RV 25-44 Vaststellen bestemmingsplan Lage Ham 40

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Portefeuillehouder Onderwerp

: 2023-136896 : A.M.L. van Eenennaam : Vaststellen bestemmingsplan Lage Ham 40

VOORSTEL: 1. Met de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan Lage Ham 40’ in te stemmen; 2. Met de 'Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Lage Ham 40' in te stemmen; 3. Het bestemmingsplan Lage Ham 40 gewijzigd vast te stellen, conform de digitale dataset met kenmerk IMRO-nummer NL.IMRO.0766.BP20242000092-VG01; 4. Voor het onder 3. genoemde plan geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen; 5. Het college van burgemeester en wethouders of een door haar aan te wijzen ambtenaar namens de gemeenteraad te machtigen voor het afwikkelen van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

BESLUIT: 1. Met de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan Lage Ham 40’ in te stemmen; 2. Met de 'Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Lage Ham 40' in te stemmen; 3. Het bestemmingsplan Lage Ham 40 gewijzigd vast te stellen, conform de digitale dataset met kenmerk IMRO-nummer NL.IMRO.0766.BP20242000092-VG01; 4. Voor het onder 3. genoemde plan geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen; 5. Het college van burgemeester en wethouders of een door haar aan te wijzen ambtenaar namens de gemeenteraad te machtigen voor het afwikkelen van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

INLEIDING: Initiatiefnemer is van plan om 26 woningen mogelijk te maken op de locatie Lage Ham 40 te Dongen. De ontwikkeling voorziet in het realiseren van 2 woningen in de dure sector en 24 woningen in de sociale koopsector. De beoogde herontwikkeling is in strijd met het geldend bestemmingsplan 'De Beljaart'. Door het vaststellen van het bestemmingsplan Lage Ham 40 is medewerking aan de ontwikkeling mogelijk. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Het ontwerpbestemmingsplan Lage Ham 40 is 1 januari 2024 ter inzage gelegd. De procedure van het bestemmingsplan valt daarmee nog onder de Wet ruimtelijke ordening en nog niet onder de Omgevingswet. Tegen het ontwerpbestemmingsplan is één zienswijze ingediend. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het plan. ARGUMENTEN: 1.1 De ingekomen zienswijze leidt niet tot aanpassing van het plan In de Nota van Zienswijzen is ingegaan op alle onderdelen van de zienswijze. De ingekomen zienswijze richt zich onder meer op de omvang van de ontwikkeling en het aantal woningen, de bouwhoogte van de appartementen en mogelijk geluidsoverlast. De afstand van het bouwperceel tot het woonperceel van reclamant is ruim. Het naastgelegen perceel van reclamant is een weiland met een agrarische bestemming. Het gebruik van dit perceel wordt niet belemmerd welke niet wordt geschaad door de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

De zienswijze is tijdig ingediend en is ontvankelijk. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het plan.

Ten aanzien van de erfafscheiding en de waterberging zal initiatiefnemer in gesprek gaan met reclamant. Dit valt buiten de afbakening van het bestemmingsplan. 2.1 Het bestemmingsplan is op onderdelen aangepast en wordt gewijzigd vastgesteld Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, is de procedure tijdelijk gepauzeerd in afwachting van privaatrechtelijke ontwikkelingen. Het (tijdelijk) omgevingsplan/bestemmingsplan is op onderdelen aangepast. Het schetsontwerp is voorgelegd aan Welstand. Aansluitend is het ontwerp op onderdelen aangepast. Hierbij zijn beide appartementenblokken gedraaid (zie onderstaande afbeeldingen). Het aanpassen van de verbeelding is nodig om de appartementenblokken in het bouwvlak te laten vallen. De aanvullende aanpassingen hebben vooral betrekking op het actualiseren van de toelichting aan het gewijzigde woningbouwprogramma (alle appartementen sociale koop). In de lijst van wijzigingen zijn al deze (tekstuele) aanpassingen benoemd. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindend deel van het (tijdelijk) omgevingsplan/bestemmingsplan. De verbeelding maakt daar wel deel van uit. Het wijzigen van een onderdeel uit het juridisch bindend deel leidt tot een gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan.

3.1 Het plan geeft een kwaliteitsimpuls aan de locatie Het perceel Lage Ham 40 is momenteel bedrijfsmatig in gebruik. Het terrein oogt rommelig en omwonenden ervaren in de huidige situatie hinder van de bestaande bedrijvigheid. Een ontwikkeling waarbij de bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonbestemming draagt bij aan de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. 3.2 Het plan past binnen de gemeentelijke uitgangspunten De locatie is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Provinciale belangen zijn hierbij zelden in het geding. In de Woondeal is afgesproken dat bij ontwikkelingen van meer dan 12 woningen een verdeling van 30-7030 van toepassing is. Oftewel 70% van de woningen worden gerealiseerd in de betaalbare sector (waarvan 30% sociale huur) en de overige 30% van de woningen zijn vrij toe te wijzen. Binnen de planlocatie wordt niet voldaan aan deze vastgestelde verdeling van 30-70-30. Bij nieuwbouwontwikkelingen kijken we naar de totaalverdeling binnen het woningbouwprogramma of voldaan wordt aan de afspraken van de Woondeal. Zo zijn er locaties in ontwikkeling waar meer dan 30% sociale huur (bijvoorbeeld Noorderbunder) wordt gerealiseerd en zelfs locaties waar naar verwachting 100% sociale huurwoningen (bijvoorbeeld ontwikkeling De Vloot en Veld 40) worden gerealiseerd. Binnen het totaal van de nieuwbouwontwikkelingen wordt er voldaan de verdeling van 30-70-30.

