Document · PDF

1009 Haalbaarheidsonderzoek Oranjerie Dordrecht-definitief.pdf

Dordtse Dinsdag – Beeld- en oordeelsvormende commissies 5 maart 2024, gemeente DordrechtBij agendapunt: 2: Aangaan van een koopovereenkomst voor Van Baerleplantsoen 26 en beschikbaar stellen van een krediet voor de aankoop, verplaatsing en restauratie van de oranjerie/washuis - Raadsvoorstel9.205 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Haalbaarheidsonderzoek horeca in de Oranjerie in het Weizigtpark te Dordrecht 2023-R-003/1009

Samenstellers Hans van Spronsen Leonie van Spronsen Niek Timmermans

12 april 2023

Inhoudsopgave Inleiding De gemeente Dordrecht onderzoekt de kansen voor herbestemming van de Oranjerie met washuis van Landgoed Weizigt tot horecalocatie. Het betreft een monumentaal gebouw van circa 140m² dat gerenoveerd dient te worden. Het landhuis en het koetshuis zijn reeds gerenoveerd en liggen aan de rand van het Weizigtpark, gelegen achter het station. Het park biedt wandelpaden, speelvoorzieningen en een duurzaamheidscentrum met diverse voorzieningen, waaronder een stadsboerderij en een ontmoetingscentrum. De gemeente wil de Oranjerie verplaatsen naar een meer prominente plek in het park, waarvoor twee opties verkend worden. Qua invulling wordt vervolgens gedacht aan een kleinschalige horecafunctie met terras. Ten aanzien van bovenstaande is Van Spronsen & Partners horecaadvies benaderd. De opdracht De opdracht is het toetsen van de haalbaarheid van een horeca invulling in de Oranjerie te Dordrecht.

© 2023 Van Spronsen & Partners horeca-advies. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Leiden en de gemeente Dordrecht , niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. Van Spronsen en Partners te Leiden, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 0715418867, e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com

Inhoudsopgave & inleiding 1. Profielschets 1.1 Pand 1.2 Locatie 1.3 Toekomstige ontwikkelingen 1.4 Terrein – Horeca opties 1.5 Trechtermethode

3 4 6 7 8 11

2. Marktanalyse 2.1 Onderzoeksgebied 2.2 Aanbodanalyse 2.3 Trechtermethode 2.4 Vraag analyse 2.5 Trechtermethode 2.6 Toekomstige ontwikkelingen

12 13 14 20 21 24 25

3. Conceptuele invulling 3.1 Concept 3.2 Locatie 3.3 Capaciteit

26 27 28 29

4. Financiële projectie 4.1 Omzetprognose 4.2 Investering en financiering 4.3 Exploitatieprognose 4.4 Haalbaarheidsbepaling

30 31 32 35 37

5. Conclusies 5.1 Vragen gemeente

38 39

Bijlagen

1. Profielschets

1. Profielschets 1.1 Pand Uitstraling van het pand • De Oranjerie is een rijksmonument uit 1838 ten noorden van Landhuis Weizigt. Momenteel verkeert het in slechte bouwtechnische staat. • Het pand is rechthoekig, met het Oranjerie en washuis samen als één. • Aan de oostkant van het gebouw hebben beiden (Oranjerie en washuis) een grote voordeur. • De Oranjerie heeft aan de zuidkant, wat wordt gezien als de voorgevel, vijf grote deuren met ramen, momenteel afgesloten met houten schotten. Aan de westkant heeft de Oranjerie nog een grote deur. • Het washuis beschikt verder over enkele hoge kleine ramen aan de noord en west kant. Restauratie en verplaatsing • Er wordt al sinds 2003 gekeken naar het verplaatsen en restaureren van de Oranjerie. • Momenteel bevindt de Oranjerie zich dicht op het spoor en kan op deze plek geen publieke functie vervullen. • De Oranjerie valt onder de regels van Monumentzorg, wat betekent dat er eisen zijn met betrekking tot de beoogde verplaatsing. De zichtlijn met het landhuis (ook in het Weizigtpark) moet worden behouden. Ook mag de Oranjerie niet gedraaid worden op een mogelijke nieuwe plek en blijft de voorgevel richting het zuiden. Conclusies • De Oranjerie is in vervallen staat en zal volledig gerestaureerd moeten worden om geschikt te zijn voor een horecaconcept.

1. Profielschets 1.1 Pand Ruimtelijke indeling en beschikbare oppervlakte • De Oranjerie heeft enkel een begane grond met een oppervlakte van 140m². Een standaard horeca richtlijn is dat 35% van het oppervlakte wordt gebruikt voor toilet, opslag en andere praktische zaken. De overige 65% is verkoop vloeroppervlakte, dit is circa 90m². Dat betekent bij een norm van 1,4m² per gast dat er circa 65 zitplaatsen zijn. • Van de vier gevels van de Oranjerie is de zuidkant de meest aantrekkelijke (onderin afgebeeld) met de vijf grote deuren. Dit zou potentieel de ingang zijn en het terras zal idealiter hiervoor liggen. • De oostkant heeft twee grote deuren die ook kunnen dienen als ingang voor personeel en leveranciers. • De binnenmuren op de plattegrond hebben geen monumentale waarde en mogen (deels) worden opengebroken. Conclusies • Het oppervlakte is klein voor bepaalde types horeca, maar met de natuurlijke lichtinval van de vijf deuren wel aantrekkelijk voor een horecagelegenheid.

Zuidkant (Voorgevel)

Legenda: Muur Deur Raam

1. Profielschets 1.2 Locatie Locatie en Zichtbaarheid: Weizigtpark • Het Weizigtpark is openbaar en het duurzaamheidscentrum dat daar aan gelegen is, is gedeeltelijk afgesloten tussen 17:00 en 09:00. • In het afgesloten gedeelte bevinden zich een duurzaamheidscentrum, Aquarama (een permanente watertentoonstelling met o.a. waterzuivering) en een kinderboerderij. • Dit afgesloten gedeelte trekt jaarlijks 175.000 bezoekers (2022). • In het openbare gedeelte bevinden zich een voetbalveld, een hondenspeelplaats en een grote speeltuin. Uitstraling • Aantrekkingskracht van het park is gemiddeld, mooi onderhouden natuur. • Het Weizigtpark zal tot de zomer van 2024 worden hernieuwd, waar de oost/west kant en zuid zijde van het park een aantrekkelijkere ingang krijgen. Bereikbaarheid: • Vanaf de snelweg (A16) is het 6 autominuten naar het Weizigtpark. • Rondom het park, voornamelijk in de wijken is de parkeergelegenheid slecht. Bij het station is de mogelijkheid tot betaald parkeren. Hierdoor is de parkeergelegenheid matig en is bezoek met de auto niet optimaal. • Met openbaar vervoer is het Weizigtpark goed bereikbaar, gezien de ligging naast het station Dordrecht. • De wijken Oud- en Nieuw Krispijn en een stukje binnenstad zijn binnen 10 loopminuten van de Oranjerie (de blauwe cirkel).

• De meeste wijken (geldt niet voor Stadspolders, Dubbeldam & Sterrenburg) zijn binnen 10 minuten met de fiets te bereiken. Dit betekent dat de locatie voor circa 55% van de Dordtenaren goed per fiets bereikbaar is. Conclusies • Het park heeft veel voorzieningen voor kinderen dit betekent dat een horecagelegenheid voor gezinnen goed zou kunnen aansluiten. • De hernieuwingen rondom het park zullen positief zijn voor de uitstraling en aantrekkingskracht van het park. • De bereikbaarheid met de auto is slecht, waardoor de locatie voornamelijk geschikt is voor lokale bezoekers en uit de regio per OV.

1. Profielschets 1.3 Toekomstige ontwikkelingen Station • De fietsenstalling op het station aan de kant van het Weizigtpark wordt circulair en duurzaam ontwikkelt en uitgebreid naar 2.000 plekken. De Oranjerie ligt dan op 5 minuten lopen vanaf de fietsenstalling. Dit project zal medio 2024 af zijn. • Metropolitane Fietsroute Rotterdam-Dordrecht: De snelfietsroute van Rotterdam tot Dordrecht wordt verder ontwikkeld, dit heeft gevolgen voor station Dordrecht. In 2021 zijn er plannen gemaakt om wandelaars en voornamelijk fietsers makkelijker over het spoor te brengen (foto 1). Dit brengt ook gelijk meer verbinding voor het Weizigtpark met het centrum. Het project is nog in de onderzoeks- en ontwerpfase. De gemeente Dordrecht heeft een visie voor vergroening van de stad: Stadspark XXL • De gemeente heeft plannen om rondom landgoed Dordwijk een groot stadpark aan te leggen van vier vierkante kilometer (foto 2). Het park strekt zich uit van de Biesbosch tot het Wantij. Het Weizigtpark ligt hier 20 minuten lopen vandaan. Maasterras • De gemeente wil de komende tien jaar het Maasterras bouwen: het gebied tussen de A16, de Maas en het spoor. Een grootse duurzame autoloze plek voor wonen die past in de visie van 2040. Er zullen tussen de 2.000 en 4.000 woningen bijkomen. Dit zal redelijk in de buurt van het Weizigtpark worden ontwikkeld.

