RIB 78 - Bijlage 1 - Voorlopig ontwerp openbare ruimte Noorderbunder
Tekst van het document
NOORDERBUNDER
DONGEN
VOORLOPIG ONTWERP OPENBARE RUIMTE 15 december 2023
inhoudsopgave 1
Inleiding
4
7
bouwvelden
32
7.1
overgangen naar de openbare ruimte
32
2
infrastructuur
8
7.2
functionele opgave binnen het veld
32
2.1
rijwegen autoverkeer
8
7.3
bouwhoogtes
32
2.2
parkeren
8
7.4
identiteit
32
2.3
voetgangersontsluiting bouwvelden
8
2.4
voetgangers recreatief
8
8
profielen
40
3
groen
14
3.1
gras
14
3.2
structuur– en sierbeplanting
14
3.3
bomen
14
4
water
20
4.1
watergangen
20
4.2
oppervlaktewater
20
4.3
wadi’s
20
HOUTMAN+SANDER Landschapsarchitectuur B.V.
5
elementen
24
5.1
trafo’s
24
5.2
gemaal
24
5.3
afvalinzameling
24
5.4
bruggen
24
5.5
boomstammen
24
5.6
schanskorven
24
6
activiteiten
28
6.1
spelen en ontmoeten
28
6.2
honden
28
Groot Grinsel 3 5275 BZ Den Dungen
073-6448491 info@houtmanensander.nl www.houtmanensander.nl
Projectnummer:
270
Status:
voorlopig ontwerp
Datum:
15 december 2023
Opdrachtgever:
Gemeente Dongen
1 inleiding In 2023 is een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp opgesteld en vastgesteld
Met woonstichting Casade zijn afspraken gemaakt over de realisatie van 50%
In 2023 heeft de gemeente Dongen aan HOUTMAN+SANDER Landschapsarchi-
voor de woonwijk de Noorderbunder in Dongen. Het betreft de ontwikkeling
van het totale aantal woningen voor hun doelgroep. Het gaat dan om sociale
tectuur opdracht gegeven om het concept voor de openbare ruimte, zoals ver-
van 275-300 woningen. Voor de realisatie van de wijk is in het bestemmings-
en middeldure huurwoningen in diverse vormen met onder andere eenge-
woord en verbeeld in het stedenbouwkundig ontwerp, verder uit te werken tot
plan een aantal doelstellingen geformuleerd. Zo dient het de huisvesting van
zinswoningen, appartementen, boven-benedenwoningen en grondgebonden
een voorlopig ontwerp. In dit ontwerp worden beloften uit het bestemmings-
uiteenlopende doelgroepen te faciliteren en een natuur-inclusieve wijk te wor-
levensloopbestendige woningen.
plan en het stedenbouwkundig ontwerp vertaald in een kwalitatief ruimtelijk,
den met veel aandacht voor duurzaamheid, klimaatbestendigheid en circulari-
De opzet van de wijk is natuur-inclusief. Dit wil de gemeente Dongen ook
robuust en faseerbaar raamwerk voor infrastructuur, groen, water en activitei-
teit. Er zal ruimte moeten zijn voor ontmoeting voor iedereen en staan de voet-
terugzien in de te realiseren woningen. In een natuur-inclusieve wijk passen
ten in de Noorderbunder. Dit ontwerp biedt houvast aan de uitwerking van de
gangers en de fietser centraal.
niet enkel traditionele woningen, maar zoekt de gemeente Dongen ook naar
bouwvelden. Tevens zijn uitgangspunten en aandachtspunten geformuleerd
Het stedenbouwkundig ontwerp zegt daarover:
nieuwe woonconcepten. Voor alle woningen geldt dat deze moeten bijdra-
voor de ontwikkeling van deze bouwvelden. In de volgende fase van de planuit-
gen aan de natuur-inclusieve wijk.
werking zullen ontwerp van de bouwvelden en uitwerking van de openbare
“De openbare ruimte wordt uitnodigend, met ruimte voor ontmoetingen. Het
ruimte gelijk opgaan.
gevoel van ‘collectiviteit’ en samen verantwoordelijk zijn voor de wijk draagt ook bij aan ontmoetingen. Het is mogelijk dat bewonersgroepen samen zorg kunnen dragen voor een deel van de groene ruimte in het plan. Denk onder andere aan een gezamenlijk pluk- of moestuin of de realisatie van een collectief groen hof. De buitenruimte als ontmoetingsruimte draagt bij aan een sociaal veilige wijk. Ook de interactie tussen de woningen en het openbaar gebied en de groene ruimtes speelt daarin een hele goede rol. Niet alleen een uitnodigende openbare ruimte, maar ook een voor iedereen toegankelijke openbare ruimte staat centraal. In de nieuwe woonwijk willen we dat iedereen de openbare ruimte op een zelfstandige, gelijkwaardige en zo onafhankelijk mogelijke manier kan gebruiken. Tevens staat in het stedenbouwkundig ontwerp vermeld: “Parkeerplaatsen dienen zorgvuldig in het plan te worden ingepast. In de nieuwe wijk parkeert niet iedereen direct voor de deur. Beperkte loopafstanden van en naar de parkeervoorzieningen zijn in deze wijk acceptabel. Dit sluit aan bij de pijler ‘Fietser en voetganger centraal, auto te gast’. Voor wat betreft aantallen parkeerplaatsen wordt voldaan aan de geldende parkeernormen. De gemeente Dongen heeft haar parkeernormen gebaseerd op de parkeerkencijfers van de CROW, waarbij de maximale norm moet worden aangehouden”. 4 - INLEIDING
Plankaart stedenbouwkundig ontwerp
Plankaart voorlopig ontwerp openbare ruimte
INLEIDING—5
Openbare ruimte Noorderbunder
6 - INLEIDING
Bouwvelden Noorderbunder
INLEIDING—7
2 infrastructuur Om zoveel mogelijk ruimte te maken voor een groene inrichting van de open-
2.3 voetgangers ontsluiting bouwvelden
bare ruimte waar ontmoeten voor voetgangers centraal staat, is een zorgvuldig systeem voor rijwegen en parkeren ontworpen. Ondanks dat niet alle woningen een parkeerplaats direct voor de deur hebben, worden alle bouwvelden goed ontsloten. Tevens is goed bekeken hoe functionele voetgangersroutes en recreatieve voetgangersroutes een plek krijgen in het ontwerp.
