RV 24-21 Locatiestudie woningbouw

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Portefeuillehouder Onderwerp

: 2023-132884 : A.J.M. de Hoon : Locatiestudie woningbouw

VOORSTEL: 1. Als voorkeurslocatie voor de toekomstige uitbreiding van woningbouw aan te wijzen locatie 3 (ten zuidoosten van Procureurweg) en als tweede locatie aan te wijzen locatie 1 (ten noorden van Noorderlaan, aansluitend aan Noorderbunder).

BESLUIT: 1. Als voorkeurslocatie voor de toekomstige uitbreiding van woningbouw aan te wijzen locatie 3 (ten zuidoosten van Procureurweg) en als tweede locatie aan te wijzen locatie 1 (ten noorden van Noorderlaan, aansluitend aan Noorderbunder).

INLEIDING: De locaties Noorderbunder in Dongen en de Vijf Turven in ‘s Gravenmoer zijn de laatste uitbreidingslocaties die de gemeente Dongen in eigendom heeft. In Dongen-Vaart is aan de Wildzangweg op termijn nog een potentiële particuliere uitbreidingslocatie voorzien. Om ook in de toekomst te kunnen beschikken over voldoende woningbouwlocaties hebben wij een onderzoek ingesteld naar potentiële uitbreidingslocaties. In de daaruit voortvloeiende rapportage ‘Locatiestudie woningbouw’ zijn vijf potentiële uitbreidingslocaties geanalyseerd en is er getoetst in hoeverre deze geschikt zijn voor het realiseren van de woningbouwopgave. Het primaire uitgangspunt is dat woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied dient te landen (ladder van duurzame verstedelijking). De gemeente stuurt hier ook op. Echter, gelet op de omvang van de opgave wordt ook gekeken naar een geschikte locatie buiten het bestaand stedelijk gebied waar uitbreiding kan plaatsvinden. Op basis van ruimtelijke afwegingen is onderzocht waar potentiële toekomstige locatie(s) liggen en welke onderdelen invloed hebben op de keuze om voor een mogelijke ontwikkeling in aanmerking te komen. ARGUMENTEN: 1.1 Er zijn vijf locaties geselecteerd die nader zijn onderzocht.

Bij een grofmazige scan van locaties rondom de drie kernen is rekening gehouden met de aanwezige grenzen van de bestaande kernen en de grenzen/belemmeringen ten aanzien van het Wilhelminakanaal, bedrijventerreinen en gebieden behorend bij Natuurnetwerk Brabant. Ook is gekeken naar de grenzen van bestaande woongebieden. Daaruit zijn per kern één of meerdere gebieden naar voren gekomen waarbij een mogelijke uitbreiding op termijn voorstelbaar is. Het betreft de volgende locaties (zie de hierna volgende afbeelding 1): 1. Locatie 1 – (deel van het) gebied ten noorden van Noorderlaan (ten noordwesten van Lage Ham) 2. Locatie 2 – (deel van het) gebied ten noorden van Beljaartlaan (ten noordoosten van Lage Ham) 3. Locatie 3 – (deel van het) gebied ten noorden van Berlagestraat (ten zuidoosten van Procureurweg) 4. Locatie 4 – (deel van het) gebied Dongen – Vaart (tussen Meester Jansenweg en Gaasjesweg) 5. Locatie 5 – (deel van het) gebied ‘s Gravenmoer (ten noorden van Vijf Turven)

Afbeelding 1 - Mogelijke uitbreidingslocaties en hoofdinfrastructuur 1.2 Op basis van ruimtelijke afwegingen zijn de mogelijke toekomstige uitbreidingslocaties verder bekeken. Op basis van de woningbouwprognoses en het onderzoek naar mogelijke inbreidingslocaties (meegezonden met raadsinformatiebrief Woningbouw - inbreiding en uitbreiding, d.d. oktober 2023), is een inschatting gemaakt van de hoeveelheid woningen die mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden (zie afbeelding 2 rapportage). In de opgestelde rapportage ‘Locatiestudie woningbouw’ is rekening gehouden met de nieuwe woningbouwprognoses. In lijn met de prognoses is uitbreiding van de woningbouwlocaties nodig. De onderzochte locaties rondom de kern Dongen hebben (veelal) voldoende omvang om in deze hogere prognoses te voorzien. Bij de afweging van de verschillende locaties is naar verschillende aspecten gekeken. Daarbij zijn vier hoofdindelingen