Conclusies • De vernieuwde fietsenstalling verhoogt de bereikbaarheid en ‘routing’ van mogelijke bezoekers van het Weizigtpark. • De ontwikkeling van de Dordtse Spoorzone creëert meer bereikbaarheid via het station en meer doelgroep voor het Weizigtpark door de toegevoegde woningen, dit heeft beide positief effect op de horecalocatie. • Het stadspark XXL zal veel bezoekers trekken naar de andere kant van Dordrecht en de uniciteit van een park als Weizigt verminderen.

1. Profielschets 1.4 Terrein – Horecalocatie opties In de afbeelding is de huidige locatie van de Oranjerie aangegeven met ‘O’. Factoren als vergunning, historische waarden en andere praktische zaken hebben er toe geleid dat er twee mogelijke locaties voor de Oranjerie overblijven, dat zijn de volgende: Optie A Deze optie bevindt zich in het openbare gedeelte van het Weizigtpark, op de locatie van een hondenspeelplaats. Deze locatie ligt naast een voetbalveld.

Optie B Op het terrein van het duurzaamheidscentrum, waar momenteel nog een kas staat. Dit terrein is geopend van 09:00 tot 17:00.

1. Profielschets 1.4 Terrein – Horecalocatie opties Optie A: In het park • De Oranjerie zal aan de rechterkant van tet voetbalveld komen te liggen (volgens plattegrond rechts). • Het stuk grond waar de Oranjerie zal komen te staan is momenteel een hondenspeelplaats. Het mogelijke uitzicht vanaf het (zuidelijke) terras van de Oranjerie is niet aantrekkelijk, uitkijkend op woonwijken in plaats van op het groene uitzicht over het park. • Deze locatie bevindt zich ook relatief ver verwijderd van de voorzieningen van het park zoals de kinderboerderij, het duurzaamheidscentrum en de speeltuin. • Door de hoge bomen is het aantal zonuren zeer beperkt op deze locatie, voornamelijk tijdens de avonduren. • Voor deze locatie moet het bestemmingsplan worden gewijzigd wat negen tot twaalf maanden kan duren, wat een extra drempel kan zijn. Conclusies • De kracht van de Oranjerie zit in de zuidgevel met de grote ramen wat mooi uitzicht op de natuur biedt, echter komt dit niet tot z’n recht op deze locatie door het uitzicht over de wijk. • Een terras naast een voetbalveld is niet praktisch. • Het ontbreken van zonuren op deze locatie heeft een negatieve impact op de aantrekkelijkheid van de horecagelegenheid. • Doordat het pand niet kan worden gedraaid richting een beter uitzicht (oosten) over het park is dit geen levensvatbare horecalocatie.

1. Profielschets 1.4 Terrein – Horecalocatie opties Optie B: Bij duurzaamheidscentrum • Bij deze optie wordt de Oranjerie geplaatst op de plek waar nu nog een kas staat. De Oranjerie (O) komt dan tussen het duurzaamheidscentrum (A), het Aqaurama (B), de kinderboerderij (C) en de speeltuin (D) te liggen. • Het duurzaamheidscentrum en de tuin trekken veel bezoekers en de kas ligt op een mooie centrale plek in de tuin van het duurzaamheidscentrum. • Een terras op het zuiden op deze locatie heeft goed uitzicht over het park. • Deze plek is omringd door bomen, maar heeft wel zonuren over het terras gedurende de middag. Hier moet tijdens de verplaatsing wel op worden gelet om dit zoveel mogelijk te benutten. • Voor deze locatie kan er een reguliere wabo-procedure worden gevolgd omdat het past binnen het vigerende bestemmingsplan. Conclusies Deze locatie heeft potentie voor dag-horeca zoals lunchrooms, thee- of koffiehuizen.

A B

C D

1. Profielschets 1.5 Trechtermethode Methodiek • In dit adviestraject onderzoeken we verschillende horecafuncties voor de Oranje en toetsen deze op haalbaarheid. Hiervoor gebruiken wij een trechter methodiek die is opgedeeld in 4 lagen. • In de trechter worden alle mogelijke horecafuncties geanalyseerd die op een locatie geëxploiteerd kunnen worden. • In iedere laag van de trechter vallen onhaalbare horecafuncties af. De functies zijn verdeeld over drie sectoren van de horeca (zie tabel). Pand & Locatie Op basis van het pand en de enige mogelijke locatie van het pand kunnen er al veel horecatypes worden afgeschreven voor de Oranjerie: • Café/Bar/Nachtclub/Zalencentrum: door de openingstijden die vaststaan (09:00-17:00) is het onmogelijk om één van deze bedrijfstypes te voeren. • Cafetaria/Snackbar/Fastfoodrestaurants/Grillrooms/Ijssalons/Pannenkoek -enrestaurants: door de openingstijden die vaststaan (09:00-17:00) en de locatie (geen traffic locatie) is het onmogelijk om één van deze bedrijfstypes te voeren. • Restaurants: door de openingstijden die vaststaan (09:00-17:00) is het onmogelijk om een volwaardig restaurant te vestigen, dit bedrijf heeft een dineropenstelling nodig, lunch is meestal enkel extra.

Dit betekent dat de marktanalyse zal focussen op dagzaken: lunchrooms, restaurants die open zijn voor lunch en koffie- en theehuizen.

Sector Drank

Deelsector Café/bar Nachtclub/Discotheken Coffeeshop/Theehuis Zalen/party/congrescentrum Fastservice Broodjeszaak/Lunchroom Cafetaria/snackbar/automatiek Fastfoodrestaurant Grillroom/shoarmazaak Ijssalon Pannenkoekenrestaurants Restaurant Nederlands-Frans restaurant Italiaans restaurant Zuid-Europees restaurant Chinees-Indisch restaurant Overig Aziatisch restaurant Overige restaurants

Pand & Locatie

Aanbod Vraag Concept

2. Marktanalyse

2. Marktanalyse 2.1 Onderzoeksgebied Onderzoeksgebied Teneinde een goed beeld te vormen van de marktsituatie van dagzaken zijn de volgende gebieden in kaart gebracht. Verzorgingsgebied Gemeente Dordrecht (119.115 inwoners) is afgebeeld in het oranje.

Vergelijkbare gemeenten Het onderzoeksgebied wordt vergeleken met gemeenten met een vergelijkbaar aantal inwoners, gemiddeld inkomen en toeristische aantrekkelijkheid. Deze gemeenten zijn: • Leiden (124.093 inwoners) • Leeuwarden (124.481 inwoners) • Zoetermeer (125.267 inwoners)

2. Marktanalyse 2.2 Aanbodanalyse: Kwantitatief aanbod Kwantitatieve analyse • Ter beoordeling van de marktsituatie is het dagzaak aanbod in Dordrecht in beeld gebracht en vergeleken met de vergelijkbare gemeenten. • De dichtheid is het aantal inwoners per restaurant of lunchroom, de oppervlaktedichtheid is het aantal inwoners per m² VVO (verkoop vloer oppervlakte, ofwel de m² in de horeca waar gasten kunnen verblijven) in de horeca. • De restaurant dichtheid is lager dan in de vergelijkbare gemeenten. • De oppervlaktedichtheid van restaurants ligt ook lager dan in de vergelijkbare gemeenten. • De keukenrichting Nederlands-Frans komt naar verwachting het meest overeen met het toekomstige concept. De dichtheid van restaurants met deze keukenrichting is hoger in Dordrecht dan in de vergelijkbare gemeenten. • De lunchroom dichtheid is iets lager dan in de vergelijkbare gemeenten.