Voetpaden naar de woningen zijn niet alleen functioneel noodzakelijk om de woning te ontsluiten, vaak zijn het ook de zones waar kabel en leidingen in zijn gepositioneerd. De netto breedte van deze voetpaden is overal minimaal 1.80 meter. In het noordelijke deel van het plangebied ontbreken enkele functionele voetpaden omdat daar sprake is van een shared space, waarbij de voetganger gebruikt maakt van de rijweg (in verband met de lage ver-
2.1 rijwegen autoverkeer Conform het stedenbouwkundig ontwerp komen er drie aansluitingen voor autoverkeer op de Noorderlaan. De wegen zijn allen 5.00 m breed. Benodigde
keerintensiteit). De voetpaden worden uitgevoerd als elementenverharding (bijvoorbeeld tegels).
manoeuvreerruimte voor haaks parkeren aan de weg wordt toegevoegd aan de maatvoering van de parkeerplaatsen. Hierdoor blijft de weg relatief smal wat een positief effecten zal hebben op de rijsnelheid. De rijwegen van de parkeer-
2.4 voetgangers recreatief
hoven worden 6.00 m breed, maar die zijn voorzien van een groene midden-
De woonwijk Noorderbunder wordt een wijk waarin de voetganger centraal
berm. Alle rijwegen worden voorzien van een rood-bruine elementenverhar-
staat en ontmoeten in een natuur-inclusieve wijk centraal staat. Daarbij
ding.
dient “iedereen de openbare ruimte op een zelfstandige, gelijkwaardige en
Twee overgangen naar de Noorderlaan zijn vormgegeven middels een drempelconstructie. De hoofdentree centraal in het plangebied wordt ontsloten
zo onafhankelijk mogelijke manier te kunnen gebruiken.” (citaat voorlopig stedenbouwkundig ontwerp).
vanaf een plateau. In de woonwijk geldt te allen tijde dat verkeer van rechts
Daarom is bij het ontwerp voor de openbare ruimte veel aandacht besteed
voorrang heeft, ook verkeer dat van een openbaar parkeerveld komt.
aan het inpassen van goed bereikbare ontmoetingsruimtes en natuurbeleving. De route die deze ruimtes met elkaar verbindt ligt altijd in de directe
2.2 parkeren
nabijheid van de bouwvelden. Aan de zuidzijde van het plangebied worden drie aansluitingen/oversteken op de Noorderlaan voorzien. Deze oversteken
In het ontwerp zijn parkeerplaatsen binnen de bouwvelden opgenomen
sluiten aan op een recreatief voetpad tussen de Noorderlaan en de nieuwe
(conform het stedenbouwkundig ontwerp) en parkeerplaatsen in de openbare
woonwijk. Op twee locaties aan deze route vervolgt de route door het plan-
ruimte. Gezamenlijk wordt voldaan aan de vereiste norm. In de openbare ruim-
gebied, waarbij het uitgangspunt is dat er zo min mogelijk confrontatie is
te wordt aan één zijde of aan twee zijden van de weg haaks geparkeerd en in
met autoverkeer in de wijk. Op deze manier ontstaat er een ommetje door
geclusterde parkeervelden (parkeerkoffers). Parkeerplaatsen worden afgewis-
de wijk van circa 1 kilometer lengte (15 minuten wandelen), waarbij alleen
seld door bomen en heesters en waar mogelijk wordt er slechts aan één zijde
door een parkruimte wordt gewandeld en er slechts 5x een kruising met lo-
van de weg geparkeerd, waardoor een groen straatbeeld wordt gerealiseerd.
kaal autoverkeer is. De recreatieve (slingerende) route zal zoveel mogelijk in
Alle parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden als grasparkeerplaatsen
uniform materiaalgebruik worden gerealiseerd en voor iedereen toeganke-
uitgevoerd.
lijk zijn.