Ook is er in de gemeente Dongen maar heel weinig aanbod in de bestaande woningvoorraad in woningen tot de grens van 285.000 euro. Het bouwen van 24 nieuwbouwwoningen in de sociale koopsector voorziet in een grote behoefte. Het ontwikkelen van het perceel met woningbouw zorgt voor a) kwaliteitswinst en b) een bijdrage aan woningen in de sociale koopsector. Initiatiefnemer heeft ingestemd om de sociale koopwoningen met voorrang aan Dongense inwoners te verkopen.

3.3 Het vaststellen van het bestemmingsplan Lage Ham 40 maakt de ontwikkeling mogelijk De locatie Lage Ham 40 valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'De Beljaart' (vastgesteld op 24 februari 2009). De gronden hebben de bestemmingen 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Uit te werken wonen I'. De voorgenomen woningbouw past niet binnen de regels van dit bestemmingsplan. Door het vaststellen van het bestemmingsplan Lage Ham 40 is medewerking aan de ontwikkeling planologisch mogelijk. 3.4 De procedure van het bestemmingsplan valt nog onder de Wet ruimtelijke ordening Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Het ontwerpbestemmingsplan Lage Ham 40 heeft vanaf vrijdag 15 december 2023 tot en met donderdag 25 januari 2024 ter inzage gelegen. De procedure van het bestemmingsplan valt daarmee nog onder de Wet ruimtelijke ordening en nog niet onder de Omgevingswet. Tegen het ontwerpbestemmingsplan is één zienswijze ingediend. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het plan. 4.1 Het kostenverhaal is verzekerd door het sluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst Voor de gronden binnen het bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vastgesteld te worden. Er is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en initiatiefnemer.

5.1 Het college of ambtenaar te machtigen voor het afwikkelen van eventuele procedures tegen het bestemmingsplan Tegen een gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan kunnen belanghebbenden tegen zowel de wijziging als het gehele bestemmingsplan beroep instellen. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant kunnen een reactieve aanwijzing instellen. Dat laatste ligt niet voor de hand omdat de plannen aan de voorzijde zijn afgestemd en het plan in stedelijk gebied ligt. Mocht het nodig zijn, is het college van burgemeester en wethouders of een door haar aan te wijzen ambtenaar gemachtigd om namens de gemeenteraad eventuele beroepsprocedures of een reactieve aanwijzing bij de Raad van State af te wikkelen. KANTTEKENINGEN: 1.1 De voortgang van de ontwikkeling van de locatie Lage Ham 40 hangt samen met een mogelijk beroep bij Raad van State

De ingekomen zienswijze is afgewogen en van een antwoord voorzien in de Nota van Zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijze zal initiatiefnemer het gesprek aangegaan met reclamant over onder meer de erfafscheiding en de waterberging. Dit valt buiten de afbakening van het bestemmingsplan. De zienswijze heeft geleid tot nader onderzoek met betrekking tot flora en fauna. Zowel het gesprek als het onderzoeken leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Of tegen het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan beroep bij de Afdeling van de Raad van State ingesteld wordt, is op voorhand niet helemaal uit te sluiten. Dit kan mogelijk vertragend werken op de verdere uitwerking van de locatie. FINANCIËN: De kosten van de bestemmingsplanherziening worden door middel van heffing van leges verhaald. De overige kosten voor onze gemeenten (waaronder eventuele planschade) zijn afgedekt middels het sluiten van een anterieure overeenkomst. COMMUNICATIE: • Op dinsdag 21 november 2023 heeft een inloopavond plaatsgevonden waarbij het plan aan omwonenden is getoond en toegelicht. • Het ontwerpbestemmingsplan Lage Ham 40 heeft vanaf vrijdag 15 december 2023 tot en met donderdag 25 januari 2024 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend tegen het plan. • Naar aanleiding van de zienswijze zal initiatiefnemer het gesprek aangaan met reclamant.

VERVOLG: • Toezenden raadsbesluit en definitieve versie nota van zienswijzen aan reclamanten • Publiceren gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan. • Instellen van beroep bij de Raad van State is mogelijk.

BIJLAGEN: 1. bijlage 1 Nota van Zienswijzen bestemmingsplan Lage Ham 40 (anoniem) 2. bijlage 1a Nota van Zienswijzen - sfeerverslag inloopavond 3. bijlage 1b Nota van Zienswijzen - posters 4. bijlage 2 Lijst van wijzigingen Lage Ham 40 5. bijlage 3 zienswijze (anoniem) 6. bijlage 4a Toelichting bestemmingsplan Lage Ham 40 7. bijlage 4b Bijlagen toelichting bestemmingsplan Lage Ham 40 8. bijlage 4c Regels bestemmingsplan Lage Ham 40 9. bijlage 4d Verbeelding bestemmingsplan Lage Ham 40

Burgemeester en wethouders van Dongen, Namens dezen, de secretaris,

de burgemeester,

dr. G.W. Goedmakers

ir. J.C. Slagboom