RV 24-33 Vaststellen bp Bolkensteeg 33 35 V4

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Portefeuillehouder Onderwerp

: 2023-129446 : C.A.M. de Jong : Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35

VOORSTEL: 1. In te stemmen met de Nota van Zienswijzen bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35; 2. Digitaal vast te stellen het bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35 overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2024000094-VG01.gml met bijbehorende bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planbestanden gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandsnaam o_NL.IMRO.0766.BP2024000094-VG01.dwg; 3. Geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 2. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; 4. Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

BESLUIT: 1. In te stemmen met de Nota van Zienswijzen bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35; 2. Digitaal vast te stellen het bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35 overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2024000094-VG01.gml met bijbehorende bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planbestanden gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandsnaam o_NL.IMRO.0766.BP2024000094-VG01.dwg; 3. Geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 2. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; 4. Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

INLEIDING: De Bunte Vastgoed Zuid B.V. heeft een ontwerp bestemmingsplan ingediend ten behoeve van het realiseren van 25 woningen op de locatie Bolkensteeg 33-35 in Dongen. Het betreft een nu nog onbebouwd perceel gelegen tussen Bolkensteeg 31 en 37 in Dongen. Gelet op de grote behoefte aan woningen, de beoogde woningtypologie en de doelgroep, de voorgestane stedenbouwkundige inpassing van het plan en de logische aansluiting op de Bolkensteeg, is de ontwikkeling ruimtelijk voorstelbaar. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling is aanpassing van het bestemmingsplan nodig. Door het vaststellen van het bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35 wordt de beoogde ontwikkeling juridischplanologisch mogelijk gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de wettelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn vier zienswijzen ontvangen, waarvan er later drie zijn ingetrokken. De zienswijzen geven geen aanleiding om de gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Het bestemmingsplan kan thans ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden.

Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd, het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip, van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Het ontwerpplan is op 22 december 2023 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze procedure de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de wettelijke procedure van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter inzage gelegen. In deze periode zijn vier zienswijzen ontvangen, waarvan er later drie zijn ingetrokken. De zienswijzen geven geen aanleiding om de gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Het bestemmingsplan kan thans ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

ARGUMENTEN: 1.1 Het ontwikkelplan is ruimtelijk aanvaardbaar Het plan gaat uit van de realisatie van 25 nieuwe woningen op een braakliggend terrein aan de Bolkensteeg. In het verleden is de locatie al eerder in beeld geweest voor woningbouw, maar de locatie kon destijds niet door ontwikkelende partijen verworven worden. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied en de bebouwing vult een open gat in het bestaande bebouwingslint. Door middel van de realisatie van 25 woningen wordt ingespeeld op de ambities vanuit de woonvisie en wordt een programma toegevoegd waar veel behoefte aan is. De Welstandscommissie heeft het ontwerp beoordeeld en akkoord bevonden.

Huidige situatie plangebied

Nieuwe situatie plangebied

Schetsimpressie Bolkensteeg Het beoogde programma bestaat uit 25 koopappartementen verdeeld over een tweetal blokken: Blok 1 9x goedkoop (49 m2) 6x midden (2x 69 m2 / 4x 83 m2) Blok 2 4x goedkoop (49 m2) 4x midden (78 m2) 2x duur (112 m2)

1.2 Er is een grote behoefte aan de realisatie van woningen/appartementen in Dongen Er is grote behoefte aan de realisatie van woningen. De ligging van de locatie, direct ontsloten aan de Bolkensteeg, maakt dat deze uitermate geschikt is voor de ontwikkeling van woningen. Gelet op de stedenbouwkundige structuur van de Bolkensteeg, is een invulling met twee vrijstaande woongebouwen een aanvaardbare invulling. De ligging van de locatie nabij het centrum en voorzieningen maakt eveneens dat de locatie uitermate geschikt is voor de ontwikkeling van woningen. De vraag naar appartementen in en nabij het centrum is aantoonbaar, hetgeen door de vlotte verkoop van recente woningbouwprojecten nog eens wordt bevestigd. Met name de toevoeging van appartementen in het goedkope en middeldure segment is een prima toevoeging aan het woningbouwprogramma, omdat hier grote behoefte aan is in Dongen. 1.3 Er zijn geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen de wijziging van het bestemmingsplan De locatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan De Beljaart en heeft de bestemming Tuin. Het toevoegen van woningen past niet binnen deze bestemming. Het ontwerpbestemmingsplan is ambtelijk, door de diverse vakdisciplines, getoetst en is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de Provincie Noord-Brabant en waterschap Brabantse Delta.