8 - INFRASTRUCTUUR
Infrastructuur
INFRASTRUCTUUR—9
Rijwegen en parkeren in verbinding met de bouwvelden
Parkeren overal groen ingepast 10 - INFRASTRUCTUUR
Parkeren openbare ruimte
Parkeren op grasbetonsteen haaks op de rijweg en in parkeerkoffers
Parkeerbalans
Deelgebied 1 Bouwvelden
0
Openbare ruimte
184
Deelgebied 2 Bouwvelden
90
Openbare ruimte
156
Deelgebied 3 Bouwvelden
67
Openbare ruimte
122
INFRASTRUCTUUR—11
Functionele voetpaden als woningontsluiting
12 - INFRASTRUCTUUR
Parkpad als recreatieve ontmoetingsroute
Het parkpad slingert door de parkzones van de wijk. Het pad is voor zoveel mogelijk doelgroepen toegankelijk en wordt ook als onderhoudspad gebruikt. Waar de route een watergang of wadi kruist komt een (vlonder)brug. INFRASTRUCTUUR—13
3 groen De Noorderbunder wordt een zeer groene woonwijk. Dit groen dient meerdere
speelgazon wordt gekozen. Door in een veld met extensief maaibeheer de
ven. Dat geldt ook voor de boom- en struweelbeplanting aan de noord- en
doelen. Het is bewezen dat een groene leefomgeving bijdraagt aan het welzijn
eerste meter langs het pad intensiever te maaien, kunnen vele varianten van
oostzijde van de waterplas in het plangebied.
van de bewoners. Dat welzijn zit in de natuurbeleving, maar ook in het verbete-
de beheervorm het uiteindelijke beeld gaan bepalen.
ren van de biodiversiteit en het voorkomen van hittestress. De Noorderbunder
De Noorderbunder wordt boomrijk, wat resulteert in een afwisseling van grote hoogstambomen tot lagere en meerstammige bomen. Voor de aanplant van
dient een natuur-inclusieve wijk te worden, waarbij er een wisselwerking is
nieuwe bomen zal de ondergrondse groeiruimte en het voorkomen van (te
3.2 structuur- en sierbeplanting
veel) hinder voor de woningbouw bepalend zijn. In het oostelijk deel van het
Geconcentreerde parkeerterreinen en bomen tussen de parkeerplaatsen
plangebied is er nog een beperking. Daar dient rekening gehouden te worden
worden voorzien van hagen, structuurgroen en sierbeplanting. Dit kan be-
met de molenbiotoop. Dit heeft beperkingen voor de maximale hoogte van de
staan uit wintergroene monocultuur op tredgevoelige locaties tot een combi-
bebouwing, maar ook voor de (nieuwe) aanplant van bomen.
De gelaagdheid van het groen speelt een belangrijke rol bij de vergroting van
natie van sierheester en vaste planten in de directe woonomgeving. In het
Schematisch is op de kaarten aangegeven waar bomen van de eerste, tweede
de biodiversiteit: gras, gradiënten, struweel en bomen. Tevens moet beseft
rabattenpark tussen de Noorderlaan en de woonwijk wordt struweelbeplan-
en derde grootte (van groot naar klein) zijn bedacht. Daarbij is zichtbaar dat
worden dat de (groene) openbare ruimte veelal een directe woonomgeving
ting in smalle ribben aangeplant waar de recreatieve route doorheen slin-
nieuwe bomen van de eerste grootte ontbreken in het oostelijke deel van het
betreft, waarbij ‘schoon en netjes’ nabij de woning eveneens een uitgangspunt
gert.
plangebied.
Op een aantal locaties waar de recreatieve route de (auto)infrastructuur
Wat voor de structuur- en sierbeplanting geldt, geldt ook voor de bomen: er zal
kruist, zijn grotere velden met structuur- en sierbeplanting toegepast. Uiter-
een grote diversiteit komen aan groeivormen, bladvorm, bladkleur en bloeiwij-
aard kan deze beplanting ook worden toegepast als onderdeel van de ge-
ze. Een substantieel deel van de bomen zal tevens waardboom zijn. Langgerek-
wenste activiteiten op de groene eilanden in de wadi’s. Ook zijn vaste plan-
te boomstructuren/lanen zullen niet als één soort worden aangeplant. Er zal
ten als onderdeel van de lijnvormig wadi’s in het plangebied denkbaar, maar
binnen de lanen voor variatie worden gekozen. Dit vermindert de kwetsbaar-
daarvoor dient bekend te zijn welk bouwveld (direct) op welke wadi’s af zul-
heid bij ziektes en verkleint tevens de schaal van het plangebied tot een meer
len wateren. Dat zal tijdens de planuitwerking worden bepaald.
menselijke maat. Het bomenplan wordt in het DO verder uitgewerkt, inclusief
Het sortiment zal bestaan uit beplanting die een groot verschil in structuur
de afstemming op de ondergrondse groeiruimte.
tussen de bebouwing en de openbare ruimte. In de bebouwing zal o.a. huisvesting worden opgenomen voor enkele kwetsbare diersoorten. In de openbare ruimte zal plek moeten zijn om te kunnen schuilen, foerageren, badderen, en dergelijke.
zal zijn. Een zorgvuldige afweging van natuurlijke inrichting en beheer en een meer gecultiveerde inrichting is noodzakelijk.