Conclusies • De dichtheid van restaurants & de oppervlaktedichtheid is laag, er is theoretisch ruimte voor een restaurant. • De lunchroom dichtheid ligt iets lager dan de dichtheid in de vergelijkbare gemeenten, er is relatief weinig theoretische ruimte voor een lunchroom. • Door de hoge dichtheid van concepten met een Nederlands-Franse keukenrichting is er theoretisch gezien weinig ruimte voor een dergelijk concept, er is wel ruimte voor restaurants met een Italiaanse, ZuidEuropese, overig Aziatische en overige keukenrichtingen.

Restaurantaanbod

Dordrecht

Vergelijkbare gemeenten

119.115

124.614

Aanbod en dichtheid Aantal Inwoners Restaurants

Restaurantdichtheid

1.921

1.364

Oppervlakte restaurants

7.324

12.318

Oppervlaktedichtheid

Lunchrooms

27 4.412

29 4.248

Lunchrooms Dichtheid Bedrijfstype Nederlands-Frans

Aanbod 21

Dichtheid Aanbod 5.672 19

Dichtheid 6.446

Italiaans

17.016

8.901

Zuid-europees

17.016

10.995

Chinees-Indisch

10.829

10.681

Overig Aziatisch

29.779

14.954

Overige keukenrichtingen

9.926

4.673

Totaal restaurantsector

1.921

1.364

2. Marktanalyse 2.2 Aanbodanalyse: Kwantitatief aanbod Kwantitatieve analyse • Ter beoordeling van de marktsituatie is het koffie- en theehuizen aanbod in Dordrecht in beeld gebracht en vergeleken met de vergelijkbare gemeenten. • De dichtheid is het aantal inwoners per koffie- en theehuis. • De koffie- en theehuis dichtheid is lager dan in de vergelijkbare gemeenten. Conclusies • De dichtheid van koffie- en theehuizen ligt lager dan de dichtheid in de vergelijkbare gemeenten, er is daarom enigszins theoretische ruimte voor een koffie- en theehuis.

Aanbod drankverstrekkers

Dordrecht

Vergelijkbare gemeenten

119.115

124.614

Aanbod en dichtheid Aantal Inwoners Drankverstrekkers

118

Dichtheid drankverstrekkers

1.281

1.053

Oppervlakte dranken

9.653

38.001

Oppervlaktedichtheid Bedrijfstype

Koffie-/theehuis

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

7.445

6.030

2. Marktanalyse 2.2 Aanbodanalyse: Kwalitatief aanbod lunchrooms Kwalitatieve analyse • Voor een kwalitatieve analyse van de markt zijn de lunchrooms in het onderzoeksgebied in kaart gebracht die concurreren met het beoogde concept. Een lunchroom met een toegankelijk menu, dag openstelling en terras. Lunchrooms met een grote focus op retail verkoop en bakkers zijn buiten beschouwing gelaten. • De lunchrooms zijn beoordeeld op basis van locatie, uitstraling binnen en buiten, aantrekkelijkheid van de omgeving en prijsniveau van de kaart. Vier van de vijf beschikken over een terras of binnentuin, behalve Zusjes Lunchroom. • Het prijsniveau van belegde broodjes varieert van € 6,50 tot € 13,50. • De meeste concurrenten hebben binnen en buiten een gemiddelde uitstraling. Bluebirds in The Backyard heeft een hoge uitstraling binnen. Bij lunchroom Zusjes en Lokaal De Klik is de uitstraling binnen laag. • Al deze concurrenten zijn geopend voor lunch en borrel. Café Flora en Bluebirds in The Backyard zijn ook open voor High Tea. Conclusies • Alle locaties zijn gefocust rondom het centrum gebied en zijn niet omringt door natuur. • Veel lunchrooms hebben een laag uitstralingsniveau. Dit geeft ruimte voor een concept met hoogwaardige uitstraling. • Een concept met een hoogwaardige uitstraling en een mooie ligging in de natuur kan een goede toekomstige marktpositie opleveren.

Belegde Broodjes

Nr.

Naam

Locatie

Uitstraling binnen

Uitstraling buiten

Aantrekkelijkheid omgeving

Terras

Van

Tot

Café Flora

Centrum & Winkelgebied

Gemiddeld

Plein voor het café

€ 6,50

€ 9,00

Zusjes Lunchroom

Centrum & Winkelgebied

Gemiddeld

Laag

Klein gevelterras

€ 8,50

€ 10,50

Lunchroom Helena

Centrum & Winkelgebied

Gemiddeld

Wand-terras + Klein terras a/d waterkant

€ 10,50

€ 12,50

Bluebirds in the Backyard

Centrum

Hoog

Gemiddeld

Binnentuin

€ 8,50

€ 13,50

Lokaal De Klik

Centrum

Laag

Gemiddeld

Klein

2. Marktanalyse 2.2 Aanbodanalyse: Kwalitatief aanbod restaurants buitenaf Kwalitatieve analyse • Voor de kwalitatieve analyse van de markt zijn de restaurants in het onderzoeksgebied in kaart gebracht die concurreren met het beoogde concept. Dit zijn restaurants met een toegankelijk menu, dag openstelling en terras. Deze restaurants liggen verder afgelegen van het stadscentrum en rondom de natuur. • De concurrenten zijn beoordeeld op basis van locatie, uitstraling binnen en buiten, aantrekkelijkheid van de omgeving en prijsniveau van de kaart. Het prijsniveau van belegde broodjes varieert van € 7,50 tot € 14,75. • Restaurant De Watertoren heeft een laag uitstralingsniveau binnen en buiten. Het Wantij paviljoen heeft een gemiddelde uitstraling binnen en buiten en Villa Augustus een hoge uitstraling buiten en gemiddelde uitstraling binnen. • Er zijn geen concurrenten die de nadruk echt hebben liggen op hun (al dan niet) monumentale gebouw in het restaurant. • Al deze concurrenten zijn geopend voor lunch, borrel, diner en high tea.

Conclusies • De drie locaties in de natuur (Villa Augustus, het Wantij Paviljoen en De Watertoren) zijn qua aanbod een concurrent. • Met een hoogwaardige uitstraling en ligging in de natuur rondom het centrum gebied kan het toekomstige concept zich onderscheiden.

Nr. Naam 1

Restaurant De Watertoren

Rest. Wantij Paviljoen

Villa Augustus

Locatie Buiten centrum + deel natuur Net buiten Centrum; Natuur Park, Rand Centrum

Belegde Broodjes Van Tot

Uitstraling binnen

Uitstraling buiten

Aantrekkelijkheid omgeving

Laag

Hoog

€ 8,95

€ 11,25

Gemiddeld

Hoog

€ 7,50

€ 12,50

Gemiddeld

Hoog

€ 12,50

€ 14,75

2. Marktanalyse 2.2 Aanbodanalyse: Kwalitatief aanbod restaurants centrum Kwalitatieve analyse • Voor de kwalitatieve analyse van de markt zijn de restaurants in het onderzoeksgebied in kaart gebracht die concurreren met het beoogde concept. Dit zijn restaurants met een toegankelijk menu, dag openstelling en terras. Deze restaurants liggen allemaal in het centrum gebied. • De concurrenten zijn beoordeeld op basis van locatie, uitstraling binnen en buiten, aantrekkelijkheid van de omgeving en prijsniveau van de kaart. Het prijsniveau van belegde broodjes varieert van € 9,= tot € 16,50. • De meeste concurrenten hebben zowel binnen als buiten een laag tot gemiddeld uitstralingsniveau. Uitzonderingen is Lef Dordrecht met een hoogwaardige uitstraling binnen. • Al deze concurrenten zijn geopend voor lunch en borrel, voor diner en de meesten voor high tea. Conclusies • De meeste relevante restaurants met dag openstelling in het centrum hebben een laag uitstralingsniveau. • Met een hoogwaardige uitstraling en ligging in de natuur rondom het centrum gebied kan het toekomstige concept zich onderscheiden.

Locatie

Uitstraling Uitstraling Aantrekkelijkheid Belegde Broodjes binnen buiten omgeving Van Tot

Nr.

