2.10 2026.01.13 Notulen Dordtse Dinsdag - Vergaderzaal 5 - concept.pdf

VERSLAG VAN DE OPENBARE VERGADERING VAN DE GEMEENTE DORDRECHT DORDTSE DINSDAG D.D. 13 JANUARI 2026 Vergaderzaal 5 1. Maatschappelijke waardebepaling, restwaarde en afschrijftermijn maatschappelijk vastgoed Voorzitter: De heer Struijk Raadsgriffier: De heer Boogaard Verslag: NotuBiz Aanwezig: Dhr. Ayverdi (DENK) Mevr. Boom-Vos (VVD) Dhr. Van Dam Timmers (CDA) Dhr. Droog (ChristenUnie/SGP) Dhr. Groenewege (Partij voor de Dieren) Dhr. Hartmeijer (SP) Mevr. Kruger (GroenLinks) Mevr. Nieuwland-van den Bosse (ChristenUnie/SGP) Dhr. Pauwels (Partij van de Arbeid) Dhr. Schalken-den Hartog (Beter voor Dordt) Dhr. In ’t Veld (VSP) Portefeuillehouder: wethouder T. De Jonge Ambtelijke ondersteuning: dhr. Bos, dhr. Brouwer Overige aanwezigen: dhr. Boonekamp De voorzitter: Beste Kitty is er, dus we kunnen beginnen. Als mijnheer In 't Veld ook even gaat zitten, en mevrouw Boom en de heer Groenewege de deur dichtdoet. Geweldig. Zo helpen we allemaal een beetje mee. Terwijl sommigen nog hun spullen in orde maken, laptops op gaan laden en dergelijke, ga ik alvast de aftrap verrichten, want we hebben onze tijd best een beetje nodig. We zijn hier bijeen vanavond voor de maatschappelijke waardebepaling restwaarde en de afschrijvingstermijn maatschappelijk vastgoed. Dit is een beeldvormende vergadering en dan wel specifiek een technische sessie.

Ik heet de raads- en commissieleden hartelijk welkom en ook wethouder De Jonge namens het college. Verder heet ik welkom drie gasten aan tafel, de heer Johan Boonekamp die straks de aftrap zal verrichten. Zo meteen zult u, als u ze niet kent, erachter komen wie van de drie het is. Maar sommigen weten het al, want die kennen in ieder geval de heer Stefan Brouwer goed. En ook Jeroen Bos hebben ze waarschijnlijk wel vaker gezien. Ik heet ook welkom de mensen die achter mij zitten en de mensen op de publieke tribune. Het is de laatste keer dat ik dat vanavond kan doen, en de kijkers thuis. Een keer leuk om nog te doen. De rest van de avond is besloten.

1

En ik ga vervolgens aan iedereen vragen of die zich keurig netjes wil voorstellen. En als de heer Boogaard begint, dan kan de rest het keurig nadoen. Ik dank u vast. De heer Boogaard: André Boogaard, commissiegriffier. De heer Hartmeijer: Raymond Hartmeijer, SP. De heer Droog: André Droog, ChristenUnie/SGP. De heer Van Dam Timmers: Jan van Dam Timmers, CDA Dordrecht. Mevrouw Kruger: Kitty Kruger, GroenLinks Dordrecht. De heer Schalken-den Hartog: David Schalken, Beter voor Dordt. De heer Ayverdi: Emin Ayverdi, DENK Dordrecht. Mevrouw Nieuwland: Eline Nieuwland, ChristenUnie/SGP. Mevrouw Boom: Karin Boom, Dordtse VVD. De heer In ’t Veld: Richard in ’t Veld, VSP. De heer Groenewege: Pieter Groenewege, PvdD. De heer Pauwels: Sam Pauwels, PvdA. De heer Boonekamp: Johan Boonekamp, DCK. De heer Bos: Jeroen Bos, ambtelijke ondersteuning. De heer Brouwer: Stefan Brouwer, stadscontroller. Mevrouw De Jonge: Tanja de Jonge, wethouder. De voorzitter: Mijn naam is Leen Struijk en ik ben uw voorzitter vanavond. Beste mensen. Op 18 november vorig jaar is de nota vastgoedbeleid 2025 oordeelsvormend in de commissie behandeld. Daar is onder andere gesproken over het toepassen van kostendekkende huurprijzen voor maatschappelijke organisaties.

Er waren daarbij ook vragen over hoe de huurprijs tot stand komt en of daarbij nog keuzes gemaakt kunnen worden over bijvoorbeeld restwaarde en afschrijvingstermijnen. Omdat dit meer een financieel dan een beleidsmatig vraagstuk is, besloot de commissie hier los van de nota vastgoedbeleid een aparte technische sessie over te plannen. Ook werd de wens uitgesproken om met elkaar door te praten over maatschappelijke waardebepaling van vastgoed. De commissie besloot ook dit vraagstuk aan de sessie van vanavond toe te voegen. Wellicht goed om nog even te benadrukken, dit is niet een door de agendacommissie geagendeerde sessie maar, dat heeft de commissie zelf min of meer besloten toen.

2

Via de VNG zijn we in contact gekomen met de heer Johan Boonekamp van Dé Creatie Krachtcentrale. Hij heeft veel ervaring op het thema maatschappelijke waardebepaling, met name in de culturele sector, en hij kent ook de nodige voorbeelden uit andere gemeenten. Hij krijgt zo meteen als eerste het woord voor een algemene toelichting. En daarna zullen de afdelingen vastgoed, P&C, de huidige Dordtse praktijk toe gaan lichten. Uiteraard heeft u dan ook nog de gelegenheid tot het stellen van vragen. En mijn voorstel zou zijn, de heer Boonekamp die doet eerst zijn verhaal en dan kunnen er vragen aan hem gesteld worden. Daarna krijgen we het tweede verhaal en dan kunnen daarover vragen gesteld worden. En mijnheer Boonekamp, misschien het fijnste als u de vragen achteraf krijgt? Ja. Dan noteert u het maar als u een vraag heeft en dan kan u netjes uw verhaal in één keer houden. Het knopje is overhandigd door Clark, dus u kunt wat mij betreft van quitte. Succes. De heer Boonekamp: Dank u wel. Hartelijk dank voor de uitnodiging om hier een verhaal te vertellen over waardebepaling van vastgoed. En ik richt mij nu voornamelijk op cultureel vastgoed. Dat is ook een stukje mijn achtergrond. En daar kom ik zo meteen ook even op terug. En ik wil eigenlijk beginnen met iets wat uit mijn werkpraktijk naar voren komt. Een paar maanden geleden stond ik 's avonds laat in een leeg monumentaal gebouw.

Koud, minimale verlichting, maar in één ruimte brandde daar licht en daar repeteerde een koor. Amateurs na hun werkdag. Geen beleidsnota's, geen subsidieformulieren, alleen stemmen, koffie en jassen over stoelen. En na afloop zei een van de mensen tegen mij, zolang we hier kunnen zijn, blijven we bestaan. En die zin raakt eigenlijk waar het vanavond over gaat, maatschappelijke betekenis van plekken. Maatschappelijke betekenis van panden, maatschappelijke betekenis van plekken. Mijn naam is Jan Boonekamp, zoals al gezegd, van DCK, Dé Creatie Krachtcentrale. En ik vertel dit verhaal niet om het belang van cultuur op zichzelf te benadrukken. Ik vertel het omdat je de maatschappelijke waarde van cultureel vastgoed alleen kan begrijpen als je ook snapt wat cultuur in de praktijk is. En in mijn werk werk ik op het snijvlak van cultuur, organisatieontwikkeling en vastgoed en zie ik steeds diezelfde spanningen. Gebouwen met grote maatschappelijke ambities, maar steeds meer toenemende druk van exploitatie, verduurzaming en ook wet- en regelgeving. En het was bij een themabijeenkomst, waar net aan gerefereerd is, van de VNG over maatschappelijk en cultureel vastgoed dat ik opnieuw merkte hoe actueel dat vraagstuk eigenlijk is. Daar waren op dat moment 80 gemeenten daar vertegenwoordigd, door ambtenaren die erbij aanwezig waren. Het leeft en het is een belangrijk onderwerp.