Er zijn geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen wijziging van het bestemmingsplan. Gelet op de wens om meer woningen toe te voegen, de beoogde doelgroep, de voorgestane stedenbouwkundige inpassing van het plan en de logische aansluiting op de Bolkensteeg, wordt wijziging van het bestemmingsplan voorstelbaar geacht. KANTTEKENINGEN:1.1 Realisatie van het bouwplan leidt tot een grotere behoefte aan parkeervoorzieningen en een nieuwe ontsluiting op de Bolkensteeg Realisatie van het plan leidt tot een grotere behoefte aan parkeervoorzieningen en een nieuwe ontsluiting op de

Bolkensteeg. Het perceel biedt echter voldoende ruimte om de ontsluiting en het parkeren op een aanvaardbare wijze op te lossen, waarbij tevens de bestaande bomenrij kan worden behouden. Voor de locatie geldt het bestemmingsplan Parapluplan Parkeren Dongen. In dit plan is geregeld dat bij nieuwe ontwikkelingen in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien. Het plan voldoet nagenoeg aan de maximale parkeernorm. 1.2 Er dient een planologische procedure te worden doorlopen. De locatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan De Beljaart en heeft de bestemming Tuin. Wonen past niet binnen deze bestemming. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan nodig. De procedure ziet er als volgt uit. • Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad (6 juni 2024). • Na vaststelling wordt het besluit zes weken ter visie gelegd, waarbinnen belanghebbenden beroep in kunnen stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. • Vervolgens treedt het bestemmingsplan (eventueel na voorlopige voorziening procedure) in werking. 1.3 Er zijn zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8. en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening zes weken ter inzage gelegen.

In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. Er zijn vier zienswijzen ontvangen, waarvan er later drie zijn ingetrokken. In de bij dit voorstel gevoegde 'Nota van zienswijzen' is de zienswijze samengevat en van een antwoord voorzien. De zienswijze geeft geen aanleiding om uw raad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. FINANCIËN: Met initiatiefnemer is een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is een verhaal regeling opgenomen voor eventuele planschade. De kosten van het opstellen van het bestemmingsplan, de benodigde onderzoeken en rapportages en de planologische procedure zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Verder is de Legesverordening van toepassing. Op grond van artikel 6.12. lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; is het niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. COMMUNICATIE: Het ontwerpbestemmingsplan heeft met alle bijbehorende stukken vanaf vrijdag 22 december 2023 tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage gelegen. Dit is gepubliceerd in de Informatiekrant en in het Gemeenteblad.

In deze termijn kon eenieder een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan indienen. Voorafgaand aan het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan hebben de initiatiefnemers een open informatie- en communicatieproces met de omwonenden doorlopen. In het kader van de voorbereiding van dit project hebben zij met diverse aangrenzende eigenaren en belanghebbenden gesproken. Ook hebben zij omwonenden en belanghebbenden op een informatiebijeenkomst geïnformeerd over de stand van zaken en hen de eerste schetsen getoond. Met een aantal omwonenden heeft overleg plaats gevonden over individuele vragen/wensen. Voor zover mogelijk/wenselijk is het plan hierop aangepast. VERVOLG: Tegen het raadsbesluit kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt zowel gepubliceerd in het Gemeenteblad als in de Informatiekrant. Dit zal gebeuren in de editie van 13 juni a.s. Het plan ligt dan van vrijdag 14 juni tot en met vrijdag 26 juli 2024 ter inzage. Vervolgens treedt het bestemmingsplan (eventueel na voorlopige voorziening procedure) in werking. BIJLAGEN: Bijlage 1. Concept raadsbesluit Bijlage 2. Nota van Zienswijzen Bijlage 3. Bestemmingsplan - toelichting Bijlage 4. Bestemmingsplan - bijlagen bij toelichting Bijlage 5. Bestemmingsplan - regels

Bijlage 6. Bestemmingsplan - verbeelding

Burgemeester en wethouders van Dongen, De loco-secretaris,

De burgemeester,

drs R.G.J. Ehlen MIM

M.C. Bakermans