendijk Oost zijn inderdaad deels aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Dat verplicht de eigenaar om bij sloop eerst een bouwhistorisch onderzoek uit te voeren zodat de cultuurhistorische waarde goed gedocumenteerd wordt ten behoeve van de geschiedschrijving van Dordrecht. De waarde van de panden is niet zodanig dat de gemeente sloop wil voorkomen. In dat geval had de aanwijzing tot gemeentelijk monument moeten plaatsvinden. Deze beleidslijn ten aanzien van panden met cultuurhistorische waarden geldt niet alleen voor het plangebied maar wordt voor de hele gemeente gehanteerd. Ten aanzien van de vraag of de woningen gespaard kunnen worden zie de beantwoording in de deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). 7. Verzoek gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Gelet op alle punten die door de bewoners naar voren zijn gebracht, verzoeken zij de gemeente om de woningen aan de Weeskinderendijk uit het plangebied te halen of de bestaande bestemming ''wonen'', zoals is opgenomen in het geldende bestemmingsplan "Weeskinderendijk/Laan der Verenigde Naties", te handhaven. Antwoord: De gemeente ziet geen mogelijkheden om een bestemmingsplan vast te stellen dat zowel voorziet in voldoende woningen als het behoud van de woningen aan de Weeskinderendijk.

De gemeente heeft hier een lastige afweging moeten maken en daarbij ook onafhankelijk advies ingewonnen. Zie hiervoor de thematische beantwoording in de deel A (bewonervariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost).

Zienswijze 3 (Bewoners woonwagencentrum) Ontvankelijkheid De zienwijze is van 18 januari 2024 en daarmee ontvankelijk.

Behandeling zienswijze Allereerst wordt de zienswijze beschreven en vervolgens wordt de zienswijze (cursief) van een beantwoording voorzien. 1. Bewoners woonwagencentrum willen blijven staan waar ze nu staan. Sommigen van hen zijn al meerdere keren gedwongen verplaatst en hebben geïnvesteerd in hun woonwagens en bergingen. Wonen er met veel plezier en zijn geïntegreerd in de wijk. Ook zijn er families waarvan de uitwonende kinderen vanwege het standplaatsentekort

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 18

een woning in de buurt hebben gekocht. In het ontwerp-bestemmingsplan staat dat de woonwagens mogen blijven totdat er met bewoners overeenstemming is bereikt over een nieuwe locatie elders in Dordrecht. Voorziet dit bestemmingsplan nu wel of niet in het wegbestemmen van de woonwagenlocatie? Antwoord: Het belang om voldoende woningen te bouwen dwingt de gemeente er toe om een nieuwe locatie te zoeken voor het woonwagencentrum in het plangebied. Voor een nadere toelichting op de vraag waarom de woonwagens moeten verdwijnen wordt verwezen naar de algemene beantwoording opgenomen in deel A van deze nota: thema Woonwagenlocatie. Het komt erop neer dat er 11.000 woningen gebouwd moeten worden binnen de beperkte ruimte die we nog hebben binnen de gemeente. Vanuit Rijks- en provinciaal beleid heeft de gemeente de taak om zoveel mogelijk binnenstedelijk en nabij openbaar vervoerslocaties in hoge dichtheden te bouwen. Het handhaven van het woonwagencentrum in het plangebied betekent minder mogelijkheden om aan die taakstelling te voldoen. Het bestemmingsplan zal gewijzigd worden vastgesteld door een minimale bouwhoogte voor te schrijven. Met die minimale bouwhoogte wordt het woonwagencentrum feitelijk wegbestemd. Dat neemt niet weg dat de eerder gedane toezegging, dat de woonwagens pas weg hoeven als eerst een nieuwe locatie is gevonden, blijft staan. 2.