Overal dezelfde spanning. Prachtige herbestemde gebouwen, grote maatschappelijke ambities en tegelijkertijd toenemende druk in die exploitatie, die verduurzaming en die complexe regelgeving. Dit was wat ik eigenlijk mijn trof. Zolang we hier kunnen zijn, blijven we bestaan. Waarom ik hier sta? Dit is mijn achtergrond, advisering cultuur en vastgoed. Ik wil dat tweede punt even toelichten. Landelijke werkgroep revitalisering amateurkunst en daar is de bestuurlijke afspraak cultuurbeoefening ook uit voortgekomen. Een afspraak tussen OCMW, IPO en VNG. Dat is ook een beetje de link waarom ik hier ook in zit. Vastgoed heeft niet alleen te maken met professionele organisaties, maar ook de amateurkunst in uw stad. Cultuur is niet datgene wat op een podium gebeurt. Cultuur is het proces, het is oefenen, herhalen, samenkomen, uitproberen, mislukken en opnieuw beginnen. En de kunst is daar een uitkomst van.

3

Soms professioneel, soms amateur, soms zichtbaar, maar soms ook nauwelijks zichtbaar. Cultuur is iets anders dan kunst. Kunst is het product van datgene wat wij cultureel met elkaar bepalen en wat we zijn met elkaar. Dat onderscheid is essentieel, want beleid dat kunst als startpunt neemt, mist het fundament. Als je de maatschappelijke vraagstukken rondom die maatschappelijke gebouwen bekijkt en je kijkt alleen maar, wat gebeurt daarin? En dat is het enige wat je beschouwt, dan kijk je heel eng, heel smal, naar die casus. En dat brengt mij bij het kernpunt van vanavond, cultuur is wat we samen vormgeven als samenleving. Het zegt hoe mensen in elkaar zitten, hoe ze elkaar ontmoeten, hoe ze zich uitdrukken, hoe ze betekenis geven aan hun leven, hun omgeving en aan elkaar. Cultuur ontstaat in ritme, in herhaling, in oefening, dialoog, conflict en samenwerking. Kunst is een uitkomst, kunst is het zichtbare, het hoorbare, het tastbare product van die maatschappelijke cultuur. Vandaar dat ik hier heb opgeschreven, cultuur is niet gelijk aan kunst. Kunst is het product, cultuur is het proces. Soms geprofessionaliseerd, maar vaak als amateur, als liefhebber. Soms tijdelijk, soms levenslang beoefenend. Soms verfijnd, soms heel rauw, maar altijd voortkomend uit de cultuur die we met elkaar zijn. Ongeacht wat voor afkomst dat je hebt, ongeacht wat voor achtergrond, waar je vandaan komt.

Dat is wat onze cultuur met elkaar is. Dan de praktijk. In Nederland beoefent een zeer groot gedeelte van de bevolking actief cultuur. Dit zijn cijfers, die ik nu noem, die onderzocht zijn door het Landelijk Kennisinstituut Cultuureducatie en Amateurkunst. Dat is onderdeel van een groot onderzoeksinstituut. 55 procent van de bewoners van 6 jaar en ouder doen gemiddeld zo'n 8 uur per week aan kunst en cultuur. Zelf muziek maken … De voorzitter: Ik denk dat dit de volgende dia moet … De heer Boonekamp: Ja, doe ik. … Die zingen, dansen, die maken theater, die schrijven, fotograferen, noem het maar op. Een ongelooflijk groot gedeelte van de bevolking doet dat. Als je dan naar de cijfers van die onderzoekers kijkt, dan zeggen ze, per gemeente mag je daar maximaal 2 procentpunten bij optellen of aftrekken. Dit is een landelijk beeld. Voor Dordrecht zou dat kunnen zijn 53 procent of 57 procent van uw bevolking die aan amateurkunst doet. Dat zijn mensen die waar het product cultuur is, maar feitelijk doen ze dat vanuit hun achtergrond, vanuit hun cultuur. Cruciaal is hoe die praktijk georganiseerd is. Ongeveer 11 procent van dit gigantische aantal vindt plaats in verenigingsverband. Dat zijn formele verbanden, dat zijn stichtingen, dat zijn verenigingen. Dat wil zeggen dat 89 procent niet-georganiseerd is. En dat gebeurt dan, hoe we dat noemen, in non-formele verbanden. Niet formeel.

Dat zijn mensen die gewoon elkaar ontmoeten, die zoeken een plek. Er zullen mensen die hier zijn die zeggen, ik heb misschien ooit gitaar leren spelen of ik doe aan popmuziek. Vroeger zeiden ze altijd, dat leer je in de garage van je vader. Dat was niet georganiseerd, niet formeel. Zo bedoel ik dat. Dat is ongeveer 89 procent niet formeel. Ze doen dat op plekken in de wijk. Dat doen ze op plekken waar men elkaar misschien wel of niet kan ontmoeten. Men zoekt plekken. Dat zijn geen hobbyruimte en geen instellingen. Het zijn plekken waar cultuur ontstaat voordat de kunst ontstaat. En al die praktijken delen één voorwaarde met elkaar: zonder plek is er geen praktijk. Ze zoeken een dak boven hun hoofd. Maatschappelijk vastgoed vormt ook een tussenlaag waar onze cultuur en maatschappij zich nu ontwikkelt voordat er kunst gaat ontstaan.

4

Plekken waar mensen experimenteren, ze fouten maken, waar ze groeien, waar amateurs en professionals elkaar ontmoeten. Dat is geen randverschijnsel, dat is maatschappelijke cultuur in wording. Daar ontstaat het bij elkaar. En al die cultuur heeft eigenlijk één fundamentele voorwaarde. Nogmaals, zonder plek geen praktijk. Zonder ruimte is er geen herhaling, zonder herhaling geen cultuurvorming. En zonder cultuurvorming ontstaat er ook geen kunst. En vanuit dit perspectief krijgen culturele ankerplekken een andere betekenis. Maatschappelijk vastgoed krijgt daar een andere betekenis. Het zijn niet in de eerste plaats plekken waar kunst wordt geproduceerd, het zijn plekken waar cultuur ontstaat. De uitingsvormen van de maatschappij. Waar werkt dat nou? Heb ik een aantal plaatjes hier. Ik ga dat even zo benoemen. Linksboven, ik weet niet of mensen het herkennen, maar dat is de CHV-kade in Veghel, de Noordkade. Dat laat zien wat er gebeurt als cultuur niet als gebruiker, maar als maatschappelijke functie wordt benaderd. In dat voormalige industriële complex zijn cultuur, ambacht, horeca en maatschappelijke functies bewust gecombineerd. Vastgoed, beheer en exploitatie zijn hier ingericht als publieke infrastructuur. En de culturele functies die hoeven hun bestaansrecht niet te bewijzen via vastgoedexploitatie, want er ontstaat ruimte voor ontwikkeling, ontmoeting en experiment.

Hier is cultuur niet de sluitpost, maar de reden van het bestaan. Als vastgoedbeleid en cultuurbeleid op elkaar aansluiten wordt dan een gebouw een hoeksteen. Je kan zeggen in Veghel dat de CHV Noordkade echt een hoeksteen is van de samenleving in Veghel. Daar ontmoet men elkaar, men komt samen. Een andere waar het schuurt is, dat noemt men De Ceuvel, rechtsboven twee plaatjes, in Amsterdam. Dat is een iconisch voorbeeld van een maatschappelijk en ecologisch experiment. Heeft veel gebracht. Netwerken, nieuwe vormen van samenwerking en internationale zichtbaarheid. Tegelijkertijd is het ook kwetsbaar gebleken. De maatschappelijke ambitie was daar namelijk zo groot, maar de vastgoedlasten en de exploitatie zijn voor belangrijke mate daar bij de gebruikers terechtkomen. En daarmee komt de energie steeds opnieuw onder druk te staan. Maatschappelijke waarde alleen is onvoldoende als vastgoed en exploitatie niet structureel zijn geregeld. En dan de derde, en dat zijn de onderste twee, en dat is iets wat in Dordrecht denk ik ook heel erg herkenbaar is, dat is eigenlijk de hiphop en de urban scene die al in de tachtiger jaren ontstaan is. Als je over een nieuwe cultuur en een nieuwe ontwikkeling praat, dan is het dansen of de uitingen, met graffiti of noem het maar op, de uiting, maar de cultuur is de hiphop en urban cultuur.