Naam

Restaurant het Magazijn

Centrum & Winkelgebied Gemiddeld

Laag

Gemiddeld

€ 9,50

€ 11,75

Restaurant 't Bevertje

Tussen Centrum & Station

Laag

€ 9,50

€ 12,95

Dok Bar & Bites

Laag

€ 10,50

€ 16,50

Café Restaurant Merz

Haven gebied

Laag

€ 9,00

€ 12,00

Lef Dordrecht

Haven gebied

Hoog

Gemiddeld

€ 11,50

€ 15,00

Finn's Eten en Drinken

Haven gebied

Laag

Gemiddeld

€ 9,25

€ 15,75

Laag

Centrum & Winkelgebied Gemiddeld Gemiddeld

2. Marktanalyse 2.2 Aanbodanalyse: Kwalitatief aanbod koffie- en theehuizen Concurrentie koffie- en theehuizen Deze analyse dient om een beter beeld te krijgen van het huidige aanbod van koffie- en theehuizen in het verzorgingsgebied. In totaal zijn er 48 plekken waar koffie gedronken kan worden gedurende de dag zoals bijvoorbeeld bij Grand Cafés, maar deze analyse focust alleen op gespecialiseerde koffie- en theezaken. De zaken die voor het grootste deel retail verkoop hebben of ‘Grand-Café’ zijn, zijn ook buiten wege gelaten. • Er zijn 16 zaken die een focus hebben op het serveren van koffie, vaak in combinatie met lunch. • De meeste koffie- en theehuizen liggen in het centrum, op twee na. • De uitstraling van deze zaken is laag tot gemiddeld binnen, Blue Birds in the Backyard heeft als uitzondering een hoge uitstraling binnen. • De helft van de koffie- en theehuizen heeft een volwaardig terras, een deel beschikt over een wand-terras en anderen hebben alleen binnen plekken. • Alleen Kat in ‘t Bakkie en Bluebirds in the Backyard hebben voorzieningen voor kinderen; een speelhoek. Conclusies: • Er is amper aanbod aan koffie- en theehuizen buiten het centrum. • De uitstraling is gemiddeld laag. • Er zijn bijna geen kindvriendelijke voorzieningen bij de koffiehuizen.

• Een concept met een hoogwaardige uitstraling en kindvriendelijke faciliteiten kan een goede toekomstige marktpositie opleveren.

O Nr.

Restaurant

Uitstraling

Terras

Omgeving

1 Koffiecorner Hartje Stad 2 HAZEL 3 De Stadsbranderij 4 Kat in 't Bakkie 5 Bio Bodega 6 DELI Cafe 7 Saint Tropez 8 De Remise 9 Coffeelicious Dordrecht 10 Broodcafé Jaap 11 Café Flora 12 No.38 City Bakery Café 13 Zusjes Lunchroom 14 Lunchroom Helena 15 Bluebirds in the Backyard 16 Shirestal De Griendheuvel

Gemiddeld Laag Gemiddeld Laag Laag Laag Laag Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld Laag Gemiddeld Hoog Laag

NEE WAND WAND NEE WAND WAND JA JA WAND JA JA JA NEE JA JA JA

Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Haven Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Natuur

2. Marktanalyse 2.3 Trechter Aanbod Op basis van het aanbod in Dordrecht valt er weer een horecatype af voor de Oranjerie: • Koffie- en theehuis: de weinige theoretische ruimte in de markt maakt dat er in combinatie met de locatie (geen traffic locatie) weinig kans tot slagen is voor een gespecialiseerd koffie- en theehuis. • Dit betekent dat alleen koffie- en theeservice niet genoeg is voor een mogelijk rendabele exploitatie. Echter koffie en theeservice kan wel onderdeel zijn van een vollediger concept. Dit betekent dat de vraaganalyse zal focussen op of de doelgroepen voor lunchrooms/dagzaken waar lunch & koffie wordt geserveerd aanwezig zijn.

Sector Deelsector Drank Coffeeshop/Theehuis Fastservice Broodjeszaak/Lunchroom Restaurant

Pand & Locatie Aanbod

Vraag Concept

2. Marktanalyse 2.4 Vraaganalyse – Particuliere vraag Vraag analyse Om de particuliere vraag te beoordelen worden demografische en economische kenmerken van de bevolking geanalyseerd. • Dordrecht heeft een gemiddelde vertegenwoordiging van de belangrijkste algemene horeca doelgroep van 25-65 jaar oud, wat neutraal is voor de particuliere horecavraag. • Dagzaken worden veelal bezocht door senioren en huishoudens met kinderen. Senioren zijn iets beter vertegenwoordigd in Dordrecht dan in de vergelijkbare gemeenten. Huishoudens met kinderen zijn flink beter vertegenwoordigd in Dordrecht in verhouding tot de vergelijkbare gemeenten. Dat is positief voor de horecavraag naar dagzaken. • Het gemiddeld inkomen is gelijk aan dat van de vergelijkbare gemeenten, dit heeft een neutraal effect op de horecavraag. Dit gemiddeld inkomen is vastgesteld door CBS en wordt als volgt gedefinieerd: “Het persoonlijk inkomen omvat het totaal van inkomen uit arbeid, inkomen uit eigen onderneming, uitkering inkomensverzekeringen en uitkering sociale voorzieningen (m.u.v. kinderbijslag en kindgebonden budget). Premies inkomensverzekeringen (m.u.v. premies voor volksverzekeringen) zijn hierop in mindering gebracht.” Conclusies • De particuliere vraag naar dagzaken in Dordrecht beoordelen wij als redelijk.

Dordrecht

Vergelijkbare steden

119.115

124.614

0-15 jaar %

15%

15-25 jaar %

12%

14%

25-45 jaar %

26%

27%

45-65 jaar %

28%

26%

65+ %

19%

18%

Studenten %

Nederlandse achtergrond %

69%

72%

Westerse migratieachtergrond %

12%

11%

Niet-westerse migratieachtergrond %

19%

16%

Eénpersoonshuishoudens %

39%

46%

Tweepersoonshuishoudens %

27%

26%

Huishoudens met kinderen %

33%

28%

Gemiddeld inkomen (2020)

€ 33.300

€ 33.700

Particuliere vraag Inwoners en leeftijdsverdeling (2021)

Herkomst (2021)

Huishoudsamenstelling (2021)

2. Marktanalyse 2.4 Vraaganalyse – Zakelijke vraag Vraag analyse Om de zakelijke vraag te beoordelen, worden kenmerken van de bedrijvigheid geanalyseerd. De zakelijke vraag voor dit bedrijfstype bestaat uit zzp’ers die werken en afspreken op zulke locaties en kleinschalige vergaderingen en evenementen. • De bedrijvigheid is hoger dan gemiddeld in Dordrecht (25 bedrijven per 1.000 inwoners) in verhouding tot de vergelijkbare gemeenten, wat positief is voor de zakelijke vraag. • Het aandeel ZZP’ers is in Dordrecht iets lager dan in de vergelijkbare gemeenten, dit is licht negatief voor de vraag. • Voor de zakelijke vraag naar horecabedrijven zijn de segmenten zakelijke diensten en handel belangrijk, deze branches boeken de meeste zakelijke bijeenkomsten in de horeca. Deze sectoren zijn minder vertegenwoordigd dan in de vergelijkbare steden. Dit heeft een neutraal effect op de zakelijke vraag. • Grootschalige bedrijven zijn van belang vanwege de te verwachten vraag voor bedrijfs-, personeelsfeesten en zakelijke evenementen. In Dordrecht ligt de gemiddelde bedrijfsgrootte lager dan in de vergelijkbare steden. Dit heeft een positief effect op de vraag naar horecazaken. Conclusies • De zakelijk vraag in Dordrecht beoordelen wij als redelijk.

Dordrecht

Vergelijkbare steden

Bedrijven

12.365

12.748

Aandeel ZZP'ers

76%

79%

Bedrijven ex. ZZP'ers

2.951

2.708

Bedrijven ex. ZZP per 1.000 inwoners

Aandeel handel

18%

17%

Aandeel zakelijke diensten

22%

25%

Aandeel overige branches

60%

59%

Aantal arbeidsplaatsen

57.800

65.567

Aantal arbeidsplaatsen ex. ZZP

48.386

55.526

Gemiddelde bedrijfsgrootte

16,4

20,5

Arbeidsplaatsen t.o.v. inwoners

49%

53%

Ontwikkeling arbeidsplaatsen

8,6%

7,4%

Zakelijke vraag (CBS, 2020) Bedrijvigheid (2020)

Arbeidsplaatsen (2020)

2. Marktanalyse 2.4 Vraaganalyse – Toeristische vraag Om een inschatting te maken van het dagtoerisme in Dordrecht, zijn de gegevens van onderzoek van NBTC-NIPO genomen. Het aantal dagbezoeken aan Dordrecht is voor het laatst in 2017 gemeten en was toen 3.095.000 bezoeken. Conclusies • Bezoekers focussen zich vooral op de binnenstad van Dordrecht, daarom is dagtoerisme aan Dordrecht voor deze locatie niet relevant.

