RV 24-45 Vaststellen Gebiedsvisie Glorieux

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Portefeuillehouder Onderwerp

: 2022-008926 : C.A.M. de Jong : Vaststellen Gebiedsvisie Glorieux

VOORSTEL: 1. In te stemmen met de Reactienota Gebiedsvisie Glorieux; 2.De Gebiedsvisie Glorieux vast te stellen. BESLUIT: 1. In te stemmen met de Reactienota Gebiedsvisie Glorieux; 2. De Gebiedsvisie Glorieux vast te stellen. INLEIDING:Midden in Dongen ligt een historisch en landschappelijk waardevol gebied rondom het voormalige broederhuis Glorieux. Hoewel het een historisch gebied is, hebben hier en in de directe omgeving de afgelopen jaren diverse ontwikkelingen plaatsgevonden en worden er op korte en middellange termijn nog een aantal ontwikkelingen verwacht. Dit maakt het gebied geen statisch maar juist een dynamisch gebied. Naar aanleiding van een concrete ontwikkeling en om de toekomstige ontwikkelingen in samenhang te kunnen beschouwen en beoordelen is het initiatief genomen om samen met de stakeholders/eigenaren binnen het gebied en samen met omwonenden te werken aan een gebiedsvisie. Deze gebiedsvisie geeft een toekomstperspectief voor het gebied, waarin de diverse ontwikkelingen een plaats hebben gekregen.

De belangrijkste ontwikkelingen zijn onder andere: • Herbestemming van het voormalige broederhuis en de voormalige boerderij (hoofdfunctie wonen en maatschappelijk), waarbij de nadruk ligt op het toevoegen van woningen; • Herontwikkeling van de gebouwen op het terrein van de GGz (hoofdfunctie maatschappelijk en wonen); • Herontwikkeling en herbestemming van het HeuvelPark (hoofdfunctie bedrijven, wonen en maatschappelijk), waarbij met name het toevoegen van woningen een belangrijke nieuwe ontwikkeling is; • Beek- en kreekherstel van het riviertje De Donge (hoofdfunctie water en natuur). Naast deze ontwikkelingen is en blijft er ook volop aandacht voor de historische gebouwen in het gebied, het waardevolle park en de in het gebied aanwezige monumentale groenstructuur. De visie geeft een duidelijke richting waaraan de toekomstige plannen binnen het gebied gespiegeld kunnen worden, zodra die (fasegewijs) tot uitvoering komen. Op 30 januari 2024 heeft het college van B&W besloten om het concept van de Gebiedsvisie Glorieux ter inzage te leggen, Dit concept heeft vervolgens vanaf vrijdag 9 februari 2024 tot en met donderdag 21 maart 2024 ter inzage gelegen. In deze periode is aan belanghebbenden en belangstellenden de gelegenheid gegeven om een reactie op de concept visie te geven. Op het concept zijn 19 reacties ontvangen.

In de Reactienota Gebiedsvisie Glorieux zijn de reacties samengevat weergegeven en voorzien van een beoordeling. Op 16 mei 2024 is de gebiedsvisie tijdens een raadsinformatieavond aan de gemeenteraad gepresenteerd. De gebiedsvisie kan thans ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. ARGUMENTEN: 1.1 Het gebied Glorieux-HeuvelPark is een dynamisch gebied waarin plannen in samenhang moeten worden beschouwd en beoordeeld Binnen en in directe omgeving het (historische) gebied spelen verschillende ontwikkelingen. Een aantal van die ontwikkelingen zijn al gestart en/of gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld het realiseren van nieuwe (zorg)appartementen bij de GGz, het vaststellen van een bestemmingsplan voor het Rijksmonument Heuvelstraat 1 en de transformatie en restauratie van het Heuvel 15, direct naar het plangebied. In de komende periode worden er nog meer ontwikkelingen binnen het gebied voorzien zoals bijvoorbeeld het vrijkomen van de locatie van het voormalig broederhuis (waar nu tijdelijk arbeidsmigranten en vluchtelingen worden gehuisvest) en de voormalige boerderij, de herontwikkeling van (woon)gebouwen op het terrein van de GGz, woningbouwplannen op de locatie HeuvelPark en beek- en kreekherstel van riviertje De Donge. Om de samenhang tussen de verschillende plannen in het gebied te kunnen beschouwen en beoordelen is een kader gewenst.

