RV 24-72 Vaststellen bestemmingsplan Vaartweg 78 A

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Portefeuillehouder Onderwerp

: 2023-128175 : C.A.M. de Jong : Vaststellen bestemmingsplan Vaartweg 78A

VOORSTEL: 1. De zienswijze in de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan Vaartweg 78A’ ontvankelijk en (deels) gegrond en (deels) ongegrond te verklaren. 2. Het bestemmingsplan Vaartweg 78A digitaal gewijzigd vast te stellen, zoals opgenomen in de geometrisch bepaalde planobjecten opgenomen in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2023000088-VG01.gml met bijbehorende bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planbestanden gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandnaam o_NL.IMRO.0766.BP2024000095-VG01.dwg, overeenkomstig de ‘Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Vaartweg 78A’; 3. Voor het onder 2. genoemde plan geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 2. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via een anterieure grondexploitatieovereenkomst; 4. Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

BESLUIT: INLEIDING: Achter de lintbebouwing aan de Vaartweg 78A in 's Gravenmoer is een verouderd, in onbruik geraakt, kassencomplex gesitueerd. Het voornemen bestaat om de bebouwing te saneren en het perceel te herontwikkelen met maximaal tien vrijstaande woningen in een landschappelijke setting. Hierbij wordt het bebouwd oppervlak drastisch teruggedraaid, waarbij de westelijke helft van het plangebied in de vorm van agrarische gronden volgens de kenmerken van het slagenlandschap wordt ingericht. De ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan, aangezien de geldende agrarische bestemming geen woningbouw mogelijk maakt. Door het (gewijzigd) vaststellen van het bestemmingsplan Vaartweg 78A wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd, het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip, van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Het ontwerpplan is op 17 november 2023 ter inzage gelegd.

Dat betekent dat op deze procedure de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de wettelijke procedure van 17 november tot en met 28 december 2023 ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze ontvangen van provincie NoordBrabant. Aansluitend heeft aanvullend overleg plaatsgevonden. Het gewijzigde bestemmingsplan kan nu ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. ARGUMENTEN: 1.1 Er heeft nader overleg plaatsgevonden met provincie Noord-Brabant. In de nota van zienswijze is benoemd dat er meerdermalen is gesproken met provincie Noord-Brabant. De vooroverlegstukken met bijlagen zijn ook als bijlagen bij de Nota van Zienswijzen gevoegd. Naar aanleiding van de zienswijze is verder gesproken met provincie en initiatiefnemer over de verschillen van inzicht met

betrekking tot de ontwikkeling. De landschappelijke inpassing, de cultuurhistorische waarden in het gebied en de wijze van borging in het bestemmingsplan waren hierbij de belangrijkste gesprekspunten. Over en weer is gezocht naar een invulling waar alle partijen achter konden staan. Ook de provincie Noord-Brabant ziet graag een kwaliteitsslag plaatsvinden op deze locatie passend binnen het provinciale beleid en met maatwerk indien mogelijk. De locatie is hierbij nogmaals bezocht om de situatie ter plaatse te bekijken. Het voorstel vanuit de provincie om de ontsluitingsweg anders te situeren vanuit cultuurhistorisch oogpunt is hierbij overgenomen. De ontsluitingsweg in het plangebied is in een hoek gelegd door het slagenlandschap. Dit opvallende lint komt op meerdere plekken voor in de Langstraat. Door de weg schuin te leggen wordt een mogelijke precedentwerking met betrekking tot het bouwen in de tweede lijn verminderd zoniet te niet gedaan. Het vervallen kassencomplex is een locatie die binnen de provincie Noord-Brabant (vrij) uniek is. Naast hogere kosten om het vervallen complex te saneren, is er ook sprake van hogere kosten voor mitigerende maatregelen. In de loop der jaren hebben diverse dieren de weg gevonden naar het plangebied.

