RV 25-18 Uitbreiding woonwagenlocatie Kalmoestuin

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Portefeuillehouder Onderwerp

: 2024-149377 : A.M.L. van Eenennaam : Raadsvoorstel uitbreiding woonwagenlocatie Kalmoestuin

VOORSTEL: 1. Medewerking te verlenen aan het uitbreiden van de (openbare) inrichting van woonwagenlocatie Kalmoestuin van 7 naar 9 plaatsen. 2. Een bijdrage van € 93.275,- beschikbaar te stellen aan wooncorporatie Casade om de uitbreiding te kunnen realiseren. 3. Een bijdrage van € 67.000,- beschikbaar te stellen voor het bouwrijp maken van de standplaatsen en de inrichting van de openbare ruimte. 4. Een bedrag van € 61.875,- als verkoopopbrengst van de ondergrond op te nemen. 5. In de koopovereenkomst voor de ondergrond het eerste terugkooprecht op te nemen zodra Casade de locatie niet meer gebruikt voor het exploiteren van woonwagenstandplaatsen. 6. Het tekort (per saldo) van totaal € 98.400,- ten laste te brengen van de vrije algemene reserve.

BESLUIT: 1. Medewerking te verlenen aan het uitbreiden van de (openbare) inrichting van woonwagenlocatie Kalmoestuin van 7 naar 9 plaatsen. 2. Een bijdrage van € 93.275,- beschikbaar te stellen aan wooncorporatie Casade om de uitbreiding te kunnen realiseren. 3. Een bijdrage van € 67.000,- beschikbaar te stellen voor het bouwrijp maken van de standplaatsen en de inrichting van de openbare ruimte. 4. Een bedrag van € 61.875,- als verkoopopbrengst van de ondergrond op te nemen. 5. In de koopovereenkomst voor de ondergrond het eerste terugkooprecht op te nemen zodra Casade de locatie niet meer gebruikt voor het exploiteren van woonwagenstandplaatsen. 6. Het tekort (per saldo) van totaal € 98.400,- ten laste te brengen van de vrije algemene reserve.

INLEIDING: Kaders huisvesting woonwagenbewoners De gemeente Dongen kent sinds de bouw van de wijk 'Biezen' een woonwagenlocatie met zeven standplaatsen, gelegen aan de Kalmoestuin. Sindsdien zijn de wetgeving en het beleid rondom woonwagens en standplaatsen gewijzigd. Met de vaststelling van het landelijk Beleidskader voor gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid (2018) hebben gemeenten en wooncorporaties een specifieke taak gekregen als het gaat om (het faciliteren van) de huisvesting van woonwagenbewoners en moeten ze rekening houden met de erkende, specifieke wooncultuur van deze doelgroep. Dit beleid is aanvullend op de Huisvestingswet en de Woningwet die stellen dat gemeenten verantwoordelijkheid dragen voor voldoende betaalbare huisvesting, inclusief voor woonwagenbewoners. Essentie van het beleidskader is dat gemeenten moeten zorgen voor voldoende standplaatsen. Daarbij zijn de woningcorporaties verantwoordelijk voor het huisvesten van woonwagenbewoners, voor zover deze tot de doelgroep behoren (huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens). Aan gemeenten werd gevraagd om het aanbod van standplaatsen binnen een redelijke termijn in evenwicht te brengen met de behoefte. In de regio zijn daarover in 2022 afspraken gemaakt. De raad heeft over die afspraken op 27 september 2022 raadsinformatiebrief 2022-016747 ontvangen.

Hoewel er geen 'harde' sancties zijn als er geen voldoende aanbod wordt gerealiseerd, voelt de gemeente zich zeker verantwoordelijk. Immers, de woonwagenbewoners zijn ook in onze lokale woonzorgvisie benoemd als doelgroep die aandacht behoeft. Met een uitbreiding van het aantal standplaatsen van 7 naar 9 geeft de gemeente voor een deel opvolging aan de regionale afspraken en benutten we voor deze opgave de kansen in bestaande wijken. Rol Casade