2. Marktanalyse 2.5 Trechter Vraag Op basis van de vraag in Dordrecht is er getoetst of er vraag naar dit concept is: • Particuliere doelgroepen: uit de cijfers blijkt dat de benodigde doelgroepen aanwezig zijn. • Zakelijke doelgroepen: deze zullen beperkt zijn in de businessmix maar de vraag is wel aanwezig in de markt, zodat er voor ZZP’ers wel animo kan ontstaan voor de Oranjerie als werk en ontmoetingsplek. • Toeristische doelgroepen: door de locatie kan zeer beperkt worden gerekend op deze doelgroep, die concentreren hun bezoek in het stadscentrum. Concept Dit betekent dat het meest geschikte concept voor deze locatie een lunchroom is met service gedurende dag van koffie & thee, dranken & snacks.

Sector Deelsector Drank Fastservice Broodjeszaak/Lunchroom Restaurant

Pand & Locatie Aanbod

Vraag Concept

2. Marktanalyse 2.6 Toekomstige ontwikkelingen Horeca • Er zijn plannen voor nieuw leven voor het Dordtse Werfje (boven), men wil hier graag ‘lichte horeca’ realiseren. Meerdere partijen hebben interesse getoond om een horecazaak te starten in het nu nog leegstaande pand. Gezien de grote vergelijkbaarheid van locatie en horecatype met het park Weizigt en de Oranjerie kan dit gezien worden als concurrentie. • Limonaia bij Villa Augustus (onder): Momenteel staat één van de kassen bij Villa Augustus leeg, waar ooit een Italiaanse lunch en diner locatie in gevestigd was. Nu wordt deze ruimte gebruikt voor feesten en partijen. • Ontwikkeling van een hotel met restaurant aan het Vrieseplein, conceptuele invulling van het restaurant is nog onduidelijk. Conclusies • De horeca toekomstplannen in Dordrecht zijn niet groot, wel zijn er horecagelegenheden die zich kunnen ontwikkelen tot concurrentie. • De invloed van deze ontwikkelingen zal naar verwachting voorlopig geen impact op het toekomstige concept hebben.

3. Conceptuele invulling

3. Conceptuele invulling 3.1 Concept Concept & openingstijden Het concept zal een lunchroom zijn met koffie- en lunch functie. De openingstijden zullen als volgt zijn: • Zeven dagen per week van 09:00-17:00. Sfeer & uitstraling – De Oranjerie “het historische juweel van Dordrecht” • Het rijksmonument de Oranjerie wordt in ere hersteld en uitgerust met een glazen wand aan de zuidzijde van het gebouw. Zoals een Oranjerie betaamt zal er veel daglicht zijn, wordt de ruimte gevuld met veel planten en wordt de ruimte grotendeels open plan. • Er wordt ruimschoots gebruik gemaakt van natuurlijke materialen die aansluiten bij de historische architectuur, houten tafels zonder tafellakens en rustig kleurgebruik zoals beige, donkergroen, bruin & wit. • De historische architectuur van het rijksmonument in de spotlight zetten en zorgen dat dit een plek wordt waar de gast in een aangename setting kan genieten van lokale historie is het doel. • Hiermee onderscheidt deze lunchroom zich ruimschoots in de markt. Assortiment & prijsniveau Het assortiment sluit aan de bij de openingstijden en bestaat uit warme dranken, gebak en lunchgerechten. De type gerechten en het marktconforme prijsniveau zijn bijvoorbeeld: • Koffie & thee variaties voor € 3,= tot € 4,50. • Gebak zoals appeltaart, brownie en boterkoek van € 3,= tot € 4,50. • Broodjes met zalm, carpaccio of kroketten van € 10,= tot € 14,=.

• Soepen zoals tomatensoep, mosterdsoep of kippensoep van € 6,50 tot € 8,=. • Maaltijdsalades zoals caesar salade, caprese salade of seizoenssalade van € 14,= tot € 16,=. • Frisdranken van € 3,50 tot € 4,50. • Glazen wijn van € 4,75 tot € 6,= en bieren (alcoholvrij) van € 3,20 tot € 5,50.

3. Conceptuele invulling 3.2 Locatie Voorkeurslocatie voor de horeca De voorkeurslocatie voor dit horecaconcept is op de plek van de kas (Optie B), achter het duurzaamheidscentrum en op looproute naar de kinderboerderij en speeltuin. Gewenste capaciteit & locatie van het terras De gewenste terras locatie is aan de zuidkant bij de voorgevel de Oranjerie en uitgestrekt over de westkant richting het duurzaamheidscentrum. Exacte situering van het pand Op de afbeelding rechtsonder zijn de zonuren in kaart gebracht op de mogelijke locatie. Deze worden veel overschaduwt door de bomen op de zuidkant. Daarom is het van belang de Oranjerie zelf zover mogelijk richting het noorden te plaatsen zodat het terras de meeste zonuren kan genieten. Naar schatting zijn de bomen in het zuiden maximaal 20 meter hoog. Voor de berekende schaduw wordt de gemiddelde zonnenhoek van de maanden april – augustus tussen 09:00 en 17:00 genomen, wat een schaduw lengte oplevert van circa 15m. De totale oppervlakte is opgenomen in de kaart met rode vlakken. Dit heeft een negatief effect op het terras oppervlakte. De schaduwhinder wordt met rood aangegeven op de afbeelding. Conclusie: • Het terras kan een grote aantrekking vormen, mits het ver genoeg naar het noorden ligt om zonuren te hebben.

3. Conceptuele invulling 3.3 Capaciteit Capaciteit van verkoopvloeroppervlakte binnen De totale oppervlakte van de Oranjerie is 140m² (BVO), dat betekent circa 90m² VVO. Op deze hoeveelheid verkoop vloeroppervlakte is er bij een norm van circa 1,4m² per stoel ruimte voor circa 65 zitplaatsen. Ideale verdeling van de beschikbare meters naar keuken, sanitair, opslag en verkoop vloeroppervlakte. • Zoals te zien is in het vlekkenplan hiernaast, zijn de functionele ruimten verdeeld naar keuken, bar, opslag en een toiletgroep, deze zijn idealiter gelegen aan de “achterkant”, weg van het daglicht en het uitzicht. Meer meters zijn niet nodig aangezien het menu beperkt is en voornamelijk bestaat uit koude gerechten. • Vanuit de alcoholwet worden er eisen gesteld aan de luchtbehandeling (de capaciteit luchtverversing bij nieuwbouw is 4 dm3/s per persoon. Bij nieuwbouw moet de luchttoevoer rechtstreeks van buiten komen), de afvoer van afval van de keuken (rechtstreekse toegang leveranciers en vuilophalers) en de toiletgroep (minimaal 2 toiletten voor vrouwen en 2 toiletten voor mannen). Hier moet aan worden voldaan. Entree • De overige ruimte wordt gebruikt voor de entree en verkoop vloeroppervlakte (VVO), de ruimte waar gasten zullen zitten. • Het terras ligt vervolgens voor het VVO zodat de ruimte en het terras grotendeels in één blik te overzien valt voor het bedienend personeel.

Het terras spiegelt als het ware op de VVO en is ook circa 90m² met 65 zitplaatsen. De Oranjerie zal voornamelijk in trek zijn in de lente en zomer dus een groot, aantrekkelijk terras is van belang.

Keuken, opslag & bar circa 35m²

Toilet groep circa 15m²

Verkoop vloeroppervlakte & entree circa 90m²

Terras circa 90m²

4. Financiële projectie

4. Financiële projectie 4.1 Omzetprognose Marktpotentie en fair marketshare • Op basis van gemiddelde bezoekfrequentie is de omvang van de markt bepaald. De bezoekfrequentie is het gemiddeld aantal keer per jaar dat Nederlanders gemiddeld in de horeca lunchen (4,3), koffie drinken (3,2) of high tea genieten (0,15). • Op basis van uitkomsten van de vraaganalyse verwachten we binnen dit onderzoeksgebied een gemiddelde bezoekfrequentie. • Lunch- en koffiebestedingen vinden hoofdzakelijk lokaal plaats, een deel vloeit echter ook af naar de regio, we gaan uit van -20%. • Het fair marketshare is het aantal bezoeken evenredig verdeeld over het aantal bedrijven. Dit is derhalve het gemiddeld aantal bezoeken per lunchroom of restaurant geopend voor koffie, lunch of high tea. Actual marketshare en omzetprognose • Op basis van de concurrentiepositie wordt het actual marketshare van de horecazaak in Weizigtpark bepaald. • De prachtige buitenlocatie en het gebouw met haar historische architectuur hebben een positieve impact op het actual marketshare, de locatie buiten het centrum heeft echter een negatieve impact op het actual marketshare. In totaal verwachten wij dat het actual marketshare 25% lager ligt dan gemiddeld in de markt. De locatie buiten het centrum heeft geen invloed op het high tea doelbezoek. • Het marktaandeel van de horecazaak in Weizigtpark bedraagt circa 10.000 bezoeken.