aangehouden: 1) natuur en landschap, 2 cultuurhistorie en erfgoed, 3) sociale kracht en 4) overig. Elk van deze hoofdindelingen is weer onderverdeeld in verschillende aandachtsgebieden. Qua locaties zijn de randen rond de kern Dongen bekeken en daarnaast is bij ieder van de kernen Dongen-Vaart en 's Gravenmoer een locatie bekeken. Er is gekeken per aandachtsgebied hoe een locatie op deze onderdelen scoort om te komen tot een conclusie welke locatie het hoogste scoort voor toekomstige woningbouwlocatie. Uit deze afwegingen is voor de kern Dongen locatie 3 naar voren gekomen als beste locatie voor een mogelijke toekomstige uitbreiding. De locatie ligt dicht bij de kern met haar voorzieningen en biedt de nodige koppelkansen. Locatie 2 scoort iets hoger dan locatie 1. Echter bij locatie 1 is woningbouw al in voorbereiding en locatie 2 is nog ongerept agrarisch gebied. Uit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik is het voorstelbaar dat op termijn - indien gewenst - een (beperkte) toevoeging van woningen bij locatie 1 mogelijk is. 1.3 Afweging voorkeurslocatie toekomstige uitbreidingslocatie voor woningbouw. In de rapportage ‘Locatiestudie woningbouw’ wegen alle aandachtsgebieden even zwaar. Zonder een weging toe te kennen aan deze ruimtelijke aspecten komen locatie 1, 2 en 3 het sterkst naar voren als potentieel uitbreidingsgebied.

Het zijn alle drie locaties die rond de bebouwde kern van Dongen liggen. Locatie 3 (ten zuidoosten van Procureurweg) heeft hierbij de hoogste score van de drie locaties. De vraag is of alle onderdelen even zwaar dienen te wegen of dat sommige onderdelen wat zwaarder mee dienen te tellen. Uitgangspunt vanuit het Rijk, provincie, regio is dat de ondergrond leidend is. Een toekomstige uitbreidingswijk legt een claim op gronden. Deze gronden zijn niet meer inzetbaar voor andere doeleinden. Gronden die nu al bebouwd zijn, een ander gebruik/bestemming geven, geeft blijk van zuinig ruimtegebruik. Hiervan is onder meer sprake bij ‘Milieuaspecten die opgelost worden met de ontwikkeling’. Ook speelt bij het ontwikkelen van een woonwijk de financiële haalbaarheid een rol. Zuinig ruimtegebruik en financiën zijn hierom zwaarder meegewogen dan de andere onderdelen. Dit levert een wat ander beeld op. Locatie 3 (ten zuidoosten van Procureurweg) blijft over het geheel het hoogste scoren. Locatie 3 heeft ook dan de voorkeur om te worden ontwikkeld als woningbouwlocatie. Locatie 1 (noordzijde Noorderlaan, aansluitend aan Noorderbunder) grenst aan de gronden van de te ontwikkelen nieuwbouwwijk Noorderbunder. De locatie scoort weliswaar iets lager dan locatie 2 (noorden van Beljaartlaan),maar locatie 2 is nog een ongeroerd gebied.

Voor een mogelijke tweede locatie voor woningbouw geven we dan ook de voorkeur aan locatie 1. KANTTEKENINGEN: 1.1 Na vaststellen van de voorkeurslocatie voor uitbreiding dienen alle vervolgstappen nog gezet te worden. Uw raad wordt om een richtinggevende uitspraak gevraagd met betrekking tot de voorkeurslocatie voor woningbouw. Aan de hand van deze uitspraak worden verdere stappen gezet om (op termijn) een ontwikkeling mogelijk te maken. Hiervoor dient onder meer gesproken te worden met de provincie, de regio, grondeigenaren en (indien van toepassing) een ontwikkelaar. Het uitgangspunt blijft dat woningbouw zoveel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied dient te landen (ladder van duurzame verstedelijking). Doordat we inzichtelijk hebben gemaakt wat de mogelijke uitbreidingslocaties zijn én welke woningen binnen de bestaande kernen nog toegevoegd kunnen worden, kunnen we beter onderbouwen waarom een (beperkte) uitbreiding aan de bestaande kern toch noodzakelijk is. 1.2 Woningbouw wordt in principe niet in het buitengebied gerealiseerd. Zoals in het raadsvoorstel 2023-128023 over de ontwikkelstrategie SRBT is opgenomen, bouwen we zoveel mogelijk binnenstedelijk en binnendorps; en in lijn met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) prioriteiten en afwegingsprincipes en de Voorkeursvolgorde verstedelijking uit NOVI 2, bouwen we in principe niet in het groene buitengebied.