3.1 gras Gras is het basismaaiveld voor de groene openbare ruimte in de Noorderbunder. Gras biedt een fijne ondergrond voor ontmoeten en activiteiten en is tevens een geschikte inrichting voor de berging van het regenwater. Gras kan echter zeer verschillende verschijningsvormen hebben. Van rijk bloeiend gras dat 1x per jaar wordt gemaaid, een ‘nectar onder het mes’ mengsel (kort gras maar wel bloemrijk) tot een intensief gemaaid speelgazon. In de uitwerking van het ontwerp zal het gewenste beheer van het gras het uiteindelijke beeld bepalen. Daarvoor is het noodzakelijk om te weten welke activiteiten worden inge-
en kleur toont en een grote bijdrage levert aan de biodiversiteit van het plangebied. Met de beheersafdeling van de gemeente zullen de soorten worden afgestemd op onderhoudbaarheid (kosten) en robuustheid (levensvatbaarheid).
past en waar entrees/voordeuren van woningen komen. Daarom zal deze keuze pas in de fase van het definitieve ontwerp, gelijktijdig met het uitwerken van
3.3 bomen
de bouwvelden, worden bepaald. In het plangebied is een aantal bestaande boomstructuren aanwezig. Het Het is waarschijnlijk dat aan de zuidrand een extensief maaibeheer wordt voorzien, in de wadi’s nabij de woningen voor een ‘nectar onder het mes’ maaisel wordt gekozen en op de intensiever te gebruiken ‘speeleilanden’ voor een 14 - GROEN
betreft onder andere de boomstructuur in de berm van de Noorderlaan. In het oostelijke deel van het plangebied staan ook nog enkele grote bomen ten noorden van deze laan. Het uitgangspunt is dat deze bomen behouden blij-
Groenstructuur
GROEN— 15
Groen maaiveld
Gras en (mogelijk beplante) wadi’s
Intensief gemaaid gras als speelruimte of dichtbij woningen, natuurlijk beheer waar mogelijk. Aan de zuidzijde van de wijk natuurlijk beheer met bloemrijk grasland, bomen en struweelvegetatie in afwisseling met wadi’s. 16 - GROEN
Structuurgroen
Bomen
Structuurgroen als rijk bloeiende vegetatie aan parkranden en in woonstraten, robuust onder en nabij parkeergelegenheid.
Afwisselende boomstructuur in aansluiting op bestaande bomen. Verschil in maat, kleur, vorm en bloei. GROEN— 17
Bestaand te handhaven bomen
18 - GROEN
Nieuwe bomen eerste grootte (indicatief)
Nieuwe bomen tweede grootte (indicatief)
Nieuwe bomen derde grootte (indicatief)
GROEN— 19
4 water Hydrologisch neutraal bouwen is al lang geen uitzondering meer bij de ontwik-
4.2 oppervlaktewater
keling van nieuwe woongebieden. De langdurige droge en hete periodes in de zomer en de hevige kortdurende regenval, zorgen ervoor dat de juiste opvang en berging van regenwater een sturend mechanisme in de ruimtelijke ontwikkeling is geworden. In de Noorderbunder wordt geen regenwaterriool toegepast, al het regenwater wordt in de wijk geïnfiltreerd in wadi’s. De infiltratiewaarde van de grond is goed, dus water zal niet langdurig tot een beperking in het gebruik en beeld van de openbare ruimte leiden. Voor de aansluiting van de bouwvelden, die ook een eigen waterbergingsopgave hebben (zie H7),
In het plangebied is een vrij grote waterplas aanwezig die, conform het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp, wordt ingepast en in beleving wordt aangesloten op de groenstructuur en wandelroutes door het plangebied. De waterplas is niet gekoppeld aan de watergangen (afwateringssloten) in het plangebied en heeft daardoor ook een hogere waterkwaliteit. Het water zal mede om die reden autonoom oppervlaktewater blijven die geen functionele koppeling krijgt met de wadi’s en de afwateringssloten.
wordt in de planuitwerking naar maatwerk per bouwveld gezocht (uitwerking bouwvelden en definitief ontwerp van de openbare ruimte).
4.3 wadi’s Er zijn veel laagtes/wadi’s in de groene openbare ruimte aanwezig, vaak in
4.1 watergangen In en aan de rand van het plangebied is een aantal watergangen aanwezig die een watervoerende functie hebben die plangrens overstijgend is. De afvoerende functie van de watergangen dient gewaarborgd te worden. In het watersysteem dienen ze los gezien te worden van de bergingsopgave van het regenwater in de wijk. Een verbrede watergang kan daarom niet als waterbergend oppervlak gerekend worden, maar is dan een overstromingsvlakte van de watergang. De watergangen dienen voorzien te zijn van een schouwpad, zodat onderhoud aan de watergang mogelijk is. De schouwpaden zijn bij voorkeur 4 meter breed en worden zo min mogelijk onderbroken door bomen of andere obstakels. In het ontwerp is daar rekening mee gehouden. De watergangen hoeven niet breder te worden dan de breedte die zij op dit moment hebben. De wadi’s krijgen een overstort op deze watergangen, zodat er bij zeer hoge piekbelasting geen waterproblemen in de woonwijk ontstaan. De watergangen zijn in het ontwerp bewust smal gehouden en, met uitzondering van één locatie aan de noordzijde van het plangebied, niet voorzien van flauwe overstroombare oevers.