• Op basis van de gemiddelde besteding voor lunch, koffie en high tea van respectievelijk € 15,85, € 6,19 en € 27,25 (exclusief btw) bedraagt de totale omzetpotentie (exclusief terras en parkbezoekers) circa € 121.000,= per jaar. Omzetprognose • De omzet vanuit de lokale markt bedraagt circa € 121.000,= per jaar.

Fair marketshare Inwoners Gemiddelde bezoekfrequentie Invloed vraaganalyse Aantal bezoeken Afvloeiing grote steden Bezoeken lokale markt Aantal aanbieders Fair marketshare % Fair marketshare bezoeken

Lunch 119.515 4,3 0% 513.915 -20% 411.132 72 1,39% 5.710

Koffie 119.515 3,2 0% 382.448 -20% 305.958 48 2,08% 6.374

High tea 119.515 0,15 0% 17.927 -20% 14.342 21 4,76% 683

Actual marketshare Prachtige buitenlocatie & gebouw Buiten Centrum Totaal effect Actual marketshare Actual aantal bezoeken Gemiddelde besteding Omzet Omzet totaal

Lunch 25% -50% -25% 1,04% 4.283 € 15,85 € 67.893

Koffie

High tea 25% 0% 25% 5,95% 854 € 27,25 € 23.261

25% -50% -25% 1,56% 4.781 € 6,19 € 29.605 € 120.759

4. Financiële projectie 4.1 Omzetprognose Omzet bezoekers Weizigtpark • In 2022 vonden 175.000 mensen hun weg naar het duurzaamheidscentrum. In dit getal zijn medewerkers en leveranciers niet meegenomen. Er komen echter ook veel schoolgroepen naar het park, deze zijn hierin wel meegenomen. Deze groep spenderen niet in de horeca. • Aangezien niet bekend is hoe groot deze groep is gaan we uit van een relatief laag aanlegpercentage, we verwachten dat circa 17,5% van de gasten aan het Weizigtpark zal besteden in de horeca. • In totaal verwachten we dan circa 31.000 horecabezoeken vanuit de parkbezoekers met een besteding van circa € 5,95 exclusief btw, een gemiddelde van bestedingen tijdens de servicemomenten koffie, lunch en borrel. Dit leidt tot een omzet van circa € 182.000,= vanuit deze doelgroep op jaarbasis. Omzetprognose • De omzet vanuit de bezoekers aan het park bedraagt circa € 182.000,= per jaar.

Bezoekers aan het park Bezoekers 2022 Aanlegpercentage horeca Horecabezoekers Besteding horeca ex btw Te verwachten omzet ex btw

175.160 17,50% 30.653 € 5,94 € 182.079

4. Financiële projectie 4.1 Omzetprognose Omzet terras • In de berekening van de omzet van het passantenterras wordt er uitgegaan van een geopend terras van maart tot oktober. • Wij gaan uit van 65 zitplaatsen op het terras. • Voor de omzetprognose van het passantenterras baseren wij ons op een openstelling van het terras van zeven dagen per week van 09:00-17:00. • Deze omzet is additioneel aan de indoor / jaarrond omzet die op de vorige pagina is geprognosticeerd. • Tijdens warme dagen prognosticeren wij een stoelbezetting van 100%, op zomerse dagen een stoelbezetting van 200% en op de rest van de zomerdagen een stoelbezetting van 25%. Dit betekent in de praktijk dat bij warme dagen alle stoelen gemiddeld één keer extra bezet zijn gedurende de dag, bij zomerse dagen twee keer extra en bij de rest van de dagen wordt ongeveer een kwart van de stoelen extra gevuld, eenmaal. Deze stoelbezettingen zijn tijdens steeds verschillende servicemomenten. • In totaal verwachten we circa 11.000 extra terrasbezoekers die gemiddeld € 12,18 exclusief btw per persoon besteden (een gemiddelde van alle services). De omzet van de terras openstelling bedraagt circa € 132.000,= per jaar. Omzetprognose • De totale omzet bedraagt circa € 435.000,= euro per jaar. • Rekening houdend met een ingroeiperiode verwachten we dat dit omzetniveau vanaf het derde exploitatiejaar standaard is.

Passantenterras Stoelen Warme dagen per jaar (20+, zonder 25+) Zomerse dagen per jaar (25+) Andere dagen Totaal dagen open Bezetting warme dagen Bezetting zomerse dagen Bezetting andere dagen Gasten warme dagen per dag Gasten warme dagen per jaar Gasten zomerse dagen per dag Gasten zomerse dagen per jaar Gasten andere dagen per dag Gasten andere dagen per jaar Totaal gasten Gemiddelde besteding exclusief BTW Totale omzet passantenterras

65 55 30 126 211 100% 200% 25% 65 3.575 130 3.900 16 3.429 10.904 € 12,18 € 132.776

4. Financiële projectie 4.2 Investering en financiering Investeringen • De gemeente Dordrecht gebruikt dit project om uit te laten zoeken of een horeca onderneming in het Weizigtpark en omgeving mogelijk is en heeft derhalve nog geen ondernemer aangetrokken. Deze investering wordt dan ook opgebouwd uit norm- en ervaringscijfers van Van Spronsen & Partners horeca-advies. • De horecazaak wordt gerealiseerd op de 140m² van de Oranjerie. Deze wordt casco opgeleverd met alle benodigde aansluitingen voor een horecazaak en een sanitair blok. • De onderneming moet derhalve nog worden ingericht, er moet een kleine keuken worden gerealiseerd en er moet een terras worden ingericht. • De kleinschalige keuken wordt opgenomen als stelpost, voor € 35.000,= kan dit naar behoren worden ingericht. • Uitgaande van de benodigde 50 terrasstoelen berekenen we met de norm per stoel (dekt stoelen, tafels en aankleding) van € 375,= een investering in de buitenruimte van € 18.750,=. • Voor de verkoopvloer oppervlakte rekenen we met van de m² norm van € 520,=, in totaal een investering in de inrichting van circa € 72.500,=. • Vervolgens gaan we uit van een post aanloopkosten en 10% diversen/onvoorzien, dit i.v.m. met de onduidelijkheid omtrent het uiteindelijke exacte concept, de ondernemer en het feit dat deze begroting nog niet is onderbouwd met offertes.

Financieringsopzet • Het eigen vermogen wordt vastgesteld op de bancaire norm van 30%, circa € 48.500,=. • De rest wordt bancair gefinancierd met een combinatie van een bankleningen van 5 & 10 jaar. We gaan uit van een rekenrente van 4%. • De investering is exclusief btw. Voor de voorfinanciering van BTW dient een tijdelijke kredietfaciliteit te komen.

Investeringsbegroting Keuken Inventaris Buitenruimte en terras Aanloopkosten Diversen/onvoorzien Totaal

Financieringsopzet Eigen vermogen Banklening 10 jaar Banklening 5 jaar Totaal

Afschrijvingstermijn € 35.000 10 jaar € 72.800 5 jaar € 18.750 10 jaar € 22.400 10 jaar € 12.655 10 jaar € 161.605

Investering

Financiering € 48.482 € 35.000 € 78.124 € 161.605

Rente €0 € 1.400 € 3.125 € 4.525

Afschrijving € 3.500 € 14.560 € 3.750 € 4.480 € 2.531 € 28.821

Aflossing €0 € 3.500 € 15.625 € 19.125

4. Financiële projectie 4.3 Exploitatieprognose Toelichting exploitatieprognose • Bij de inkoop gaan wij uit van branchegemiddelden en ervaringscijfers. • In deze prognose worden inflatie-effecten op zowel kosten als omzet buiten beschouwing gelaten. • De personeelskosten zijn bepaald op basis van benodigde personele bezetting, gebaseerd op openstelling en omzetniveau. De leeftijdsverdeling van deze werknemers staat in de bijlagen. We gaan uit van één meewerkende ondernemer en nemen hiervoor ook managementvergoeding op. • De huisvestings-en algemene kosten zijn ingeschaald op basis van kennis-en ervaringscijfers van Van Spronsen & Partners. • De verkoopkosten zijn ingeschaald op normniveau in de eerste twee jaar om te zorgen dat de zaak bekendheid krijgt. Daarna verwachten we dat door de locatie en de bekendheid van de locatie de noodzaak van marketing steeds minder wordt. • De huur is marktconform maar als percentage van de kosten blijft de huur wel onder de horecanorm, zie de analyse in de bijlagen. • De rentekosten en afschrijvingen zijn berekend aan de hand van de investering en financieringsopzet. Hierin zijn de vervangingsinvesteringen meegenomen. • Netto resultaat en betalingscapaciteit de eerste vijf jaar cumulatief positief.