Sinds de tachtiger jaren cultureel uitgegroeid van straatcultuur tot een van de meest beoefende en invloedrijke culturele stromingen in Nederland. Er is ongelooflijk veel in veranderd. Muziek, dans, spoken word, graffiti, fashion. Allemaal buiten instellingen om ontwikkeld. Niet omdat ze dat wilden, maar omdat er simpelweg voor hun geen plekken waren. Hiphop ontwikkelde zich in buurthuizen, leegstaande gymzalen, parkeergarages, tijdelijke kraakpanden. Jullie zullen het vast in Dordrecht ook wel herkennen. Altijd tijdelijk, altijd onzeker. En zodra een plek succesvol werd, verdween die vaak weer. Renovatie, verkoop, herbestemming, noem het maar op. Wat vaak ontbreekt in dat gedeelte, die hiphop en die urban, is niet dat er geen talent is of dat er geen energie is, die is er volop, maar structurele ruimte, dat is wat er ontbreekt. Urban makers die moesten zich heel veel aanpassen aan vastgoed dat nooit voor hen bedoeld was. En dan zie je steeds hetzelfde patroon terugkomen. Steeds opnieuw beginnen, weinig continuïteit, et cetera.

5

Zonder structurele plekken blijft cultuur in een permanente overlevingsstand, hoe groot de maatschappelijke waarde ook is. Dan zal ik even benadrukken, hiphopcultuur als stroming, als culturele uiting, de kunst die ze daarmee maken, je ziet ook wel wat daar voor minder leuke signalen komen als je steeds van je plekken weg moet. Als je naar maatschappelijk vastgoed kijkt, dat bedoel ik met deze 3 onderdelen te laten zien, kijk daarnaar met een bredere bril dan alleen de financiële component. Wat is het, wat levert het op voor de maatschappij? Voor Dordrecht zijn natuurlijk een aantal voorbeelden. De broedplaats DOOR, het Energiehuis, maar ook het Onderwijsmuseum. Het is waar cultuur ontstaat, waar kunst ontstaat. Het is ook een plek waar mensen samenkomen. En dit drieluik hier laat zien, namelijk waar ik het over heb is geen theorie. Het gebeurt door heel Nederland. En het vraagt echt om andere keuzes en op een andere manier kijken naar je maatschappelijk vastgoed. Dan het ongemakkelijk deel. In de praktijk zie ik vaak dat 20 tot 30 procent van cultuursubsidies feitelijk worden ingezet om huisvesting te bekostigen. Huur, energie en beheer. En formeel klopt dat natuurlijk, want de rekening moet worden betaald en de wet, markt en overheid die stelt eenmaal kaders. Straks, in het volgende gedeelte, wordt daar verder op ingegaan.

Maar inhoudelijk gebeurt hier echt iets problematisch. Geld voor cultuur verdwijnt in vastgoed, instellingen vragen meer subsidie en de politiek ervaart dat als extra geld voor cultuur, terwijl dat vaak compensatie is voor huurlasten. Dan krijgen we de aloude uitspraak, daar heb je de culturele sector weer die zijn hand ophoudt. 20 tot 30 procent van de cultuursubsidies, dat is mijn beeld uit mijn werkpraktijk, die is breed door Nederland, is dat dat eigenlijk vastgoedgeld is om die panden in stand te kunnen houden. De rekening zal altijd betaald moeten worden, ergens. Linksom of rechtsom, waar je hem neerlegt. Alleen dat is vaak niet duidelijk. En dat is geen incident, maar wat mij betreft een ontwerpfout in hoe cultuur en vastgoedbeleid op elkaar aansluiten. En precies daar wordt cultuurvastgoed dan geen hoeksteen, maar een molensteen. De kernvraag is dan ook niet, wat kost het gebouw? De kernvraag zou wat mij betreft moeten zijn, wat maakt het gebouw mogelijk? En om die vraag te beantwoorden helpt het om met meerdere brillen tegelijk te kijken naar maatschappelijke kosten en baten, naar wat we voorkomen aan zorg, aan eenzaamheid of aan uitval, naar social return, naar wat het oplevert aan mensen, aan vrijwilligerskracht en talentontwikkeling. Dat je ook kijkt naar brede welvaart, naar wat het doet voor kwaliteit van leven.

En ook naar de waarde canvassen, zoals we dat dan noemen, waarin zichtbaar wordt, wie investeert en wie profiteert? Een vraagstuk waar uw gemeente nu ook mee bezig is, een plan voor renovatie en verduurzaming van het Energiehuis, is bij jullie best actueel. Wat is daarvoor nodig en wat is ervoor mogelijk? En hoe kijk je tegen dat vraagstuk aan? Samen maken die perspectieven in totaal zichtbaar dat cultuur een maatschappelijk proces is, dat kunst een uitkomst is en dat vastgoed eigenlijk een fysieke randvoorwaarde is. Als je cultureel vastgoed serieus wil blijven inzetten als maatschappelijke functie, dan vraagt dat om keuzes. Dan vraagt het dat we de cultuur niet zien alleen als gebruiker, maar dat je het ook ziet als een maatschappelijke voorziening, als een maatschappelijke functie. Het is niet alleen maar de gebruiker die erin zit, daar moet geld voor terug. Nee, wat is de waarde die we daar in een bredere context voor terugkrijgen? Dat huisvesting gefinancierd wordt via vastgoedbeleid en niet via inhoudelijke subsidies, of dat het op zijn minst duidelijk inzichtelijk gemaakt is. Als je zegt, ik ga cultuursubsidies inzetten voor vastgoed, moet je dat wel duidelijk maken.

6

Er zijn allerlei processen die dat mogelijk maken, maar dat is ingewikkeld. Dat kost heel veel tijd en heel veel energie, want we praten wel over 30 jaar lang dat we dit op deze manier ongeveer in Nederland doen. En in Dordrecht zijn er heel veel fantastische panden met een rijke historie, natuurlijk allemaal herbestemd. En in de context van toen zijn dat hele verstandige keuzes geweest, maar je komt nu in een tweede hoofdstuk. Het moet ook een keer onderhouden worden en dan willen we het verduurzamen. Wat betekent dat dan? Het betekent voor de politiek ook denk ik, durf te kiezen voor maatschappelijke waarde, ook als die zwaarder weegt dan de kostprijs. Mijn persoonlijke mening. Ik begon met een koor in een koud gebouw. En dat was geen kunstproject, dat was gewoon cultuur in wording. En als we cultuur blijven zien als een klein gedeelte, dan wordt het bijna een soort Fremdkörper, in goed Nederlands, binnen dat hele beleid, in dat snijvlak van cultuur en vastgoed. En zeker als we blijven praten alleen maar over de kostenkant. Als we cultuur zien als wat samen vormgeven, dan verandert dat gesprek.

En als je dan ook beseft dat die panden echt een maatschappelijke functie hebben, ga je het ook hebben over, wat voor structuur en voorzieningenniveau hebben we in onze omgeving nodig? Dan wordt dat kunstproduct geen probleem om te financieren, maar dan wordt het waarschijnlijk een uitkomst, want dat is het resultaat van de cultuur die we met elkaar dragen. En dan wordt cultureel vastgoed geen molensteen, maar een hoeksteen van maatschappelijke cultuur. Zonder plek geen praktijk, zonder praktijk geen cultuur en zonder cultuur geen samenleving. En daar zit vastgoed precies middenin als voorwaarde om die cultuur mogelijk te maken. Dat is mijn verhaal. Dank jullie wel. De voorzitter: Dank u wel, mijnheer Boonekamp. U heeft het keurig gedaan in de tijd die mij verteld was dat u ervoor nodig zou hebben. Prima. Ik heb iedereen vol interesse zien luisteren. Misschien mevrouw Kruger wel het meeste. Wel een beetje uw dingetje. Vragen? Anders sluit ik de vergadering. Heel goed. Dan mag u beginnen, mijnheer Hartmeijer. De heer Hartmeijer: Dank. Het is misschien een beetje een stream of consciousness, in goed Nederlands natuurlijk, maar laat ik een poging doen. Ik zou wat meer willen weten over die soort van tegenstelling tussen huurkosten en waarden en investering.

Want het voorbeeld werd gegeven van zo'n dansvereniging die dan in een in een pand gaat bijvoorbeeld wat de gemeente beschikbaar stelt aan zo'n club. Daar wordt een bepaalde investering in gedaan om dat mogelijk te maken voor die vereniging. Dat is dan op een gegeven moment misschien wel de waarde van zo’n pand, want zo'n pand is misschien al afgeschreven. Die huurprijs wordt betaald om die investering te bekostigen. Dat gaat zo'n aantal jaar door. En ik vraag me dan af, is het niet een beetje een gevaar dat we dan in een situatie van een bepaalde fictieve waarde terechtkomen? Ik weet niet of ik de vraag goed duidelijk maak, maar er zit een spanning tussen enerzijds huur betalen door zo’n club en wat de daadwerkelijke waarde is van zo'n pand? Is daar iets over te zeggen? De voorzitter: Aan de vingers van mijnheer Boonekamp te zien heeft hij wel een idee waar uw vraag over gaat. Mijnheer Boonekamp.