Waarom kunnen de woonwagens niet blijven staan en de nieuwe woningen worden gebouwd op de eventueel nieuwe locatie voor woonwagens? Welk belang heeft de gemeente bij de bouw van woningen precies op de plek van het huidige woonwagencentrum? Antwoord: De gemeente ziet vanuit de woningbouwopgave geen mogelijkheden om het huidige woonwagencentrum in te passen. Het Maasterras is binnen de stad nog de enige locatie waar grootschalige woningbouwontwikkeling mogelijk is. Volgens het beleid van Rijk en provincie heeft de gemeente daarbij de taak om in de zones langs het spoor in zo'n hoog mogelijke dichtheid woningen te bouwen. Dit beleid dwingt de gemeente er toe om op locaties die goed ontsloten zijn door openbaar vervoer (zoals de spoorzone waartoe ook het Maasterras behoort) in te zetten op hoge dichtheden (en lage parkeernormen). Zie ook deel A van deze nota: de thematische beantwoording Woonwagenlocatie

3.

De gemeente Dordrecht loopt al jaren achter bij het aanleggen van voldoende woonwagenstandplaatsen. De gemeente is daarvoor zelfs al door het College voor de rechten van mens op de vingers getikt. De woonwagenbewoners willen dat de gemeente de locatie die ze op het oog hebben voor deze woonwagens gebruiken als uitbreidingslocatie voor het aantal standplaatsen. Antwoord: De gemeente erkent dat het een achterstand heeft opgelopen in de afgelopen jaren. Inmiddels zijn er stappen gezet om die achterstand in te lopen. In dat kader is er een behoefteonderzoek gaande om de bestaande behoefte goed in kaart te kunnen brengen. Daarnaast komen er in ieder geval vijf nieuwe standplaatsen in de nieuwbouwontwikkeling "De Nieuwe Hoven". Verder wil de gemeente bij de verplaatsing van de woonwagens aan de Brandts Buysstraat naar een nieuwe locatie de huidige standplaatsen met drie plaatsen uitbreiden. Ook is er na opdracht van de gemeenteraad gezocht naar inbreidingsmogelijkheden op alle woonwagenlocaties in Dordrecht.

4. De gemeente heeft niet eens onderzocht of er binnen dit project plek is voor woonwagens. Antwoord: Stedenbouwkundig zou inpassing van de woonwagens op te lossen zijn. Het ontwerpbestemmingsplan sluit dat ook niet uit. De inpassing van de woonwagens vraagt echter zo veel ruimte dat dit ten koste zal gaan van het aantal woningen dat we in het

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 19

plangebied kunnen bouwen. In de thematische beantwoording in deel A van deze nota is toegelicht waarom de gemeente zo'n groot belang toekent aan het aantal woningen. Dat is ook de reden dat we in het vast te stellen bestemmingsplan een minimale bouwhoogte voor woningbouw gaan voorschrijven. Alleen op die manier kunnen wij onze taakstelling woningbouw halen. 5. Dordrecht kent een enorme wachtlijst van standplaatszoekenden en sinds 2003 is er geen enkele standplaats meer bijgebouwd. Het ontwerpbestemmingsplan kan dan ook, in de huidige vorm, niet vastgesteld worden. Antwoord: Het klopt dat de gemeente een achterstand heeft opgelopen in de afgelopen jaren. Inmiddels zijn er stappen gezet om die achterstand in te lopen. In dat kader is er een behoefteonderzoek gaande om de bestaande behoefte goed in kaart te kunnen brengen. Zie ook het antwoord onder punt 3.

Zienswijze 4 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 25 januari 2024 is op 26 januari 2024 ontvangen en daarmee ontvankelijk.

Behandeling zienswijze Allereerst wordt de zienswijze beschreven en vervolgens wordt de zienswijze (cursief) van een beantwoording voorzien.