Hiermee wordt ervoor gezorgd dat het gebied zijn identiteit behoudt en dat verschillende ontwikkelingen passend zijn. Dit kader wordt gegeven door de Gebiedsvisie Glorieux. Deze visie is uitdrukkelijk geen vaststaand plan, maar geeft wel een duidelijke richting aan de ontwikkelingsgedachte voor het gebied. 1.2 Stakeholders hebben meegedacht en -gewerkt aan de vorming van de visie Binnen het gebied bevinden zich verschillende eigendommen. De eigenaren daarvan, maar ook gebruikers en

omwonenden, zijn via een uitvoerig participatieproces, betrokken geweest bij de voorbereiding voor het opstellen van de visie. Dit heeft geleid tot een visie die niet alleen door de gemeente en stakeholders is voorbereid, maar waarbij een veel bredere groep op diverse momenten in het traject heeft geparticipeerd. 1.3 De visie gaat uit van nieuwe ontwikkelingen in samenhang met behoud van waardevolle gebouwde en groene elementen De ambitie van de visie is om het besloten landschap te koesteren en tegelijkertijd de cultuurhistorische waarde van de deelgebieden te activeren door verbindingen aan te leggen en een divers woonprogramma te realiseren dat in gepaste verhouding staan tot de Donge en het groen. Het historisch gebied wordt gekenmerkt door een aantal waardevolle gebouwen, waaronder het Rijksmonument Heuvelstraat 1, de voormalige boerderij bij broederhuis Glorieux en delen van het GGz complex aan de Heuvelstraat. Maar er zijn ook diverse waardevolle (groene) elementen, zoals de begraafplaats van de broeders, het park Glorieux en het riviertje de Donge. De gebiedsvisie voorziet in nieuwe ontwikkelingen in het gebied, maar wel met oog en respect voor de waardevolle elementen die er al zijn. Nieuwe ontwikkelingen kunnen deze bestaande elementen zelfs in sommige gevallen versterken.

1.4 De Reactienota Gebiedsvisie Glorieux geeft een overzicht van de ingebrachte reacties en de beoordeling daarvan De 19 reacties zijn op onderdelen uitgesplitst en overzichtelijk in tabelvorm in de Reactienota opgenomen. Hierdoor is voor een ieder inzichtelijk gemaakt welke reacties er zijn ingediend en hoe deze zijn beoordeeld. 1.5 Door vaststelling verkrijgt het document de definitieve status Door de Gebiedsvisie Glorieux vast te stellen wordt het document definitief en vormt het een richtinggevend kader voor de verdere toekomstige ontwikkeling van het gebied. De visie is uitdrukkelijk geen vaststaand plan, maar geeft wel een duidelijke richting aan de ontwikkelingsgedachte voor het gebied. De vastgestelde gebiedsvisie is een bouwsteen voor de volgende fase: het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Dit is een separaat traject, waarbij het stedenbouwkundig plan uiteindelijk ook door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

KANTTEKENINGEN: 1.1 De vorming van de visie heeft een lange aanlooptijd gehad Het initiatief om te komen tot deze gebiedsvisie is reeds genomen in 2021. Directe aanleiding hiervoor was het besluit van de gemeente om toestemming te verlenen om het voormalige broederhuis als tijdelijke locatie (tien jaar) te gebruiken voor het huisvesten van arbeidsmigranten. De omwonenden, de eigenaar van het complex (Leystromen) en de gemeente Dongen hebben toen aangegeven te willen komen tot een definitieve invulling van de locatie. Omdat ook ontwikkelingen in de directe omgeving werden voorzien, is besloten om voor een groter gebied een gebiedsvisie op te stellen. Een intensief en zorgvuldig traject met stakeholders, eigenaren, gebruikers en omwonenden volgde, werd enigszins vertraagd door de Coronapandemie, maar is nu zover dat de gebiedsvisie ter vaststelling kan worden aangeboden. 1.2 De visie is geen vaststaand plan maar een richtinggevend kader De gebiedsvisie heeft geen wettelijke status maar vormt een globaal kader voor de ontwikkeling van het gebied. Daarbij geeft de gebiedsvisie een aantal uitgangspunten voor later uit te werken (stedenbouwkundige) plannen. Hiermee heeft het geen dwingend, maar een richtinggevend karakter, waardoor nadere planuitwerking nog enigszins flexibel is. FINANCIËN: Het opstellen van de gebiedsvisie is bekostigd uit het reguliere budget ruimtelijke ordening.