7

De heer Boonekamp: Dank u wel. Mijn verhaal gaat over dat je daar breder naar zou moeten kijken dan alleen de financiële kant. Dat je zegt, dit kost het, dat is de rekensom en dat kunnen de mensen van vastgoed helemaal uitstekend doen. Die zeggen, dit kost het en daar zal straks ook over gaan we hebben in Nederland de wet markt en overheid, waarin je ook kostprijsdekkende huur moet betalen. Dat is allemaal aan de orde. Maar u maakt keuzes over, hoe benader je die voorziening? Moet je dan helemaal strak 100 procent die kostprijs doorrekenen? Volgens de Wet markt en overheid moet dat. Daar kun je wel wat uitzonderingen op maken. Ik hoop niet dat ik dingen wegmaai, als ik dat mag. Maar dat betekent dat je daar keuzes in moet maken. Vind je dat dat pand of die voorziening onderdeel is van je maatschappelijke structuur? En mijn verhaal gaat er voornamelijk om dat je zegt, kijk niet alleen naar … Ik noem maar wat, Kunstmin is een theater en daar vinden, even heel plat gezegd, alleen theaterproducties plaats. Dan is dat de kostprijsdekkend … Maar het heeft ook een andere functie. Het heeft meerdere functies. Er komen groepen, er komen amateurs. De cultuur van je stad wordt gemaakt op dat soort plekken. En de uiting daarvan is wat je ziet op het podium. Dat is het product. En dat je zegt, voor dat product mogen mensen voor betalen, dat snap ik helemaal.

Maar om te stimuleren dat die cultuur zich ontwikkelt, zul je plekken moeten maken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Dit is hetzelfde als dat je dat in welzijn ziet. Daar hebben we toch ook de wijkcentra en in de dorpen hebben we daar de dorpshuizen waar mensen elkaar ontmoeten. En hier zie je ook mensen elkaar ontmoeten. En dat zie je ook in de sport, dat is precies hetzelfde verhaal. Je zou een gedeelte van wat ik nu vertel als zijnde cultureel vastgoed, daarom noem ik het ook maatschappelijk vastgoed. Want het gaat over dat je naar de breedte kijkt, dat je niet alleen kijkt naar, wat kost het? Maar levert het ook voor mijn maatschappij en voor mijn omgeving op? En als ik hem heel platsla, er is een fantastisch onderzoek, die is wel wat ouder, maar dat is bijvoorbeeld over broedplaatsen, SKAR in Rotterdam. Daar komt gewoon uit, 1 euro daarin geïnvesteerd. Daar is 21 euro uitgekomen aan maatschappelijke waarde. Want dan gaat het erom, daar ontstaan nieuwe ideeën, daar ontmoeten mensen, er zijn mensen van de straat, vrijwilligers komen daarna. Noem het maar op. Mijn pleidooi is, kijk niet te eng naar een maatschappelijk vastgoed, naar alleen de financiële rekensom, maar weeg al die andere dingen mee die ik eerder noemde. De voorzitter: Is daarmee uw vraag beantwoord? Mevrouw Kruger en dan mijnheer Van Dam Timmers.

Mevrouw Kruger: Ik ben er hele tijd al mee bezig, met dit vraagstuk ook. Want je hebt behalve nog de maatschappelijke waarde natuurlijk ook de marktwaarde van een pand. De gemeentes hadden vroeger heel veel vastgoed en op een gegeven moment was het gewoon de bedoeling zo min mogelijk vastgoed voor jezelf te hebben. Om particulieren vastgoed te laten overnemen en daar hun ding in te doen. Maar nu hebben we historisch vastgoed ook waarvan we ook zeggen, daar ga je niet zomaar een woning van maken. Dat gaan we ook kenmerken voor bijvoorbeeld maatschappelijke partijen, of noem maar op, zoals het Energiehuis, waar dan dat soort dingen in gebeuren. Maar zo'n pand heeft een marktwaarde en als je dat gaat verkopen aan een particulier, levert dat natuurlijk veel meer op dan dat je de waarde van het pand gaat inschatten

8

naar maatschappelijke waarde. Want dan ga je de kostprijs berekenen van wat het kost om te onderhouden, dat. En de energieprijs. En ik hoor nu vooral de kostprijs, maar de marktwaarde heeft u weggelaten hierbij. Klopt dat? De heer Boonekamp: Ik doe geen technisch verhaal over hoe dat berekend wordt, want dat wordt zo meteen gedaan. Maar ik kan misschien een voorbeeld noemen. Vorig jaar december heeft de gemeente Amsterdam een besluit genomen om een aantal van hun panden, dus ook historisch gegroeid, om daarvan te zeggen, die vinden wij maatschappelijk gezien van zo'n belangrijke waarde, daar gaan wij een andere huurprijs voor rekenen. En dat zijn beeldbepalende panden in Amsterdam. Carré, die betalen 1 euro aan huur. Maar optisch natuurlijk is dat omdat men zegt, dat moet niet in de cultuurportefeuille zitten, omdat daar het besluit is genomen dat de culturele begroting activiteitenmiddelen zijn om juist die cultuur te stimuleren. Daar kun je allerlei keuzes in maken. Daar is de keuze gemaakt om te zeggen, dan gaan we dat verhuren voor 1 euro en bepaalde panden in de erfgoed kant heeft men afgeschreven in één keer over, gaat men afschrijven verbouwingen over 80 jaar omdat men zegt, maar we willen die panden die willen wij absoluut behouden en die blijven ook een bepaalde waarde. Dat leggen we vast.

Wil dat zeggen dat het dan in één keer minder betaald moet worden? Nee, natuurlijk, ergens moet rekening vallen, want het moet betaald worden. Zo simpel is het. Alleen hoe ga je daarmee om? Dat is een vraagstuk tussen de inhoudelijke kant en de vastgoed kant. En mijn pleidooi is eigenlijk dat je dat met elkaar vermengt. Dat je zegt, maar hoe gaan we dat doen? Welke knoppen heeft vastgoed om aan te draaien en wat voor belangen vinden we daar in die culturele component? En dan ga ik weer even naar Amsterdam. Hebben we de Stopera natuurlijk, het gebouw van de opera. Dat heeft men ooit van het Rijk overgenomen. Daar heeft men gezegd, dat willen wij ook nog steeds. Wij vinden het belangrijk dat het er is. Dat is 1 euro. De Hollandse Schouwburg in Amsterdam betaalt 1 euro huur. Dat is optisch om het uit die cultuurportefeuille te halen. De rekening blijft dezelfde. Je kan niet zeggen, we gaan een truc uithalen waardoor het minder geld gaat kosten. Nee, de vraag is, hoe beschouw je het? Als je het alleen vanuit een financiële component beschouwt, nogmaals, dat is mijn pleidooi, dan kijk je eng en dan kijk je alleen maar, wat is het resultaat wat er daar op dat moment gebeurt? Mijn pleidooi is, kijk breder met meerdere brillen, want er gebeurt meer in die panden. Het is een maatschappelijke voorziening die je hebt.

Het is de ontwikkeling van je eigen cultuur in je stad, voor welke bevolkingsgroep dat ook is. De voorzitter: Duidelijk, denk ik. Mijnheer Van Dam Timmers. De heer Van Dam Timmers: Dank u, voorzitter. Ik kan een groot deel van het verhaal op zich wel volgen. Toch één punt wat dan toch wel een beetje bij mij komt is, als je het hebt over maatschappelijke waarde, dan zou je op basis van dit pleidooi alle religieuze organisaties en gebouwen ook op de gemeentelijke begroting moeten zetten. Toch geloof ik daar niet helemaal in. En ik snap niet zo heel goed de kritiek waarom dit een oplossing zou zijn. Want uiteindelijk moet de rekening betaald worden en landt die een heel eind gewoon bij de lokale belastingbetaler. Uiteindelijk los je niet echt een probleem op door dit anders weer te geven. En ik ben benieuwd natuurlijk hoe u daarover denkt. Maar ook vooral, als je 20 tot 30 procent van

9

je cultuursubsidie naar huisvesting laat gaan, dan laat je vooral zien dat huisvesting ook niet gratis is en dat dat ook gewoon een derde van de uitgaven kost. Wat ook wel heel inzichtelijk maakt ook voor de gemeenten, maar ook voor gebruikers dat een gebouw ook gewoon betaald moet worden. De voorzitter: Mijnheer Boonekamp. De heer Boonekamp: Terecht dat je zegt, maak het inzichtelijk. Dat is het nu niet. Je ziet nu niet in je cultuurbegroting wat er van al die subsidies aan vastgoed gekoppeld zit. Tenminste, als ik dat even goed. Deels. Dan even terug over wat ik een hele interessante opmerking vond vanuit uw achtergrond bij het CDA, over de kerken. Mind you, in Nederland worden ongelooflijk veel kerken momenteel allemaal voor maatschappelijke initiatieven omgebouwd, daar worden hele andere trajecten. Ga naar de gemeente Vught, waar ze in een kerk een fantastische bibliotheek hebben ingebouwd. De Franciscaner bibliotheek in Maastricht, een kapel waar nu een boekhandel in zit. Er zijn in die zin veel voorbeelden waar ook religieus erfgoed ingezet wordt in het kader van maatschappelijke voorzieningen. Dan even terug naar uw vraag. Dat ben ik nu even kwijt door mijn uitweiding.