Er zijn gemeenten die zelf woonwagencentra exploiteren en woonwagens verhuren. In de regio Hart van Brabant komt dat nauwelijks voor en zijn vrijwel alle locaties eigendom van een wooncorporatie. Zo ook in Dongen: de locatie Kalmoestuin is eigendom van wooncorporatie Casade. Het gaat om 7 standplaatsen die verhuurd worden aan evenzoveel huishoudens. Het gaat tot op heden niet om de verhuur van woonruimte. De woonwagens zelf zijn namelijk eigendom van de bewoners. Twee van de woonwagens verkeren in slechte staat en hun bewoners - die zijn aangewezen op een uitkering en behoren tot de doelgroep van de corporatie - zijn financieel niet in staat om zelf hun woonwagen te vervangen. Daarnaast staan er 10 personen op de wachtlijst. Daarmee is in Dongen het aanbod niet in overeenstemming met de behoefte. Gemeente en corporatie hebben de intentie uitgesproken om gezamenlijk tot een duurzame en kwalitatief goede oplossing te komen. Deze oplossing bestaat uit een kleine uitbreiding met 2 standplaatsen. De locatie groeit van 7 naar 9 standplaatsen. Op 4 van deze standplaatsen ontstaat ruimte om 4 sociale huurwoningen te realiseren: 2 bestemd voor de uitbreiding en 2 ter vervanging van de slechte woonwagens. Op 5 september 2024 is een voorstel over de uitbreiding en realisatie van 4 sociale huureenheden opiniërend behandeld door de gemeenteraad.

Mede naar aanleiding van de behandeling in de raad heeft het college de raad verzocht het voorstel niet besluitvormend te behandelen en terug in handen te van het college te leggen. Ook in september 2024 lieten de directe buren van de locatie Kalmoestuin weten toch bezwaren te hebben tegen het met hen besproken plan voor de beoogde uitbreiding. In nauw overleg is het plan intussen aangepast, naar ieders tevredenheid. Het aangepaste plan wordt met dit nieuwe voorstel voorgelegd aan de gemeenteraad. Na de uitvoering van het plan is er sprake van een terrein in eigendom van Casade met 9 standplaatsen, waarvan 4 standplaatsen met daarop een sociale huurwoning in eigendom van Casade en 5 standplaatsen met daarop een woonwagen, in eigendom van de desbetreffende bewoners.

ARGUMENTEN: 1.1 / 2.1 De gemeente geeft invulling aan een maatschappelijke opgave middels een bijdrage aan Casade Met een bijdrage aan Casade voor het uitbreiden van de woonwagenlocatie Kalmoestuin wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke opgave om ruimte te bieden voor huisvesting van woonwagenbewoners. De kosten voor zowel de ontwikkeling van standplaatsen als de aanschaf van woonwagens zijn hoog en daarnaast is er sprake van een zeer hoge onrendabele top in de exploitatie (zoals ook is bevestigd in onderzoek van Companen in 2023 in opdracht van het ministerie van BZK). In veel andere gemeenten speelt eenzelfde problematiek, waarbij steeds meer gemeenten hiervoor financiële middelen beschikbaar stellen. Vanuit het Rijk komen - ondanks verzoeken van de VNG - tot op heden hiervoor geen middelen vrij. Casade vraagt de gemeente concreet om een bijdrage voor het aankopen van de ondergrond, het renoveren van de openbare ruimte, de legeskosten, aansluiting van de nieuwe wooneenheden op de nutsvoorzieningen en het aanbrengen van funderingen van de vier wooneenheden. Met uitzondering van de kosten van de funderingen (dat maakt deel uit van de bouwkosten) gaat het om een bedrag van € 93.275,-. Deze gevraagde bijdrage achten we redelijk.

Dit omdat er sprake is van een hoger dan gebruikelijke onrendabele top, maar ook omdat de corporatie tot nu toe alle kosten van beheer en exploitatie voor haar rekening neemt. Ervaring heeft geleerd dat met name de kosten van het sociaal beheer aanzienlijk zijn, onder andere omdat het noodzakelijk is gebleken daarvoor een externe partij (Nijbod) in te schakelen. We leveren hiermee een bijdrage aan het oplossen van een algemeen maatschappelijk vraagstuk èn van een aantal individuele problematieken. In bijlage 3 staat een overzicht van de kostenverdeling tussen corporatie en gemeente. Tegenover de bijdrage aan Casade van in totaal € 93.275,- bestaat uit een bedrag gelijk aan de kosten van de grondaankoop, de verschuldigde btw daarover en de verschuldigde leges. Tegenover deze uitgave van in totaal € 92.150,- staat een opbrengst uit de grondverkoop van € 61.875,-. Het is gebruikelijk dat de gemeente de kosten van het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte (totaal € 67.000,-) voor haar rekening neemt. Deze bedragen zijn anders dan in het oorspronkelijke voorstel van september 2024 omdat de indeling van het terrein gewijzigd is.