20 - WATER
directe nabijheid van de bouwvelden. Hierdoor hoeft het regenwater van de bouwvelden slechts een korte afstand af te leggen naar de wadi’s. De wadi’s zijn maximaal 50 cm diep en zullen maximaal 30 cm water bergen. Daarom is het ook mogelijk om op de hogere en drogere taluds in de planuitwerking beplanting in te passen. Taluds naar de wadi’s zijn soms bewust steil (1:3) om de contour van een droog ‘eiland’ goed te ervaren. Vaak zijn de taluds flauwer, vooral richting de directe woonomgeving om wat zachtere overgangen te creëren. De grote randlengte van de bouwvelden en de noodzaak voor de realisatie van wadi’s, heeft ertoe geleid dat op meerdere locaties de wadi tot aan de rand van het bouwveld loopt. Onderhoud van de bebouwing kan plaats vinden vanuit de wadi, omdat deze maar zelden langer dan een etmaal met water gevuld zal zijn. De lage ligging van de wadi zorgt dan tevens voor een goede privacy overgang naar de woonvelden. In de uitwerking van de bouwvelden en de openbare ruimte zal per bouwveld maatwerk worden geleverd. De wadi’s zullen veelal onderling (ondergronds) met elkaar verbonden zijn en een overstort krijgen op de watergangen (afwateringssloten).
Wadi’s, watergangen en oppervlaktewater (inclusief taluds)
WATER- 21
Watergangen en oppervlaktewater
Bestaande watergangen en oppervlaktewater in het plangebied en een beeld van een toekomstige watergang met extensief beheer bij een smal profiel. 22 - WATER
Wadi’s
Wadi’s afwisselend (aan de randen) beplant met vaste planten of ingericht als bloemrijk grasland. De wadi’s zijn veelal onderling verbonden en bieden ook de mogelijkheid om kleinschalige speelgelegenheid in te passen. WATER- 23
5 elementen In het definitieve ontwerp zullen objecten zoals zitmeubilair, kleine nutskasten
ze allemaal aangegeven als ‘bruggen’, wat dus eerder ‘overbrugging’ bete-
en eventuele paalafschermingen etc. worden ingepast. Ook het verlichtings-
kent. In de planuitwerking wordt maatwerk per type overbrugging ontwor-
plan zal, integraal met de ontwikkeling van de bouwplannen en het bomen-
pen.
plan, in het DO worden opgesteld. Voor een aantal bijzonder objecten of ingrepen geldt dat ze al een plek hebben gekregen in het voorlopig ontwerp.
5.5 boomstammen 5.1 trafo’s
Een bijzonder element in de parkzone aan het zuidzijde van het plangebied, zijn boomstammen met een dikte van circa 20 cm ingepast die de struweel-
In de wijk zijn, conform de bouwopgave uit het voorlopig stedenbouwkundig
beplanting in de wadi begrenzen. De grond tussen de boomstammen wordt
ontwerp, 3 locaties aangewezen voor een trafo. Met de ruimte voor de trafo en
20 cm hoger aangebracht, waardoor het struweel zelden onder water staat
de obstakelvrij ruimte rondom de trafo is in het ontwerp rekening gehouden.
en de wadi over een groot oppervlak benut kan worden. Na een aantal jaar vormen grondwerk, wortels en boomstammen één geheel met veel ecologisch interessante randlengtes en overgangen en maken zij onderdeel uit
5.2 gemaal
van een bijzonder parkgebied.
Op twee locaties zijn reserveringen opgenomen voor de inpassing van een gemaal. Mogelijk hoeft slechts één van deze locaties gebruikt te worden. De definitieve locatie wordt in het definitieve ontwerp bepaald.
5.6 schanskorven Op de overgang tussen bouwvelden en woonstraten naar grootschalige wadi’s, worden schanskorven toegepast. Mogelijk worden deze ook binnen de
5.3 afvalinzameling Op 5 locaties, verdeeld over het plangebied, zijn locaties voor ondergrondse afvalinzameling gereserveerd. Op elke locatie zijn 3 containers inpasbaar.
5.4 bruggen Op een aantal locaties in het plangebied kruist verkeer watergangen. In de planuitwerking zal bekeken worden welke kruising als brug en welke als duikerbrug uitgevoerd kan/moet worden. De recreatieve voetgangersroute doorkruist op veel locaties een wadi. De wens is dat de recreatieve route altijd bereikbaar blijft, waardoor een overkluizing van de wadi nodig is. Dit is echter alleen voor voetgangers en betreft slechts een overbrugging van 50 cm hoogte. Er is dan eerder sprake van een ‘zwevend pad’. In dit voorlopig ontwerp staan 24 - ELEMENTEN
bouwvelden toegepast als overgang naar de openbare ruimte. In de uitwerking van het definitieve ontwerp wordt dit integraal ontworpen.