De heer Van Dam Timmers: Voorzitter, de vraag zat hem met name in welk probleem je oplost door, want u zegt, de Stopera betaalt 0 euro huur, maar indirect wordt natuurlijk de huur wel gewoon betaald, alleen ligt dat prijskaartje ergens anders. De heer Boonekamp: Maar dat is precies wat het is. Het gaat erom, hoe weeg je … Want dat was de vraag die aan mij is gesteld, vertel iets over de maatschappelijke waarde van het vastgoed. En ik duid dat die waarde meer is dan alleen het getal en dat je in je overwegingen over, vinden wij het belangrijk om hierin te investeren of om hier keuzes in te maken, kijk verder dan alleen het getal van de huur en waar dat het komt te liggen. Precies, het zal ergens betaald moeten worden, maar daar is al één belangrijke stap in te zetten. Maak gewoon klip-en-klaar en transparant duidelijk als je zegt, we leggen dat daar neer, in een activiteitensubsidie gedreven omgeving als de cultuuromgeving, maak dan duidelijk, dit is het gedeelte wat ter dekking is van de rekening. De voorzitter: Mevrouw Kruger wil daar nog een vraagje aan toevoegen, denk ik. Mevrouw Kruger: Ja. Nog even daarop inhakend ook. Want ik snap wat de heer Van Dam Timmers aangeeft, de rekening moet betaald worden. Maar wat je nu vaak ziet is, er gaat een culturele organisatie in een pand, die moet huur betalen.

Die krijgt de huursubsidie van de gemeente en die betaalt met die huursubsidie die huur. En als je die in feite op 1 euro zet, dan hoeven ze geen huursubsidie, want die wil iedereen nog wel voorschieten uit zijn eigen zak. Maar die huur verder, het is vestzakbroekzakverhaal. Alleen wat je nu ziet, als die huren hoger worden omdat de marktwaarde hoger wordt, dan worden de culturele organisaties gedwongen om hun eigen broek op te houden of hun eigen jurkje aan te … Weet ik veel hoe je dat wil noemen, panty op te houden.

10

Die worden dan gedwongen om dan activiteiten te gaan organiseren om geld te genereren, winst te maken, om de verhoogde huur, die niet meer gedekt wordt door de huursubsidie, op te brengen. Ze gaan zich heel erg focussen op oneigenlijke activiteiten waar ze niet voor in de wieg gelegd zijn. Dat zijn een beetje mijn gedachten daarbij. Klopt die redenering een beetje? De voorzitter: Mijnheer Boonekamp. De heer Boonekamp: Dit is precies zoals ik het in het verhaal ook schetste. Dan krijg je een soort rondpompend geldidee. Maar de politieke vraagstukken die daaraan vastzitten, dat je zegt, maar waar maken wij de keuzes in? Dan zou je de keuzes denk ik ook heel zuiver moeten maken. En dat je dan zegt, in die cultuursubsidie is dit het gedeelte dat gekoppeld is aan de stenen. En als je gaat zeggen, wij willen bijvoorbeeld een bezuiniging doorvoeren in cultuur, maar ook de kosten van die panden gaan omhoog, dan is het een dubbele klap. En dat is wat er dan gebeurt. Dit verhaal gaat ook over het besef van, als je kijkt naar dat naar dat culturele vastgoed, dan moet je ervan doordrongen zijn dat daar … En dat is gewoon door de geschiedenis, hoe dat ontstaan is. Dat is niet goed of fout. Het is gewoon zoals het is.

Maar dat je daar, zoals ik al zei, op een andere manier ook naar kan kijken en dat je die meerdere brillen, dat je zegt, maar wat gebeurt er en wat is de waarde daarvan? Dat heeft ook een maatschappelijke waarde. Het heeft een waarde in de zin van brede welvaart. En dat hebben die panden ook. En als je op die manier dat gesprek met elkaar voert, dan is mijn ervaring dat je dan ook op een bijna eerlijkere manier kijkt naar de portefeuille cultuur in het kader van vastgoed. Want op het moment dat je een bezuiniging doorvoert en de kosten die stijgen, terwijl blijkt dat uit die subsidies eigenlijk heel veel van het vastgoed betaald wordt, dan moet je daar wel expliciet duidelijkheid over gaan geven. En nogmaals, dat zal zo meteen wel naar voren komen, je rekening die moet ergens betaald worden. Wat mijnheer Van Dam Timmers zegt ben ik het helemaal mee eens. Maar je krijgt een andere discussie op het moment dat je zegt, er is één onderdeel waar deze gemeente volledig vrije beleidsruimte in heeft en jullie daar je keuzes in kunnen maken. Dat is de cultuurportefeuille, want daar zit geen wetmatigheid omheen. Dat is natuurlijk makkelijk om dan te zeggen, dan trekken we daar de subsidie naar beneden. Maar je creëert eigenlijk ook een probleem als de vastgoedkosten daar ook omhooggaan. Wat natuurlijk gebeurt, zeker als je daar investeringen in gaat doen.

Maar goed, alles wordt duurder in de wereld om ons heen. De voorzitter: Misschien is dit het moment om te zeggen, nu is zo meteen aangebroken. En dan gaat de heer Bos of Brouwer, of samen. Clark staat er al hoor. Als u een presentatie hebt. Dan krijgen we nu de harde kant. De heer Boonekamp: Dan zie je hoe hard cultuur ook kan zijn. De heer Bos: De harde kant, ja. Wat we gaan doen, is dat ik eerst even inzicht geef in de portefeuille van vastgoed, hoe dat de verhouding ligt tussen wat we zelf in gebruik hebben en wat we verhuren. Kort even een schemaatje over hoe dat de geldstromen lopen en daarna neemt Stefan hem over voor de meer technische uitgangspunten, hoe die zijn bepaald.

11

Als we even naar onze portefeuille kijken, hebben we een deel wat we gewoon als gemeente zelf gebruiken. Dat is voor ambtelijke huisvesting, maar bijvoorbeeld ook voor de Essenhof, voor het Dordrechts Museum, het Biesboschcentrum. Dat zijn allemaal interne klanten. Dat zijn geen gebouwen die we verhuren. Het onderste vakje geeft weer de panden die we wel verhuren. Als het gaat om cultuur zijn dat ateliergebouwen waar kunstenaars huren. We hebben kunst met het Energiehuis als theaters. En als we het over cultuur hebben, hebben we het ook over het Onderwijsmuseum wat we verhuren. En bij overig zit bijvoorbeeld de Sportboulevard die we vanuit sport verhuren. Dat geeft een beetje een beeld van welke panden we als gemeente echt in de verhuur hebben. Wij moeten ons inderdaad houden aan kaders bij die verhuur. We hebben ten eerste de Gemeentewet en het besluit begroting en verantwoording waar de financiële kaders zijn vastgesteld. Die zijn voor onze gemeente vertaald in een financiële verordening. Daarnaast heb je de Wet markt en overheid die zegt dat je als gemeente eigenlijk altijd een dienst kostendekkend moet aanbieden. Als wij vastgoed aan anderen aanbieden, moet dat in principe kostendekkend. Zoals Johan ook aangaf, kunnen daar uitzonderingen worden benoemd. Amsterdam heeft ervoor gekozen om die beeldbepalende panden daaronder te laten vallen. In Dordrecht is dat nog niet zo.