EXPLOITATIEPROGNOSE Omzet Omzet keuken Omzet dranken Omzet totaal Inkoop Keuken Dranken Inkoop totaal Bruto-winst Exploitatiekosten Personeelskosten Managementfee Huisvestingskosten Verkoopkosten Algemene kosten Totale kosten Resultaat voor kapitaallasten Kapitaallasten Rentekosten Huur Afschrijvingen Totale kapitaallasten Netto-resultaat

JAAR 1

JAAR 2

JAAR 3

JAAR 4

JAAR 5

€

144.914 198.541 343.455

42,2% 57,8% 100,0%

161.962 221.899 383.861

42,2% 57,8% 100,0%

170.487 233.578 404.064

42,2% 57,8% 100,0%

170.487 233.578 404.064

42,2% 57,8% 100,0%

170.487 233.578 404.064

42,2% 57,8% 100,0%

43.474 51.621 95.095 248.360

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

48.589 57.694 106.282 277.579

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

51.146 60.730 111.876 292.188

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

51.146 60.730 111.876 292.188

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

51.146 60.730 111.876 292.188

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

84.044 50.000 30.911 10.304 16.142 191.401

24,5% 14,6% 9,0% 3,0% 4,7% 55,7%

98.590 50.000 34.548 7.677 16.122 206.937

25,7% 13,0% 9,0% 2,0% 4,2% 53,9%

105.863 50.000 36.366 8.081 16.163 216.473

26,2% 12,4% 9,0% 2,0% 4,0% 53,6%

105.863 50.000 35.154 6.061 16.163 213.240

26,2% 12,4% 8,7% 1,5% 4,0% 52,8%

105.863 50.000 34.345 4.041 16.163 210.412

26,2% 12,4% 8,5% 1,0% 4,0% 52,1%

56.959

16,6%

70.642

18,4%

75.715

18,7%

78.948

19,5%

81.776

20,2%

4.142 18.072 29.321 51.535 5.424

1,2% 5,3% 8,5% 15,0% 1,6%

3.377 18.072 30.321 51.770 18.872

0,9% 4,7% 7,9% 13,5% 4,9%

2.612 18.072 31.821 52.505 23.210

0,6% 4,5% 7,9% 13,0% 5,7%

1.847 18.072 33.821 53.740 25.208

0,5% 4,5% 8,4% 13,3% 6,2%

1.082 18.072 36.321 55.475 26.301

0,3% 4,5% 9,0% 13,7% 6,5%

BETALINGSCAPACITEIT Netto resultaat Afschrijvingen Cash-flow

JAAR 1 5.424 29.321 34.745

JAAR 2 18.872 30.321 49.193

JAAR 3 23.210 31.821 55.031

JAAR 4 25.208 33.821 59.029

JAAR 5 26.301 36.321 62.622

Aflossingen Vennootschapsbelasting Vervangingsinvesteringen Betalingscapaciteit

19.125 1.031 2.500 12.090

19.125 3.586 5.000 21.482

19.125 4.410 7.500 23.997

19.125 4.789 10.000 25.115

19.125 4.997 12.500 26.000

4. Financiële projectie 4.4 Exploitatieprognose slecht-weer Toelichting slecht-weer scenario Het slecht-weer scenario dient als toetsing van de weerbaarheid van de exploitatie bij tegenvallende resultaten als gevolg van onvoorziene daling in de marktvraag. Uitgangspunten • Wij gaan in dit scenario uit van een omzetniveau dat in het eerste jaar 15% lager uitkomt dan het verwachte scenario, in jaar 2 is dat 5% en in jaar 3 herstelt het zich. • De exploitatiekosten zullen in de praktijk relatief hoger uitvallen vanwege een lager rendement en een gedeelte vaste kosten. • In dit model wordt volledig aan de bancaire aflossingen voldaan.

Uitkomsten Netto resultaat en betalingscapaciteit de eerste vijf jaar cumulatief positief.

EXPLOITATIEPROGNOSE Omzet Omzet keuken Omzet dranken Omzet totaal Inkoop Omzet keuken Omzet dranken TOTALE INKOOP Bruto-winst Exploitatiekosten Personeelskosten Managementfee Huisvestingskosten Verkoopkosten Algemene kosten TOTALE KOSTEN Resultaat voor kapitaallasten Kapitaallasten Rentekosten Huur Afschrijvingen Totale kapitaallasten Netto-resultaat

JAAR 1

JAAR 2

JAAR 3

JAAR 4

JAAR 5

€

123.177 168.760 291.936

42,2% 57,8% 100,0%

153.864 210.804 364.668

42,2% 57,8% 100,0%

170.487 233.578 404.064

42,2% 57,8% 100,0%

170.487 233.578 404.064

42,2% 57,8% 100,0%

170.487 233.578 404.064

42,2% 57,8% 100,0%

36.953 43.878 80.831 211.106

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

46.159 54.809 100.968 263.700

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

51.146 60.730 111.876 292.188

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

51.146 60.730 111.876 292.188

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

51.146 60.730 111.876 292.188

30,0% 26,0% 27,7% 72,3%

71.437 50.000 26.274 9.273 13.721 170.706

24,5% 17,1% 9,0% 3,2% 4,7% 58,5%

93.661 50.000 32.820 7.677 15.316 199.474

25,7% 13,7% 9,0% 2,1% 4,2% 54,7%

105.863 50.000 36.366 8.081 16.163 216.473

26,2% 12,4% 9,0% 2,0% 4,0% 53,6%

105.863 50.000 35.154 6.061 16.163 213.240

26,2% 12,4% 8,7% 1,5% 4,0% 52,8%

105.863 50.000 34.345 4.041 16.163 210.412

26,2% 12,4% 8,5% 1,0% 4,0% 52,1%

40.400

13,8%

64.226

17,6%

75.715

18,7%

78.948

19,5%

81.776

20,2%

4.142 18.072 29.321 51.535 -11.135

1,4% 6,2% 10,0% 17,7% -3,8%

3.377 18.072 30.321 51.770 12.456

0,9% 5,0% 8,3% 14,2% 3,4%

2.612 18.072 31.821 52.505 23.210

0,6% 4,5% 7,9% 13,0% 5,7%

1.847 18.072 33.821 53.740 25.208

0,5% 4,5% 8,4% 13,3% 6,2%

1.082 18.072 36.321 55.475 26.301

0,3% 4,5% 9,0% 13,7% 6,5%

BETALINGSCAPACITEIT Netto resultaat Afschrijvingen Cash-flow

JAAR 1 -11.135 29.321 18.186

JAAR 2 12.456 30.321 42.777

JAAR 3 23.210 31.821 55.031

JAAR 4 25.208 33.821 59.029

JAAR 5 26.301 36.321 62.622

Aflossingen Vennootschapsbelasting Vervangingsinvesteringen Betalingscapaciteit

19.125 0 2.500 -3.438

19.125 0 5.000 18.652

19.125 0 7.500 28.407

19.125 0 10.000 29.904

19.125 0 12.500 30.998

4. Financiële projectie 4.5 Haalbaarheidsbepaling Toelichting haalbaarheidsbepaling De haalbaarheid wordt op drie onderdelen getoetst: 1. Solvabiliteit In de uitgangspositie wordt voldaan aan reguliere eisen van de bank ten aanzien van de solvabiliteitspositie voor de beoogde bancaire financiering. De solvabiliteit neemt toe van 30% vanaf de start tot circa 80% na het vijfde exploitatiejaar. 2. Eigen vermogen De eigen vermogenspositie dient jaarlijks te verbeteren. Het eigen vermogen start op € 48.500,= en neemt de navolgende jaren toe tot € 128.500,= in jaar 5, wat een goed rendement is. 3. Betalingscapaciteit De cumulatieve betalingscapaciteit over de eerste jaren is voldoende om eventuele tegenslagen op te vangen. Het slecht-weer scenario laat zien dat er voldoende buffer is om gedurende de eerste vijf jaar ook bij slecht weer vanuit de cashflow de aflossingen, belastingen en vervangingsinvesteringen te kunnen doen. Conclusie: Gezien de uitkomsten beoordelen we het beoogde plan bedrijfseconomisch haalbaar.