1. Indiener zienswijze wil dat de huizen aan de Weeskinderendijk Oost blijven staan. De bewoner heeft veel geïnvesteerd in zijn huis, o.a. om deze duurzamer en energiezuiniger te maken. Daarnaast is bewoner chronisch ziek geworden en kan niet meer werken. Hij geeft aan dat zelfs als hij financieel gecompenseerd wordt voor de marktwaarde van het huis, het onwaarschijnlijk is dat hij een nieuwe hypotheek krijgt en een nieuwe woning, gelijkwaardig aan deze woning, kan financieren. Bewoner gaat dus sterk achteruit in zijn leef- en woongenot en de stress die dit met zich meebrengt is niet bevorderlijk voor zijn genezingsproces. Daarom roept hij op zijn huis en dat van zijn straatgenoten te laten staan. Antwoord: De gemeente is zich ervan bewust dat het opleggen van het voorkeursrecht enorm veel impact heeft op de bewoners. Er zijn investeringen gedaan in en aan het huis die veel tijd en geld hebben gekost. De gemeente moest echter een keuze maken en heeft daarbij het belang van de woningbouwopgave het zwaarst laten wegen. Zie hiervoor deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost). Investeringen die zijn gedaan (en nog worden gedaan) zullen worden betrokken bij de taxatie van de woning bij aankoop.

2. Communicatie projectteam Bewoner kan uit de communicatie nog niet afleiden dat er zorg gedragen zal worden dat de bewoners niet in kwaliteit van wonen en financiële situatie achteruit zullen gaan. De empathische persoon die de belangen van de bewoners zou moeten behartigen die op basis van motie M4 (7 november 2024) aangesteld zou worden heeft zich nog niet bij de bewoners gemeld.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 20

Antwoord: Inmiddels is er contact geweest met alle bewoners van de Weeskinderendijk en zijn afspraken gemaakt ter verbetering van de communicatie. 3.

Op de informatiebijeenkomst van 15 januari is alleen de zienswijze van het projectteam uitgedragen. Er werd wel geluisterd maar de suggesties en zorgen zijn niet meegenomen in het plan. De gemeente erkent dat het participatieproces beter had kunnen verlopen en heeft stappen genomen om dit te verbeteren. Inmiddels is een proces doorlopen waarbij de wensen van bewoners zijn betrokken bij het planproces. Zie hiervoor ook deel A van deze nota (thema bewonersvariant behoud woningen Weeskinderdijk Oost).

4.

De op de avond gemaakte afspraken voor een persoonlijk gesprek over deze bewoner zijn situatie is nog niet opgevolgd. Antwoord: Inmiddels heeft dit gesprek plaatsgevonden.

Zienswijze 5 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 15 januari 2024 is op 25 januari 2024 ontvangen en daarmee ontvankelijk.

1. Indiener zienswijze is niet overtuigd van nut en noodzaak van het afbreken van de huizen op de Weeskinderendijk. Men snapt dat er woningen bij moeten komen, maar dit plan is te ambitieus en er zijn teveel losse eindjes. Gemeente moet eerst naar de uitvoerbaarheid van de plannen kijken voordat ze de huizen afbreken. Het zijn karakteristieke, beeldbepalende huizen. Antwoord: De nut en noodzaak om de woningen af te breken en er meer nieuwe woningen voor terug te bouwen is onderbouwd in het ontwerpbestemmingsplan. De in dat kader opgestelde OER laat zien dat we met behoud van de woningen aan de Weeskinderendijk geen plan kunnen ontwikkelen dat voorziet in voldoende woningen en voldoende woonkwaliteit. Dat er bij het ontwerp nog losse eindjes waren klopt. Het bouwen van woningen op de locatie vraagt ingrijpende ruimtelijk voorstellen en een lastige afweging tussen alle belangen in het plangebied. Het (nationaal) belang om voldoende woningen te bouwen heeft hierbij uiteindelijk de doorslag gegeven. Zie hiervoor ook de thematische beantwoording in de deel A van deze nota (de thema’s ‘bewonersvariant woningen Weeskinderdijk Oost’ en ‘publiek belang – uitkomsten traject Bas Kurvers’. De woningen aan de Weeskinderendijk Oost zijn inderdaad deels aangewezen als cultuurhistorisch waardevol.