Verder moeten we ons houden aan regels over staatssteun, dus we mogen niet zomaar indirecte subsidie geven. We willen graag zakendoen met betrouwbare partijen, BIBOB. En als het gaat om vastgoed, mogen we niet zomaar één op één aan een partij verhuren, maar moeten we openbaar aanbieden, zodat meerdere partijen kunnen aangeven of ze iets willen huren of kopen. De voorzitter: Tussendoor een vraagje, omdat u het anders niet meer kan volgen. Mevrouw Kruger: Dank u wel. Over die staatssteun, want als Amsterdam dan beeldbepalende panden voor 1 euro verhuurt. Is dat dan een soort van staatssteun of juist niet? Af en toe vind ik dat een beetje ingewikkeld. De heer Bos: Als je dat niet goed regelt, is dat staatssteun. Maar de Wet markt en overheid geeft ruimte om uitzonderingen te als te benoemen. Dat moet dan de gemeenteraad vaststellen. En als je dat doet en je houdt je daaraan, dan is het geen staatssteun. We gaan even door. Dit schemaatje geeft een beeld van hoe de geldstromen nu lopen als we een huurovereenkomst afsluiten. Als je de stippellijntjes onder even vergeet, hebben we een huurder die betaalt huur aan de gemeente aan vastgoed. Vastgoed betaalt daarvan onderhoud, verzekeringen, belastingen, zorgt voor beheer van het pand. En nog een beetje onvoorziene kosten. Vastgoed betaalt ook de rente en afschrijving van de investering. Een gebouw kost bij het bouwen geld.

Dat lenen we intern bij de gemeente, maar wij moeten daar vanuit vastgoed wel rente en afschuiving over betalen. Als je die rode pijltjes allemaal bij elkaar optelt, dan heb je de kosten van een gebouw. Die moet in principe opgebracht worden door de huur. In sommige gevallen kan de huurder dat niet opbrengen en dan hebben we als gemeente een aantal manieren om de huurder daarin tegemoet te komen. Dat kan bijvoorbeeld door het geven van een subsidie. Voorbeelden, Kunstmin krijgt vanuit cultuursubsidie. Het Onderwijsmuseum krijgt vanuit de gemeente subsidie.

12

Dat is één manier. Een andere manier is dat vanaf de beleidsafdeling een soort van rekening komt met vastgoed, waardoor de huur lager kan worden. We hebben atelierbeleid vastgesteld als gemeente een paar jaar geleden. Daarin is een culturele huur benoemd. Die is lager dan de kostprijsdekkende huur. Maar omdat het onmogelijk is om met al die honderden kunstenaars die subsidie te verrekenen en dan weer een huur te vragen, verrekenen we dat binnen de gemeente intern en krijgt de kunstenaar een lagere huur. En een laatste optie is dat we de strategische investeringsruimte van de gemeente gebruiken om een deel van het investeringsbedrag af te boeken, waardoor de lasten voor vastgoed lager worden. Ik kom daar in het voorbeeld hierna even op terug. Bijvoorbeeld bij het Onderwijsmuseum, dat kostte 7 miljoen. Daar is bij de start gezegd, we gaan daar een deel van dekken uit strategische investeringsruimte, omdat we het als stap belangrijk vinden om het museum naar Dordrecht te halen. Dat is daar gedaan. En wat Johan ook zegt, als wij die stippellijntjes even niet meenemen, dan hebben we het over kostprijsdekkende huur. Dat betekent dat we alle lasten in rekening brengen bij de huurder. Maar we gebruiken als gemeente aldus een aantal manieren om de pijn en de huur lager te houden en de pijn te verzachten. Wat ze bijvoorbeeld in Amsterdam doen, die willen dan 0 euro huur.

Dat betekent eigenlijk dat je de investering volledig moet afboeken, dus die strategische investering die dan maximaal. Maar ook de kosten voor onderhoud, verzekeringen, belasting en beheerskosten moeten op een of andere manier dan worden betaald. Dat gaat dan waarschijnlijk of via een concernstroom of vanuit toch vanuit de begroting cultuur. Ik weet niet hoe ze dat hebben gedaan. Er zijn allerlei manieren om hiermee om te gaan. De voorzitter: Even een tussendoor-vraagje van de heer Pauwels. De heer Pauwels: Ik vraag me af, hoeveel van die manieren om de kosten te dempen, bijvoorbeeld voor culturele instellingen, zijn nog mogelijk met het nieuwe beleid? De heer Bos: Dit schemaatje komt uit het nieuwe vastgoedbeleid, dus deze zijn mogelijk binnen de kaders van het vastgoedbeleid. Ik heb een voorbeeldje uitgewerkt. De bedragen die erin staan zijn wat afgerond, dus pin ons daar niet op vast. Het Onderwijsmuseum kostte bij de start 7,1 miljoen. Dat staat linksonder. Er is toen bij de besluitvorming aangegeven, 4 miljoen dekken we uit strategische middelen en de overige lasten die moeten worden terug voor die door een huur. Dat zie je in het groene streepje. De huur is 321 duizend euro. Het museum is afhankelijk van subsidie, dus het Rijk geeft een deel subsidie en de gemeente geeft een deel subsidie. En kijk eens aan, daar heb je 30 procent. Iets meer zelfs.

Op dit moment wordt ongeveer 30 procent van de subsidie gebruikt om de huur te betalen. Dan gaan we door naar het nog technischere verhaal. De heer Brouwer: En ik heb mijn best gedaan om het niet al te technisch te maken, maar dat is ingewikkeld genoeg. Ook als het gaat om het afschrijvingsbeleid zijn wij gehouden aan wat wet- en regelgeving. Op deze sheet is aangegeven wat ongeveer de relatie is. Het begint bij de Gemeentewet. Ook hier komt besluit begroting verantwoording langs, wat wij dan inderdaad voor Dordrecht weer vertalen voor onze eigen spelregels die daarbinnen passen, met verschillende nota's. De meest relevante nota in dit geval is de nota waardering en afschrijving, gezien de vraag die gesteld is.

13

Maar wat hier ook aan raakt is de nota rondom de grondexploitaties of de nota rondom risicosturing en weerstandsvermogen zit er een stukje in, maar ook de nota reserves en voorzieningen, waar we het hebben over eventueel inzet van reserves om de kosten te dekken of voorzieningen als het gaat om toekomstig onderhoud. Ik hou het nu even bij afschrijving en een stukje over restwaarde. Hij is net ook al een beetje langsgekomen, dat wij als gemeentes echt wel gehouden zijn aan een aantal regels. Ik heb zomaar wat stellingen uit de BBV-wetgeving gepakt en later kom ga ook nog andere wetgeving langs. En BBV begint eigenlijk bij dat wij verplicht zijn om investeringen in onze boeken op te nemen waarvoor we het gekocht hebben of wat het heeft gekost om het te maken. En er werden net wat vragen gesteld rondom, wat doen we met de ontwikkeling van marktwaarde als die hoger wordt? Helaas mogen wij die niet verwerken in onze boeken. Het was wel fijn geweest als je inderdaad ziet dat panden meer waard worden, dat je ook in je eigen gemeentelijke begroting die winst, als je ze zou verkopen, ook mee mocht nemen. Alleen daarvan zegt de wetgeving, het is misschien nu wel papieren winst, maar je hebt hem pas op moment dat je het verkoopt. We mogen er niks mee, wat maakt dat wij al onze kosten altijd relateren aan wat een pand gekost heeft of wat het nu nog steeds aan kosten met zich meeneemt.

De volgende is een beetje, want ik hoorde net langskomen, Amsterdam zegt, we koppelen gewoon 80 jaar gebruiksduur aan een investering, want we willen het graag houden. Een andere regel die er staat is dat de gebruiksduur van een pand bepalend is voor de termijn dat je hem afschrijft. Dat zie je bij ons ook wel terug in de nota waardering en afschrijving, kom ik zo nog wel op, hoe wij omgaan met die periodes. Maar we hebben nergens op dit moment in ieder geval 80 jaar staan. Ik was enigszins verbaasd, dus misschien moet ik eens bellen. Dan hebben we ook nog, dat zei ik net een beetje, alles wordt gerelateerd aan wat het kost. Als wij investeringen moeten gaan doen om panden te verduurzamen aan wettelijke eisen te voldoen, ook daarvan zegt de wetgeving, die moet je investeren, moet je op je balans zetten en netjes over de tijd verspreiden. En dat is eigenlijk de basis waarop wij rekenen wat een kostendekkende verhuur zou kunnen zijn. Heb ik het niet over, want dit gaat ook een beetje over, waar landen de kosten of waar zit de dekking? Dit is gewoon plat hoe we in lijn met BBV zouden moeten handelen. Dan heb ik nog onze eigen kaders die vorig jaar zijn vastgesteld. Daarin nemen we op wanneer je iets als investering mag wegzetten op die balans. De ondergrens is 25 duizend euro. Alles daaronder zit in onze jaarlijkse kosten, alles daarboven schrijven netjes af.