1.2 Er is behoefte aan meer woonwagenstandplaatsen in de gemeente Dongen Er is in 2021 een regionaal behoefteonderzoek uitgevoerd naar woonwagenstandplaatsen. De behoefte blijkt groot: voor elke locatie is er een wachtlijst, voor de woonwagenlocatie in Dongen staan 10 personen op de wachtlijst. Wonen in familieverband is een van de drie uitgangspunten voor het toewijzingssysteem voor standplaatsen dat in 2023 is ingevoerd in de regio Hart van Brabant. De personen die bovenaan de wachtlijst voor Dongen staan zijn familieleden van de huidige bewoners. Met een uitbreiding van twee groeit het aantal standplaatsen in de gemeente verder richting het landelijk gemiddelde van één standplaats per 1000 woningen. Elke gemeente bepaalt zelf het aantal standplaatsen. Na de realisatie van twee extra plaatsen is op de locatie Kalmoestuin geen verdere uitbreiding meer mogelijk. 1.3 Er komt een woonaanbod voor mensen die zijn aangewezen op sociale huur Op dit moment zijn alle standplaatsen ingenomen door woonwagens / bouwwerken die het eigendom zijn van de bewoners. Zij huren de standplaats van Casade. Enkele bewoners zijn aangewezen op een uitkering en zijn niet in staat hun woonwagen naar behoren te onderhouden of op tijd te vervangen. Gevolg daarvan is dat twee wagens zo slecht zijn dat ze vervangen moeten worden. Er is sprake van een zeer ongezond woonklimaat en torenhoge energiekosten.

Dit speelt al enkele jaren. De gemeente heeft eerder geprobeerd een oplossing te vinden door de bewoners een lening te verstrekken voor de aanschaf van een andere wagen. Dat bleek niet mogelijk. Uiteindelijk is een finale oplossing gevonden in het plaatsen van vier woonunits. Nieuwe woonwagens zijn erg duur in aanschaf, zijn in veel gevallen kwalitatief minder, zeker in de energiehuishouding. 1.4 Met de uitbreiding kan een einde gemaakt worden aan de illegale bewoning bij de woonwagenlocatie Bovenaan de wachtlijst van de woonwagenlocatie Dongen staat een familielid van de huidige bewoners. Hij heeft geen zelfstandige woonruimte en woont noodgedwongen in een caravan die geplaatst is naast de locatie Kalmoestuin. Zolang er geen uitbreiding mogelijk is en er voor deze persoon geen alternatief is, gedoogt de gemeente deze illegale situatie. Ook deze persoon behoort tot de doelgroep van de corporatie. Door de uitbreiding kan een einde komen aan de huidige, ongewenste situatie en kan de caravan verwijderd worden. 1.5 College positief over principeverzoek uitbreiding Het college heeft eerder al een positief besluit genomen over een principeverzoek aangaande de uitbreiding van woonwagenlocatie Kalmoestuin. 2.1.

Het plan is op verzoek van de bewoners van de direct aangrenzende woning aangepast en vraagt minder aan te kopen m2 dan het oorspronkelijke plan In overleg met de direct aangrenzende omwonenden - voor draagvlak voor het plan - is het plan aangepast (zie onderstaande tekening nieuwe plan) , waardoor de bedragen zijn gewijzigd ten opzichte van het eerdere voorstel.

Het straatje behoort tot de openbare ruimte en zal eigendom moeten worden van de gemeente. Het straatje ligt nu op het perceel dat al in eigendom is van Casade. De oppervlakte van het straatje is verrekend met de

ruimte die nodig is voor het realiseren van de uitbreiding. Er is een uitname uit het grondbedrijf nodig van netto 275 m2. 3.1 De uitbreiding vraagt om een aanpassing van de openbare ruimte Het is gebruikelijk dat de gemeente de kosten voor het bouwrijp maken voor haar rekening neemt. Daarnaast moeten er wat speeltoestellen verplaatst worden en wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht. Met deze werkzaamheden is geen rekening gehouden in de begroting. Ten opzichte van het eerste plan zijn de kosten voor de gemeente wat lager. 5.1 Door het opnemen van een eerste recht van terugkoop wordt gehoor gegeven aan de wens van de gemeenteraad Bij de opiniërende behandeling van het eerste voorstel in september 2024 bleek dat de gemeenteraad graag geregeld ziet dat - mocht in de toekomst besloten worden tot het stopzetten van het gebruik van de ondergrond voor een woonwagenlocatie - de gemeente het eerste terugkooprecht van de ondergrond krijgt. Gemeente en Casade zullen dit in de verkoopovereenkomst vastleggen, waarbij onder andere afspraken gemaakt worden over exclusief recht, de omstandigheden waaronder het recht wordt geactiveerd en de wijze waarop de prijs wordt bepaald.