Daarnaast hebben alle stakeholders evenredig (financieel) bijgedragen aan de opstelling van de visie. De verdere planvorming is een separaat traject. De diverse planonderdelen die eventueel ten uitvoer genomen gaan worden, zullen telkens beoordeeld moeten worden op planologische en financiële haalbaarheid. Dat is dan ook een voorwaarde voor de verdere uitvoering per planonderdeel. De initiatiefnemer van het betreffende planonderdeel is vervolgens verantwoordelijk voor de financiële uitvoerbaarheid van dat onderdeel. Bij verschillende planonderdelen in het gebied heeft de gemeente een belang. Zo is de ondergrond van de Donge in eigendom van de gemeente alsmede het openbaar gebied gelegen aan de Beneluxlaan. Een eventuele toekomstige ontwikkeling van het openbaar gebied is een gemeentelijk initiatief, waarbij ook een financieel resultaat te behalen valt. Aangezien de plannen nog volledig gevormd moeten worden, is thans nog geen vooruitzicht te geven over deze financiële resultaten. Dat volgt pas bij het oppakken van de concrete initiatieven. Uit deze concrete initiatieven vloeien te zijner ook exploitatiebijdragen van ontwikkelende partijen en zullen er naar alle waarschijnlijkheid ook kosten voor de gemeente in beeld komen. De wens om het park openbaar te maken, is nadrukkelijk aanwezig.

In het verleden is al eens onderzocht of het park door de gemeente in eigendom zou kunnen worden verworven. De onderhoudskosten waren destijds reden om hier van af te zien. Bij het opstellen van de visie is de wens van openbaarheid van het park en dan liefst in eigendom van de gemeente nog steeds springlevend gebleken. Indien verwerving van het park door de gemeente in de toekomst wordt

overwogen, zal dit vanzelfsprekend financiële consequenties hebben. Het is in deze fase nog te vroeg om deze consequenties scherp te hebben. COMMUNICATIE: Zoals hiervoor al is aangegeven is de concept gebiedsvisie in samenspraak met een brede groep stakeholders, eigenaren, gebruikers en omwonenden tot stand gekomen. Zij hebben input geleverd voor de visie en hebben diverse tussenproducten gepresenteerd gekregen. De concept visie is vervolgens eind 2023 tijdens twee druk bezochte informatiebijeenkomsten met stakeholders, eigenaren, gebruikers en omwonenden gedeeld. Over het algemeen is de visie positief ontvangen. Er zijn zeker ook kritische opmerkingen geplaatst, met name over de hoogte van bebouwing en de mogelijk nieuwe ontsluiting naar de Beneluxlaan. Deze opmerkingen en aandachtspunten zullen bij de verdere uitwerking van de visie tot stedenbouwkundig plan de nodige aandacht verdienen. Het is belangrijk om iedereen die dat wil de gelegenheid te geven om een reactie op de concept gebiedsvisie te geven. Daarom is voorafgaand aan de vaststelling van de gebiedsvisie door de gemeenteraad de conceptvisie gedurende zes weken ter inzage gelegd. Raadsinformatieavond Ter voorbereiding van het besluitvormingstraject is de gebiedsvisie op 16 mei 2024 tijdens een raadsinformatieavond aan de gemeenteraad gepresenteerd.

Voorafgaand aan de presentatie vond met de raadsleden een wandeling plaats door het gebied. Bekendmaking vaststelling gebiedsvisie De vaststelling van de visie wordt t.z.t. gepubliceerd in het Gemeenteblad en in de gemeentelijke informatiekrant. Tevens krijgen de indieners van een reactie persoonlijk bericht, inclusief de Reactienota. Op deze wijze kunnen de indieners van een reactie lezen hoe de reactie is beoordeeld. De visie is na vaststelling en bekendmaking voor een ieder digitaal raadpleegbaar. VERVOLG: Met de vaststelling is de gebiedsvisie afgerond. Er staat geen bezwaar en/of beroep tegen deze vaststelling open. De vastgestelde gebiedsvisie is een bouwsteen voor de volgende fase: het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Dit is een separaat traject, waarbij het stedenbouwkundig plan uiteindelijk ook door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Na de vaststelling van de visie gaan de stakeholders met elkaar in gesprek over het vervolgtraject. BIJLAGEN: Bijlage 1. Concept raadsbesluit Bijlage 2. Reactienota Gebiedsvisie Glorieux Bijlage 3. Gebiedsvisie Glorieux Bijlagen bij Gebiedsvisie Glorieux Bijlage 3A Bijlage 3B Bijlage 3C Bijlage 3D Bijlage 3E Bijlage 3F Bijlage 3G Bijlage 3H

Burgemeester en wethouders van Dongen, De loco-secretaris,

De burgemeester,

drs R.G.J. Ehlen MIM

M.C. Bakermans