Hoe doen we dat dan? We hebben drie methodes met elkaar afgesproken. Eentje is annuïtair, waarbij ieder jaar de afschrijvingenrente even hoog is. We hebben lineair, waarbij we ieder jaar de afschrijving op hetzelfde bedrag houden, waarmee je je boekwaarde sneller afboekt en de rente wat lager is over heel de looptijd. Ieder jaar los ik wat meer af. En recent is de progressieve afschrijvingsmethode toegevoegd, waarin de afschrijving nadrukkelijker gekoppeld wordt aan de huurontwikkeling. Wat je niet zo vaak ziet, is dat we de afschrijving technisch uitrekende en dan zag je dat je in de beginjaren met je huur niet uitkwam als gemeente. Nu hebben we vooral gekeken, kunnen we aan de voorkant wat minder afschrijven en naarmate de huur stijgt wat meer gaan opschrijven? Dat is een methode die het probleem aan de voorkant dempt en eventueel toekomstige winsten ook iets lager maakt. En wat je nu vaak zag is als wij ergens een nieuwe ontwikkeling wilden hebben en we gingen kijken naar, is het mogelijk? Dat je de eerste jaren gewoon niet uitkwam, omdat die huurontwikkeling dan nog niet meezit.

14

Dan hebben we ook in de nota nog iets staan over afschrijvingstermijnen per soort investering. Die laat ik zo nog even zien. En afwijken kan altijd van dit beleid, als we het maar motiveren. Je moet uitleggen waarom je vindt dat je in dit geval niet de vastgestelde eerdere termijn hanteert, maar waarom we vinden dat het terecht is dat we langer, korter of op een andere manier afschrijven. We gebruiken in Dordrecht geen restwaarde op dit moment, met één uitzondering, en dat is op de parkeervoorzieningen waar we in de nota hebben opgenomen dat we een kwart van die investering niet afschrijven. Met in het achterhoofd dat na de gebruiksduur die opbrengst te genereren is. Kom ik zo nog even op terug bij de restwaarde. Heb ik hier de relevante afschrijvingstermijnen opgenomen zoals ze nu in de nota waardering en afschrijving staan voor de panden die we net langs zagen komen. Woningen schrijven we af in 40 jaar. Doen we annuïtair. Ik ga ze niet allemaal voorlezen. Het maatschappelijk vastgoed hebben we de kantoorgebouwen, bedrijfsgebouwen, schoolgebouwen. En er staat nog iets over verbouwing en renovatie. Dit zijn eigenlijk de afspraken of het kader wat de raad vorig jaar heeft meegegeven voor hoe wij omgaan met ons bezit. De restwaarde is misschien ook nog wel een spannend onderwerp. Ik heb hier wat teksten geciteerd uit het BBV.

Althans, uit de notitie van de commissie BBV wat zij zeggen, hoe ga je om met restwaarde? Als het gaat om de inschatting, moet ik dat doen? Op het moment dat ik het in gebruik neem moet ik kijken wat ik denk dat het aan het eind van de gebruiksperiode waard is, welke kosten ik dan nog heb om het weg te halen, af te breken of in stukjes te recyclen. Geen idee, dat verreken ik dan nog. En wat dan nog overblijft, is de restwaarde die we kunnen gebruiken. En een andere uitspraak is daar ook dat je in de restwaarde geen rekening mag houden met waardeontwikkeling. Ook als iets meer waard wordt, al zou je het verkopen of weet ik veel wat, we kunnen er niks mee. Het is nu bepalend wat het is en dat moet je vasthouden. Een beetje hetzelfde dat je aan de voorkant waar je investeringen moet kijken, wat is de vervaardigingsprijs? En niet mag kijken wat het in de ontwikkeling in de tijd weer meer waard is. Ik blijf citeren. Dan nog misschien een technische als het gaat om restwaarde. Dat is er eentje, eigenlijk spreekt die enigszins voor zich, maar als een pand 40 jaar meegaat en we gebruiken het maar 20 jaar, dan resteert er na die 20 jaar nog wel een restwaarde op dat gebouw, want hij gaat nog 20 jaar mee. Ik mag ook niet anticiperen op toekomstige bestemmingswijzigingen.

Stel dat ik nu ergens een maatschappelijk pand neerzet en ik denk, ik gaat over 10 jaar omkatten naar woningen en het is 10 keer zoveel waard, helaas. Waardevermindering kan ik echt alleen pas meenemen op moment dat ik het ook genereer. En dan heb ik misschien nog wel, en die vind ik wel relevant, dat is echt wel een nieuwe ontwikkeling die je landelijk ook ziet waarnaar gekeken. Er wordt momenteel nadrukkelijk gekeken naar een systematiek om bij circulair bouwen te kijken wat dan de restwaarde is aan het eind van de periode. Circulair bouwen houdt natuurlijk in dat ik een pand neerzet met het idee, aan het eind kan ik hem netjes afbreken en ik kan het materiaal hergebruiken, het heeft een waarde. Daar wordt echt wel met de markt, met wat deskundigen bekeken hoe je dat nu kan waarderen. De accountants kijken ook mee of het kan. Wel een winstwaarschuwing, circulair bouwen is vaak duurder, dus mijn verwachting is eigenlijk dat het voordeel van de restwaarde die er eventueel in zit vooral nodig is om het pand ook circulair te bouwen. Maar uiteindelijk is dat volgens mij meer het doel dat we geld willen verdienen.

15

Maar hier zit nog wel in ieder geval iets moois in dat je investeringen misschien wat haalbaarder kan maken aan de voorkant. Het doet niks met de huur, verwacht ik. De heer Boonekamp: Daar is een prachtig voorbeeld van in de gemeente Oss. Daar wordt een nieuw theater gebouwd en dat is het oude theater wat gecombineerd wordt met het Zuiderstrandtheater uit Scheveningen, wat aan de boulevard heeft gestaan daar. Dat was een tijdelijke bouw. Dat is uit elkaar geschroefd en dat wordt voor 72 procent herbouwd in Oss. Daar zijn ze nu mee bezig. En dan, als je daar naar de huurpenningen kijkt, kost het meer. De voorzitter: Gaat u verder, mijnheer Brouwer. De heer Brouwer: Mijn glas was iets te halfvol misschien dan. Maar dat is wel iets waar nu echt wel goed naar gekeken wordt. Dan nog even inderdaad onze eigen spelregels. Wij schrijven in principe alles af naar 0 aan het einde van de gebruiksduur. Gaat iets 40 jaar mee, is het ook na 40 jaar teruggerekend naar 0 in de boeken. Behalve bij parkeervoorzieningen, zoals ik net zei. En uitzonderingen maken kan, alleen daarbij is ook gewoon nadrukkelijk de stelling, ook vanuit BBV, als je maar aan kan tonen en ook onafhankelijk aan kan tonen dat je die waarde gaat maken aan het einde van de looptijd.

Het is niet zo dat als ik morgen een goede dag heb en zeg, een gebouw is aan het eind van de periode nog 10 procent van de aanschafwaarde waard, prima. Nee, dan zal ik met een taxatie of een deskundig advies moeten laten zien dat die 10 procent ook echt realistisch is. De heer Schalken-den Hartog: Voorzitter, mag ik daar een vraag over stellen? Kunt u daar een voorbeeld van geven? De heer Brouwer: Van mijn duim? De heer Schalken-den Hartog: Nee, over hoe bij bijvoorbeeld bij een pand dat u daar in gang heeft gezet, om die restwaarde expliciet te kunnen aantonen en onderbouwen. Heeft u daar een voorbeeld van, van een pand waar dat wellicht zou kunnen spelen? Hoeft niet vanuit Dordrecht te zijn. Of op een andere manier. De heer Brouwer: Dat is dat is nog wel de zoektocht. We hebben het hier nog niet precies toegepast. Dan kijk ik toch een beetje naar mijn rechterbuurman. De voorzitter: Mijnheer Bos. De heer Bos: Het is onderdeel van de nota waardering en afschrijving die afgelopen jaar is vastgesteld, dus het is nieuwe regelgeving. We hebben zelf daar nog geen voorbeelden van, maar we zien in het land wel voorbeelden, bijvoorbeeld bij die parkeervoorzieningen, waar er gekeken wordt naar de demontabel bouwen, waardoor je na 40 jaar het staal eruit kan halen en kan recyclen.