KANTTEKENINGEN: 1.1 Door de vertraging in de besluitvorming is het noodzakelijk gebleken om de meest slechte woonwagen af te voeren en tijdelijk een caravan te plaatsen Een van de woonwagens bleek dermate slecht en onveilig, dat bewoning geen optie meer is. Na overleg met Casade heeft de bewoner de gemeente vergunning gevraagd om de wagen af te mogen voeren en tijdeljik op de standplaats een caravan te plaatsen. De gemeente zal de tijdelijke vergunning verlenen, in afwachting van de besluitvorming op het voorliggende raadsvoorstel. 1.2 Zonder financiële bijdrage van de gemeente kan Casade de uitbreiding en vervanging niet realiseren Casade heeft ten behoeve van de behandeling van het eerste raadsvoorstel een nadere onderbouwing aangeleverd waarin zij uitlegt dat er bij de exploitatie van sociale huurwoningen altijd sprake is van onrendabele top. Maar bij woonwagenwoningen is deze onrendabele top significant hoger. Zoals eerder genoemd is dit in lijn met de uitkomst van het onderzoek van Companen in 2023 in opdracht van het ministerie van BZK. Casade stelt zich op het standpunt dat de exploitatie van woonwagenwoningen niet veel meer extra geld mag kosten ten opzichte van reguliere sociale huurwoningen. De gemeentelijke bijdrage die nu wordt voorgesteld is daarvoor noodzakelijk.

1.3 Er blijft een wachtlijst bestaan voor woonwagenstandplaatsen Er is een wachtlijst van 10 huishoudens voor de locatie Kalmoestuin. Met de uitbreiding daarvan kunnen 2 van deze huishoudens een woonruimte krijgen op de locatie. Daarmee komt Dongen op 9 standplaatsen. Vooralsnog zijn er geen voornemens om op een andere locatie ruimte te bieden. 1.4 Mogelijke precedentwerking Ook andere doelgroepen dan woonwagenbewoners kunnen vragen om een financiële bijdrage, al dan niet via een wooncorporatie. In dit geval is er een sprake van een combinatie van factoren: slechte staat van huisvesting, zeer slechte gezondheidssituatie, torenhoge energiekosten, de onmogelijkheid van een lening, illegale plaatsing en bewoning van een caravan naast de locatie, een meer dan gebruikelijke onrendabele top door hoge kosten van sociaal beheer en exploitatie. Door deze bijzondere combinatie achten wij precedentwerking niet aan de orde.

FINANCIËN: Voor de uitbreiding van de woonwagenlocatie Kalmoestuin wordt voorgesteld aan Casade een bijdrage te verstrekken van € 93.275,-. Het is gebruikelijk dat de gemeente de kosten voor het bouwrijp maken en het inrichten van de openbare ruimte voor haar rekening neemt. We stellen voor hiervoor een bedrag van

€ 67.000, op te nemen. Tegenover deze kosten staat de opbrengst uit de verkoop van de grond (post grondexploitatie algemene dienst): € 61.875,-. Zoals eerder aangegeven zijn deze bedragen anders dan het eerdere raadsvoorstel omdat de indeling van de locatie is gewijzigd. Voorgesteld wordt om het benodigde totaalbedrag van opgeteld € 98.400,- (€ 67.000,- - € 61.875,- + € 93.875,-) ten laste te brengen van de vrije algemene reserve. Overigens komen ook nog leges-inkomsten binnen ter grootte van € 18.000,-. Deze leiden niet tot een bijstelling van de begrote opbrengst voor de leges-inkomsten 2025. COMMUNICATIE: De bewoners van de twee wagens die vervangen moeten worden zijn over de plannen van Casade geïnformeerd, ook over de daarvoor benodigde besluitvorming door de gemeente en de vertraging die deze besluitvorming heeft opgelopen. Gemeente en Casade trekken richting bewoners gezamenlijk op. Alle omwonenden hebben tweemaal een bewonersbrief ontvangen, de eerste naar aanleiding van het eerste plan, de tweede naar aanleiding van het besluit van het college om het eerste raadsvoorstel terug te nemen. Casade en gemeente hebben meerdere malen gesproken met de directe buren van de locatie Kalmoestuin. In goed overleg is gekomen tot een gewijzigd plan waarmee alle betrokken partijen kunnen instemmen.

VERVOLG: Na instemming van uw raad op dit voorstel zal de Casade de benodigde Omgevingsvergunning aanvragen en de omgevingsdialoog afronden. De omwonenden zullen geïnformeerd worden over het gewijzigde plan en het overleg met de woonwagenbewoners zelf wordt weer opgepakt. De grondtransactie voor de uitbreiding zal plaatsvinden en de verdere benodigde werkzaamheden worden uitgevoerd. Prioriteit heeft het bouwen van de wooneenheden die de twee slechte woonwagens moeten vervangen. Daarna volgt het realiseren van de uitbreiding. BIJLAGEN: 1. Principe verzoek Casade met nadere onderbouwing 2. Tekening aangepast voorstel uitbreiding Kalmoestuin 3. Begroting kosten uitbreiding en vervanging Kalmoestuin Casade en gemeente.

Burgemeester en wethouders van Dongen, Namens dezen, de secretaris,

de burgemeester,

dr. G.W. Goedmakers

ir. J.C. Slagboom