Met het overleggen van een verdere onderbouwing van de landschappelijke inpassing en na overleg heeft het provincie aangegeven dat met de sanering van het glastuinbouwbedrijf 8,27 bouwtitels worden gecreëerd. De gemeente Dongen heeft ervoor gekozen om een voorziening Kwaliteitsverbetering landschap gemeente Dongen op te richten. De gelden worden in deze voorziening gestort en zijn voor het realiseren van projecten (kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied van de gemeente Dongen. In de gesloten anterieure overeenkomst is vastgelegd dat het bedrag van 1 titel, zijnde € 125.000,00 gestort wordt in deze op te richten voorziening. Gelet op de unieke situatie en ligging van deze locatie waarbij een grote impuls wordt gegeven wat betreft omgevingskwaliteit binnen een uniek deel van ’s Gravenmoer, waarbij rekening wordt gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, kan volstaan worden met een geldelijke bijdrage van 9,27 bouwtitels voor het realiseren van 10 woningen.

Landschappelijke inpassing met nieuwe ontsluitingsweg

Verbeelding in ontwerpplan

Verbeelding na gewijzigd vaststellen plan

2.1 Het initiatief leidt tot ruimtelijke kwaliteitswinst. Het plangebied ligt in de tweede lijn van de lintbebouwing van de Vaartweg. Het betreft een in onbruik geraakte glastuinbouwlocatie van circa 5,7 hectare. De bebouwing bestaat uit een sterk verouderd, verloederd en in onbruik geraakt kassencomplex van circa 3 hectare met een volume van circa 94.000 m3 . De locatie is te bereiken de toegang aan de Vaartweg tussen de huisnummers 80A/82A, waarbij in het verleden tevens de toegang tussen de huisnummers 74/78 werd gebruikt. Aan de noordzijde wordt het perceel begrensd door een houtsingel en aan de west- en zuidzijde loopt een recreatief pad dat begeleidt wordt door een bomenlaan Het voornemen bestaat om het bestaande kassencomplex te saneren en het perceel te herontwikkelen met 10 vrijstaande woningen in een landschappelijke setting. Dit is vergelijkbaar met omliggende woningen in het buitengebied. Met deze ontwikkeling zal sprake zijn van grote ruimtelijke kwaliteitswinst. 2,5 hectare van het perceel zal gebruikt worden voor de realisatie van de woningen. De overige 3,2 hectare krijgt een agrarische invulling zonder bebouwingsmogelijkheden, waarbij het slagenlandschap wordt hersteld en versterkt door de aanleg van nieuwe watergangen. De woningen krijgen een massa en uitstraling die past bij de landelijke omgeving. Dit zorgt voor een eenduidige uitstraling in het gebied.

Het worden geen vrije bouwkavels maar kopers krijgen een keuze tussen een aantal woningen met meerwerkopties.

Huidige situatie van het plangebied

Impressie van opties woningbouw

2.2 Er is een grote behoefte aan de realisatie van woningen Er is grote behoefte aan de realisatie van woningen. De sanering van de glastuinbouwlocatie in combinatie met de benodigde kwaliteitsverbetering maakt een ontwikkeling met vrijstaande woningen in de dure sector op deze locatie voorstelbaar en passend. In het kader van de verdeling sociaal/goedkoop/duur is in het programma woningbouw voor s' Gravenmoer ook een verdeling gemaakt, waarbij er ook aandacht is voor de verdeling. Hierbij zullen meer sociale woningen realiseert worden op de locatie van de Vijf Turven en op de vrijkomende school locaties.

2.3 Er zijn geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen de wijziging van het bestemmingsplan De locatie is gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan 's Gravenmoer Dorp en het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschaps- en cultuurhistorie'. Deze bestemming is bestemd voor bedrijven met agrarische doeleinden. In voorliggende situatie is de aanduiding 'glastuinbouw' toegevoegd, die een glastuinbedrijf mogelijk maakt. Woningbouw is binnen deze bestemming niet mogelijk. De bestaande bebouwing wordt gesaneerd. Het bebouwd oppervlak wordt drastisch teruggedraaid, waarbij de westelijke helft van het plangebied in de vorm van agrarische gronden volgens de kenmerken van het slagenlandschap wordt ingericht. Het ontwerpbestemmingsplan is ambtelijk, door de diverse vakdisciplines, getoetst en is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan Provincie Noord-Brabant, waterschap Brabantse Delta. en de plannen zijn besproken met onder meer de heemkundekring en de dorpsraad. Na het nader overleg met provincie NoordBrabant zouden er geen ruimtelijk-planologische bezwaren meer moeten zijn tegen wijziging van het bestemmingsplan. De wijziging van het bestemmingsplan wordt voorstelbaar geacht. KANTTEKENINGEN: 2.1 Er is een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan nodig. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling is aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8. en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf vrijdag 17 november 2023 tot en met donderdag 28 december 2023 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. Er is één zienswijze ontvangen van provincie Noord-Brabant. Over de cultuurhistorie/ontsluiting en de landschappelijke inpassing zijn nadere afspraken gemaakt. De kans dat tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep wordt ingesteld, wordt daarmee klein geacht.