5. Conclusies

5.1 Vragen gemeente • Is het gebouw, de Oranjerie, geschikt te maken voor horeca? Bouwtechnisch kunnen wij dat niet beoordelen, maar bedrijfseconomisch gezien: ja! • Zo ja, wat voor soort horeca, welke concepten passen in dit gebouw en welke randvoorwaarden gelden om een haalbare exploitatie te kunnen realiseren? Een dagzaak waar gedurende de dag warme & koude dranken worden geschonken met gebak, snacks en tijdens de lunch broodjes & simpele salades en soepen. De randvoorwaarden zijn vastgesteld op pagina 27. • Wat zijn de eisen die horeca stelt aan het gebouw en welke indelingsvarianten zijn mogelijk? Zoals genoemd moet aan de ventilatienorm voor de horeca worden voldaan met luchtbehandeling, moet er een voor horeca geschikt toiletblok worden geïnstalleerd en moet de keuken toegankelijk zijn. Er is echter maar één optie voor de indeling, functionele ruimten naar de achterkant (of noordzijde) van het gebouw zodat de gast bij bezoek optimaal kan genieten van het daglicht en mooie uitzicht aan de zuidzijde. Zie ook het vlekkenplan op pagina 28. • Hoe kan het gebouw het beste worden opgeleverd en welke voorzieningen moeten minimaal aanwezig zijn om een exploitant te kunnen vinden, kan de ruimte geheel casco worden opgeleverd met nutsvoorzieningen tot in de meterkast of moeten er meer voorzieningen aanwezig zijn (keuken, installaties etc.).

Welke globale kostenindicatie is hieraan verbonden (de kosten van restauratie schil en verplaatsing zijn bekend, het gaat om kosten voor gewenste voorzieningen). De Oranjerie moet casco+ worden opgeleverd, een solide gebouw met een toiletblok, luchtbehandeling geregeld.alle aansluitingen voor de keuken aanwezig en aangelegde terras bestrating. De investeringen in deze installaties schatten wij in op circa € 55.000,= tot € 65.000,=.

• Er zijn twee mogelijke locaties om de Oranjerie op te bouwen, te weten, op het terrein Weizigt en in het park. Wat zijn de voor- en nadelen vanuit horeca exploitatie Oranjerie? Op het terrein Weizigt gelden in principe de openingstijden van Weizigt/Duurzaamheidscentrum, hetgeen betekent dagelijks van 9:00-17:00 uur, buiten deze tijden is het terrein afgesloten (dit geldt ook voor eerste kerstdag en Nieuwjaarsdag). Enkel de locatie bij het duurzaamheidscentrum is geschikt voor horeca exploitatie, dit staat verder toegelicht op pagina 8-10. • Kunnen we minimale openingstijden/-dagen vragen aan een exploitant? Dit is mogelijk maar moet worden vastgelegd in het huurcontract en/of een SLA (Service Level Agreement) dat onderdeel is van de huurovereenkomst. • Gewenste minimale omvang terras (aantal zitplaatsen)? 65 zitplaatsen.

Bijlagen

Bijlagen Bijlage I – Aanvullende analyses/verdelingen

Huuranalyse horecaobjecten in de omgeving Naam Locatie Type locatie Noordendijk 250 Dordrecht Wijkcentrum Ringdijk 44 Ridderkerk Centrum Kerkstraat 41 Woudrichem Centrum Gemiddeld

M² 618 400 287

€/m² € 115 € 105 € 167 € 129

Link https://www.fundainbusiness.nl/horeca/dordrecht/object-42501546-noordendijk-250/ https://www.fundainbusiness.nl/horeca/ridderkerk/object-42977606-ringdijk-44/ https://www.fundainbusiness.nl/horeca/woudrichem/object-41466280-kerkstraat-41/

Verdeling horecakrachten in de exploitatie (naast de ondernemer)

Type kracht 17 jaar 18 jaar 19 jaar 20 jaar Vakvolwassene

Verdeling 5% 15% 15% 15% 50%

FTE 0,20 0,59 0,59 0,59 1,96

Bijlagen Bijlage II – Afschrijving en rentekosten

AFSCHRIJVINGEN

Afschrijving in % per jaar

Boekwaarde na investering

Investering Keuken en afzuiging 35.000 Inventaris 72.800 Buitenruimte en terras 18.750 Aanloopkosten 22.400 Diversen/onvoorzien 12.655 Vlottende activa 0 Subtotaal 161.605 TOTALE INVESTERING 161.605 Vervangingsinvesteringen Vervanging jaar 1 Vervanging jaar 2 Vervanging jaar 3 Vervanging jaar 4 Vervanging jaar 5 TOTALE AFSCHRIJVINGEN

RENTEKOSTEN/AFLOSSINGEN Financiering Eigen vermogen Private investeerders Hypothecaire lening Banklening 10 jaar Banklening 5 jaar Schulden korte termijn Rekening courant Subtotaal TOTAAL

2.500 5.000 7.500 10.000 12.500 199.105

Hoofdsom

48.482 0 0 35.000 78.124 0 0 161.605 161.605

Looptijd

0 0 25 10 5 0 0

19.125

JAAR 2

Afschrijvingen JAAR 3

JAAR 4

JAAR 5

10,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 0,0%

3.500 14.560 3.750 4.480 2.531 0 28.821

20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0%

500

500 1.000

500 1.000 1.500

500 1.000 1.500 2.000

29.321

30.321

31.821

33.821

500 1.000 1.500 2.000 2.500 36.321

Aflossing vol Rente jaar percentage

0 0 0 3.500 15.625 0 0

JAAR 1

0,0% 6,0% 3,0% 4,0% 4,0% 0,0% 7,0%

JAAR 1

JAAR 2

Rente JAAR 3

JAAR 4

JAAR 5

0 0 0 1.330 2.812 0 0

0 0 0 1.190 2.187 0 0

0 0 0 1.050 1.562 0 0

0 0 0 910 937 0 0

0 0 0 770 312 0 0

4.142

3.377

2.612

1.847

1.082

Bijlagen Bijlage III – Balans ACTIVA Keuken en afzuiging Inventaris Buitenruimte en terras Aanloopkosten Diversen/onvoorzien Subtotaal Vervangingsinvesteringen Vervanging jaar 1 Vervanging jaar 2 Vervanging jaar 3 Vervanging jaar 4 Vervanging jaar 5 TOTALE VASTE ACTIVA

Boekwaarde start balans 35.000 72.800 18.750 22.400 12.655 161.605

JAAR 1 31.500 58.240 15.000 17.920 10.124 132.784

2.500 5.000 7.500 10.000 12.500 161.605

2.000 0 0 0 0 134.784

1.500 4.000 0 0 0 109.463

1.000 3.000 6.000 0 0 85.142

500 2.000 4.500 8.000 0 61.321

0 1.000 3.000 6.000 10.000 37.500

0 0

12.090 12.090

33.572 33.572

57.569 57.569

82.684 82.684

108.684 108.684

161.605

146.874

143.035

142.711

144.005

146.184

Vlottende activa Rekening courant TOTALE VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA

PASSIVA

Boekwaarde start balans

Boekwaarde 31 december JAAR 2 JAAR 3 JAAR 4 28.000 24.500 21.000 43.680 29.120 14.560 11.250 7.500 3.750 13.440 8.960 4.480 7.593 5.062 2.531 103.963 75.142 46.321

Boekwaarde 31 december JAAR 2 JAAR 3 JAAR 4

JAAR 1

JAAR 5 17.500 0 0 0 0 17.500

JAAR 5

Eigen vermogen en voorzieningen Eigen vermogen TOTAAL EIGEN VERMOGEN & VOORZIENINGEN

48.482 48.482

52.875 52.875

68.161 68.161

86.962 86.962

107.380 107.380

128.684 128.684

Vreemd vermogen lang Banklening 10 jaar Banklening 5 jaar TOTAAL VREEMD VERMOGEN LANG

35.000 78.124 113.124

31.500 62.499 93.999

28.000 46.874 74.874

24.500 31.249 55.749

21.000 15.625 36.625

17.500 0 17.500

Vreemd vermogen kort Rekening courant TOTAAL VREEMD VERMOGEN KORT

0 0

161.605

146.874

143.035

142.711

144.005

146.184

TOTAAL PASSIVA

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.dordrecht.nl/api/v1/meetings/836/documents/30587