Bijzondere elementen:
1
Trafo’s (alle locaties)
2
Gemaal (locatiereservering, alle locaties)
3
Afvalcontainers (alle locaties)
4
(vlonder)bruggen (voorbeeldlocatie)
5
Boomstammen (voorbeeldlocatie)
6
Schanskorven (voorbeeldlocatie)
2
1 3
4 4
1
2
3
3 6
4
1
3
3
6
5
5
6
4 ELEMENTEN- 25
Boomstammen als natuurlijke overgang in hoogtes en als scheiding tussen struweelvegetatie en maaibeheer. Schanskorven als natuurlijke hoogtekering tussen natuurlijke en cultuurlijke inrichting. 26 - ELEMENTEN
Het parkpad verbindt alle parkruimtes met elkaar en is een groot deel van het jaar voor (bijna) iedereen toegankelijk. Hiervoor worden ook (vlonder)bruggen toegepast. ELEMENTEN- 27
6 activiteiten In de inleiding van dit voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte staat één
aan de route mogelijk zijn. Aan de grote plas is een grotere (extensieve) ont-
van de uitgangspunten voor de nieuwe wijk vermeld:
moetingsplek denkbaar, in afstemming met de ontwikkeling van het bouw-
“De openbare ruimte wordt uitnodigend, met ruimte voor ontmoetingen.
veld aldaar.
Het gevoel van ‘collectiviteit’ en samen verantwoordelijk zijn voor de wijk draagt ook bij aan ontmoetingen. Het is mogelijk dat bewonersgroepen samen zorg
6.2 honden
kunnen dragen voor een deel van de groene ruimte in het plan. Denk onder andere aan een gezamenlijk pluk- of moestuin of de realisatie van een collectief groen hof.
De wandelroute zal ook gebruikt gaan worden voor een ommetje met de hond. In het noordelijke plandeel is, enigszins losgekoppeld van de recreatieve route, een hondenuitlaatplaats voorzien. Deze wordt begrensd door par-
Dit is een belangrijk leidmotief geweest voor de uitwerking van de openbare ruimte van het stedenbouwkundig ontwerp. Uiteraard kan het ook een thema zijn voor de meer private (collectieve) buitenruimte bij de appartementengebouwen in het plangebied.
6.1 spelen en ontmoeten De openbare ruimte van de wijk bestaat uit een functionele inrichting van rijwegen, parkeerplaatsen, bermen en voetpaden naar de woningen. Uiteraard kunnen trottoirs en soms zelfs de inrichting van de straat aanleiding vormen tot ontmoeting en spel, maar dat blijft bijvangst. Naast de functionele inrichting is er ook een recreatieve inrichting voorzien. Deze bestaat uit een wandelroute van 1.300 meter lengte die als ‘speel-, natuur-, ontdek- en ontmoetroute wordt ingericht. Aan deze route bevinden zich 7 (nader uit te werken) ‘eilanden’ van verschillende omvang. Deze eilanden kunnen worden ingericht als pluk- of moestuin, als picknickveld, speeltuin of andersoortige ontmoetingsruimte. Een natuurlijke inrichting is gewenst. De inrichting ervan zal bepaald worden bij het opstellen van het definitieve ontwerp, afgestemd op de ruimtelijke uitwerking (en bewoners samenstelling) van de bouwvelden. Ook in de wadi’s aan de wandelroute kunnen kleinschalige ingrepen worden toegevoegd, waaronder natuurlijke speelaanleidingen en struinpaden. De route door de zuidelijke parkrand is tevens een interessante natuureducatieroute. Het ontmoeten zal ook op de nader in te passen zit- en picknick gelegenheden 28 - ACTIVITEITEN
keergelegenheid en ligt op enige afstand van bebouwing.
Uitwerking ontmoetings– en speelruimtes in de fase van het definitieve ontwerp openbare ruimte, in samenhang met de uitwerking van de bouwvelden.
* = locatie hondentoilet.
*
ACTIVITEITEN- 29
Ruimte voor spelen en ontmoeten in balans met de (doelgroepen)uitwerking van de bouwvelden. 30 - ACTIVITEITEN
ACTIVITEITEN- 31
7 bouwvelden Het stedenbouwkundig ontwerp voor Noorderbunder Dongen bestaat uit een
7.2 functionele opgave binnen het veld
kan er niet hoger gebouwd worden dan twee lagen.
zeer diverse lappendeken van bouwvelden. Het inrichtingsplan voor de openbare ruimte tussen en rondom deze bouwvelden is inmiddels uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte. In dit ontwerp zijn alle benodigde (openbare) wegen en parkeervoorzieningen, de benodigde waterberging en de gewenste groenstructuur opgenomen. De openbare ruimte wordt gekenmerkt door een zeer groene uitstraling (in zowel inrichting als materiaalgebruik) waarin veel ruimte is voor bewoners om doorheen te wandelen en in te verblijven.