Versnelling in het bouwen van woningen, zoals gewenst in de Woondeal, kan op gespannen voet komen staan met dit principe. Het realiseren van nieuwe woningen of andere zogenoemde "rode functies" op uitbreidingslocaties, heeft namelijk niet de voorkeur. Het wordt op voorhand echter ook niet volledig uitgesloten. Nieuwe (beperkte) uitlegplannen kunnen aan de orde komen als transformatie en inbreiding onvoldoende mogelijkheden bieden en er sprake is van essentiële meekoppelopgaven voor de betreffende ontwikkeling. Deze locaties moeten volgens het provinciale kader wel op regionaal niveau en integraal afgewogen worden, wat betekent dat we daar niet alleen het stuur in handen hebben. Hoewel het niet principieel afwijkt van het huidige beleid van "inbreiden voor uitbreiden", wordt de drempel om uit te kunnen breiden naar verwachting wel steeds hoger. Dongen heeft geen stedelijke aanduiding gekregen (aangezien we geen OV-knooppunten kennen). Voor Dongen vormen de dorpenstrategieën een wezenlijk onderdeel van de ontwikkelstrategie SRBT. Deze moeten de gemeenten nadrukkelijk gaan helpen en niet beperken in het realiseren van de specifieke opgaven in dorp en kleine kern. Het ontwikkelen van dorpenstrategieën is gericht op behoud en versterking van de leefbaarheid, nabijheid en draagvlak van voorzieningen in dorpen, kleine kernen en buurtschappen.

Welke omvang mogelijke aan- en uitbreidingslocaties daadwerkelijk kunnen gaan krijgen, zal de tijd gaan uitwijzen. FINANCIËN:

Het vaststellen van deze rapportage heeft vooralsnog geen financiële gevolgen. Wanneer daadwerkelijk wordt overgegaan tot het in ontwikkeling nemen van een uitbreidingslocatie, gaat de exploitatie een rol spelen. Daarbij maakt het weer uit of de ontwikkeling in handen ligt bij derden of de gemeente. De gemeente heeft buiten de locatie Noorderbunder en de Vijf Turven geen gronden meer in eigendom voor woningbouw. Indien de locaties van derden te zijner tijd in ontwikkeling worden genomen, worden de kostenverhaalsafspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten. COMMUNICATIE: Onderdeel van het participatietraject bij de omgevingsvisie "Ruimte voor Dongen" waren gesprekken met bewoners, ketenpartners en partijen over diverse thema’s. Eén van deze thema’s was het onderdeel Wonen. Daarbij konden mensen zowel binnen de bestaande kern als daarbuiten aangeven waar zij woningbouw wel of niet voorstelbaar achten. Tevens hebben diverse ontwikkelaars gebieden ingebracht waar zij woningbouw voorstelbaar achten. Deze input is als basis gebruikt voor het verder onderzoeken waar mogelijke uitbreidingslocaties binnen de gemeente Dongen gelegen kunnen zijn. Aan de hand van ruimtelijke afwegingen is dit verder onderzocht. Bij concrete ontwikkelplannen van een locatie vindt participatie plaats, deze wordt dan nader vorm gegeven.

VERVOLG: Met provincie en regio wordt het gesprek aangegaan over de mogelijkheden om uit te breiden aan de bestaande kern op de voorgenomen locatie. Hierbij blijft de ladder van duurzame verstedelijking leidend. Met eigenaren en ontwikkelaars zal worden onderzocht welke stappen gezet dienen te worden om – op termijn – tot een ontwikkeling te komen. BIJLAGEN: 1. bijlage 1 Locatiestudie woningbouw, Rho Adviseurs, 28 februari 2024

Burgemeester en wethouders van Dongen, De secretaris,

De burgemeester,

mr. H.L.M. van Noort

M.C. Bakermans