Dat verplicht de eigenaar om bij sloop eerst een bouwhistorisch onderzoek uit te voeren zodat de cultuurhistorische waarde goed gedocumenteerd wordt ten behoeve van de geschiedschrijving van Dordrecht. De waarde van de panden is niet zodanig dat de gemeente sloop wil voorkomen. In dat geval had de aanwijzing tot gemeentelijk monument moeten plaatsvinden. Deze beleidslijn ten aanzien van panden met cultuurhistorische waarden geldt niet alleen voor het plangebied maar wordt voor de hele gemeente gehanteerd.

Zienswijze 6 (bewoner Krispijn) Ontvankelijkheid

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 21

De zienswijze d.d. 15 januari 2024 is op 25 januari 2024 ontvangen en daarmee ontvankelijk.

1. Afsluiting Stadsbrug Hoe zal de afwikkeling van het verkeer verlopen als de brug autoluw wordt gemaakt? Hoe wordt het verkeer afgewikkeld als zich een calamiteit voordoet? Wat betekent de afsluiting voor de wijk en de omliggende wijken? Antwoord: Inmiddels is na een intensief overlegtraject het advies van de onafhankelijk adviseur overgenomen om voor de stadsbrug de functie voor autoverkeer te behouden. Zie voor een nadere toelichting de thematische beantwoording: publiek belang – uitkomsten traject Bas Kurvers. 2.

Indiener zienswijze verzoekt daarom het bestemmingsplan niet vast te stellen en een alternatief voor de Stadsbrug te heroverwegen. Bijvoorbeeld een lagere snelheid. Zie het antwoord onder 1.

Zienswijze 7 (Bewoner Weeskinderendijk) Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 21 januari 2024 is op 26 januari 2024 ontvangen en daarmee ontvankelijk.

1. Voorwaarde voor de WVG is dat het toekomst gebruik moet verschillen van het huidig gebruik. Dat is hier niet het geval. Antwoord: Voor het vestigen van het voorkeursrecht moet voldaan worden aan het criterium dat het huidige gebruik af moet wijken van de toekomstige bestemming. Er wordt ingezet op sloopnieuwbouw en verdichting op de percelen om zo een hogere bebouwingsdichtheid te realiseren dan nu aanwezig is. Een vergelijkbaar maar intensiever gebruik wordt ook tot afwijkend gebruik gerekend.

2. Woningeigenaren worden klemgezet in een huizenmarkt met steeds minder aanbod en extreem hoge prijzen onder de noemer 'algemeen belang'.

Nota zienswijzen en reacties bestemmingsplan Maasterras fase 1

Pagina 22

Antwoord: De gemeente is zich bewust van de krappe woningmarkt en heeft zich ook voorgenomen om 11.000 woningen te bouwen de komende jaren. Hiervoor is het noodzakelijk om waar mogelijk te verdichten. Het rijks- en provinciaal beleid vraagt van gemeentes om in de zones langs het spoor in zo'n hoog mogelijke dichtheid woningen te bouwen. Dit beleid dwingt de gemeente er toe om op locaties die goed ontsloten zijn door openbaar vervoer (zoals de spoorzone waartoe ook het Maasterras behoort) in te zetten op hoge dichtheden. Wanneer een eigenaar aan de gemeente verkoopt zal een reële marktprijs worden geboden. Bij eerdere aanbiedingen van eigenaren in het plangebied is gebleken dat betreffende eigenaren een vergelijkbare woning hebben kunnen terugkopen. Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad op 4 februari 2025 besloten om de woningen Weeskinderendijk-Oost waarop een voorkeursrecht rust, te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling. Daardoor kan de gemeente een hogere vergoeding aan de bewoners betalen. 3.