Zoals vermeld is de overgang van de bouwvelden naar de openbare ruimte van groot belang. Per veld is een bouwprogramma geformuleerd die al dan niet gecombineerd wordt met een parkeeropgave. In het voorlopig ontwerp openbare ruimte is de parkeeropgave in relatie tot de woningaantallen per bouwveld inzichtelijk gemaakt. Om de parkeerbalans van de wijk sluitend te maken, is deze verhouding van belang en zullen deze parkeerplaatsen binnen de bouwvelden gerealiseerd dienen te worden. De aansluitingen van deze parkeervoorzieningen op de openbare ruimte zijn in het voorlopig ontwerp aangegeven en nog aanpasbaar, mits veranderingen geen inbreuk
7.1 overgangen naar de openbare ruimte Door de grote randlengte van de bouwplannen, is de groene openbare ruimte voor bewoners altijd dichtbij. Daarom is er gekozen voor beperkte private ruimtes aan de voorzijdes van de woningen. Dat geldt voor zowel de locaties van de grondgebonden woningen als voor de appartementen. Voorruimtes kunnen bestaan uit bijvoorbeeld een Delftse stoep, een muurtje of veranda.
doen op de ruimtelijke kwaliteit.
nomen die vaak een kleinere voetprint heeft dan de beschikbare ruimte. Bij aanpassingen van de voetprint geldt nog steeds dat slechts een beperkte private zone op de overgang naar de openbare ruimte gewenst is. Er kunnen wel groene, collectief beheerde buitenruimtes bij de gebouwen ontstaan.
Er is geen groennorm voor de woningen binnen de bouwvelden, de groene kwaliteit van de wijk ligt tussen de bouwvelden in het openbaar gebied. Waar een groene kwaliteit kan worden toegevoegd moet dit echter niet na-
Voor alle verharding van de wijk (bebouwing, bestrating en bestrating van de
bouwvelden geldt dat 28 mm binnen de bouwvelden gerealiseerd dient te worden en dat het overige water naar de openbare ruimte kan worden afgevoerd. De locaties van deze overstorten naar de openbare ruimte worden in een vroeg stadium van het planproces tussen ontwikkelaar en gemeente afgestemd. Er komt namelijk geen regenwaterriool. Het verdient een pré als (een deel van) de waterberging binnen de bouwvelden kan worden ge-
te. Soms is dat een rijweg met groen ingepaste parkeerplaatsen en soms is dat
bufferd om in droge tijden de private tuinen mee water te kunnen geven,
alleen openbaar groen, met of zonder een voetpad. De bouwvelden grenzen
zodat het onttrekken van drinkwater voor dit doel wordt beperkt.
aansluitingen op de openbare ruimte hebben, zal de vertaling van deze randen om creatief en zorgvuldig maatwerk per bouwveld vragen. 32 - BOUWVELDEN
der. Er is (nog) geen specifieke identiteit bepaald voor de architectuur van de bebouwing. De bebouwing is veelal dienend aan de groene omgeving waar het in gesitueerd is. De bebouwing zal een natuur-inclusieve bijdrage moeten leveren aan die omgeving: in de uitwerking van het ontwerp zullen architect en
naar de beste foerageer-, nest- en schuilgelegenheid voor o.a. vogels, vleermuizen en kleine zoogdieren (in zowel bebouwing als openbare ruimte). Er dienen materialen te worden toegepast die natuurlijk verouderen. Ondanks dat de bouwplannen van identiteit zullen verschillen (door programma en locatie), is er ook de noodzaak om in de architectuur op zoek te gaan naar de ‘verbindende schakel’ tussen de bouwplannen. Dit kan op een subtiele of iets uitgesprokener wijze plaatsvinden. Waarin zit de esthetische verbinding tussen de appartementengebouwen en de grondgebonden woningen? Waarmee wordt verbinding gezocht tussen de commerciële woningbouw en de sociale woningbouw? En zit dat in de dakopbouw, de vormgeving van de plint, de kleurstelling, de entrees? Het is een bewuste keuze van de gemeente om deze vraag aan de beoogde ontwikkelaars te stellen en met een voorstel voor de lokale identiteit van Noorderbunder te komen. Dit zal één van de selectiecrite-
titeit op wijkniveau verder worden uitgewerkt. Daarvoor is het van belang dat
kant. Alle randen van de bouwvelden (de overgangen openbare ruimte en ka-
Doordat de bouwvelden een zeer divers programma kennen en zeer diverse
plangebied, zal zeer bepalend zijn voor de identiteit van de wijk Noorderbun-
ria zijn. Na selectie van de ontwikkelende partij, zal in twee workshops de iden-
aan de openbare ruimte met de voorkant, zijkant en soms ook met de achter-
bouwplan en ook direct bij oplevering van de bouwvelden gerealiseerd zijn.
de consistente doorwerking en materialisatie van dit ontwerp voor het hele
gelaten worden. Er is wel een waterbergingsopgave voor de bouwvelden.
De bouwvelden worden rondom begrensd door hoogwaardige openbare ruim-
vels) moeten hoogwaardig en integraal worden mee-ontworpen met het
De dooradering van de wijk door een zeer groene en diverse buitenruimte en
landschapsarchitect (namens de gemeente Dongen) samen op zoek moeten
tuinen) dient 78 mm waterberging per m2 te worden gerealiseerd. Voor de Binnen de bouwvelden voor de appartementen is een proefverkaveling opge-
7.4 Identiteit
7.3 Bouwhoogtes
er door beide ontwikkelende partijen (ten minste) twee architecten worden geselecteerd die samen met de dorpsbouwmeester (welstand) en de land-
De maximale bouwhoogtes zijn bepaald in het bestemmingsplan en gekoppeld aan het verwachte programma per bouwveld. Er zijn geen restricties aan specifieke nok- en goothoogtes. Voor het oostelijke deel van het plangebied is de molenbiotoop bepalend voor de bouwhoogte. Op enkele locaties
schapsarchitect namens de gemeente en samen met de opdrachtgevers op zoek gaan naar de ‘eenheid in verscheidenheid’ van de Noorderbunder.