2.2 'Voorziening kwaliteitsverbetering landschap gemeente Dongen' wordt voorbereid. Ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan is er nog geen voorziening waarin bijdrage(n) voor de kwaliteitsverbetering landschap binnen de gemeente Dongen kan worden gestort. De voorbereiding hiervan is wel in volle gang en wordt in de loop van 2024 aan uw raad voorgelegd. De benodigde bijdrage - indien

landschappelijke inpassing op de locatie zelf niet mogelijk is - is meegenomen in de anterieure overeenkomst.

FINANCIËN: Met initiatiefnemer is een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is onder meer een verhaalregeling opgenomen voor eventuele planschade en het storten van de bijdrage in de (in oprichting zijnde) 'Voorziening kwaliteitsverbetering landschap gemeente Dongen.' Verder is de Legesverordening van toepassing. Op grond van artikel 6.12. lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; is het niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. COMMUNICATIE: • De omliggende bedrijven/ eigenaren zijn gedurende de ontwikkeling door initiatiefnemer geïnformeerd. Met de eigenaren zijn afspraken gemaakt over de grenzen van de ontwikkeling en uitbreiden van de tuinen. • Het ontwerpbestemmingsplan Vaartweg 78A heeft vanaf vrijdag 17 november 2023 tot en met donderdag 28 december 2023 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ontvangen tegen het plan. • Naar aanleiding van de zienswijze heeft nader overleg met provincie Noord-Brabant plaatsgevonden en is het plan op onderdelen aangepast. • De omwonenden zijn 25 augustus 2024 bijgepraat over het aangepaste plan naar aanleiding van het overleg met provincie Noord-Brabant.

VERVOLG: Tegen het raadsbesluit kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt zowel gepubliceerd in het Gemeenteblad als in de Informatiekrant. Dit zal gebeuren na 6 weken (of eerder als de provincie hiertoe akkoord geeft) na vaststellen van het bestemmingsplan. Vervolgens treedt het bestemmingsplan (eventueel na voorlopige voorziening procedure) in werking.• Toezenden raadsbesluit en definitieve versie nota van zienswijzen aan provincie Noord-Brabant. BIJLAGEN: 1. bijlage 1 Nota van Zienswijzen Vaartweg 78A 2. bijlage 1a Bijlagen bij Nota van Zienswijzen Vaartweg 78A 3. bijlage 2 Lijst van wijzigingen Vaartweg 78A 4. bijlage 3 Zienswijze provincie Noord-Brabant 5. bijlage 4 Toelichting bestemmingsplan Vaartweg 78A 6. bijlage 5 Regels bestemmingsplan Vaartweg 78A 7. bijlage 6 Verbeelding bestemmingsplan Vaartweg 78A 8. bijlage 7 Landschappelijke inrichtingsplan 9. bijlage 8 Provinciaal beleid Vaartweg 78A 's Gravenmoer 10. bijlage 9 Berekening maatwerk omgevingskwaliteit 11. bijlage 10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 12. bijlage 11 Bodemonderzoek 13. bijlage 12 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 14. bijlage 13 Quick scan geur 15. bijlage 14 Digitale watertoets 16. bijlage 15 Quick scan natuur 17. bijlage 16 Onderzoek stikstofdepositie 18.

bijlage 17 Nader soortgericht onderzoek 19. bijlage 18 Archeologisch onderzoek 20. bijlage 19 Cultuurhistorisch onderzoek

21. bijlage 20 Verkeersnotitie

Burgemeester en wethouders van Dongen, Namens dezen, de secretaris,

de burgemeester,

dr. G.W. Goedmakers

ir. J.C. Slagboom