Het is een ontwikkeling waar meerdere gemeentes mee worstelen, maar die de komende jaren ook bij ons actueel wordt, verwacht ik.

16

De voorzitter: Nog een vraag, mijnheer Schalken? De heer Schalken-den Hartog: Ja, korte vervolgvraag hierop. Zou u ook een voorbeeld kunnen geven van een pand of iets waarvoor dit wellicht misschien in Dordrecht in de toekomst zou kunnen gaan spelen? De voorzitter: Mijnheer Bos. De heer Bos: Nog even een aanvulling, het geldt alleen voor nieuwbouw. Panden die we wel hebben, kunnen we niet nu van zeggen, misschien kunnen we het wel uit elkaar klussen en levert het nog wat op. Bij het begin stellen we die restwaarde vast. Maar je zou kunnen me voorstellen, we gaan de komende jaren een aantal nieuwe gymzalen bouwen. Dat zijn veel stalen constructies en je zou dat zo demontabel moeten bouwen dat je dat na 40 jaar weer makkelijk uit elkaar kan halen. Dat zijn bijvoorbeeld wel overwegingen De voorzitter: Mevrouw Kruger. Mevrouw Kruger: Voorzitter, dat dachten we bij de parkeergarage … De voorzitter: Ik zei dat hier tegen mijn buurvrouw ook al. U heeft nog een vraag? De heer Van Dam Timmers: Wel een beetje op dit thema. Je hoort altijd hele ambitieuze verhalen op dat demontabel, maar uiteindelijk zit de echte kostprijs van gebouwen, en ook van eigenlijk alle, in arbeid en niet zozeer materiaal wat je gebruikt. En dat los je met geen enkele van deze systematieken op. Ik denk dat je ook vooral jezelf niet te rijk moet rekenen. De heer Bos: Je doet het inderdaad niet voor het geld.

Het is meer dat je het vanuit duurzaamheidsoogpunt toepast. De gemeente Rotterdam kijkt ook nu of ze nieuwbouw langer kunnen opschrijven, maar die geven in de stukken ook wel een winstwaarschuwing, ga er niet van uit dat het goedkoper wordt. De voorzitter: Had u nog een afronding, mijnheer Brouwer? De heer Brouwer: Ik heb nog één uitsmijter als het gaat om sheets. Ik denk misschien toch goed om even te laten zien wat de voor- en nadelen zijn van hanteren van restwaarde. Eigenlijk als je kijkt, wat zijn de voordelen, en die snap ik, de lasten worden jaarlijks lager, dus je kan misschien een lagere kostendekkende huur rekenen. Alleen nadeel is wel dat je daarmee kosten naar de toekomst schuift, waarvan je niet zeker weet of je ze echt gaat maken. Je kijkt aan de voorkant echt wel goed of het realistisch is, maar ik heb al genoeg winstwaarschuwingen gehoord van, is dat echt zo? Dat is echt wel het nadeel van de restwaarde gebruiken om je kosten te laten dalen. Laten dan kijken of dat, die heb ik net wel een beetje gehoord, of je niet veel meer moet zoeken in transparantie van waar je subsidie voor geeft. Wat met restwaarde ook speelt, dat is wel aardig, doordat je die restwaarde hoger houdt, hebben we ook hogere lasten, rentelasten, gedurende de periode.

17

Er blijft een stukje gewoon op rente staan wat niet daalt en ook daarna. Lasten naar de toekomst heb ik genoemd. En die laatste is heel technisch. Ik heb getwijfeld, heb ik het ook met collega's over gehad, moet ik hem laten zien? Maar ik heb ook minder ruimte voor toekomstige vervanging. Wat je nu ziet is dat we ieder jaar natuurlijk zo'n investering in plakjes afschrijven. Stel ik schrijf 1 miljoen in 10 jaar af, heb ik ieder jaar in mijn begroting 1 ton staan. Besluit ik morgen gemotiveerd dat ik met een restwaarde kan gaan werken van 25 procent, schrijf ik ieder jaar maar 75 duizend euro af. Betekent dat ik aan het eind van de looptijd, als die investering weg is, ook maar 75 duizend euro ruimte in mijn jaarlijkse exploitatie heb om een nieuwe investering te doen. Ook daarmee maak je de haalbaarheid van de vervanging of een nieuwe investering wat moeilijker dan wanneer je zou zeggen, ik schrijf hem echt volledig af. Dan heb ik een groter plukje in mijn exploitatie alvast weer beschikbaar voor je nieuwe plan. Ik hoop dat ik het daarmee enigszins duidelijk heb uitgelegd, maar dat is het stukje, en dat is een beetje hetzelfde wat we net ook hebben gezien. Dat wij in het verleden onze strategische investeringsreserve hebben gebruikt voor Kunstmin, Energiehuis, dat soort dingen, om de lasten te drukken. Eind van die periode is ook gewoon die reserve leeg.

Maakt de vervangingsopgave groter. En dan kom ik een beetje op het robuuste financiële beleid en wat we in eerdere stukken al hebben gedeeld onze vervangingsopgave is al groot. Die wordt hiermee, als je deze systematiek te veel gebruikt, alleen maar groter in de toekomst. En misschien nog 1 wens. Het ging net ook even over maatschappelijk rendement. Dat hebben we met meer dingen waar we het over hebben. Die zie ik ook, maar helaas kunnen we dat niet uitgeven. Maar het is er wel. De voorzitter: Ik moest even denken bij die voorlaatste opmerking, dat een zekere voetballer uit eerdere tijden gezegd zou hebben, elk voordeel heeft zijn nadeel. En dat is hier wel heel duidelijk. Want het lijkt allemaal aardig, dat je een restwaarde houdt en dat je minder hoeft af te schrijven, maar je hebt ook minder in je portemonnee op een gegeven moment. Er zijn vragen tussendoor gesteld, maar dat betekent niet dat er niet iemand nog een vraag opgespaard zou kunnen hebben. Ik kijk even rond. En ik ga niet aandringen, dat willen we natuurlijk ook niet. Als er geen vragen zijn, dan moeten wij eigenlijk naar een soort van conclusie. Mijnheer Groenewege. De heer Groenewege: Ik zat in de twijfel, sorry.

Waarom die parkeergarages dan wel? Die discussie hebben we natuurlijk al een beetje gehad, maar waarom is het voor die parkeergarages wel te rechtvaardigen om 25 procent restwaarde te hanteren en voor ander vastgoed niet? De voorzitter: Ik zag er een gebaar bij, maar het was er nog geen antwoord toe. Misschien dat er nu wel een antwoord kan komen. De heer Brouwer: Ook daar zie je dat we ook intern nog wel discussie hebben. En het mooie is, het kan alleen als je het ook motiveert. Op het moment dat we het niet kunnen motiveren dat die 25 procent houdbaar is op het moment dat we die investering willen doen, zal daar ook met een andere restwaarde gerekend moeten worden.

18

De voorzitter: Maar ik denk dat mijnheer Groenewege zegt, nu is mijn vraag niet beantwoord. Wat is dan die motivatie om het wel te doen? De heer Brouwer: Het is de inschatting dat het kan, maar op het moment dat je de investering doet, moet je het aantonen. Maar dat is de verwachting die we nu hebben. De heer Groenewege: Mijn vraag is, u zegt, het is de inschatting dat het kan voor parkeergarages. Maar waarom kan het wel voor parkeergarages, is dat de inschatting, en is de inschatting dat het niet kan voor ander vastgoed? De voorzitter: Mijnheer Bos. De heer Bos: Dat heeft met name te maken met de constructie van parkeergarages. Over het algemeen zijn parkeergarages redelijk makkelijke constructies die bestaan uit staal en beton. Die zijn makkelijker uit elkaar te halen dan bijvoorbeeld een kantoorgebouw waar alles aan elkaar vastgeknoopt is en waar we qua ontwikkeling nog niet zover zijn dat we dat goed demontabel kunnen maken. De voorzitter: Maar er zijn wel uitzonderingen op dat voorbeeld, denk ik, van die parkeergarages. En we kennen er allemaal één in Dordrecht. Mijnheer Pauwels. De heer Pauwels: Een beetje een ongerelateerde vraag. In onze vorige discussie hadden we het veel over kostendekkende huur en over huur op basis van de marktwaarde. En men ging er een beetje vanuit dat de marktwaarde huur hoger zou zijn dan de kostendekkende huur.