Bouwvelden: indicatie bebouwing en private of collectieve buitenruimte
BOUWVELDEN—33
Overzicht bouwvelden
Bouwveld Casade met indicatieve verkaveling
Bouwveld derden met indicatieve verkaveling
34 - BOUWVELDEN
bouwveld oppervlakte
Woningtypes per bouwveld
nummer 1
2.100 m2
9 rijwoningen (soc huur) 4 geschakelde nultredewoningen (huur midden) 4 geschakelde nultredewoningen (soc huur)
2
1.890 m2
14 rijwoningen
3
2.425 m2
10 rijwoningen (soc huur) 8 geschakelde nultredewoningen (huur midden)
4
1.074 m2
20 appartementen (soc huur) (3 lagen)
5
1.177 m2
20 appartementen (2 lagen)
6
1.948 m2
32 appartementen (5 lagen)
7
1.680 m2
26 appartementen (soc huur) (3 lagen)
8
2.654 m2
8 tweekappers 2 vrijstaande woningen
9
1.221 m2
12 rijwoningen (soc huur)
10
982 m2
4 rijwoningen (soc huur) 10 be/bo woningen (soc huur)
11
3.045 m2
6 tweekappers/ vrijstaande woningen 6 rijwoningen
12
1.871 m2
1 vrijstaande woning 2 tweekappers
13
1.440 m2
2 vrijstaande woningen
14
871 m2
9 erfwoningen
15
977 m2
8 rijwoningen (huur midden)
16
607 m2
5 rijwoningen (huur midden)
17
1.233 m2
16 appartementen (soc huur) (3 lagen)
18
1.989 m2
8 erfwoningen
19
1.177 m2
14 appartementen (huur midden) (3 lagen)
20
1.176 m2
4 vrijstaande woningen
21
2.390 m2
8 vrijstaande woningen
22
1.100 m2
18 appartementen (5 lagen)
35.027 m2
290 woningen BOUWVELDEN—35
36 - BOUWVELDEN
BOUWVELDEN—37
38 - BOUWVELDEN
BOUWVELDEN—39
8 profielen
3 4 2
Het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte is een integraal ontworpen plan, waarbij een functioneel en ruimtelijk raamwerk is ontworpen die houvast biedt voor de planuitwerking. De planuitwerking zal gefaseerd en integraal plaatsvinden met de uitwerking van de bouwvelden. Met de profielen zijn de functionele en ruimtelijke uitgangspunten voor de planuitwerking vastgelegd. Indien er bij de uitwerking van de bouwvelden behoefte bestaat aan aanpassingen van deze profielen, dan zal dat altijd integraal afgewogen moeten worden, waarbij de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en de integrale functionaliteit gewaarborgd blijft.
1
19
5
20 21
6 7
5 8
10
11 16 17
9
40 - PROFIELEN
13
14
12 18
15
Profiel 1 •
In de schouwzone dienen zowel het voetpad als de bermen toegankelijk te zijn voor zwaar onderhoudsverkeer en dient de fundering daarop te worden afgestemd.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 41
Profiel 2 •
In de schouwzone dienen zowel het voetpad als de bermen toegankelijk te zijn voor zwaar onderhoudsverkeer en dient de fundering daarop te worden afgestemd.
42 - PROFIELEN
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 3 •
In de schouwzone dienen zowel het voetpad als de bermen toegankelijk te zijn voor zwaar onderhoudsverkeer en dient de fundering daarop te worden afgestemd.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 43
Profiel 4 •
In de schouwzone dienen zowel het voetpad als de bermen toegankelijk te zijn voor zwaar onderhoudsverkeer en dient de fundering daarop te worden afgestemd.
44 - PROFIELEN
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 5 •
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 45
Profiel 6 •
In de schouwzone dienen zowel het voetpad als de bermen toegankelijk te zijn voor zwaar onderhoudsverkeer en dient de fundering daarop te worden afgestemd.
46 - PROFIELEN
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 7 •
In de schouwzone dienen zowel het voetpad als de bermen toegankelijk te zijn voor zwaar onderhoudsverkeer en dient de fundering daarop te worden afgestemd.
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 47
Profiel 8
48 - PROFIELEN
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 9 •
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 49
Profiel 10
50 - PROFIELEN
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting kavel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 11 •
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 51
Profiel 12 •
In de schouwzone dienen zowel het voetpad als de bermen toegankelijk te zijn voor zwaar onderhoudsverkeer en dient de fundering daarop te worden afgestemd.
52 - PROFIELEN
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 13 •
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 53
Profiel 14
54 - PROFIELEN
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 15 •
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 55
Profiel 16
56 - PROFIELEN
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 17 •
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 57
Profiel 18
58 - PROFIELEN
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 19 •
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 59
Profiel 20
60 - PROFIELEN
•
In de uitwerking aandacht voor aansluiting kavel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
Profiel 21 •
In de uitwerking aandacht voor aansluiting gevel/groen.
•
Bouwhoogtes zijn ter indicatie.
•
Peilhoogtes zijn richtinggevend.
PROFIELEN- 61